Decisión de Juzgado Quinto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 7 de Agosto de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL

JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO

CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.L.

CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA

METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE: 07-4167.-

PARTE DEMANDANTE: C.R.P.C., venezolano, mayor de edad, de esta domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº: 10.375.107.-

APODERADO JUDICIAL

DE LA PARTE ACTORA: R.E.C.P., Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N°: 73.451.-

PARTE DEMANDADA: S.M.M.D.E.F. y J.A.P.Y., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros: V- 6.293.663 y V- 5.876.967, respectivamente.

ABOGADA ASISTENTE DE

LA CO DEMANDADA

S.M.M.

DE EL FEGHALI: F.T., Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº: 13.374.-

APODERADOS JUDICIALES

DEL CO DEMANDADO

J.A.

P.Y.: Y.C.R.R. y G.C.R., Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 15.705 y 88.829, respectivamente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

SENTENCIA: DEFINITIVA (APELACIÓN).-

I

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Sube en alzada el presente expediente, previo sorteo ante el Juzgado Distribuidor de Turno, en virtud del recurso de apelación interpuesto por el Abogado R.E.C.P., en carácter de apoderado judicial de la parte accionante, ciudadano C.R.P.C., en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha primero (1º) de Junio de Dos Mil Siete (2.007), la cual declaró Sin Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato interpuesta en contra de los ciudadanos S.M.M.D.E.F. y J.A.P.Y..-

En fecha 19 de Julio de 2.007, el Tribunal le dio entrada, se avocó al conocimiento de la causa y fijó oportunidad para dictar sentencia.

En fecha 20 de Julio de 2.007, compareció el apoderado judicial de la parte accionante, consignando escrito de Informes

Estando dentro de la oportunidad para decidir, para este Tribunal a hacerlo previa las siguientes consideraciones:

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

Alegó la parte actora en el libelo de la demanda lo siguiente:

- Que actuando como propietario del inmueble ubicado en Catia, en el lugar denominado Altos de Cutira, entre las esquinas de Socorro y Las Palmas, calle Real de los Frailes, distinguido con el Nº 93, Jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital; suscribió un contrato de arrendamiento con los ciudadanos S.M.M.D.E.F. y J.A.P.Y., el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Décimo Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha Veintitrés (23) de Agosto de 2.004, bajo el Nº:32, Tomo 82.

- Que el referido contrato comenzó el día 1º de Agosto de 2.004 por un año fijo, según lo establecido en la cláusula tercera.

- Que el contrato finalizaba el 31 de Julio de 2.005 y le participó verbalmente a los ciudadanos S.M.M.D.E.F. y J.A.P.Y., que no deseaba renovar el contrato, y que por ende le comenzaba la prorroga legal, y en ese momento los inquilinos manifestaron que estaban perfectamente de acuerdo y que no había ningún problema porque ellos iban a entregar el inmueble.

- Que desde el mes de febrero de 2.006, los inquilinos decían que entregarían el inmueble, pero transcurrió el tiempo y nada, y lo que hacían era burlarse, por lo que procedió a notificarles judicialmente a través del Notario Público Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital por cuanto la prorroga legal y la segunda prórroga adicional, había expirado y en consecuencia debían dar cumplimiento al contrato de arrendamiento.

- Que en virtud de lo anterior, procede a demandar a los ciudadanos S.M.M.D.E.F. y J.A.P.Y., para que de cumplimiento al contrato de arrendamiento existente sobre el inmueble, y en la subsecuente entrega del mismo en las mismas buenas condiciones e que lo recibió.

En la oportunidad prevista para dar contestación a la demanda, compareció la ciudadana S.M.M.D.E.F., en carácter de co demandada, dándose por citada en el presente juicio y dejando expresa constancia de la falta de interés jurídico para sostener el juicio, arguyendo que desocupó el inmueble, al ser notificada con treinta días de anticipación al vencimiento del contrato, que el mismo no sería renovado.

Ahora bien, en la misma oportunidad, comparecieron los Abogados G.C.R. y Y.C.R.R., en carácter de apoderados judiciales del co demandado, ciudadano J.A.P.Y., consignando escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:

- Que oponen la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es el defecto de forma de la demanda al no haberse llenado en el libelo, los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem, específicamente en el numeral 4, aduciendo que el actor se limita a señalar claramente el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión.

- Que igualmente oponen la cuestión previa contenida en el numeral 5 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que obliga al actor a señalar con claridad la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base su pretensión, con las pertinentes conclusiones, y que el actor se limita a explanar una serie de circunstancias para finalmente solicitar el cumplimiento del contrato sin especificar su petitorio.

- Que oponen igualmente la cuestión contenida en el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que el actor no acompañó a la demanda los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, es decir, aquello de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido; y que en efecto el actor acompaña a su demanda, copia fotostática de una supuesta notificación hecha por el Notario Público Quinto del Municipio Libertador y de las supuestas resultas de dicha notificación, respecto de las cuales no cuadran los sellos, por lo que hace presumir que es un documento forjados, y que proceden a rechazar e impugnar.

- Que igualmente rechazan e impugnan la copia fotostática inserta al folio 7, contentivo de una supuesta notificación dirigida al Notario Público Décimo Cuarto del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual carece de todo valor probatorio, por no constituir las resultas de la Notaría, por ser copia simple y por no estar firmada.

- Que impugnan el recaudo presentado por la parte actora y que riela al folio 16, por desconocimiento de la firma del arrendador.

- Que señalan la falta de cualidad del actor en sostener el juicio toda vez que señala ser propietario del inmueble arrendado, acompañando un documento de venta notariado, donde la empresa Taller Metalúrgico Rami C.A., le vende el inmueble a los ciudadanos C.R.P.C., Y.A.R.d.P. y M.B.P.C., en fecha 9 de febrero de 2.006, el cual no cumple con los requisitos formales de protocolización establecidos en la Ley de Registro Público y del Notariado.

- Que rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes la damanda intentada contra nuestro representado por no ser cierto que hubo participación verbal de no renovar el contrato y menos el otorgamiento de una prorroga legal, como tampoco es cierto que su representado haya sido notificado ni verbal ni por intermedio de un Notario Público.

- Que tampoco es cierto que el contrato fue otorgado a un año fijo, como tampoco es cierto que el contrato se prorroga por voluntad de las partes, ya que en la cláusula tercera del contrato se establece que las prorrogas operan de manera automática.

- Que la prorroga automática se produjo a partir del 1º de Agosto de 2.005 hasta la presente fecha, lo cual determina que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, razón por la cual, el mismo sigue vigente en todas y cada una de sus partes hasta la presente fecha.

- Que tampoco es cierto, que su representado adeude los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio y Agosto de 2.006.

III

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Planteada la Litis en los términos anteriores, es decir, por una parte la pretensión del actor consistente en el cumplimiento del contrato de arrendamiento en cuestión alegando estar vencido; y por la otra la defensa del demandado consistente en la oposición de las cuestiones previas contenida en el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los numerales 4, 5 y 6 del artículo 340 ejusdem, así como también la falta de cualidad del actor en sostener el juicio y el rechazo y contradicción de la demanda, en todas y cada una de sus partes; correspondiéndole en consecuencia a las partes demostrar sus respectivos argumentos, motivo por el cual pasa esta sentenciadora a analizar las pruebas aportadas al proceso en los términos siguientes.

Pruebas de la Parte Actora:

Con el libelo de la demanda, la parte actora produjo los siguientes instrumentos:

1. - Copia simple de notificación, solicitada por el ciudadano C.P., y que se refleja como practicada en fecha Dieciocho (18) Agosto de 2.006, por el Notario Público Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad para dar contestación a la demanda y al no demostrar el accionante su validez mediante el procedimiento establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal lo desecha del debate probatorio.

2. - Copia simple de la solicitud de notificación efectuada por el ciudadano C.P. al Notario Público Décimo Cuarto del Municipio Libertador del Distrito Capital. Instrumento privado que al haber sido impugnado por la contraparte, el Tribunal lo desecha del debate probatorio.

3. - Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano C.R.P.c., en carácter de arrendador, y los ciudadanos S.M.M.d.e.F. y J.J.A.P.Y., en carácter de arrendatarios, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha Veintisiete (27) de Julio de 2.004, bajo el Nº 32, Tomo 82, sobre un local comercial, ubicado en Catia, lugar denominado Altos de Cútira, Parroquia Sucre del Distrito Capital. Documento público, que al haber sido certificado por un funcionario público con facultades para dar fe pública, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, en cuanto al hecho de demostrar la relación arrendaticia entre las partes para la fecha establecida en el contrato en cuestión.

4. - Original de contrato de venta efectuado por los ciudadanos H.O.S.G. y E.C.C., en carácter de Presidente y Director de la Sociedad Mercantil Taller Metalúrgico Rami C.A.; a los ciudadanos C.R.P.C., Y.A.R.d.P. y M.B.P.C., sobre un inmueble constituido por una casa de dos (2) plantas y el terreno sobre el cual está construida, ubicada en Catia en el lugar denominado Altos de Cútira, Jurisdicción de la Parroquia Sucre del Departamento Libertador del Distrito Federal (hoy Municipio Libertador del Distrito Capital) entre las esquinas de El Socorro y Las Palmas, Calle Real de Los Frailes, distinguida con el Nº 93. Documento público que es desechado por improcedente en virtud de que la controversia planteada no está referida a la determinación de la propiedad del bien inmueble en cuestión, sino al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito sobre el mismo.

5. - Original de misiva efectuada en fecha Primero (1º) de Julio de 2.005, por el ciudadano C.R.P.C. y dirigida a los ciudadanos S.M.M.d.E.F. y Sr. J.A.P.Y., en relación a la no voluntad de renovación del contrato de arrendamiento. Documento privado que al ser desconocido por la parte contra la que se promueve, el Tribunal la desecha del debate probatorio.

   Durante la fase probatoria compareció el Abogado R.E.C.P., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora promoviendo las siguientes pruebas:

   - Certificación efectuada por el Secretario del Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción judicial, donde se constata que fue presentado en su original, el recibo de pago – que corre inserto al folio ochenta (80) del presente expediente – efectuado por el ciudadano J.P. a favor del ciudadano C.R.P.C., correspondiente a un (1) mes de pago de prorroga legal de canon de arrendamiento por la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,oo). Dicho instrumento privado fue impugnado y desconocido por el apoderado judicial de la parte demandada en la oportunidad para dar contestación a la demanda y asimismo al hacerla valer el actor mediante diligencia de fecha 1º de Diciembre de 2.006, a través de su apoderado judicial, se procedió a efectuar la prueba de cotejo conforme a lo establecido en los artículos 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

   En tal sentido, habiendo sido designado los expertos grafotécnicos, procedieron a consignar en fecha Veintitrés (23) de Enero de 2.007, su respectivo dictamen en el que concluyen, luego de la evaluación efectuada, que la firma cuestionada en el recibo signado 1 de 6, inserto en original al folio ochenta (80) de este expediente, fue ejecutada por la misma persona, (identificada como J.A.P.Y., titular de la Cédula de Identidad Nº: 5.876.967), que suscribió en carácter de demandado, el recibo de citación de fecha Veintisiete (27) de Octubre de 2.006, el cual corre inserto al folio Nº 79 del presente expediente. En virtud de lo anterior, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio al recibo de pago efectuado mediante el cual, el ciudadano C.R.P.C., dejó constancia en fecha Seis (06) de Agosto de 2.005, de haber recibido de parte del ciudadano J.P., el pago correspondiente a un canon de arrendamiento de la prórroga legal, por la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,oo).

   Pruebas de la Parte Demandada:

   Durante la fase probatoria compareció el Abogado G.C.R. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada promoviendo las siguientes pruebas:

   En primer termino reproduce el mérito favorable que se desprende de los autos lo cual no puede ser valorado por este Tribunal como medio de prueba, por cuanto ha sido ampliamente reiterado por la Jurisprudencia de nuestro M.T.d.J., el criterio según el cual este no es un medio de prueba que deba ser valorado por el Juez al momento de dictar su Sentencia Definitiva, ya que se deben analizar y valorar todas cuantas pruebas se hayan promovido en autos, bien para declararlos admisibles o inadmisibles, tomando en cuenta la legalidad, legitimidad, procedencia y pertinencia de las mismas, so pena de incurrir en el vicio de silencio de pruebas; todo ello en virtud del principio de exhaustividad y de la obligación impuesta al Juez en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

   - Copias certificadas por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, del procedimiento de pago de consignaciones que por ante dicho Tribunal efectuó el ciudadano J.A.P. a favor del ciudadano C.R.P.C., correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.006. Documentos públicos, al haber sido certificados por funcionarios públicos con facultades para dar fe pública, al cual el Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en cuanto al hecho de demostrar el pago efectuado por el ciudadano J.A.P., correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.006.-

   IV

   PUNTO PREVIO

   Antes de entrar a conocer el fondo de la presente causa, pasa este Tribunal a resolver las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en la oportunidad para dar contestación a la demanda, en los siguientes términos:

   Primeramente promueven los apoderados judiciales del co demandado, ciudadano J.A.P., la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4º del artículo 340 ejusdem, relativa al defecto de forma de la demanda al no haberse expresado el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si tratare de derechos u objetos incorporales.

   Al efecto indica el apoderado judicial de la parte co demandada que el actor se limita a señalar una supuesta notificación a su representado, explanando unos hechos que no tienen coherencia, y que luego en el petitorio exige el cumplimiento del contrato de arrendamiento, no clarificando el objeto de su pretensión.

   Al respecto, observa esta sentenciadora que efectivamente en el libelo de la demanda, la parte demandada indica el objeto de la pretensión consistente en el cumplimiento del contrato de arrendamiento del inmueble ubicado en Catia, en el lugar denominado Altos de Cutira, entre las esquinas de Socorro y Las Palmas, Calle Real de Los Frailes, distinguido con el Nº 93, Jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, Catia, cuyos linderos no son necesarios por cuanto no trata de una venta; resultando en consecuencia improcedente la presente cuestión previa promovida. Y así se decide.-

   En cuanto a la cuestión previa promovida por el apoderado judicial del co demandado, ciudadano J.A.P. contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5 º del artículo 340 ejusdem, relativa al defecto de forma de la demanda al no haberse expresado la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones; se evidencia que la parte demandada alega que el actora se limita a explanar una serie de circunstancias para finalmente solicitar el cumplimiento del contrato sin especificar exactamente su petitorio.

   Al respecto, observa esta Sentenciadora, que se desprende del escrito libelar la relación de los hechos y los fundamentos de derechos en los que basa su pretensión por cuanto se evidencia claramente que la pretensión de la parte accionante consistente en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en virtud de su vencimiento, así como también de la prorroga legal arrendaticia que señala operante de acuerdo a lo dispuesto en el literal “a” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por lo que resulta forzoso declarar improcedente la presente cuestión previa. Y así se decide.-

   Opone igualmente el apoderado judicial del co demandado, ciudadano J.A.P. la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 6 º del artículo 340 ejusdem, relativa a los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, esto es aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo. De esta manera señala que el actor no acompañó a la demanda los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, es decir, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse necesariamente con el libelo.

   En tal sentido, observa esta sentenciadora que junto al libelo de demanda, la parte actora consigna copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes correspondientes al presente juicio, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha Veintisiete (27) de Julio de 2.004, bajo el Nº 32, Tomo 82, sobre un local comercial, ubicado en Catia, lugar denominado Altos de Cútira, Parroquia Sucre del Distrito Capital, siendo esto el instrumento fundamental de la demanda de donde se deriva el derecho deducido, por lo que al encontrarse lleno el requisito establecido en el ordinal 6 º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, procede este Tribunal a declarar incompetente la presente cuestión previa promovida. Y así se decide.-

   Asimismo, el co demandado ciudadano J.A.P.Y., en su escrito de contestación a la demanda opuso la falta de cualidad del actor en sostener el presente juicio, aduciendo que este señala ser propietario del inmueble arrendado acompañando un documento de venta notariado, donde la empresa Taller Metalúrgico Rami C.A., le vendió el inmueble en cuestión a los ciudadanos C.R.P.C., Y.A.R.d.P. y M.B.P.C.; que por tanto no cumple con los requisitos formales de protocolización establecidos en la Ley de Registro Público y del Notariado; y no teniendo en consecuencia cualidad para ejercer la presente acción por no ser propietario del inmueble.

   En tal sentido es importante determinar que por cualidad se debe entender el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, y es sinónimo o equivalente de interés personal e inmediato, esto es, la condición o requisito exigido para promover una demanda o para sostener un juicio.

   Para L.L., la cualidad se entiende como un fenómeno de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede abstractamente la acción y el actor concreto, y entre las personas contra quien la Ley otorga abstractamente la obligación y el demandado concreto.

   Al respecto se evidencia que lo controvertido en el presente juicio no es la propiedad del inmueble en cuestión, sino el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado por las partes y que corre inserto en copia certificada a los folios 9, 10 y 11 del presente expediente. En tal sentido, siendo que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, las mismas se encuentran obligadas a ejecutar lo pactado por ellas y así en caso de incumplimiento el artículo 1.167 del Código Civil, otorga la potestad a la otra parte a reclamar judicialmente la ejecución del mismo. Así tenemos que siendo el accionante parte del contrato de arrendamiento respecto del cual se pretende su cumplimiento, considera quien aquí decide, que posee plena cualidad para sostener el presente juicio. Y así se decide.-

   V

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

   Luego de una breve síntesis de los alegatos hechos por las partes y de haber valorado las pruebas presentadas en el expediente, pasa esta sentenciadora ha decidir el fondo de la controversia en lo siguientes términos:

   Se evidencia que se encuentra efectivamente probada la existencia de una relación arrendaticia con duración de un año, para el período de tiempo a partir del Primero (1º) de Agosto de 2.004, sobre un local comercial ubicado en Catia, lugar denominado Altos de Cútira, Parroquia Sucre el Distrito Capital, Nº 93, tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento que corre inserto en copia certificada a los folios 9, 10 y 11 de las actas del expediente con sus respetivos vueltos; siendo que lo demandado a través de la presente es el cumplimiento del contrato de arrendamiento antes descrito.

   En tal sentido, la co demandada ciudadana S.M.M.D.E.F., mediante diligencia de fecha Nueve (9) de Noviembre de 2.006, manifestó su voluntad de no tener interés jurídico en sostener el presente juicio, toda vez que el día 31 de Julio de 2.005 venció el contrato de arrendamiento en cuestión y que fue debidamente notificada con 30 días de anticipación, que ya no se renovaría el contrato, por lo que tuvo que desalojar el mismo y entregar las respectivas llaves.

   Por otra parte, el co demandado, ciudadano J.A.P.Y., en la oportunidad para dar contestación a la demanda rechaza y contradice la demanda alegando no ser cierto que hubo una participación verbal de no renovar el contrato y menos el otorgamiento de una prorroga legal, y que tampoco es cierto que su representado haya sido notificado verbal ni por intermedio de un notario público. Asimismo alega no ser cierto que el contrato de arrendamiento fue otorgado a un año fijo, como tampoco que se prorrogaba por voluntad de las partes y que la cláusula tercera del contrato en referencia establece que las prorrogas operan de manera automática a partir del 1º de Agosto de 2.005 hasta la presente fecha, lo cual determina que el contrato es a tiempo indeterminado, encontrándose vigente en todas y cada una de sus partes hasta la presente fecha.

   En este sentido, se percata esta Juzgadora que el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera quedó pactado en los siguientes términos:

   Tercera: El termino de la duración del siguiente contrato ha sido convenido entre las partes por el lapso fijo de un (1) año, contados a partir del primero (1º) de Agosto de 2.004, pudiendo ser prorrogado por uno o mas lapsos sucesivos operaran de manera automática, a menos que una de las partes diere a la otra aviso en contrario con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del termino fijo o de una de cualquiera de sus sucesivas prorrogas…

   En cuanto a esto y tomando en consideración lo argumentado por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, observa el Tribunal que si bien es cierto que la cláusula antes transcrita dispone que las prórrogas operarían de manera automática, no es menos cierto que existe la salvedad de que una de las partes manifieste su voluntad en contrario con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del término fijo.

   En virtud de lo anterior, se observa que no consta de las actas procesales del expediente que el actor haya manifestado su voluntad de manera verbal de no prorrogar el contrato con el tiempo de anticipación pactado; sin embargo se evidencia del recibo signado 1 de 6, el pago efectuado por el ciudadano J.P., a favor del ciudadano C.R.P.C., por la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,oo) correspondiente a un canon de arrendamiento de la prórroga legal de acuerdo al artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, fechado de seis (6) de agosto de 2.005, es decir una vez culminada la relación arrendaticia en cuestión, y asimismo se evidencia que el arrendatario se encontraba en conocimiento de que para el Ocho (08) de Agosto de 2.006 ya operaba la prorroga legal arrendaticia, toda vez que se puedo constatar la validez de su firma en el instrumento privado en cuestión.

   Ahora bien, siendo el contrato una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico, conforme al artículo 1159 del Código Civil, tiene este fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   En tal sentido, la intención de las partes que constituyen el contrato, exige para su realización una causa suficiente, la cual está contenida en el mismo contrato (Ley entre las partes) o siempre se encuentra en la misma Ley.-

   En el mismo orden de ideas, el referido artículo contiene dos normas perfectamente determinadas, las cuales son a saber: 1º) La que determina la obligatoriedad del contrato; y 2º) La que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes. Es igualmente importante resaltar que la fuerza obligatoria del contrato, constituye una premisa legal, que se traduce en el respeto mutuo que las partes se deben en sus relaciones contractuales, tal como lo establece nuestro ordenamiento jurídico en su artículo 1.160 del Código in comento, que dispone:

   Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

   .-

   En la señalada norma está contenido lo que se ha llamado los efectos expansivos del contrato, ya que en la misma, y como consecuencia de su aplicación, dichos efectos trascienden el radio de lo expresamente convenido y se extiende a todas las consecuencias que por razón de la buena fe, la equidad, el uso o la Ley, puedan derivarse de los mismos.-

   Asimismo, el legislador para los contratos bilaterales en caso de incumplimiento, contempló el artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

   .-

   De la norma anteriormente transcrita, se desprenden los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral; y,

2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de sus obligaciones.

   En el caso que nos ocupa, queda demostrada la existencia de un contrato de arrendamiento que fue suscrito entre el ciudadano C.R.P.C., en carácter de arrendador, y los ciudadanos S.M.M.D.E.F. y J.A.P.Y., en carácter de arrendatarios, sobre el bien inmueble en cuestión. Por otra parte, en cuanto al segundo de los elementos de procedencia de la presente acción, correspondía a la parte demandada demostrar que en modo alguno había incumplido el contrato, por cuanto señala que el mismo operó de manera indeterminada con prorrogas sucesiva de manera automática, y que sigue vigente en todas y cada una de sus partes.

   Por tanto correspondía al demandado la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, tal y como lo dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza:

   Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

   Así, se evidencia de las actas del expediente que la parte actora a quien le correspondía demostrar la obligación contractual entre las partes, consignó el respectivo contrato de arrendamiento, quedando demostradas las diversas obligaciones contenidas en el mismo. Sin embargo, la parte co demandada, ciudadanos J.A.P.Y. en su escrito de contestación a la demanda rechazó y contradijo la demanda aduciendo no ser cierto que hubo una participación verbal de no renovar el contrato y menos el otorgamiento de una prorroga legal, y que así como tampoco es cierto que su representado haya sido notificado de manera verbal, ni por intermedio de un notario público. Asimismo alegó no ser cierto que el contrato de arrendamiento fue otorgado a un año fijo, como tampoco que se prorrogaba por voluntad de las partes y que la cláusula tercera del contrato en referencia establecía que las prorrogas operaban de manera automática a partir del 1º de Agosto de 2.005 hasta la presente fecha, lo cual determinaba que el contrato es a tiempo indeterminado, encontrándose vigente en todas y cada una de sus partes hasta la presente fecha. De la misma manera, la co demandada S.M.M.D.E.F., en su diligencia de fecha nueve (9) de noviembre de 2.006, se limito a manifestar no tener interés jurídico en sostener el juicio, aduciendo que había desalojado el inmueble y entregado las llaves. En tal caso, no habiendo probado en modo alguno ninguno de los codemandados los alegatos explanados, por lo que sucumben de esta manera ante la pretensión de la accionante, es así el cumplimiento del contrato de arrendamiento conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, consistente en la entrega del inmueble sobre el cual versa por cuanto se encuentran vencidos tanto el contrato de arrendamiento, como la prorroga legal arrendaticia, de acuerdo a lo dispuesto en el literal “a” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECIDE.-

   V

   DISPOSITIVA

   En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

CON LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por el Abogado R.E.C.P., actuando en carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, ciudadano C.R.P.C., en contra de la Sentencia dictada en fecha Primero (1º) de Junio de Dos Mil Siete (2.007), por el Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.-

SEGUNDO

SIN LUGAR la cuestión previa promovida por el co demandado J.A.P.Y., en su escrito de contestación a la demanda, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los ordinales 4, 5 y 6 del artículo 340 ejusdem.

TERCERO

SIN LUGAR la falta de cualidad del actor en sostener el juicio, interpuesta por el co demandado J.A.P.Y., en la oportunidad contestar la demanda.

CUARTO

CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentada por el ciudadano C.R.P.C., en contra de los ciudadanos S.M.M.D.E.F. y J.A.P.Y., ambas partes plenamente identificadas en el cuerpo del presente fallo. En consecuencia, se condena a la parte demandada, salvo derechos de terceros, a entregar a la parte actora el bien inmueble constituido por un local comercial, ubicado en Catia, lugar denominado Altos de Cútira, entre las esquinas de Socorro y Las Palmas, calle Real de los Frailes, distinguido con el Nº 93, Jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el proceso, conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

Queda en los términos expuestos MODIFICADA en su motiva y dispositiva la decisión dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha Primero (1º) de Junio de Dos Mil Siete (2.007). ASÍ FORMAL Y EXPRESAMENTE SE DECIDE.-

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los (07) días del mes de Agosto de Dos Mil Siete (2.007).-

LA JUEZ TITULAR,

Dra. A.M.C. de MOY.

LA SECRETARIA,

Abog. LEOXELYS VENTURINI.

En la misma fecha siendo la Una de la tarde (01:00 p.m.), se registró y publicó la anterior decisión.

EL SECRETARIA,

Exp. Nº: 07-4167

AMCdeM/LV/Mauri.-