Decisión nº 7 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 7 de Diciembre de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL

JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO y BANCARIODE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente Nº AP71-R-2012-000176/6.349

PARTE ACTORA:

L.M.P. y A.R.M., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V- 9.495.397 y V-8.718.028 respectivamente, representados judicialmente por el ciudadano C.M.G., abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 32.146.

PARTE DEMANDADA:

MAIBE C.N.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V- 6.440.060, representada judicialmente por las ciudadanas, A.Y.K. y A.D.C.D.V., abogadas en ejercicio, de este domicilio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 54.107 y 59.931, respectivamente.

MOTIVO: Apelación contra la sentencia dictada el 18 de abril del 2012 por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Cumplido el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este tribunal superior el conocimiento de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 17 de mayo del 2012 por el abogado C.M.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada el 18 de abril del 2012 por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró, sin lugar la demanda de saneamiento por evicción.

El recurso de apelación fue oído en ambos efectos mediante auto del 24 de mayo del 2012, disponiéndose la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de donde se recibió el 8 de junio del 2012.

Por auto del día 18 de junio del 2012, se le dio entrada y se fijó el vigésimo día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para la consignación de informes, los cuales fueron rendidos en su oportunidad en fecha 8 de agosto por el abogado C.M.G., apoderado judicial de la parte actora, en 6 folios y en la misma fecha por la abogada A.K., apoderada judicial de la parte demandada, en 2 folios.

Mediante providencia de fecha 10 de agosto de 2012, se fijó un lapso de ocho (08) días de despacho contados a partir de dicha data inclusive, para la presentación de observaciones a los informes, las cuales fueron presentadas en fecha 28 de septiembre del 2012, por la abogada A.D.C.D.V., apoderada judicial de la parte demandada, en dos folios.

Por auto del 1 de octubre del 2012 este tribunal se reservó un lapso de sesenta días consecutivos para sentenciar, contados desde esa data, exclusive.

Estando dentro del mencionado lapso, se pasa a dictar el fallo correspondiente, con arreglo al resumen narrativo y consideraciones expresados a continuación:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició el proceso con motivo de la demanda interpuesta el 4 de agosto del 2008 ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en función de distribución por los ciudadanos L.M.P. y A.R.M., debidamente asistidos por el abogado C.M.G., contra la ciudadana MAIBE C.N..

Los hechos relevantes expuestos por la accionante para fundamentar la acción deducida, son los siguientes:

Que en fecha 26 de octubre del 2005, celebraron un contrato de opción de compra-venta, por un inmueble propiedad de la ciudadana MAIBE C.N.G..

Que el inmueble esta identificado como un apartamento distinguido con el Nº 34, ubicado en el piso 3, del bloque Nº 3, edificio 4 de la Urbanización Barrio Kennedy (Corral del Piedra) Parroquia Macario, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Federal hoy Distrito Metropolitano.

Que cumpliendo ellos, con el citado contrato de opción de compraventa solicitaron y les fue otorgado un crédito bancario por el Banco Industrial de Venezuela, C.A., con garantía hipotecaria, para la compra del apartamento antes identificado y poder así cancelar en el momento de la firma, precio de venta pactado a la propietaria, el crédito les fue otorgado en fecha 20 se septiembre del 2006, por lo que deben pagar mensualmente cuotas de amortización, del capital prestado más intereses, conforme se evidencia del documento debidamente protocolizado por ante el servicio autónomo sin personalidad jurídica del Registro Público, Oficina Inmobiliaria, Cuarto Circuito, Municipio Libertador, Distrito Capital, registrado bajo el Nº 41, del tomo 27, protocolo primero.

Que por la promesa de entregarles el bien inmueble, conforme lo establece el documento antes citado, contrajeron en la oportunidad de la firma del documento, una obligación hipotecaria con la mencionada entidad bancaria, obligándose la vendedora, ciudadana MAIBE C.N.G. a hacer la tradición legal.

Que hasta el día de hoy no ha dado cumplimiento al compromiso de entregarles el bien inmueble desocupado, libre de personas y bienes por lo que perfeccionado el contrato con la voluntad de las partes se llevó a termino la negociación de compra venta, pero en ningún momento posterior a la firma del documento, han podido tomar posesión física del bien vendido, ya que, en dicho inmueble existe una persona que es inquilino del apartamento.

Que en virtud de lo antes dicho han sufrido la evicción de la cosa comprada y habiendo fracasado todas las gestiones amistosas y legales hechas, se han visto obligados a demandar formalmente por saneamiento conforme a la evicción de la prenombrada ciudadana MAIBE C.N.G., para que convenga a pagarles los daños y perjuicios que les ha ocasionado en la demora de entregarles el apartamento libre de bienes y personas, así como todos los gastos que han tenido que hacer para obtener el bien inmueble vendido o en su defecto sea condenada a ello de conformidad con lo dispuesto en los numerales 1º,2º,3º y 4º del artículo 1.508 del Código Civil, en las siguientes es cantidades de dinero:

Primero: En la restitución de precio pagado. Segundo: En los frutos producto del bien inmueble, dejados de percibir, conforme al arrendamiento, que ha debido pagarle el arrendador a la demanda (sic), correspondiente a los meses de Noviembre, Diciembre del 2006; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2007, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2008, en una cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00), por cada mes, hoy siendo su equivalentes en bolívares fuertes Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F. 150,00), por mensualidades; para un total de TRES MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs,F 3.150,00), así como los meses que sigan (sic) venciendo hasta el momento del cumplimiento del pago. Esto en compensación a las cuotas e intereses que hemos venido pagando al acreedor hipotecario. Tercero: En las costas del pleito que haya causadas la evicción y las que hubiere seguido con la vendedora por el saneamiento, estimadas en el precio de venta del inmueble en CUARENTA Y CINCO MILLONES OCHOCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 45.820.000,00) equivalentes en bolívares fuertes en Cuarenta y Cinco Mil Ochocientos Veinte Bolívares (Bs. F 45.820,00). Cuarto: En que sea condenada a pagar los costos, que hemos tenido que pagar por los contratos que se han acompañado, estimados en la suma de TRES MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F 3.150,00). Igualmente que sea condena a pagarnos por los daños morales causados debido a la incertidumbre que por el largo tiempo, hemos sufrido y padecido en unión de nuestros hijos, habiendo hecho un sacrificio para adquirir una vivienda y no poder tenerla; inmueble que pensábamos habitarlo en unión familiar; solicitud que hacemos en conformidad con lo establecido en el artículo 1.185 en concordancia con el articulo 1.196 de Código Civil daños morales que estimamos en la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000.00)…

( Copia Textual)

Estimando así la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00).

Solicitó a su vez medida preventiva de embargo sobre los bienes propiedad de la demandada de conformidad con los artículos 585,586 y 588 del Código de Procedimiento Civil.

En la misma oportunidad, la prenombrada profesional del derecho consignó los respectivos recaudos, que rielan del folio 5 al folio 82 del presente expediente.

En fecha 10 de octubre del 2008, el juzgado de la causa admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.

En fecha 24 de febrero de 2010, visto que el tribunal de la causa no libró la compulsa con la orden de citación en el tiempo oportuno, y toda vez que la causa se encontraba paralizada, la representación judicial de la parte actora solicitó mediante diligencia, la reposición de la causa, al estado de acordar nuevamente la citación de la demandada.

El 16 de marzo del 2010, el juez Ángel Vargas Rodríguez, quien fuere designado juez mediante la comisión judicial se abocó al conocimiento de la presente causa, y en acuerdo a lo solicitado por la represtación judicial de la parte actora, ordenó librar una nueva compulsa a los fines de practicar la citación.

Cumplidos los trámites de la citación, el 18 de mayo del 2010 la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda, constante de tres folios y tres anexos identificados con las letras “A”, “B” y “C”, para un total de 114 folios útiles.

Posteriormente, en fecha 11 de junio del 2010, la apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas constante de sesenta y nueve folios útiles, mientras que el 16 de junio de ese mismo año, el apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas constante de 1 folio y 2 anexos.

El 1 de julio del 2010, la apoderada judicial de la parte demandada impugnó el escrito de pruebas presentado por la parte actora.

En fecha 22 de julio de ese mismo año, la representación judicial de la parte demandada mediante diligencia constante de un folio útil, consignó original de la certificación de gravamen.

Mediante auto del 4 de octubre del 2010, el juzgado de la causa, en primer lugar, declaró extemporáneo el escrito de impugnación presentado en fecha 1 de julio del 2010, por la apoderada judicial de la parte demandada y en segundo lugar, admitió las pruebas presentadas por los apoderaros judiciales de las partes intervinientes en el presente juicio y finalmente por cuanto dichas pruebas fueron proveídas fuera de su oportunidad legal correspondiente, ordenó la notificación a las partes.

Posteriormente en fecha 18 de abril del 2012, el Juzgado de cognición de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dictó pronunciamiento de la siguiente manera:

…Siendo que para el momento de la compra venta del inmueble (…) aún se encontraba el ciudadano J.G.L.V., en su condición de arrendatario ocupando el inmueble, ya que si bien el arrendatario fue notificado de su Derecho de Preferencia Ofertiva sin hacer uso del mismo, ello no significa que de pleno quedase resuelta la relación arrendaticia; por ello resulta claro, que los nuevos propietarios del bien se subrogan en la relación arrendaticia que el prenombrado ciudadano mantenía con la ciudadana MAIBE C.N.G., y es a estos a su vez a quienes les corresponde ejercer las acciones pertinentes a fin de dar por terminada la relación arrendaticia…

…Omissis…

Con vista a los anteriores pronunciamientos, este Juzgador considera que no debe prosperar en derecho la acción de Saneamiento por evicción intentada por los ciudadanos L.M.P. Y A.R.M.…

(Copia Textual)

En virtud de la apelación de la parte actora contra la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, corresponde a esta superioridad pronunciarse sobre todo lo controvertido en sede de primera instancia.

Lo anterior constituye, a juicio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto a resolver en esta alzada.

MOTIVOS PARA DECIDIR

Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.

En este orden de ideas, el articulo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su articulo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las C.d.A., por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”

De conformidad con lo anterior, observa esta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta esta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. Así se establece.

Como punto previo esta alzada considera oportuno pronunciarse respecto a la perención de la instancia invocada por la parte demandada en su escrito de contestación, toda vez que la misma adujo que desde el momento en que el Alguacil recibió los emolumentos en fecha 5 de noviembre del 2008, el apoderado judicial de la parte actora diligenció ocho meses después, específicamente, en fecha 22 de julio del 2009. En consecuencia para decidir se observa:

Con la perención de la instancia el legislador presume el abandono del procedimiento, determinado por la omisión de todo acto de impulso durante un tiempo concreto. El Estado tiene interés en evitar la pendencia indefinida de los procedimientos, y libera a sus propios órganos de la necesidad de dar respuesta a las demandas y a todo requerimiento procesal.

Se distinguen dos tipos de perención, la genérica, de un lapso anual, y la específica, referida a casos concretos como la citación y la muerte del litigante. Con respecto a la primera de las específicas, ésta tiene lugar cuando transcurridos treinta días desde la fecha de la admisión o de la reforma de la demanda, el actor no haya cumplido con las obligaciones que le impone la ley para la práctica de la citación del demandado.

En tal sentido el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:

Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.

También se extingue la instancia:

1° Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado…

(Subrayado propio).

En este orden de ideas, es menester de esta juzgadora, hacer referencia al criterio que imperaba en la fecha de introducción de la demanda, en cuanto a las obligaciones que debía cumplir la parte actora para la realización de la citación de la demandada, establecidas estas en el trascrito ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, el referido criterio expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia del 6 de julio de 2004, expediente Nº AA20-C-2001-000436, se resume en los siguientes términos:

…dado en principio constitucional actual respecto a la gratuidad de la justicia y de la naturaleza que había entre las obligaciones (previstas en la ley para el logro de la citación cuando ésta haya de practicarse en un sitio que diste más de 500 metros de la sede el Tribunal), se robustece la tesis planteada argumentando que los ingresos públicos o tributos se satisfacían dinerariamente, vale decir, pagando con dinero el monto de la obligación tributaria, no siendo posible pagarla en especie o de otra forma, entre tanto que la obligación que aun subsiste de transportación de los funcionarios o auxiliares de justicia que impone el artículo 12 de la Ley de Arancel Judicial, puede satisfacerse poniendo a disposición del funcionario o auxiliar de justicia los vehículos necesarios para la transportación, satisfaciéndose de esta manera la obligación legal, mediante una forma diferente a la del dinero, lo cual deviene jurídicamente imposible en materia tributaria o de ingreso público.

Siendo así esta Sala establece que la obligación arancelaria que previó la Ley de Arancel Judicial perdió vigencia ante la manifiesta gratuidad constitucional, quedando con plena aplicación las contenidas en el precitado artículo 12 de dicha ley y que igualmente deben ser estricta y oportunamente satisfechas por los demandantes dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda, mediante la presentación de diligencias en la que ponga a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, cuando ésta haya de practicarse en un sitio o lugar que diste más de 500 metros de la sede del Tribunal; de otro modo su omisión o incumplimiento, acarreará la perención de la instancia, siendo obligación del Alguacil dejar constancia en el expediente de que la parte demandante le proporcionó lo exigido en la ley a los fines de realizar las diligencias pertinentes a la consecución de la citación. Queda de esta forma modificado el criterio de esta Sala a partir de la publicación de esta sentencia, el cual se aplicará para las demandas que sean admitidas al día siguiente de la fecha en la cual se produzca ésta. Así se establece.

Estos nuevos argumentos doctrinarios como ya se indicó, no son aplicables al caso en estudio, pero sí para aquellos que se admitan a partir de la publicación de esta sentencia. De este modo bajo criterio imperante para el momento, la denuncia analizada debe ser declarada procedente

(copia textual).

Lo anterior, hace referencia a las obligaciones contempladas en el artículo 12 de la Ley de Arancel Judicial, donde se establece que la obligación del demandante dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda, es poner a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, refiriéndose básicamente al medio de transporte y a la dirección en la cual ha de practicarse la citación, así como también establece la obligación del alguacil de dejar constancia en el expediente de que la parte demandante le proporcionó lo estipulado en la mencionada ley a los fines de realizar las diligencias necesarias para la practica de la citación.

En la situación sub índice se evidencia que desde el 10 de octubre del 2008, fecha de admisión de la demanda, el demandante dentro de los 30 días siguientes a dicha admisión, puso a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, tal y como consta en diligencia realizada en fecha de noviembre del 2008 por la alguacil accidental, cursante al folio ochenta y ocho (88) del presente expediente, en consecuencia, al cumplir el demandante con las obligaciones que la ley impone para llevar a cabo la practica de la citación, impidió que se extinguiera la instancia de conformidad con lo previsto en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. Así pues, en fuerza de todo lo explicado, ésta juzgadora declara improcedente la perención de la instancia invocada por la representación judicial de la parte demandada. Así se establece.

Ahora bien, en lo tocante al fondo del asunto, se observa:

Evidenciada como ha quedado la existencia de la relación contractual en virtud del contrato de opción de compra-venta sobre el inmueble ya identificado, surgieron entre los compradores y la vendedora un conjunto de derechos y obligaciones reciprocas, en éste sentido, según lo establecido en el artículo 1.527 de Código Civil, “la obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”, mientras que según el artículo 1.486 del código up supra mencionado, “las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida”

En lo que respecta a la obligación del comprador de pagar el precio; se evidencia en copia simple del contrato de opción de compra-venta y compromiso de pago por crédito hipotecario otorgado por el Banco Industrial de Venezuela, celebrado entre las partes y protocolizado ante el Registro Publico Cuarto del Municipio Libertador del Distrito Capital, que corre inserto a los folios 8 al 16 del presente expediente, que ciertamente se efectuó la venta del bien inmueble objeto del presente contrato, siendo el precio de la misma, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS, (Bs. 45.000.000,00), actualmente CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), los cuales fueron recibidos en entera y cabal satisfacción por la vendedora. Y así se establece.

Con respecto a la obligación del vendedor de efectuar la tradición de la cosa, consta de autos, la protocolización del documento compra- venta up supra mencionado, de lo cual se puede colegir que el vendedor ciertamente cumplió con la obligación de transferir la propiedad de la cosa dada en venta, que como antes se señaló, se refiere a un apartamento ubicado en el piso Nº 3, del bloque Nº 3, Edificio 4 de la Urbanización Barrio Kennedy (Corral de Piedra), Parroquia Macario, Municipio Libertador, pero aun así, de las actas procesales que conforman el expediente se deduce que los ciudadanos L.M.P. y A.R.M. no han podido realizar la ocupación del referido inmueble, en consecuencia no han podido ejercer la posesión del mismo.

En este orden de ideas, como ha quedado de manifiesto, la controversia que originó el presente proceso radica en la imposibilidad de tomar posesión del bien objeto del contrato, toda vez que, en dicho inmueble permanece el ciudadano J.G.L.V. en carácter de arrendatario, tal y como consta en copia certificada expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiente al expediente signado con el número 2007-0595, contentivo a las consignaciones de los cánones de arrendamiento efectuadas por el referido ciudadano a nombre de los prenombrados ciudadanos L.M.P. y A.R.M., por lo que a tales documentos, esta alzada les otorga pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el articulo 1.359 del Código Civil Venezolano. Y así se declara.

En virtud de lo anteriormente mencionado y como consecuencia de la perturbación sufrida en la posesión del bien inmueble antes identificado, la parte actora intentó una acción de saneamiento por evicción contra la demandada, para que ésta conviniera a pagarles los daños y perjuicios ocasionados.

Según el Código Civil Venezolano comentado de E.C.B.; “…la evicción es una perturbación en la posesión de un bien adquirido; una privación del derecho de propiedad de todo o parte de la cosa adquirida, en virtud de un derecho legitimo de un tercero, anterior a la compra (…)

La garantía de evicción y saneamiento es un elemento natural de los contratos onerosos; está impuesta por la ley y no es necesario que las partes la hayan pactado…

El doctrinario L.A.R., en su obra Comentarios sobre: Contratos, 2da. Edición, sostiene que, “el saneamiento es la obligación del vendedor de responder ante el comprador por la posesión pacifica y aprovechable de la cosa vendida.”

En este orden de ideas, nuestra legislación es conteste al aseverar, en el artículo 1.504 del Código Civil, lo siguiente:

Aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el vendedor responderá al comprador de la evicción que le prive de, todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el contrato.

Así pues, el saneamiento por evicción reglamentado por ley, comprende tres obligaciones del vendedor, a saber:

1) La obligación de abstenerse de perturbar la posesión del comprador, la cual se constituye en una obligación de no hacer, conocida con el nombre de saneamiento o garantía por hecho propio.

2) La obligación de defender en juicio al comprador contra las amenazas de evicción provenientes de terceros, la cual es una obligación de hacer conocida con el nombre de garantía incidente.

3) La obligación de reparar al comprador de daños y perjuicios que le cause la evicción (en sentido lato) total o parcial o el descubrimiento de cargas no declaradas, la cual es una obligación de dar. Código Civil comentado de E.C.B.

En tal sentido, según el autor up supra mencionado los requisitos para que surja la responsabilidad del vendedor son los siguientes:

1) La evicción debe ser actual: ello conlleva que el comprador haya sufrido una perturbación de su posesión pacifica o del aprovechamiento sobre la cosa, por efectos del ejercicio del derecho de un tercero sobre la cosa adquirida.

La perturbación que ha sufrido el comprador debe ser probada por él, para lo cual puede:

1. a) Exhibir una sentencia con autoridad de cosa juzgada entre el comprador y el tercero.

1. b) Probar que le ha sido impedida la posesión de la cosa

1. c) Probar que tal impedimento proviene del ejercicio del derecho del tercero.

1. d) Probar que el ejercicio del derecho del tercero le facultaba para perturbar su posesión como comprador.

1. e) Sin embargo, si existe una medida preventiva, producto de una acción reivindicatoria de la cosa, tan pronto como el comprador se vea privado de la cosa puede alegar el haber sufrido evicción.

2) Por interpretación analógica del artículo 1.117, para que la responsabilidad del vendedor surja la causa de la evicción debe ser anterior a la venta.

Articulo 1.117. Los coherederos se deben mutuo saneamiento por las perturbaciones y evicciones procedentes de causa anterior a la partición. No se demuestra que fue antes porque la factura es a nombre de los propietarios actuales.

Ahora bien, en fuerza de cuanto antecede, le corresponde a ésta alzada verificar si efectivamente en el caso bajo estudio, se logró demostrar el cumplimiento de alguno de estos requisitos, en tal sentido, si se logra determinar que la parte actora (léase la compradora) sufrió una perturbación en la posesión pacífica de la cosa dada en venta, le correspondería consecuencialmente a la demandada (léase la vendedora) responder ante la evicción causada; en tal sentido, luego de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el expediente, y de conformidad con la doctrina anteriormente citada se observa:

En cuanto al primer requisito, referente a que el comprador haya sufrido una perturbación de su posesión pacifica o del aprovechamiento sobre la cosa, por efectos del ejercicio del derecho de un tercero sobre la cosa adquirida; la parte actora con la referida copia certificada expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiente al expediente signado con el número 2007-0595, contentivo de las consignaciones de los cánones de arrendamiento efectuadas por el referido ciudadano J.G.L., logró demostrar; en primer lugar, que no han podido ejercer la posesión de la cosa por encontrarse el inmueble ocupado, en segundo lugar que tal impedimento se originó del ejercicio del derecho de un tercero, en este caso por el ejercicio del derecho que en calidad de arrendatario ejerce el ciudadano antes identificado y en tercer lugar, que tal derecho faculta a dicho arrendatario para perturbar de forma inmediata su posesión como comprador.

Con respecto al segundo requisito, referente a que para que la responsabilidad del vendedor surja, la causa de la evicción debe ser anterior a la venta; se evidencia en las notificaciones de preferencia ofertiva presentadas por la ciudadana MAIBE C.N., las cuales rielan del folio 31 al 34, que la misma en su condición de arrendadora, manifestó al ciudadano J.G.L.V., en su condición de arrendatario, la intención de vender el inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reconociendo de esta forma, la existencia de una relación contractual arrendaticia con el prenombrado ciudadano, relación ésta que resultó ser anterior al contrato de compra venta suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio, así pues, este Juzgado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil Venezolano, por ser tales notificaciones un instrumento público emanado de un funcionario competente, y aunado a que de conformidad con lo establecido en el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil; no fueron impugnadas por el adversario les otorga pleno valor probatorio. En tal sentido, dichas notificaciones constituyen suficiente prueba, para demostrar que “la causa” que produjo la evicción verbigracia la relación contractual arrendaticia, es anterior a la venta, así pues, considera ésta alzada que se han cumplido los requisitos para que surja la responsabilidad del vendedor. Y así se establece.

Aunado a lo anterior, cree pertinente ésta alzada hacer mención a lo que al respecto a dicho la jurisprudencia patria, específicamente en sentencia Nº 01196 emanada de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 3 de julio del 2007, la cual enuncia lo siguiente:

En general la doctrina ha señalado en lo que respecta al saneamiento por causas de evicción proveniente de un tercero, que el vendedor tiene las siguientes obligaciones: i) Defender al comprador para evitar que sufra la evicción y ii) Resarcirle al comprador los daños y perjuicios cuando se produce la evicción.

Ahora bien, para que sea declarada la procedencia de la acción de saneamiento por evicción y por ende la obligación del vendedor de colocar al comprador en la situación que se encontraba antes de la celebración del contrato (reponer el precio del bien y pagar los daños y perjuicios ocasionados), ha señalado la doctrina venezolana que resulta necesario que se dé alguno de los siguientes supuestos: i) Que se consume la evicción (despojo sufrido por el comprador del bien comprado por una sentencia definitivamente firme; ii) La interposición de una demanda con la que se pretenda dicho despojo; iii) Que el comprador tenga que soportar el ejercicio de algún derecho por parte del tercero o; iv) Que la evicción sea inevitable e inminente que haga inoficioso seguir un juicio que establezca la existencia del derecho a nombre de un tercero…

Como ha quedado de manifiesto, es criterio reiterado tanto de la doctrina como de la jurisprudencia que en caso de la evicción proveniente de un tercero, el vendedor tiene no solo la obligación de defender al comprador si no también de indemnizar al mismo por los daños y perjuicios causados, siempre y cuando se verifique “alguno” de los supuestos anteriormente citados, es decir no siendo estos concurrentes, basta con demostrar la existencia de cualquiera de ellos. Y así se establece.

En otro orden de ideas, como ya se apuntó, con la protocolización del documento de compra venta up supra mencionado surgieron entre los compradores y la vendedora un conjunto de derechos y obligaciones reciprocas, entonces, así como para los compradores surgió la obligación de pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato, para la vendedora surgió, con el otorgamiento de tal instrumento, la obligación de efectuar la tradición legal y el saneamiento de ley, y así lo dijo expresamente; razón por la cual, debe asumir la obligación de efectuar el saneamiento de la cosa dada en venta, de conformidad con el articulo 1.486 del Código Civil, de igual forma nuestra legislación es conteste al afirmar, específicamente en el articulo 1.504 del código Civil que aunque no se hubiera estipulado el saneamiento dentro del contrato de venta, le corresponde al vendedor responder al comprador por la evicción causada. Sin embargo, nuestra legislación también contempla que el vendedor pueda convenir quedar libre de la obligación de saneamiento, pero, aun así, sabiamente el Código sustantivo vislumbra que el mismo igualmente debe responder en ciertos casos, es decir, responderá del daño que resulte de un hecho propio y en caso de proceder por mala fe, tal y como lo establece el articulo 1.506 del Código Civil, aunado a ello el articulo subsiguiente establece que aunque el vendedor convenga liberarse de la obligación, debe responder ante la evicción causada, salvó que se demuestre que el comprador tenia conocimiento del riesgo.

No siendo éste el caso, pues como ya se indicó, la vendedora señaló expresamente su obligación de efectuar la tradición y el saneamiento de la cosa dada en venta, y tomando en consideración que una obligación contractual, no es mas que un acuerdo de voluntades donde las partes intervinientes se obligan en virtud de un contrato, le corresponde a la ciudadana MAIBE C.N.G., en aras de las obligaciones contraídas en su carácter de vendedora, y toda vez que “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”, responder a los compradores, ciudadanos A.R.M. y L.M.P., por la evicción causada. En consecuencia, se declara con lugar la acción de Saneamiento por Evicción incoada, se ordena la restitución del precio pagado, así como también las costas del pleito que haya causado la evicción de conformidad con el artículo 1.508 del Código Civil. Y así se decide.

Con respecto al pedimento relativo a la restitución de “los frutos producto del bien inmueble, dejados de percibir, conforme al arrendamiento, que ha debido pagarle el arrendador a la demandada”; esta alzada observa que la naturaleza del contrato de compra venta suscrito entre las partes, como ya se dijo, comprende la configuración de un acuerdo de voluntades donde los sujetos intervinientes (léase comprador y vendedor) se obligan en virtud del mismo, naciendo para ambos un conjunto de obligaciones, que se circunscriben principalmente en pagar el precio de la venta y en efectuar la tradición y el saneamiento de la cosa vendida; así pues, no contemplado el pago de cánones de arrendamiento provenientes de un tercero ajeno a la relación contractual de compra venta, mal podrían los demandantes solicitar la cancelación de los mismos, pues dicho pedimento no encuadra dentro de la esencia del contrato de compra venta. Y así se establece.

En cuanto a los daños morales reclamados por la parte actora, estimados en la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000), se observa que la misma se limitó a mencionar que han sufrido daños morales debido “a la incertidumbre que por el largo tiempo, hemos sufrido y padecido en unión de nuestros hijos, habiendo hecho sacrificio para adquirir una vivienda y no poder tenerla…”; sin indicar expresamente en que consisten los daños morales reclamados, así pues, como ha sido criterio reiterado y pacifico de nuestra jurisprudencia patria, no basta realizar la reclamación ya que es menester efectuar un señalamiento especifico que indique en que consisten los daños morales, por ende, dicha reclamación no puede prosperar en derecho. Y así también se establece.

Finalmente, para cumplir con el mandato a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del juez respecto de ellas, el Tribunal considera que las pruebas documentales aportadas en el presente juicio, relativas a la copia simple del compromiso de pago asumido por el ciudadano L.M.P., por la cantidad SIETE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.7.800.000,00) para lo cual se libró una letra de cambio emitida en fecha 16 de octubre del 2006, la copia simple de la notificación realizada por los ciudadanos L.M.P. y A.R.M., ante la Notaria Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 2 de marzo del 2007, que riela del folio 29 al 30, y la copia certificada de expediente número AH12V-2.007-231 proveniente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil o del T.d.Á.M.d.C., no gozan de eficacia y virtud probatoria, así pues las mismas son desechadas por cuanto nada aportaron para la resolución del presente juicio. Así se decide.

DECISIÓN

Por los fundamentos antes expuestos este Tribunal Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de saneamiento por evicción intentada por los ciudadanos A.R.M. y L.M.P. contra la ciudadana MAIBE C.N.G., en consecuencia, PRIMERO: Se ordena a la parte demandada, ciudadana MAIBE C.N.G., restituir a la parte actora ciudadanos A.R.M. y L.M.P., el precio pagado por la venta del inmueble, es decir la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs.45.820,00); SEGUNDO: Sin lugar la reclamación de los frutos producto del bien inmueble, identificado como un apartamento, distinguido con el Nº 34 Y ubicado en el piso 3, del bloque Nº 3, edificio 4 de la Urbanización Barrio Kennedy (Corral del Piedra) Parroquia Macario, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Federal hoy Distrito Metropolitano, dejados de percibir conforme al arrendamiento. TERCERO: Sin lugar los daños morales reclamados, CUARTO: No hay condenatoria en costas, en virtud que no hubo vencimiento total, de conformidad con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia se declara; PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte actora contra el fallo dictado el 18 de abril del 2012 por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Queda MODIFICADA la apelada.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los siete (7) días del mes de diciembre del 2012. Años: 202° y 153°.-

LA JUEZA,

Dra. M.F. TORRES TORRES LA SECRETARIA,

Abg. E.L.R.

En la misma fecha, 7 de diciembre del 2012, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 2:25 p.m.

LA SECRETARIA

Exp. Nº AP71-R-2012-000176/6.349 Abg. ELIANA LOPEZ REYES

MFTT/ELR/mgrl