Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Mayo de 2007

Se inició el presente juicio por ACCIÓN MERODECLARATIVA interpuesta por los abogados P.M.R.S. y P.M.R.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 9.741 y 84.444, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos M.J.P.G. y L.R.R.S. en contra de la ciudadana A.G.V.B. ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 3 de diciembre de 2003. Luego del sorteo respectivo, le correspondió conocer de la demanda a este Juzgado, el cual mediante auto publicado el 10 de diciembre del 2003 la admitió.

Sostienen los apoderados de la actora que la co-demandante M.J.P., adquirió la propiedad de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 24, ubicado en el segundo piso del Edificio denominado Res. Atures, situado en la Avenida Guaicaipuro de la Urbanización El Llanito, Jurisdicción del Municipio Petare del Distrito Sucre del Estado Miranda, así como un puesto de estacionamiento marcado con el Nº 7, cuyos linderos son: NORTE: Con la fachada Norte del Edificio; SUR: Con el apartamento Nº 21 y pasillo de circulación; ESTE: Con fachada Este del Edificio y Oeste: Con el apartamento Nº 23 y pasillo de circulación. Que dicho inmueble le pertenece en virtud del contrato de compraventa celebrado con A.G.V., de fecha 14 de enero de 1993 y que consta en documento privado. Que la demandada A.G.V. le vendió el inmueble en su carácter de propietaria, según se desprende de documento debidamente inscrito ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 28, Tomo 44, Protocolo Primero de fecha 14 de mayo de 1969 y por ante la Notaría Pública Cuarta del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 15, Tomo 42, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y registrado ante el mencionado Registro Inmobiliario, en fecha 15 de octubre de 1987. El precio pactado para la venta fue de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,ºº), los cuales pagaría a la demandada al momento del otorgamiento definitivo del documento de compra-venta por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda. Que la vendedora recibió la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,ºº) al momento de la suscripción del contrato de compraventa privado. Que el artículo sexto del referido convenio establecía un lapso de noventa (90) días para el otorgamiento del documento, pero que ambas partes, por la confianza y amistad existente desde muchos años atrás obviaron dicha disposición y se acordó que se haría mediante pagos sucesivos en el tiempo, sin que se devengaran intereses, hasta la cancelación total del precio pactado. Los apoderados judiciales alegan que la co-demandante efectuó diversos pagos mediante diversos instrumentos, tales como cheques de gerencia y depósitos bancarios, los cuales en total ascienden a la cantidad de dos millones ochocientos setenta y un mil bolívares (Bs. 2.871.000,ºº), aportando una diferencia en exceso por la suma de trescientos setenta y un mil bolívares (Bs. 371.000,ºº), los cuales alegan, pueden ser imputados a los posibles intereses causados durante el transcurso del tiempo.

Dichos pagos fueron realizados por el co-demandante, quien fuera cónyuge de la compradora, según consta en sentencia definitivamente firme de divorcio. No obstante, la parte actora reinició su vida en común desde el año 1991, según consta de constancia de concubinato emitida por el P.d.M.S. en fecha 21 de noviembre de 2003, donde aducen haber legalizado su relación concubinaria desde el año de 1991. Que en tales circunstancias deciden adquirir el inmueble de marras, asumiendo la condición de compradora la ciudadana M.J.P.G..

Ahora bien, aducen los demandantes que, desde el 14 de enero de 1993, han poseído el inmueble en calidad de propietarios, pues así también han sido reconocidos por sus vecinos. Que la co-demandante M.J.P. fue Vicepresidenta de la Junta de Condominio, ejerciendo dicha función durante 8 años, para lo cual hace valer la constancia emitida por la Junta de Condominio del edificio Atures, así como justificativo de testigos evacuado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre de fecha 25 de noviembre de 2003. Asimismo, la parte actora hace valer todos los pagos efectuados por concepto de gastos de condominio desde el año 1993 hasta la presente fecha, además de pagar por los servicios de luz eléctrica, teléfono y televisión por cable, cuyos recibos consigna junto con el libelo. En el mismo sentido, hace valer los pagos que realizare por concepto de impuestos municipales.

En consecuencia, alegan los demandantes que solicitaron en repetidas e infructuosas oportunidades de la ciudadana A.G.V.B. que se trasladara a la ciudad de Caracas, para el otorgamiento definitivo del documento de propiedad, por ante la oficina de registro correspondiente. En este sentido, hacen valer comunicaciones enviadas por la demandada a los compradores de fechas 8 de agosto de 1996 y 16 de marzo de 2000, donde aquella les manifiesta disculpas por una tardanza en la obtención del RIF. Igualmente, la actora adujo haber introducido ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Distrito Sucre, en dos ocasiones distintas, el 26 de abril de 2000 y el 27 de agosto de 2002, el documento definitivo de compraventa para su otorgamiento, no obstante debido a la falta de la demandada no se puedo realizar la negociación.

Con fundamento en lo anteriormente planteado, es por lo que proceden a demandar a la ciudadana A.G.V.B., a los fines de que le sea ordenado por el Tribunal suscribir los protocolos para la transmisión del título de propiedad, de conformidad con lo convenido en el contrato de compraventa, o en su defecto, se dicte sentencia constitutiva de derecho de propiedad a favor de los demandantes, ordenando su inscripción ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda. Igualmente, demandan el pago de las costas generadas en virtud del presente juicio.

La parte demandada, en su escrito de contestación, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra. En este sentido, alegó que celebró con la parte actora un contrato de opción de compraventa privado en fecha 14 de enero de 1993. En este sentido, hace valer el contenido de la cláusula primera del contrato, donde la demandada asumió un compromiso de vender en un tiempo futuro el inmueble de marras. Que la parte actora se comprometió a pagar la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,ºº) al momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa, por lo cual la demandada hace énfasis en el sentido de la palabra “pagará”, como una obligación futura. Adujo al momento de la suscripción del contrato de opción de compraventa, recibió la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,ºº) por concepto de arras, imputables al precio de la venta para el momento de su ejecución, señalando que este tipo de cláusulas resultaba ser una característica de los contratos de opción de compraventa o de contrato de promesa bilateral de venta.

Adujo que en la cláusula sexta se estableció un plazo de noventa (90) días hábiles a partir de la fecha del otorgamiento del documento, el cual llegó a su término el 27 de mayo de 1993, por lo que adujo estar en presencia de un contrato preliminar de venta, de un contrato preparatorio, de un caso típico de formación de derechos y deberes jurídicos pues sólo hay compromisos que se verificarán a futuro.

Que la entrega del inmueble por anticipado estuvo motivada a razones humanitarias, pues a su decir, la parte actora se encontraba sin vivienda; en virtud de lo cual sólo se anticipó la posesión del inmueble a título precario sin que ello consistiera en el otorgamiento de algún derecho sobre el mismo.

En consecuencia, adujo que la finalidad jurídica del contrato celebrado entre las partes no era el de transmitir la propiedad del inmueble. Sostuvo que no incumplió lo pactado en el contrato. Que el incumplimiento proviene de la parte actora, al no haber pagado el precio estipulado en el lapso de noventa días, según la cláusula sexta del contrato. Al no haber cumplido la actora con el pago del precio estipulado, la demandada no se encontraba obligada a otorgar el documento de compraventa definitivo. Por consiguiente, alega que el contrato suscrito por las partes feneció por vencimiento del término.

Niega la demandada haber aceptado la modalidad de pagos sucesivos en el tiempo, según lo afirmara la parte actora.

La demandada rechazó la defensa opuesta por la parte actora, relativa a las funciones ejercidas por M.J.P. como miembro de la Junta de Condominio, aduciendo que estaría infringiendo lo previsto en el artículo 18 de la ley de Propiedad Horizontal. Asimismo, desconoció los recibos de condominio consignados por la actora.

Asimismo, señaló la demandada que efectuó múltiples requerimientos a la parte actora a los fines de que desalojara el inmueble, haciendo caso omiso de ellas. Que la permanencia de los demandantes en el inmueble le ha ocasionado graves daños y perjuicios, impidiéndosele disponer de dicho bien.

Alega la demandada, la falta de cualidad y de interés del co-demandante L.R.R.S. para interponer la presente acción en virtud de no ser parte del contrato de opción de compraventa a que se contrae la presente demanda. Con fundamento en lo anterior, adujo que los depósitos efectuados por el co-demandante L.R. son ajenos a la relación contractual por la que se pretenden causar, y por consiguiente fueron desconocidos por la demandada. Igualmente, desconoció como emanada de ella las misivas referidas por la parte actora en su libelo, así como también negó que guardaran relación con el contrato de marras y la presente demanda.

Sostiene la demandada que la actividad desplegada por la parte actora de introducir los documentos ante la oficina de registro, fue realizada de forma inconsulta por la actora, para quien ya había fenecido el contrato de opción de compraventa. En consecuencia, hace valer un contrato de arrendamiento a ser suscrito entre la demandada y M.J.P.G., y en virtud del cual la demandante se obligaba a cancelar un canon de arrendamiento de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,ºº) mensuales, durante seis (6) meses y un depósito por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,ºº). No obstante dicho contrato no fue suscrito por la parte actora.

Por todo lo anteriormente expuesto, fundamenta su defensa en el incumplimiento de la parte actora del contrato de opción de compraventa, y de conformidad con el artículo 1.168 del Código Civil, hace valer la excepción del contrato no cumplido.

En el acto de contestación la parte demandada formuló reconvención en contra de la co-demandante M.J.P.G.. La demandada reconviniente, adujo que el contrato de opción de compraventa celebrado con la reconvenida se extinguió de pleno derecho en virtud de haber expirado el término establecido en la cláusula sexta del mismo. Con fundamento en la misma cláusula, adujo que la reconvenida incurrió en incumplimiento reiterado. No obstante que operó la resolución del contrato la actora reconvenida continua ocupando el inmueble propiedad de la demandada desde hace nueve (9) años ejerciendo una posesión precaria sobre dicho inmueble. En consecuencia, con fundamento en el derecho de propiedad sobre el inmueble de marras, cuya titularidad se atribuye la demandada reconviniente, demanda la entrega del inmueble en posesión de la co-demandante M.J.G., así como la indemnización por los daños y perjuicios derivados del impedimento de la demandada de obtener un provecho económico de su inmueble, en virtud de la imposibilidad de arrendar el inmueble, los cuales ascienden a la cantidad de dieciocho millones cuatrocientos ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 18.485.000,ºº), por la ocupación y uso del inmueble. Dicha suma fue discriminada en la siguiente forma: La cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,ºº) mensuales durante el año 1993; la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,ºº) mensuales durante el año 1994; la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,ºº) mensuales durante el año 1995; la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,ºº) mensuales durante el año 1996; la suma de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,ºº) mensuales durante el año 1997; la suma de ciento cuarenta mil bolívares (Bs.140.000,ºº) mensuales durante el año 1998; la suma de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,ºº) mensuales, durante el año 1999; la suma de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,ºº) mensuales, durante el año 2000; la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,ºº) durante el año 2001; la suma de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,ºº) durante el año 2002 y la suma de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,ºº) durante los años 2003 y 2004, así como los que se continuaren causando a razón de Bs. 250.000,ºº mensuales hasta la desocupación definitiva y entrega del inmueble a la demandada. Asimismo, demanda el pago de las costas y costos ocasionados por el presente juicio, incluyendo los honorarios de abogado causados.

La parte actora dio contestación a la reconvención. Ambas partes promovieron pruebas en su oportunidad. Ambas partes consignaron informes.

PUNTO PREVIO

DE LA FALTA DE CUALIDAD

La demandada opuso la falta de cualidad y de interés del co-demandante L.R.R.S. para interponer la presente acción merodeclarativa en virtud de no ser parte del contrato de opción de compraventa el cual aduce haber sido celebrado únicamente entre M.J.P. y la demandada. Con fundamento en lo anterior, adujo que los depósitos efectuados por el co-demandante L.R. son ajenos a la relación contractual por la que se pretenden causar, siendo desconocidos por la demandada. Por su parte, la co-demandante M.J.P. afirma que dichos pagos fueron realizados por el co-demandante, quien fuera cónyuge de la compradora, según consta en sentencia definitivamente firme de divorcio. No obstante, desde el año 1991 reiniciaron su vida en comun, según consta de constancia de concubinato emitida por el P.d.M.S. en fecha 21 de noviembre de 2003.

En virtud de las consideraciones que anteceden, cabe precisar que la cualidad o legitimatio ad causam derivada de la titularidad es un presupuesto material de la sentencia favorable que debe acreditar el accionante, pues a él corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico que desea. Sin embargo, la legitimación es concebida como la titularidad de un derecho subjetivo, que considerada concretamente en el ámbito procesal, toma el nombre de cualidad. Al respecto, el procesalista L.L., sostiene que la cualidad en sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción, y de identidad lógica, entre la persona del demandado concretamente considerado y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción. Al respecto Calamandrei sostiene que los requisitos para la acción comprenden: la relación entre el hecho y la norma, legitimación para obrar o contradecir (legitimatio ad causam) e interés procesal. El primero exige la preexistencia de un derecho subjetivo para que pueda ejercitarse la acción, y es en virtud del vínculo entre el hecho jurídico y la norma violada que surge el derecho de acción. El segundo, es la cualidad o legitimación para obrar (activa) o legitimación para contradecir (pasiva), de manera que en el actor y el demandado coincida este derecho de actuar y de resistir. Y por tanto, siendo la acción un poder político que asegura el derecho de acudir a la jurisdicción, estos requisitos o condiciones de la acción, constituyen los presupuestos para obtener una sentencia favorable, sin que de ellos dependa la apertura del proceso judicial.

Consta en autos que al folio 18 de la pieza principal, riela el contrato suscrito entre A.G.V.B., en su carácter de vendedora y M.J.P.G., en su carácter de compradora, quienes celebraron un convenio, denominado de compraventa. Dicho instrumento de carácter privado, tiene efectos entre las partes contratantes, por lo que no dañan ni aprovechan a terceros, y en el caso de marras el co-demandante L.R.R. es un tercero en la relación jurídica sometida al conocimiento de este Juzgador, toda vez que el carácter que se atribuye de concubino de la compradora, con anterioridad a la celebración del referido contrato, no está debidamente establecido, de conformidad con los criterios e interpretaciones vinculantes que en materia de derechos de la comunidad concubinaria ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia. En este sentido, la simple constancia de concubinato o legalización de la unión concubinaria que pretende hacer valer la parte actora y que riela al folio 70 del presente expediente, en original, mediante la cual los testigos allí indicados d.f. que los demandantes viven en concubinato desde el año 1991, resulta insuficiente para otorgarle carácter de parte en el contrato de compraventa de fecha 14 de enero de 1993.

En el caso de marras, el co-demandado L.R.R.S., se atribuye el carácter de co-propietario del inmueble objeto del contrato de compraventa, lo cual hace valer mediante constancia de concubinato emitida por el P.d.M.S., en fecha 21 de noviembre de 2003, referida ut supra, y que por no constituir el instrumento conducente para tener por demostrada la existencia de una unión estable de hecho, la misma no puede surtir ningún efecto probatorio, y así se declara. Asimismo, tampoco constituye prueba fehaciente de su participación en el negocio jurídico de compraventa las planillas de depósitos bancarios consignados junto con el libelo de demanda, con el objeto de demostrar el pago del precio de la venta, de los cuales no es posible inferir su conexión con el pacto de compraventa, y a todo evento debe ser objeto de ratificación a los fines de hacer valer su contenido. En consecuencia, no siendo parte del negocio jurídico que da lugar al presente juicio, estima este juzgador que la defensa de falta de cualidad del co-demandante L.R.R.S., resulta procedente, toda vez que el mencionado ciudadano no es parte en el contrato de compraventa de marras, y así se decide.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

DE LA ACCIÓN MERODECLARATIVA

En la presente controversia, la demandante M.J.P., fundamenta su acción merodeclarativa en la adquisición que hiciera de la propiedad de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 24, ubicado en el segundo piso del Edificio denominado Res. Atures, situado en la Avenida Guaicaipuro de la Urbanización El Llanito, Jurisdicción del Municipio Petare del Distrito Sucre del Estado Miranda, así como un puesto de estacionamiento marcado con el Nº 7, cuyos linderos son: NORTE: Con la fachada Norte del Edificio; SUR: Con el apartamento Nº 21 y pasillo de circulación; ESTE: Con fachada Este del Edificio y Oeste: Con el apartamento Nº 23 y pasillo de circulación, en virtud de haber celebrado un contrato de compraventa con la demandada A.G.V., en fecha 14 de enero de 1993. Dicho instrumento, que riela al folio 18 de la pieza principal, y que fuera consignado por la actora en original, fue reconocido por la parte demandada, teniendo plenos efectos probatorios en cuanto a su contenido y firmas, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara. Ahora bien, la transmisión de la titularidad que afirma la demandante haberse efectuado con ocasión al referido negocio jurídico, tuvo lugar en virtud del carácter de propietaria de la demandada, según se desprende de documento debidamente inscrito ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 28, Tomo 44, Protocolo Primero de fecha 14 de mayo de 1969 y por ante la Notaría Pública Cuarta del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 15, Tomo 42, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y registrado ante el mencionado Registro Inmobiliario, en fecha 15 de octubre de 1987, documentos éstos que rielan a los folios 19 al 52, en copias certificadas y copias simples. Por cuanto dichos instrumentos no fueron impugnados por la parte contra quien se hacen valer, y toda vez que se trata de copias certificadas y copias fotostáticas de instrumentos públicos, las mismas se tienen como fidedignas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, teniendo plenos efectos probatorios, y así se declara.

Es el caso, que la actora pretende a través de la presente acción merodeclarativa que, en virtud del supuesto incumplimiento de la vendedora de otorgar el documento definitivo de propiedad sobre el inmueble, obligación que alude encontrarse en la cláusula primera del respectivo contrato; sea condenada por el Tribunal a suscribir los protocolos para la transmisión del título de propiedad, o en su defecto, se dicte sentencia constitutiva de derecho de propiedad a favor de los demandantes, ordenando su inscripción ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda. Tales pretensiones se describen en el capítulo III, denominado “Del Petitum” en los siguientes términos: “Demandamos como en efecto lo hacemos a la ciudadana: A.G.V.B., …omissis…, a los fines de que este tribunal le ordene a esta a que voluntariamente suscriba los respectivos protocolos para la transferencia registral de la propiedad, según lo establecido en el contrato de compraventa de autos, o en su defecto, ante la negativa de la demandada, pedimos que Usted en nombre de nuestros representados, que la sentencia que aquí recaiga declare su derecho de propiedad, mediante el registro de la misma sentencia…”.

Ahora bien, el fundamento jurídico que la actora invocó al momento de la interposición de la demanda se encuentra consagrado en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil. Dicha norma establece: “Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente.” (Resaltado de la actora).

El citado artículo prevé las llamadas acciones mero declarativas o acciones de mera certeza, las cuales consisten en la activación de la función jurisdiccional del Estado en la búsqueda de un pronunciamiento de ley, que permita despejar la duda o incertidumbre acerca de si se está o no en presencia de una relación o situación jurídica determinada o de un derecho. Sin embargo, expresamente establece la norma, que la demanda es inadmisible cuando el interesado pueda conseguir que su interés sea satisfecho íntegramente a través de una acción distinta.

Ahora bien, según la norma el interés "puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica”, pero en el caso de marras la parte actora no limita su pretensión a la mera declaración de la existencia de un derecho o una relación jurídica, sino que, por el contrario, se procura la obtención de un título, bien sea por cumplimiento voluntario de su contraparte, o a través de una sentencia constitutiva del derecho de propiedad sobre el inmueble de marras. En virtud de ello, estima pertinente este Juzgador, hacer mención de lo que la doctrina ha entendido por acción merodeclarativa, así como la naturaleza de este tipo de fallos y, en este sentido, el autor J.L.A.G., en su obra “Cosas, Bienes y derechos Reales” ha definido la acción comprendida en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, como la “acción de declaración de certeza de la propiedad”, mediante la cual “El actor sólo pide que se le reconozca su derecho de propiedad sobre la cosa que alega pertenecerle”. En el estudio del autor citado, este tipo de pretensiones se derivan de una acción petitoria, en virtud de que consiste en hacer valer la titularidad del derecho, por cuanto lo que se persigue es la afirmación del derecho alegado. Por consiguiente, el sujeto activo debe ser propietario legítimo del bien objeto del litigio, circunscribiendo la controversia a la discusión sobre la titularidad de ése derecho.

En el caso de marras, la parte actora alega haber adquirido la propiedad del inmueble en virtud de un contrato de compraventa privado, mediante el cual la demandada le dio en venta dicho bien. No obstante, resulta un hecho controvertido la ejecución del referido contrato, toda vez que la demandada adujo que el mismo había quedado sin efecto, en virtud del incumplimiento de la actora en el pago del precio de la venta en el tiempo convenido, es decir, noventa (90) días hábiles a partir del otorgamiento del contrato de compraventa. Los hechos aquí expuestos, aunado a los pedimentos que hace la actora en su libelo de demanda, son a juicio de este juzgador los fundamentos de una acción por cumplimiento de contrato, mediante la cual la compradora, exige de su vendedora el cumplimiento de las obligaciones estipuladas en el contrato de compraventa.

Asimismo, de las pruebas aportadas por la actora se desprende que el contrato de compraventa en virtud del cual se atribuye la titularidad del bien en cuestión, constituye un instrumento privado, el cual sólo puede tener efectos entre las partes; por lo que a los fines del presente juicio, dicho instrumento no le atribuye la legítima titularidad sobre el inmueble de marras mientras que; a través de la consignación de los documentos de propiedad de la demandada, se evidencia que –frente a terceros- es ésta la titular del derecho de propiedad del inmueble –con independencia del negocio jurídico privado celebrado entre las partes en virtud del cual la demandada se hubiera obligado a vender el inmueble de marras-, pues para que éste último pueda tener los efectos deseados por la actora, requiere de un pronunciamiento expreso del Tribunal que así lo determine. Para ello, la acción merodeclarativa incoada por la compradora en contra de la vendedora, resulta ineficaz, ello es así en virtud que los procesos merodeclarativos son aquellos que exponen una situación de incertidumbre, sea por falta o deficiencia del título, cuyo objetivo es crear la certeza oficial del derecho discutido. En el caso de marras lo que pretende en esencia la actora, es que se cumpla el contrato de compraventa, es decir, que la vendedora honre su obligación de transmitir la titularidad del inmueble vendido mediante la protocolización del documento de compraventa definitivo, pretensión ésta que no puede dilucidarse a través de una acción merodeclarativa, pues es evidente que dicha acción se encuentra prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, mediante la cual se exige el cumplimiento de una obligación de naturaleza contractual. Por el contrario, la acción merodeclarativa, debe indicar el fundado temor, es decir, el interés actual y serio de la demandante al interponer la acción, por existir una incertidumbre o confusión respecto al derecho que se reclama. De ello, se observa que, en el presente juicio no existe la incertidumbre referida anteriormente, ni una confusión entre propietarios, por el contrario, la actora reconoce haber celebrado un contrato de compraventa, donde la vendedora ostenta la titularidad del inmueble mediante instrumento público que así lo determina.

La actora consigna una serie de instrumentos para demostrar el depósito de determinadas cantidades de dinero, imputadas al pago del precio de la venta, así como los supuestos pagos por concepto de condominio, servicios públicos, entre otros; todo ello con el objetivo de demostrar que ha cumplido con las obligaciones derivadas del contrato de compraventa; hasta que finalmente expone su pretensión: la orden dirigida a la parte demandada para que otorgue el documento de propiedad del inmueble objeto del negocio jurídico de compraventa, o en su defecto, que la sentencia definitiva sea constitutiva del derecho de propiedad. Pues bien, resulta obvio que la satisfacción de esas pretensiones puede perfectamente obtenerse mediante el ejercicio de la acción de ejecución o cumplimiento de contrato, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil.

Habida cuenta de los razonamientos que anteceden, este juzgador estima que según el texto del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, la condición de admisibilidad de las acciones merodeclarativas depende de que no exista otra acción diferente que permita obtener la satisfacción completa de su interés, así, en el caso bajo examen, la satisfacción del interés de la actora tendría que ventilarse a través de un juicio por cumplimiento de contrato, en virtud del cual, demostradas las obligaciones asumidas por la compradora, ésta pueda exigir por contrapartida las prestaciones a cargo de la vendedora, todo lo cual la constituye en una pretensión de responsabilidad contractual, resultando así inadmisible la acción merodeclarativa y, en consecuencia, resulta inoficioso analizar las pruebas que fundamentan la demanda merodeclarativa. En consecuencia, conforme a lo previsto en la parte in fine del artículo 16 eiusdem, este Juzgador debe forzosamente declarar INADMISIBLE la ACCIÓN MERODECLARATIVA incoada por M.J.P.G. en contra de A.G.V.B..

DE LA RECONVENCIÓN

RESOLUCIÓN DE CONTRATO

La demandada formuló reconvención contra M.J.P.G., con fundamento en que el contrato de opción de compraventa celebrado con la reconvenida se extinguió de pleno derecho en virtud de haber expirado el término establecido en la cláusula sexta del mismo, aunado al incumplimiento reiterado de la actora de sus obligaciones contractuales y al hecho de encontrarse ocupando el inmueble propiedad de la reconviniente desde hace nueve (9) años, no obstante haber quedado extinguida la relación contractual. En consecuencia, demanda la entrega del inmueble en posesión de la demandante M.J.G., así como la indemnización por los daños y perjuicios derivados del impedimento de la demandada de obtener un provecho económico de su inmueble, en virtud de la imposibilidad de arrendarlo, y los cuales estima en cantidad de dieciocho millones cuatrocientos ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 18.485.000,ºº). La parte actora en su contestación niega, rechaza y contradice la reconvención interpuesta en su contra, aduce no deber cantidad alguna a la demandada por concepto de daños y perjuicio; y a su vez, arguye que no se trata de un contrato de opción de compraventa como alega la demandada, sino de un verdadero contrato de compraventa, todo lo cual se desprende de hechos tales como haber entregado a disposición de la actora el inmueble vendido, el cual ha ocupado por más de 10 años, donde ha participado como miembro de la Junta de Condominio del edificio donde se encuentra ubicado el inmueble vendido, así como el hecho de que el mencionado contrato se identificó como una compraventa y no como opción de compraventa, respecto de la cual ha cumplido con el pago del precio pactado, de los gastos de condominio y servicios de luz eléctrica, teléfono, televisión por cable, sin que la tradición se haya podido verificar en virtud del incumplimiento de la vendedora en otorgar el documento definitivo de propiedad, según el artículo 1.488 del Código Civil. Contradijo la afirmación sostenida por la demandada reconviniente relativa a la terminación del contrato, por cuanto alega que hubo acuerdo verbal de ambas partes, en virtud de la confianza y larga amistad existente desde hace muchos años atrás. Que ambas partes acordaron hacer pagos sucesivos en el tiempo, sin interés alguno hasta la cancelación total del precio de la venta, es decir, la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,ºº), la cual se hizo de la siguiente forma: La suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,ºº) al momento de la celebración del contrato, y el saldo restante, adujo haberlo pagado mediante cheques de gerencia a nombre de la demandada, depósitos consecutivos en las cuentas bancarias de la vendedora y pagos en efectivo recibidos por los familiares de la demandada y que se especifican a continuación:

1. - Cheque de gerencia Nº 42050258, de fecha 14 de enero de 1993, por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,ºº), del Banco Provincial, a nombre de G.V.. 2.- Depósito de fecha 30 de abril de 1993, por la cantidad de setenta y cuatro mil bolívares (Bs. 74.000,ºº), en el Banco Construcción, en la cuenta Nº 29000530, a nombre de G.V., según planilla de depósito Nº 14105889. 3.- Depósito de fecha 22 de abril de 1993, por la cantidad de ciento ochenta y seis mil bolívares (Bs. 186.000,ºº), en el Banco Construcción, en la cuenta Nº 29000530, a nombre de G.V., según planilla de depósito Nº 14040907. 4.- Depósito de fecha 18 de mayo de 1993, por la cantidad de ciento treinta y seis mil bolívares (Bs. 136.000,ºº) en el Banco Construcción, en la cuenta Nº 29000530, a nombre de G.V., según planilla de depósito Nº 14657320. 5.- Cheque de gerencia Nº 545415, de fecha 18 de mayo de 1993, por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,ºº) del Banco Provincial, a nombre de G.V.. 6.- Depósito de fecha 18 de mayo de 1993, por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,ºº) en el Banco Construcción, en la cuenta Nº 29000530, a nombre de G.V., según planilla de depósito Nº 14423448. 7.- Depósito de fecha 19 de mayo de 1993, por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,ºº) en el Banco Construcción, en la cuenta Nº 29000530, a nombre de G.V., según planilla de depósito Nº 14657852. 8.- Depósito de fecha 12 de julio de 1993, por la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,ºº), en el Banco Construcción, en la cuenta Nº 29000530, a nombre de G.V., según planilla de depósito Nº 15177186. 9.- Recibo de pago en efectivo realizado a J.A.B., titular de la cédula de identidad Nº V-4.599.881, quien recibió la cantidad de ciento veinticinco mil bolívares (Bs. 125.000,ºº), por concepto de abono a mayor suma por la compraventa del apartamento Nº 24 del edificio Atures, ubicado en la Avenida Guaicaipuro de la Urbanización El Llanito (folio 65). 10.- Depósito de fecha 8 de octubre de 1993 por la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,ºº) en el Banco Construcción, en la cuenta Nº 29000530, a nombre de G.V., según planilla Nº 10106347. 11.- Depósito de fecha 25 de octubre de 1993 por la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,ºº) en el Banco Construcción, en la cuenta Nº 29000530 a nombre de G.V., según planilla de depósito Nº 14286341. 12.- Depósito de fecha 29 de julio de 1996, por la cantidad de un millón trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.350.000,ºº) en el Banco Unión en la cuenta Nº 1068306660, a nombre de V.B.A.G., según planilla de depósito Nº 20895842. 13.- Depósito de fecha 19 de noviembre de 2003, por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,ºº) en el Banesco, en la cuenta Nº 0182090425, a nombre de V.B.A.G., según planilla de depósito Nº 33417730.

Observa este Juzgador que los instrumentos aquí descritos, rielan a los folios 53 al 65, del presente expediente y versan sobre instrumentos de carácter privado emanados de terceras personas ajenas al presente juicio. En el mismo sentido, el recibo de pago en efectivo que pretende hacer valer la parte actora, no se encuentra debidamente suscrito por la persona a quien se atribuye su emisión, y al estar dirigido a un tercero ajeno a la relación contractual, la misma debía ser ratificada en cuanto a su contenido, por lo que no habiéndose cumplido dicha formalidad, no puede surtir ningún efecto probatorio, y así se declara.

Con relación a los instrumentos enumerados ut supra, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil los mismos también se encuentran sujetos a la ratificación de la oficina bancaria respectiva. En este sentido, riela al folio 266 de la segunda pieza del cuaderno principal, informe de fecha 19 de noviembre de 2004, emitido por Banesco, Banco Universal, suscrito por F.C., Gte. Div. De Investigación Fraude, mediante el cual hace del conocimiento que la cuenta de ahorros bancaria Nº 1068306660 le pertenece a A.G.V.B., y que en fecha 29 de julio de 1996 se efectuó un depósito con planilla Nº 20895842 por la cantidad de Bs. 1.350.000,ºº. Asimismo, informa que en la cuenta de ahorros Nº 134-0018-13-0182090425, cuyo titular también es la ciudadana A.G.V.B., también se efectuó un depósito el día 19 de noviembre de 2003, según planilla de depósito signada con el Nº 33417730, por la cantidad de Bs. 300.000,ºº.

Igualmente, riela al folio 267, informe de fecha 24 de enero de 2005, emitido por el Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria, mediante el cual informa que la cuenta identificada con el Nº 29000530 del Banco Construcción, C.A. tiene como titulares a los ciudadanos F.J.L.V. y A.G.V.B., con firmas separadas, y otra en la que sólo aparece la ciudadana A.G.V.B.. Asimismo, se informa que fueron efectuados depósitos en las siguientes fechas: 12 de julio de 1993, 8 de octubre de 1993 y 25 de octubre de 1993, por las siguientes cantidades: Bs. 70.000,ºº, los dos primeros y Bs. 60.000,ºº, el último de los indicados. En fechas: 22 y 30 de abril de 1993, por las cantidades de Bs. 186.000,ºº y Bs. 74.000,ºº, respectivamente; en fecha: 18 de mayo de 1993, por las cantidades de Bs. 136.000,ºº y Bs. 50.000,ºº, respectivamente; y el efectuado el 19 de mayo de 1993, por la cantidad de Bs. 100.000,ºº.

Habida cuenta de lo anterior, se puede colegir que de los tres depósitos efectuados el 18 de mayo de 1993, sólo fueron ratificados dos; tampoco consta la ratificación del cheque de gerencia de fecha 14 de enero de 1993, por la cantidad de Bs. 100.000,ºº. Aunado a ello, estima este Juzgador que si bien en su mayoría fueron ratificadas las documentales consignadas por la parte actora reconvenida, no obstante dichos depósitos fueron desconocidos por la demandada y no existe elemento probatorio alguno que determine la causa de dichos depósitos, es decir, si en efecto los mismos se realizaron con ocasión al pago del precio por concepto de venta, especialmente por el hecho de tratarse de depósitos efectuados con posterioridad a la fecha pactada para la ejecución del contrato de compraventa, incluso hasta de tres (3) y diez (10) años más tarde de la celebración del contrato. En consecuencia, este Juzgador desecha dichos depósitos por no constituir prueba fehaciente del supuesto cumplimiento alegado por la actora, respecto de sus obligaciones en el negocio jurídico de compraventa, y así se declara.

La defensa que asume la actora basada en el hecho de que la compradora en ningún momento manifestó disconformidad con la forma de pago, la cual se acordó verbalmente entre las partes, constituye una afirmación sujeta a prueba, recayendo dicha carga en la persona de la actora reconvenida. En este sentido, de la revisión que hiciere este Tribunal a las pruebas que cursan en el expediente, no se desprende la existencia de ningún acuerdo verbal, escrito, expreso o tácito entre las partes, por medio del cual pueda determinarse que la vendedora accedió a recibir el precio de la venta en pagos sucesivos y parciales respecto del monto a pagar, sin determinación de tiempo y sin que se causaren intereses para la compradora. Tal afirmación se desecha, por no haber quedado demostrada en el presente juicio, confirmando así la norma imperativa consagrada en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en virtud del cual las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; en concordancia con el artículo 12 eiusdem, que limita a los Jueces a decidir las controversias conforme a lo alegado y probado en autos. Por los razonamientos expuestos, este juzgador desecha la afirmación efectuada por la actora, remitiéndose en cuanto a las obligaciones derivadas de la venta, exclusivamente a lo previsto en el contrato suscrito por las partes, y así se declara.

Asimismo, cabe destacar que el artículo 1.159 del Código Civil, prevé que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, y de conformidad con este principio contractual no cabe la revocatoria sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. En este sentido, visto que la defensa que opone la actora relativa a la derogatoria de la cláusula sexta, por mutuo acuerdo verbal, no se encuentra debidamente probada, la misma se desecha, por cuanto las simples afirmaciones que hiciere la compradora respecto al pacto verbal –modificatorio del contrato de compraventa- son insuficientes y no aportan certeza de la verificación del hecho alegado por la parte, y así se declara.

Resulta un hecho, igualmente controvertido, la presunta existencia de una relación arrendaticia o el ánimo de las partes de celebrar un contrato de tal naturaleza. En este sentido, la parte demandada reconviniente promovió un documento privado contentivo de un contrato de compraventa que, al no estar suscrito por la actora, contra quien se pretende hacer valer, y aunado al hecho de que tal relación fue desconocida por la actora en su escrito de contestación a la reconvención, se debe tener por desconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, sin que pueda atribuírsele efectos probatorios, y así se declara.

La parte actora junto con su libelo de demanda introdujo una serie de documentales, tales como: 1.- Copia certificada del Acta de Matrimonio Nº 22, que reposa en el Libro de Registro Civil de Matrimonios llevado por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, correspondiente al matrimonio celebrado en fecha 1º de octubre de 1959 entre L.R.R.S. y M.J.P.G. (folio 66). 2.- Copia certificada de actas de nacimiento expedidas por la Prefectura del Municipio Chacao, identificadas con los Nros: 780, 1.343 y 743, de fechas 19 de agosto de 1965, 9 de septiembre de 1970 y 4 de octubre de 1961, respectivamente, hijas de los ciudadanos M.J.P. y L.R.R.S. (folios 67 al 69). Las documentales descritas, constituyen documentos públicos de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil y, que en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pueden hacerse valer en copias certificadas, surtiendo plenos efectos probatorios. No obstante, estima este Juzgador que la actora consignó dichas pruebas con el objeto de demostrar el vínculo matrimonial y la unión de hecho que mantiene con L.R.R.S., hecho este que resulta impertinente a los efectos del presente juicio, una vez declarada la falta de cualidad del referido ciudadano para formar parte del presente juicio. En consecuencia, se desechan dichas documentales por resultar impertinentes respecto al tema debatido, y así se declara.

La actora también hace valer original de constancia emitida por los miembros de la Junta de Condominio de fecha 20 de noviembre de 2003, mediante la cual hacen constar que la ciudadana M.J.P.G. ha tenido una conducta calificada como excelente vecina, que la han conocido desde hace más de diez (10) años y que fue miembro de la Junta de Condominio en el cargo de Vice-Presidencia, desde el año 1994 hasta el año 2001. Observa este Juzgador que de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, dicho instrumento al ser emanado de terceros ajenos al presente juicio debió ser ratificado por quienes lo suscriben, a través de la prueba de testigos evacuadas en juicio, mediando el control de la prueba por la contraparte. No evidenciándose en actas las correspondientes testimoniales, por lo que se desecha dicha probanza, y así se declara.

Con el mismo objeto de evidenciar la participación de la actora en la Junta del Condominio del edificio Residencias Atures; el vínculo matrimonial o la unión estable de hecho que mantiene con el ciudadano L.R.R.S., así como el tiempo durante el cual ha permanecido ocupando el inmueble de marras atribuyéndose la titularidad del mismo, procedió a evacuar las testimoniales de los siguientes ciudadanos: 1.- H.A.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.388.614. 2.- Y.Z.C. de Ramírez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.166.404. 3.- C.E.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.066.489. 4.- V.J.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-922.191. 5.- L.E.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.134.916. 6.- A.D.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.211.266 y 7.- G.E.P.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.332.815. De la lectura efectuada por este Juzgador a todas las declaraciones de los identificados ciudadanos, pudo apreciar que del contenido de las mismas no se evidencia ningún hecho tendiente a esclarecer lo atinente al cumplimiento o no del contrato de compraventa. Los testigos, quienes si bien aparecen como personas confiables y quienes actúan con aparente buena fe, sólo manifiestan conocer a la parte actora, que reside en el inmueble de marras, por lo que en su convicción le atribuyen el carácter de propietaria, pero tales consideraciones de hecho o apreciaciones no constituyen prueba conducente y eficaz de la realización del negocio jurídico discutido, así como tampoco se puede deducir de las mismas un hecho concluyente respecto al cumplimiento de las partes de sus obligaciones contractuales y la naturaleza de dicha relación, y así se declara.

Vistas las copias certificadas de las actas de asambleas ordinarias y extraordinarias de los propietarios de la Junta de Condominio del edificio Residencias Atures, que rielan a los folios 293 al 343, mediante las cuales la actora pretende demostrar lo que ha denominado “una posesión de estado como propietarios del apartamento de autos” y, visto el informe que riela a los folios 404 al 405, suscrito por F.C., Presidente de la Junta de Condominio del edificio Residencias Atures, mediante el cual señala que la actora se desempeñó en el cargo de Vice-Presidenta de la Junta de Condominio de las Residencias Atures, desde el año 1994 hasta el año 2002; estima este Juzgador que las mismas resultan impertinentes a los fines de determinar si en el caso de marras las partes cumplieron con sus obligaciones, según se desprende del contrato de compraventa cuya resolución se demanda a través de la presente reconvención. Quiere resaltar este Tribunal que, en ningún caso, la participación de la actora como miembro de la Junta de Condominio de las Residencias Atures, puede dar lugar a la transmisión de la propiedad del inmueble de marras, por lo que se desechan por ser inconducentes y manifiestamente impertinentes, y así se declara.

Igualmente, consta en autos original de justificativo de testigos evacuado por la parte actora ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 25 de noviembre de 2003, mediante el cual se interroga a los testigos si conocen a la ciudadana M.J.P. y al ciudadano L.R.R.S., si les consta a los testigos que los mencionados ciudadanos fueron cónyuges y ahora comparten su vida en común, si les consta que están residenciados en el inmueble constituido por el apartamento Nº 24, piso 2, del Edificio Atures, ubicado en la Av. Guaicaipuro con Calle Luanda, Urbanización El Llanito, que son propietarios del referido inmueble y si les consta que la ciudadana M.J.P. ha ocupado el cargo de Vice-Presidenta de la Junta de Condominio del Edificio Atures, desde hace aproximadamente 8 años. Observa este Juzgador que dicha probanza no cumple con los principios de inmediación y control de la prueba que se hace valer en un proceso judicial. Asimismo, dichas testimoniales no pueden ser apreciadas de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la falta de cumplimiento del requisito fundamental de la prueba testimonial, esto es, la juramentación que debe efectuar el testigo antes de rendir declaración. En consecuencia, dado que la figura del Notario no está revestido de facultades para exigir dicha formalidad y toda vez que es un imperativo legal contar con la juramentación del testigo, no habiendo cumplido la prueba con ése presupuesto indisponible, este juzgador desecha dicha probanza, y así se declara.

Asimismo, consta en autos recibos originales, con firma ilegible a mano, emitidos por concepto de pago de cuotas de condominio, pago por concepto de servicio de agua, gastos comunes (rielan a los folios 80 al 93; 95 al 175 y, 179 al 185). Las documentales descritas presentan tachaduras, no existe orden cronológico de los mismos, y no presentan ningún elemento de identidad con los gastos de condominio, no reflejando los conceptos, gastos comunes y no comunes, debidamente discriminados, sin hacer mención alguna a la alícuota de participación del propietario en dichos gastos. Aunado a lo anterior, se observa que dichos instrumentos emanan de terceros ajenos al presente juicio, por lo que no habiendo sido ratificados conforme lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de las características antes señaladas, este Juzgador estima que los recibos consignados por la actora carecen de toda eficacia probatoria, por lo que los mismos son desechados, y así se declara. En igual sentido se pronuncia el Tribunal respecto de los recibos originales emitidos por el Condominio Residencias Atures, de fechas 1 y 6 de noviembre de 2003, y 11 de septiembre de 2003, que rielan a los folios 176 al 178, los cuales al emanar de un tercero ajeno al presente juicio, sin haber sido debidamente ratificados de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, son desechados no surtiendo ningún efecto probatorio, y así se declara.

En el mismo orden de ideas, se aprecia que la hoja con membrete que indica el nombre de la demandada y su profesión, de fecha 8 de agosto de 1996, cuyo contenido y firma la parte actora hace valer como emanada de su contraparte; así como la copia de registro fiscal con nota dirigida al Sr. Luis, y firma ilegible, cuyo contenido también se hace valer contra la demandada fueron expresamente desconocidas en el escrito de contestación, quedando por consiguiente desechadas, no surtiendo ningún efecto probatorio en el presente juicio, y así se declara.

Habida cuenta de lo anterior, el fundamento de la presente controversia discurre en la determinación de los efectos producidos por el contrato celebrado por las partes –cuya calificación se discute-, así como el supuesto incumplimiento o no de las obligaciones en él contenidas, de modo que se dirima sobre la resolución o no del mismo. En consecuencia, nada aportan los documentos consignados por la actora y el informe emitido por la Junta de Condominio, en lo que respecta a la controversia generada por dicho negocio jurídico, pues por la simple participación de la actora como miembro de la junta de condominio constituye un hecho ajeno al contrato, sin efecto alguno sobre la transmisión de la propiedad del inmueble objeto del contrato.

Tomando en consideración el análisis que antecede, estima pertinente este Juzgador, determinar la calificación del contrato de marras, de acuerdo con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, con base en el cual el Juez, frente a la actividad interpretativa de los contratos debe atenerse al propósito y a la intención de las partes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe. En consecuencia, observa quien aquí decide que las partes en la cláusula primera pactaron lo siguiente: “La Vendedora se compromete a dar en venta a La Compradora un inmueble consistente en el apartamento Nº 24, ubicado en el segundo piso del edificio denominado “RESIDENCIAS ATURES”, situado en la Avenida Guaicaipuro de la Urbanización El Llanito, Jurisdicción del Municipio Petare del Distrito Sucre del Estado Miranda, así como el estacionamiento descubierto, distinguido con el Nº 7.”. Mientras que en la cláusula tercera convinieron en lo siguiente: “El precio de venta convenido para dicha operación es la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,ºº), los cuales pagará La Compradora al momento del otorgamiento del documento definitivo de la venta.” Y, seguidamente en la cláusula sexta estipulan: “El plazo acordado para esta acción es de noventa (90) días hábiles a partir de la fecha del otorgamiento de este documento” . Considerando los términos principales del contrato de marras, este Juzgador aprecia que están dados los requisitos para considerar que las partes celebraron un contrato que comprende una promesa bilateral de compraventa a un plazo determinado, la cual comprende los elementos fundamentales consagrados en el artículo 1.474 del Código Civil, es decir, que la vendedora se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la compradora a pagar el precio de la misma. Lo que se infiere del contenido de la cláusula sexta, es que dicha operación se realizaría a un tiempo determinado, es decir, dentro de un plazo de noventa (90) días, donde las obligaciones de ambas partes debían confluir para el intercambio de las prestaciones a las cuales se comprometieron en dicho contrato. Ambas partes se obligaron a cumplir con sus respectivas obligaciones en un plazo determinado de 90 días. La actora alude la existencia de un acuerdo verbal derivado de la relación de confianza y amistad existente entre las partes, sin embargo, no habiendo sido demostrado dicho acuerdo en el presente juicio, no cabe hablar de otro término distinto al previsto en la cláusula sexta.

Ahora bien, la demandada fundamenta su defensa de no haber otorgado el documento definitivo de compraventa, y honrar su compromiso de dar en venta el inmueble de marras, con base en el incumplimiento de la parte actora del contrato de opción de compraventa, al no haber pagado el precio convenido, por lo que de conformidad con el artículo 1.168 del Código Civil, hace valer la excepción del contrato no cumplido. Al respecto, ha sido un criterio sostenido por este Tribunal en fallos anteriores que en los contratos como el de marras, la obligación de las partes contratantes se cumplen en momentos simultáneos, es decir el otorgamiento del título contra el pago del precio. En consecuencia, ambas partes deben cumplir sus obligaciones en el plazo fijado, de modo que si ambas, llegado el plazo de los 90 días, no comparecen ante la Oficina de Registro correspondiente, una para el otorgamiento del título y la compradora para efectuar el pago del precio, incurren las dos partes en incumplimiento. Tanto la compradora por no presentarse a ofrecer el precio que se comprometió a pagar, como la vendedora por no presentarse a otorgar el título respectivo.

Observa este Juzgador que si bien la actora consignó, entre otros instrumentos, los recibos de pago emitidos por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de Baruta, de fechas 23 de abril de 2000 y 27 de agosto de 2002, por la cantidad de Bs. 25.250,ºº y Bs. 75.480,ºº, respectivamente, por concepto de gastos de registro, así como los recibos de planillas de liquidación por derechos de registro emitidas en fechas 26 de abril de 2000 y 27 de agosto de 2002, por el Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria, por concepto de registro de acto jurídico de venta, determinando el monto de la operación en Bs. 20.790.000,ºº, y los derechos de registro en la cantidad de Bs. 164.892,ºº y 100.604,ºº, respectivamente, e identificadas con los Nros: 01644240 y 0728804, también respectivamente; no obstante dicha actividad resulta evidentemente extemporánea respecto del plazo de noventa días previsto en el contrato. Es decir, si al cabo de noventa días la compradora no ejecutó las actividades tendientes a la fijación de la fecha de protocolización del documento de venta definitivo, ni se presentó al menos al término de dicho lapso ante la oficina correspondiente dejando constancia de haber cumplido con su obligación de ofrecer el precio pactado, o al menos haber notificado de su intención de comparecer dentro de dicho lapso en la oficina respectiva, también ella ha incurrido en incumplimiento del contrato. Ambas partes tenían la obligación –considerando el término más extenso- de acudir hasta el día 90 para demostrar el cumplimiento de sus obligaciones.

Mal podría considerar este Tribunal que, en virtud de un contrato de promesa bilateral de compraventa, que surte todos los efectos a que se refiere el artículo 1.474, no habiendo cumplido las partes con las contraprestaciones estipuladas en el contrato dentro del lapso convenido, puedan diez (10) años después, pretender el cumplimiento del mismo, o puedan ocho (8) años después acudir a la Oficina de Registro y pretender que la vendedora otorgue el respectivo documento, cuando lo cierto es que se pactó un plazo para ejecutar las principales obligaciones del contrato y ninguna de las partes honró su compromiso.

En efecto, el artículo 1.161 del Código Civil consagra que los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado. Sin embargo, en el caso concreto, las partes estipularon un plazo dentro del cual debían efectuarse las contraprestaciones principales que dan lugar a la venta, ello dentro de un plazo considerado como razonable. Por tanto, en atención al principio de la buena fe, y tomando en consideración las expectativas reales que se derivan tanto de la compradora como de la vendedora, se puede colegir que pasados como fueron más de ocho años, sin que ninguna de las partes hiciera valer frente a la otra el contenido de dicho contrato, resulta obvio que el contrato no se cumplió, y que dicho incumplimiento es atribuible a ambas partes por igual, ya que el lapso consagrado en la cláusula sexta se aplica a las obligaciones de ambas partes.

Observa este Sentenciador que consta en autos el interrogatorio efectuado a la parte demandada reconviniente, en fecha 12 de agosto de 2004, y que fuera practicada en virtud de auto para mejor proveer ordenado por el Juez de la causa, según acta levantada al efecto y que riela a los folios 223 al 226 del presente expediente. De la evacuación de la prueba en comento se desprende que el Juez de la causa interrogó a la demandada si ésta había recibido cantidad de dinero alguna con motivo de la relación existente con la actora, relacionada con el inmueble de marras, frente a lo cual la demandada respondió haber recibido la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,ºº) en calidad de arras, y que la venta se regularizaría a los 90 días hábiles, y que la actora no cumplió. Seguidamente la Juez preguntó a la testigo si existía una fecha tope para otorgar el documento de venta del inmueble ante la Oficina de Registro correspondiente, contestando la demandada que no, de ninguna manera; que la fecha es a los tres meses, y pasado ése tiempo la actora no le paga y en esas condiciones ella no puede traspasar el inmueble. Que se encuentra ocupando el inmueble porque la demandada le permitió que entrara, actuando de buena fe por motivos de necesidad. La representación judicial de la parte actora procedió a efectuar dos preguntas a la demandada interrogándola acerca de si había recibido cantidades de dinero mediante depósitos en sus cuantas bancarias y si tenía conocimiento que en dos oportunidades fue presentado ante la Oficina de Registro correspondiente el documento de venta del inmueble de marras, ante lo cual la actora manifestó que no, y que nunca fue informada de tales presentaciones. Estima este Juzgador que la prueba antes señalada cumple a cabalidad con todas las formalidades de Ley no existiendo ningún vicio que la haga ilícita, aunado al hecho de que no existió coacción al momento del interrogatorio, pudiendo la litigante responder de acuerdo a su saber y entender, estando debidamente representada por abogado, a los fines de cumplir con el debido proceso y garantizar el derecho a la defensa, por lo que en aplicación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia que la misma al cumplir con los extremos para su formación surte plenos efectos probatorios, teniéndose en cuenta las afirmaciones de hecho efectuadas por la demandada, y así se declara. De las interpelaciones comentadas no se desprende confesión alguna de parte de la demandada, sino que por el contrario ratifica lo expuesto en su escrito de contestación.

En este sentido, estima este Juzgador que la esencia del asunto en el presente juicio, deviene del hecho que ninguna de las partes compareció al acto de otorgamiento, siendo que dicho acto debía efectuarse dentro del lapso previsto para el cumplimiento de las obligaciones de ambas partes, siendo carga de cualesquiera de ellas efectuar las diligencias tendientes a su fijación en la Oficina de Registro respectiva. La compradora debía presentarse a dar cumplimiento de la obligación de pagar el precio de la venta o evidenciar su intención de pagar el precio, como la vendedora de obligarse a transmitir la titularidad del inmueble a través de la respectiva protocolización del instrumento de venta.

Mal podría la parte actora, en su carácter de compradora, pretender ocho (8) años después a la celebración del contrato de compraventa sujeta al término de noventa días, tramitar la inscripción del documento de compraventa y afirmar que la vendedora se encontraba obligada a suscribirlo –aunado al hecho de que no quedó demostrado en el presente juicio la respectiva notificación a la demandada de la intención de la actora de protocolizar un documento de venta definitivo en el año 2007-.

En el caso de marras la compradora debió efectuar la solicitud de registro de documento de venta, al término de los 90 días de celebrado el contrato de compraventa, ya que del contrato en comento no se desprende ninguna prerrogativa otorgada a la compradora de decidir la fecha en la cual se protocolizaría el documento definitivo, ni que el precio de la venta se pagaría en los plazos que ha bien tuviera la compradora. La actora pretende hacer valer como prueba de haber pagado el precio pactado para la compraventa del inmueble, los depósitos realizados en diversas cuentas bancarias, evidenciándose incluso que, uno de dichos depósitos por la cantidad de Bs. 1.350.000,ºº fue realizado en el año 2003, es decir, diez (10) años después de la celebración del contrato de compraventa, constituyendo dicha suma, más del cincuenta por ciento (50%) del precio pactado. Por consiguiente, la parte demandada, es decir, la vendedora, no estaría obligada en virtud del contrato celebrado con la actora a esperar el tiempo que se tomó la compradora para presuntamente pagar el precio de la venta –si fuera el caso-, evidenciándose de ello el incumplimiento en el que incurriría la compradora respecto a la obligación de pagar el precio de la venta al término de noventa (90) días, tal como lo estipula la cláusula sexta del contrato. En ningún caso la vendedora se encontraba obligada a recibir el precio de la venta de modo parcial, con independencia de que aquel pudiera ser divisible; ello con fundamento en las normas generales en materia de pago de las obligaciones previstas en el Código Civil, específicamente en el artículo 1.291 eiusdem, y por no contener dicha mención el contrato celebrado entre las partes al cual se le otorga fuerza de Ley de conformidad con el artículo 1.159 eiusdem.

Estima este Juzgador que las expectativas derivadas de la celebración del contrato en el mes de enero del año 1993 han quedado extinguidas, al menos en los términos previstos en el contrato, por lo que resultaría contrario a lo expresado en el mismo, a la equidad, el uso, al principio de la buena fe, entre otros principios contractuales, que se pretenda sostener la vigencia de las estipulaciones del contrato de marras. En el mes de noviembre del año 2003, cuando la parte compradora efectúa un depósito en una cuenta bancaria perteneciente a la demandada, presumiblemente para pagar el precio estipulado en el año 1993, y cuyo propósito era que fuese pagado dentro de los noventa días siguientes al 14 de enero de 1993, rompe con todo el equilibrio del negocio jurídico, sin que pueda sustentarse la supervivencia de los compromisos allí plasmados por la aplicación aislada del artículo 1.161 del Código Civil. La interpretación de la relación contractual debe hacerse tomando en cuenta todos los elementos que la componen, no sólo aquellos que parezcan lo más convenientes a las partes individualmente consideradas.

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgador considera que ha lugar a la resolución del contrato de compraventa celebrado entre M.J.P.G. y A.G.V.B., y así se decide.

Con relación a la indemnización de los daños ocasionados a la parte demandada por la ocupación indebida que ejerciera M.J.P.G., estima este Juzgador que la demandada no determinó mediante prueba técnica el supuesto provecho económico que dejó de percibir en virtud de la imposibilidad de arrendar el inmueble. Aunado a ello, se observa que la parte actora consignó la planilla original de pago de impuestos Municipales por concepto de propiedad inmobiliaria, de fecha 15 de julio de 2002, por un monto de Bs. 3.124, pagados en nombre de A.G.V.B.; la planilla de declaración de inmueble expedida por la Dirección General de Rentas, División de Inmuebles de la Alcaldía del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, sellada en fecha 27 de junio de 2002, sin ningún cargo por concepto de gastos a pagar; la copia de ficha catastral, solicitada en fecha 11 de junio de 2002, emitida en la misma fecha, con indicación del impuesto a pagar desde el 2000 al 2002, por la cantidad de Bs. 1.562; y los Originales de certificados de solvencia emitidos el 1º de julio de 2002, 7 de junio de 2002 y 13 de marzo de 2002, respectivamente, por concepto de aseo urbano y domiciliario, del inmueble constituido por el apartamento Nº 24, piso 2, del Edificio Atures, ubicado en la Av. Guaicaipuro con Calle Luanda, Urbanización El Llanito. Aprecia este Juzgador que dichas documentales constituyen un indicio de la conducta diligente por parte de la actora en el pago de los derechos derivados del inmueble, que si bien en ningún caso pueden considerarse como medios de prueba de una supuesta “posesión de estado sobre la propiedad del inmueble”, como señala en sus alegatos; constituyen una suerte de compensación por el uso del inmueble. En consecuencia, este Juzgador declara improcedente la condenatoria de la parte actora reconvenida al pago de cantidad alguna por concepto de indemnización, y así se declara.

Habida cuenta que no existe prueba concluyente que determine que lo depósitos realizados por la actora en las cuentas bancarias de la demandada hayan tenido su causa en el pago del precio de la venta, los mismos no será objeto de restitución por parte de la demandada reconviniente, y así se decide.

DECISIÓN

Por las razones expuestas, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la ACCIÓN MERODECLARATIVA, incoada por M.J.P.G. en contra de A.G.V.B., ya identificados. Asimismo, se declara PROCEDENTE la defensa de FALTA DE CUALIDAD del co-demandante L.R.R.S.. Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la RECONVENCIÓN por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA e INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS interpuesta por A.G.V.B. en contra de M.J.P.G.. En consecuencia: