Decisión de Juzgado del Municipio Lagunillas de Zulia, de 21 de Enero de 2011

En fecha 13 de julio de 2009, la demandante ciudadana C.P.D.C., confirió poder Apud Acta al abogado en ejercicio O.P., ya identificados. (f. 17).

Nota del Secretario, de fecha 14 de julio de 2009, donde hace constar que se libraron los recaudos de citación de la parte demandada. (f. 18)

Exposición del Alguacil de fecha 23 de julio de 2009, donde dejó constancia que el Apoderado Judicial de la parte actora O.P., consignó los emolumentos necesarios para practicar la citación de la demandada. (f. 19).

Exposición del Alguacil de fecha 21 de septiembre de 2009, donde deja constancia que la demandada fue citada. (fs. 20 y 21).

En fecha 23 de septiembre de 2009, La abogada en ejercicio DIGNORAY G.D.J., actuando como apoderada judicial de la ciudadana M.R.D.C., ya identificadas, presentó escrito de contestación a la demanda junto con sus anexos. (fs. 22 al 31).

En fecha 25 de septiembre de 2009, el Apoderado Judicial de la parte actora, DIGNORAY G.D.J., solicitó copias simples. (f. 32).

Auto del Tribunal de fecha 28 de septiembre de 2009, donde ordenó librar copias simples solicitadas. (f. 33).

En fecha 28 de septiembre de 2009, el Apoderado Judicial de la parte actora, O.P., ya identificado, presentó diligencia donde recibió copias simples solicitadas. (f. 34).

En fecha 02 de octubre de 2009, la apoderada judicial de la parte demandada, DIGNORAY G.D.J., presentó escrito de promoción de pruebas, junto con sus anexos. (fs. 35 al 42).

En fecha 05 de octubre de 2009, el Apoderado Judicial de la parte actora, O.J.P.L., presentó escrito de promoción de pruebas, junto con su anexo. (fs. 43 al 45).

Auto del tribunal de fecha 05 de octubre de 2009, donde admite los escritos de promoción de pruebas presentados por la representación partes. (f. 46).

En fecha 07 de octubre de 2009, la Apoderada Judicial de la parte demandada, DIGNORAY G.D.J., presentó escrito de impugnación. (fs. 47 y 48).

Auto del Tribunal de fecha 07 de octubre de 2009, donde ordena agregar a las actas el escrito presentado por la apoderada judicial de la parte demandada, DIGNORAY G.D.J.. (f. 49).

En el día Ocho (08) de Octubre de dos mil nueve (2.009), a las diez de la mañana (10:00 a.m.), día y hora fijados para oír la testimonial del ciudadano J.M.. Siendo la oportunidad legal para dicho acto se hizo presente una persona que dijo ser y llamarse: J.H.M.V., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad N° V-7.739.942, de Cuarenta y siete años de edad, Ingeniero Civil y domiciliado en la calle España N° 47, Casco Central, Ciudad Ojeda, Municipio Autónomo Lagunillas del Estado Zulia. Leídas que le fueron las generales de Ley que sobre testigos reza, manifestó decir la verdad, no ser amigo ni enemigo de ninguna de las partes; así mismo no tener impedimento alguno al responder al interrogatorio que a VIVA VOZ le hará el Apoderado Judicial de la parte promovente, Abogado en ejercicio O.J.P.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 104.780, quien le formuló al testigos las siguiente preguntas. PRIMERA: ¿Diga el testigo, si conoce la existencia de la Ferretería, Marquetería Ojeda, Compañía Anónima, y de ser así donde funciona la misma? Contestó: Si la conozco y está ubicada en la esquina calle Alonso con calle Venezuela. SEGUNDA: ¿Diga el testigo si conoce o conoció de vista, trato y comunicación a los ciudadanos DÉCIMO P.C., M.C.P., A.M.C.D.R. y C.P.D.C.? Contestó: Si los conozco. TERCERA: ¿Diga el testigo si sabe, conoce y le consta que los ciudadanos anteriormente mencionados, son los propietarios de los locales que forman parte del Centro Comercial Ana de la Ferretería, Marquetería Ojeda, C.A., y cuál es el vínculo de ellos con la ciudadana C.P.D.C.? Contestó: Si tengo conocimiento de eso y se que las personas mencionadas allí son familiares de la señora Carmela. CUARTA: ¿Diga el testigo, cual es su profesión y a que tipo de actividad laboral se dedica? Contestó: Soy ingeniero civil, y actualmente realizo construcciones y mantenimiento de obra. QUINTA: Diga el testigo, si sabe y le consta en que condiciones físicas se encuentra el local número ocho del centro Comercial ANA, en donde funciona la Ferretería, Marquetería Ojeda, C.A.? Contestó: Debido al tiempo que tiene ese local número ocho sin mantenimiento, tiene un deterioro fuerte en las instalaciones sanitarias, la acometida eléctrica, aguas blancas y su techo esta ahorita filtrando el agua de lluvia y necesita su reparación. Yo recomiendo hacer lo antes posible esas reparaciones para no tener males mayores. SEXTA: Diga el testigo, si sabe decir que motivado a esa reparación que amerita dicho local número ocho, fue requerido por los propietarios del mismo para ofertar un presupuesto para esas reparaciones? Contestó: Si, ellos me contactaron para hacer un avalúo y un posterior presupuesto para las reparaciones que se necesitan. SEPTIMA: Diga el testigo, si sabe decir si es necesaria la desocupación total de dicho local número ocho para realizar las reparaciones que el mismo amerita? Contestó: Yo les indiqué a ellos que debido a la cantidad de estantes que tienen en ese deposito la ferretería, debían de retirar todo lo que estuviera allí para no estorbar con los trabajos a realizar, ya que de no hacerlo podría tener problemas a la larga con los trabajadores que tengo allí ya que podrían tener un accidente porque podrían caer encima de esos estantes y por lo tanto yo les recomendé que desocupen el local para poder trabajar con seguridad. OCTAVA: Diga el testigo, que clase de riesgo para el público clientes de dicha ferretería, implica realizar la remodelación y reparaciones del local número 8 si continúa abierto al público, mientras las mismas se llevan a efecto? Contestó: Primero va a haber mucho polvo, segundo van a haber escombros que pueden caer encima de los estantes, encima del mostrador y encima también de las personas que están trabajando o de los clientes de la ferretería, por lo que le recomendé de que tratara de desocupar lo mas pronto posible ese local. NOVENA: Diga el testigo, si para la fecha veintisiete de M.d.D.M.N., en que presentó el presupuesto estimado para la reparación y remodelación de dicho local en donde se incluye mano de obra y materiales, por el efecto del tiempo transcurrido y el que pudiera seguir transcurriendo hasta la fecha de la desocupación del local y del inicio de las reparaciones, pudiera sufrir una modificación del costo de los materiales y de la mano de obra? Contestó: Debido a los meses que han pasado desde la entrega del presupuesto, ya los montos de mano de obra y material se han incrementado y por lo tanto ellos deberán cancelar cuando ocurra la reparación la reparación de ese monto. En este estado presente el apoderado promovente manifestó no tener mas preguntas. El Tribunal hace constar que en este acto no estuvo presente la parte demandada, ni por si ni por medio de apoderados. Es todo. Terminó. Se leyó y conformes firman.- (Folio 50 y su vto)

En fecha 14 de octubre de 2009, el Apoderado Judicial de la parte actora, O.P., presentó diligencia con enexos. (fs. 51 al 60).

En fecha 20 de octubre de 2009, el Apoderado Judicial de la parte actora, O.P., presentó diligencia. (f. 61).

En fecha 17 de diciembre de 2009, el Apoderado Judicial de la parte actora, O.P., presentó diligencia. (f. 62).

En fecha 30 de abril de 2010, la parte actora ciudadana C.P.D.C., ya identificada, confiere poder apud acta al abogado en ejercicio de la parte actora, E.Y.J., inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 29.194. (f. 63).

THEMA DECIDENDUM

ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA

 Expresa la parte actora, que en fecha 20 de mayo de 1999, suscribió un contrato de arrendamiento por tiempo determinado por el lapso de un (1) año de duración sobre un local comercial signado con el número cinco (5) perteneciente al CENTRO COMERCIAL “ANA”, de su propiedad, con la ciudadana M.D.C., contrato que se celebró a tenor de documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Ojeda, jurisdicción del ya expresado Municipio Lagunillas, el 20 de mayo de 1999, dejándolo inserto bajo el N°. 20, Tomo 34 de los libros de autenticaciones.

 Alega la parte actora que cuando consintió en el contrato de arrendamiento señalado anteriormente con la arrendataria M.D.C., lo hizo estipulando como termino de duración un año, con posibilidades de ser renovado por un lapso igual, previas negociaciones que ambas partes hicieran al efecto, aprobadas por ambas partes, renovación que se haría constar por escrito y al efecto se debió elaborar un nuevo contrato de arrendamiento, como bien se estableció en la cláusula segunda y décima cuarta de dicho contrato; pero en realidad la relación arrendaticia continuó durante todo este tiempo, sin que se elaborase o suscribiese un nuevo contrato de arrendamiento entre la arrendadora y la arrendataria.

 Expresa la demandante, que en el local signado con el N°. 8 del referido CENTRO COMERCIAL “ANA”, ha funcionado desde hace ya cierto tiempo, una ferretería denominada como FERRETERIA MARQUETERIA OJEDA C.A., cuyos accionistas son los ciudadanos DECIMO P.C., M.C.P. y A.M.C.D.R., esposo e hijos de la propietaria del local No. 5, C.P. de Coleta, en dicho local N°. 8 desde hace ya cierto tiempo, está ameritando una remodelación de sus instalaciones, adolece también de un mantenimiento mayor, es por ello que, en los actuales momentos va a ser sometido a una remodelación interna, y externa, por cuanto el mismo en la actualidad presenta filtraciones en el techo y mal funcionamiento de las salas sanitarias, así como mal funcionamiento eléctrico, de las aguas blancas y de las aguas servidas, tal y como se evidencia del presupuesto elaborado en fecha 27 de mayo del 2009, debidamente firmado y sellado.

 Por tal virtud, es que en fecha 20 de marzo de 2009, previa solicitud de su parte presentada por antes esta misma instancia judicial, se trasladó y constituyó este juzgado en la sede del local N°. 5 del centro comercial “ANA” de su propiedad, con el objeto de notificar del desahucio legal a la arrendataria del local antes identificado con el N°. 5, ciudadana M.D.C., ampliamente identificada, constituido formalmente el tribunal en dicho local, procede a notificarle formalmente de la decisión irrevocable de la propietaria del local No. 5 C.P.D.C., de dar por terminado la relación arrendaticia suscrita en fecha 20 de mayo de 1999, bajo el N°. 20, Tomo 34 de los Libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del estado Zulia, que no habría nueva renovación del contrato de arrendamiento y que el periodo de duración finalizaría el día 30 de abril del 2009, por lo cual debería hacerle entrega material de las llaves del local, vencido el plazo antes señalado, como puede evidenciarse del acta que se levantó al efecto y que en forma original acompaña a este escrito. Pero por coincidir el día 01-05-2009 con día viernes y feriado nacional no laborable, se acudió al retiro de las llaves del mencionado local el día lunes 04-05-2009.

 En fecha 04-05-2009, autorizó a su abogado el ciudadano O.J.P.L., para que retirara las llaves del mencionado local, al acudir al mismo encontró a la arrendataria en dicho local y al comunicarle que el motivo de su presencia era el retiro de las llaves del local N°. 5, ésta le comunica que primero se comunicará con su abogada y que luego le devolvería la llamada o que en todo caso, su abogada se comunicaría con él, transcurre la primera semana y en virtud de que ni la arrendataria ni su abogada se comunican con su abogado, éste una vez más acude en fecha lunes 11-05-2009 a conversar una vez más con la arrendataria ciudadana M.D.C. y la respuesta fue “…que su abogada no la había podido atender por estar muy ocupada…”, por tal razón se le dio nuevo compás de espera para que la arrendataria entregase las llaves luego de que conversara con su abogada. Su abogado regresa nuevamente a conversar con la arrendataria la semana siguiente, pero fue inútil, la respuesta obtenida de parte de la arrendataria fue QUE DEMANDARA POR CUANTO ELLA NO ESTABA DISPUESTA A ENTREGAR EL LOCAL N°. 5 que ocupa en calidad de arrendataria.

 Por lo antes dicho, y en virtud de que la ley de arrendamientos inmobiliarios establece taxativamente en su articulo 34, en el caso que nos ocupa, como se indicó anteriormente, se pone de manifiesto la vigencia del literal b) del articulo 34 antes referido, ya que, ratifico, la necesidad perentoria que tienen sus hijos legítimos de ocupar el local N°. 5, para poder realizar las reparaciones urgentes que requiere el local N°. 8 en donde funcionada actualmente la FERRETERIA MARQUETERIA OJEDA C.A., y como la arrendataria se ha negado reiteradamente a entregar el local en forma voluntaria, aún habiéndosele desahuciado con suficiente antelación, tomando en cuenta, que el contrato de arrendamiento la faculta para renovar o no el mismo, es que ocurro por ante su competente autoridad en demanda de justicia.

DOCUMENTOS ACOMPAÑADOS CON EL LIBELO DE DEMANDA

• Copia Simple de contrato de arrendamiento de fecha 20 de marzo de 1999, Autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Ojeda del Municipio Lagunillas del estado Zulia, anotado bajo el N°. 20, Tomo 34 de los libros respectivos. Constante de tres (03) folios útiles.

• Copia simple de Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil “FERRETERIA MARQUETERIA OJEDA”, registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el cual quedó inscrito en el número 22, tomo 1-A del cuarto trimestre. Constante de siete (07) folios útiles.

• Original de notificación Judicial, efectuada por el Juzgado del Municipio Lagunillas, en fecha 20 de marzo de 2009. Constante de dos (02) folios útiles.

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA

La Apoderada Judicial de la parte actora expreso:

 Por medio del presente escrito y actuando en nombre y representación de la ciudadana MIRlAN RONDON DE CARLASSARE, solicitó a este Tribunal que declare INADMISIBLE la presente demanda incoado en fecha (admisión) Siete de J.d.D.M.N., (07/07/2.009); por ser contraria a derecho, lo alegado por la parte actora en el escrito libelar, al señalar que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, lo cual queda plenamente demostrado con el acta de Notificación la cual se acompañó con el escrito libelar presentado por la parte demandante en la presente causa; si nos remitimos al Contrato de Arrendamiento suscrito entre mi representada y la Arrendadora, ciudadana C.P.D.C. en fecha veinte (20) de mayo del año Novecientos Noventa y Nueve (1.999), inserto bajo el N° 20. Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Primera de Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del Estado Zulia, en CLAUSULA SEGUNDA se estableció que: “El termino de duración del contrato es de Un (1) año fijo contado a partir del Primero (01) de M.d.M.N.N. y Nueve (1999) hasta el Treinta (30) de Noviembre de Mil Novecientos Noventa y Nueve (1.999), con un canon de arrendamiento de Doscientos Mil Bolívares (Bs.,200.000,oo) mensuales y consecutivos los primeros Seis (6) meses y a partir Primero (01) de Diciembre de Mil Novecientos Noventa y Nueve (1.999), hasta el Treinta y Uno (31) de J.d.D.M. (2.000) con un canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo) los restantes Seis (6) meses de la vigencia de este contrato de Arrendamiento. Este Contrato podrá ser renovado por un lapso igual, previas negociaciones que hagan al efecto, aprobadas por ambas parte. La renovación debe constar por escrito y al efecto se hará un nuevo contrato de arrendamiento”. Por lo tanto el referido contrato, se ha venido renovando automáticamente por periodos iguales y consecutivos (cada año) y durante Diez (10) años, es por ello que solicitó en nombre de su representada M.R.D.C. que la presente acción sea declarada INADMISIBLE, notándose en la mencionada cláusula Segunda, que se previó la factibilidad de prorrogar el contrato de arrendamiento más allá del término fijado en el texto del convenio suscrito, sin evidenciarse de la lectura de la cláusula descrita que hubiese impuesto limitación alguna a la prórroga estipulada, de lo que se desprende, que la única forma de poner fin a dicha relación arrendaticia, sería la manifestación expresa de voluntad de cualesquiera de las partes contratantes de no continuar formando parte de dicha relación.

 Es el caso ciudadano Juez, que la misma demandante o actora lo afirma, que se trata de un contrato a tiempo determinado, al señalar en el escrito libelar y demostrarlo al acompañar al mismo el acta de notificación que levantó este Tribunal, el hecho de que la propia parte actora lo reconoce en su libelo que expresamente establece lo siguiente: “en fecha 20 de marzo del presente año 2.009, previa solicitud de parte, presentada por ante ésta misma Instancia judicial (Juzgado del Municipio Lagunillas de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, con sede en Ciudad Ojeda), se traslado y constituyó éste Juzgado en la sede del Local N° 5 del Centró Comercial “ANA” de su propiedad, con el objeto de NOTIFICAR DEL DESAHUCIO LEGAL a LA ARRENDATARIA del Local antes identificado con el N° 5 ciudadana M.D.C. ampliamente identificada en éste escrito. Constituido formalmente el Tribunal en dicho local, procede a NOTIFICARLE FORMALMENTE A LA CIUDADANA M.D.C., Cédula de Identidad numero V-3.116.871, LA DECISIÓN IRREVOCABLE, DE LA PROPIETARIA DEL LOCAL N° 5 C.P.D.C. ya identificada DE DAR POR TERMINADA LA RELACIÓN ARRENDATICIA suscrita en fecha veinte (20) de mayo del año Mil Novecientos Noventa y Nueve (1.999), dejándolo Inserto bajo el N° 20. Tomo 34 de los Libros de autenticaciones llevados por la Notarla Pública Primera de Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del Estado Zulia, en ese estado le manifesté a LA ARRENDATARIA, que NO HABRIA NUEVA RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y que el periodo de duración finalizaría el día 30 de abril del presente año 2.009 por lo cual debería hacerme entrega material de las llaves del Local, vencido el plazo antes señalado, como puede evidenciarse del Acta que se levantó al efecto y que en forma original constante de dos (2) folios útiles acompaño a éste escrito signado con la Letra “C”. Razón por la cual se trata de en un contrato de tiempo determinado y si tomamos en cuenta que el contrato se vence el treinta (30) de Abril del presente año Dos Mil Nueve (2.009), demandante manifestó a su representada, ciudadana M.R.D.C., en su carácter de ARRENDATARIA hoy demandada, oportunamente su voluntad o disposición de renovar el mismo, hecho este que produjo entonces la terminación del contrato en cuestión y no como erradamente sostiene la parte actora respecto a que tal contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, tal como lo declara en la notificación que ser a través de ésta misma Instancia judicial, con Cuarenta y Un (41) de anticipación, que NO HABRIA NUEVA RENOVACIÓN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, es decir, que la notificación llevo a cabo en fecha 20 de marzo del presente año 2.009.

 Por tanto no puede pretender la actora que baste solamente manifestación de voluntad de no renovar el contrato para que conduzca a LA ARRENDADATARIA a abandonar el inmueble inmediatamente, pues sólo produce el efecto jurídico de no renovación del contrato o cese de las prórrogas automáticas, más no obsta para que la prórroga legal dejara de verificarse y que conforma a cláusula Segunda del contrato de arrendamiento fue celebrado tiempo determinado y que entró en vigencia a partir del veinte (2O) de mayo del año Mil Novecientos Noventa y Nueve (1.999), hasta el treinta (30) de Abril del año 2.000, operando a partir de esa fecha una prorroga del contrato, es decir a partir del primero de Mayo del 2.000, hasta el ultimo de Abril del 2001 y renovándose consecutivamente desde del primero de Mayo del 2001 hasta el treinta de Abril del 2002; renovándose nuevamente desde el primero de Mayo del 2002, hasta el treinta de Abril del 2003, del primero de Mayo del 2003 hasta el treinta de Abril del 2004, del primero de Mayo del 2004 hasta el treinta de Abril del 2005, del primero de Mayo de 2005, hasta el treinta de Abril de 2006, desde el primero de Mayo del 2006 hasta el treinta de Abril de 2007, desde el primero de Mayo del 2007 hasta el treinta de Abril de 2008 y desde el primero de Mayo del 2008 hasta el Treinta de Abril de 2009, periodo éste ultimo en el cual la arrendadora le manifestó a LA ARRENDATARIA su voluntad de no renovarlo, interrumpiendo así la prorroga automática contractual que hasta ese momento se había dado y que la notificación oportuna de la demandante de no renovarle el contrato a LA ARTRENDATARIA da por terminado el contrato celebrado a tiempo determinado, generando de pleno derecho la prórroga legal, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 38 literal C de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que en este caso resulta ser de dos (2) años. Entonces Ciudadano Juez, la parte actora no puede pretender que la acción de desalojo pueda prosperar de acuerdo con lo previsto en el artículo 34 de fa Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que este Artículo solo es aplicable a los Contratos de Arrendamiento de tiempo indeterminado y no a los de tiempo determinado.

 En conclusión y en base a los argumentos aquí narrados pido al Tribunal que como punto previo a la Sentencia Definitiva declare INADMISIBLE la presente demanda, sin embargo, y a todo evento siendo la oportunidad legal para el acto de Contestación de la Demanda pasó a hacerlo en nombre de su mandante en los siguientes términos:

o ES CIERTO que la ciudadana M.R.D.C. (Arrendataria), suscribió formal contrato de Arrendamiento con la ciudadana C.P.D.C. (Arrendadora), en fecha Veinte (20) de M.d.M.N.N. y Nueve (1.999) sobre un inmueble ubicado en la Avenida A.d.O., entre Calles Bermúdez y Venezuela, Local N° 5, de Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del Estado Zulia, contrato este Autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas, del Estado Zulia, dejándolo Inserto bajo el N° 20, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados en ésa Notaria. También ES CIERTO que el referido contrato de Arrendamiento tenia un lapso de duración de Un (1.) año fijo, CON POSIBILIDADES DE SER RENOVADO por un lapso igual, previas negociaciones que hicieran la arrendadora y la arrendataria al efecto, aprobadas por ambas partes, renovación que se haría constar por escrito elaborando un nuevo contrato de arrendamiento, como se estableció en las Cláusulas SEGUNDA y DECIMA CUARTA de dicho contrato y QUE LA RELACIÓN ARRENDATICIA CONTINUÓ DURANTE TODO ESTE TIEMPO, SIN QUE SE ELABORASE O SUSCRIBIESE UN NUEVO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ENTRE LA ARRENDADORA y LA ARRENDATARIA. Se reservo para ello la etapa procesal correspondiente para probarlo.

o ES FALSO que en Local N° 8 del CENTRO COMERCIAL “ANA’ donde funciona la ferretería denominada FERRETERIA MARQUETERÍA OJEDA, C.A. cuyos Accionistas son los ciudadanos DECIMO P.C., M.C.P. y A.M.C.D.R., esposo e hijos de la propietaria del Local, ciudadana C.P.D.C., desde hace ya cierto tiempo ameritando este, una remodelación de sus instalaciones, que adolece también, de un mantenimiento mayor y que en los actuales momentos va a ser sometido a una remodelación interna y externa y presenta filtraciones en el techo y mal funcionamiento en las Salas sanitarias, en el sistema eléctrico, en las aguas blancas y de las aguas servidas y que por lo tanto tengan la necesidad de ocupar dicho inmueble. En todo caso corresponderá al actor, de conformidad con lo establecido al efecto de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, la carga de la prueba de la necesidad de ocupar el inmueble, le corresponde a la parte Actora, le corresponderá probar el hecho o los hechos en que fundamenta su acción y a mi representada, probar los hechos que la liberan del cumplimiento de esa obligación en todo lo previsto en el escrito libelar. A si mismo, se desprende del Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en su Literal b), la acción de Desalojo, específicamente por necesidad que tenga el propietario, sin embargo, para que dicha pretensión sea admisible se requiere como requisito fundamental que el contrato de arrendamiento sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, supuesto de hecho que no se verifica en el presente caso, ya que estamos en un caso con contrato de Arrendamiento a tiempo Determinado, y el hecho de que la propia parte actora lo reconoce en su libelo que expresamente establece en la notificación que se realizo a través de ésta misma Instancia judicial, con Cuarenta y Un días de anticipación que NO HABRIA NUEVA RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, es decir que la notificación se llevo a cabo en fecha 20 de marzo del presente año 2.009. Se reservo para ello la etapa procesal correspondiente para probarlo.

o ES CIERTO que el abogado O.J.P.L., quien actuaba en representación de LA ARRENDADORA, ciudadana C.P.D.C. , se trasladó por orden de esta, para realizar el respectivo retiro de las llaves del local N° 5, objeto de litigio en varias ocasiones, como menciona en fecha 04 de Mayo de 2.009, luego el día 11 de Mayo de 2.009 y luego sigue mencionando en el escrito libelar que regresa de nuevo a la semana siguiente y mi mandante M.R.D.C., se negó a hacerle entrega del local y con ello las llaves, ahora bien ciudadano Juez, para seguir demostrando que se trata de un Contrato a tiempo determinado y aunado al hecho de que la propia parte actora lo reconoce en el Acta de Notificación que al efecto levantó este Tribunal en fecha 20 de marzo del presente año 2.009, el solo hecho de que la propia parte actora lo reconoce en el escrito libelar, al reconocer y decir que el objeto del traslado del Juzgado del Tribunal del Municipio Lagunillas es NOTIFICARLE FORMALMENTE LA DECISIÓN IRREVOCABLE, DE LA PROPIETARIA DEL LOCAL N° 5 C.P.D.C. DE DAR POR TERMINADA LA RELACIÓN ARRENDATICIA suscrita en fecha veinte (20) de mayo del año Mil Novecientos Noventa y Nueve (1.999) y que NO HABRIA NUEVA RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y que el periodo de duración finalizaría el día 30 de abril del presente año 2.009. Con este orden de ideas quiere demostrar la relación existente entre la fecha que asistió el abogado O.J.P.L., quien actuaba en representación de LA ARRENDADORA para hacer el respectivo retiro de las llaves, que fueron los días 04 de Mayo de 2.009, 11 de Mayo de 2.009 y la semana siguiente a la fecha que se mencionó en el escrito del acta de notificación establece, que el periodo de duración finalizaría el día 30 de abril del presente año 2.009, así como también es cierto que en el escrito libelar (folio 1 Vuelto) continua diciendo, que por coincidir el día 01-05-09 con día viernes y Feriado Nacional no laborable, se acudió al retiro de las llaves del mencionado Local el día lunes 04-05-2.009. Expuesto esto, es por lo que su representada se negó a hacer la entrega del local y con ello las llaves, por cuanto estaba ejerciendo su derecho de la prorroga legal, la cual opera de Pleno Derecho y que se encuentra establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, el día 1ro de Mayo de 2.009, empezó a computarse el tiempo de Dos (02) años de dicha prórroga, el cual culminará en fecha Primero (01) de mayo de 2.011, ya que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de Diez (10) años, se prorrogará por un lapso m.d.D. (2) años. Se reservo para ello la etapa procesal correspondiente para probarlo.

o ES FALSO que mi representada ciudadana M.R.D.C. (Arrendataria), haya incumplido la CLAUSULA SEGUNDA e ignorado la Cláusula Segunda, por cuanto el contrato suscrito entre ambas, es decir entre LA ARRENDADORA Y LA ARRENDATARIA, se ha ido renovando automáticamente por periodos iguales y consecutivos (cada año) durante Diez (10) años, y la misma actora lo reconoce en su libelo y prueba de ello tenemos la Notificación, la cual ratifico, DE DAR POR TERMINADA LA RELACIÓN ARRENDATICIA suscrita en fecha veinte (20) de mayo del año Mil Novecientos Noventa y Nueve (1.999), manifestándole a mi representada, que NO HABRIA NUEVA RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y que el periodo de duración finalizaría el día 30 de abril del presente año 2.009, por lo tanto estamos frente a un contrato de tiempo determinado. IGUALMENTE ES FALSO, que mi mandante (arrendataria), haya ignorado y omitido la importancia y contundencia del desahucio de que fue objeto, por cuanto lo que está es ejerciendo su derecho de la prorroga legal, la cual opera de Pleno Derecho y que se encuentra establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA Y ADMITIDAS POR EL TRIBUNAL.

• MERITO FAVORABLE. Invoca el principio de la comunidad de la prueba y produce el valor probatorio que se desprende de la s actas procesales, en especial los documentos anexos al escrito libelar de demanda.

• PRUEBA INSTRUMENTAL.

1. Copia simple de contrato de arrendamiento de fecha 20 de marzo de 1999, Autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Ojeda del Municipio Lagunillas del estado Zulia, anotado bajo el N°. 20, Tomo 34 de los libros respectivos. Constante de tres (03) folios útiles.

2. Original de notificación Judicial, efectuada por el Juzgado del Municipio Lagunillas, en fecha 20 de marzo de 2009. Constante de dos (02) folios útiles.

3. Presupuesto de fecha 27 de mayo de 2009, presentado por el Profesional de la Ingenieria, Ing Civil ciudadano J.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 7.739.942, R.I.F: V-07739942-5, inscrito en el colegio de ingenieros de Venezuela número C.I.V.: 101.793.

   • PRUEBA DE TESTIGOS.

1. J.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 7.739.942, domiciliado en el Municipio Lagunillas del estado Zulia.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

   • PRUEBA INSTRUMENTAL.

1. Copia Certificada de contrato de arrendamiento de fecha 20 de marzo de 1999, Autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Ojeda del Municipio Lagunillas del estado Zulia, anotado bajo el N°. 20, Tomo 34 de los libros respectivos. Constante de seis (06) folios útiles.

2. Original de notificación Judicial, efectuada por el Juzgado del Municipio Lagunillas, en fecha 20 de marzo de 2009. Constante de dos (02) folios útiles.

   HECHOS CONTROVERTIDOS

    Discrepan la parte demandante y demandada, en si el contrato de arrendamiento suscrito por ambas es a tiempo indeterminado como lo expresa la parte actora, o a tiempo determinado con terminación de las prorrogas contractuales automáticas y vigencia de la prorroga legal, como asegura la parte demandada.

    La parte demandada desconoció el instrumento probatorio promovido por la parte actora referido a un presupuesto efectuado por el Ingeniero Civil J.M., sobre unas remodelaciones a efectuarse en el Local comercial N°. 8, del centro comercial Ana.

    Disienten la parte demandada, en lo expresado por la parte actora que el local comercial N°. 8, del centro comercial “ANA” cuyos Accionistas son los ciudadanos DECIMO P.C., M.C.P. y A.M.C.D.R., esposo e hijos de la propietaria del Local, ciudadana C.P.D.C., desde hace ya cierto tiempo ameritando este, una remodelación de sus instalaciones, que adolece también, de un mantenimiento mayor y que en los actuales momentos va a ser sometido a una remodelación interna y externa y presenta filtraciones en el techo y mal funcionamiento en las Salas sanitarias, en el sistema eléctrico, en las aguas blancas y de las aguas servidas y que por lo tanto tengan la necesidad de ocupar dicho inmueble.

   ANALISIS DE LAS PRUEBAS

   Es un Principio Universal del derecho probatorio, la obligación que tienen las partes de demostrar los hechos alegados conforme a lo que establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, los cuales establecen lo siguiente:

   Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil;

   Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Los hechos notorios no son objetos de prueba.

   Artículo 1.354 del Código Civil;

   Artículo 1.354- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   ANALISIS DE LAS PRUEBAS

   PRUEBAS INSTRUMENTALES:

   - En relación al contrato de arrendamiento de fecha 20 de marzo de 1999, Autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Ojeda del Municipio Lagunillas del estado Zulia, anotado bajo el N°. 20, Tomo 34 de los libros respectivos. Constante de tres (03) folios útiles. Instrumento que fue consignado por la parte actora en su escrito de demanda, y el cual también fue promovido y evacuado en copia certificada como prueba instrumental por la parte demandada; en el cual se evidencia que fue celebrado un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y tuvo vigencia desde el día 01 de mayo de 1999 hasta el 31 de julio de 2000, así mismo visto que el instrumento ha sido autorizado con las solemnidades legales de un Notario Público de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del código de Procedimiento Civil el cual establece:

   Artículo 429. Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

   Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco (5) días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.

   La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere.

   En virtud de la cita antes realizada se le da pleno valor probatorio a éste instrumento, siendo vinculante solo para demostrar la relación arrendaticia entre el demandante y el demandado, y cuales son las cláusulas que regulan esa relación, por tal motivo, se aprecia el referido instrumento y se valora en los términos señalados. ASÍ SE DECIDE.

   - En relación a la Original de notificación Judicial, efectuada por el Juzgado del Municipio Lagunillas, en fecha 20 de marzo de 2009. Constante de dos (02) folios útiles. De conformidad con lo establecido en el artículo 429 ejusdem anteriormente citado, se le da pleno valor probatorio a éste instrumento. ASÍ SE DECIDE.

   PRUEBA INSTRUMENTAL Y DE TESTIGOS.

   - En relación al Original del Presupuesto de fecha 27 de mayo de 2009, presentado pro el Profesional de la Ingenieria, Ing Civil ciudadano J.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 7.739.942, R.I.F: V-07739942-5, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela número C.I.V.: 101.793, el cual fue promovido y consignado en el escrito de promoción de pruebas de fecha 05 de octubre de 2009; dicho presupuesto fue desconocida por la demandada en fecha 07 de octubre de 2009, es decir, dentro de los cinco (05) días hábiles siguientes a ser promovido; al respecto es importante señalar lo dispuesto en los artículos 431 y 444 del Código de Procedimiento Civil:

   Artículo 431. Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial.

   Artículo 444. La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco (5) días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.

   Quien expidió el mencionado presupuesto, es decir, el Ingeniero Civil J.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 7.739.942, R.I.F: V-07739942-5, inscrito en el colegio de ingenieros de Venezuela número C.I.V.: 101.793, fue promovido como testigo a los fines de ratificar lo expresado por él en el Presupuesto. Testimonial ésta que fue admitida en fecha 05 de octubre de 2009, y fue evacuada en fecha 08 de octubre de 2009; pero es menester aclarar que el lapso de promoción y evacuación de pruebas culminó en fecha 07 de octubre de 2009.

   En este sentido ha sido criterio del Tribunal Supremo de Justicia que:

   …La preclusión regula la actividad de las partes conforme a un orden lógico y evita que el proceso se disgregue, retroceda o se interrumpa indefinidamente, y constituye un límite al ejercicio de las facultades procesales, pasado el cual dicho ejercicio se convierte en una extralimitación intolerable a los ojos de la ley. Ninguna actividad procesal puede ser llevada a cabo fuera de su oportunidad ni puede accederse a una fase del proceso sin pasar por la anterior" (Sentencia Nº 158 de la Sala de Casación Civil del 25 de mayo de 2.000).

   De lo anterior se infiere que, cada acto que se realice dentro del proceso está circunscrito a un límite de orden temporal cuyo cumplimiento resulta esencial. Esos límites de orden temporal que pueden venir expresados en plazos o términos están sujetos al principio de inmodificabilidad (también denominado improrrogabilidad e inabreviabilidad) que se encuentra recogido en los artículos 202 y 203 del Código de Procedimiento Civil, los cuales disponen:

   "Artículo 202. Los términos o lapsos procesales no podrán prorrogarse ni abrirse de nuevo después de cumplidos, sino en los casos expresamente determinados en la ley, o cuando una causa no imputable a la parte que lo solicite lo haga necesario.

   Parágrafo Primero.- En todo caso en que el curso de la causa quede en suspenso por cualquier motivo, la causa reanudará su curso en el mismo estado en que se encontraba al momento de la suspensión.

   Parágrafo Segundo.- Pueden las partes, de común acuerdo, suspender el curso de la causa por un tiempo que determinarán en acta ante el Juez. "

   "Artículo 203. Los términos o lapsos procesales no podrán abreviarse sino en los casos permitidos por la Ley, o por voluntad de ambas partes o de aquélla a quien favorezca el lapso, expresada ante el Juez, y dándose siempre conocimiento a la otra parte".

   En este orden normativo legal, es preciso a.l.j.p. a saber:

   Sentencia Nº 363 de Sala de Casación Civil, Expediente Nº 00-132 de fecha 16/11/2001

   “…En efecto, dentro de un proceso como el nuestro, informado por el principio de preclusión, donde flamean altivamente los postulados del artículo 196 del Código de Procedimiento Civil, cualquier acto que se lleve a cabo fuera del ámbito temporal de validez establecido en la ley, debe, necesariamente, ser rechazado. Indudablemente, los actos procesales nada tienen que ver con las loterías donde se gana o se pierde por aproximación y, por ello tan extemporáneo resulta el acto realizado antes del nacimiento del lapso respectivo como el que se lleva a cabo después de agotado ese lapso y, dentro de cada supuesto, tan intempestivo es el acto cumplido con un mes de anticipación como el verificado cinco minutos antes del nacimiento del lapso respectivo y es igual de inoportuno el acto materializado cinco minutos después de vencida la oportunidad de ley como el ejecutado con un mes de posterioridad a ello. De allí que, si en este caso en particular el lapso para la presentación del escrito de formalización del recurso de casación expiró el 29 de febrero de 2000 a las 3:00 p.m., debe considerarse extemporáneo por tardío el escrito complementario de la actora consignado el 29 de febrero de 2000 a las 3:05 p.m. con la consecuencia de que se le considere inexistente a los fines de la decisión que ha de dictarse, desde luego que un escrito no presentado oportunamente equivale a un escrito que no existe y un escrito que no existe no puede producir efectos válidos. Así se declara".

   Para el maestro E.C., el principio de preclusión está representado por el hecho de que las diversas etapas del proceso se desarrollan en forma sucesiva, mediante la clausura definitiva de cada una de ellas, impidiéndose el regreso a etapas y momentos procesales ya extinguidos y consumados. Conforme a lo indicado la no producción de una prueba en tiempo, agota la posibilidad de hacerlo posteriormente, en este caso se dice que hay preclusión, en el sentido de que no cumplida la actividad dentro del tiempo dado para hacerlo, queda clausurada dicha etapa procesal.

   En el Código de Procedimiento Civil venezolano coexisten los principios “del orden consecutivo legal con fase de preclusión” y el de “preclusión de los actos”, que dividen el proceso en etapas, cada una de los cuales tiene un lapso determinado para que las partes ejerzan su derecho de defensa.

   En éste sentido la Sala Accidental de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 308, de fecha 25 de junio de 2003, caso Banco Mercantil C.A. S.A.C.A., expresó lo siguiente:

   En el proceso venezolano impera el principio de orden consecutivo legal con etapas de preclusión; además de la regla de que cada acto particular debe realizarse dentro del término que le corresponde o no puede ejecutarse ya en lo absoluto, que es otro principio del proceso venezolano, llamado de la preclusión, según el cual la parte que deje de actuar en el tiempo prescrito queda impedida o precluida de hacerlo después. De la combinación de estos dos principios, surge el llamado proceso concentrado y se afirma entonces que en el proceso venezolano rige el “principio de orden consecutivo legal con fase de preclusión,” una de cuyas fases es la etapa probatoria, que comprende un lapso para la promoción de las pruebas y otro lapso para su evacuación”. Omissis (…)

   En el caso, el Código de Procedimiento Civil contiene normas preclusivas sobre la promoción y evacuación de las pruebas en el proceso. Efectivamente, en la medida en que las garantías constitucionales o derechos fundamentales, formen parte de un sistema normativo, necesariamente han de tener límites, que derivan de la necesidad de respetar otros derechos de similar categoría. En el marco general del derecho de defensa, se ha establecido que la facultad de probar también tiene límites que han sido adecuadamente puestos de relieve por la doctrina y la jurisprudencia…

   Establecido lo anterior se observa que el artículo 196 del Código de Procedimiento Civil señala:

   Artículo 196. Los términos o lapsos para el cumplimiento de los actos procesales son aquellos expresamente establecidos por la ley; el juez solamente podrá fijarlos cuando la ley lo autorice para ello

   .

   El artículo trascrito consagra el principio de preclusión de los actos procesales, al señalar que los términos y lapsos sólo pueden ser establecidos por ley, por lo que las partes no podrán disponer de ellos y el juez podrá fijarlos cuando el legislador lo faculte de manera expresa en el texto. El anterior principio fue establecido con la finalidad de garantizar el equilibrio e igualdad procesal de las partes y el derecho de defensa de la otra parte.

   Observándose que al no haber sido evacuada la prueba promovida por la parte actora en el lapso procesal indicado para hacerlo, queda extemporánea, y en consecuencia lo emitido por el Ingeniero Civil llamado como testigo, no resulta ratificado, en tal sentido seria forzoso para éste juzgador valorar éste instrumento privado que ha sido desconocido por la parte demandada y el cual no fue ratificado, por todo lo antes expuesto éste juzgador ni aprecia ni valora la testimonial del tercero promovida por la parte actora a los fines de ratificar el Instrumento privado emanado de él; y como consecuencia inmediata, tal instrumento privado carece de validez por no haber sido ratificado en tal sentido ni se aprecia ni se valora. ASÍ SE DECIDE.

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

   El acto de promoción de pruebas constituye la oportunidad procesal que tienen las partes para aportar al proceso, por los medios y procedimientos aceptados por la Ley, los hechos que ilustren al Juez la veracidad de sus alegatos y así poder llegar al convencimiento o la certeza sobre los hechos alegados; siendo obligación del Juez decidir conforme a lo alegado y probado en autos, de allí la importancia de la valoración de las pruebas. Ahora bien éste Juzgador para decidir observa:

   - En relación a la Discrepancia de la parte demandante y demandada, en si el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes es a tiempo indeterminado ya desahuciado, como lo expresa la parte actora, o a tiempo determinado con terminación de las prorrogas contractuales automáticas y vigencia de la prorroga legal, como asegura la parte demandada. Es importante hacer una cronología del tiempo de duración del contrato de arrendamiento conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento, evidenciándose lo siguiente:

   01 de mayo de 1999

   DURACIÓN DEL CONTRATO.

   31 de julio de 2000

   Según lo expresado en la Cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y promovido y evacuado en actas como prueba instrumental, el cual expresa:

   El término de duración de este contrato es de UN (01) año fijo, contado a partir del día Primero (01) de Mayo de 1999… hasta el día Treinta y Uno (31) de Julio de 2000… Este contrato podrá ser renovado por un lapso igual, previas negociaciones que se hagan al efecto, aprobadas por ambas partes. La renovación debe constar por escrito y al efecto se hará un nuevo contrato de arrendamiento.

   Es decir, que para poder darse como renovado el contrato, deben haber negociaciones al efecto, que deben ser aprobadas por las partes, además dicha renovación debe constar por escrito y debe hacerse un nuevo contrato. Así mismo se evidencia del contrato de arrendamiento que rige ésta relación arrendaticia, que el mismo no contempla la posibilidad de Prorrogar el contrato, salvo con el cumplimiento de los requerimientos antes señalados; ni tampoco se observó documento alguno donde las partes hayan manifestado voluntad alguna de PRORROGAR el contrato. Aclarando, que si se hubiese realizado otro contrato el concepto que debe utilizarse es de “RENOVAR” el contrato, cuestión ésta que no ocurrió, por cuanto no se observaron cumplidos todos los requisitos establecidos en el mismo contrato de arrendamiento para que se pudiera tener como “renovado” el contrato. En tal sentido, y vistas estas circunstancias, si la duración del contrato de arrendamiento culminó en fecha 31 de julio de 2000, y después de ésta fecha operó la prorroga legal establecida en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios; y aún después de ésta prorroga legal, la arrendataria continuó ocupando el inmueble arrendado objeto de litigio, cumpliendo con su obligación de cancelar el canon de arrendamiento, y la arrendadora recibió pacíficamente éste pago, se originó de esta manera lo que en materia arrendaticia se llama TACITA RECONDUCCIÓN, convirtiéndose el contrato de arrendamiento a tiempo determinado e indeterminado, ya que no se evidencia en actas otro documento escrito donde se verifique la voluntad de las partes de renovar por un periodo igual el contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción judicial.

   En el marco de lo anteriormente expresado, y en vista de haberse producido una tacita reconducción del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, convirtiéndose este a tiempo indeterminado, es importante señalar lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual expresa:

   Artículo 1.600 - Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

   En concordancia con el artículo 1.614 ejusdem:

   Artículo 1.614 - En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

   Esto es como se dijo anteriormente, lo que en doctrina se llama TACITA RECONDUCCIÓN, que opera como lo expresa el articulo 1.600 ejusdem antes transcrito; cuando a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, por lo que se considera renovado el arrendamiento; más sin embargo, el articulo 1.614 exige para que sea procedente la tácita reconducción, se requiere tres extremos fundamentales, 1) Que se trate de un arrendamiento hecho por tiempo determinado. 2) Que el inquilino continuare ocupando después de vencido el término. Y 3) Que no haya oposición del propietario.

   Entonces claramente, al haberse mantenido la arrendataria ocupando el inmueble, y la arrendadora recibiendo el pago por cánones de arrendamiento, se estaría manifestando que, aunque el contrato terminó, ambas partes tienen la voluntad de seguir gozando de la cosa más allá del término pactado; pero, ahora en tiempo indeterminado, operando así la tácita reconducción, lo que trae como consecuencia, que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado el cual se transformo cuando opero la tacita reconducción. ASÍ SE DECIDE.

   - En cuanto al punto controvertido, referido a lo expresado por la parte actora, que el local comercial N°. 8, del centro comercial “ANA” cuyos Accionistas son los ciudadanos DECIMO P.C., M.C.P. y A.M.C.D.R., esposo e hijos de la propietaria del Local, ciudadana C.P.D.C., desde hace ya cierto tiempo ameritando este, una remodelación de sus instalaciones, que adolece también, de un mantenimiento mayor y que en los actuales momentos va a ser sometido a una remodelación interna y externa y presenta filtraciones en el techo y mal funcionamiento en las Salas sanitarias, en el sistema eléctrico, en las aguas blancas y de las aguas servidas y que por lo tanto tengan la necesidad de ocupar dicho inmueble. Razones estas por la cual, demandan el desalojo del inmueble de conformidad con lo establecido en el articulo 34 literal “B” de la Ley de arrendamiento inmobiliarios:

   Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: …

   b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. …

   Corresponde a éste Juzgador verificar si se cumplen los requisitos de procedencia para que pueda ser decretado el desalojo por motivo de la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado. Los cuales son a saber:

   1. La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito).

   2. La cualidad del propietario del inmueble de que se trata.

   3. La necesidad del propietario para ocupar el inmueble.

   Cuando se habla de la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indefinido o indeterminado, es por que, si la relación arrendaticia fuese a tiempo determinado, no podría proceder el desalojo; pues, priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y solo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación. En el presente caso se demostró que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, por tales motivos el primer requisito es cumplido.

   En relación a la cualidad del propietario del inmueble de que se trate, como requisito para la procedencia del desalojo, pues, de no ser así, no tendría la legitimidad requerida para que pueda comprobar la necesidad manifiesta con motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño o del pariente consanguíneo, observándose que, en el presente caso la demandante por ningún medio de prueba idóneo para demostrar la propiedad de un inmueble, demostró que posee esa legitimación de propietaria del inmueble objeto de la presente controversia, ya que en actas, solo quedó demostrado que la parte actora es al arrendadora del inmueble objeto del presente litigio.

   Por ultimo, en cuanto a la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, es de observar que ésta necesidad tanto del propietario como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado de consanguinidad, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera determinante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así, causaría un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. En el caso bajo análisis, la parte actora además de no haber demostrado su condición de propietaria, impedimento éste que surge para la procedencia del desalojo bajo ésta causal, además, no aportó ningún medio de prueba que corroborara esa necesidad que debe tener para solicitar el desalojo, no probo esa circunstancia que le obliga de manera determinante a ocupar el inmueble bajo controversia. De manera pues que, al no cumplir con dos de los tres requisitos de procedencia para el desalojo por la causal contemplada en el literal “B”, resulta forzoso para quien hoy juzga declararla procedente, ya que dichos tres requisitos de procedencia deben de ser cumplidos y probados de forma concurrentes. ASÍ SE DECIDE.

   DISPOSITIVA

   Por los razonamientos expuestos y con apego a lo establecido en los artículos 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, 881 del Código de Procedimiento Civil y 1.167 del Código Civil. Este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Ciudad Ojeda, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR la demanda por DESALOJO DE INMUEBLE incoada por la ciudadana C.P.D.C., de nacionalidad Italiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número E-874.804, en contra de la ciudadana M.R.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.116.871. En consecuencia se condena a la parte demandada a lo siguiente:

   Se condena en costas a la parte demandante, por haber sido totalmente vencida, tal como lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, CERTIFÍQUESE Y NOTIFÍQUESE

   Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1384 del Código Civil y el artículo 72, numerales 3 y 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

   Dado, Sellado y Firmado en la Sala de Despacho del JUZGADO DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Ciudad Ojeda, a los veintiún (21) días del mes de enero del año dos mil once (2011). Años: 200 de la Independencia y 151° de la Federación.

   EL JUEZ,

   ABG. E.J.G.L.

   El SECRETARIO

   ABG. JHONNY ROMERO A.

   En la misma fecha se dictó y publicó Sentencia Definitiva, siendo las tres horas y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.).-

   El SECRETARIO

   ABG. JHONNY ROMERO A.