Decisión nº 2003-52 de Juzgado del Municipio Maneiro de Nueva Esparta, de 16 de Octubre de 2003

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO MANEIRO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL

DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.-

193º y 144º -

Estando la presente causa en estado de dictar sentencia, el Tribunal pronuncia el fallo en los términos que a continuación se expresan: --------------------------------------------------------------------------------

CAPITULO I

DETERMINACION DE LOS HECHOS

En fecha 02 de agosto del año 2001, el ciudadano A.K., de nacionalidad rusa, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Nro.82.186.724, actuando en su carácter de apoderado de la Sociedad Mercantil PALXIMA IMPORT Y EXPORT, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta bajo el Nro.300, Tomo III, Adicional 4, en fecha 07 de junio de 1988; representación que se evidencia de instrumento poder que le fuera otorgado en fecha 08 de noviembre de 1996, por ante la Notaría Pública de Porlamar del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro.106, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y posteriormente registrado el día 17 de julio de 1997, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, bajo el Nro.16, folios 69 al 74, Protocolo Tercero, Tomo 1º, Tercer Trimestre de 1997; asistido por el Abogado en ejercicio C.L.L.C., titular de la Cédula de Identidad Nro.V-5.221.058 e inscrito en el inpreabogado bajo el Nro.31.853, presentó demanda de COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIO POR VIA EJECUTIVA, en contra del ciudadano N.A.B., quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nro.V-1.456.679. Pretensión que fundamenta en que el ciudadano N.A.B., adquirió de Palxima Import y Export, C.A., un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta sobre ella construida distinguida con el Nro.11, ubicada en la Urbanización COSTA ESMERALDA, Los Robles, Municipio Aguirre del Distrito Maneiro (hoy Municipio Maneiro) del Estado Nueva Esparta; según consta de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, bajo el Nro.24, folios 118 al 120, Protocolo Primero, Tomo 20 de fecha 12 de septiembre de 1997; que al identificado inmueble le corresponde un porcentaje sobre los derechos y cargas comunes de la Urbanización Costa Esmeralda, equivalente a dos enteros un mil cuarenta y dos milésimas por ciento (2.1042%), según consta del documento de compra venta y del documento de parcelamiento y urbanismo de la referida urbanización, este último registrado en fecha 01 de agosto de 1997, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, bajo el Nor.35, folios 167 al 195, Protocolo Primero, Tomo 12, Tercer Trimestre de 1.997; que el ciudadano N.A.B., en su carácter de propietario del inmueble ut supra identificado, le adeuda a Palxima Import y Export, C.A., en su condición de propietaria-vendedora de las parcelas y viviendas que conforman la Urbanización Costa Esmeralda y Administradora de todas las cargas y gastos que se generan en esa comunidad de propietarios, cuarenta y siete (47) cuotas de condominio, que van desde el mes de septiembre de 1997 hasta el mes de julio del año 2001, ambas inclusive. Se demanda, Primero: el pago de la cantidad de dos millones ciento ochenta y tres mil trescientos doce bolívares con treinta y un céntimos (Bs.2.183.312,31), por concepto de cuotas sobre los derechos y cargas comunes de la Urbanización Costa Esmeralda, vencidas, insolutas, líquidas y exigibles que adeuda el demandado. Segundo: El pago de las cuotas sobre los derechos y cargas comunes de la Urbanización Costa Esmeralda que se continúen venciendo, hasta la ejecución de la sentencia definitiva que se dicte en este proceso. Tercero: El pago de los intereses sobre el capital adeudado y los intereses de mora. Cuarto: El pago de la Indexación. Quinto: El pago de las costas procesales. Solicita medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble propiedad del demandado.------------------------------------------

En fecha 08 de agosto de 2001, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, de contestación a la demanda.---------------------------------

En la misma fecha (08 de agosto de 2001), el Tribunal apertura el Cuaderno de Medidas a los fines de tramitar y decidir las incidencias que surjan con motivo de la medida solicitada. Se decretó medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre un inmueble propiedad del demandado, constituido por un terreno y la casa –quinta sobre el construida, distinguida con el Nro. 11, ubicada al sureste de la Urbanización Costa Esmeralda, de la ciudad de los Robles, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta; oficiándose lo conducente a la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta.----------------------------------------------------------

En fecha 09 de agosto de 2001, el ciudadano A.K., en su carácter de apoderado general de la Sociedad de Comercio Palxima Import – Export, S.A., otorgó poder Apud Acta a los abogados en ejercicio N.L.O., C.L.L.C., M.L.C., I.Z.Q., Yakima Velásquez y J.G.S., inscritos en el inpreabogado bajo los Nros.7.588, 31.853, 79.976, 78.198, 34.430 y 4.505, respectivamente.-----------------------------------------------------------------------

En el Cuaderno de Medidas, el demandado abogado N.A.B., por escrito presentado el día 09 de agosto de 2001, a los fines de la suspensión de la medida decretada solicita se fije monto por el cual debe constituirse caución real conforme a lo establecido en el Artículo 633 del Código de Procedimiento Civil. El Tribunal por auto de esa misma fecha ordenó constituir caución real hasta cubrir la cantidad de tres millones doscientos cuarenta y siete mil veintidós bolívares con 06/100… (Bs.3.247.022, 06). El demandado, mediante diligencia estampada en esa misma fecha (09-08-2.001), consignó cheque de gerencia Nro.6015500066 emitido por el Banco Fondo Común, por la cantidad de tres millones trescientos ochenta y dos mil seiscientos veintitrés bolívares con 86/100…(Bs.3.382.623,86). El Tribunal por auto de fecha 09-08-2001, declaro suficiente la caución real constituida, y en consecuencia, suspende la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada, ordenándose oficiar lo conducente al ciudadano Registrador del Municipio Maneiro de este Estado; y así mismo ordenó aperturar una cuenta de ahorros con el monto consignado.--------------------------------------------------------------------

Por diligencia de fecha 01 de octubre de 2001, la parte demandada ciudadano N.A.B., asistido por el Abogado en ejercicio E.L.P., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro.5.309.895, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro.24.618, niega, rechaza, se opone y contradice tanto en los supuestos de hecho como de derecho la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada por el Tribunal en fecha 08 de agosto de 2001.--------------------------------------------------------------------------------------

En el Cuaderno de Medidas, el día 03 de octubre de 2001, el apoderado judicial de la parte actora, solicita del Tribunal desestime por extemporánea la oposición a la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada por este Juzgado.------------------------------

En fecha 15 de octubre de 2001, siendo la oportunidad para contestar la demanda, la parte demandada opone la cuestión previa establecida en el ordinal 5° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la falta de caución o fianza necesaria para proceder al juicio.---------------------------------------------------------------

En fecha 23 de octubre de 2001, el apoderado judicial de la parte actora, solicita del Tribunal se libre por Secretaría cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 09 de agosto de 2001, exclusive, hasta el día 16 de octubre de 2001, inclusive; y desde el día 16 de octubre, exclusive, hasta el día 23 de octubre de 2001, inclusive.---------------------------------------------------------------------------------

En la misma fecha (23-10-2.001), el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de contestación, contradicción y rechazo a las Cuestiones Previas opuestas por la parte Demandada.--

Por diligencia de fecha 26 de octubre de 2001, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas en la incidencia de cuestiones previas; pruebas que por auto de esa misma fecha (26-10-2.001), se admitieron todas, salvo su apreciación en la definitiva, por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes. En relación a la prueba de informes promovidas, se acordó oficiar a la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Maneiro.------------------------------------

En fecha 31 de octubre de 2001, el Tribunal ordenó la expedición por Secretaría del cómputo solicitado por la parte actora, dejándose constancia que desde el día 09 de agosto exclusive, hasta el día 16 de octubre de 2001, inclusive, transcurrieron en el Tribunal veinte (20) días de despacho; y desde el día 16 de octubre de 2001, exclusive, hasta el día 23 de octubre de 2001, inclusive, transcurrieron cinco (05) días de despacho.-------------------------------------------------------

Por diligencia de fecha 02 de noviembre de 2001, la parte actora consignó en un (01) folio útil, y ciento cuarenta y ocho (148) folios anexos, escrito complementario de promoción de pruebas en la Incidencia de cuestiones previas.--------------------------------------------------

En fecha 02 de noviembre de 2.001, la parte demandada presentó escrito de pruebas en la incidencia de cuestiones previas, constante de un (01) folio útil y veintiocho (28) anexos.---------------------

Por auto de fecha dos de noviembre de 2.001, el Tribunal admitió todas las pruebas promovidas por las parte, salvo su apreciación en la definitiva.----------------------------------------------------------

En la misma fecha (02-11-2.001), la parte demandada presentó escrito de informes en la incidencia de cuestiones previas.----------------

En fecha 14 de noviembre de 2001, se recibió oficio Nro.198 -2001, de fecha 12-11-2001, emanado de la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, con anexo de certificación o informe requerido por este Tribunal.--------------

Por auto de fecha 19 de noviembre de 2001, se difirió el acto de dictar sentencia para el quinto día de despacho siguiente.-----------------

En fecha 19 de noviembre de 2001, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de observaciones a los informes de la parte demandada.---------------------------------------------------------------------

El día 26 de noviembre de 2.001, el Tribunal dictó sentencia en la incidencia de cuestiones previas, y declaró SIN LUGAR la cuestión previa opuesta, prevista en el ordinal 5º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.-------------------------------------------------------------------

En fecha 03 de diciembre de 2001, la parte demandada presentó escrito de contestación al fondo de la demanda incoada en su contra; contradice la demanda en su totalidad, tanto en los hechos como en el derecho; opone la falta de cualidad, para proceder como parte actora en el presente juicio, de la Sociedad de Comercio Palxima Import – Export, S.A., por cuanto ésta no representa a la comunidad de propietarios de la Urbanización Costa Esmeralda.-------------------------

En fecha 09 de enero de 2002, tanto la parte demandada como la parte actora, consignaron sus respectivos escritos de pruebas.-------

En la misma fecha (09-01-2002), el demandado, ciudadano N.A., otorgó poder apud acta a los abogados en ejercicio E.L.P. y C.S.V., inscritos en el inpreabogado bajo los Nros.24.618 y 54.318, respectivamente.-----------------------------

Por escrito presentado en fecha 10 de enero de 2002, el doctor E.L.P. con el carácter de co-apodero judicial de la parte demandada, se opone a la admisión de las pruebas de la parte actora.-------------------------------------------------------------------------------------

Por auto de fecha 17 de enero de 2002, el Tribunal, admitió, salvo su apreciación en la definitiva, todas las pruebas promovidas por las partes, por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, y ordenó su evacuación.----------------------------------------------------------------

En fecha 21 de enero de 2002, el apoderado judicial de la parte actora, apeló del auto de admisión de las pruebas de fecha 17 de enero de 2002.--------------------------------------------------------------------------

Por auto de fecha 23 de enero del 2.002, se ordenó aperturar una nueva pieza del expediente.---------------------------------------------------

El día 23 de enero de 2002, la ciudadana Ceneida Coromoto Balcazar, testigo promovido por la parte actora, rindió su declaración.-

Por auto de fecha 28 de enero de 2001, el Tribunal vista la apelación interpuesta por el co-apoderado Judicial de la parte demandada, contra el auto de admisión de las pruebas, la oye en un solo efecto, en consecuencia, ordena remitir al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, copias certificadas de las actuaciones que señalen las partes y las que el Tribunal se reserva señalar, a los fines de que el Juzgado que por Distribución corresponda, conozca de dicha apelación.---------

En fecha 30 de enero de 2002, el Tribunal, con vista a la solicitud del apoderado judicial de la parte actora, fijó las 9:00 de la mañana del tercer día de despacho siguiente, para que el testigo, ciudadano A.K., rinda su declaración.-----------------------

En fecha 23 de enero de 2002, oportunidad fijada para oír la declaración testimonial del ciudadano A.K., este no compareció al acto.--------------------------------------------------------------------

Por diligencia de fecha 01 de febrero de 2002, el apoderado judicial de la parte actora, solicita del Tribunal le sea fijada una nueva oportunidad a los fines de que el testigo A.K. rinda su declaración.------------------------------------------------------------------------------

En fecha 05 de febrero del 2002, el co-apoderado judicial de la parte demandada, señaló las copias que con motivo de la apelación, han de remitirse al Juzgado Distribuidor a los fines de la apelación.-----

En fecha 30 de enero de 2002, el Tribunal, con vista a la solicitud de la parte actora, fijó las 11:00 de la mañana del tercer día de despacho siguiente, para que el testigo, ciudadano A.K., rinda su declaración.----------------------------------------------------

El día 08 de febrero de 2003, el testigo A.K. rindió su declaración.-----------------------------------------------------------------

En fecha 20 de febrero de 2002, se remitieron las copias certificadas al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción, con motivo de la apelación interpuesta por la parte demandada.---------------------------------------------

Por diligencia de fecha 07 de marzo de 2002, el apoderado judicial de la parte actora, procedió a consignar los instrumentos promovidos en su escrito de pruebas presentado en fecha 09-02-2001.--------------------------------------------------------------------------------------

Por diligencia de fecha 14 de marzo de 2002, el apoderado judicial de la parte actora, solicita del Tribunal le sean expedidas copias certificadas de las actas expediente, lo cual fue acordado por auto de fecha 22 de marzo de 2002.----------------------------------------------

En fecha 04 de abril de 2.002, se agregaron al expediente las resultas de la comisión, que para la evacuación de pruebas fue librada al Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.----------------------------------------------------------------------

En fecha 29 de abril de 2002, se agregaron al expediente las resultas de la comisión librada al Juzgado de los Municipios T.J.M. y San J.d.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, para la evacuación de pruebas.-------------------------

En fecha 15 de octubre de 2002, el apoderado judicial de la parte actora desiste de la evacuación de la prueba de los testigos domiciliados en el Municipio Caroní del Estado Bolívar y solicita se fije el lapso para presentar informes.---------------------------------------------

Por auto de fecha 24 de octubre del año 2002, el Tribunal con vista a lo solicitado por la parte actora en fecha 15-10-2.002, y, por cuanto observa, que en el lapso de evacuación de pruebas se libró comisión para el Juzgado Distribuidor del Municipio Caroní de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, no constando en autos sus resultas, ordena oficiar lo conducente al Juzgado comisionado, a los fines de su remisión a este Tribunal en el estado en que se encuentre.--------------------------------------------------------------------------------

En fecha 07 de marzo de 2003, se recibieron, procedentes del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, las resultas de la apelación interpuesta por la parte demandada.---------------------------------------------------------------------

Por diligencia de fecha 27 de marzo de 2003, la parte actora desiste de la evacuación de la prueba testimonial promovida para el Municipio Caroní del Estado Bolívar y solicita se fije el lapso para informes.---------------------------------------------------------------------------------

Por auto de fecha 27 de marzo de 2003, el Tribunal vista la diligencia del apoderado de la parte actora, acuerda ratificar el contenido del oficio Nro.9157-425 remitido al Juzgado comisionado del Municipio Caroní del Estado Bolívar.----------------------------------------

En fecha 12 de junio de 2003, se recibió oficio Nro.311/2003, emanado del Juzgado Primero de Municipio Caroní de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, notificando que el Despacho de pruebas relativas al oficio Nro.9157-425, correspondió por Distribución al Juzgado Segundo de Municipio de esa Circunscripción Judicial.--------------------------------------------------------------

En fecha 19 de junio de 2003, el Tribunal requirió la remisión de la comisión en el estado en que se encuentre, al Juzgado Segundo del Municipio Caroní del Estado Bolívar. El día 25 de junio de 2003, se recibieron las resultas de dicha comisión.---------------------------------------

Por auto de fecha 25 de junio de 2003, por cuanto se evidencia que fue agregada las resultas de la última comisión librada en el lapso de evacuación de pruebas, ordena realizar por Secretaría cómputo del lapso de evacuación de pruebas, a los fines de fijar el término para los informes.---------------------------------------------------------------------------------

Por nota de Secretaría se dejó constancia que desde el día 17 de enero de 2002, exclusive, fecha del auto de admisión de las pruebas, hasta el día 25 de junio del 2003, inclusive, fecha en que se recibió y fue agregada al expediente la última de las resultas de las comisiones libradas, transcurrieron Doscientos setenta y nueve (279) días de despacho.---------------------------------------------------------------------

Mediante auto de fecha 25 de junio de 2003, visto el cómputo realizado por Secretaría, el Tribunal fija el décimo quinto día de despacho siguiente para que tenga lugar el acto de presentación de los informes por las partes.----------------------------------------------------------

En fecha 23 de septiembre de 2003, el Tribunal difirió el acto de dictar sentencia para dentro de los treinta días siguientes.-----------------

CAPITULO II

LOS MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

PUNTO PREVIO:

Conforme a autorizada doctrina patria, reiterada por nuestro M.T.d.J., la cualidad en sentido amplísimo es sinónimo de legitimación, y, el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación sin entrar el Juez en la consideración del mérito de la causa; lo cual significa que cuando en la sentencia definitiva, el Juez declare con lugar la excepción de falta de cualidad, ex único aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, se configura un supuesto legal que releva al órgano jurisdiccional de emitir pronunciamiento en torno al mérito de la pretensión objeto del respectivo pronunciamiento.--------

De acuerdo con el criterio antes señalado, considera esta Juzgadora que en el caso bajo análisis, es preciso decidir en primer término sobre la falta de cualidad en el actor para intentar el juicio, hecha valer por el demandado en el acto de contestación de la demanda.--------------------------------------------------------------------------------

En efecto, el demandado rechaza la cualidad jurídica de la sociedad de comercio PALXIMA IMPORT Y EXPORT C.A. para proceder como parte actora en el presente juicio, por cuanto no representa a la comunidad de propietarios de la Urbanización COSTA ESMERALDA y por ende, carece de legitimación activa para proceder a demandar en nombre y representación de dicha comunidad de propietarios; rechaza y contradice el supuesto que la demandante tenga cualidad jurídica para efectuar cobro de cuotas o de cargas comunes de la Urbanización COSTA ESMERALDA; contradice la cualidad de Administradora de la Urbanización COSTA ESMERALDA que pretende ejercer la demandante. Como fundamento de sus alegatos el demandado sostiene la inexistencia de instrumento jurídico por el cual se haya reglamentado o establecido la forma en que ha de administrarse la comunidad de propietarios de la Urbanización COSTA ESMERALDA y la falta de consentimiento por parte de los copropietarios de las parcelas y de las casas de la Urbanización COSTA ESMERALDA, en torno a la forma u organización de las cargas y gastos comunes; sostiene además el demandado, que la actora ha incumplido con la obligación de dictar el Reglamento de Condominio y constituir la Junta de Propietarios según lo establecido en el documento de Parcelamiento.-----------------------------------------------

A su vez, el apoderado de la parte actora en su libelo de la demanda sostiene lo siguiente: “…mi Mandante PALXIMA IMPOR-EXPORT, S.A., es la propietaria-vendedora de las Parcelas y Viviendas que conforman la Urbanización COSTA ESMERALDA, y por ende la Administradora de todas las cargas y gastos que se genera en dicha Comunidad de Propietarios en razón de que hasta la fecha no se ha enajenado el 75% de las Parcelas, … , razón por la cual no se ha constituido aún la Junta de Administración y/o Junta de Condominio de la misma de conformidad con el Artículo 18 de la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, teniendo entonces las facultades que le confieren los Artículos 21 y 22 ejusdem; …” (Sic).--------------------------------------

Para el tratadista L.L., el problema de cualidad como sinónimo de legitimación se resuelve con la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Considera la cualidad en el sentido procesal, como una relación de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede la acción o contra quien se concede y la persona que la hace valer y se presenta ejercitándola como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico a un sujeto determinado. Por otra parte, sostiene la doctrina, que la legitimación a la causa deviniente de la titularidad, es un presupuesto procesal que tiene que acreditar el demandante, pues a él corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico deseado por el demandante. En consecuencia, el actor tiene que probar que él es titular del derecho y que su antagonista es titular de la obligación correlativa.-------------------------------------------------------------------------------

Considera este Tribunal, que por cuanto en el caso que nos ocupa, la cualidad se confunde con el derecho sustancial invocado por la actora, se hace necesario determinar la naturaleza jurídica de la acción intentada y para ello observa que el actor fundamenta su pretensión en las disposiciones de la Ley de propiedad Horizontal, teniendo como objeto el cobro de contribuciones por gastos comunes.---------------------------------------------------------------------------------

Ahora bién, el literal e) del artículo 20 de la Ley de propiedad Horizontal establece: “Artículo 20:-Corresponde al administrador: … e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;…”.----------------------------------------------------------------------

De acuerdo con esta norma la representación de los propietarios en juicio por el Administrador bien sea directamente, asistido de Abogados o mediante el otorgamiento de poder a éstos, exige la representación como manifestación de un poder jurídico. Para gran parte de la doctrina, se trata de un mandato con representación ejercido por el Administrador en nombre de los propietarios en conjunto, entendido éste como una entidad asociativa carente de personalidad jurídica, de suerte que tal entidad o conjunto de propietarios es el verdadero sujeto de la relación procesal. La norma obliga a los propietarios en conjunto a actuar en juicio en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador designado por los propietarios en Asamblea, y/o por la Junta de Condominio o bien por la autoridad judicial competente, en los casos en que aquél no hubiese sido designado por la Asamblea de Propietarios. De manera pues, que de acuerdo con lo preceptuado en el literal e) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, es el Administrador, debidamente autorizado por la Junta de Condominio (autorización que debe constar en el Libro de Actas de dicho Junta y de acuerdo con lo establecido en el Documento de Condominio), el órgano procesalmente legitimado para representar en juicio a los propietarios en conjunto, en todos los asuntos que atañen a la administración de las cosas comunes. En conclusión, los propietarios como entidad asociativa, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimada para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios en Asamblea.

En cuanto a la administración en la propiedad horizontal, el artículo 18 de la Ley en comento señala, que la Asamblea General de Copropietarios, la Junta de Condominio y el Administrador son los entes encargados de la administración de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal. Prescribe la norma, que efectuada la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos o locales sometidos al régimen de propiedad horizontal (hecho éste que marca la organización autónoma de la administración del condominio), los propietarios reunidos en Asamblea deberán designar a los integrantes de la Junta de Condominio, así como un Administrador, designación que podrá recaer en persona natural o jurídica, por el periodo de un año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por periodos iguales y cuya gestión comprende actos materiales, contables, ejecutivos y jurídicos, bajo el control y vigilancia de la Junta de Condominio. Establece además la Ley, que la Junta de Condominio debe ejercer las funciones del Administrador cuando la Asamblea de Copropietarios no lo hubiere designado; y, que a falta de designación oportuna, a solicitud de uno o mas propietarios, el Administrador será designado por el Juez de Municipio de la jurisdicción del inmueble. Por su parte, el último aparte del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que el Administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, deberá ser reelegido o revocado por la Asamblea de Copropietario en oportunidad de la designación de la Junta de Condominio, una vez hecha la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos o locales bajo régimen de propiedad horizontal. Del precedente análisis a la Ley de Propiedad Horizontal se evidencia el celo que el legislador ha puesto en procurar que este ente de la administración condominial nunca falte, pues su actuación en el ejercicio de sus funciones tiene efectos relevantes tanto para la Asamblea de Copropietarios, como para la Junta de Condominio y los propietarios individualmente considerados.-------------

En este mismo orden de ideas, el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal establece: “ Antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio el propietario o los propietarios declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá, además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto números de apartamentos con expresión de cuáles son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes de edificio susceptibles de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. …”. De la norma parcialmente transcrita se infiere que el Documento de Condominio debe necesariamente ser protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de edificio o inmueble destinado a ser vendido en propiedad horizontal y en él ha de indicarse con precisión el destino dado al inmueble, es decir, declararse que el inmueble será destinado a la venta bajo régimen de propiedad horizontal. Esto quiere decir, que de acuerdo con la Ley de propiedad Horizontal, el Documento de Condominio es el título constitutivo del régimen de la propiedad horizontal y sin la anticipada protocolización de este documento, no pueden el o los propietarios del inmueble destinado a la venta, atribuir derechos ni contraer obligaciones enmarcadas dentro del régimen de la propiedad horizontal. No puede el propietario o los propietarios del inmueble destinado a la venta, enajenarlo bajo régimen de propiedad horizontal sin que previamente haya otorgado el correspondiente Documento de Condominio con sujeción a las previsiones del artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal.--------------------------------------------

Ahora bién, observa el Tribunal que anexo al libelo de la demanda se trajo a los autos, marcado con la letra “A”, copia simple de instrumento poder otorgado por PALXIMA IMPORT Y EXPORT C.A. a A.K., ambos identificados en la narrativa del fallo, mandato otorgado para que le represente legal, social y judicialmente en todos cuantos asuntos pudieren ocurrirle, ante autoridades nacionales, estadales y/o municipales, personas jurídicas y/o naturales. Del texto del instrumento se extrae que se trata de un poder general con facultades de disposición y administración de los bienes de la poderdante PALXIMA IMPORT Y EXPORT C.A.; y no cumple con las exigencias de la Ley de Propiedad Horizontal, en lo que respecta al poder que el Administrador de un Condominio debe exhibir para actuar en juicio en nombre y representación de una comunidad de propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes (Lit. “e” del Art. 20 de la Ley).----

Trajo también a los autos la parte actora, PALXIMA IMPORT Y EXPORT C.A., junto con su libelo de la demanda, marcado con la letra “B”, copia fotostática del documento por el cual vende a N.A.B. un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta sobre ella construida, ubicada en la mencionada Urbanización COSTA ESMERALDA; documento éste que aparece registrado en la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, razón por la cual, de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las copias de dicho documento público se tienen como fidedignas por no haber sido impugnadas por el demandado, y, en consecuencia, tiene plenos efectos probatorios en la presente causa. Del texto de este instrumento público se desprende que el inmueble vendido lo fue bajo el régimen de la Ley de Ventas de Parcelas.---------------------------------------------------------------

Anexó además la actora al libelo de la demanda, marcada con la letra “C”, copia fotostática del Documento de Parcelamiento y Urbanismo de la Urbanización COSTA ESMERALDA, el cual se encuentra protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta bajo el Nro.35, folios 167 al 195, Protocolo Primero, tercer Trimestre de 1.997. Dichas copias se tienen como fidedignas y con efectos probatorio en la presente causa, en virtud de no haber sido impugnadas por el demandado conforme al artículo 429 del Código de procedimiento Civil. Del examen de dicho instrumento se desprende que la actora, PALXIMA IMPORT Y EXPORT, C.A., declara, tal y como lo exige el artículo 2 de la Ley de Ventas de Parcelas, que es su decisión parcelar, con f.U. en una primera etapa que se denominará “Urbanización Costa Esmeralda”, una porción de un terreno de mayor extensión de su propiedad, ubicado en el Municipio Aguirre, Distrito (hoy Municipio) Maneiro del Estado Nueva Esparta; que dicha porción de terreno ha sido parcelado en 42 parcelas individuales, vendibles y enumeradas en forma correlativa de la parcela No.1 a la Nro.42, indicándose los linderos y medidas particulares de cada una de las 42 parcelas, así como también el valor de cada una de ellas y los porcentajes correspondientes a cada parcela. De acuerdo con el documento analizado, la Urbanización COSTA ESMERALDA, ubicada en Los Robles, Municipio Aguirre del Distrito Maneiro (hoy Municipio Maneiro) del Estado Nueva Esparta, fue destinada por su propietario a ser vendida por parcelas, lo cual está regida por la Ley de Ventas de Parcelas.---------------------------------

En la oportunidad probatoria la actora aporta al proceso documento autenticado en fecha 16 de enero del 2.002 por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Estado Nueva Esparta, inserto bajo el Nro. 38, Tomo 2 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Oficina Pública, contentivo de copia certificada del ACTA DE ASAMBLEA DE PROPIETARIOS DE LA URBANIZACIÓN COSTA ESMERALDA; y, documento autenticado en la misma fecha que el anterior (16-01-2002) y por ante la misma Notaría Pública, contentivo de REGLAMENTO INTERNO Y NORMAS DE CONVIVENCIA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA URBANIZACION “COSTA ESMERALDA”. Del análisis de los referidos documentos se desprende que según la referida Acta de Asamblea de Propietarios quedó aprobado el punto único del orden del día, el cual consistió en el Reglamento Interno y Normas de Convivencia de la Comunidad de Propietarios de la Urbanización Costa Esmeralda; y, de acuerdo con el texto de este Reglamento se trata de un Reglamento de Condominio, el cual de acuerdo con el artículo 26 de la Ley de propiedad Horizontal, es un documento accesorio al documento de Condominio que debe acompañarse a éste para ser agregado al Cuaderno de Comprobantes, al momento de su protocolización, vale decir, antes de procederse a la venta de un inmueble bajo régimen de la Propiedad Horizontal. Adicionalmente ha de señalarse, que las reglas para la elaboración del Reglamento de Condominio, la Ley de Propiedad Horizontal no las deja a la libre voluntad de los primitivos propietarios del inmueble, sino que ellas han de estar enmarcadas dentro de las materias que imperativamente enumera el citado artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal. Observa esta Juzgadora que de los documentos examinados no se evidencia el cumplimiento por parte del propietario de la Urbanización Costa Esmeralda de la normativa contenida en la Ley de Propiedad Horizontal, por el contrario, queda evidenciado el cumplimiento del artículo 2 de la Ley de Venta de Parcelas; en efecto en el documento contentivo del Reglamento Interno y Normas de Convivencia de la Comunidad de Propietarios de la Urbanización “Costa Esmeralda”, se declara que PALXIMA IMPORT-EXPORT, S.A. es la Empresa Urbanizadora-Propietaria del Parcelamiento denominado URBANIZACION COSTA ESMERALDA, según consta de Documento de Parcelamiento y Urbanismo de la referida Urbanización registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro.35, folios 167 al 195, Protocolo Primero, Tomo 12, de fecha 1°-8-1.997; y, que el referido Reglamento normará y complementará las disposiciones prevista en el Documento de Urbanismo y Parcelamiento respectivo (ver folio 21 de la 2° pieza del expediente). En los documentos que se analizan no se hace referencia a la existencia de un Documento de Condominio como título constitutivo del régimen de la propiedad horizontal bajo el cual ha de regirse la Urbanización Costa Esmeralda, razón por la cual este Tribunal no los acoge como prueba idónea para ofrecer algún elemento de convicción respecto a la cualidad de la actora para intentar el juicio. Así se decide.---------------------------------------------------

De la revisión de todas y cada una de las actas que integran el presente expediente, se observa que la parte actora, PALXIMA IMPORT Y EXPORT C.A., no trajo a los autos el Documento de Condominio de la Urbanización COSTA ESMERALDA, el cual, tal y como se señaló ut supra, es el título que da nacimiento al régimen de la Propiedad Horizontal y necesariamente debió ser protocolizado antes de procederse a la venta de uno cualquiera de los inmuebles pertenecientes a la Urbanización “Costa Esmeralda”; es pues el Documento de Condominio la prueba fehaciente de la existencia de la propiedad horizontal, razón por la cual, a criterio de este Tribunal, en la presente causa no quedó demostrada conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, la existencia de un régimen condominial en la Urbanización “Costa Esmeralda”. En consecuencia, no puede la demandante, PALXIMA IMPORT Y EXPORT C.A., en su condición de propietaria-vendedora de la parcelas y viviendas que conforman la Urbanización “Costa Esmeralda”, atribuir derechos ni contraer obligaciones enmarcadas dentro del régimen de la propiedad horizontal; no puede la actora, tal y como lo expresa en el libelo de la demanda, atribuirse la cualidad de Administradora de un Condominio que desde el punto de vista jurídico no se ha constituido o su existencia no la probó en el proceso, pues debió traer a los autos el título constitutivo del régimen de la propiedad horizontal de la “Urbanización Costa Esmeralda”, vale decir, el Documento de Condominio debidamente registrado con anterioridad a la venta de los inmuebles pertenecientes a dicha Urbanización. Así se declara.--------

Así mismo ha de señalarse, que aún, en el supuesto negado de que en el presente proceso, la parte actora hubiese demostrado la existencia del Condominio de la Urbanización “Costa Esmeralda”, no probó su condición de Administradora de dicho Condominio, pues no consta en autos la prueba fehaciente de que tal designación se hubiese hecho con arreglo a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, sea por la Asamblea de copropietarios (Art.18), o por el propietario vendedor de la Urbanización (Ultimo aparte del Art. 19) o por el Juez de Municipio competente (Art. 19). Pero más aún, en el supuesto negado de que la actora hubiese probado también en el presente proceso su condición de Administradora, debió necesariamente acreditar, la autorización que para ejercer en juicio la representación de los propietarios de la Urbanización Costa Esmeralda, debe otorgarle la Junta de Condominio, tal y como lo prevee el literal “e” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y no consta en autos que la actora haya cumplido con este requisito. Así se declara.-------------------------------------------------------------------------

Conforme a las anteriores consideraciones, es evidente que la demandante, PALXIMA IMPORT Y EXPORT C.A., no sólo no demostró en el proceso su condición de Administradora con facultad para ejercer en juicio la representación de la comunidad de copropietarios de Urbanización “Costa Esmeralda” , lo que evidencia su manifiesta falta de cualidad para intentar y sostener el presente juicio hecha valer por el demandado en el acto de la contestación de la demanda; sino que aunado a ello, no probó tampoco la existencia del Condominio de la referida Urbanización “Costa Esmeralda”, razón por la cual, a criterio de esta Juzgadora, los hecho narrados en la demanda de autos no son subsumibles en los supuestos de hecho de la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal, que erróneamente invoca la actora en su libelo de demanda, lo que hace presumir que la naturaleza jurídica de la demanda interpuesta no es de las reguladas por la Propiedad Horizontal. Y así se decide.---------------------------------

En consecuencia, al no demostrar la actora en la secuela de proceso, la cualidad que se atribuye de Administradora de un Condominio, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, debe este Tribunal declarar su falta de cualidad para intentar y sostener el presente juicio y desechar la demanda declarándola sin lugar en la dispositiva de este fallo. Así se decide.-----------------------------------------

Declarada como lo ha sido la falta de cualidad de la parte actora para intentar y sostener el presente juicio, el Tribunal se abstiene de pronunciarse sobre el fondo de la presente controversia. Así se decide.-----------------------------------------------------------------------------------

CAPITULO III

DE LA DECISION

Por las razones expuestas y con fundamento en la normativa legal indicada, este Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara: SIN LUGAR la demanda que por COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIO POR VIA EJECUTIVA, incoara por ante este Tribunal el ciudadano A.K., actuando en su carácter de apoderado de la Sociedad Mercantil PALXIMA IMPORT Y EXPORT, C.A., asistido por el Abogado en ejercicio C.L.L.C., en contra del ciudadano N.A.B., todos identificados en la narrativa de este fallo.-------------------------------

Se revoca la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en la presente causa, en fecha 08 de agosto del año 2001, y en consecuencia, se ordena hacer entrega al demandado de la cantidad de dinero que consignó a los fines de constituir caución real para suspender dicha medida.-----------------------------------------------------

Se condena a la parte actora PALXIMA IMPORT Y EXPORT al pago de las costas procesales, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-------------------------------------------------------------------

Regístrese, publíquese, diarícese y déjese copia certificada.------

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en Pampatar, a los dieciséis (16) días del mes de octubre del año dos mil tres.- Años 193º y 144º.---------------------------------------------

Dra. Delvalle R.H.,

Juez Prov. Del Municipio Maneiro.-

El Secretario Temporal,

NOTA: En esta misma fecha (16-10-03) se registró y publicó la anterior sentencia bajo el Nro. 2.003-52, siendo las (02:00 p.m.).- Conste.-

El Secretario Temporal,

P.M.G.M..-

Exp. 2001-902.-