Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 2 de Junio de 2006

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario,

del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la

Circunscripción Judicial del Estado Carabobo

Valencia, 2 de junio de 2006

196° y 147°

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: REINTEGRO DE ALQUILERES

PARTE ACTORA: PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA CANDELARIA PAN 85, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo bajo el Nº 46, tomo Nº 23-C, en fecha 2 de octubre de 1985.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: A.M.M., L.E.T.S., P.L.R.M. y D.F.G., abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 14.020, 54.638, 61.241 y 67.281, en su orden.

PARTE CO-DEMANDADA: O.R.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.916.534, y la sociedad de comercio EL CENTRO DE INVERSIONES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo bajo el Nº 22, tomo Nº 17-A, en fecha 28 de septiembre de 1989.

APODERADOS DE LA PARTE CO-DEMANDADA: J.V.A.A. y R.Y.R., abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 10.110 y 61.293.

Conoce este Tribunal Superior de las presentes actuaciones, en virtud del recurso procesal de apelación ejercido en fecha 17 de marzo de 2006 por la representación judicial de los codemandados, ciudadano J.R.L.P. y EL CENTRO INVERSIONES, C.A., en contra de la decisión dictada en fecha 16 de marzo de 2006 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declara con lugar la demanda por reintegro de sobrealquileres intentada por la parte actora.

Capítulo I

Antecedentes del caso

Comenzó el presente juicio con la interposición de demanda en fecha 21 de junio de 2005, siendo admitida el 6 de julio de 2005 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, ordenándose en la misma fecha la citación de la demandada.

Practicada las citaciones ordenadas, el 21 de noviembre de 2005 los co-demandados presentan escrito de contestación a la demanda, donde proponen cuestiones previas y defensas de fondo.

El 28 de noviembre de 2005 la parte demandante presenta escrito de contestación a las cuestiones previas promovidas por la parte demandada.

Abierto el juicio a pruebas ambas partes ejercieron su derecho a promover las pruebas que consideraron pertinentes.

El 16 de marzo de 2006 el a quo dicta sentencia definitiva declarando con lugar la demanda intentada, siendo recurrida dicha decisión por los co-demandados, la cual es oída en ambos efectos por el juez de la primera instancia, siendo remitido y recibido el presente expediente en este tribunal de alzada en fecha 7 de abril de 2006. En la misma fecha, se fija la oportunidad para dictar sentencia, y cumplidas las formalidades establecidas en la ley, procede este sentenciador a dictar el fallo, previas las consideraciones siguientes:

Capítulo II

Límites de la controversia

A los fines de cumplir con las exigencias del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal procede a considerar los términos en que ha quedado planteada la controversia:

Alegatos de la parte demandante:

En su libelo de demanda, la parte actora narra que ha mantenido relación contractual con el ciudadano O.R.A., en virtud de un contrato de arrendamiento que versa sobre un inmueble constituido por tres locales señalados con los números 01, 02 y 03 del Edificio Tintin, ubicado en la Avenida Lara cruce con la Calle Montes de Oca de esta ciudad de Valencia, Estado Carabobo, y que mantiene los siguientes linderos: NORTE: inmueble que es o fue de C.O., hoy avenida Lara; SUR: con inmueble que es o fue de B.r.; ESTE: con inmueble que es o fue de C.F., y; OESTE: con la Calle Montes de Oca.

Que la relación arrendaticia se ha mantenido aproximadamente desde el año 1987 hasta la presente fecha, celebrando un primer contrato en ese año y desde entonces se ha mantenido dicha relación arrendaticia sobre los mismos locales, bien con el propietario de los mismos quien es el ciudadano O.R.A. o con la administradora EL CENTRO INVERSIONES, C.A., representada por su administrador general ciudadano J.V.A.A..

Que los primeros contratos de arrendamiento se celebraron por períodos de tres (3) años, y que en el mes de marzo del año 1990, el propietario del inmueble solicitó la regulación del inmueble arrendado ante la antigua Dirección de Inquilinato del Antiguo Concejo Municipal de Valencia, obteniendo como resultado una resolución de regulación de alquiler N° DI.- 226- 90 de fecha 24 de septiembre de 1990, emanada de la Dirección de Inquilinato del Concejo Municipal de Valencia, la cual establece los siguientes valores: por el local 01 la suma de DIEZ MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES (10.396 Bs.); por el local 02, la suma de DIEZ MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES (10.396 Bs.), y; por el local 03, la suma de DIEZ MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES (10.396 Bs.), lo que arroja un total de TREINTA Y UN MIL CIENTO OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES (31.188 Bs.).

Que tales contratos de arrendamiento se celebraron hasta que en fecha 1 de octubre de 2000, celebraron un contrato con vigencia de dos (2) años, estableciéndose el canon de arrendamiento por la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (750.000 Bs.) mensuales, hasta que la parte actora fue demandada y desalojada, producto de un secuestro practicado en fecha 2 de diciembre de 2004.

Que durante la vigencia de la relación arrendaticia, el arrendador procedió a incrementar el monto de los cánones de arrendamiento de todos los contratos suscritos, y que en virtud de la prescripción establecida en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, verifica el incremento realizado en el contrato de fecha 1 de octubre de 2001, cuyo canon de arrendamiento cobrado y pagado fue de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (750.000 Bs.), y que al restarle la cantidad de TREINTA Y UN MIL OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES (31.188 Bs.) que representa la diferencia del monto cobrado en exceso por cada mes y que a su vez multiplicada esa cantidad por veinticuatro (24) meses, que representan los dos últimos años de vigencia del último contrato de arrendamiento celebrado, arroja la cantidad de DIECISIETE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL CUATROSCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES (17.251.488 Bs.).

Fundamenta su pretensión en conformidad con los artículos 58 y 59 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en base a ello demanda al ciudadano O.R.A. y a la sociedad de comercio EL CENTRO INVERSIONES, C.A, para que convenga o en su defecto sea condenado:

- Que han cobrado en exceso al ciudadano J.R.L.P. en su carácter de presidente de la sociedad de comercio PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA CANDELARIA PAN 85, S.R.L., la cantidad de DOCE MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS DIECISÉIS BOLÍVARES (12.938.616 Bs.) por concepto de canon de arrendamiento y por encima del monto fijado en fijado por la resolución administrativa de regulación de alquiler N° DI.- 226- 90 de fecha 24 de septiembre de 1990, emanada de la Dirección de Inquilinato del Concejo Municipal de Valencia.

- Reintegren la cantidad de DOCE MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS DIECISÉIS BOLÍVARES (12.938.616 Bs.), por concepto de reintegro de cobro de excesivo del canon de arrendamiento establecido en el contrato arrendaticio con vigencia desde el 21 de octubre de 2000.

- Paguen las costas procesales, incluidos los honorarios profesionales.

Finalmente, solicita que de ser declarada con lugar la demanda, se ordene la corrección monetaria de las cantidades demandadas en virtud de la pérdida de poder adquisitivo, la desvalorización de la moneda y la inflación.

Alegatos de la parte demandada:

En su escrito de contestación a la demanda, la parte demandada promueve el defecto de forma previsto en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5° del artículo 340 del mismo texto legal, relativos a la causa de pedir, la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión; al respecto, señala que la parte actora no narra en su libelo de forma específica los hechos en que funda su pretensión, por cuanto no existe una relación arrendaticia y por lo tanto no existen cánones pagados y menos que se le adeude la cantidad de DOCE MILLONES NOVESCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS DIECISÉIS BOLÍVARES (12.938.616 Bs.) por exceso de pago de cánones de arrendamiento, pues no indica el accionante a cuáles meses se refiere, es decir, no especifica si es enero de 2005 o diciembre de 2004, ni de manera alguna es certera en su petitorio, y con ello se vulnera su derecho a la defensa.

Consigna marcada “A”, copia certificada de decisión dictada el 25 de mayo de 2005 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta circunscripción judicial, la cual tiene carácter de definitiva, donde “se declaró la existencia de una transacción en la demanda” que intentara EL CENTRO INVERSIONES, C.A., contra la parte hoy demandante por cumplimiento de contrato sobre el mismo arrendamiento del cual hoy se pretende un nuevo juicio, y que la misma demandante señala que existe un nuevo proceso judicial sobre los mismos hechos, pero no indica que el juicio anterior fue decidido y constituye cosa juzgada, es decir, el arrendamiento concluyó con un acto de autocomposición procesal, definitivo y firme, donde se tomó en cuenta el contenido del contrato celebrado entre las mismas partes y sobre el mismo objeto, es decir, el arrendamiento que existía sobre los locales antes identificados.

Que las oportunidades de defensa de la demandante inquilina precluyeron con el juicio concluido, el cual “se encuentra actualmente en el Juzgado Superior en lo Civil de esta misma circunscripción judicial” en virtud del recurso de apelación que ejerciere la inquilina contra la sentencia que declaró improcedente el recurso de invalidación intentado por ella, siendo el caso que en sentencia de fecha 28 de septiembre de 2005 fue declarada la inadmisibilidad del recurso de apelación intentado contra la decisión que dictó el Juzgado Cuarto de Primera Instancia ya que el artículo 337 del Código de Procedimiento Civil establece que el recurso de invalidación no tiene apelación por imperio procesal sino que puede ser objeto de casación.

Que en el caso negado en que no prospere la excepción de cosa juzgada opuesta como defensa de inadmisibilidad, procede a negar, rechazar y contradecir la demanda interpuesta en todas y cada una de sus partes, por ser falsos los hechos narrados en el libelo e inadecuado el derecho en el cual se pretende fundamentar.

Opone la prescripción del reintegro de sobrealquileres tal y como lo dispone el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual “sólo existe acción para el pago de los dos años anteriores, es decir, desde octubre de 2003 hasta octubre de 2005, pues todo mes anterior está prescrito, y que no consta a los autos que la parte actora haya interrumpido la prescripción; asimismo, la parte demandada alega que en el año 2005 la parte actora no gozó de arrendamiento y no pagó canon de arrendamiento alguno, pues de la transacción se demostró que el último pago fue de noviembre de 2004, y además existe una resolución de fecha 31 de marzo de 2005, de la Alcaldía del Municipio Valencia, signada con el N° D.I. 09-2005, la cual acompaño marcada “C”, donde se fija como canon máximo de arrendamiento de los locales 1, 2 y 3 del Edificio Don Tintin, Avenida Montes de Oca, N° 95-18, Valencia, Estado Carabobo, la cantidad de NOVESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL VEINTISÉIS CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (943.026, 52 Bs.), por lo que la regulación anterior no tiene ninguna vigencia, pues la misma sólo es susceptible de aplicación dentro de los dos años posteriores siguientes.

Que entre el año 1987 y 2002, cumpliéndose quince años de data arrendaticia, y el artículo 1580 del Código Civil, en consecuencia el arrendamiento se extinguió en el año 2002 por mandato legal y no puede repetirse pago alguno realizado después de cumplidos quince años del contrato de arrendamiento.

Que según la inspección judicial evacuada el 22 de julio de 2003 por el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el inmueble se encontraba deteriorado, y una de las obligaciones del inquilino era la de entregar el mismo en buen estado, cuestión que no se hizo, y de ello solicita pronunciamiento en la sentencia.

Capítulo III

Consideraciones para decidir

Antes de decidir el mérito de lo controvertido, debe este sentenciador pronunciarse sobre la cuestión previa promovida por la parte demandada y la cual está contenida en el ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la cosa juzgada, por consistir en un presupuesto procesal de la acción.

Sostiene la parte demandada que existe una decisión de homologación de “transacción” celebrada entre las partes en un juicio de cumplimiento de contrato incoado por la sociedad de comercio EL CENTRO INVERSIONES, C.A., contra la sociedad de comercio PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA CANDELARIA PAN 85, S.R.L., quienes también son partes en el presente juicio, y por lo tanto a decir de la parte demandante, el arrendamiento concluyó con un acto de composición procesal, definitivo y firme, con cualidad de cosa juzgada, donde se tomó en cuenta el contenido del contrato celebrado entre las mismas partes y sobre el mismo objeto, es decir, sobre el arrendamiento que existía sobre los locales arrendados.

Observa este sentenciador que del folio ciento cinco (105) al ciento diecinueve (119) de las actas del expediente, la parte demandada consignó marcada “A” junto a su escrito de contestación, copia certificada de actas del expediente contentivo de un procedimiento de invalidación del juicio de cumplimiento de contrato ut supra referido, y de las cuales del folio ciento catorce (114) al ciento diecisiete (117) del presente expediente, consta la decisión del Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en la que declara la extinción del juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento en virtud de la existencia de una transacción o acuerdo de voluntades entre la sociedad de comercio EL CENTRO INVERSIONES, C.A., y la sociedad de comercio PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA CANDELARIA PAN 85, S.R.L., pues esta última procedió a pagar las cantidades que le eran demandadas y asimismo desocupó el inmueble que le fue arrendado, por lo cual, estableciendo que tal circunstancia puso fin al litigio y que la parte demandante alcanzó lo que pedía.

Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Suprema de Justicia, en sentencia N° 224, del 14 de febrero de 2002, y con ponencia del Magistrado Iván Rincón Urdaneta, estableció:

…En este sentido, la Sala de Casación Civil de este tribunal, en sentencia de 3 de agosto de 2000, caso M.R.C. y otro estableció:

La cosa juzgada es una institución jurídica que tiene por objeto fundamental garantizar el estado de derecho y la paz social, y su autoridad es una manifestación evidente del poder del estado cuando se concreta en ella la jurisdicción.

La eficacia de la autoridad la cosa juzgada, según lo ha establecido este máximo tribunal, en sentencia de fecha 29 de febrero de 1999, se traduce en tres aspectos: a) Inimpugnabilidad, según la cual la sentencia con autoridad de cosa juzgada no puede ser revisada por ningún juez cuando ya se hayan agotado todos los recursos que dé la ley, inclusive el de invalidación (non bis in eadem). A ello se refiere el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil; b) Inmutabilidad, según la cual la sentencia no es atacable indirectamente, por no ser posible abrir un nuevo proceso sobre el tema; no puede otra autoridad modificar los términos de una sentencia basada en autoridad de cosa juzgada; y , c) Coercibilidad, forzada en los casos de sentencia de condena; esto es, ´la fuerza que el derecho atribuye normalmente a los resultados procesales´; se traduce en un necesario respeto y subordinación a lo dicho y hecho en el proceso

De igual forma estableció, que “la cosa juzgada presenta un aspecto material y uno formal, éste (sic) ultimo se presenta dentro del procesal al hacer impugnable la sentencia, mientras que la primera trasciende al exterior, con la finalidad de prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido, obligando a su vez a los jueces, así como al resto de las personas, a reconocer el pronunciamiento de la sentencia que contiene el derecho que debe regir entre las partes. (Cursivas no son del original)…

Los requisitos de procedencia de la cosa juzgada, se encuentran en el artículo 1395 del Código Civil, que determina los limites objetivos y subjetivos de la cosa juzgada, siendo necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundamentada sobre la misma causa; que sea entre las misas partes; y que estas vengan a juicio con el mismo carácter que en el anterior.

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 5 de mayo de 2003, con ponencia del magistrado Pedro Rondón Haaz, sentencia N° 796, declaró lo siguiente:

No se percató el Juzgado agraviante que, aún cuando el demandante denominó o calificó su pretensión como indemnización de daños y perjuicios, la misma se fundó en idéntica causa (contrato de honorarios profesionales) y tenía por objeto la desvalorización monetaria de la obligación de pago de dichos honorarios, reclamación que forma parte de la misma obligación que constituyó el objeto de aquél juicio y que no exigió dicho abogado en la demanda que lo originó. De manera que ello no puede ser objeto de una nueva controversia, por lo que, a juicio de esta Sala, el Juzgado supuesto agraviante incurrió en un error de juzgamiento de tal entidad que vulneró el principio de la seguridad jurídica que dimana de la cosa juzgada y, por ende, el del debido proceso de los querellantes conforme con las normas que fueron transcritas supra. Así se decide.

En el caso bajo estudio, la pretensión de la parte demandante es el reintegro de pago de sobrealquileres, es decir, pretende la repetición de cantidades cobradas en exceso por la arrendadora durante los dos últimos años de vigencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en virtud de lo previsto en los artículos 58 y 59 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que a su criterio el canon del inmueble arrendado estaba sometido a regulación administrativa por resolución de regulación de alquiler N° DI.- 226- 90 de fecha 24 de septiembre de 1990, emanada de la Dirección de Inquilinato del Concejo Municipal de Valencia.

Ahora bien, constata este sentenciador en alzada que en el curso del juicio seguido por la sociedad de comercio EL CENTRO INVERSIONES, C.A., ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la sociedad de comercio PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA CANDELARIA PAN 85, S.R.L., procedió voluntariamente en fecha 2 de diciembre de 2004 a pagar cantidades de dinero que fueron demandadas por la sociedad de comercio EL CENTRO INVERSIONES, C.A., por concepto de indemnización y cánones de arrendamientos, siendo el caso que hasta esa fecha la hoy parte actora estuvo en posesión del inmueble arrendado, por lo tanto, quien decide considera que la sociedad de comercio PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA CANDELARIA PAN 85, S.R.L., convino en lo pretendido por EL CENTRO INVERSIONES, C.A., evidenciándose que operó un mecanismo de autocomposición procesal permitido por la ley, y que fue homologado por el tribunal de instancia y que adquirió la cualidad de cosa juzgada, por tales razones, la pretensión de exigir la repetición de las cantidades pagadas voluntariamente, teniendo en cuenta que existe un acuerdo homologado, constituiría la modificación de una circunstancia jurídica que se encuentra revestida por la institución de la cosa juzgada, lo cual atentaría contra la seguridad jurídica de los justiciables, razones por las cuales se declara IMPROCEDENTE la pretensión de reintegro de cánones de arrendamiento por sobrealquileres. ASÍ SE DECIDE.

Capítulo IV

Dispositivo

En mérito de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DE TRÁNSITO Y DE PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido en fecha 17 de marzo de 2006 por la representación judicial de los codemandados, ciudadano J.R.L.P. y EL CENTRO INVERSIONES, C.A., en contra de la decisión dictada en fecha 16 de marzo de 2006 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; SEGUNDO: SE REVOCA la decisión apelada en todas y cada una de sus partes; CON LUGAR la defensa de cosa juzgada sostenida por los co-demandados y en consecuencia la demanda intentada queda desechada y extinguido el proceso.

Se condena en COSTAS a la parte actora, por haber sido vencido en el juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen, en la oportunidad correspondiente.

Déjese copia certificada de la presente decisión.

Publíquese, Regístrese y Déjese Copia

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DE TRANSITO Y DE PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los dos (2) días del mes de junio del año dos mil seis (2006). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

M.A.M.

EL JUEZ TITULAR

D.E.

LA SECRETARIA

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 11:00 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

D.E.

LA SECRETARIA

Exp.N 11594

MAM/DE/am