Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 4 de Mayo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

I

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: P.C.D.R., extranjera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-618.564.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada L.R.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 64.296, según poder especial de administración autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 09/05/2003, inserto bajo el N° 32, Tomo 51 (fs. 5 y 6). Abogadas T.G.M.C. y O.K.S.P., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 26.129 y 136.920 respectivamente (f. 12).

PARTE DEMANDADA: A.V.L., Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.990.021.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados E.M.C.R., J.A.G.Z. y D.M.B.V., inscritos en Inpreabogado bajo los Nos. 31.088, 28.436 y 28.356, respectivamente (f. 35).

MOTIVO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento.

EXPEDIENTE: Nº 6132.

II

ANTECEDENTES PROCESALES

La demanda objeto del presente fallo llega al conocimiento de este Tribunal, por haberle correspondido en el sorteo de distribución de expedientes; mediante la misma, la ciudadana P.C.D.R., a través de sus representantes judiciales, pretende el cumplimiento en la obligación de entrega del inmueble arrendado a su arrendatario, ciudadano A.V.L.. Demanda que se fundamenta de la siguiente manera:

.- Que la demandante es propietaria de un inmueble constituido por un (1) apartamento que es parte del Edificio denominado EL MARACUCHO II, signado con el número 2, piso 1, ubicado en la calle 12, sector Centro de la ciudad de San Cristóbal, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; manteniéndose la relación arrendaticia desde el día 19 de febrero de 1998 hasta la fecha, con contratos renovados continuamente.

.- Que en fecha 15 de abril de 2009, entre el demandado y la representante de la demandante se suscribió un convenio de resolución anticipada de contrato, así como de sus prórrogas, mediante documento autenticado.

.- Que en el contrato señalado se señaló igualmente, que el arrendatario se obliga a entregar el apartamento el 31 de agosto de 2009, lo cual el mismo aún no ha cumplido con la entrega material del inmueble arrendado.

.- Que por lo anterior, demanda el cumplimiento de contrato y su resolución anticipada al arrendatario; y solicita se dicte medida de secuestro, conforme al artículo 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, estimando su demanda en la suma de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00).

Acompaña a su escrito libelar: Poder de administración. Documento autenticado de resolución anticipadaza.

En fecha 13 de octubre de 2009 se admitió la demanda, ordenándose el emplazamiento de la demandada para que diera contestación a la demanda al segundo (2°) día de despacho en que constara en autos su citación (f. 11).

Al folio 34 del expediente el demandado A.V.L. asistido de Abogado, se da por citado en fecha 04 de febrero de 2010.

El 08/02/2010 la parte demandada asistido de Abogado, procede a dar contestación a la demanda incoada en su contra, alegando en su defensa:

.- Como punto previo solicita se declare improcedente la demanda, por cuanto la misma nace de un documento que debe ser declarado nulo por violar principios Constitucionales y legales, conforme a los artículos 5 y 6 del Código Civil y artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por que el documento es violatorio al Orden Público.

.- Niega y rechaza que tenga una relación arrendaticia con la poderdante de la demandante desde el 19 de febrero de 1998, por cuanto dicho inmueble lo ocupa en calidad de arrendatario desde el 12 de diciembre de 1996, según contrato que ha venido renovándose continuamente a voluntad de las partes.

.- Rechaza y contradice el convenio de resolución anticipada por ser contrario al orden legal establecido, por cuanto a nadie se le puede obligar a renunciar a los Derechos Constitucionales y legales, según el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que el objeto de ese convenio no puede ser cumplido.

.- Rechaza y contradice la pretensión de la demandada, por cuanto solicita dos (2) pretensiones que se contradicen, el cumplimiento y la resolución del convenio, lo cual es improcedente.

.- Rechaza y contradice que se la haya otorgado la prórroga legal, ya que mantiene una relación arrendaticia de más de diez (10) años, y en ningún momento fue notificado de la prórroga legal y que la misma haya finalizado el 31 de agosto de 2009.

.- Que el contrato se empezó a firmar el 12 de abril de 2007, luego el 15 de octubre de 2007 y posteriormente hasta el 31 de septiembre de 2008. Que desde esa fecha se ha dejado al arrendatario en la posesión pacifica del inmueble y es cuando se le obliga a firmar el contrato de entrega del inmueble.

.- Que en el presente caso nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

.- Que igualmente la demandante no solo violó normas constitucionales y legales, sino que violó los decretos emanados del Ejecutivo Nacional sobre la congelación de cánones de alquiler, lo cual es de reserva legal.

.- Rechaza los costos y costas de la demanda y la estimación de la misma por exagerada. Solicitando que la demanda sea declarada improcedente por violatoria a Derechos Constitucionales, por no tener definido el objeto de su pretensión y que se proceda a fijar la prórroga legal correspondiente.

.- Finalmente indica, que niega y rechaza la medida de secuestro solicitada, y que la demanda sea declarada improcedente con la respectiva condena en costas.

Las partes realizaron la siguiente actividad probatoria:

La demandante promovió:

.- Beneficio de las actas procesales

.- Documento convenio de resolución anticipada.

.- Principio de reciprocidad y unidad procesal de pruebas.

.- El derecho de repreguntar testigos.

Las pruebas son admitidas mediante auto de fecha 19 de febrero de 2009 (f. 45).

La parte demandada promueve:

.- Mérito favorable que corre en autos.

.- Participación de Funeraria San Sebastián.

.- Acta de Defunción N° 011, expedida por la Registradora Civil de la Parroquia San J.B..

.- Copias de contratos de arrendamiento.

.- Convenio de resolución anticipada de arrendamiento.

.- Carta de recomendación.

.- Derecho de repreguntar testigos.

Las pruebas resultan admitidas mediante auto de fecha 23 de febrero de 2010 (f. 96).

III

PARTE MOTIVA

SÍNTESIS CLARA, PRECISA Y LACÓNICA DE LOS TÉRMINOS

COMO HA QUEDADO PLANTEADA LA CONTROVERSIA

SIPNÓSIS DE LA PRETENSIÓN DE LA ACTORA:

La demandante a través de su representante judicial, peticiona el cumplimiento del contrato de arrendamiento, referido a la entrega del inmueble que ocupa como inquilino su arrendatario, consistente en un apartamento que es parte del Edificio EL MARACUCHO II, piso 1, No, 2, ubicado en la calle 12, sector Centro de esta ciudad de San Cristóbal, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.

Su petición se fundamenta, en que habiendo firmado un convenio de resolución anticipada de contrato, así como de sus prórrogas de manera auténtica ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, el 22 de abril de 2009, inserto bajo el No. 03, Tomo 66, en el que se convino dar por terminado anticipadamente y de manera definitiva el contrato de arrendamiento y obligarse a entregar el inmueble el 31 de agosto de 2009, el arrendatario demandado no ha cumplido con la entrega material del inmueble descrito.

Por lo anterior peticiona se declare resuelto el contrato de arrendamiento y se declare la entrega del inmueble y el pago de las costas procesales.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

La demandada a objeto de enervar la pretensión de la actora, solicita como punto previo, que se declare improcedente la demanda por cuanto el documento fundamento de la misma es violatorio de Derechos Constitucionales, legales y del Orden Público, en especial a lo relativo al artículo 7 de la Ley de Alquileres; por lo que debe ser declarado nulo, ya que a nadie se le puede hacer renunciar a los derechos que como inquilino le corresponden. De igual manera señala, que el objeto de la pretensión no está exactamente definido, ya que la demandante peticiona la resolución anticipada y el cumplimiento.

Así mismo, como defensa esgrime: Que no se le ha otorgado la prórroga legal y que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado por cuanto desde el 15 de abril de 2009, al arrendatario se le ha dejado en la posesión pacifica del inmueble. Además de que el arrendador igualmente violó el decreto del Ejecutivo Nacional de congelación de alquileres.

Rechaza la medida de secuestro, la estimación de la demanda y los costos del proceso.

Trabada de esa manera la litis, se precisa lo siguiente:

El presente juicio se tramitó por el procedimiento breve previsto en el libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, por cuanto de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

.

La litis quedó planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos; y ello implica, que las alegaciones deben preceder a las probanzas, de lo contrario, se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Se tiene, que la presente demanda quedó delimitada a que se declare la resolución anticipada y la entrega de un inmueble conforme a un convenio celebrado, el cual ---expresa la demandada debe ser declarado nulo---, por violar derechos del arrendatario. Expresando además, que el contrato se indeterminó y que debe otorgársele la prórroga legal. Por lo que se tiene, que no es controvertido en la causa la existencia de una relación arrendaticia entre las partes.

Previamente, observa quien juzga, que la parte demandada rechaza la estimación de la demanda, por lo que pasa a resolver ello como punto previo, a objeto de no violar el principio de exhaustividad de la sentencia, del cual ha establecido la doctrina de Casación:

“‘...el principio de exhaustividad de la sentencia impone al juez el deber de pronunciarse sobre todas las alegaciones y peticiones de las partes, aunque sea para rechazarlas por extemporáneas o infundadas o inadmisibles...' (Vide: M.Á., Leopoldo, Motivos y Efectos del Recurso de Forma en la Casación Civil Venezolana, Colección de Estudios Jurídicos Nº 25, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1984, pág. 29). (Cursivas de la Sala)." (omisis)

"En relación con la incongruencia negativa -que se traduce siempre en una omisión de pronunciamiento como ha podido apreciarse-, es conveniente tener en cuenta que según lo expusimos en el punto concerniente al principio de exhaustividad de la sentencia, hay omisión de pronunciamiento cuando la sentencia prescinde totalmente de otorgar o negar la tutela jurídica solicitada sobre alguna de las alegaciones o peticiones de las partes, a menos que por alguna causa legal el juez esté eximido de ese deber". (Vide: M.Á., Leopoldo, ob. cit., pág. 62).

"En relación con el principio de exhaustividad de la sentencia se pronunció la Sala en decisión del 19 de junio de 1996, reiterando la doctrina consolidada al respecto de la manera siguiente:

'...Por tanto hay omisión de pronunciamiento cuando en la sentencia se deja de otorgar o negar el amparo jurídico solicitado sobre algunas de las alegaciones o peticiones de las partes, al menos que por alguna razón legal el juez esté eximido de esa obligación'.

La omisión o falta de pronunciamiento, así entendida, se produce cuando el juez silencia totalmente una defensa fundamentada, pues su falta de consideración es un vicio que afecta el fallo, a tenor del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que el Juez debe dictar su decisión con arreglo a las acciones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas" (Sentencia de la Sala de Casación Civil del 18 de noviembre de 1998, caso J.M.H. y otra contra V.R.).

PUNTO PREVIO – I M P U G N A C I Ó N A LA C U A N T Í A

Al momento de contestar la demanda, la parte demandada indica en su numeral SEXTO:

Rechazo y contradigo las costas y costos de la presente demanda, así como también la estimación de la misma por cuanto es exagerada y pretende a todas luces causar un daño económico irreparable a mi poderdante, …

Respecto a la impugnación de la cuantía, se ha pronunciado nuestro M.T. de la República, estableciendo lo siguiente:

… En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, estableció lo siguiente:

... se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

.

En atención al anterior criterio jurisprudencial, y en vista de que en el presente caso el demandado impugnó la cuantía de manera pura y simple por considerarla exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, no es obligatorio para el Juez de Alzada resolver sobre la misma, razón por la cual la recurrida no incurre en el vicio de incongruencia negativa delatado.

Por las razones anteriormente expuestas, se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide…” (Sentencia Nº 00631, del 03/08/2007, caso: S.M.F. Vs. A.B.F.V., Sala de Casación Civil).

De manera que, de acuerdo al criterio anteriormente precitado, en el presente caso el demandado rechazó pura y simplemente la estimación de la demanda, por cuanto la consideró exagerada, sin aportar medio de prueba alguno que evidenciara sus argumentos, ni señaló concretamente en la contestación de la demandada, el monto específico que a su juicio como estimación le correspondía a la presente causa.

De ahí que, el demandado no señaló qué monto específicamente consideraba como estimación de la pretensión, sino que simplemente se limitó a señalar en forma genérica que rechazaba e impugnaba la cuantía, no produciendo medio de prueba alguno que así lo evidenciara y que determinara el quantum de la pretensión.

Siendo así, dado que el demandado al rechazar la estimación de la demanda, introduce un hecho nuevo modificativo de la pretensión, sobre el cual asume la carga de la prueba, al no cumplir con tal imperativo procesal, debe sucumbir en su petición; resultando forzoso en derecho declarar sin lugar la impugnación de la cuantía propuesta por la parte demandada, aunado a que de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en los casos en que la pretensión sea apreciable en dinero, el demandante deberá estimar la misma, como en efecto lo realizó la actora en el presente caso, quedando así dicha estimación en la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00). Así se decide.

PUNTO PREVIO – IMPROCEDENCIA DE LA ACCIÓN

La demandada opone como defensa previa, que se declare la improcedencia de la acción en razón de que la misma nace de un documento que debe declararse nulo; respecto a ello, se indica lo siguiente:

Profundizando sobre el punto de la nulidad, según R.R.M., en el libro sobre NULIDADES PROCESALES, en la página 247, la defina como:

Es un recurso mediante el cual se impugna un acto procesal en virtud de un error, para obtener su reparación, lo cual se deriva del seguimiento del p.r. nullun est quod nullum effectum producit, en ese sentido se definirá como la declaratoria del acto nulo por carecer de alguna o algunos de los requisitos que la ley exige para su constitución o por no existir su presupuesto legal y por tanto no produce efectos jurídicos que debiera producir o solo los produjo provisionalmente.

Con relación a las características de la nulidad, el mismo autor señala que:

• La nulidad surge de una relación procesal.

• El defecto no extingue la relación procesal.

• La nulidad debe ser declarada por la autoridad judicial; mientras sus efectos persisten.

• La sentencia definitiva hace desaparecer los motivos de nulidad.

Dentro de los elementos de nulidad debemos destacar los siguientes:

• El estado de anormalidad del acto procesal.

• Ausencia de algunos elementos constitutivos del acto procesal o existencia de vicios sobre ellos.

• Potencialmente en situación de ser declarado nulo judicialmente.

Así pues, podemos entender, que la finalidad de las nulidades procesales es asegurar la garantía constitucional de la defensa en juicio, o para mejor entender, es el fin de garantizar el debido proceso, y entiende por tal, el procedimiento realizado sin desmedro y agravio para el derecho de las partes.

Ahora bien, el artículo 1.141 de nuestro Código Civil, establece las condiciones requeridas para la existencia del contrato, a saber.

• Consentimiento de las partes.

• Objeto que pueda ser materia de contrato.

• Causa lícita.

El artículo 1.142 del Código Civil, nos habla de las causales de anulación del contrato:

• Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas.

• Por vicios del consentimiento.

El contrato de arrendamiento es consensual, sinalagmático, oneroso, conmutativo y principal. Es consensual, porque priva solo consentimiento de las partes, y es sinalagmático, porque surgen de este contrato obligaciones recíprocas para el arrendador y el arrendatario.

De lo anterior colige este Juzgador, que el contrato innominado fundamento de la presente acción no detenta, según criterio propio, vicio de nulidad, toda vez que el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala lo siguiente:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: (omissis)

Según la norma citada, la prórroga legal, tiene las siguientes características: a) Es obligatoria para el arrendador; b) Es potestativa para el arrendatario, porque éste puede proceder voluntariamente a desalojar la cosa arrendada antes de la culminación del término; c) Opera de pleno derecho, es decir, sin que medie declaración judicial; d) Este derecho legal que no es absoluto, tiene una excepción, que es la prevista en el artículo 40 eiusdem, esto es, que en caso que el arrendatario haya previamente incumplido sus obligaciones legales o contractuales, no opera.

Ciertamente debe señalarse que, en Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y suburbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario, en razón del principio general de Orden Público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y de acuerdo con el artículo 38 eiusdem, en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario.

La prórroga legal opera por imperio de la ley y la característica resaltante, es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, que es obligatoria para el arrendador, pero facultativa para el arrendatario. De manera que, el arrendatario tiene completa libertad por un lado de allanarse al desahucio y convenir en la terminación del contrato a su vencimiento ó hacer uso del plazo de prórroga que le otorga la ley. En consecuencia, existe libertad contractual para hacer uso o no del derecho potestativo o facultativo de la prórroga legal por parte del arrendatario, sin que por ello se alegue, que sus derechos fueron conculcados por el hecho de regularse lo relativo a la prórroga legal en una convención, como en el caso de autos; y ello no acarrea la nulidad de la misma, por cuanto cumple con los presupuestos de los artículos 1141 y 1142 del Código Civil; por lo que se declara improcedente la excepción argumentada por la accionada como punto previo. Así se decide.

DEL ACERVO PROBATORIO

Delimitada la litis y depurado el proceso, se pasa en la presente decisión al análisis del acervo probatorio, indicando previamente que de conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos, quedan exceptuados de prueba por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria. Así, los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no estén contestes. De manera que, establecida la carga probatoria en la presente causa, corresponde a quien decide, verificar y valorar el material probatorio aportado por las partes de la litis, a objeto de la demostración de sus alegatos.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

CON EL LIBELO DE DEMANDA:

1. - DOCUMENTAL: A los folios 5 y 6, copia simple del poder especial de administración otorgado por la demandante a la Abogada L.R.C., otorgado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, de fecha 09 de mayo de 2003, Nro. 32, Tomo 51; el cual por ser documento público puede ser agregado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene como fidedigna, y por tanto, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil Venezolano, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Notario, y hace plena fe de las facultades conferidas por el propietario arrendador a los Abogados actores para su actuación en juicio.

2. - A los folios 8 al 10 corre copia certificada del convenio de resolución anticipada de contrato, otorgado ante la Oficina Notarial Cuarta San Cristóbal, de fecha 22 de abril de 2009, inserto bajo el No. 03, Tomo 66. Esta prueba se refiere a documento público, el cual no resultó de manera alguna impugnado conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo que, al mismo este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se aprecia en todo su contenido, evidenciándose del mismo los particulares por el que las partes regularon su relación locaticia, en referencia a vigencia, canon arrendaticio, objeto del contrato y demás particulares en el mismo convenidos. Ratificándose lo indicado en el punto previo relativo a la defensa expresada por la accionada de la nulidad de esta convención.

   EN EL LAPSO PROBATORIO:

1. - Principio de lo que le beneficia de las actas procesales. Sobre el particular la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, este Juzgador, acoge el criterio Jurisprudencial de que tal consideración no es un medio sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, y el cual, el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de partes; razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, se considera que es improcedente valorar tales alegaciones.

2. - Ratifica el convenio de resolución anticipada de contrato de arrendamiento promovido con el libelo de demanda. Se indica que esta prueba ya fue valorada, por lo que se ratifica el valor probatorio señalado.

3. - Principio de reciprocidad procesal y unidad procesal de pruebas. Lo promovido no constituye medio de prueba de los establecidos en nuestra legislación, por tanto, este Juzgador no le otorga mérito alguno, desestimándolas en consecuencia. Así se establece.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

1. - Mérito favorable que corre en los autos del expediente, en los diferentes escritos que favorece. En relación al mérito probatorio de las actas procesales, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia No. 460 de fecha 10 de Julio de 2003, dejó sentado lo siguiente:

   … sobre el particular la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, no es un medio sino la solicitud de aplicación del principio de de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, y el cual, el juez esta en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de partes, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración esta sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones…

2. - Como prueba sobrevenida a la contestación de demanda, lo cual da pie a la ineficacia jurídica de los actos realizados posterior a la muerte ab intestato del ciudadano Gabriele Rasetta D’ Aloisio. Documento de participación otorgado por Funeraria San Sebastian. Esta prueba no es objeto de valoración, por no guardar pertinencia con el hecho controvertido.

3. - Acta de Defunción del ciudadano Gabriele Rasetta D’ Aloisio. Esta prueba no es objeto de valoración, por no guardar pertinencia con el hecho controvertido, ya que la demandante continua con cualidad para seguir accionando la presente causa, en razón de ser la arrendataria del inmueble.

4. - Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos Gabriele Rasetta D’ Aloisio y el demandado, ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 18 de enero de 1996, Nro. 70, Tomo 12. Esta prueba se refiere a documento público, el cual no resultó de manera alguna impugnado conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se aprecia en todo su contenido, evidenciándose del mismo los particulares por el que las partes regularon su relación locaticia, en referencia a vigencia, canon arrendaticio, objeto del contrato y demás particulares en el mismo convenidos.

5. - Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos Gabriele Rasetta D’ Aloisio y el demandado, en fecha 12 de noviembre de 1996, Nro. 58, Tomo 118. Esta prueba se refiere a documento público, el cual no resultó de manera alguna impugnado conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se aprecia en todo su contenido, evidenciándose del mismo los particulares por el que las partes regularon su relación locaticia, en referencia a vigencia, canon arrendaticio, objeto del contrato y demás particulares en el mismo convenidos.

6. - Copias de documentales, consistentes en contratos de arrendamiento suscritos ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal. Estas documentales se encuentran referidas a documentos públicos, los cuales no fueron objeto de impugnación conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal les asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se aprecian en todo su contenido, evidenciándose de los mismos los particulares por el que las partes regularon su relación locaticia, en referencia a vigencia, canon arrendaticio, objeto del contrato y demás particulares en los mismos convenidos.

7. - Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre ciudadanos P.C.D.R. y el demandado, en fecha 18 de febrero de 2003, Nro. 19, Tomo 14. Esta prueba se refiere a documento público, el cual no resultó de manera alguna impugnado conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se aprecia en todo su contenido, evidenciándose del mismo los particulares por el que las partes regularon su relación locaticia, en referencia a vigencia, canon arrendaticio, objeto del contrato y demás particulares en el mismo convenidos.

8. - Original del documento privado de resolución anticipada de contrato, suscrito entre las partes de la litis. Se trata de documento privado que al ser opuesto al demandante no resultó desconocido, por lo que se declara reconocido conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se valora de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, para demostrar el contenido material del mismo.

9. - Copia cerificada del documento convenio de resolución anticipada suscrito entre las partes de la litis, ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, de fecha 25 de octubre de 2007, Nro. 02, Tomo 211. Esta prueba se refiere a documento público, el cual no resultó de manera alguna impugnado conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se aprecia en todo su contenido, evidenciándose del mismo lo convenido por las partes respecto a su relación arrendaticia.

10. - Copia cerificada de documento convenio de resolución anticipada suscrito entre las partes de la litis, ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, de fecha 14 de mayo de 2008, Nro. 13, Tomo 70. Esta prueba se refiere a documento público, el cual no resultó de manera alguna impugnado conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se aprecia en todo su contenido, evidenciándose del mismo lo convenido por las partes respecto a su relación arrendaticia.

11. - Copia certificada del documento convenio de resolución anticipada suscrito entre las partes de la litis, ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, de fecha 05 de noviembre de 2008, Nro. 25, Tomo 194. Esta prueba se refiere a documento público, el cual no resultó de manera alguna impugnado conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se aprecia en todo su contenido, evidenciándose del mismo lo convenido por las partes respecto a su relación arrendaticia.

12. - Ratifica lo expresado sobre el documento acompañado con el libelo de demanda como fundamento de la misma. Se indica que esta prueba ya resultó valorada.

13. - Carta de recomendación otorgada por la ciudadana L.R.C. al demandado. Se indica que esta prueba no es objeto de valoración, por cuanto nada aporta en relación al hecho controvertido.

    CONCLUSIÓN PROBATORIA

    Analizadas y valoradas como fueron exhaustivamente todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso, y conforme a los principios que rigen la materia probatoria, este Juzgador observa:

    En el presente caso, se ha ejercido el derecho de exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento que la parte demandada celebró con la parte actora; aclarando previamente quien juzga, que la pretensión de resolución no puede ser admitida, en razón de que previamente las partes, de mutuo acuerdo ya pactaron su resolución anticipada, conforme al artículo 1.159 del Código Civil, que trata de los efectos de los contratos en general, y que indica, que los mismos no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento ó por las causas autorizadas en la Ley. Así se decide.

    En cuanto a la pretensión de cumplimiento, se tiene, que el artículo 1.133 del Código Civil, establece:

    El contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

    El artículo 1.159 del Código Civil, prevé:

    Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causa autorizadas por la Ley.

    Así mismo, la doctrina ha manifestado de manera reiterada y pacífica:

    … los contratos deben respetarse conforme a las disposiciones bajo las cuales se celebraron, siempre y cuando no sean contrarios a derecho ni a las buenas costumbres, todo ello de conformidad con el artículo 1160 del Código Civil Venezolano vigente

    , dicho artículo establece:

    Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la ley.

    El artículo 1.264 del Código Civil, contempla:

    Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios, en caso de contravención

    .

    En relación a la prórroga legal, se ha establecido, que es de aplicación de pleno derecho en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, conforme a la previsión del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, figura que es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y facultativa para el inquilino, sin que sea necesario intervención para que se acuerde o no. De tal manera, que la misma constituye una especie de equilibrio entre las partes contratantes, ya que, por una parte no procede el beneficio de la prórroga legal en los casos en que el arrendador estuviere incurso en el incumplimiento de obligaciones contractuales ó legales, y por otra parte, porque la duración de la prórroga dependerá de la duración de la relación arrendaticia.

    De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se impone que el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos; así, de las pruebas presentadas queda escrudiñar la verificación de si atañe al demandante accionar la acción de cumplimiento de contrato. Con lo que se tiene, que demostrada como quedó la validez de la convención arrendaticia celebrada por las partes en fecha 22 de abril de 2009, que resuelve la relación arrendaticia preexistente, queda claro que con ello, las partes con fundamento en su libertad contractual declararon extinguida prematuramente la misma, y que en adelante, se regiría lo relativo a la misma a través de esa convención, que por otro lado señala, que el arrendatario se compromete a entregar el inmueble en fecha 31 de agosto de 2009, haciendo uso del carácter potestativo, facultativo o dispositivo (para el arrendatario) de la prórroga legal, tal y como se señala en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.

    Queda claro entonces, que la defensa de la accionada, de que el contrato se transformó a tiempo indeterminado pues con la convención firmada, se estableció una fecha para la entrega del inmueble por parte del arrendatario (31 de agosto de 2009), y en la que nace para el demandante su derecho a exigir el cumplimiento en la entrega del inmueble; de tal manera, que los hechos comprobados en la presente causa se subsumen en la norma del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la demanda en lo que se refiere a la pretensión del cumplimiento en la entrega del inmueble por parte del arrendatario, deberá ser declarada con lugar y así se establece.

    Por cuanto se declaró sin lugar el pedimento de la demandante de la resolución del contrato, la demanda deberá ser declarada parcialmente con lugar.

    IV

PARTE DISPOSITIVA

En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

PRIMERO

SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución y entrega del inmueble, peticionada por la ciudadana P.C.D.R. a través de sus representantes judiciales Abogadas L.R.C., T.G.M.C. y O.K.S.P., contra el ciudadano A.V.L. representado por los Abogados E.M.C.R., J.A.G.Z. y D.M.B.V..

SEGUNDO

SE DECLARA CON LUGAR la entrega del inmueble que ocupa como arrendatario el ciudadano A.V.L., consistente en un apartamento que es parte del Edificio denominado EL MARACUCHO II, signado con el número 2, piso 1, ubicado en la calle 12, sector Centro de la ciudad de San Cristóbal, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; el cual deberá además entregar la solvencia por concepto de servicios públicos (luz, agua, teléfono), a la parte demandante P.C.D.R..

TERCERO

SE DECLARA SIN LUGAR la resolución del convenio suscrito entre las partes de la litis, denominado convenio de resolución anticipada de contrato, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, de fecha 22 de abril de 2009, No. 03, Tomo 66.

CUARTO

SE EXONERA a la parte demandada del pago de las costas procesales, al no resultar totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los cuatro (04) días del mes de mayo de dos mil diez (2010). AÑOS: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

El Juez Temporal,

Abog. J.J.M.C.

REFRENDADA:

La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza

En la misma fecha siendo las 08:15 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº

JJMC/Ape/nj.

Exp. Nº 6132.