Decisión nº 039-A-10-04-06 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 10 de Abril de 2006

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, NIÑOS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON.

Exp: 3893.

I.-

Vista la apelación interpuesta por el abogado N.M.H., en su carácter de apoderado del ciudadano P.D.L.P., contra la sentencia del 21 de febrero de 2006, dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento, pago de alquileres insolutos, pago del servicio de luz eléctrica e indemnización de daños y perjuicios intentara el apelante contra DISTRIBUIDORA OCEANO C.A., este Tribunal para decidir observa:

II

El objeto de la presente controversia se limita a las pretensiones del ciudadano P.D.L.P. que la sociedad de comercio DISTRIBUIDORA OCEANO C.A., sea condenada a la entrega de los locales distinguidos con los Nº 01 y 02, ubicados en la avenida prolongación los Medanos, con avenida R.A.M., de Coro, estado Falcón y sea condenada al pago de la suma de quince millones setecientos cincuenta mil bolívares (Bs.15.750.000.oo), por concepto de pensiones de alquileres insolutas, más las que se ocasionen desde el 01 de febrero de 2005, hasta que efectivamente pudiera disponer de la cosa arrendada; al pago de los daños y perjuicios, estimados en ochenta y cuatro millones doscientos setenta y ocho mil setecientos siete bolívares con ochenta y tres céntimos (Bs.84.278.707,83); y a la cantidad de tres millones cuarenta y un mil trescientos noventa y tres (Bs. 3.041.393), por servicio de luz eléctrica, no pagados; basado en que: a) arrendó el 01 de agosto de 2002, verbalmente los dos locales a la demandada, en buenas condiciones de mantenimiento, conservación y habitabilidad, totalmente solvente en el pago de los servicios de electricidad, agua potable e impuestos municipales, por un alquiler de un millón cincuenta mil bolívares (Bs.1.050,000,oo), mensuales, ambos locales, para el cumplimiento de su objeto, esto es, la venta y distribución de víveres; b) que desde noviembre de 2003, hasta la fecha de la presentación de la demanda la arrendataria se mantiene en mora; c) que la arrendataria a través de su representante, señor E.S.R. le manifestó su voluntad de poner fin a la relación arrendaticia y que con base a esa notificación procedió a realizar una revisión del estado físico del inmueble arrendado, así como la solvencia de los servicios públicos, constatando que los mismos se encontraban deteriorados, dañados y en general en un mal estado de conservación y mantenimiento, no producto de su uso normal, lo cual hizo constar por inspección ocular practicada al efecto; d) que el 26 de enero de 2005, los inmuebles fueron abandonados por la arrendataria, exponiéndolos a una situación de peligro de ruina total; e) y fundamenta sus pretensiones en los artículos 1159, 1160,1167,1264, 1270, 1271, 1275, 1579, 1592, 1594, 1595, 1596 y 1597, del Código Civil y en los artículos 1, 10 , 33 y el parágrafo segundo de artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por su parte, la demandada, a través del defensor ad-liten designado y juramentado al efecto, abogado J.A.G. (dado que no se le pudo citar personalmente, ni acudió al llamado cartelario), señaló que mal se pudo haber abandonado el inmueble, cuando reconoció en el escrito de demanda que la sociedad demandada manifestó su voluntad de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y que ella procedió a una revisión de las instalaciones físicas y eléctricas de la cosa arrendada, así como el estado de solvencia de los servicios públicos, lo cual es contradictorio cuando ella misma confiesa que el 26 de enero de 2005 se constató, que mediante inspección ocular los inmuebles habían sido abandonados; pero por otro lado al hacer referencia a la fotocopia del cheque N° 80572053 del 14 de noviembre de 2003, emitido por la demandada, por el monto de un alquiler, librado contra el Banco Confederado, para el pago del mes de octubre de 2003, quería decir que el arrendamiento finalizó el último día de ese mes; negó los daños reclamados, que al decir del demandante presentaban los locales que estuvieron arrendados a su defendida, los cuales no podían ser imputados por su actividad maliciosa u omisión a su representada; señaló que el título supletorio invocado por el demandante como propiedad de la cosa arrendada y que reconocía como título fidedigno y hacía valer como prueba, porque éste tenía su fundamento en otro titulo supletorio levantado por el causante de aquél e inscrito ante el Registro subalterno del municipio Miranda del estado Falcón, el 31 de octubre de 1963, bajo el Nº 30, protocolo I, tomo 1, tercer trimestre de ese año, el cual revelaba que las características de los locales arrendados y las reparaciones reclamadas, no se correspondían con el título presentado junto con el escrito de demanda, específicamente el local N° 1 era una construcción rustica que no tenía instalaciones eléctricas, ni cloacas, los baños no se describen, no hay duchas cromadas, ni las paredes están frisadas; se señala que los pisos son de cemento; lo cual no se corresponde con los daños reclamados; que la vetustez de los locales se debía a una antigüedad de más de 40 años, tal como lo señalan los títulos supletorios; impugnó la inspección ocular practicada el 25 de enero de 2005, por el Juzgado tercero del municipio Miranda del estado Falcón, porque se hizo sin control de su representada; impugnó el informe elaborado por ROPECA, presentado por el señor P.C., por no corresponderse con la verdad y ser ilegal por no haberlo ordenado ninguna autoridad; negó que para el último mes que su defendida ocupó los locales debiese el servicio de luz eléctrica por la cantidad indicada; y que para esa misma fecha adeudase el pago de alquileres y menos por unos locales desocupados desde octubre de 2003; finalmente, negó los fundamentos legales de la demanda fincados en el Código Civil, de las cuales solo se encontraba vigente el artículo 1167 eiusdem, ya que en esta materia se aplica la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la ley especial; y el demandante obvió la aplicación de los artículos 7 y 12 eiusdem, que indican que el mantenimiento por lo que se refiere a las especificaciones de esta última norma corresponden al arrendador.

Aperturado el lapso probatorio, solamente el demandante promovió las pruebas que se indican en la parte motiva de este fallo, prueban que fueron admitidas por el Tribunal de la causa.

El 21 de febrero de 2006, el Tribunal de la causa declaró sin lugar la demanda que por cumplimiento de arrendamiento verbal e indemnización de daños y perjuicios incoara P.D.L.P. contra DISTRIBUIDORA OCEANO C.A, por no existir plena prueba de los hechos alegados en la demanda; fallo que fue objeto de apelación y en virtud del cual subió la causa a conocimiento de esta Alzada.

III

Expuestos los límites de la controversia, quien suscribe para decidir observa:

No es un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia alegada en el escrito de la demanda como convenida en forma verbal el 01 de agosto de 2002, pues, no fue desconocida por el defensor ad litem, abogado J.A.G.J., en toda la extensión de su contestación a la demanda, tal como se ha expresado en los antecedentes de este fallo; así por ejemplo el Defensor ad-litem señaló que la copia del cheque girado contra el Banco Confederado, por su defendida para pagar el alquiler del mes de octubre de 2003, conjuntamente con el reconocimiento de que ésta le había manifestado su voluntad de poner fin al contrato y que, por este motivo, el demandante procedió a la revisión de las condiciones físicas de los dos locales arrendados y a la solvencia de los servicios públicos, era demostrativo que el arrendamiento había finalizado en el mes de octubre de 2003; y cuando afirmó, que mal pudo haber su defendida abandonado los dos locales arrendados, cuando el demandante pudo entrar a ellos a revisarlos, valiéndose de una inspección ocular. Estos elementos permiten concluir que realmente la relación arrendaticia existió y que por no haberse hecho constar por escrito, su tiempo de duración fue indeterminado. De manera que, la conclusión a la cual llegó el Tribunal de la causa, en este aspecto fue errada; y así se establece.

Establecido que realmente existió un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, que se inició el 01 de agosto de 2002, cabe determinar cuándo finalizó; si realmente la demandada entregó la cosa arrendada en el mismo estado en que le fue entregada para su goce y disfrute; y si se encontraba solvente en el pago de los alquileres y en el pago del servicio de luz eléctrica reclamado; partiendo de los hechos negados por el defensor ad-litem, quien señaló que el arrendamiento había terminado el ultimo de octubre de 2003, con la manifestación de su defendida, reconocida por el demandante, de ponerle fin a esa relación; que su defendida no estaba obligada a reparar los daños reclamados, porque los deterioros que presentaban ambos inmuebles, se debían a la vetustez de éstos, acreditada por el título supletorio acompañado por el actor para acreditar su propiedad, el cual, adicionalmente revelaba que los daños reclamados, no se correspondían con las bienhechurías descritas en ese título; y porque el manteniendo de la cosa arrendada le correspondía al arrendador; y finalmente, que para la fecha señalada por él como fin del arrendamiento no debía alquileres ni el servicio de luz eléctrica.

En primer lugar, hay que señalar que las pretensiones de devolución de la cosa arrendada, pago de las pensiones de alquiler insolutas, del servicio de luz eléctrica y la indemnización de daños y perjuicios, se inscriben dentro de la denominada “acción de cumplimiento”, deducida con base al artículo 1167 del Código Civil, concordado con el artículo 1616 eiusdem y que tiene su fundamento en las obligaciones a cargo del arrendatario según lo dispuesto en el artículo 1592 ordinal 2° y en los artículos 1594 y 1595 del Código Civil, expresión a su vez, de la norma general prevista en los artículos 1261 y 1264, eiusdem, concatenados a su vez con los artículos 1150 y 1160 eiusdem, que tienen perfecta vigencia en materia de cumplimiento de contratos; de modo que la acción de cumplimiento arrendaticia ejercida, a su vez, desde el punto de vista procesal se subsumen en las previsiones del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, independientemente de la naturaleza del contrato y del valor estimado de la demanda. El tristemente fallecido G.C. (quien fuese mi profesor de pre-grado en la Universidad de Carabobo), al referirse a las denominadas acciones de resolución de contrato o de cumplimiento de contrato (El juicio de Desalojo y de Secuestro en el nuevo Código de Procedimiento Civil, Editorial Vadell Hermanos N° 5, páginas 49 y siguientes), señala “En la práctica, los abogados tienden a confundir ambas acciones e indiscriminadamente intentan la acción de resolución para el segundo de los casos planteados (se refiere a la acción de cumplimiento). Garrafal confusión si tomamos en cuenta que al no existir el contrato en virtud de vencimiento en el tiempo mal puede intentarse una acción de resolución solo procede en los casos de vigencia convencional (sic). Lo que procede, como indicamos, es la acción de cumplimiento con el fin de lograr que el inquilino devuelva el inmueble objeto de la relación arrendaticia extinguida, como se estipuló”; de manera que las pretensiones de condena promovida por el ciudadano P.D.L.P., se subsumen en la denominada acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, que debe tramitarse y decidirse por el procedimiento breve, sin que existan discrepancias entre la Ley especial y el Código Civil como se indicará más adelante; y así se declara.

Así las cosas, quien suscribe para resolver observa:

Para probar sus respectivas afirmaciones el demandante acompañó copia simple de los cheques Nº. 80518379, y 80572053, por la suma de Bs. 3.150.000,oo y 1.050.000,oo, girados contra el Banco Confederado, a favor del demandante, por la sociedad demandada, respectivamente; y planilla de depósito Nº 43668625, de fecha 10 de octubre de 2003, por la suma de tres millones ciento cincuenta mil (Bs. 3.150.000,oo), en la cuenta Nº 209-022985-3, a favor del demandante, para acreditar el pago de alquiler y hecha valer por el defensor ad-litem, para comprobar que el arrendamiento había finalizado el ultimo día de octubre de 2003; ahora bien, esas copias simples no podían ser admitidas por el Tribunal de la causa, a tenor de los establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no tratarse de instrumentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, que pudieran acompañarse en copia simple, por más que la parte demandada haya querido servirse de ello; y así se decide.

Sin embargo, el informe solicitado al Banco Confederado, agencia Coro (f218), para que indicara la autenticidad de las copias, contestado el 20 de octubre de 2005, en el cual señaló que los cheques pertenecían a la cuenta corriente Nº 156-1-40061-5, en la agencia 156. Coro, a nombre de Distribuidora Océano C.A., documentos emitidos a nombre de P.D.L., cobrados el 11 de abril y 18 de noviembre de 2003, este Tribunal lo valora en el sentido que el mismo acredita el pago de los alquileres durante esos meses por la suma indicada por parte de la sociedad demandada, lo cual unido al reconocimiento del demandante que la sociedad demandada le había manifestado su voluntad de no continuar con el arrendamiento y a la inspección extra litem, practicada el 26 de enero de 2005, abonan la anterior conclusión sobre la existencia de la relación arrendaticia; y a la vez, se concluye que si la Sociedad demandada no deseaba seguir con el arrendamiento (tal como lo reconocen ambas partes), debió entregar la cosa arrendada, hechas las reparaciones a que hubiera lugar, solvente en el pago de los alquileres y en el servicio de la luz eléctrica, para evitar que la mora en la entrega de la misma, se siguieran causando estos pagos; pero, jamás puede argumentarse, que por el hecho de haberse pagado el mes de octubre de 2003, allí había finalizado el contrato (a lo sumo este pago, demuestra la liberación del alquiler de ese mes), pues, los contratos a tiempo indeterminado se extinguen, bien por la entrega de la cosa y sus accesorios (bien porque ésta se aceptó por el arrendador o bien, porque negándose éste, se recurrió al procedimiento judicial de entrega de aquélla y sus accesorios) o por alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la acción de desalojo, que no es precisamente la acción deducida en este juicio; el desalojo es en esencia una acción de resolución, pero, para los contratos sin plazo fijo o a tiempo indeterminado, mediante la cual el demandante pretende ponerle fin a esa relación, alegando y probando las causales especificas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo antecedente inmediato fue el abrogado Decreto Legislativo para el Desalojo de Viviendas; apreciación que hace este Tribunal, en atención a lo previsto en los artículos 433 y 507 eiusdem; y así se establece

En tal sentido, este Tribunal para resolver, observa:

Se discute, entre otras cosas, solución enunciada anteriormente, que todo el articulado del Código Civil, en materia de arrendamientos, a excepción del artículo 1167, no se encuentra vigente y que en esta materia rige la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual no es absolutamente cierto, sino parcialmente verdad. En materia de regulación de alquileres, ofertas arrendaticias, causales y acción de desalojo para los contratos de arrendamiento sin plazo (que no es la ejercida en este juicio) y los Tribunales competentes y el tipo de procedimiento aplicable, tanto para los juicios ordinarios arrendaticios, como para el contencioso inquilinario, rige esta ley especial, al igual, que como antes rigió la Ley de Regulación de Alquileres y el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, subsumidos en este nuevo Decreto ley, de ahí el contenido de los artículos 7 y 33 de aquella ley; tienen perfecta aplicación, sin que por ello se señale que las normas del Código Civil no están vigente; todo lo contrario, conforme al artículo 93 que no se abrogaron expresamente disposiciones del Código Civil, sino que se señaló en el literal 9 que aquellas disposiciones contrarias al Decreto Ley quedaban abrogadas, tal es el caso, por ejemplo del artículo 1615 del Código Civil, en todo lo demás, siguen teniendo vigencia las normas generales sobre las obligaciones y los contratos y las normas del arrendamiento previsto en el Código Civil, que no se contrapongan a aquella Ley especial; y así se declara.

Luego, la obligación exigida por el artículo 12 de la Ley especial citada, no es más que la expresión detallada de una de las tres obligaciones principales a cargo del arrendador, estipuladas en el artículo 1585 del Código Civil, específicamente, en el ordinal 2°; tanto es así, que la norma especial citada, deja a salvo, la libre autonomía de las partes y señala que los derechos y obligaciones derivados del incumplimiento de esa disposición, se regirán por el Código Civil y demás leyes u ordenanzas vigentes; claro está esa norma ejemplifica enunciativamente aquellas obligaciones para los propietarios y administradores de inmuebles destinados a alquiler (propiedad horizontal), que le impone el mantenimiento de los servicios de ascensores, montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos y todo lo relativo a la pintura y exigencias sanitarias del inmueble, que tienen que estar referidas necesariamente a las áreas comunes del edificio, porque sería un contrasentido, contrario al razonamiento jurídico y al más sentido de justicia y de equidad, que se dejara, por ejemplo, a un inquilino de esta especie de inmueble, la obligación de mantener las áreas comunes; y sin embargo, vemos como en la cotidianidad y por la costumbre imperante en materia de arrendamientos de inmuebles destinados a tales fines, como se carga a los arrendatarios la obligación de pagar las cuotas de condominio, que están destinadas, entre otras cosas, a tales fines, de allí la existencia del artículo 13 de la Ley especial que prohíbe pagar alquileres superiores a los regulados, ni primas por sesión, traspaso o arriendo, o ventas de puntos o la condición para arrendar, de compra de bienes muebles dentro de la cosa arrendada; y así se declara.

De manera que, con arreglo al artículo 1586 del Código Civil, si bien, el arrendador debe entregar la cosa dada en arrendamiento en buen estado y hechas las reparaciones necesarias y durante el tiempo que dure el contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa arrendada necesite, excepto, las pequeñas reparaciones ( las locativas), que según el uso están a cargo de los arrendatarios, tales como la pintura del inmueble, las reparación de las puertas y ventanas, el mantenimiento de las salas de baño y de los herrajes y tuberías de las pocetas; pero, habiéndose celebrado el contrato verbalmente, en este caso, debe entenderse que los daños reclamados están referidos a las reparaciones locativas, tales como pintura de las paredes, reposición de lámparas y bombillos; reparación o reposición de puertas y ventanas que falten; reposición de pocetas y lavados, etc; quedando excluidos aquellos daños relativos a la estructura del inmueble, salvo que se demuestre que se debieron a la intención dañosa del arrendatario; porque la sociedad demandada para cuidarse sus espaldas debió cumplir con el mandato establecido en el artículo 1594 del Código Civil, para evitar que operara la presunción establecida en el artículo 1595 eiusdem; y así se establece.

Ahora bien, con arreglo a lo previsto en los artículos 1167 y 1616 del Código Civil, el arrendador puede exigir la entrega de la cosa arrendada, así como el pago de los alquileres y de los daños y perjuicios a que hubiere lugar; lógicamente el uso que en esta materia de arrendamiento de inmuebles se viene haciendo, también impone que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los servicios públicos y en caso contrario, el arrendador tiene derecho a exigir su pago, concepto que sería accesorio a la obligación del pago de alquileres como contraprestación por el goce y uso de la cosa arrendada. El artículo 1160 del Código Civil, hace referencia a estos usos y el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, señala que en materia de interpretación de contratos los Jueces atenderán al propósito y a la intensión de las partes, teniendo como norte las exigencia de la Ley, la verdad y la buena fe; de manera que, la costumbre en esta materia, es que el pago de los servicios públicos mínimos corresponden al arrendatario, entendiendo por éstos el servicio de luz eléctrica, el servicio de agua potable y el servicio de telefonía, si existe este último servicio (siendo discutible el pago de las cuotas de condominio y de los impuestos municipales, por tratarse de obligaciones que se imponen al propietario y siguen a éste mientras sea tal); de manera que, si la sociedad demandada, afirmó estar solvente en el pago del servicio de luz eléctrica, debió probar este hecho conforme se lo exige el artículo 1554 del Código Civil; y así se decide.

Luego, es cierto que conforme al artículo 1586 del Código Civil, el arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado y hechas todas las reparaciones necesarias; y por ello, es indispensable que el contrato de arrendamiento conste por escrito (a pesar que para su perfeccionamiento solo se requiera el simple consentimiento), para que se haga la descripción a que se refiere el artículo 1594 eiusdem, pues, si ésta descripción no se hizo, caso de los contratos verbales, entraría en juego la presunción establecida en el artículo 1595 eiusdem, es decir, que la cosa arrendada se recibió en buen estado y hechas todas las reparaciones (quedan a salvo aquellas partes de ella que hayan perecido o desaparecido por vetustez y fuerza mayor) y deberá devolverse en buen estado, salvo prueba en contrario; es decir, que conforme a esta norma, en concordancia con los artículos 1354 y 1397 del Código Civil, la carga de la prueba, la tenía la sociedad demandada; al no haberse hecho la descripción o detalles, como se recibieron en arrendamiento los dos locales comerciales, ni haberse probado que se entregaron con las reparaciones locativas ejecutadas; de manera que debe concluirse que ésta lo recibió en buen estado de funcionamiento, pues, el contrato se celebró de manera verbal y así mismo debe devolverlo, salvo lo que haya perecido por vetustez o fuerza mayor; por lo que estaba obligada a probar que había devuelto la cosa arrendada, cuando manifestó su voluntad de no continuar con el arrendamiento, pero además, que la devolvió en buen estado y solvente en el pago de los alquileres y del servicio de luz, presentando los respectivos finiquitos, por los medios de prueba idóneas, pero, nada de esto ocurrió en el presente proceso; No basta alegar, es necesario probar los hechos afirmados y aquellos hechos que la Ley nos exige probar, al tener en nuestra contra una presunción iuris tantum; y tampoco puede ser cualquier tipo de prueba, ésta debe ser pertinente (adecuada, idónea) y licita (permitida por la ley); y así se declara.

En consecuencia, debe señalarse que los daños materiales que pretende el ciudadano P.D.L.P. y que se dejaron constar en la inspección ocular practicada por el Juzgado Tercero del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, el día 26 de enero de 2005, promovida por él, a saber : limpieza del piso del local 1(porque se dejó constancia de su suciedad), del cual, se excluyen las grietas y filtraciones que presenta ese mismo Local por estar vinculadas a la estructura del edificio y deberse posiblemente al efecto de las arcillas expansivas, característico de la ciudad de Coro; lo mismo, cabe señalar con relación a la pared ubicada al lado de la puerta principal, que presenta filtraciones; en cuanto, a los baños, se señaló que se encontraban en estado regular de conservación y que las tuberías de aguas negras y blancas se encontraban tapadas, lo cual requieren que se destapen, se requiere la reparación de uno de los baños, falta un riñón y la reposición de las cerámicas rotas; en cuanto, a las paredes del local N° 1, la pintura se encontró en estado regular, lo que quiere decir, que hay que pintarlas. No se pudo constatar el estado del servicio eléctrico; se dejó constancia que no existía la acometida de electricidad y que las brequeras no están completas, así como las lámparas, por lo que deben ser restituidas; debe reponerse el cielo raso, que no existe en una de las oficinas, así como su tabiquería; deben repararse las puertas y reponerse la puerta de acceso al galpón, así como la de entrada al depósito y en uno de los baños; el portón debe cuadrarse de manera que se pueda abrir y cerrar; no se observó que existieran puertas de aluminio en la cosa arrendada; se observaron cierta cantidad de escombros en el local N° 1, lo que requiere su bote para dejarlo totalmente limpio; se observó que el inmueble estaba vacío, a excepción de una mesa, un escritorio y una fotocopiadora marca Xerox, que debe ser entregado a la sociedad demandada. Con relación al último particular, para dejar constancia de cualquier otro hecho al momento de practicar la prueba, este Tribunal desecha, tanto este particular, como aquello que hizo constar el Tribunal que evacuó la inspección ocular, con relación al mismo, porque toda solicitud de inspección ocular o judicial, debe indicar cada hecho concreto que se pretende que se deje constancia, sin posibilidad de dejar particulares abiertos, para, a través de ellos dejar constancia de otros hechos, no solo por ser contrario al derecho de la contraparte, sino también porque impiden al Juez al momento de admitir la solicitud de controlar su licitud y pertinencia; de manera que los daños indicados anteriormente son los que debe reponer la sociedad demandada, previa su estimación por experticia complementaria del fallo, que determine su costo; y esta apreciación la hace este Tribunal, en atención a lo previsto en los artículos 1428 y 1430 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1507 del Código de Procedimiento Civil, al haber alegado el solicitante el peligro de que desaparecieran esos hechos, siendo por tanto eficaz la prueba, en cuanto a los hechos admitidos por este Tribunal y más se puede argumentar que se hizo a espaldas de la contraparte, pues ésta estaba en libertad de haber promovido una inspección para hacer constar lo contrario, carga que no asumió; y así se establece.

Ahora bien, el informe presentado, por el ingeniero P.C.S., fechado febrero de 2005 (promovido por demandante), que si bien se hizo por separado, el mismo al referirse a la inspección ocular desnaturaliza la prueba. Ciertamente, ese informe se corresponde más con una experticia y no con una inspección, de suerte, que mal se podía considerar como un documento privado que debía ratificarse mediante la prueba testimonial del ingeniero P.C.S., tal como fue promovido, a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, testimonial que no logró evacuarse; pero, si se quería recurrir a tal medio probatorio, para evitar que los hechos desaparecieran, debió recurrirse al mecanismo del retardo perjudicial previsto en los artículos 813 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, carga no asumida por el demandante, motivos por los cuales se desestima tal informe; y así se decide.

En cuanto, al impago de los meses de noviembre y diciembre de 2003; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004; y enero de 2005, por la suma de un millón cincuenta mil bolívares (Bs.1.050,000,oo), cada mensualidad, es una obligación, consecuencia de la bilateralidad del contrato de arrendamiento, a cargo del arrendatario, tal como lo prevée el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil y cuyo incumplimiento puede exigirse con fundamento, además, en los artículos 1167 y 1616 eiusdem y cuya carga probatoria, recaía sobre la sociedad demandada, tal como lo prevée el artículo 1354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y no demostró estar solvente en esos pagos, por lo que debe pagarlos, así como los alquileres que se sigan causando hasta que la sentencia produzca cosa juzgada; al igual que el pago del servicio de luz eléctrica, cuya solvencia no acreditó y que se estimó en la suma de tres millones cuarenta y un trescientos noventa y tres bolívares (Bs.3.041.393), siendo una obligación consecuencial del contrato de arrendamiento celebrado; es más, se reitera, si la Sociedad demandada se encontraba solvente, debió producir los recibos debidamente cancelados, carga que no asumió, luego, mal puede pretender se le absuelva de esta obligación; y así se declara.

Los testimoniales de los ciudadanos F.M., Trompiz M.J. y Duin Yonnys, promovidos por el demandante, no los valora este Tribunal, en atención, a que mediante ellos se trató de probar la existencia del contrato de arrendamiento verbal y obligaciones superiores a dos mil bolívares (Bs.2.000,oo), prueba que no está permitida por los artículos 1387 y 1390 del Código Civil; y así se decide.

El acta de asamblea extraordinaria de la sociedad demandada, celebrada el 18 de junio de 2004, inscrita ante el Registro Mercantil del Estado Falcón, bajo el Nº 78, tomo 8-A (promovida por el demandante), nada aporta sobre los hechos controvertidos, pues, ni siquiera señala la dirección exacta donde se celebró; por lo que se desestima esta prueba; y así se establece.

El título supletorio inscrito ante el Registro Subalterno del municipio Miranda del estado Falcón, el día 26 de agosto de 1992, bajo el Nº 41, protocolo primero, tomo VIII, tercer trimestre de año respectivo, solo acredita la propiedad de las bienhechurías de los dos locales arrendados, de P.D.L.P. (promovente de esta prueba) y mediante él no se puede acreditar la forma como fue entregada la cosa arrendada, al momento de celebrarse verbalmente el contrato de arrendamiento, porque para ello era necesario que ambas partes cumplieran con el mandato contenido en el artículo 1594 del Código Civil, es decir, se hiciera la descripción del estado en que aquella era entregada, para evitar que operara la presunción contenida en el artículo 1596 eiusdem, que obliga a la Sociedad demandada a probar lo contrario, esto es, a desvirtuar esta presunción, carga no asumida porque no promovió pruebas a su favor; de manera que esta prueba se desecha por tales motivos; y así se declara.

El principio de la comunidad de la prueba invocado por el demandante no puede apreciarse porque la sociedad demandada no promovió pruebas a su favor, de donde extraer conclusiones a favor de aquél; a lo sumo, es la presunción establecida en el artículo 1594 del Código Civil, que no es un medio probatorio, sino que eximía al actor de probar y obligaba a probar a la sociedad demandada, carga que ésta no asumió, sino que simplemente hizo valer una de las copias de los cheques para señalar que el pago del mes de octubre de 2003, daba por demostrada la finalización del arrendamiento, prueba que se desecho con fundamento al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; e hizo valer para si el título supletorio de las bienhechurías, para pretender probar con el la forma como había recibido la cosa arrendada, pretensión rechazada por este Tribunal por los motivos que ya se han señalado; y así se declara.

En consecuencia, este Tribunal debe declarar parcialmente con lugar la demanda incoada por el ciudadano P.D.L.P. contra DISTRIBUIDORA OCEANO C.A; con fundamento al incumplimiento de ésta declarado anteriormente y condenarla a: 1) entregar los dos locales arrendados al demandante, situados en la avenida T.S. (antigua avenida Los Médanos), cruce con avenida R.A.M., de esta ciudad de Coro, municipio Miranda del estado Falcón; 2) a pagar a éste, la suma de quince millones setecientos cincuenta mil bolívares (Bs.15.750.000.oo), por concepto de alquileres vencidos de los meses noviembre y diciembre de 2003; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004; y enero de 2005; y los que se sigan venciendo hasta la fecha en que se declare definitivamente firme la sentencia, debidamente indexados mediante experticia complementaria del fallo que tomará en cuenta el período comprendido entre la fecha de admisión de la demanda y la fecha en que se declare definitivamente firme la sentencia, tomando en cuenta índices de precios al consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela; 3) al pago de la suma de tres millones cuarenta y un trescientos noventa y tres bolívares (Bs.3.041.393), por el l servicio de luz eléctrica ; 4) el pago de los daños hechos constar mediante la inspección ocular practicada el día 26 de enero de 2005, por el Juzgado Tercero del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, a saber: a) la limpieza total del local N° 1, tanto de suciedad como de los escombros dejados en el mismo, así como de una mesa, un escritorio y una fotocopiadora marca seros; b) reparación de una de las salas de baño, con reposición de las cerámicas rotas, de un riñón y destape de la tuberías de aguas blancas y negras; c) pintura del local N° 1; d) reposición de las acometidas de electricidad, de las brequeras, de las lámparas; e) reposición del cielo raso en una de las oficinas y de la tabiquería; f) reparación de una de las puertas de entrada al depósito y a uno de los baños; g) reposición de la puerta de acceso al galpón; y h)cuadratura del portón de entrada de modo que pueda abrir y cerrar; y por cuanto, el monto de esos daños, que están determinados, no se podían establecer mediante un informe elaborado extrajudicialmente, ni mucho menos, por una inspección ocular, se ordena la práctica de una experticia complementaria del fallo, una vez, que quede definitivamente la sentencia, debiendo analizar el costo de reposición de los mismos, tal como lo prescribe el artículo 249 del Código adjetivo civil, tomando en cuenta el costo de adquisición de los materiales para reponer los daños expresados, el costo de la mano de obra y del bote de los escombros y basura dejados en los inmuebles arrendados; por esta razón, dado que no se está condenando al pago de los daños y perjuicios estimados en la demanda, es por lo que se declara parcialmente con lugar la misma y se exime de costas a la contraparte, en atención a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil ; y así se establece.

IV

En consecuencia este Tribunal administrando justicia en nombre de la Republica y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

Parcialmente con lugar la apelación interpuesta por el abogado N.M.H., en su carácter de apoderado del ciudadano P.D.L.P., contra la sentencia del 21 de febrero de 2006, dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento, pago de alquileres insolutos, pago del servicio de luz eléctrica e indemnización de daños y perjuicios intentara el apelante contra DISTRIBUIDORA OCEANO C.A, sentencia que se revoca.

SEGUNDO

En consecuencia, se declara parcialmente con lugar la demanda incoada por el ciudadano P.D.L.P. contra DISTRIBUIDORA OCEANO C.A; con fundamento al incumplimiento de ésta y se condena a ésta, a: 2.1) entregar los dos locales arrendados al demandante, situados en la avenida T.S. (antigua avenida Los Médanos), cruce con avenida R.A.M., de esta ciudad de Coro, municipio Miranda del estado Falcón; 2.2) a pagar a éste, la suma de quince millones setecientos cincuenta mil bolívares (Bs.15.750.000.oo), por concepto de alquileres vencidos de los meses noviembre y diciembre de 2003; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004; y enero de 2005; y los que se sigan venciendo hasta la fecha en que se declare definitivamente firme la sentencia, debidamente indexados mediante experticia complementaria del fallo que tomará en cuenta el período comprendido entre la fecha de admisión de la demanda y la fecha en que se declare definitivamente firme la sentencia, tomando en cuenta índices de precios al consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela; 2.3) al pago de la suma de tres millones cuarenta y un trescientos noventa y tres bolívares (Bs.3.041.393) del servicio de luz eléctrica; y 2.4) el pago de los daños hechos constar mediante la inspección ocular practicada el día 26 de enero de 2005, por el Juzgado Tercero del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, a saber: a) la limpieza total del local N° 1, tanto de suciedad como de los escombros dejados en el mismo, así como de una mesa, un escritorio y una fotocopiadora marca seros; b) reparación de una de las salas de baño, con reposición de las cerámicas rotas, de uno de los riñones y destape de la tuberías de aguas blancas y negras; c) pintura del local N° 1; d) reposición de las acometidas de electricidad, de las brequeras, de las lámparas; e) reposición del cielo raso en una de las oficinas y de la tabiquería; f) reparación de una de las puertas de entrada al depósito y a uno de los baños; g) reposición de la puerta de acceso al galpón; y h) cuadratura del portón de entrada de modo que pueda abrir y cerrar; y por cuanto, el monto de esos daños, que están determinados, no se podían establecer mediante un informe elaborado extrajudicialmente, ni mucho menos, por una inspección ocular, se ordena la práctica de una experticia complementaria del fallo, una vez, que quede definitivamente la sentencia, debiendo analizar el costo de reposición de los mismos, tal como lo prescribe el artículo 249 del Código adjetivo civil, tomando en cuenta el costo de adquisición de los materiales para reponer los daños expresados, el costo de la mano de obra y del bote de los escombros y basura dejados en los inmuebles arrendados; por esta razón, dado que no se está condenando al pago de los daños y perjuicios estimados en la demanda, es por lo que se declara parcialmente con lugar la misma y se exime de costas a la contraparte.

No se condena en costas a la parte demandada.

Déjese transcurrir el lapso para impugnar la presente decisión.

Agréguese, regístrese y publíquese.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Niños y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en S.A.d.C., a los diez (10) días del mes de abril de dos mil seis Años: 195 de la Independencia y 147 de la Federación.

EL JUEZ TITULAR,

ABG. M.R. ROJAS G. LA SECRETARIA,

ABG. NEYDU MUJICA..

Nota: La anterior decisión se dictó, publico y agregó al Expediente a la hora de las _______________________________________________ (________). Se dejó copia certificada en el archivo del Tribunal. Conste. Fecha ut supra.

LA SECRETARIA ,

ABG. NEYDU MUJICA.

Sentencia N° 039-A-10-04-06.

MRG/NM/yelixa. Exp. 3893.