Decisión nº 05-592 de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Lara, de 7 de Julio de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, siete de julio de dos mil seis

196º y 147º

ASUNTO: KP02-R-2002-000147

DEMANDANTE: D.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.857.033, actuando en su condición de Presidente de la ASOCIACIÓN CIVIL PRO-VIVIENDA UNEXPO, registrada en el Registro Subalterno del Segundo Circuito del Distrito Iribarren del estado Lara, en fecha 28 de noviembre de 1991, bajo el N° 12, tomo 12, protocolo primero.

DEMANDADA: F.V.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.537.849 y de este domicilio.

APODERADO: G.L.A., abogado en ejercicio e Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 42.165 y de este domicilio.

EXPEDIENTE: N° 05-592 (Asunto: KP02-R-2002-000147).

MOTIVO: Resolución de contrato de opción de compra venta.

SENTENCIA: Definitiva.

Se inició el presente juicio de resolución de contrato de opción de compra venta, mediante demanda interpuesta en fecha 21 de septiembre de 2000, por el ciudadano D.P., asistido por el abogado J.A.A.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 29.566, contra la ciudadana F.V.B. (fs. 1 al 5), con fundamento a lo establecido en los artículos 1.167, 1.264 y 1.133 del Código Civil. En fecha 28 de septiembre de 2000, la parte actora consignó copia simple del documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto estado Lara, en fecha 03 de noviembre de 1998, bajo el N° 46, tomo 104 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (fs. 7 al 10).

Por auto de fecha 11 de octubre de 2000, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del estado Lara, admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada, asimismo ordenó la apertura de un cuaderno separado para proveer sobre la medida solicitada (f. 16).

Mediante diligencia de fecha 10 de noviembre de 2000, la demandada F.V.B. se dio por citada personalmente, asistida por el abogado G.L.Á., Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 42.165 (f. 18) y en fecha 14 de noviembre de 2000, presentó escrito de contestación a la demanda (f.19 al 26).

Dentro del lapso probatorio, la parte demandada consignó en fecha 18 de enero de 2001, escrito de pruebas que corre agregado a los folios 29 al 31 y anexos del folio 32 al 78, y la parte actora promovió su escrito en la misma fecha el cual corre inserto de los folios 79 al 81, con anexos que van del folio 82 al 111, las cuales fueron admitidas mediante autos separados de fecha 30 de enero de 2001 (fs. 116 al 118).

Vencido el lapso probatorio, las partes presentaron escritos de informes en fecha 16 de abril de 2001, quedando inserto a los folios 169 al 172, el de la parte demandada, y a los folios 173 al 185, el de la parte actora. En fecha 27 de abril de 2001, la parte actora presentó escrito de observaciones a los informes de la contraria (fs. 186 al 195).

En fecha 02 de julio de 2001, la Dra. L.P.T., Juez Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del estado Lara, se inhibió de conocer la presente causa (fs. 196 al 197), por lo que correspondió el conocimiento al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del estado Lara, cuya titular, la Dra. E.S.D. también se inhibió de conocer la misma (f. 200).

El Juez Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del estado Lara, se avocó al conocimiento de la causa en fecha 24 de septiembre de 2001 (f. 204) y dictó sentencia definitiva en fecha 04 de marzo de 2002, mediante la cual declaró sin lugar la demanda y condenó en costas al demandante (fs. 278 al 282), contra dicha decisión interpuso recurso de apelación el ciudadano D.P., asistido por la abogada E.P. en fecha 17 de junio de 2002 (f. 288), el cual fue admitido en ambos efectos mediante auto de fecha 01 de julio de 2002 (f. 289).

La juez del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Menores del estado Lara, se inhibió en fecha 23 de julio de 2002, con fundamento a lo dispuesto en el ordinal 1° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil (f. 291), la cual fue declarada con lugar por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores del estado Lara, cuyo juez, Dr. S.D.M., en fecha 05 de mayo de 2005, se inhibió de continuar conociendo de la presente causa, por haber adelantado opinión en el expediente KC01-2002-R-23, relativo al juicio de cumplimiento de contrato intentado por la ciudadana F.V.B., en contra de la Asociación Civil Pro-Vivienda Unexpo (fs. 331 y 332).

En fecha 11 de mayo de 2005, la suscrita se avocó al conocimiento de la causa, ordenó la notificación de las partes (f. 335), y practicadas las mismas, por auto de fecha 08 de agosto de 2005, se dejó constancia de que la causa entró en término para dictar sentencia (f. 444).

A solicitud de la parte actora, esta alzada fijó oportunidad para la realización de un acto conciliatorio (f. 445). Del folio 449 al folio 485, obran las actuaciones relativas a la declaratoria con lugar de la inhibición formulada por el Juez Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores del estado Lara, y a los folios 491 al 497, corre inserta la declaratoria con lugar de la inhibición formulada por el Juez Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental.

Por auto de fecha 27 de septiembre de 2005, y dada la solicitud formulada por la parte actora, se fijó nuevamente para la celebración de un acto conciliatorio entre las partes (f. 499). En fecha 04 de octubre de 2005, oportunidad correspondiente para la realización de dicho acto, sólo compareció el ciudadano D.P. asistido de abogado, quien solicitó el secuestro, la resolución formal y el pago de los daños ocasionados por la ejecución, conforme a los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil y 599 ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que la demandada gozaba y disfrutaba del bien sin haber pagado el precio pactado desde hace siete años (f. 500). En fecha 25 de octubre de 2005 (f. 501), el ciudadano D.P., ratificó la solicitud de secuestro.

En fecha 31 de octubre de 2005, esta alzada dictó sentencia interlocutoria en virtud de la cual negó la medida de secuestro solicitada (fs. 502 al 508). Mediante auto de fecha 09 de noviembre de 2005, se difirió la publicación de la sentencia para el décimo tercer día de despacho siguiente (f. 509). Mediante diligencia de fecha 17 de mayo de 2006, el ciudadano D.P., asistido de abogado, consignó copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Menores del estado Lara, mediante la cual se declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato (fs. 511 al 555). En diligencia de fecha 07 de junio de 2006, el ciudadano D.P., asistido de abogado, ratificó la solicitud de secuestro del bien objeto de la presente acción (f. 556). Mediante diligencia de fecha 16 de junio de 2006, el ciudadano D.P., solicitó se dicte sentencia en la presente causa (f. 557).

Alegatos de la parte actora

El actor ciudadano D.P., en su carácter de Presidente de la Asociación Civil Pro Vivienda Unexpo, alegó que celebró con la ciudadana F.V.B., un contrato de opción a compra venta, conforme consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 03 de noviembre de 1998, inserto bajo el N° 46, tomo 104 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, cuyo objeto consistió en una vivienda unifamiliar pareada, ubicada en la parcela N° 9 del Parcelamiento Urbanización Flamboyán, avenida Negro Primero de la Urbanización Patarata II, en jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara, cuyos linderos son: Norte-Este: En línea recta de 20 metros con la parcela N° 7; Sur-Este: En línea recta de 10 metros con la Urbanización Jabillo Real; Sur-Oeste: En línea recta de 20 metros con la parcela N° 11; y, Nor-Oeste: en línea recta de 20 metros con vialidad interna.

El precio total del inmueble se estableció en la cantidad de cincuenta y siete millones de bolívares (Bs. 57.000.000,00), los cuales serían cancelados de la siguiente manera; la suma de cinco millones de bolívares al momento de la firma del documento de opción; un millón de bolívares el día 30 de diciembre de 1998; dieciocho millones de bolívares el día 30 de enero de 1999; y treinta y dos millones de bolívares, que serían cancelados el día 15 de febrero de 1999.

Indicó que en fecha marzo-abril de 1999, entregó la vivienda a la ciudadana F.V.B., para que habitara la misma, lo cual se consumó, y que conforme se estableció en el contrato, se protocolizó el parcelamiento del conjunto habitacional, pero que dicha ciudadana, pese a los plazos concedidos para la cancelación de la deuda, no ha cancelado la cuota de treinta y dos millones de bolívares (Bs. 32.000.000,00) que estaba fijada para el 15 de febrero de 1999, y habiendo sido infructuosas todas las gestiones realizadas para tal fin, procedió a demandarla por resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, estimados en la cantidad de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00). Fundamentó la acción en los artículos 1.167, 1.264 y 1.133 del Código Civil.

Alegatos de la parte demandada

La parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, rechazó, negó y contradijo la demanda tanto en los hechos, como en el derecho; negó que le deba pagar al demandante cantidad alguna de dinero por concepto de daños y perjuicios; rechazó las supuestas gestiones realizadas para que la ciudadana F.V.B. cumpla con el pago de la cuota vencida.

Convino de manera expresa haber suscrito un contrato denominado de opción de compra-venta con la Asociación Civil Pro-Vivienda UNEXPO, por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, en fecha 03 de noviembre de 1998, cuyo objeto lo constituye la parcela N° 9 del Conjunto Residencial “Flamboyán”, situada en la avenida Negro Primero de la Urbanización Patarata II; y convino en que en marzo-abril de 1999, la mencionada asociación le entregó voluntariamente dicha vivienda para que la habitara con su familia.

Alegó que la Asociación Civil demandante ha procedido de mala fe, por cuanto pretende resolver un contrato de opción a compra sin tomar en consideración la existencia previa de una acción de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta que cursa en el mismo tribunal de la causa bajo el N° 14303, sobre el mismo contrato, intentada por su persona en contra del ciudadano D.P.. Señala además que el ciudadano D.P., al momento de contestar la demanda, convino en que la opción de compra-venta debe tratarse como una verdadera compra-venta, y por tanto no susceptible de ser resuelta, sino de darle cumplimiento.

Manifestó que la acción intentada en su contra es improcedente por incongruente, porque no se puede hacer resolver un contrato en el cual ya se aceptó, se convino en su cumplimiento, naturaleza y efectos de manera judicial, como indica lo hizo la parte actora en la causa 14303.

Alegó que el ciudadano D.P. se contradice en lo alegado en el juicio por cumplimiento de contrato y en el presente de resolución, toda vez que en el primero de los nombrados alegó en su contestación que la ciudadana F.V.B. en el mes de marzo de 1999, ocupó la vivienda sin autorización, valiéndose para ello de la llave de entrada por la cocina, que había pedido para adelantar los trabajos de instalación de los closets y gabinetes de cocina, mientras que en el libelo de demanda del presente juicio por resolución de contrato alegó que su representada entregó la vivienda para que la ciudadana F.V.B. la habitara.

Indicó que la vivienda ofrecida por la parte actora fue de primera calidad, en óptimas condiciones, y sin embargo, la prueba de experticia evacuada en el expediente 14303 concluyó que era una vivienda de segunda calidad, con rango de deficiente, que no ha cumplido con las exigencias realizadas por la Dirección de Planificación y Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Iribarren, ni del Cuerpo de Bomberos, Ingeniería Sanitaria, Ministerio del Ambiente ni con Fundalara.

Alegó conforme a lo establecido en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, que el demandante carece de interés jurídico actual para demandar la resolución del contrato, por cuanto de manera judicial convino en el cumplimiento del mismo. En este sentido agregó que el actor en el juicio contenido en el expediente No 14303, solicitó que el contrato de opción de compra venta debía tenerse como un verdadero contrato de compra venta, y por tanto, sobre ese punto no debe existir litis de ningún tipo, toda vez que ya hubo un verdadero convenimiento del demandado.

Llegada la oportunidad para sentenciar este tribunal lo hace previas las siguientes consideraciones:

La presente acción tiene por objeto la resolución e indemnización de daños y perjuicios derivados de un contrato de “opción de compra venta”, suscrito en fecha 03 de noviembre de 1998, ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, entre el ciudadano D.P., en su condición de Presidente de la Asociación Civil Pro-vivienda Unexpo, y la ciudadana F.V.B., en virtud del incumplimiento culposo de la obligación de pago por parte de la promitente compradora.

El contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión. (Rodríguez Ferrara, Mauricio, El Contrato de Opción, segunda edición 1.998, pg. 5). Es por esta razón que la jurisprudencia ha establecido en sentencias que datan del año 1.976 que “La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas. El autor citado concluye señalando que en el contrato de opción hay obligación para una de las partes, pero la otra mantiene la facultad y goza de la libertad de aceptar o rechazar la oferta (irrevocable) a que se ha obligado la otra parte, es decir que una de las partes no tiene ninguna obligación, tiene simplemente un derecho potestativo, que puede ejercer o no.

Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).

Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).

Por su parte, el autor L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero. Respecto al mismo enumera las siguientes características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.

El contrato preliminar ha sido confundido con el contrato de opción. El objeto del contrato preliminar es obligar a las partes a celebrar un nuevo contrato, el cual puede ser unilateral o bilateral, dependiendo si surgen obligaciones para una de ellas o para ambas. El contrato preliminar está dirigido a la conclusión de otro contrato (definitivo) entre las mismas partes, quienes deben manifestar nuevamente su voluntad en el contrato ulterior. Por el contrario el contrato de opción, no implica un nuevo acuerdo de voluntades, ya que el perfeccionamiento del contrato ulterior, depende única y exclusivamente del optante.

Si una parte se obliga a vender y la otra se obliga a comprar, en un lapso de tiempo establecido y por un precio previamente pactado, entonces estaríamos en presencia de un contrato preliminar bilateral de compra venta, que la doctrina ha establecido que más que un contrato preliminar es un contrato de venta propiamente dicho, en virtud que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, hay acuerdo en cuanto al bien y en cuanto al precio del mismo, entonces hay venta. En atención a lo señalado tanto la doctrina como la jurisprudencia han coincidido en que el principio de que promesa de venta equivale a venta sólo es aplicable a las promesas bilaterales y no a las unilaterales, pues en éste último no existe el consentimiento recíproco de las partes, al menos hasta que la promesa sea aceptada.

La característica fundamental del contrato de opción estriba en ofrecer la posibilidad de llegar a otro contrato, pero en ningún caso la seguridad, ya que el nacimiento del nuevo contrato depende de la sola y exclusiva voluntad del optante. Por otra parte en el contrato de opción se deja sentada o establecida una oferta, que por la naturaleza propia es irrevocable por un cierto tiempo. El autor M.R. señala que:

“El contrato de opción es una vía, de tres, para dejar sentada la oferta (irrevocable) de un contrato ulterior. Por eso, es menester entender con claridad que entran en juego dos contratos: el contrato de opción en sí (que solo genera la oferta irrevocable), y el ulterior contrato hacia el cual apunta el contrato de opción.

2. Este ulterior contrato puede nacer o no, dependiendo de la sola voluntad del optante, pues de este contrato sólo se tiene, precisamente, la oferta irrevocable.

3. No se puede hablar de efectos retroactivos porque el contrato ulterior no se forma con el contrato de opción. Ni siquiera es seguro que se forme el contrato ulterior, ni tampoco hay la obligación de concluir el contrato ulterior (como si pudiera haberlo en el contrato preliminar bilateral).

A los fines de determinar la naturaleza del contrato objeto de la presente acción, se observa que en las cláusulas primera, segunda, tercera y cuarta, se estableció lo siguiente:

“PRIMERA: EL PROMITENTE VENDEDOR da en Opción a Compra LA PROMITENTE COMPRADORA, una vivienda unifamiliar pareada, la cual se construye, conforme a Documentos, planos y especificaciones que al efecto se redactaron y levantaron y los cuales LA PROMITENTE COMPRADORA manifiesta y acepta conocer, así como los gravámenes que existen sobre los terrenos donde se construye el inmueble, en la parcela N° (09) Nueve del parcelamiento “Urbanización Flamboyan”, ubicado en la Avenida Negro Primero de la Urbanización Patarata II de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, sus linderos y demás determinaciones constan en el respectivo Documento de Parcelamiento. SEGUNDA: El precio de la venta es de CINCUENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 57.000.000,00), los cuales serán cancelados de la siguiente manera: La suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) al momento de la firma del presente Documento de Opción; La cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES ( Bs. 1.000.000,00) que serán cancelados el día treinta (30) de Noviembre de 1.998; la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) que serán cancelados el día treinta (30) de diciembre de 1998; la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,00) que serán cancelados el día treinta (30) de Enero de 1999 y un saldo pendiente de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 32.000.000,00) que deberán ser pagados el día quince (15) de febrero de 1999 el cual podrá ser refinanciado por cualquier persona natural o jurídica, entidad pública o privada. TERCERA: Para garantizar el cumplimiento de la presente Opción. LA PROMITENTE COMPRADORA, entrega en este acto a el PROMITENTE VENDEDOR, la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), la mencionada cantidad se imputará como un pago a cuenta del precio de la venta definitiva. CUARTA: El tiempo de duración de esta Opción de Compra-Venta es hasta el día treinta (30) de Enero de 1.999”.

Ahora bien, del análisis de las cláusulas transcritas supra, se observa que ambas partes asumieron recíprocas obligaciones, el promitente vendedor asumió la obligación de vender al optante el inmueble identificado en el contrato, cumplir con los permisos de habitabilidad del inmueble, hacer la tradición legal del inmueble una vez que se encuentre protocolizado el documento de parcelamiento y pagado el precio, mientras que la optante se comprometió a cancelar el precio, en los términos y condiciones indicadas supra, a no traspasar el inmueble sin previa autorización del vendedor y cancelar los gastos de protocolización y los honorarios profesionales, razón por la cual se establece que la naturaleza del contrato de autos, es un contrato preliminar de compra venta y así se declara.

Por otra parte respecto a la naturaleza de la pretensión intentada, el autor E.M.L. en su obra Curso de Obligaciones, Tomo II, define la resolución como la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas la obligaciones nacidas del mismo. También se define como la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. La resolución tiene efectos retroactivos, por lo que declarada con lugar el contrato se considera como si nunca se hubiese efectuado, volviendo las partes a la situación precontractual, es decir a la situación en la que se encontraban antes de celebrar el contrato.

El artículo 1.167 del Código Civil establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello. La resolución es una sanción que el legislador impone al deudor que no cumple su obligación de manera culposa.

En tal sentido se observa que corre agregado a los autos copia certificada del documento fundamental de la acción, constitutivo de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, estado Lara, mediante el cual el ciudadano D.P. en su condición de Presidente de la Asociación Civil Pro-vivienda Unexpo, celebró un contrato de opción a compra venta con la ciudadana F.V.B.. Dicho contrato fue aceptado por ambas partes del proceso, razón por la cual se aprecia favorablemente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil.

Ahora bien, del análisis del precitado contrato se desprende que ambas partes asumieron obligaciones principales, el vendedor de dar en opción el inmueble antes identificado y la compradora de pagar un precio, en los plazos y cantidades fijadas en la convención. En efecto, se estableció que la promitente compradora debía pagar la suma de cincuenta y siete millones de bolívares (Bs. 57.000.000,00), de los cuales el actor adujo no le ha cancelado la suma de treinta y dos millones de bolívares (Bs. 32.000.000,00) que corresponde a la última cuota pactada, para ser cancelada el día 15 de febrero de 1999.

Se estipularon obligaciones secundarias entre las cuales se estableció que dicho contrato no podía ser traspasado sin la autorización previa del promitente vendedor, y que de efectuarse, dicho contrato se consideraba rescindido y resuelto, quedando obligado el promitente vendedor a devolver sólo el setenta por ciento de las cantidades pagadas, toda vez que la diferencia se tendría como indemnización de daños y perjuicios.

En lo que se refiere a la principal obligación asumida por la compradora se estableció en la cláusula octava lo siguiente “Si existiere atraso en el pago de las cuotas acordadas, LA PROMITENTE COMPRADORA deberá pagar a EL PROMITENTE VENDEDOR el valor de los intereses que la cuota atrasa produjo a la tasa del mercado fijada por el Banco Central de Venezuela en el área de la Construcción. Luego de vencidos treinta (30) días de atraso sin que haya solventado la deuda se considerará que el LA PROMITENTE COMPRADORA incurrió en mora y en consecuencia EL PROMITENTE VENDEDOR podrá considerar rescindido y resuelto este contrato”.

En consecuencia, el retardo en el cumplimiento de la obligación durante los treinta días siguientes a la fecha de vencimiento generaría los intereses fijados por el Banco Central de Venezuela, para el área de la construcción, pero el incumplimiento definitivo produce la resolución del contrato, siempre que se encuentre vencido el plazo de treinta días siguientes a la fecha de vencimiento de la obligación sin que se haya efectuado el pago correspondiente.

Respecto al incumplimiento, la doctrina ha establecido que el juez tiene el poder de apreciar la gravedad de los hechos que se invocan ante él para configurar la suficiencia del alegado incumplimiento del deudor, a fin de declarar o no la resolución. La posibilidad de que pudiera considerarse cualquier retardo como fundamento de la acción resolutoria, constituiría una solución muy dura para el deudor comerciante. Asimismo, si el incumplimiento obedece a un caso fortuito o de fuerza mayor, o si obedece a una causa extraña no imputable al deudor, no es procedente la resolución del contrato, sino en todo caso su disolución, de acuerdo a la Teoría de los Riesgos. De tal manera que debe tratarse de un incumplimiento culposo, y además debe tratarse de una obligación principal, es decir de una obligación que sea determinante, sin la cual la parte no habría prestado su consentimiento al momento de celebrar el contrato.

En el caso de autos se observa que la parte demandada alegó que su incumplimiento había sido motivado por el hecho de que la vivienda No 9 de la Urbanización Conjunto Residencial Flamboyán, adolecía de graves defectos que disminuían su valor; que la presente acción era improcedente, por cuanto en el expediente No 14.303, contentivo del juicio por cumplimiento de contrato interpuesto por la ciudadana F.V.B. contra la Asociación Civil Provivienda Unexpo, en la contestación de la demanda el ciudadano D.P. aceptó y convino en el cumplimiento de la obligación, de la naturaleza del contrato y en sus efectos, razón por la cual carece de interés jurídico actual para demandar la resolución del contrato; y por último que en la sentencia dictada en el juicio por cumplimiento de contrato se había establecido que la cantidad que debía pagar la demandada en el presente juicio, era la cantidad de veinte millones de bolívares.

En consecuencia de lo antes indicado, y conforme a lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, corresponde a la parte actora demostrar el incumplimiento culposo de la obligación por parte de la compradora, mientras que corresponde a la demandada demostrar la falta de cumplimiento de las obligaciones del vendedor, en especial del hecho de que el inmueble adolecía de graves defectos.

En tal sentido y analizadas como han sido las presentes actas procesales se desprende que el actor invocó el mérito y valor probatorio de las actas procesales, en especial del escrito de informes presentado por la demandada ante el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con ocasión de la apelación de la decisión de ese tribunal respecto a la medida cautelar solicitada en el libelo de demanda, en el que señaló lo siguiente: “En todo caso la Asociación civil tiene un derecho de crédito reconocido por mi persona y por sentencia judicial en el expediente 14.303”. En este sentido se observa que conforme a lo indicado en la doctrina, la confesión implica una declaración de la parte respecto de un hecho con suficiente juridicidad para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión, siempre que exista el animus confitendi. Por esta razón no puede considerarse como una confesión las exposiciones realizadas por las partes en escritos distintos a la contestación de la demanda, mucho menos en escritos de informes presentados en otros juicios y así se declara.

De igual manera promovió el actor copia simple de la constancia de recepción de Obra Cédula de Habitabilidad, la cual fue otorgada según Resolución N° 564-95, de fecha 10 de abril de 2000, por la División de Control Urbano de la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara, correspondiente al Conjunto Residencial Flamboyán (f. 82), la cual se aprecia como documento administrativo de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.

Para demostrar que la ciudadana F.V. no tenía la intención de cancelar la obligación, promovió el actor copia certificada de la declaración rendida por el abogado A.V.B., de fecha 17 de abril de 2000, cuyo original corre en el cuaderno separado de intimación de honorarios del expediente N° 14.209 (fs. 83 y 84), la cual se desecha del proceso por impertinente y por no haberse cumplido con los requisitos de incorporación a la presente causa, así se declara.

Promovió las testimoniales de los ciudadanos J.J.O.F., C.Y.H.O., Presente Peña López, G.C.A., A.Y.U.B., N.M.G. y L.V.C., evacuadas en el expediente N° 14.303 (fs. 85 al 92). Ahora bien, analizado como ha sido el medio probatorio, se observa que las declaraciones tratan sobre hechos no controvertidos en la presente causa, como son si la ciudadana F.V. quitó y luego colocó de nuevo las ventanas, o el estado de los drenajes, razón por la cual se desechan del presente proceso y así se declara.

Promovió el actor copia de diligencia de fecha 23 de noviembre de 2000, contentiva del recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la decisión dictada en el expediente N° 14.303 (fs. 93-94), en la cual indica que el mismo se refiere sólo a la orden de cancelar la indexación del remanente adeudado por la demandada en la suma señalada en el libelo y por el hecho de no haberse indicado que dicha sentencia se tendría como título del inmueble. La anterior prueba se desecha del proceso por las razones indicadas supra acerca de las confesiones espontáneas y así se declara.

Promovió el actor copia de la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en fecha 19 de diciembre de 2000, en el procedimiento de amparo signado con el N° 5301, ejercido por Asociación Civil Pro-Vivienda UNEXPO contra el ciudadano C.C.B., en su carácter de Director de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara (fs. 95 al 111), dicho documento se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil.

Asimismo, promovió el actor la prueba de posiciones juradas para ser absueltas por la ciudadana F.V.B., cuyo acto se verificó el 19 de marzo de 2001 (fs. 140 al 143), de la siguiente manera: 6) Diga si pagó oportunamente la cuota del inmueble que debía pagar el día 30 de enero de 1999? Contestó: “No es cierto, el pago que se debería haber efectuado en enero del 99, no se realizó motivado a las condiciones en que se encontraba la vivienda, no contaba con la permisología sanitaria, los permisos del Concejo Municipal, del Cuerpo de Bomberos y todos aquellos a que se compete a la promotora en el (sic) solvente ante los organismos competentes y en demanda contra la promotora efectuada por mi persona, dada con lugar se solicitó el cumplimiento del contrato más la disminución del precio y la misma fue dada con lugar en pagar veinte millones a la constructora, en el expediente 14.303”; 7) Diga si pagó la cantidad de Bs. 32.000.000,oo, el día 15 de febrero del año 1999. Contestó: “No, es falso porque yo no he cancelado porque en la demanda intentada por la promotora Asociación Civil Unexpo, dio con lugar la demanda, solamente se le debía a la promotora veinte millones”; 8) Diga si vive con su grupo familiar en la vivienda N° 09 de la Urb. Flamboyán, descrita ampliamente en este expediente; Contestó: “Si es cierto”; 17) Diga la absolvente si quiere pagar el remanente del precio del inmueble? Contestó: “No estoy dispuesta, porque ya está declarada con lugar a mi favor de que yo (sic) la promotora debo pagar son veinte millones”. La precitada prueba se valora con fundamento a lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.

El día 20 de marzo de 2001, tuvo lugar el acto de posiciones juradas absueltas por el ciudadano D.M.P., (fs. 144 al 149), a quien le fueron formuladas las siguientes posiciones: 1) Diga el absolvente como es cierto que el contrato de opción de compra-venta suscrito con mi representada en fecha 03 de noviembre de 1998, bajo el N° 46, tomo 104 por ante la Notaría 5° de Barquisimeto con su representada en realidad y por voluntad de las partes que tenían al suscribir el mismo un verdadero contrato de compra-venta?. Contestó: “No es cierto que sea un contrato de compra-venta al momento de suscribirse. Devino en un contrato de compra-venta al cumplir yo con la entrega material del inmueble y es un contrato de compra-venta no cumplido por la Sra. F.V., el objeto de esta pretensión es que la Sra. Cumpla con el pago, estando ocupando la vivienda desde hace dos años sin cumplir con su obligación, es lo que se pretende en esta reclamación”; 2) Diga como es cierto en razón de su respuesta anterior, que la pretensión fundamental de su representada en este proceso es que se le pague por parte de mi representada el remanente del precio de la vivienda según lo señalado en el contrato consignado en el expediente?. Contestó: “No es cierto, hago la observación de que mi respuesta anterior fue copiada erróneamente, el objeto de esta pretensión es la Resolución del Contrato por incumplimiento de la parte demandada por falta de pago, porque debe de plazo vencido la cantidad de treinta y dos millones de bolívares desde el 15 de febrero de 1999, más los accesorios de la deuda, repito el objeto de esta pretensión es la resolución de este contrato”. 3) Diga el absolvente como es cierto que su representada no le ha cumplido a la Sra. F.V. con las reparaciones de los desperfectos que presenta la vivienda vendida del cual usted tiene pleno conocimiento por lo debatido en el expediente 14303, cuyas copias se encuentran agregadas al presente expediente? Contestó: “No es cierto que la vivienda presente desperfectos imputables a mi representada, lo cierto es que F.V.B. no ha consignado ni uno solo de los pagos que dice haber realizado la Sra. Valero se instaló en la casa N° 9 de Flamboyan en marzo de 1999, a esa fecha debía la cantidad de cincuenta millones de bolívares porque no había pagado la cuota de dieciocho millones de bolívares que le correspondía pagar en enero de 1999 ni la cuota de treinta y dos millones que le correspondía pagar el 15 de febrero de 1999. El día 06 de mayo de 1999 la Sra. F.V. pagó la cuota que se le venció en enero de dieciocho millones de bolívares estando ocupando la vivienda a esa fecha la Sra. F.V. no tenía nada que objetarle a la vivienda en el mes de junio se le reclama el pago vencido de treinta y dos millones y pide la Sra. Valero una rogatoria porque va a comenzar según ella a tramitar un crédito en el IPASME, el 10 de junio de 1999 la Sra. Valera consigna en el IPAS todos los recaudos necesarios para que le tramiten un crédito, cancela un avalúo que le es realizado a la vivienda y cuyo resultado fue de cincuenta y siete millones a esa fecha la Sra. Valero tiene varios meses viviendo en la casa sin tener nada que objetarle a la vivienda, en el mes de agosto con seis meses viviendo en la casa la Sra. Valero solicita al Ejecutivo Regional sus prestaciones sociales rogando se le tramiten lo mas pronto posible para pagar la deuda de treinta y dos millones de bolívares que les estaba cobrando mi representada en esa oportunidad, a esa fecha primera quincena de agosto del 99, la Sra. F.V. no tenía nada que objetarle a la vivienda, es cuando recurre a bajar las ventanas de la casa y solicita una inspección judicial a espalda de mi representada que consecuencialmente declaró que a la casa le faltaban las ventanas y otros detalles imputables a ella misma que es quien ocupa la vivienda con el uso exclusivo y excluyente de la casa, mal puede imputar su falta de pago, su incumplimiento a unos defectos que ella misma le causó con el propósito de no pagar ya que el IPASME no concede créditos por treinta y dos millones de bolívares a una persona que tenga el sueldo de la Sra. Valero, es por lo que se está exigiendo la resolución de este contrato por falta de pago, allí están las fotos en este expediente para demostrar la magnífica casa donde está cómodamente instalada F.V. sin pagar”; 6) Diga como es cierto que su representada manifestó en el expediente 14303 que el contrato de opción era una verdadera compra-venta y luego su representada demandó la resolución de la misma opción de compra-venta en el presente expediente. Contestó: “Es cierto que mi representada le entregó la vivienda a F.V. y como consecuencia de este cumplimiento por mi parte consideramos el contrato de opción como una venta no cumplida por F.V. es por lo que ahora solicitamos la resolución de este contrato por el incumplimiento de la Sra. F.V.B., este incumplimiento se debe a la falta de capacidad de pago que tiene la educadora F.V., ella como funcionaria del Gobierno Regional no gana lo suficiente para acceder a un crédito por treinta y dos millones de bolívares, por lo que cuando se le agotaron todos los recursos del buen pagador apeló a los recursos del mal pagador intentando una acción temeraria que aunque obtuvo un beneficio en este mismo tribunal tampoco cumplió, es decir F.V. no cumplió como convino voluntariamente el 3 de noviembre de 1998, tampoco cumplió una decisión que le favoreció en este tribunal, tampoco desea cumplir puesto que apeló a esa decisión aun y cuando se le había satisfecho todo lo que había solicitado, la falta de cumplimiento es lo que ha movido a mi representada a solicitar la Resolución del Contrato, la Sra. Florinda aValero debe demostrar y la reto que lo haga en el escrito de informes, la forma como ha realizado los pagos que dice haber efectuado y debe demostrar su capacidad de pago con su declaración sobre el Impuesto sobre la Renta, ella no tiene capacidad de pago, ella lo que tiene es la ilusión de no pagar sino como a ella le parece ajustado a su presupuesto, ajustado a su edad, en los bancos ni en ninguna institución financiera le prestan treinta y dos millones a alguien que no gana ni cuatrocientos mil bolívares mensual, una proposición que me hizo extrajudicialmente de que se le permita pagar por cuotas sin intereses y con una reducción sustancial de la deuda no se ha podido ni siquiera considerar porque tampoco podría hacer. Los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de F.V. y de O.O.P. son cuantiosos no se han realizado más inversiones, muchas familias de los obreros han quedado paralizados (sic), no hemos podido honrar compromisos que tenemos pendientes el incumplimiento de estos morosos nos ha quebrado y nos ha hecho paralizar otros proyectos habitacionales que han sido suspendidos, mientras ella goza de una cómoda vivienda de cinco habitaciones, tres baños, con un garaje para cuatro vehículos ubicado en un urbanismo privado en el este de la ciudad. Un arreglo extrajudicial que nos propuso el Dr. G.L. solicitaba una reducción de la deuda para los morosos F.V. y O.O.P., solicitaba que pagaran por partes y sin intereses, pero además solicitaba para él unos honorarios profesionales por cinco millones de bolívares, estas condiciones no pudieron ser aceptadas por mi representada quien no ha podido honrar otros compromisos por el incumplimiento de F.V. y O.O.P., cuyas intensiones verdaderas se las comunicaron ellos al Dr. A.V.B. en la oportunidad de que se iniciaron unas conversaciones extrajudiciales para buscarle una solución al problema económico que tiene O.O. por estar desempleado y F.V. por no tener capacidad de pago, reto a F.V. a que traiga a este tribunal las evidencias de los pagos que dice haber realizado y las evidencias de que puede pagar una deuda de treinta y dos millones de bolívares” .La anterior prueba se valora conforme a lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.

Promovió la prueba de inspección judicial en el Conjunto Residencial Flamboyán, ubicado en la Avenida Negro Primero, frente a Patarata, en la ciudad de Barquisimeto, la cual se practicó en fecha 13 de marzo de 2001 (fs. 129 y 130). En dicha prueba se dejó constancia de que la vivienda se encontraba en buen estado de uso y conservación, que en la misma habita la demandada con su familia. La anterior prueba de aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.

Promovió el actor la testimonial del ciudadano L.E.V.C. (f. 164), quien respondió al interrogatorio que le fuera formulado de la siguiente manera: “Primera: Diga el testigo que cargo ejerce en Centro de Ingenieros del Estado Lara?. Contestó: Secretario General de la Junta Directiva; Segunda: Diga el testigo si puede acreditar tal carácter?. Contestó: Si, tengo una credencia del Centro de Ingenieros que pongo a la vista, donde se lee C.I.V. N° 69.237. Tercera: Diga el testigo, a que obedeció su presencia en las labores que realizó en nombre del Centro de Ingenieros del Estado Lara en el Conjunto Residencial Flamboyan?. Contestó: A través de una correspondencia recibida por la Junta Directiva del Colegio ésta me comisionó para realizar una inspección Técnica en la Urbanización Flamboyan. Cuarta: Diga el testigo si recuerda del contenido de la correspondencia que recibió?. Contestó: en la correspondencia decía que habían irregularidades wlwcricas (sic) y obras sanitarias en algunas viviendas, no recuerdo los números entre cinco o seis viviendas de dicho conjunto. Quinta: Diga el testigo si observó defectos constructivos o de otra índole en las viviendas inspeccionadas y si los detalles observados eran graves o leves en caso de haberlos? Contestó: no habían detalles de construcción, simplemente habían puntos sanitarios y eléctricos defectuosos con irregularidades leves, los cuales fueron subsanados en el momento y se detectaron pañales desechables medias personales y puntos eléctricos desconectados. Sexta: Diga el testigo si la reparación de los defectos mencionados es, desde el punto de vista técnico, responsabilidad del constructor de la obra y si éstos implican la violación de normas técnicas de la Ingeniería. Contestó: las fallas localizadas fueron de tipo fortuito y no falla de construcción, por lo tanto no viola ninguna norma en el campo de la Ingeniería, la responsabilidad de la falla obedece al descuido del usuario. Séptima: diga el testigo si el ciudadano D.P. accedió voluntariamente a reparar los detalles denunciados o denuncias?. Contestó: Si, el señor Pargas se apersonó con una cuadrilla de trabajadores tomando nota de las situaciones irregulares encontradas y se comprometió a corregirlas a la brevedad posible aún sin ser de su responsabilidad. Octava: Diga el testigo que sucedió en el caso de las viviendas nueve (9) y trece (13), respectivamente de propiedad de los ciudadanos F.V.B. y O.O.? Contestó: en esas viviendas signadas con los números nueve y trece nos recibieron pero no nos permitieron el acceso para observar las irregularidades. Tampoco accedieron a que el señor Pargas corrigiese las irregularidades premencionadas en dichas viviendas”. La anterior testimonial se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.

Por su parte la demandada, para demostrar que el ciudadano D.P. convino en el cumplimiento del contrato, promovió copia certificada de la contestación de la demanda, expedida por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en el juicio de cumplimiento de contrato intentado por la ciudadana F.V. en contra de la Asociación Civil Pro-Vivienda UNEXPO (fs. 32 al 51) y de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del estado Lara (fs. 52 al 75). Ahora bien, analizado como ha sido suficientemente dicho escrito de contestación, se desprende que el ciudadano D.P. negó, rechazó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho; alegó que si bien el contrato fue denominado como de opción de compra, devino en la práctica y por voluntad de las partes en una verdadera compra venta; alegó haber cumplido el contrato de venta, y que la ciudadana F.V. incumplió el contrato de manera culposa; manifestó que se reservaba el derecho de demandar por vía autónoma el cumplimiento de la obligación; que conforme a las cláusulas contractuales quien debía cumplir primero la obligación era la ciudadana F.V.; que en el mes de marzo de 1999, la precitada ciudadana ocupó la vivienda sin autorización; que su representada no tomó medidas por cuanto lo que deseaba era finiquitar la negociación y por confiar en su promesa de pago inminente; que el documento fundamental de la acción “es lo cierto que el mismo constituye un verdadero contrato de compra venta y debido a ello es por lo que no se intentó ninguna acción judicial por vencimiento del plazo de la opción”; que su representada le ha reclamado extrajudicialmente el pago de la obligación.

En relación a la sentencia se desprende que el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del estado Lara, declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de compra venta intentada por la ciudadana F.V., en contra de la Asociación Civil Provivienda Unexpo, y declaró con lugar la pretensión quanti minoris y en consecuencia fijó el valor actual del inmueble en la cantidad de cincuenta y seis millones de bolívares (Bs. 56.000.000,00), ordenó indexar la cantidad de veinte millones de bolívares, como diferencia del saldo del precio.

Ahora bien, del análisis de las precitadas instrumentales, relativas al escrito de contestación de la demanda y de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centroccidental, se desprende que contrario a lo alegado, el actor no conviene en el cumplimiento del contrato, sino que por el contrario rechaza la acción y alega la falta de cumplimiento de la principal obligación de parte de la ciudadana F.V. y así se declara.

Por otra parte y para demostrar el incumplimiento de la obligaciones del ciudadano D.P. promovió la demandada la prueba de informes y en tal sentido requirió de la Oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, informe sobre los particulares allí indicados, cuya respuesta consta en oficio N° 7090-177, de fecha 22 de marzo de 2001, que corre inserto a los folios 166 y 167, en el que se indica que el numeral primero del capítulo II del parcelamiento, protocolizado en dicha oficina en el primer trimestre del año 1999, hace referencia a diecisiete (17) parcelas destinadas a viviendas, al igual que en el capitulo III. Se indicó además que ya fueron vendidas las parcelas, señalándose que las mismas contienen una vivienda con sus respectivas características, y que para su protocolización se procedió conforme a lo previsto en la Ley de Ventas de Parcelas. Del análisis de la anterior prueba no se desprende el hecho al que está destinado a probar, razón por la cual se desecha y así se decide.

La parte demandada invocó a su favor la presunción legal contenida en el artículo 1.395, ordinal 3° del Código Civil, referente a la cosa juzgada, en virtud de que el punto del cumplimiento de contrato fue debatido y decidido por el tribunal en el expediente N° 14303, aunado al hecho de que el ciudadano D.P. convino en el mismo, razón por la cual se consolidó una cosa juzgada material, que no permite que sea decidido nuevamente. En este sentido se observa que en el juicio de cumplimiento de contrato y la acción quanti minoris intentada por la ciudadana F.V., en contra de la Asociación Civil Pro-Vivienda Unexpo, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del estado Lara, dictó sentencia en fecha 15 de noviembre de 2000, mediante la cual declaró con lugar ambas pretensiones, estableció el valor actual del inmueble en la cantidad de cincuenta y seis millones de bolívares y ordenó indexar la diferencia de veinte millones de bolívares. Posteriormente y conociendo en alzada el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores del estado Lara, dictó sentencia en fecha 04 de mayo de 2005, mediante la cual declaró sin lugar las demandas de cumplimiento de contrato y de quanti minoris y condenó a la actora a cancelar la suma de treinta y dos millones de bolívares. Dicha sentencia fue anulada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 18 de enero de 2006, razón por la cual el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores del estado Lara, actuando en reenvío dictó sentencia en fecha 03 de abril de 2006, en la cual declaró sin lugar las acciones de cumplimiento de contrato y de quanti minoris. Se observa que contra esta última sentencia se anunció recurso de casación.

En atención a lo antes indicado, quien juzga considera que al no haberse dictado una sentencia definitivamente firme, en el juicio de cumplimiento de contrato intentado por la ciudadana F.V., en contra de la Asociación Civil Pro Vivienda Unexpo, no es procedente en el caso de autos, la presunción de cosa juzgada y así se declara.

En consecuencia de todo lo antes expuesto, y por cuanto de las pruebas antes valoradas, en especial del instrumento fundamental de la acción y de la prueba de posiciones juradas absueltas por la ciudadana F.V., se encuentra demostrado el incumplimiento de la obligación de pago de parte de la demandada, y por cuanto ésta última no logró demostrar que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable, así como tampoco demostró que su falta de cumplimiento se debió al hecho de que el inmueble poseía graves defectos, por el contrario de la inspección judicial evacuada, adminiculada a la declaración del ciudadano L.V., se desprende que el inmueble se encontraba en buenas condiciones, quien juzga considera que en el caso de autos el incumplimiento es de carácter culposo, y por consiguiente lo procedente es declarar con lugar la acción de resolución del contrato de compra venta y así se declara.

En relación a la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, se observa que el artículo 1.167 del Código Civil estipula que la parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. Los daños y perjuicios son toda disminución o pérdida que experimenta una persona en su patrimonio o acervo material o moral, los cuales pueden tener su origen en un incumplimiento culposo de una obligación contractual o de una obligación distinta a la del contrato, denominados estos últimos como daños extracontractuales, como el hecho ilícito, enriquecimiento sin causa, etc.

Ahora bien, quien solicita la reparación de los daños y perjuicios, debe necesariamente demostrar el daño experimentado en su patrimonio, especificando si es un daño emergente, lucro cesante y el quantum de cada uno de ellos. Es por esta razón que en doctrina de la Sala de Casación Civil se ha establecido que el incumplimiento por si mismo no representa un daño, a los efectos de la indemnización y por tanto se hace necesario para su procedencia, que el actor alegue y pruebe la existencia del daño que se afirma y la relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño, y tomando en consideración que en el caso de autos, ninguno de estos extremos fueron cumplidos, esta juzgadora considera que lo procedente es declarar sin lugar la pretensión de indemnización de daños y perjuicios y así se declara.

Por otra parte y en relación a los efectos de la resolución, se observa que tratándose de un contrato bilateral de compra venta, la cosa vendida volverá al vendedor y éste a su vez entregará la parte del precio recibido, por efecto de que las partes quedan como sin no hubieran contratado jamás. Por tal razón esta sentenciadora acuerda que el ciudadano D.P. debe, en ejecución de la presente sentencia, entregar la suma que recibió como parte del precio, toda vez que lo contrario resultaría un enriquecimiento sin justa causa, por cuanto el actor recibió de la ciudadana F.V. la suma de veinticinco millones de bolívares, que ha utilizado y ha mantenido en su poder, lo que le permite disponer del mismo y generar con ello dividendos, utilidades y otros beneficios que produce una suma de dinero como la señalada, resulta obvio que no ordenar esta sentenciador la devolución de dicha cantidad atenta contra los más elementales principios de equidad y de justicia, sin olvidar que los jueces en cualquier jurisdicción que actúen o conozcan deben tener por norte que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político.

En consecuencia de todo lo antes expuesto, quien juzga considera que lo procedente es declarar con lugar la pretensión de resolución de contrato, y en consecuencia condenar a la parte demandada a la restitución del bien inmueble objeto del contrato y al actor a la devolución de las sumas recibidas como parte del precio, y sin lugar la pretensión de indemnización de daños y perjuicios y así se declara.

D E C I S I Ó N

Por las razones expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación formulado por el ciudadano D.P., en fecha 17 de junio de 2002, contra la sentencia de fecha 04 de marzo de 2002, emanada del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara; Se declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato preliminar de compra venta incoada por el ciudadano D.P., en contra la ciudadana F.V.B., todos identificados a los autos. En consecuencia se declara RESUELTO el contrato autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto estado Lara, en fecha 03 de noviembre de 1998, bajo el N° 46, tomo 104 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Se condena a la ciudadana F.V.B., a la devolución del inmueble constituido por una vivienda unifamiliar pareada, ubicada en la parcela N° 9 del Parcelamiento Urbanización Flamboyán, avenida Negro Primero de la Urbanización Patarata II, en jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara, cuyos linderos son: Norte-Este: En línea recta de 20 metros con la parcela N° 7; Sur-Este: En línea recta de 10 metros con la Urbanización Jabillo Real; Sur-Oeste: En línea recta de 20 metros con la parcela N° 11; y, Nor-Oeste: en línea recta de 20 metros con vialidad interna. El ciudadano D.P. deberá devolver a la ciudadana F.V.B. la suma de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), que recibió de manos de la compradora como parte del precio.

Queda así REVOCADA la sentencia apelada, emanada del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

No hay condenatoria en costas, por no haber vencimiento total.

Notifíquese a las partes la presente decisión, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y bájese el expediente al tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los siete (07) días del mes de julio de dos mil seis.

Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

La Juez Titular,

El Secretario,

Dra. M.E.C.F.

J.C.G.

En igual fecha y siendo las 3:20 p.m., se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

El Secretario,

J.C.G.