Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 22 de Abril de 2005

La parte demandante, por intermedio de sus representantes judiciales, en su libelo de demanda en términos generales aduce lo siguiente:

1. Que el Parque Residencial La Campiña, que forma parte de la Urbanización Residencial Las Rosas, Guatire, Municipio Z.d.E.M., es un inmueble enajenado por edificaciones (casas) y sometido a régimen de propiedad horizontal, según consta del documento de condominio el cual se encuentra debidamente protocolizado por ante la otrora Oficina Subalterna de Registro del Distrito Z.d.E.M. (ahora Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Zamora), anotado bajo el Nº 29, Tomo 5, Protocolo Primero, de fecha 06 de noviembre de 1986.

2. Que la ciudadana I.M.M.S., mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.899.407, es propietaria de la casa distinguida con el Nº 3-B-4 ubicada en el sector 3 del Parque Residencial La Campiña, según consta del documento registrado en la otrora Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Z.d.E.M. (ahora Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Zamora) bajo el Nº 5, Protocolo Primero, Tomo 16 de fecha 26 de septiembre de 2001.

3. Que dicha ciudadana adeuda las cuotas mensuales por concepto de condominio por un porcentaje de UN ENTERO CON CINCUENTA Y UNA CENTÉSIMAS POR CIENTO (1,51%) del condominio de la cosa común y las cargas de la comunidad de propietarios del sector 3, mas un porcentaje de CERO ENTEROS CON DOSCIENTAS CUARENTA Y CUATRO MILÉSIMAS POR CIENTO (0,244%) de las cosas comunes del Parque Residencial La Campiña, gastos que se consideran carga de ese sector tres (3).

4. Que la referida casa 3-B-4 adeuda las cuotas de condominio desde el mes de febrero de 2003 hasta septiembre de 2003, las cuales ascienden a la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL CIENTO SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 396.174,09) incluyendo los intereses de mora calculados a la rata del doce por ciento anual (12%), uno por ciento (1%) mensual sobre el saldo deudor.

5. Por lo antes expuesto demandan el cumplimiento de dichas obligaciones, así como el pago de la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo) por concepto de gastos de cobranza y para ello escogen el procedimiento de la vía ejecutiva previsto en los artículos 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en atención a la ejecutividad que le otorga el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal a los recibos de condominio.

En el acto de contestación de la demanda, la representante judicial de la demandada, en términos generales, planteó la siguiente defensa:

1. Conviene en el hecho de ser propietaria del inmueble identificado con el Nº 3-B-4, ubicado en el sector 3 del Parque Residencial La Campiña, Urbanización La Rosa, jurisdicción del Municipio Z.d.E.M..

2. Niega, rechaza y contradice por ser falso, que adeuda las sumas reclamadas por la demandante en su libelo, ya que los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2003 fueron cancelados mediante convenio de pago celebrado el 10 de abril de 2003 en el expediente signado con el Nº 1550 de la nomenclatura de este mismo Juzgado, el cual fuere homologado el 20 de abril de 2003.

3. Que los meses de julio, agosto y septiembre de 2003, fueron cancelados mediante depósitos Números 000002378, 000002397 y 000002398, hechos en el Banco Provincial en la cuenta corriente Nº 00040100037175 a nombre de la apoderada de la parte actora, abogada ROSICLER A.D..

4. Que es falso que su representada adeude la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES por concepto de gastos de cobranza ya que en ningún momento fue citada por dicha abogada a los fines de hacer efectivos los pagos de condominio señalados en el escrito libelar.

5. Que la referida apoderada daba instrucciones a la persona que se encarga de cobrar los recibos de condominio de no recibir pago alguno a su representada, ni suministrarle el número de cuenta del condominio hasta tanto no cancelara la deuda total del convenimiento hecho en el expediente Nº 1550, e imperiosamente estuvo en la necesidad de hacer los pagos en la cuenta corriente personal de la abogada ROSICLER A.D..

6. Que la administración del Parque Residencial La Campiña elabora los recibos de condominio con 2 meses de retardo aproximadamente, tal y como se desprende de la copia de los recibos de condominio que consigna.

7. Que realiza el alegato anterior toda vez que en la oportunidad que llega el recibo de condominio correspondiente, ya hay un atraso, de manera que se encuentra vencido, siendo pasados al departamento legal, y es así como la apoderada del Parque Residencial La Campiña procede a demandar causándole un daño a su representada que consisten en el cobro de gestiones de cobranza nunca realizadas y por consiguiente el cobro de honorarios profesionales que no se causan.

8. Que como quiera que el pago realizado por su representada tiene efectos liberatorios, solicita al Tribunal declare sin lugar la temeraria acción.

9. Pide al Tribunal aperciba a la profesional de derecho representante judicial de la demandante para que en lo sucesivo se abstenga de intentar acciones temerarias, como la que nos ocupa, que atentan contra la debida lealtad y probidad que deben observar los abogados en ejercicio frente al proceso, y de ser posible se oficie al Tribunal Disciplinario del Colegio de Abogados correspondiente, para que se apliquen las sanciones a que haya lugar.

Las partes trajeron a los autos el siguiente material probatorio:

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:

1. Copia fotostática del instrumento poder que acredita la representación de los abogados de ésta, la cual no fue impugnada conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por tratarse de un instrumento autentico, y por ende se tienen como fidedignas. ASI SE DECLARA.

2. Copia certificada del documento de propiedad del inmueble que generó las cuotas de condominio supuestamente adeudadas, a favor de la demandada, instrumento que reúne los requisitos del artículo 1357 del Código Civil para ser considerado instrumento público, y como tal este Tribunal lo aprecia. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

3. Ocho (8) recibos de condominio pasados por la administración del Condominio al ciudadano J.P., en su carácter de propietario del inmueble identificado como casa Nº 3B04. Aún cuando no consta de autos el carácter de dicho ciudadano ni su vinculación con el inmueble de marras, al haber sido demostrada plenamente la titularidad de la propiedad del inmueble a favor de la demandada, y no mediar ningún tipo de objeción al respecto, se aprecian tales recibos como aquellos correspondientes a las cuotas de condominio generadas por el inmueble propiedad de la demandada, y se les otorga el valor probatorio que les consagra el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, respecto de los conceptos allí establecidos. ASI SE DECIDE.

   PRUEBAS DE LA DEMANDADA:

1. Copia certificada de algunas actuaciones contenidas en el expediente Nº 1550-2002, contentivo del juicio que por COBRO DE BOLÍVARES siguió la JUNTA DE CONDOMINIO DEL PARQUE RESIDENCIAL LA CAMPIÑA contra I.M.M.S., instrumento que reúne todas las condiciones del artículo 1357 del Código Civil para ser considerado instrumento público, como en efecto así es apreciado por este Juzgador. ASI SE DECLARA.

2. Tres (3) copias del cliente de las planillas de depósitos bancarios hechos en el Banco Provincial en la cuenta Nº 00040100037175 de ROSICLER ALFONZO, instrumentos privados que este Juzgador aprecia toda vez que en primer lugar corresponde a copias que son dejadas en poder del depositante y que se corresponden a originales que reposan en las instituciones bancarias luego de las operaciones de depósitos que se reflejan en ellas, y que – aún cuando la representación judicial de la demandante pretende el desconocimiento de éstos, lo cual es inconducente por no emanar de ella – la representante judicial de la actora a la vez admite que fueron realizados pero que - a su criterio - lo fueron en forma extemporánea. ASI SE DECIDE.

3. Copia de los recibos de condominio correspondientes a los meses de Julio, agosto y septiembre de 2003, emitidos como AVISOS DE COBRO, y que se corresponden con los recibos originales cursantes en autos, los cuales fueron apreciados en su contenido conforme las previsiones del artículo 14 de la Ley de Propiedad H.A.S. DECLARA.

Vista la manera como quedó trabada la litis, y las probanzas aportadas por cada una de las partes para sostener y demostrar sus razones, este Tribunal procede de inmediato a realizar la motivación del fallo y para ello estima necesario hacer las siguientes consideraciones:

PRIMERA CONSIDERACION: Conforme lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a cada parte corresponde probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Así la parte que reclama el cumplimiento de una obligación debe probarla, y aquella que alegue el pago o el hecho extintivo de dicha obligación, debe por su parte demostrar tales circunstancias.

Pues bien, la parte actora pretende el pago o el cumplimiento por parte de la demandada de su obligación de pagar las cuotas de condominio generadas por el inmueble de su propiedad, correspondiente a los meses que van desde febrero hasta septiembre de 2003, ambas inclusive, y para ello trae a los autos los correspondientes recibos pasados por la administración al ciudadano J.P..

Como se dijo con anterioridad, la actora demostró fehacientemente la titularidad de la propiedad a favor de la demandada, amén que ésta nada objetó respecto de dicha titularidad, por lo que se tiene por cierta la obligación de la ciudadana I.M.M.S. de pagar las cuotas de condominio generadas por el inmueble constituido por la casa identificada con el Nº 3B04 del sector 3, de la Urbanización Parque Residencial la Campiña. ASI SE DECIDE.

SEGUNDA CONSIDERACION: Por su parte, la demandada de autos, adujo en su favor el pago total de las obligaciones que le han sido reclamadas a través de esta acción.

En tal sentido la representación de la demandada adujo, en primer lugar, que las cuotas de condominio correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2003, habían sido pagadas conforme al convenio suscrito con la demandante en otro juicio seguido ante este mismo Tribunal, contenido en el expediente signado con el Nº 1550-02, homologado en fecha 20 de abril de 2003.

Al efecto, consigna copias certificadas de dicho expediente en la cual constan las siguientes actuaciones:

1. Transacción celebrada entre las partes en fecha 10 de abril de 2003, en la cual, entre otras cosas, la ciudadana I.M.M.S. convino en esa demanda y se obligó a pagar el 30 de agosto de 2003 la cantidad resultante de los cinco (5) recibos de condominio que se hubieren generado correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2003, con sus correspondientes honorarios profesionales de abogado.

2. Auto de fecha 28 de abril de 2003, mediante el cual se homologó la transacción antes referida.

3. Auto dictado en fecha 27 de agosto de 2003, mediante el cual, el Juez titular de este Despacho, quien con tal carácter suscribe el presente fallo, se avoca al conocimiento de aquella causa.

4. Diligencia de fecha 11 de septiembre de 2003, mediante la cual la apoderada actora en aquel juicio, pide el decreto de ejecución de la transacción celebrada en virtud del incumplimiento de la demandada I.M.M.S..

5. Diligencia suscrita el 18 de septiembre de 2003 por la demandada I.M.M.S., debidamente asistida de abogado, mediante la cual consigna planillas de los depósitos hechos en la cuenta bancaria de la abogada actora, con los cuales cancela la totalidad del convenimiento celebrado el 10 de abril de 2003.

6. Diligencia suscrita el 11 de febrero de 2004 por la demandada I.M.M.S., debidamente asistida de abogado, mediante la cual consigna planillas de los depósitos hechos en la cuenta bancaria de la abogada actora, con los cuales cancela los meses de condominio correspondientes a febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2003, señalados en el convenimiento celebrado el 10 de abril de 2003.

Ahora bien, consta que en el expediente en mención la ciudadana I.M.M.S. realizó unos depósitos en la cuenta de la abogada ROSICLER A.D., imputables a las cuotas de condominio de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2003, depósitos éstos que en conjunto ascienden a la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 236.235,14).

Así pues, aunque dichos meses fueron mencionados en la transacción celebrada en aquel proceso, al no formar parte de la pretensión deducida, no podían incluirse en la ejecución de la misma, y por ende su cobro debía ser solicitado mediante una acción autónoma tendiente a solicitar el cumplimiento de la transacción celebrada, en razón de que el plazo para el pago de todas dichas cuotas se había prorrogado hasta el 30 de agosto de 2003.

En consecuencia, como quiera que la acción intentada no persigue el cumplimiento de las obligaciones asumidas en la transacción de fecha 10 de abril de 2003, y habiéndose producido tales depósitos en el período que oscila entre el 16 de septiembre de 2003 y el 20 de enero de 2004, antes de haber sido citada la demandada en el proceso que nos ocupa, deben tenerse como válidamente efectuados tales depósitos con efectos liberatorios en lo que respecta al monto al que éstos ascienden, es decir hasta la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 236.235,14). ASI SE DECLARA.

TERCERA CONSIDERACION: Señala la representación judicial de la parte demandada que los montos correspondientes a las cuotas de condominio de los meses de julio, agosto y septiembre de 2003, fueron pagados mediante depósito hecho en la cuenta corriente de la abogada ROSICLER A.D. en el Banco Provincial, que en conjunto ascienden a la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 156.949,96).

Observa este Juzgador que efectivamente, de los recaudos acompañados por la demandada al escrito de contestación, se evidencian los depósitos realizados hasta por el monto antes referido en la cuenta Nº 00040100037175 de Rosicler A.D. en el Banco Provincial, lo cual no fue negado expresamente por la parte demandante. Por el contrario, admite la ocurrencia de tales depósitos pero aduce extemporaneidad en dicho pago.

Así, pues, habida cuenta que la referida profesional del derecho ejerce un mandato conferido por la Junta de Condominio del Parque Residencial La Campiña, que corre inserto al expediente, entre cuyas facultades está la de recibir en nombre de dicha Junta cantidades de dinero y otorgar los correspondientes recibos y finiquitos, y como quiera que los depósitos aludidos fueron realizados en el lapso comprendido entre el 03 de diciembre hasta el 16 de diciembre de 2003, con anterioridad a la citación de la demandada, deben tenerse como válidos dichos depósitos y con efectos liberatorios en lo que respecta a las cuotas de condominio de los meses de julio, agosto y septiembre de 2003, toda vez que los depósitos en cuestión se corresponden con la cantidad a la que asciende la deuda cuyo cobro, por éste concepto, fue accionado. ASI SE DECIDE.

CUARTA CONSIDERACION: En lo que respecta a los gastos de cobranza extrajudicial reclamados por la actora, y a cuyo pago se niega la demandada, este Tribunal observa que no existe ningún elemento de prueba que demuestre alguna erogación realizada por la Junta de Condominio del Parque Residencial La Campiña, para el pago a quienes fungen como sus apoderados o a cualquier tercera persona por concepto de gestiones de cobranza extrajudicial, cuyo pago pudiere serle imputado a la parte demandada, ni mucho menos que pudiere hacer surgir en cabeza de ésta la obligación de restituirla a la demandante.

En razón de ello, el monto reclamado por dicho concepto se hace a todas luces impertinente y por ende no puede serle concedido a la parte actora. ASI SE DECIDE.

QUINTA CONSIDERACION: De todas las circunstancias anteriormente expresadas, concluye este Juzgador que la parte demandada se encuentra en mora en lo que respecta al pago de las contribuciones para los gastos comunes, hasta por la cantidad de DOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 2.988,99), que es la diferencia entre lo depositado por concepto de las cuotas de condominio correspondiente a los meses que van desde febrero hasta septiembre de 2003, ambas inclusive, y lo realmente adeudado, reflejado en las correspondientes planillas pasadas a la propietaria de la casa Nº 3-B-04 del sector 3, del Parque Residencial La Campiña.

Por consiguiente la demanda incoada solo podrá prosperar en forma parcial como en efecto será declarado en la parte dispositiva de este fallo. ASI SE DECLARA.

SEXTA CONSIDERACION: En lo que respecta a la denuncia formulada por la demandada respecto del procedimiento aplicado por la representación judicial de la demandante para el cobro injustificado de honorarios profesionales, es necesario dejar bien sentado que efectivamente – tal y como lo expresa la representante judicial de la demandada – los recibos de condominio de los meses de julio, agosto y septiembre de 2003 tienen una mención al pie de éstos, en las cuales puede leerse la fecha de emisión del respectivo recibo.

Así, el recibo correspondiente al mes de julio de 2003, aparece emitido el 4 de septiembre, y, contradictoriamente a ello, señala que debe ser cancelado antes del 31 de agosto de 2003.

De igual manera se aprecia de los otros dos recibos, agosto y septiembre de 2003, que aparecen emitidos el 15 de octubre de 2003 y el 13 de noviembre de 2003, respectivamente, y pagaderos antes del 30 de septiembre y 31 de octubre de 2003, respectivamente, lo cual resulta incongruente, pues evidentemente no puede ser pagado un recibo antes de haber sido emitido.

Tal situación hace que este Tribunal aperciba a los abogados ROSICLER A.D., C.A.G. y M.A.L., plenamente identificados al comienzo de este fallo, para que giren instrucciones a su representada para evitar la ocurrencia de éstos hechos que evidentemente pueden ser considerados como falta de lealtad y probidad y sancionados conforme a la ley. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

-III-

Por los razonamientos que anteceden, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por COBRO DE BOLÍVARES (Cuotas de condominio) incoara la JUNTA DE CONDOMINIO DEL PARQUE RESIDENCIAL LA CAMPIÑA contra la ciudadana I.M.M.S., ambas plenamente identificadas al comienzo de este fallo.

En consecuencia, se condena a la demandada a lo siguiente: