Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 6 de Octubre de 2006

Comenzó la presente causa con la introducción de la demanda ante el tribunal distribuidor de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas por parte del ciudadano A.A.P.I., para ejercer contra R.E.V., acción de desalojo. Afirmó la parte actora: “…Mi mandante en fecha 15 de agosto del (sic) 1994, celebró un contrato de arrendamiento en forma privado, con la ciudadana R.E.V.… Omissis… con relación de un inmueble, ubicado entre las esquinas de Avilanes a Mirador, distinguido con el Nº 59, Parroquia La Candelaria, municipio Libertador del Distrito Federal. En dicho contrato entre otras cosas (sic) que el término de duración es de un (1) año fijo a partir del quince de agosto de 1994 al 14 de agosto de 1995… Es el caso ciudadano Juez que es el caso (sic) que el 14 de agosto de 1995, expiró el término del contrato en consecuencia se celebró un convenimiento de entrega del inmueble por un lapso de veinticuatro meses (24) contados a partir del 30 – 08 – 1996, según convenimiento entre las partes autenticado en la Notaría Pública Trigésima Octava de Caracas. Sabana Grande, en fecha 08 de enero de 1997, bajo el Nº 19, tomo 01 de los libro (sic) de autenticaciones llevados por esta notaria… el cual se evidencia que no cumplió con la cláusula segunda de dicho convenimiento. Ahora bien ciudadano Juez vencido el plazo para la entrega del inmueble y la negativa de la devolución del citado inmueble objeto de esta demanda mi representado procedió a realizar una inspección judicial en fecha 06 de julio del (sic) 2000 por intermedio del JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, bajo el Nº S-00-4125, en la cual evidencia claramente el mal estado de conservación, aseo y mantenimiento que en la actualidad se encuentra el mencionado inmueble como también se evidencia el subarrendamiento parcial de varias habitaciones con las declaraciones formuladas por varios de estos subarrendatarios…”.

Continua el demandante: “Por todo lo expuestos anteriormente ciudadano Juez por lo que acudo ante su competente autoridad agotadas las diligencias extrajudiciales sin resultado positivo para demandar como en efecto hago a la ciudadano R.E.V., antes identificada, para que en su carácter de arrendataria convenga o su defecto (sic) a ella sea condenada por este tribunal a los siguientes pedimentos… que desocupe y entregue totalmente desocupado el inmueble antes identificado en las mismas condiciones en que lo recibió… En pagar las costas y costos judiciales en especial honorarios de abogados…”. Estimó su demanda en la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares exactos (Bs. 2.500.000,00).

Admitida la demanda en fecha 9 de noviembre de 2000, compareció espontáneamente la parte demandada para dar contestación a la demanda en fecha 18 de diciembre de 2000. En dicha contestación la parte demandada admitió ser inquilina del inmueble ubicado entre las esquinas de Avillanes a Mirador, distinguido con el Nº 59, Parroquia La C.M.L.d.D.C. desde hace muchos años. Afirma que en el año 1987 el ciudadano A.P.I., dio en arrendamiento el mencionado inmueble a su concubino H.A.L.D., y que esa relación fue disfrazada mediante un contrato de comodato. Afirma que una vez que se marchó su concubino del inmueble conversó con el comodante (arrendador) para que celebraran un contrato de arrendamiento directamente con su persona. En el año 1989, celebran otro contrato de comodato, que fue realmente – en decir de la demandada – un contrato de arrendamiento. Afirma que una vez con su concubino en el inmueble, celebran ambos con el demandante un contrato de arrendamiento. Alega que su concubino la dejó nuevamente, quedando la demandada con las obligaciones inherentes a su condición de arrendataria, no obstante, las cumplió – en su decir – cabalmente. Arguye que tras conversaciones llevadas a efecto en el año 1992, tomando en cuenta su condición económica, los arrendadores A.P.I. y A.P.I., celebraron nuevamente un contrato de arrendamiento donde en su cláusula décima se le autorizó a subarrendar. En el capitulo de la contestación denominado “HECHOS NEGADOS”, la demandada negó, rechazó y contradijo que el último contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano A.P.I. sea el del año 1994, pues - en su decir – en el año 1998 el ciudadano A.P.I. celebró con La accionada un nuevo contrato que comenzó a regir desde el 30 de agosto de 1998 al 30 de agosto de 1999. Afirma que en esta nueva convención contractual no se prohibió expresamente subarrendar por lo que se entendieron validos los arrendamientos generados bajo la vigencia del contrato anterior. Afirma que de la cláusula séptima del contrato de referencia se infiere el conocimiento que tenía el arrendador sobre la existencia de terceras personas ajenas a la relación contractual que presuntamente existía entre las partes, en este caso subarrendatarios de la arrendataria. Niega y rechaza que el plazo para la entrega del inmueble se encuentre vencido, o que se haya negado a entregarlo. Afirma que el convenimiento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima de Caracas el 8 de enero de 1996, anotado bajo el Nº 19, Tomo 01 de los libros de autenticaciones, por medio del cual se comprometió a hacer entrega del inmueble de referencia, quedó sin efecto al celebrarse el nuevo contrato de arrendamiento de fecha 30 de agosto de 1998. Alega, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que al ser desde hace más de diez años inquilina del inmueble objeto de este litigio, le corresponde una prorroga legal de hasta tres años. Solicita se le reste valor probatorio a la inspección judicial extralitem consignada junto con el libelo del accionante, finalmente solicita se declare sin lugar la demanda incoada en su contra.

Estando en la oportunidad probatoria las partes hicieron uso de su derecho, y mediante sentencia de fecha 6 de mayo de 2002, el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declaró con lugar la demanda de desalojo interpuesta. En fecha 9 de mayo de 2002 comparece ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas la representación judicial de la parte demandada para apelar de la decisión dictada en fecha 6 de mayo de 2002. En fecha 27 de mayo de 2002, el tribunal a quo da cumplimiento a lo establecido en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, luego de la distribución, corresponde a este Juzgado decidir el recurso de apelación.

DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO

La pretensión de la parte actora se contrae al desalojo de su arrendataria ciudadana R.E.V., por haber ésta incumplió las obligaciones que le correspondían en tal condición. En el capitulo de su libelo denominado “DEL DERECHO”, el accionante esgrime: “La presente demanda se fundamenta en los siguientes artículos: previsto en el artículo 34 literal g del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Alquileres (sic) de Arrendamiento Inmobiliario… Omissis… Como podrá observar ciudadano Juez el caso que nos ocupa se encuentra totalmente encuadrado dentro de los artículos enunciados o sea: 1- ) Existe un contrato a tiempo indeterminado entre partes. 2- ) Como se evidencia en la inspección judicial el inmueble se encuentra totalmente subarrendado y sin el consentimiento de el arrendador. 3- ) Que el inmueble se encuentra en un estad de deterioro, por lo tanto no ha sido un buen padre de familia. 4- ) Que el inmueble ha sido destinado para otros usos como es evidente en la inspección judicial y esto va en perjuicio de el (sic) arrendador. 5 - ) Incumplimiento del convenimiento para la entrega material del inmueble arrendado…”. Pues bien, en atención a la pretensión de la parte accionante, que se circunscribe, sin lugar a dudas, al desalojo fundamentado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta menester revisar los presupuestos de la norma esgrimida. En este sentido, la disposición de referencia establece: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…”. La norma de referencia establece el fundamento legal de la llamada acción (rectius: pretensión) de desalojo, cuya finalidad está encaminada a la terminación del vínculo arrendaticio que exista entre arrendador y arrendatario, en circunstancias y bajo supuestos especiales que la misma norma indica, y que la diferencian en sustancia con la tradicional pretensión de resolución de contrato. En efecto, la norma aporta el imperativo “solo podrá demandarse el desalojo”, para limitar el radio del alcance de la pretensión, a los supuestos que ella describe; con lo que se ratifica el carácter especial del mecanismo judicial y lo distancia de una acción común de resolución por incumplimiento. Ésta acción solo aplica a los vínculos arrendaticios celebrados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, y bajo las siete causales en la norma descritas.

En el caso que nos ocupa, en primer término las partes están de acuerdo que entre ellas existe una relación contractual, pues ninguna de ellas ha contradicho esta premisa, razón por la cual el tribunal tiene como cierto este hecho y así se declara. Así pues, es necesario, entonces, determinar si el contrato o relación locativa existente entre las partes, es una verbal o celebrada por escrito a tiempo determinado, pues de lo contrario la vía judicial elegida, sería impertinente, por no satisfacerse el primer requisito de la acción incoada. En este orden, la parte accionante afirmó que el contrato, título de la presente demanda, fue suscrito el 15 de agosto de 1994 por un año fijo, expirando su término el 14 de agosto de 1995, y que al expirar el lapso indicado las partes celebraron un convenimiento de entrega del inmueble por un lapso de 24 meses contados a partir del 30 de agosto de 1996. La parte demandada no rechazó la existencia del contrato, pero si reseñó que el vínculo contractual data desde “…hace muchos años…”, haciendo alusión especifica al año 1987 como fecha donde principió el contrato de arrendamiento “…disfrazado…” bajo la figura del comodato, cuestión que se extendió hasta 1992, cuando se celebró un contrato de arrendamiento no “disfrazado”. Según la propia afirmación de la parte accionada: “…EL ARRENDADOR y mi persona celebramos un nuevo contrato de arrendamiento el 30 de agosto de 1998 al 30 de agosto de 1999…”, esta consideración, es la última que se desprende de las afirmaciones de la parte accionada sobre la duración del contrato, sin embargo de los autos no se desprende una prueba que evidencie este hecho, lo que hace presumir al tribunal que el último vínculo expreso que los relacionó fue el conveniminieto de entrega celebrado el 30 de agosto de 1996, y hace presumir a su vez al tribunal que la relación que los vincula es una relación arrendaticia a tiempo indeterminado. No obstante, es necesario revisar el material probatorio inserto a los autos para arribar a una conclusión y así se declara.

Al folio 7 del expediente se evidencia documento escrito en papel sellado, sin firma alguna, cuyo contenido está referido al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 15 de agosto de 1994, con una duración de un (1) año fijo. Al no estar este documento suscrito por algún sujeto, el tribunal debe restarle valor probatorio, pues se desconoce su autenticidad; y esto es óbice para otorgarle algún valor probatorio, por lo cual se desecha y así se declara. A los folios 8 a 10, ambos inclusive, se evidencia copia certificada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, relativa a un documento autenticado en la Notaría Pública Trigésima Octava de Caracas, en fecha 8 de enero de 1997, bajo el Nº 19, tomo 01 de los libros de autenticaciones, y referente a una convención contractual celebrada entre el ciudadano A.A.P.I. y la ciudadana R.E.V., de la cual se desprende lo siguiente: “…Se ha decidido celebrar, como en efecto aquí se hace, un contrato de transacción en relación al contrato de arrendamiento celebrado por las mismas personas aquí contratantes, en fecha 15 de agosto de 1994, transacción que ha de preveer y componer un litigio eventual… El presente escrito de hetero - composición (SIC) procesal, se rige por las siguientes cláusulas… La oferente vista la notificación de desahucio hecha en tiempo hábil, declara: Estoy legalmente notificada de que el contrato de arrendamiento ya identificado con su prórroga, venció de pleno derecho en fecha quince de agosto de 1996, por lo cual y para lo cual, solicito, en virtud de que tengo en proyecto mudarme a un área cercana, que se me mantenga en el bien dado en arrendamiento como plazo para su desalojo y no de prorroga contractual, por un periodo de 24 meses contados a partir del 30-08-1996, para lo cual ofrezco… Omissis… EL ACEPTANTE acepta la oferta del oferente hecha por LA OFERENTE y consecuencia, le otorga para mudarse un plazo de 24 meses contados a partir del día treinta de agosto de 1996 en las condiciones por el mismo propuestas…”. La anterior documental se valora en todo su mérito de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil. De ésta se evidencia que efectivamente en fecha 8 de enero de 1997 las partes convinieron celebrar un acuerdo por medio del cual se le otorgó un lapso de 24 meses a la arrendataria para mudarse del bien arrendado, contados desde el día 30 de agosto de 1996. Vale decir, el lapso otorgado en este documento, computando los días de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, venció el día 30 de agosto de 1997 y así se declara.

Con relación a las instrumentales insertas a los folios 53 a 62, ambos inclusive, el tribunal debe hacer las siguientes consideraciones. Una vez que la parte consigna los indicados instrumentos, la demandante los impugna y los desconoce. El tribunal estima, que los vocablos impugnar y desconocer, no tienen el mismo significado. Impugnar es un término amplio que puede abrazar la figura del desconocimiento, pero ésta se refiere solo a la manera judicial de redargüir los instrumentos privados que se dicen emanan de una de las partes contendientes. Esta aseveración es relevante, pues dentro de los instrumentos que presentó la accionada, y el accionante “…impugnó y desconoció…”, se encontraban copias fotostáticas simples de documentos privados. Estos son: el inserto al folio 53 a 54, relativo a un contrato de comodato celebrado en fecha 2 de abril de 1987 entre el ciudadano A.P.I. y H.A.L.D., sobre el inmueble de cuyo arrendamiento hoy se discute; el documento inserto al folio 55 relativo a un contrato de comodato celebrado en fecha 2 de abril de 1989 entre el ciudadano A.P.I. y la ciudadana R.E.V., sobre el inmueble de cuyo arrendamiento hoy se discute; el instrumento inserto a los folios 56 a 57, ambos inclusive, relativo a un arrendamiento celebrado en fecha 1º de mayo de 1991 entre los ciudadanos H.A.L.D. y R.E.V., sobre el inmueble de cuyo arrendamiento hoy se discute. Estos instrumentos no pueden ser valorados por el tribunal en todo su mérito, pues no son de las copias de documentos que se permiten aportar en juicio, a saber, las establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aunado a la existencia del mentado documento notariado (cuya eficacia probatoria es plena) donde la parte demandada – arrendataria se comprometió a entregar el inmueble arrendado y así se declara.

La misma consideración debe hacerse respecto de las copias certificadas por el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, insertas a los folios 58 y 59, pues son copias certificadas de documentos “privados”, los cuales carecen de signo alguno de autenticidad. Ahora, respecto a la documental inserta a los folios 60 a 62, ambos inclusive, relativa a una copia certificada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial de un documento, contentiva de un contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos A.P.I. y A.P.I., en su condición de arrendadores, y la ciudadana R.E.V., en su condición de arrendataria, en fecha 15 de octubre de 1992, sobre el mismo inmueble objeto de litigio, el tribunal estima desconocida la firma en ella contenida, pues en el iter que surgió a raíz del cotejo solicitado por el promoverte de la prueba, se evidencia que el informe de los peritos fue consignado fuera del lapso legal y así se declara (ver auto inserto al folio 126).

Ahora, si bien las documentales referidas no tienen eficacia probatoria como instrumentos, es necesario analizar el asunto relativo a la exhibición de documentos solicitada por la parte demandada sobre las ya analizadas pruebas documentales. El demandante fue intimado (folio 181) para que exhibiera o entregara los instrumentos referidos en el párrafo anterior y éste compareció en fecha 25 de marzo de 2002, manifestando: “…los documentos no existen… y la parte demandante no probó durante todo el proceso de la demanda y en el lapso legal la existencia de los documentos solicitados para su exhibición”. Pues bien, estima el tribunal que la mera negativa de la parte intimada sobre la tenencia de los documentos en cuestión, no es suficiente para considerar la exhibición ineficaz, pues al final de cada uno de ellos (salvo en el documento inserto a los folios 56 a 57) se observa una mención, que reza: “Se hacen dos (2) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto…”, lo que induce al tribunal a presumir que uno de los ejemplares de cada uno de los documentos se encuentra o encontró en poder del intimado. Esta circunstancia no otorga plena eficacia probatoria a los instrumentos referidos, más si es suficiente para darles el carácter de principio de prueba por escrito y así se declara.

A los folios 75 a 82, ambos inclusive, se evidencian las testimoniales de los ciudadanos A.I.A. y L.M.T.. El primero, es decir, el ciudadano A.I.A., manifestó conocer a la parte demandada desde 1987; afirmó que desde aquella fecha la demandada y su concubino, H.L., iniciaron una relación contractual con el demandante de comodato sobre el inmueble objeto de litigio; manifestó que en 1989, nuevamente la demandada y el demandante celebraron un nuevo contrato de comodato; sostiene que para 1991, tuvo conocimiento de un nuevo contrato de comodato celebrado entre las partes de este juicio; afirma que en 1992, tuvo conocimiento de la celebración de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de litigio entre las partes donde el ciudadano A.I., autorizó a su arrendataria, hoy demandada, a sub-arrendar el inmueble; afirmó conocer y saber que la relación contractual fue renovada el 15 de agosto de 1994; manifestó que efectivamente en el año de 1997, las partes celebraron una convención donde la demandada se comprometió a entregar el inmueble en un lapso de 24 meses contados a partir del 30 de agosto de 1996; afirma que sabe y le consta que en fecha 1998 las partes renovaron la relación arrendaticia existente por una nueva con duración de un año fijo; manifestó que nunca ha sido inquilino de la ciudadana R.V.; manifestó no tener interés en las resultas del juicio y que fungió como consultor de la ciudadana R.V.. Pues bien, las declaraciones anteriores están referidas todas a la existencia de vínculos jurídicos entre la parte demandada y el demandante. En primer término debe puntualizar el tribunal, con relación a la presunta existencia de los contratos de comodato, donde también fue parte el presunto cónyuge de la demandada, no hay materia sobre la cual pronunciarse, pues esta forma contractual (el comodato) no es discutida en este estadio procesal, aunado que en ellos se afirma la participación de un tercero ajeno a la relación procesal y así se declara.

En segundo lugar, el tribunal estima, que lo que se discute en este juicio no es la existencia de diferentes negocios contractuales existentes entre las partes antes del año 1994; el thema decidendum radica en la determinación de si existió, posteriormente, al acuerdo de entrega celebrado en fecha 8 de enero de 1997, otra convención que nos señale, efectivamente, la naturaleza del contrato de marras, a los fines de determinar la pertinencia o no de la pretensión de desalojo y así se declara. Lo único que puede ser relevante en la testimonial anterior es la manifestación de que las partes en 1998 renovaron la relación arrendaticia por un año fijo, sin embargo, esta sola afirmación no resulta suficiente para formar convicción en este sentido. Ergo, no ve el tribunal en las pruebas antes analizadas la circunstancia referida, por lo cual la desestima y así se declara.

Del análisis anterior el tribunal no extrae un elemento de convicción capaz de demostrar que luego de celebrado el acuerdo de entrega de 1997, hayan las partes convenido en prolongar de manera expresa la relación contractual. Al no haberse prorrogado en términos expresos, el mismo se entiende prorrogado indefinidamente, de conformidad con el artículo 1.599 del Código Civil: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”. Esto trae como consecuencia, que al tenerse como cierta la existencia actual de la relación contractual (pues las partes así lo afirmaron), y desconocerse su duración, por no existir prueba en los autos que indique su determinación, el tribunal concluye que la relación contractual existente entre las partes, es un vínculo arrendaticio indefinido y así declara.

Con relación a la testimonial del ciudadano L.M.T., el tribunal de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, la desestima por considerar que el testigo puede tener algún interés en las resultas del juicio al ser sub – arrendatario, de la arrendataria ciudadana R.V. y así se declara.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Como se estableció previamente la parte fundamenta su acción de desalojo en el literal g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece como causal de desalojo que el arrendatario haya subarrendado sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. La parte accionada no negó haber subarrendado el inmueble, en efecto, arguye, que dichos subarrendamientos fueron autorizados en los primigenios contratos, específicamente el celebrado 1992; y que el hecho de haberse omitido posteriormente, una cláusula donde se permitiera expresamente el subarrendamiento, debía entenderse como su aceptación implícita. El tribunal observa, que la relación contractual vigente entre las partes es aquella que se prolongó indefinidamente después de celebrado el acuerdo de entrega en 1997, para cuando no se encontraba aún vigente la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que resulta necesario atender a la norma vigente para ese entonces, de conformidad con el principio de irretroactividad de la Ley consagrado en el artículo 3 del Código Civil, que reza: “La Ley no tiene efecto retroactivo”, que nos indique si efectivamente el silenció del arrendador en lo relativo al subarrendamiento, deba entenderse como un silencio positivo; y concluir de esta manera si efectivamente fue violentado el literal g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Pues bien, la norma vigente para ese entonces, que regulaba la materia, lo fue la Ley de Regulación de Alquileres, que establecía en su artículo 19: “Es nulo el sub-arrendamiento hecho sin la autorización expresa y escrita del arrendador y la fijación del alquiler correspondiente por el Organismo regulador. Los infractores de esta disposición incurrirán en las sanciones establecidas en esta Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato”. La vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se orienta en el mismo sentido, cuando en su artículo 15, establece: “Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto-Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato el desalojo”. La intención del legislador aparece palmaria, desde la derogada Ley de Regulación de Alquileres, aplicable al caso concreto, hasta la vigente Ley sobre la materia, donde se deja claro, que es necesario el consentimiento del arrendador para que su arrendatario subarriende so pena de la nulidad de este.

Pues bien, en el caso de marras la parte accionada afirma que los sub-arrendamientos otorgados sin el expreso consentimiento de su arrendador son validos. El tribunal considera lo contrario, pues conforme a las disposiciones mencionadas, dichos subarrendamientos no pueden considerarse tácitamente consentidos; estos es, que al entenderse vigente una nueva relación contractual con carácter indefinido, debió demostrase que el contrato que se prorrogó indefinidamente permitía el subarrendamiento, hecho este que no se demostró. Así las cosas, resulta forzoso declarar que la parte accionada ha subarrendado desde que se prorrogó el contrato de manera indefinida (1997), de manera no autorizada, violando la disposición contenida en el artículo 19 de la Ley de Regulación de Alquileres, aplicable al caso, pues para la fecha que se verificó el supuesto se encontraba vigente ésta; y violando asimismo el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues en afirmación de las partes los inmuebles aun se encuentran subarrendados, lo que acarrea un menoscabo actual de la norma en cuestión y así se declara.

Por otra parte el accionante afirma que el inmueble se encuentra en mal estado de conservación, aseo y mantenimiento; y en estado de deterioro, manifestando que la accionada no ha sido un buen padre de familia, y que el inmueble ha sido destinado para otros usos. Según el adagio da mihi factum dobo tibi ius las partes presentan los hechos al juzgador y éste les otorga la calificación jurídica. Pues bien, los hechos anteriormente narrados aparecen destinados a encuadrarse en otro supuesto de desalojo, a saber, el establecido en el literal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Establece este: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: … Omissis… e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador… Omissis…”.

Ahora bien, con respecto de la inspección judicial inserta al folio 71 a 74, ambos inclusive, en fecha 17 de enero de 2001, se evidencia que el tribunal dejó constancia del estado del inmueble arrendado, de la siguiente manera: “… Los pisos se encuentran en mal estado con muchas baldosas rotas y en… estado de deterioro y uso; paredes: en regular estado, con abombamiento, filtraciones y manchas de humedad…; techos: de platabanda con algunas manchas de humedad y techo como en la parte anterior, de zinc y láminas plásticas en el posterior… ventana de madera con vidrios rotos…”. Pues bien, estas circunstancias de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, indican al tribunal que el inmueble arrendado se encuentra en mal estado, con deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble y así se declara.

A los folios 11 a 20, ambos inclusive, se evidencia inspección judicial extra litem evacuada por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 10 de julio 2000, sobre el inmueble objeto de la demanda de desalojo. El tribunal considera que; la inspección ocular extralitem, consagrada en el artículo 429 Código Civil: “En los casos de sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán promover la inspección ocular antes del juicio para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo”, en concordancia con el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil: “Si las diligencias que hubiere de practicarse tuviere por objeto poner constancia del estado de las cosas antes de que desaparezcan señales o marcas que pudieran interesar a las partes, la inspección ocular que se acuerde se efectuará con la asistencia de prácticos, pero no se extenderá a opiniones sobre las causas del estrago o sobre los puntos que requieran conocimientos periciales…”, es la anticipación para dejar constancia de la existencia de un hecho que amenaza desaparecer. En el caso de especie, el accionante afirma que el inmueble arrendado se encuentra en mal estado, y por ello promovió la referida diligencia extralitem; en esta se dejó constancia: “…dejando constancia de que en pasillo del inmueble se observa desprendimiento del techo… constancia que deja el tribunal por observarlo y por estar presente en el referido inmueble, se encuentra en mal estado, el tribunal deja constancia de que los techos se encuentran en mal estado. El tribunal deja constancia que los techos razos (sic) de las habitaciones que pudo observar se encuentran manchados de humedad y mal estado de conservación”. Estas circunstancias se evidencian de las reproducciones fotográficas tomadas al momento de efectuar la inspección, las cuales se encuentran insertas a los folios 20 a 31, ambos inclusive. El reconocimiento extralitem analizado, afianza la existencia del temor que justificó la referida inspección, cuyos hechos se adminiculan con la inspección judicial intralitem analizada en el párrafo anterior, lo cual trae como consecuencia que el tribunal le otorgue plena eficacia probatoria e indican plenamente que el inmueble se encuentra en mal estado, con deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble y así se declara.

En vista de las consideraciones expuestas, se evidencia que la parte accionada incurrió en los supuestos previstos en los literales e) y g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que resulta procedente la acción de desalojo. Visto entonces, esta alzada considera, que la sentencia dictada por el tribunal a quo se encuentra ajustada a derecho en cuanto su consecuencias. Por ello, éste tribunal declara improcedente el recurso ordinario de apelación intentado y con lugar la demanda de desalojo y así se declara.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como tribunal de alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la abogado F.V.F., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana R.E.V., parte demandada en la presente causa, contra la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 6 de mayo de 2002. Se CONFIRMA la sentencia recurrida y, en consecuencia se declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO interpuso el ciudadano A.A.P.I. contra la ciudadana R.E.V.. Se ordena la entrega material del inmueble, ubicado entre las esquinas de Avilanes a Mirador, distinguido con el Nº 59, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Capital), a la parte demandada.

Se condena en costas a la parte demandada.

Notifíquese, publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los seis (6) día del mes de octubre del año dos mil seis (2006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

EL JUEZ,

H.J. ANGRISANO SILVA

LA SECRETARIA,

L.G.G.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la _______

LA SECRETARIA

HJAS/LGG/jigc.

EXP. Nº 7836