Decisión de Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 30 de Septiembre de 2010

CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por los abogados J.G.G. y E.B.A., en su condición de apoderados judiciales del ciudadano PARRASQUERY LOUKIDIS ALARCON, contra la ciudadana L.G.D.F., en consecuencia se condena a la demandada-reconviniente a: 1.- Entregar a la actora el bien inmueble constituido por una casa-quinta numero 79F-65, ubicada en la calle 79F del conjunto residencial CINDIRELAS, en el sector la Macándola, en jurisdicción de la Parroquia R.L.d.M.M.d.E.Z., totalmente desocupado de personas y cosas, salvo los bienes muebles que fueron objeto del contrato de arrendamiento; 2.- Cancelar la cantidad de CINCO MIL CUATROSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.400,oo), correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.009, a razón de Bs. 1.350,oo, cada uno; 3.- Cancelar la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 350,oo) por concepto de las cuotas de condominio de los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.009 a razón de Bs. 50,oo, cada uno; 4.- Cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de Noviembre, Diciembre de 2.009, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2.010, por concepto de la cláusula penal.-

IMPROCEDENTE la Reconvención realizada por la ciudadana L.G.D.F. contra el ciudadano PARRASQUERY LOUKIDIS ALARCON, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

INDEXACION.-

Considerando que la admisión de la presente demanda se efectuó en fecha 03 de Noviembre de 2.010, siendo un hecho notorio que el poder adquisitivo del signo monetario ha sufrido una desvalorización, por lo que resulta evidente que las expectativas económicas del demandante, no quedarán satisfechas con la cantidad condenada a pagar, éste Tribunal ordena la corrección monetaria mediante una experticia complementaria del fallo, por lo cual el experto designado ajustará ésta condena a su valor actual, desde la fecha de admisión de la demanda hasta la fecha en que efectivamente se realicen los cálculos, tomando en cuenta los índices inflacionarios acaecidos en el país, los intereses que devenguen los depósitos a plazo fijo en noventa (90) días, establecidos en el Banco Central de Venezuela, debiendo excluirse el tiempo en que el proceso se haya podido paralizar, por situaciones que estén fuera del control de las partes, referida al caso fortuito o fuerza mayor, y suspensión del proceso por las partes, por la aplicación de la doctrina de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia.-

Así mismo se condena en costas a la parte demandada-reconviniente ciudadana L.G.D.F., por haber sido vencida totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLIQUESE y REGISTRESE.

Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Treinta (30) días del mes de Septiembre de 2.010. Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-

La Juez.-

ABOG. A.J.A.D.C..-

La Secretaria Accidental.-

TSU. Y.E. FONSECA S..-

En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres y Quince (3:15 PM) de la tarde. La Secretaria Accidental.-

TSU. Y.E. FONSECA S.-

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 2.849-2.009.-

Motivo: DESALOJO.-

La presente litis se inicia cuando los abogados J.G.G. y E.B.A., venezolanos, mayores de edad, titulares de l Cédula de Identidad Nº 7.768.563 y 9.766.117, respectivamente e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 46.409 y 51.631, respectivamente en su condición de apoderados judiciales del ciudadano PARRASQUERY LOUKIDIS ALARCON, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.729.728, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, así mismo representados por los abogados C.S., S.S., N.M., A.B.; E.S. y Yolet Falcón, inscritas en el Inpreabogado bajo el Nº 9.190, 25.584, 73-472, 81.066, 135.289 y 28.470, respectivamente, incoaron formal demanda contra la ciudadana L.G.D.F., extranjera, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 81.935.081, domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, debidamente representada por los abogados Ylba L.C.F. y D.O.M., venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 95.129 y 19.434, respectivamente, con motivo del DESALOJO, estimada en la cantidad de ONCE MIL BOLIVARES (Bs. 11.000,oo), a la cual solicita sea aplicada la corrección monetaria.-

Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 03 de Noviembre de 2.009, se ordenó la citación de la demandada L.G.D.F., en fec19 de Noviembre de 2.009, el Alguacil diligencio informando haber citado a la demandada ciudadana L.G.D.F., pero que la misma se negó a firmar el recibo de citación, en virtud de lo cual la parte actora en fecha 23 de Noviembre de 2.009, estampó diligencia solicitando la boleta de notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil y a tal efecto en fecha 26 de Noviembre de 2.009, el Tribunal libo la boleta de notificación, en fecha 27 de Noviembre de 2.009, la secretaria del Tribunal estampó diligencia informando haber cumplido con las formalidades del artículo 218 Ejusdem, quedando a partir de esta fecha emplazada la demandada para dar contestación a la demanda, abierto el lapso para la contestación a la demanda y dentro de este lapso la demandada presento su respectivo escrito en fecha 01 de Diciembre de 2.009, como quiera que la parte demandada realizó reconvención, la misma fue admitida por el Tribunal en esa misma fecha, en virtud de lo cual en fecha 03 de Diciembre de 2.009, la parte actora-reconvenida presentó su escrito de contestación a la reconvención, abierto el juicio a pruebas ambas partes presentaron sus escrito de promoción de prueba los cuales fueron admitidos por el Tribunal en fecha 09, 18 de Diciembre de 2.009 y 07 de Enero de 2.010, respectivamente y siendo la oportunidad legal para sentenciar en la presente causa el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alega la parte actora-reconvenida que su representada es propietaria de un inmueble constituido por una casa-quinta numero 79F-65, ubicada en la calle 79F del conjunto residencial CINDIRELAS, en el sector la Macándola, en jurisdicción de la Parroquia R.L.d.M.M.d.E.Z., que consta de tres dormitorios, cuatro salas sanitarias, sala comedor, cocina garaje y patio, encontrándose equipado al momento de la entrega del inmueble a “LA ARRENDATARIA “ por guardarropas y gabinetes de madera en cada uno de los dormitorios; muebles de cocina fabricados en madera y cerámica; una mesa de madera en la cocina; una cocina “General Electri” de veinte pulgadas 20”; una Campana de Cocina marca TECNOLAM de veinticuatro pulgadas 24”; gabinetes de madera en baño principal y auxiliar; palillera fabricada con adobes, sistema hidroneumático, compuesto por bomba de 1hp, y pulmón de ochenta galones 80G, tanque subterráneo de seis mil litro 6.000.L, dos aires acondicionado con la siguiente descripción, 1) marca Carrier, de tres toneladas, de tipo compacto, modelo 50ZP-036-3; 2) marca Carrier, tipo Split de tres tonelada, modelo 38CK-036-3, Serial: S-2398E11108 ó NF036 S-3197ª 21166.-

Del mismo modo alegan los accionantes-reconvenidos que su representada en su condición de propietaria del inmueble, arrendó a la demandada-reconviniente el inmueble antes descrito, como se puede evidenciar de Contrato de Arrendamiento protocolizado por ante la Notaria Primera de Maracaibo en fecha Siete 07 de Junio del 2.004, quedando anotado bajo el N° 66, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones.

Aluden los demandantes-reconvenidos que vencido el término original del contrato, en fecha siete (7) de diciembre del 2.004, en virtud de no haberse verificado la notificación para la renovación del mismo, tal y como fue previsto contractualmente, el contrato de arrendamiento se prorrogo automáticamente por periodos iguales al término original, aumentándose en el curso de los años el canon de arrendamiento, hasta llegar a la cantidad de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.350,oo) mensuales.

De la misma forma los accionantes-reconvenidos indican que la demandada-reconviniente sin causa ni motivo justificado alguno se ha negado a pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los mese de JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, Y OCTUBRE del año en curso a razón de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.350,oo) cada mes, además de las cuotas de condominio de los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, y OCTUBRE a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 350,00) cada cuota, y en cada oportunidad en que se le ha exigido el pago ha manifestado cualquier causa y/o motivo no imputable a su representada para no cumplir con su obligación de pago, ante tal situación derivada del incumplimiento en el cual ha incurrido la accionada-reconviniente además de las cantidades adeudadas por los cánones insolutos y las cuotas de condominio, su representada tiene derecho a exigir el pago de las mensualidades por cánones correspondientes hasta la expiración del tiempo de la prorroga actual, así como los que se siguieren vencido hasta la total y definitiva entrega del inmueble en referencia, por lo cual su poderdante se traslado en varias oportunidades al inmueble arrendado a requerir el pago de los cánones insolutos y las cuotas de condominio y siempre han sido infructuosas tales diligencias, se le propuso un arreglo amistoso vía telefónica y no acepto, luego le sugirieron que entregara el inmueble arrendado y pagara la deuda y tampoco aceptó, así como también se negó a entregarle las llaves que dan acceso al inmueble y también a firmar un acuerdo de pago, quedando con todo lo antes expuesto probado el hecho cierto del incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento insolutos, y que ha dejado de cancelar la demandada a su representada.

Por último los demandantes-reconvenidos que acuden para demandar por Desalojo del Inmueble Arrendado y Cobro de Bolívares, a la accionada-reconviniente, para que convenga en entregar el inmueble arrendado completamente desocupado y en las misma buenas y perfectas condiciones en que le fue entregado y en pagar la cantidad de ONCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 11.000,oo) por concepto de cánones de arrendamiento y cuotas de condominio insolutos correspondientes a los meses de JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE del año en curso a razón de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.350,oo) cada mes, además de las cuotas de condominio de los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, y OCTUBRE a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTE (Bs. 350,oo) cada cuota, así como la cláusula QUINTA: CLAUSULA PENAL, y los cánones de arrendamiento que se siguieren vencido hasta la total y definitiva entrega del inmueble.

Por su parte la demandada-reconviniente de conformidad con lo establecido en el numeral 5 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, alega como punto previo para que sea decidido en la definitiva, la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, toda vez que la parte actora no precisa la relación de los hechos con las pertinentes conclusiones, cuando hace referencia a que el canon de arrendamiento durante la relación arrendaticia fue aumentado, sin indicar cuando, como en que monto y durante cuanto tiempo se produjo ese o esos aumentos poniéndola de esta manera en estado de indefensión para poder llevar a cabo la defensa correspondiente, pues en la forma como lo plantea la actora, se llega a la conclusión en atención a la cláusula cuarta y séptima del contrato que el canon de arrendamiento mensual fue de Bs. 350.000, hoy Bs. 350, los primeros 6 meses es decir hasta el 07-12-2004, y que se mantuvo en la misma cantidad, durante la prórroga del contrato, es decir hasta el 07-06-2005, concluyendo que los aumentos sucesivos de los cánones de arrendamiento a partir de esa fecha fue de Mil Bolívares, para Mil Trescientos Cincuenta (Bs. 1.350) actual, como lo dice la demandante en el libelo.-

Del mismo modo la accionada-reconviniente niega, rechaza y contradice la demanda en todos y cada uno de sus términos, por no ser ciertos los hechos narrados, ni procedente el derecho invocado.

Alude la demandada-reconviniente que es cierto que celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCON, sobre el inmueble N° 79F-65, del conjunto residencial “CINDIRELAS”, sector la Macándola, calle 79F, jurisdicción de la Parroquia R.L., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, pero es totalmente falso e incierto, y por eso lo niega, rechaza y contradice, que deba los cánones de los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre 2009, y las cuotas de condominio de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre 2009.

De la misma manera niega, rechaza y contradice, por ser falso e incierto, que haya incurrido en incumplimiento del contrato en la forma como lo indica la actora.

Niega, rechaza y contradice que la actora-reconvenida tenga derecho a solicitar el desalojo y exigir pago alguno por los conceptos demandados, por lo que pide muy respetuosamente sea declarada la demanda sin lugar, por infundada, temeraria y no ajustada a derecho, por lo que igualmente se hace improcedente la aplicación indemnizatoria exigida.

DE LA RECONVENCION

Alude la demandada-reconviniente que procede a relatar como sucedieron los hechos indica que a partir del 07 de Junio del 2.004, celebro contrato de arrendamiento con la actora-reconvenida sobre el inmueble N° 79F-65, del conjunto residencial “CINDIRELAS”, sector la Macándola, calle 79F, jurisdicción de la Parroquia R.L., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con un canon de arrendamiento de Bs: 350.000, hoy Bs: 350,oo mensuales, tal como lo reza el contrato acompañado por la parte actora, otorgado por ante la Notaria Publica Primera de Maracaibo, en fecha supra, anotado bajo el N° 66, tomo 28, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, pero es el caso que se originaron una serie de hecho con la arrendadora, como fue el querer aumentar el canon de arrendamiento, como efectivamente lo hizo y lo confiesa en la demanda al indicar que el canon actual es de Bs: 1.350, no obstante que los mismos se encuentran congelados por el Ejecutivo Nacional.

Del mismo modo alude que la actora se negó a entregar los recibos desde Mayo 2009, situación que se agravó, cuando motivado a esto, procedió a cancelar el mes de Agosto 2009, el cual se paga por adelantado de acuerdo al contrato, con cheque N° 095053306, de fecha 12 de Agosto 2009, del Banco Occidental de Descuento, correspondiente a la cuenta de la empresa Portugueses Venezolanos C.A, puntualizado, que si el pago hubiese correspondido a otro mes, la actora en su demanda y al haber otorgado como era su obligación los recibos cancelados, hubiera dicho que el pago realizado con ese cheque correspondía a tal o x mes, siendo evidente que esa omisión en el fondo es una confesión de su parte de lo expuesto, aparte de que existe en ese sentido la presunción a favor del arrendatario.

Por otra parte acota, que las normas en materia inquilinaria y las aplicables a la materia, son de orden público, no pudiendo ser relajadas aun cuando en el contrato rece lo contrario, eso se reputa como no escrito, toda vez que ese pago corresponde única y exclusivamente al propietario, principalmente en atención a lo establecido por los artículos 11 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, aplicable a la villa donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de esta demanda, por lo que la arrendadora en este sentido tampoco se encuentra ajustada a la ley, al igual como ya se señalo, no dio cumplimiento al decreto de congelación, o mejor, de Regulación de Alquileres de fecha 08-04-2003, razón por la relación arrendaticia los cánones de arrendamiento, teniendo más que cubierto cualquier cantidad que se le pueda deber a la arrendadora, y teniendo también el derecho de compensación y repetición, en atención a las cantidades dadas en exceso, y que se indican más adelante, de tal manera, que es obvio que el incumplimiento en que incurrió que no es tal, deviene por una causa imputable a la arrendadora, al no entregar los recibos correspondientes, al no dar cumplimiento al decreto de regulación de alquileres, y al no asumir el pago del condominio que es inherente al inmueble y el cual le corresponde como propietario del mismo.

Alude la demandada-reconviniente que no entiende como puede exigir la actora cumplimiento alguno, cuando esto es imposible debido a su conducta, pues si partiéramos del supuesto negado, y diéramos como hecho cierto que le adeudara los cánones que indica en la demanda, no menos cierto es que los mismos los tiene cancelados por compensación, lo cual es perfectamente válido, toda vez que al estar la parte actora in fraudem legis, lo consideró y a ello tiene derecho, a no seguir cancelando hasta que se aclarara la situación, es decir que le opuso una excepción non adimpleti contractus, en base al artículo 1.168 del Código Civil que preceptúa: en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya.- Además establece el artículo 1.160 del mismo texto legal, que los contratos deben ejecutase de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismo, según la equidad, el uso o la ley, como se puede observar, quien no dio cumplimiento a sus obligaciones de conformidad con la Ley, fue la arrendadora, estando por tanto obligada a repetir la suma correspondiente y que indica a continuación: 1) Pagar los cánones de arrendamiento: Lapso comprendido desde el mes de Diciembre 2006, hasta el mes de Noviembre 2007, ambos inclusive, son doce (12) meses, a razón de cuatrocientos veinte bolívares (Bs. 420) cada mes, hace un total de cinco mil cuarenta bolívares (Bs.5.040). Para los cánones correspondientes al lapso comprendido desde el mes de Diciembre 2007, hasta Mayo 2008, ambos inclusive son seis (6) meses, a razón de Seis Cientos Bolívares (Bs. 600) cada mes, hace un total de Tres Mil Seis Cientos Bolívares (Bs. 3.600). Para los cánones correspondientes al lapso comprendido desde el mes de Junio 2008, hasta Agosto 2009, ambos inclusive, son quince (15) mese, a razón de Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 1.350) cada mes, hace un total de Veinte Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 20.250), todo lo cual hace un total de Veintiocho Mil Ochocientos Noventa Bolívares (Bs. 28.890), luego se tiene que esos treinta y tres (33) mese, debieron cancelarse a razón de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350), lo cual hace la cantidad de Once mil quinientos cincuenta bolívares (Bs. 11.550), por lo que si a los Veintiocho Mil Ochocientos Noventa Bolívares(Bs. 28.890), le resta esos once mil quinientos cincuenta bolívares (Bs. 11.550), que era lo que correspondía cancelar, existe una diferencia a su favor de Diecisiete Mil Trescientos Cuarenta Bolívares (Bs. 17.340).- 2) Para las cuotas de condominio: Lapso comprendido desde Junio 2004, hasta Diciembre 2006, ambos inclusive, son treinta y un (31) meses, a razón de veinte bolívares (Bs. 20), que era el valor de la cuota hace un total de Seis Cientos Veinte Bolívares (Bs. 620); para el lapso comprendido desde Enero 2007, hasta Abril 2008, ambos inclusive, son dieciséis (16) meses, a razón de treinta Bolívares (Bs. 30), que era el valor de la cuota, hace un total de Cuatrocientos Ochenta Bolívares (Bs. 480); para el lapso comprendido desde Mayo 2008, hasta Febrero 2009, ambos inclusive, son diez (10) meses, a razón de Cincuenta Bolívares (Bs. 50), que es el valor de la cuota, hace un total de Quinientos Bolívares (Bs. 500), todo lo cual asciende a la cantidad de Mil Seis Cientos Bolívares (Bs. 1.600), mas la cantidad de noventa y un mil Bolívares (Bs. 91.000),hoy noventa y un bolívares (Bs. 91), de cuota extra para portón eléctrico, cancelado en fecha 24-07-2004, hace la cantidad de Mil Seis Cientos Noventa y Un Bolívares (Bs. 1.691) por concepto de condominio, que suma al excedente de cánones de arrendamiento, el cual es de Diecisiete Mil Tres Cientos Cuarenta Bolívares (Bs. 17.340), existe una diferencia a su favor de Diecinueve Mil Treinta y Un Bolívares (Bs. 19.031), y a cuyo monto debemos restar los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre 2009, a razón de Bs. 350 cada mes, da la cantidad de Mil Cincuenta Bolívares (Bs. 1.050), por lo que si a (Bs. 19.031) le resta esa cantidad, nos da un excedente a su favor de Diecisiete Mil Novecientos Ochenta y Un Bolívares (Bs. 17.981).

Destaca la demandada-reconviniente que el valor indicado a las cuotas de condominio ya fueron aceptadas por la parte actora, al confesar en la demanda que las mismas tienen un valor de Bs. 50, lo cual se determina al dividir los Bs. 350 que reclama por este concepto, entre los meses desde Abril hasta Octubre, y como se puede observar el valor dado durante los periodos indicados, no están por encima al estipular por la actora, estando en todo caso a su favor, lo cual también se hizo al determinar el valor de los cánones de arrendamiento, toda vez que la idea es la aplicación de la justicia, y no sacar provecho de una situación, pues de no ser aceptados por la actora los cálculos indicados, forzosamente habrá que concluir en razón de sus confesiones, que el valor de todos los cánones de arrendamiento una vez aumentados, fue de Bs. 1.350, y el valor de todas las cuotas de condominio es de (Bs. 50); todo esto salvo que demostrara lo contrario.

Por último la accionada-reconviniente alude que en base a los argumentos de hecho y de derecho ya expuestos, como también al contrato de arrendamiento objeto de la acción, que se encuentra agregado en actas y al cual me acojo, al igual que con fundamento en el artículo 1.160 del Código Civil, y siendo que la actitud de la arrendadora constituye una violación al contrato a la Ley, y especialmente al decreto de regulación de alquileres decretados desde el 08-04-2003, por medio de este escrito y en la condición de arrendataria reconviene, por Cumplimiento de Contrato, a la ciudadana PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCON, para que convenga en que es cierto lo anteriormente expuesto, o en su defecto así sea declarado por el Tribunal, especialmente en: 1) Restituya la cantidad que en exceso le ha cancelado hasta la cancelación del mes de Noviembre 2009, asciende a DIECISIETE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 17.981), o la diferencia que resulte, tomado en cuenta los meses que se venza durante la secuela del proceso 2) Para que cumpla con lo establecido en el contrato de arrendamiento, manteniendo su vigencia con sujeción a lo establecido en el ordenamiento jurídico vigente. 3) Se declare sin lugar la demanda de desalojo intentada en su contra.-

Por su parte la actora-reconvenida alude que el Código Civil establece en su artículo 1.133 que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico; así mismo los artículos 1.159 y 1.160 del referido Código Civil, establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley. De tal forma que si una de las parte incumple con sus obligaciones contractuales, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo los daños y perjuicios si hubiere lugar ello. Así mismo, el artículo 1167 reza que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos di hubiere lugar a ello.

Alude la accionante-reconvenida que lo anteriormente señalado son normas sustantivas en los que se basa o se sustenta los principio de autonomía de la voluntad, principio este que reviste gran relevancia dentro de la Teoría General de los Contratos, ya que una de las consecuencias más importantes de este principio consiste en la posibilidad de que los particulares celebren convenciones (contratos) de cualquier tipo, aún no reglamentados expresamente por la ley.

Niega, rechaza y contradice que haya aumentado el canon de arrendamiento unilateralmente y en contravención a la ley; niega, rechaza y contradice que no le haya entregado el recibo del mes de mayo del 2.009 y del mes de Julio en adelante no se los entrega es por la única razón no los ha cancelado, como lo determino en el libelo y que en la oportunidad legal correspondiente demostrara, y el cheque a que se refiere y describe la demandada en su escrito de reconvención fue para pagar el mes de junio del 2.009, ya que dicha arrendataria desde principio de año se viene atrasando con el pago de los canon de arrendamiento, situación esta que también demostrara.-

Alegan de la misma manera que el contrato es como muy bien lo establece el su artículo 1.133 y que reza el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, regla, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Por tal razón que en este contrato no se violo ninguna norma de orden público, ya que ambas partes acordaron en el contrato de arrendamiento que la arrendataria pagaría las cuotas mensuales de condominio, situación que la arrendataria incumplió al no pagarlas; alude de la misma forma que con respecto a los aumentos de los canon de arrendamiento tampoco hubo ninguna violación ya que los mismos fueron aumentado de mutuo acuerdo entre El Arrendador y La Arrendataria, situación que demostrarán en la oportunidad legal correspondiente.-

Niega, rechaza y contradice, que haya habido cualquier tipo de compensación de ningún tipo y por ninguna situación en el presente contrato de arrendamiento; del mismo modo niega, rechaza y contradice que pueda haber cualquier tipo de repetición sobre ningún tipo de suma de dinero, muy por el contrario la Arrendataria le debe la cantidad de ONCE MIL SEISCIENTOS TREINTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 11.630,oo); así mismo niega, rechaza y contradice le deba la demandada los siguientes concepto y cantidades (1) Para los cánones de arrendamiento: Lapso comprendido desde el mes de Diciembre 2006, hasta el mes de Noviembre 2007, ambos inclusive, son doce (12) meses, a razón de cuatrocientos veinte bolívares (Bs. 420) cada mes, hace un total de cinco mil cuarenta bolívares (Bs. 50420). Para los cánones correspondientes al lapso comprendido desde el mes de Diciembre 2007, hasta Mayo 2008, ambos inclusive, son seis (6) meses, a razón de Seis Cientos Bolívares (Bs. 600,oo). Cada mes, hace un total de Tres Mil Seis Cientos Bolívares (Bs. 3.600). Para los cánones correspondientes, al lapso comprendido desde el mes de Junio 2008, hasta Agosto 2009, ambos inclusive, son quince (15) meses, a razón de Mil Tres Cientos Cincuenta Bolívares (Bs. 1.350,oo) cada mes, hace un total de Veinte Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 20.250,oo); todo lo cual hace un total de Veintiocho Mil Ochocientos Noventa Bolívares (Bs. 28.890); luego tenemos que esos treinta y tres (33) mese, debieron cancelarse a razón de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350,oo), lo cual hace la cantidad de once mil quinientos cincuenta bolívares (Bs. 11.550,oo), por lo que si a los veintiocho Mil Ochocientos Noventa Bolívares (Bs. 28.890), le restamos esos once mil quinientos cincuenta bolívares (Bs. 11.550,oo), que era lo que correspondía cancelar, existe una diferencia a favor de su poderdante de Diecisiete Mil Tres Cientos Bolívares (Bs. 17.340); de la misma manera niega, rechaza y contradice le deba por concepto de cuotas de condominio ninguna cantidad y muchos menos los que se detallan a continuación, lapso comprendido desde Junio 2004, hasta Diciembre 2006, ambos inclusive, son treinta y un (31) mese, a razón de veinte bolívares (Bs. 20,oo), que era el valor de la cuota, hace un total de Seis Cientos Veinte Bolívares (Bs. 620,oo) para el lapso a comprendido desde Enero 2007, hasta Abril 2008, ambos inclusive, son dieciséis (16) mese, a razón de treinta Bolívares (Bs. 30,oo), que era el valor de la cuota hace un total de Cuatrocientos Ochenta Bolívares (Bs. 480); para el lapso comprendido desde Mayo 2008, hasta Febrero 2009, ambos inclusive, son diez (10) mese, a razón de cincuenta bolívares (Bs. 50), que es el valor de la cuota, hace un total de Quinientos Bolívares (Bs. 500), todo lo cual asciende a la cantidad de Mil Seis Cientos Bolívares (Bs. 1.600,oo), más la cantidad de noventa y un mil bolívares al (Bs. 91), de cuota extra para portón ecléctico, cancelado en fecha 24-07-2004, hace la cantidad de Mil Seis Cientos Noventa y Un Bolívares (Bs. 1.691) por concepto de condominio, niega, rechaza y contradice que le deba por excedente ni por otro ningún concepto a la demandada la cantidad de DIECISIETE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 17.981,oo) Por todo lo antes expuestos niega, rechaza y contradice que le deba la cantidad de DIECISIETE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 17.981,oo) , ninguna otra cantidad por ningún concepto. Así como los hechos alegados por la demandada en este escrito de reconvención, por no encontrarse ajustado a derecho y ser violatoria a la normativa legal aplicable para los contratos, en particular, para los contratos de arrendamiento.

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1. - Invoca el merito probatorio que a su favor se desprende de todos los actos jurídicos procesales acaecidos en este proceso mediante el cual, la actividad que las partes desarrollan en el proceso se influyen recíprocamente, en el sentido que no solo beneficia a quien ejecuta el acto y supuestamente perjudica a la parte contraria, sino, que también puede esta beneficiar del acto, en cuanto pueda perjudicar a su autor, por cuanto el acto procesal es común y su eficiencia no depende de la parte de la cual provenga, sino de los efectos que produce, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente esta Juzgadora transcribir parcialmente la sentencia emanada del tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 10 de Julio de 2.003, con ponencia del Magistrado Eduardo Rafael Perdomo, expediente Nº 03287, páginas 642 y 643. Tomo 7, año IV, Julio 2003, cuyo tenor es el siguiente:

   … Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tale alegaciones…

   Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del M.T. de la República, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece.

2. - Promueve como Pruebas Instrumentales las siguientes: 1.- Tres (03) Recibos de pagos de canon de arrendamiento: El Primero: De fecha 03-04-2008, en donde la ciudadana L.D.G. cancela los meses RETRASADOS de Enero, Febrero, y Marzo del 2.008, quedando pendiente el pago de Abril de ese mismo año. El Segundo: De fecha 04-09-2008, en donde la ciudadana L.D.G. cancela RETRASADO el mes de Agosto del 2.008, estos medios se estiman en todo su valor probatorio, en tanto y en cuanto no fueron impugnados por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 Y 444 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Decide.- El Tercero: De fecha 05-08-2009, en donde la ciudadana L.D.G. cancela retraso el mes de Junio del 2.009, este medio fue impugnado por la contraparte, pero como quiera que el instrumento no emana de la accionada-reconviniente, la misma no podía proceder conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 Y 444 del Código de Procedimiento Civil, este medio se estima en todo su valor probatorio.- Así se Decide.-; 2.- Tres acuerdos firmados por EL ARRENDADOR y LA ARRENDATARIA de fecha seis (6) de Octubre de 2.006, Treinta (30) de Julio de 2.007 y Doce (12) de Abril de 2.008, en donde ambas partes de mutuo acuerdo establecen modificaciones de la cláusula de los cánones de arrendamiento y de otras cláusula del contrato de arrendamiento que ambos firmaron, estos medios se estiman en todo su valor probatorio, en tanto y en cuanto no fueron impugnados por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 Y 444 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Decide.-; 3.- Contrato de arrendamiento firmado de forma privada entre las partes PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCON denominada EL ARRENDADOR y L.G.D.F. denominada LA ARRENDATARIA en fecha siete (07) de Junio del 2.008 El mismo fue suscrito con todas las formalidades exigidas por la ley y 4.- Comunicación emitida por EL ARRENDADOR PARRASQUEBY LOUKIDIS ALARCON y dirigida a LA ARRENDATARIA L.G.D.F., de fecha Primero (01) de Noviembre del 2.008, en donde la primera de las nombradas le participa a LA ARRENDATARIA su voluntad de NO continuar con dicho contrato de arrendamiento y le concede el lapso legal establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que dentro de un año le desocupe y le haga entrega formal del inmueble arrendado, al respecto de estos instrumentos los mismos fueron impugnados por la contraparte de manera que la actora-reconvenida debía proceder conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y como quiera que la parte demandante-reconvenida no realizó la prueba respectiva es por lo que los instrumentos carecen de valor probatorio y en virtud de lo cual de desestiman y no le merecen fe a esta Juzgadora.- Así se Decide.-

3. - Promueve Prueba de Exhibición de los siguientes instrumentos: 1.- Los Originales de los Tres (03) Recibos de pago de canon de arrendamiento de fecha 03-04-2008, 05-08-2009 y 09-09-2008, en relación al primer recibo el mismo riela en las actas de la presente causa y el mismo ya fue valorado por esta juzgadora. Así se Decide.- En lo que respecta al segundo de los recibos el mismo fue exhibido por la parte accionada-reconviniente por lo que el mismo se estima en todo su valor probatorio. Así se Decide.- En lo que respecta al tercer recibo su exhibición no se llevó a efecto por cuanto demandada-reconviniente alegó que el mismo no se encuentra en su poder, sin embargo este recibo ya fue objeto de valoración por esta sentenciadora.-Así se Decide.-

4. - Promueve prueba de informes al Banco Occidental de Descuento B.O.D, la misma fue evacuada, y por tanto es estimada por esta Juzgadora ya que la información suministrada por dicho organismo, en su totalidad es veraz. Así se Decide.-

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. - Invoca el mérito favorable de las actas procesales, especialmente la confesión hecha por el actor tanto en el libelo como en la contestación a la reconvención, en el sentido de que los cánones de arrendamiento fueron aumentados. Igualmente se coge en virtud del principio de la comunidad de la prueba, al contrato de arrendamiento fundamento de la acción. Por otra parte, se acoge a las normas en materia inquilinaría y las aplicables a la materia, que son de orden público, no pudiendo ser relajadas entre las partes, contenidas en la Regulación de Alquileres de fecha 08-04-2003, y en la Ley de Propiedad Horizontal, principalmente artículo 11 y 12 del referido texto legal, respecto a esta invocaciones las misma serán apreciadas y analizadas en la parte motiva de la presente sentencia. Así se Establece.-

2. - Promueve prueba documental relación de cheques donde aparece la cancelación del mes de Agosto 2009, Cheque N° 095053306, de fecha 12 de Agosto 2009, del Banco Occidental de Descuento, correspondiente a la cuenta N° 0116-0147-21-2147000424, de la empresa Portugueses Venezolanos C.A, el mismo por emanar de tercero debió ser ratificada durante el desarrollo del juicio, conforme lo establece el artículo 431 Ejusdem, para así tener valor probatorio en el proceso, en consecuencia por cuanto no fue reconocida este Juzgado la desecha y no la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de procedimiento Civil. Así se Decide.-

3. - Promueve copia de los talones de cheque del Banco Occidental de Descuento, correspondiente a la cuenta N° 0116-0147-21-2147000424, de la empresa Portugueses Venezolanos C.A., esta copia no fue impugnada por la parte contraria, es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene la misma como fidedigna y es estimada en todo su valor probatorio por esta Juzgadora. Así se Decide.-

4. - Promueve prueba de información al Banco Occidental de Descuento, la misma fue evacuada, y por tanto es estimada por esta Juzgadora ya que la información suministrada por dicho organismo, en su totalidad es veraz. Así se Decide.-

5. - Promueve prueba de información a la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Cinderellas, la misma fue evacuada, y por tanto es estimada por esta Juzgadora ya que la información suministrada por dicho organismo, en su totalidad es veraz. Así se Decide.-

6. - Promueve el mérito favorable de las actas procesales, especialmente la presunción existente a su favor, de conformidad con lo establecido en los artículo 1.296 1.397 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.296 del mismo texto legal, todo en atención a la prueba instrumental acompañada, referente a la relación de cheques donde aparece la cancelación del mes de Agosto 2009, cheque N° 095053306, de fecha 12 de Agosto 2009, del Banco Occidental de Descuento, correspondiente a la cuenta N° 0116-0147-21-2147000424, de la empresa Portugueses Venezolanos C.A., Invoca que de conformidad con lo dispuesto en las disposiciones legales indicadas, se presume la cancelación de los meses anteriores, salvo que la parte actora haya demostrado lo contrario, Invoca el hecho de que la arrendadora no dio cumplimiento a la solicitud de regulación de alquileres, para lo cual si podía una vez obtenida la misma, llevar a efecto un acuerdo en cuanto al monto del canon a establecer, tal como lo indica en la contestación a la reconvención, pero ello nada tiene que ver con la congelación de alquileres, lo cual es totalmente diferente, y limitada de la otra; pienso con todo respeto, que la actora tiene una gran confusión sobre los dos contenidos legales uno establecido en la Ley de arrendamientos inmobiliarios, REGULACIÓN DE ALQUILERES, y el otro RESOLUCIÓN SOBRE REGULACION DE ALQUILETES. La primera, se lleva a cabo con la finalidad de mantener un equilibrio económico durante la relación arrendaticia, la misma debe cumplir con los requisitos establecidos en los artículos 2 y 4 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios, para llevar a cabo la solicitud de regulación; aclarando que actualmente los únicos bienes susceptibles a una regulación, son aquellos que no ampara la Resolución anteriormente mencionada; y los bienes que se encuentran enmarcados para el procedimiento de regulación de alquileres de los inmuebles destinados a vivienda, seguirán tramitándose normalmente hasta su resolución definitiva, quedando suspendidos sus efectos durante el lapso de vigencia de la Resolución, tal como lo establece el artículo 2 de la mencionada Resolución de Congelación de Alquileres; mientras que la segunda, es decir, la Resolución N° 036, emanada del Ministerio de la Producción y Comercio y de Infraestructura, publicada en Gaceta Oficial de fecha 08 de Abril 2003, se congelaron los cánones de arrendamiento de inmueble destinados a vivienda, quedando vigente los montos de los cánones establecidos para el 30 Noviembre del 2002, tal como lo reza el artículo primero, respecto a esta invocaciones las misma serán apreciadas y analizadas en la parte motiva de la presente sentencia. Así se Establece.-

7. - Promueve prueba documental referente a ocho recibos de cancelación de cánones de arrendamiento, emanados por la arrendadora, estos medios se estiman en todo su valor probatorio, en tanto y en cuanto no fueron impugnados por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 Y 444 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Decide.-

8. - Promueve prueba documental referente a doce recibos de cancelación de cuotas de condominio, estos medios se estiman en todo su valor probatorio, en tanto y en cuanto no fueron impugnados por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 Y 444 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Decide.-

   PUNTO PREVIO

   Observa esta Juzgadora que la demandada opone el ordinal 5 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, referido a que el libelo de demanda no expresa la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones, al respecto se denota que s bien la accionada-reconviniente indica que opone una cuestión previa, del contenido de su defensa se desprende que opone el defecto de forma de la demanda, toda vez que la parte actora no precisa la relación de los hechos con la pertinentes conclusiones, al respecto este Juzgado analiza el libelo de demanda y observa que en el mismo la parte actora realiza un relato sucinto de todos y cada uno de los hechos en los cuales fundamenta su pretensión, especificando que su alegato está fundamentado en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, por cuanto la parte demandada adeuda el pago del canon de arrendamiento desde el mes de Julio de 2.009 hasta la fecha en que incuó la demanda, a razón de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIAVARES (Bs. 1.350,oo), fundamentando su acción en el artículo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 1.167 y 1.592 del Código Civil, que si bien nos los indica en el final del libelo, dichas disposiciones legales están insertas en el escrito liberal dentro de su desarrollo, así mismo el Tribunal transcribe parcialmente sentencia de la Sala Político-Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha veintidós (22) de septiembre de 1993, con Ponencia de la Magistrado Hildegard Rondón de Sansó, que estableció: “…Según el principio iura novit curia se ha reconocido al Juez un amplio poder instructivo en lo que se refiere a la norma jurídica aplicable al caso concreto, definiéndose, según dicho principio, a la eventual actividad de las partes, en lo relativo, a la alegación del derecho aplicable, como útil, más no necesaria ni determinante… No obstante, en Venezuela, en materia de procedimiento civil, tal principio se encuentra aparentemente matizado con la norma contenida en el artículo 340, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, y en el artículo 361 ejusdem, en tal virtud, al presentar o contestar la demanda las partes, deben indicar al Tribunal el fundamento de derecho de su pretensión. No obstante, en criterio de la Sala, tales normas no pueden llegar al extremo de atar de manos al Tribunal que conozca de la causa, limitándolo a sólo poder aplicar las normas de derecho invocadas por las partes. De manera que, en Venezuela, en materia de procedimiento civil ordinario, a juicio de la Sala, la carga de las partes de alegar el derecho aplicable al caso concreto, tiene el carácter de requerir de aquéllas una colaboración necesaria, pero no vinculante ni limitante para el Tribunal de la causa, quien puede, en aplicación del principio iura novit curia, aplicar al caso concreto normas de derecho distintas de las alegadas por las partes…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal), de manera que conforme a lo ante citado el defecto opuesto no es evidente en el libelo de demanda, por cuanto si bien la accionante no mencionó separadamente cada uno de los aumentos de los cánones de arrendamiento, cuando la pretensión está referida a la reclamación de los cánones de arrendamiento desde el mes de Julio de 2.009, más no loas anteriores, lo que no quiere decir, que tal actuación le causa desventaja a la parte accionada-reconvenida, ya que expresamente indicó la demandante que la falta de pago era desde el mes de Julio de 2.009 hasta la fecha en que incuó la demanda, a razón de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.530,oo) y habiendo fundamentado su acción en disposiciones legales, indicando la parte actora en su libelo de demanda, una detallada explicación de sus alegatos y pretensiones y fundamentos jurídicos, es por lo que las cuestiones previas opuestas por la parte demandada referida al artículo 346 ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil es Declarada Sin Lugar. Así se Decide.-

   MOTIVACION PARA DECIDIR

   Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas orinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

   Conforme a lo antes indicado esta Juzgadora procede a analizar en primer lugar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia existente en el caso de marras y al respecto se aprecia de las actas procesales que existe un contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo de fecha 07 de Junio de 2.004, anotado bajo el Nº 66, Tomo 28, de los libros llevados por ante esa Notaría, y del mismo se desprende que la duración del arrendamiento, específicamente de la cláusula Séptima la cual establece:”El presente contrato tendrá una duración de SEIS (6) MESES contado a partir de la firma del presente contrato, y se pondrá prorrogar únicamente por un lapso de tiempo igual, si alguna de las partes contratantes manifiesta su voluntad mediante escrito, de continuar arrendado el inmueble, con un mes de anticipación al vencimiento del presente contrato, siempre y cuando “LA ARRENDATARIA”, no estuviese incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales. Queda expresamente convenido entre las partes que bajo ningún respecto podrá considerarse que la prorroga igual y sucesiva constituye tacita reconducción…. (Omissis)” de la cláusula antes transcrita se aprecia que la voluntad de los contratantes era mantener una relación a tiempo determinado por haber establecido una prórroga contractual, si alguna de las partes contratantes manifiesta su voluntad mediante escrito, de continuar arrendado el inmueble, con un mes de anticipación al vencimiento del presente contrato, siempre y cuando “LA ARRENDATARIA”, no estuviese incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, notificación que no consta en actas por lo que vencido como fue el lapso arrendaticio, es decir, el 07 de Diciembre de 2.004, como quiera que las partes indicaron que la única prórroga contractual se verificaría previa notificación, y como quiera que no consta la notificación, vencido el lapso contractual se inició conforme al artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal de seis (06) meses hasta el 07 de Junio de 2,005, habiendo recibido y aceptado la parte actora el pago de los cánones de arrendamiento de los meses siguientes, se produce un consentimiento tácito por su parte, en el sentido de querer seguir manteniendo el carácter de arrendadora y en cuanto a la demandada que ésta siguiera poseyendo el inmueble en calidad de arrendataria, lo que no es más que consintió que se produjera la tácita reconducción que hace que el contrato de arrendamiento naciente resulta a tiempo indeterminado, el cual conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para terminar con una relación arrendaticia bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, es a través del desalojo, con fundamento a una de sus causales, por lo que siendo el contrato de arrendamiento existente entre las parte a tiempo indeterminado, la acción elegida por la parte actora para terminar con la relación arrendaticia es la establecida por la Ley. Así se Decide.-

   Ahora bien una vez analizadas las actas procesales que conforman la presente causa en especial el escrito de contestación a la demanda presentado por la accionada-reconviniente, este Juzgado ha podido constatar que la misma realizó una contestación genérica, por cuanto y en tanto procedió a negar, rechazar y contradecir el escrito libelar aludiendo que no adeuda los cánones de arrendamiento y cuotas de condominio reclamadas, le corresponde a esta Juzgadora verificar la procedencia de la acción solicitada por lo que se trae a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. G.G.Q., Volumen 1 que establece:

   En cambio, el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos meses consecutivos; el arrendatario haya destinado el inmueble a uso deshonesto, in debido o en contravención a la conformidad de uso concebida por la autoridades Municipales respectivas, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizados por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de la disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento reglamento del condominio; y, que el arrendatario haya seguido el contrato de arrendamiento o su arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa o por escrito del arrendador; cuando el inquilino ocasione deterioros mayores al inmueble que los provenientes del uso normal del mismo, cuando el inquilino destine al inmueble a uso deshonesto… (Omissis) ….

   Según la falta del pago de alquiler. La acción de desalojo del articulo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51 LAI)

   Con vista al pago por consignación.

   El desalojo del literal a) del articulo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de 15 días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (Art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falto de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los 15 días continuos siguientes a la mensualidad vencida (Art. 51 Ejusdem).

   La falta de pago.

   Insolvencia inquilinaria y desalojo.

   Tratándose de la insolvencia inquilinaria, hacemos referencias directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas ( no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de insolvencia inquilinaria. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recurso económico, que impida que se le tenga por insolvencia. La Ley no lo contempla así, porque tendría al mismo tiempo que establecer la obligación del estado de pagar por aquel, en los casos en que sobrevenga un estado de necesidad en el arrendatario que le impida cumplir; pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley. (Ord. 2°, Art. 1.592, CC).

   Falta de pago de dos mensualidades consecutivas.

   No es igual, en cuanto a las consecuencias, la falta de pago del arrendatario en un contrato por tiempo determinado, que en otro sin determinación de tiempo. En efecto, en el primer tipo de contrato, la falta de pago con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51, LAI) conduce, por lo general, a que el arrendador solicite la resolución del contrato y el cobro de los cánones insolutos y los que sigan hasta que se pueda celebrar otro contrato, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquel (Art. 1.616, CC); en tanto que cuando se esta en presencia de una relación verbal o por escrito a tiempo indefinido, el arrendador tendrá que esperar el vencimiento de dos mensualidades consecutivas (literal a, Art.34, LAI) para poder solicitar el desalojo, entendiéndose, como hemos observado, que no solo es suficiente el vencimiento de los dos meses para que, sin mas, proceda la acción de desalojo, sino que hayan transcurrido mas de quince días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes al tenor de lo previsto en articulo 51 de LAI (vid. Pago por consignación). (Omissis)....

   Desalojo y cobro de pensiones insolutas.

   Según el artículo 34 de LAI:

   Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas (….).

   Pareciera, entonces, que solo por el hecho del vencimiento de dos mensualidades consecutivas, si el arrendador tuviera interés de cobrar la suma de dinero correspondiente a esos dos meses y no solicitar el desalojo, no podría hacerlo.

   ¿Es ese el sentido de la citada norma?

   Por una parte, la falta de pago del arrendamiento en el contrato por tiempo determinado, dará lugar al cobro por el procedimiento breve ante el Tribunal competente según la Cuantía, pues la falta de pago del alquiler puede dar lugar a la acción de cobro de sumas insolutas, como acción derivada de la relación arrendaticia (articulo 33, LAI). En cambio, si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de duración indefinida, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas tendrá como sanción el desalojo del inmueble arrendado, si el arrendador tiene interés en intentar esa acción, por el caso contrario, es decir, de tener interés únicamente en el cobro de esas dos mensualidades impagadas, ¿No podrá actuar de esta manera sino únicamente por la vía del desalojo?. En el derogado del DLDV se llevo a contemplar la desocupación o desalojo cuando el arrendatario hubiese dejado de pagar el canon arrendaticio después de haber transcurrido 15 días consecutivos a contar de la fecha de vencimiento, y solo podía el arrendador solicitar esa acción a modo de protegerse al inquilino porque al mismo se concedía el derecho de consignar en el plazo de tres días, luego de notificado, en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos y si consignaba el procedimiento del desalojo, cesaba. Es más, de transcurrir esa plazo sin que el arrendatario pagara, el procedimiento continuaba, pero el demandado podía hacer cesar todos los efectos del proceso si antes del acto de contestación de la demanda consignaba en el Tribunal el monto de la deuda más las costas correspondientes a la mitad de una mensualidad. Esta disposición protectora fue suprimida en LAI, y ahora el arrendatario demandado no tiene oportunidad para pagar del modo indicado, pues una consignación que hiciere luego seria extemporánea por lo preclusiva y demorada, y no podría impedir el secuestro del inmueble conforme al numeral 7 del articulo 599 del Código de Procedimiento Civil. De manera que bajo el régimen de LAI no existe la protección que al arrendatario concedió el derogado DLDV en cuyo caso podría pensarse en que el arrendador no esta obligado a solicitar el desalojo si así no lo desea, ante la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, pues aquel beneficio para el inquilino ya no existe, y podría solicitar en su defecto el pago de las pensiones arrendaticias insolutas, en cuyo caso no se le pondría termino al contrato con la acción de desalojo, resultando de tal manera mas bien beneficiado el arrendatario, lo cual no ocurriría de actuarse con el desalojo y el subsiguiente secuestro del inmueble.

   Tenemos la impresión de que nada obsta a plantear esa lógica posibilidad, pues el arrendador puede proceder al cobro de las pensiones insolutas ante el tribunal competente por la cuantía, puesto que el literal a) no establece, en modo alguno, que ante la falta del pago del alquiler en los términos convenidos, el arrendador tenga que verse obligado a pedir, contra su voluntad, el desalojo del inmueble arrendado. Incluso, el arrendatario ha podido dejar de pagar más de dos meses consecutivos, en cuyo caso el arrendador no puede solicitar la resolución del contrato, aun cuando a tiempo indeterminado, sino también el cobro de las pensiones insolutas, conforme a lo dispuesto en el parágrafo segundo del articulo 34 en comento. Es mas, en esta norma no se prohíbe que ante la falta de pago de dos mensualidades consecutivas pueda el locador solicitar pago judicial de las mismas. El M.T. de la República en decisión de fecha 28 de marzo de 1985, en relación con el artículo 1° del ahora derogado DLDV dispuso:

   Por lo demás, la Corte advierte que en la formalización se hace una afirmación que no tiene la absolutividad que se pretende, y es la de que toda demanda por presunta falta de pago de alquileres debe ajustarse a las previsiones del literal A del articulo 1° del Decreto Legislativo; en efecto, esas previsiones rigen para cuando se trata de un arriendo a tiempo indeterminado y se demanda, precisamente, el desalojo del inmueble arrendado; pero no para cuando la falta de pago sirva de fundamento una demanda por resolución a un contrato determinado, aun cuando contenga el pedimento de desocupación por consecuencia de la resolución del contrato, pues es el lógico efecto de la determinación del contrato y no constituye la principal pretensión.

   Bien puede el arrendador solicitar únicamente el pago de las pensiones insolutas sin que desee que el arrendatario le desocupe el inmueble, en cuyo caso la relación arrendaticia continuara y la Ley no puede ir contra el arrendatario a quien pretende proteger, nada menos que obligando al arrendador a pedirle el desalojo del inmueble. En efecto, el literal a) el artículo 34 solo se aplica cuando el arrendador quiere desalojar al inquilino moroso. Si el arrendatario incurre en la falta de pago del arrendamiento, ninguna ley obliga al arrendador a que el Tribunal previamente intime el pago al arrendatario. Demandando como sea el desalojo del inmueble arrendado y declarada con lugar la demanda, el contrato de arrendamiento queda extinguido; en tanto que si el arrendador únicamente solicita el pago judicial de las pensiones insolutas, la sentencia judicial que declare con lugar ese cobro no extinguirá el contrato, pues el mismo continuara vigente.

   Así como el arrendatario tiene la obligación de pagar el canon arrendaticio, asimismo el arrendador tiene la obligación de ser diligente en el cobro mismo, pues no puede aceptarse que el deudor inquilinario permanezca en la total incertidumbre ante su acreedor indiferente que no exige el pago del alquiler. La ley sanciona al arrendatario incumplí ente, pero también al arrendador poco diligente en el cobro de las pensiones insolutas. Al primero, mediante determinadas formas o modos de terminación de la relación contractual, o mediante la coerción a trabes del cumplimiento forzoso; en tanto que al segundo, con la pérdida de la acción en determinados casos, uno de estos es la extinción de su derecho de cobro por el transcurso de determinado tiempo.

   Ahora bien, existen circunstancias presumidas en la ley en las que el pago ha tenido lugar en el ámbito arrendaticio (“presunción iuris tantum). Una de las mismas consiste en considerar al arrendatario en estado de solvencia cuando este acredite el pago de las cantidades correspondientes a un periodo, al presumir pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario (articulo 1.296 CC); presunción que se da en los contratos de tracto sucesivo o cumplimiento periódico, en donde la obligación no se cumple de una vez, inmediatamente en toda su oportunidad temporal, sino en periodos concretos de tiempo, por lo general cortos.

   Excepción al principio de la presunción de pago la constituye la prueba en contrario, es decir, que esa presunción no es una prueba sino una conjetura o su posición desvirtuable, pues si fuese prueba entonces habría una contradicción en la Ley cuando el propia articulo 1.296 del Código Civil, nuestro legislador al establecer la presunción de pago fue terminante al hacerla depender de una prueba: La prueba en contrario; o como afirma SENTIS MELENDO, las presunciones legales no son pruebas sino normas que hacen referencia a como debe resolverse un determinado problema jurídico. (La Prueba, p. 130, Edic. Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, 1.978).

   Para RICCI, el motivo que tuvo el legislador para exigir la obligación por el transcurso del tiempo, lo constituye el deseo de evitar el peligro que el descuido o negligencia de los acreedores puedan producir las ruinas del deudor. Todos, en efecto comprenden, que si las prestaciones o sumas debidas en determinados períodos de tiempo son pagadas a su vencimiento, o a medida que en el acreedor nace el derecho a pedirlas en juicio, no hay daño para el deudor, el cual puede separar de sus rentas anuales la parte necesaria para pagar los alquileres, pero si el arrendador descuidase exigir los arrendamientos, o el acreedor no pidiese el pago de los intereses, no pidiese al deudor su pago, este, aprovechando la indolencia del acreedor, consumirá también aquella parte de sus ingresos destinados a hacer ente a sus obligaciones (Derecho Civil, Vol. 12, p. 228)

   . (Omissis)….

   Igualmente trae a colación este Juzgador lo dispuesto en el libro de, E.D.N.A., referido a El Nuevo derecho Inquilinario Venezolano, específicamente lo referido a la Institución del Desalojo, en las Normas de Derecho Positivo Venezolano, que establece “Los arrendamientos a tiempo indeterminado, ante la imposibilidad de terminar por “la expiración del término”, admiten una especial forma de terminación: la expresión de la voluntad unilateral de cualquiera de las partes, denominada de modo genérico como “desocupación”. En efecto, el artículo 1.615 del Código Civil, señala:

   Los contratos (….) sobre alquiler (….) es que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente el tiempo por cualquiera de la las partes (….)

   .

   Ahora bien, la terminación unilateral o desocupación imputable a la voluntad del propietario arrendador, se la denomina usualmente Desalojo, y el procedimiento para poner en marcha el Desalojo regulado por el Código Civil, es relativamente sencillo (requiere de una notificación y se dejan correr unos lapsos que varían según se trate de casas o de establecimientos comerciales o fabriles).

   Sin embargo, como ya se ha explicado, el Estado modifica la naturaleza de estas instituciones y dicta un cuerpo normativo especialísimo para modificar la regulación ordinaria del arrendamiento, y especialmente lo atinente al Desalojo. Esta Regulación-contenida en el Decreto Legislativo sobre el Desalojo de Vivienda-expresamente dispone:

   Artículo 1.- Sólo podrá solicitar y acordarse válidamente la desocupación de casa:

   a) Cuando haya dejado de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido quince días consecutivos a contar de la fecha del vencimiento. Toda demanda de desocupación deberá ser acompañada de la constancia del monto del alquiler expedido a ese efecto por la Comisión Nacional de Abastecimiento o la Delegación respectivamente. Introducida la demanda el Juez notificará, por medio por intermedio del Alguacil, a la persona demandada de que en el plazo de tres días deberá consignar en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos, con la mención expresa de que el pago hará cesar el procedimiento. Si no se encontrara al demandado el Alguacil fijará un Cartel de la notificación mencionada en las puertas del inmueble del cual se haya solicitado desocupación. Las diligencias practicadas a este efecto no causaran costas, impuestos, ni derecho alguno y se harán en papel común, sin estampillas.

   Transcurrido el plazo señalado en la parte anterior sin que el inquilino haya efectuado el pago correspondiente, continuará el procedimiento; pero el demandado podrá hacer cesar todos los efectos del juicio si antes del acto de la contestación de las costas, que en este caso no podrán exceder de la cantidad correspondiente a la mitad de una mensualidad del alquiler fijado al inmueble de que se trate. (Omissis)….

   Las interpretaciones en cuanto al alcance de esta regulación, respecto de la contenida en el Código Civil, no han sido ni constantes, ni coherentes, a lo largo del tiempo, aún cuando ahora, la jurisprudencia de lo tribunales del contencioso administrativo de mayor jerarquía han hecho un inmenso esfuerzo por darle coherencia y uniformidad. (Omissis)…..

   Ahora bien, por cuanto la parte demandada alega la solvencia en el pago reclamado por el actor, este Tribunal a los fines de determinar tal alegato pasa a analizar el contenido de la sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, la cual señala lo que a continuación se transcribe:

   …En tal sentido observa esta sala, que el procedimiento de resolución de contrato seguido en la causa que da origen a la presente acción de amparo, posee como fundamento el presunto estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento generados desde el mes de junio del año 1999 hasta el mes de de julio del año 2000. Siendo el caso que el demandado en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en la cuenta bancaria que a tal fin había abierto el juzgado de municipio competente, que conocía de las consignaciones arrepticias que realizaba a favor del demandante, consignando a tales efectos en la etapa probatoria, los comprobantes correspondientes a los pagos efectuados en las condiciones ya indicadas. Siendo el caso, que el juzgador que dictó el fallo accionado en amparo, consideró que el arrendatario no se encontraba solvente, ya que incumplió -a su entender- con el procedimiento consignatario que debe seguirse ante el juzgado de municipio que conozca de la consignaciones. Al respecto, sostuvo que el pago estuvo mal efectuado por el arrendatario, por cuanto no bastaba que consignara en la cuenta bancaria del tribunal, si no que debía notificar al juzgado del pago realizado, de esta manera observó que no fue sino hasta el 4 de septiembre de 2000, cuando consignó los recibos correspondientes a los meses comprendidos entre junio de 1999 y julio de 2000 por ante el juzgado de consignaciones, considerando en consecuencia que dicha consignaciones no fueron efectuadas como lo pauta la norma inquilinaria, tomándolas como no realizadas legítimamente y sin producir el estado de solvencia frente al arrendador. En este estado, estima conveniente esta sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor de arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago. En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia. Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne lo cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios. Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del deposito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuanto se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario. Siendo así, considera esta Sala que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, por cuanto los cánones exigidos fueron cancelados cumpliendo con la formalidades que exige la ley especial que rige la materia, en el entendido que deben consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, como tácitamente reconoce el juzgador de la causa al indicar que los pagos se efectuaron; aunque no los valora por cuanto no fueron notificados al juzgado de consignaciones.”…

   De acuerdo a la sentencia antes citada, quedó establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, y que es impedimento para el Juzgador no aceptar y desechar los pagos efectuados por el arrendatario en la cuenta destinada para tal fin por el Juzgado de Consignaciones, cuando la causa inicial del proceso que se ha generado en su contra, es la supuesta falta de pago. Pero, además quedó establecido por la Sala que dichos pagos deben ser cancelados cumpliendo con las formalidades que exige el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el entendido que deben ser consignadas dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad y ante el mismo Juzgado que conoció de la primera consignación.

   En el caso que nos ocupa constata este Tribunal que efectivamente, que la parte demandada-reconviniente niega, rechaza y contradice la demanda en todos y cada uno de sus términos, por no ser ciertos los hechos narrados, por lo que le correspondía a cada una de las partes demostrar sus dichos, en lo que respecta a la parte accionante-reconvenida demostrar que la demandada-reconviniente adeudaba los cánones de arrendamiento que reclamada y en lo que respecta a la demandada-reconviniente demostrar la solvencia de los mismos, y al respecto de las pruebas aportadas a las actas, se evidencia que la parte actora-reconvenida consignó una serie de pruebas de las cuales se desprende la insolvencia por parte de la demandada-reconviniente, más por el contrario la accionada-reconviniente no trajo a las actas prueba alguna destinada a demostrar su estado de solvencia en relación a los cánones de arrendamiento, si bien alude haber cancelado el mes de Agosto de 2.009, de las actas no riela recibo de pago del canon de arrendamiento del mes de Julio de 2.009, sino por el contrario riela en actas recibo de pago del mes de Junio de 2.009, mal pudiera este Juzgado considerar cancelado un mes de canon de arrendamiento cuando de las actas no se desprende nada al respecto, si bien la accionada-reconviniente trae a las actas copia de los talones de la chequera, esto nada prueba que la emisión de los cheque indicados estén referidos a la cancelación de cánones de arrendamiento, más sin embargo analizado el recibo de pago del canon de arrendamiento del mes de Junio y uno de los talones de la chequera se puede evidenciar que uno de los cheques esta reflejado en el referido recibo de allí que se desprende que la emisión de dicho cheque fue para cancelar el referido canon de arrendamiento del mes de Junio de 2.009, por así haber quedado demostrado de las actas, por tanto en lo que respecta a los meses reclamados la demandada-reconviniente, no logró demostrar la solvencia de la obligación que le imputa la actora-reconvenida.-

   En este orden de ideas, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; es menester resaltar que, en cuanto a la insolvencia del arrendatario debe estar plenamente demostrado el incumplimiento de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de acuerdo al alcance, espíritu y razón de ser que rige la ley especial. En el caso bajo estudio se desprende de las actas procesales que no existe prueba traída por la parte demandada-reconviniente probando su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que se le reclaman, referidos a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.009. Así se Decide.

   De manera que habiendo la parte demandada-reconviniente limitado su defensa a negar, rechazar y contradecir, la demanda instaurada en su contra, y aunado a esto durante el lapso probatorio la demandada-reconviniente no trajo a las actas probanza alguna para destruir lo alegado y probado por la parte actora referente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses desde Julio de 2.009 hasta Octubre de 2.009, es por lo que al respecto esta Juzgadora considera las siguientes normativas artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:

   Artículo 12 C.P.C: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

   Artículo 506C.P.C.: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.

   La Doctrina ha interpretado la presente disposición legal de la siguiente forma: Los hechos notorios no son objeto de prueba.

   La carga y apreciación de la prueba. Podemos exponer las reglas respecta las partes y al Juez.

   A. Respecto de las partes. La regla es la del Art. 506. Esta regla constituye un aforismo en derecho procesal ya que: El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio.

   Como consecuencia de este principio: 1. el demandante debe probar su acción, esto es su afirmación, en todos los casos de contradicción, sea que el demandado haya simplemente negado los hechos sin afirmar otros, sea que haya opuesto otros hechos o no haya contestado la demanda en ninguna forma.

   Sin embargo, es conveniente tener en consideración las reglas sobre distribución de la prueba según los hechos expuestos conforme a la clasificación de los profesores Alsina y Coutere:

   a. Hechos constitutivos. La prueba de los mismos corresponde al actor que persigue el reconocimiento del derecho; así el actor que cobra arriendos debe probar la existencia del contrato de arrendamiento, la calidad de arrendamiento del demandado.

   b. La prueba del hecho extintivo. Corresponde al demandado. Así en el caso propuesto como ejemplo, el arrendatario que sostenga que ha abonado los arriendos que se le cobran, o que es propietario del bien.

   c. La prueba de hecho modificado o impeditivo. Puede corresponder al actor si se trata de una acción declarativa, como si alega la prescripción adquisitiva que ha venido a modificar el dominio del demandado; así cuando alega una suspensión o no vencimiento del término de la obligación, una excepción de pago; o en general la alegación de un hecho extintivo de las obligaciones que se le exigen. Por esto hemos dicho que el demandado no tiene que probar sino las excepciones o cuestiones previas.

   d. El hecho simplemente negativo. No puede probarse. Sin embargo, es de notar que las proporciones negativas pueden encerrar una afirmación; así el demandado al afirmar que no debe el crédito cuya existencia originaria admite, esta sosteniendo que lo ha pagado.

   2. El demandado no tiene que probar sino en el caso de que haya deducido las cuestiones previas o excepciones. Por eso es que la formula exacta es, que el que alega un hecho debe probarlo ya sea actor o demandado. (Coutere).

   B. Respecto al Juez. No existe la obligación en el Juez de declarar pruebas por su propia iniciativa; pero puede hacerlo cuando lo estime necesario para formar su propia opinión sobre la litis. Esta facultad la ejerce el juez en forma restrictiva como consecuencia del sistema dispositivo que impera en nuestra legislación civil.

   Sus facultades al respecto están indicadas en los Arts. 401 y 514. Las pruebas cuya actuación se decreta por propia iniciativa del Juez se denomina prueba de oficio.

   Los jueces tienen que ser muy cautos al hacer uso de esta facultad para que, por su ejercicio, no se subsane la omisión o error en que haya incurrido una parte en el ofrecimiento o actuación de pruebas, mejorando en esta forma su situación dentro del proceso. Además, estas pruebas no están sujetas al termino probatorio, sino que se fijara un termino para cumplirlos y contra el no se oirá recurso de apelación, igualmente no puede decretarse de oficio ciertas pruebas; juramento decisorio.

   Por ultimo la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien esta obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el juez solo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones.

   Hechos notorios. Principio de Derecho, ciertamente discutido, según el cual no se necesita probar aquella hechos que son de publica notoriedad (notoria non agent probatione)

   Así como también el artículo 1.354 del Código Civil, que a letra dicen:

   Artículo 1.354 C. C.: ”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

   Disposición ésta que la doctrina ha interpretado de la siguiente forma: Prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el juez llamado a resolver lo planteado y discutido en el juicio. Para el Derecho Procesal, la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico, mediante las formas determinadas por la Ley.

   De manera conforme a lo antes indicado y en aplicación a las disposiciones antes transcritas, se desprende de las actas procesales que la parte actora-reconvenida logró demostrar la falta de pago en los cánones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.009, y no habiendo la parte demandada-reconviniente logrado desvirtuar los alegatos de la accionante-reconvenida, como lo es el demostrar haber cancelado la obligación que se le reclama, es por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada. Así se Decide.-

   Ahora bien le corresponde a esta Juzgadora determinar la procedencia de los pedimentos de la parte demandante-reconvenida y al efecto los pedimentos de la actora-reconvenida se circunscriben a: PRIMERO: la entrega del inmueble arrendado completamente desocupado y en las misma buenas y perfectas condiciones en que le fue entregado, pedimento éste procedente por cuanto la parte demandada se encuentra incursa en la situación indicada en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, aunado al hecho de estar incursa en una de las causales taxativas establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que le da derecho a la parte accionante a pedir la entrega del bien inmueble objeto del contrato arrendaticio. Así se Decide.- SEGUNDO: en pagar la cantidad de ONCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 11.000,oo) por concepto de cánones de arrendamiento y cuotas de condominio insolutos correspondientes a los meses de JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE del año en curso a razón de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.350,oo) cada mes, además de las cuotas de condominio de los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, y OCTUBRE a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTE (Bs. 350,oo) cada cuota, así como la cláusula QUINTA: CLAUSULA PENAL, y los cánones de arrendamiento que se siguieren vencido hasta la total y definitiva entrega del inmueble, al respecto de este pedimento procede esta Juzgadora a analizar cada uno de los mismos, en primer lugar el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.009, a razón de Bs. 1.350,oo, la sumatoria de los mismos arroja la cantidad de Bs. 5.400,oo, los mismos resultan procedentes, por cuanto es una obligación que la parte demandada debió cumplir a cabalidad conforme al contrato de arrendamiento suscrito. Así se Decide.-; en segundo lugar el pago de las cuotas de condominio de los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.009 a razón de Bs. 350,oo, al respecto se trae en primer lugar a colación la cláusula Séptima del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes que establece: “…..Omissis La cuota mensual de condominio, gas. Aseo urbano, otro servicio como consumo de luz eléctrica, comunicaciones, teléfono, seguridad y otros similares, cuyas instalaciones pertenezcan al inmueble arrendado, o sean instalados durante la vigencia del presente contrato por “LA ARRENDATARIA”, será pagados por ésta y queda igualmente obligados a entregar una vez terminado el contrato original o su prórroga, los recibos correspondientes debidamente cancelados y los certificados expedidos por los institutos, órganos y personas encargadas de la provisión de esos servicios”, así mismo se trae a colación la prueba de información rendida por los administradores de las cuotas de condominio del Conjunto Residencial Cinderella B, especialmente del cuadro anexado, el cuales su parte final indica que el último pago de cuota de condominio fue por la cantidad de Bs. 300,oo correspondiente a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2.008, Enero y Febrero de 2.009, lo que hace denotar que la cuota mensual era por la cantidad de Bs. 50,oo, ahora bien de conformidad con la cláusula antes descritas las partes establecieron en el contrato de arrendamiento que una de las obligaciones adquiridas por la arrendataria era la cancelación de las cuotas de condominio, de manera que los mismos resultan procedentes, por cuanto la misma configuraba una de las obligaciones que la parte demandada-reconvenida asumió y por ende debió cumplir a cabalidad conforme al contrato de arrendamiento suscrito, y con respecto al monto quedó establecido en las actas, que la cuota mensual del condominio es la cantidad de Bs. 50,oo, dicho monto multiplicado por los meses reclamados, es decir, los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.009, arroja la cantidad de Bs. 350,oo, monto éste que es el que le corresponde cancelar a la demandada-reconvenida por este concepto. Así se Decide.-; y en tercer lugar el pago de los cánones de arrendamiento que se siguieren vencido hasta la total y definitiva entrega del inmueble, al respecto se aprecia del contrato de arrendamiento que las partes en la cláusula sexta, establecieron que la reincidencia o falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, así como el incumplimiento por parte de “LA ARRENDATARIA” de cualquiera de las otras cláusulas contenidas en el contrato daría derecho al arrendador a solicitar la resolución del contrato, la inmediata desocupación del inmueble, el pago de los cánones de arrendamientos vencidos y por vencerse, y así mismo aprecia esta juzgadora que conforme a lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las partes pueden establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida referida a la entrega del inmueble y como quiera que el demandado ha incumplido en su obligación tal conducta le da derecho a la parte accionante a pedir la cancelación de los cánones de arrendamiento que se sigan causando hasta la total entrega del inmueble. Así se Decide.-

   DE LA RECONVENCIÓN

   Alega la parte demandada-reconviniente alega que la parte actora-reconvenida realizó aumento al canon de arrendamiento a pesar de la existencia del decreto del Ejecutivo Nacional que congela el aumento de los cánones de arrendamiento y en virtud de lo cual demanda el reintegro de las cantidades canceladas en exceso o en su defecto la diferencia hasta los meses que se sigan venciendo, y al respecto la parte accionante-reconvenida alude que el aumento del canon de arrendamiento no fue en forma unilateral sino en forma convencional, al respecto esta Juzgadora considera conducente analizar el canon de arrendamiento dentro de la relación arrendaticia, al respecto se aprecia primeramente del contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo de fecha 07 de Junio de 2.004, anotado bajo el Nº 66, Tomo 28, de los libros llevados por ante esa Notaría, y del mismo se desprende el canon de arrendamiento, específicamente de la cláusula Cuarta la cual establece:”El canon de presente arrendamiento, será la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo) mensuales, monto este que se ajustará una vez que ambas partes quieran prorrogarlo, es decir, (6) meses; “LA ARRENDATARIA” se obliga a cancelar el primer canon de arrendamiento al momento de suscribirse el presente contrato y los subsiguientes por adelantado los primeros cinco (5) días de cada mes a “EL ARRENDADOR”, o a la persona por el autorizada, en esta ciudad de Maracaibo, en dinero efectivo, liquido y de libre circulación en el territorio nacional.”; y en segundo lugar es necesario traer a colación los recibos de pagos consignados tanto por la parte actora-reconvenida como por la parte demandada-reconviniente, dichos recibos ya fueron apreciados por esta Juzgadora, estimándose en todo su valor probatorio, en tanto y en cuanto no fueron impugnados por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 Y 444 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Decide.- , y al efecto los mismo corren en los siguiente folios que conforman las actas de la presente causa: folio 52 de las actas, recibo por la cantidad de Bs 2.400,oo, referido a los cánones de arrendamiento de los meses de Diciembre de 2.007, Enero, Febrero y Marzo de 2.008, a razón de Bs 600,oo cada uno, en el folio 53 de las actas, recibo por la cantidad de Bs 1.350, referido al canon de arrendamiento del mes de Agosto de 2.009, en el folio 54 de las actas, recibo por la cantidad de Bs 1.350, referido al canon de arrendamiento del mes de Junio de 2.009, en el folio 66 de las actas, recibo por la cantidad de Bs 350,oo referido al canon de arrendamiento del mes de Noviembre de 2.006 y recibo por la cantidad de Bs. 420,oo, referido al canon de arrendamiento del mes de Diciembre de 2.006, folio 67 recibo por la cantidad de Bs. 840,oo, referido a los cánones de arrendamiento de los meses de Julio y Agosto de 2.007 y recibo por la cantidad de Bs. 420, referido al mes de Enero de 2.007, folio 68, recibo por la cantidad de Bs. 2.400,oo, referido a los meses de Diciembre de 2.007, Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2.008 y recibo por la cantidad de Bs. 600,oo, referido al canon de arrendamiento del mes de Mayo de 2.008, folio 69, recibo por la cantidad de Bs. 1.350,oo, referido al mes de Junio de 2.008, y recibo por la cantidad de Bs. 1,350,oo, referido al canon de arrendamiento del mes de Noviembre de 2.008, folio 82, recibo por la cantidad de Bs. 1.350,oo referido al mes de Agosto de 2.008, folio 88, recibo por la cantidad de Bs. 600,oo, referido al mes de Abril de 2.008, y recibo por la cantidad de Bs. 1,350,oo, referido al canon de arrendamiento del mes de Septiembre de 2.008, folio 89, recibo por la cantidad de Bs. 1.350,oo, referido al mes de Octubre de 2.008, y recibo por la cantidad de Bs. 1,350,oo, referido al canon de arrendamiento del mes de Febrero de 2.009, de los recibos de pago antes indicado se desprende que para el año 2.004 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 350,oo, de igual forma se aprecia que desde el mes de Diciembre de 2.007, el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 60,oo, así mismo se denota que para el mes de Diciembre del año 2.006, el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 420,oo, del mismo modo se desprende que para el mes de Mayo de 2.008 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 1.350,oo y posterior a esta fecha no se aprecia de las acta otro aumento del canon de arrendamiento, ahora bien conforme a lo anta Juzgadora analizar la validez o procedencia de los aumentos de que fue objeto el canon de arrendamiento, dentro de la relación arrendaticia y al efecto en primer lugar trae a colación el decreto referido a la congelación de los cánones de arrendamiento, siendo el último decreto signado con el Nº 38.931 de fecha 15 de Mayo de 2008, a tal efecto esta sentenciadora pasa a transcribir un extracto del referido decreto el cual establece:

   … (Omissis) Único: Prorrogar por seis (6) meses la medida de congelación de los alquileres contenida en la Resolución Conjunta 152 y 046 de fecha 18 de mayo de 2004, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 37.941 de fecha 19 de mayo de 2004, lapso que se contará a partir de la fecha de su publicación en Gaceta Oficial.

   Del mismo modo se trae a colación lo establecido en el artículo 1.133 del Código Civil que establece:

   el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

   Al respecto de esta disposición legal se puede indicar lo siguiente:

   LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD COMO FUENTE DE LA OBLIGATORIEDAD DEL CONTRATO.

   Esta referida al consentimiento, constituye un elemento esencial para la validez de los contratos y consiste en la coincidencia de dos o mas voluntades distintas, emitidas por las partes y debidamente conocidas por ella.-

   El principio de la autonomía de la voluntad consiste en considerar que toda persona sólo puede obligarse en virtud de su propio querer libremente manifestado. Solo la voluntad de un sujeto de derecho es apta para producir obligaciones. En el campo contractual el principio produce efectos determinados que contribuyen a perfilar aún más sus alcances, a saber: PRIMERO: Las partes pueden pactar entre ellas las prestaciones que deseen. SEGUNDO: El consentimiento es la piedra angular para la formación de la mayoría de los contratos, lo que explica el auge y la abundancia de los contratos consensuales. TERCERO: Las partes son libres de regular como bien lo quieran las prestaciones de un contrato.

   .- LÍMITES DE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD COMO FUENTE DE LA OBLIGATORIEDAD DEL CONTRATO.

   Los efectos de la autonomía de la voluntad señalados anteriormente no tienen ni pueden poseer un alcance y aplicación absoluta. Existen situaciones en las cuales el Estado interviene, normando, moderando y regulando la voluntad de las partes. Ello ocurre especialmente, en aquellos casos en que por razones de orden público, el Estado dicta normas que no pueden ser modificadas por las partes. El Art. 6 CC consagra: “No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”.

   La intervención del Estado limitando la libertad contractual se explica y justifica por razones de la más variada índole. En algunos casos, por virtud de la desigualdad económica entre las partes, el Estado interviene mediante normas imperativas, de orden público, que fijan y regulan las prestaciones contractuales.

   De igual forma se trae a colación los siguientes artículos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establecen:

   Artículo 7: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.

   Artículo 38: (“……Omissis Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.

   Artículo 51: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

   Artículo 58: En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.

   Artículo 59: La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres. Si éstos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las sanciones establecidas en este Decreto-Ley.

   Artículo 60: El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.

   Artículo 61: Las acciones para solicitar la repetición de sobrealquileres a que se refiere este Título, se intentarán por ante los Tribunales ordinarios competentes por la cuantía y se tramitarán conforme al procedimiento especial y breve establecido en el presente Decreto-Ley.

   Artículo 62: La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años.

   Del criterio doctrinario, disposiciones legales, y análisis de las actas procesales en especial de los recibos de pagos de los cánones de arrendamiento, se deduce lo siguiente: en Primer lugar: efectivamente que el Ejecutivo Nacional dictó un decreto en protección del aumento de los cánones de arrendamiento; Segundo: el decreto que congela los cánones de arrendamiento, en ningún momento prohíbe, ni imposibilita que las partes de manera convencional puedan incrementar el canon de arrendamiento; tercero: la acción de reintegro prescribe a los dos años; Tercero: en relación a los sobrealquileres ha sido reiterado el pacífico criterio sobre el particular que, el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que las partes, mediante acuerdo, no pueden convenir cánones de arrendamiento mayores a los que establezca el organismo competente para ello; y que, a la luz de lo que dispone el artículo 7 supra citado, lo que preceptúa el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de eminente orden público porque es establecedor de un derecho para el arrendatario, y, en consecuencia, de interpretación restrictiva y no derogable por convención privada, por lo que todo convenio que contradiga dicha normativa se considera nulo, en tanto y en cuanto que obtuvo la tutela que requirió del órgano competente y a través de la vía idónea. En razón de lo anterior, la ley establece el procedimiento de reintegro establecido en el artículo 58 y siguientes de la ley, como garante del arrendatario y con ello, la obligación del arrendador de repetir los sobrealquileres. Señala el artículo 63 de la ley especial que, los reintegros previsto en ese título son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponde pagar por conceptos de alquileres (Subrayado del Tribunal); Cuarto: la ley especial en la materia contempla la posibilidad de que en dentro de la prorroga legal arrendaticia pueda haber variación en el canon de arrendamiento, bien sea como consecuencia de un procedimiento de regulación en caso de no haber acuerdo entre las partes o de un convenio entre las partes; Quinto: en el caso de que el arrendador se rehusase a recibir el canon de arrendamiento la ley especial en la materia le establece la forma de evitar la insolvencia, a través de la consignación arrendaticia; Sexto: la solicitud de regulación del canon de arrendamiento debe realizarse en caso de disconformidad en el canon de arrendamiento establecido; Séptimo: si bien la accionada alude que conforme al decreto que congela los cánones de arrendamiento está limitado el procedimiento de regulación de cánones de arrendamiento, cuando éste no hubiese estado de acuerdo con un aumento del canon de arrendamiento, en apoyo al decreto del Ejecutivo Nacional podría muy bien negarse a cancelar el aumento y en resguardo del cumplimiento de sus deberes proceder conforme a la ley a realizar la consignación arrendaticia en resguardo de su estado de solvencia, de allí se evidenciaba su no consentimiento al aumento que fuese realzado unilateralmente por el arrendador; Octavo: de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento se desprende que convencionalmente las partes realizaron variación en lo que respecta al canon arrendaticio, por cuanto se evidencia que a partir del mes de Diciembre del año 2.006, la parte demandada-reconviniente canceló por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de Bs. 420,oo, posteriormente a partir del mes de Diciembre de 2.007, canceló por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de Bs. 600,oo, posteriormente a partir del mes de Mayo de 2.008 canceló como canon de arrendamiento la cantidad de Bs. 1.350,oo, hasta el mes de Junio de 2.009, conforme a recibo que riela en el folio 52, de las actas procesales que conforman la presente causa, conforme a este proceder por parte de la accionada-reconviniente se desprende su aceptación voluntaria y consensual ante la variación del canon de arrendamiento, cuando de haber existido disconformidad hubiese realizado en dicho acto o en caso de evitar su insolvencia a través de la cancelación de los cánones, al mismo tiempo pudiera haber realizado las acciones pertinentes bien para solicitar la regulación del canon de arrendamiento o para pedir el cobro de las cantidades canceladas en exceso, mediante demanda de reintegro y así lograr que le devolvieran la cantidad de dinero pagada en exceso, en el caso de autos a juicio de quien sentencia, la parte demandada-reconviniente alegó la congelación de los alquileres publicada a partir del 19 de mayo de 2004, contenida en la Resolución conjunta 152 y 046 de fecha 18 de mayo de 2004, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 37.941, de fecha 19 de mayo de 2004 y que hasta la fecha actual aún continúan los alquileres congelados, según la Gaceta Oficial No. 39.168, de fecha 29 de abril de 2009, cuyo valor probatorio se le otorga de acuerdo a lo pautado por el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. Situación análoga a los sobrealquileres antes citado; no obstante, por cuanto la parte accionada-reconvineinte tal como se evidencia de las actas procesales no ejerció recurso alguno para hacer valer su derecho de reintegro de alquileres en el presente juicio, sino que mediante escrito de reconvención lo que demanda es el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, más no el Reintegro de los Sobrealquileres, ni consta en autos que el inmueble haya sido regulado por el organismo competente, más sin embargo tampoco riela en las actas sentencia definitivamente firme que establezca la compensación de los reintegros con los alquileres que la arrendataria demandada-reconviniente deba satisfacer y considerarse en estado de solvencia, para así considerar su alegato, de las actas se aprecia recibo correspondiente al canon de arrendamiento del mes de Junio de 2.009, el cual concatenado con la prueba de información rendida por la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento, se evidencia su cancelación con cheque de la empresa propiedad de la accionada-reconviniente, pruebas que fueron valoradas por es