Decisión de Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Abril de 2015

Previa distribución de ley, correspondió a esta Alzada conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 06 de marzo de 2015, por los abogados P.P.F. y E.A.A., respectivamente, en sus caracteres de apoderados judiciales de la parte actora, en contra de la sentencia de fecha 27 de febrero de 2015, dictada por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la falta de cualidad interpuesta por la parte demandada y sin lugar la demanda en el juicio que por DESALOJO incoara el ciudadano B.B. en contra del ciudadano A.M.V.C..

Por auto dictado en fecha 25 de marzo de 2015, esta Alzada le dio entrada al expediente y fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente a que constara en autos la última de las notificaciones que se practicara de las partes para la celebración de la audiencia oral y pública, ello conforme lo establece el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Una vez notificadas las partes, y siendo hoy 22 de abril de 2015, la oportunidad fijada para celebrar la audiencia oral y pública, se anunció el acto a las puertas del Tribunal, dejándose constancia que el Tribunal no cuenta con medios audiovisuales para grabar la misma, asimismo, se deja constancia de la presencia de la abogada E.J.A.A., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y de la abogada M.A.G.D., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en consecuencia, se procede a oír las exposiciones de las partes:

II

DE LA AUDIENCIA

Primeramente toma la palabra la representación judicial de la parte actora, y expone:

(…) El día 14 de abril de 2014, se inicia esta causa de la resolución de un contrato de un local comercial, este local comercial forma parte dos anexos uno forma parte de vivienda y la otra parte de local comercial, en este local comercial hubo una regularización por la extinta Dirección de Inquilinato, por la cantidad de 1357,48, este local comercial se encuentra situado en la avenida francisco lozano López, en el edificio 16; en ese local comercial la dirección de inquilinato a través de una inspección que hizo sostuvo que regulo ese local comercial porque considero que era un laboratorio, y por eso fijo el precio en esa cantidad, esta demanda la sostenemos en base al artículo 34 de la ley de arrendamiento inmobiliario conjuntamente con el artículo 1524. Ahora bien, admitida la demanda, y que se cumplieran todas las formalidades de ley , en el acto de la contestación de la demanda, entre otras cosas negó, rechazó y contradijo la demanda, pero hay que indicarle al Tribunal ya que es muy importante, que solamente se limitó a contradecirla y a rechazarla, en este acto, la juez de la recurrida me declara sin lugar la demanda, más no valorar las pruebas, en la oportunidad correspondiente ambas partes consignaron pruebas, consigne documento de propiedad, consigne un documento emanado de la dirección inquilinaria de locales comerciales, la cual esta daba por el juez de la causa, sin embargo la juez al final la acumulo, la apreció, y al final no las tomo en cuenta, es decir, hubo un silencio de prueba, violentándome el artículo 243, el artículo 509, el artículo 12 que establece la igualdad procesal.

La parte demandada cuando contesta la demanda, señala que niega rechaza y contradice la regularización, y consigna diligencia que hace aparte y en la contestación señala que esa regulación de inquilinato se equivoco y dijo que eso no era de local comercial, entonces hay como una contradicción, en decir que si existe y por otro lado en decir que no existe, el Tribunal a través de una inspección judicial deja constancia de que hay material odontológico, el documento de propiedad señala que el inmueble consta de dos anexos. igualmente el juez cuando va a sentenciar no toma en cuenta las pruebas, porque la parte demandada consigna unos depósitos bancarios, o sea que ellos mismos están reconociendo que hay dos tipos de pagos para el inmueble uno para local y otro para vivienda, pero cuando el Juez decide no los analiza, y señala que efectivamente es un local comercial. Solicitamos que se declare con lugar la apelación y que se ordene el desalojo del inmueble (…)

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De seguida toma la palabra la representación judicial de la parte demandada, y expone:

(…) Primer lugar esta representación judicial de la parte demandada, debe indicar a esta Superioridad que lo celebrado por la parte contraria, no fue un contrato de arrendamiento, fue un contrato intuito personae en los ciudadanos B.B. y A.V., se señala que el ciudadano B.B. es el propietario del bien mueble dado en arrendamiento, pues bien, tal y como se evidencia de las actas procesales que conforman el expediente, quedo totalmente demostrado de que se trata de un inmueble destinado a vivienda principal, más no de un local comercial, sin embargo si esta demostrado que se celebró un contrato entre ambas partes, por la cual en el acto de la contestación de la demanda, se opuso la cuestión previa por falta del cualidad de Inversora Mondovi C.A.

Por otra parte, en el acto de la contestación a la demanda, si bien es cierto que se rechazo, se negó y contradijo la demanda, no es menos cierto, que de los instrumentos fundamentales denominados por el actor, fueron debidamente impugnados de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Cuando se señala, de que existe una regularización de un presunto local comercial que no es así, se hizo en la contestación de la demanda la delegación del hecho cierto, de que si bien es cierto que existe esta regularización, no es menos cierto que existe una inspección judicial por parte del Juez de instancia donde se dejo constancia que para el momento de la practica de la inspección no existe local comercial en la vivienda alquilada, la cual fue debidamente valorada por el Juez, ya que no es un local comercial es un bien inmueble destinado a vivienda, y así lo señala el contrato de arrendamiento, que posteriormente, el ciudadano B.B. consignó un documento de propiedad distinto a lo señalado en el contrato de arrendamiento es otra cosa (…)”.

Posteriormente, la representación judicial de la parte actora, haciendo uso de su derecho a réplica, expuso lo siguiente:

(…) En relación al 429, la Sala de Casación Civil en forma reiterada ha sostenido cuando es el lapso para impugnar, y ha sostenido que la única oportunidad que tiene es en el acto de contestación a la demanda, y en este caso la parte contraria no lo hizo, sino posteriormente (…)

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Seguidamente, tomó la palabra la representación judicial de la parte demandada, quien expuso lo siguiente:

(…) Ésta representación quiere insistir en la temporaneidad de la impugnación de las documentales, y reiterar la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil que la oportunidad es el acto de la contestación a la demanda (…)

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Esta Juzgadora antes de emitir pronunciamiento al caso sometido a consideración, señala que el documento presentado por la representación judicial de la parte actora será agregado a los autos, pero este Tribunal se abstiene de emitir pronunciamiento alguno debido a la admisibilidad decretada en la causa, tal y como quedará expuesto en el presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

Una vez ejercidas las exposiciones orales aquí plasmadas, esta Superioridad antes de pronunciarse sobre el fondo del asunto sometido a consideración, pasa a establecer su competencia:

III

DE LA COMPETENCIA

De conformidad con lo establecido en la Resolución Nº 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, este Tribunal es competente para conocer y decidir de las apelaciones interpuestas contra las decisiones emanadas de los Tribunales de Municipio de esta Circunscripción Judicial. En consecuencia, y visto que la presente acción fue interpuesta contra una sentencia proferida por el Tribunal Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se declara esta Alzada competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta. ASÍ SE DECIDE.

IV

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Cumplidas como han sido las formalidades de la sustanciación del presente expediente por parte del Tribunal de instancia, y oída a las partes, procede este Juzgado Superior a expresar los motivos de hecho y de derecho y al efecto observa:

De la revisión de las actas procesales que conforman el expediente, se evidencia que la parte actora ciudadano B.B., en condición de Administrador Único de la sociedad mercantil INVERSORA MONDOVI C.A., en su libelo de demanda señaló que dio en arrendamiento verbal al ciudadano A.V., un inmueble propiedad de la referida empresa, constituido por un local comercial ubicado en la Avenida F.S., Residencias 16, PH, Municipio Libertador-Distrito Capital, y que en vista que el ciudadano A.V. no ha cancelado hasta la fecha los cánones de arrendamiento pactados solicita el desalojo del referido inmueble.

En este orden de ideas, se desprende que una vez cumplido los tramites de citación, en fecha 30 de junio de 2014, compareció el ciudadano A.M.V.C., debidamente asistido por las abogadas M.G.D. y CIOLIS MOJICA MONSALVO, y consignó escrito de contestación a la demanda, señalando que el ciudadano B.B. y éste, celebraron un contrato de arrendamiento, a través de documento privado, de fecha 16 de junio de 2004, sobre un inmueble propiedad del actor, únicamente destinado a vivienda principal, alegando además, el incumplimiento del demandante del procedimiento previo a la demanda judicial, previsto en el artículo 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Asimismo, se observa que en fecha 27 de febrero de 2015, el Tribunal a quo dictó sentencia, de la cual se desprende textualmente lo siguiente:

(…)

Conforme a lo expuesto, y por cuanto todos los documentos consignados junto al libelo de demanda fueron impugnados en su debida oportunidad y la parte actora no cumplió con la carga que le imponían los artículo 429 y 431 del Código de Procedimiento Civil, se declara sin lugar la demanda de desalojo por encontrarse impugnados la universalidad de todos los documentos fundamentales de la demanda y así se decide (…)

Por cuanto todos los documentos acompañados al libelo de demanda quedaron sin ningún valor probatorio, resulta innecesario pronunciarse sobre los demás alegatos esgrimidos, por las partes y así se decide.

Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (…) declara:

PRIMERO: Sin lugar la falta de cualidad interpuesta por la parte demandada.

SEGUNDO: Sin lugar la demanda interpuesta por el ciudadano B.B., de nacionalidad italiana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° E-84.482.167, contra el ciudadano A.V., Venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V-15.165.664, por encontrarse impugnados todos los documentos fundamentales acompañados al libelo demanda.

TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante, por haber resultado vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)

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Estando esta Alzada en la oportunidad procesal para dictar sentencia pasa a realizar las siguientes consideraciones:

Conforme a lo antes expuestos, observa este Tribunal que cursa a los autos copia del Contrato de Arrendamiento, suscrito por los ciudadanos B.B. y A.V., ambas partes identificadas al inicio del presente fallo, (véase folios sesenta y tres (63) y sesenta y cuatro); certificado de Registro Nacional de Arrendamientos de Viviendas, expedido por la ciudadana A.M.R.M., en su condición de Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de fecha 19 de julio de 2012, donde señaló que el ciudadano A.M.V.C., había cumplido con todos los requisitos legales para ser incorporado al registro nacional de vivienda (véase folio ciento veintisiete (127), así como inspección judicial realizada por el a quo, en donde dejó asentado específicamente en el punto tercero y cuarto del acta respectiva, que el inmueble que sirve de vivienda existían bienes muebles, tales como juego de comedor, juego de recibo, cocina, etc., y que no existía local comercial alguno que pudiere apreciar en ese momento, (véase folios ciento treinta y cinco (135), ciento treinta y seis (136) y ciento treinta y siete (137); en razón de ello, le es dable a esta Juzgadora considerar que el objeto de la presente causa versa sobre un apartamento destinado a vivienda principal, cuya entrega al arrendador comporta a la desposesión del mismo a otra u otras personas que lo estén ocupando y el consecuente desalojo.

Al respecto, es de señalar que el procedimiento de Desalojo de inmuebles, esta previsto en los artículos 97 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas; no obstante, la referida norma establece en sus artículos 94, 95 y 96 el procedimiento previo que el arrendador debe cumplir antes de acudir a la vía judicial y en tal sentido establece:

Artículo 94.- Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o la tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere a demandar deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes

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Artículo 95.- El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada…”.

Artículo 96.- Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10 (…)”.

De la interpretación de las normas antes transcritas, se desprende que tanto las pretensiones que tengan por objeto la desposesión o pérdida de la tenencia de una vivienda destinada a vivienda principal, así como las de reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda deben agotar el procedimiento administrativo previo para habilitar la vía judicial.

En este orden de ideas, infiere quien decide que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, así como el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, exigen que, previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble dado en arrendamiento, el demandante agote el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto es, el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de vivienda y hábitat, ya que el único aparte del artículo 10 eiusdem, prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley; en razón de ello, dichas normativas determinan que antes de ser instaurado una demanda derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, tiene que ser cumplido previamente con un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente, debe entonces agotarse antes el trámite administrativo respectivo, y una vez verificado éste se hace optativo el ocurrir a la vía jurisdiccional.

En este sentido, considera este Juzgado Superior que lo pretendido por la accionante es el desalojo sobre un local comercial; más sin embargo de los documentos que cursan en autos, particularmente del contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos B.B. y A.V., se desprende que fue dado en arrendamiento un bien inmueble identificado como, PH, Residencias 16, Apartamento de 140 metros cuadrados más terraza de 110 metros cuadrados, Ubicado en la Avenida F.S., Municipio Libertador, así también, certificado de Registro Nacional de Arrendamientos de Viviendas, expedido por la Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de fecha 19 de julio de 2012, donde señaló que el hoy demandado cumplió con todos los requisitos legales para ser incorporado al registro nacional de vivienda, desprendiéndose que el mismo no posee vivienda propia, ello aunado a inspección judicial de la cual el Juez de instancia constató que en el inmueble objeto de la presente litis se encontraban bienes muebles tales como juego de comedor, juego de recibo, cocina, nevera, televisores, biblioteca, cama matrimonial, y una litera de tres camas, así como enseres de uso personal de diferentes géneros, hombres, mujeres y niños, probanzas éstas que determinan el uso del bien inmueble objeto de la presente causa; así las cosas, puede esta Juzgadora considerar inexorablemente que el uso del inmueble de marras esta concebido a vivienda y mal puede la parte actora pretender sea declarado como un bien destinado a local comercial, cuando de actas se evidencia que el disfrute del inmueble dado en arrendamiento al demandado, ciudadano A.M.V., es de uso exclusivo de vivienda principal. Y ASÍ SE DECIDE.

En virtud de lo anterior, esta Juzgadora exhorta a la parte demandante ciudadano B.B., a fin de que acuda ante las instancias administrativas competentes a hacer valer sus derechos, conforme a lo establecido en las normas a.u.s.q. estará obligado conforme a esta decisión a iniciar el trámite administrativo previsto en los artículos 7 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y no es, sino una vez agotado ese procedimiento que quedara abierta la vía judicial para resolver su controversia; aunado a ello, y sin lugar a mayor interpretación es evidente que el legislador patrio previó la posibilidad de que los intervinientes en una relación arrendaticia, intenten el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el 94 eiusdem, esto con el fin de dar preeminencia a los medios alternativos de resolución de conflictos, establecidos en el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la jurisdicción ordinaria civil. Y ASÍ SE DECIDE.

De igual manera, esta sentenciadora hace un llamado de atención al Juez de instancia, puesto que, debió aplicar el procedimiento correspondiente, por cuanto lo que está en juego es un valor fundamental de rango constitucional y legal protegido por el Estado venezolano, como es el derecho humano a la vivienda, de modo que debe garantizarse que los procesos judiciales sobre la materia cumplan con las normas de protección otorgadas a los sujetos y su grupo familiar amparados evidentemente por el nuevo marco legal, todo ello en resguardo del debido equilibrio que debe existir entre los sujetos involucrados bajo una visión social y real de las relaciones conforme a los principios fundamentales contenidos en nuestra Carta Magna.

Así las cosas, y visto que quedó evidenciado que la parte demandante no acompaño prueba alguna que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo, resulta forzoso declarar la inadmisibilidad de la presente demanda, conforme a lo establecido en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y en los artículos 5 al 11 del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, lo cual se hará constar en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo y ASÍ SE DECIDE.

V

DECISIÓN

En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: