Decisión de Juzgado Cuarto de Municipio de Caracas, de 26 de Julio de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veintiséis de julio de dos mil doce

202º y 153º

PARTE ACTORA: REPESA C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 29 de octubre de 1.974, bajo el Nº 29, Tomo 178-A.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: F.C.D.P., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 52.626.

PARTE DEMANDADA: CLINIMOVIL 27 C.A, inscrita en el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 16 de septiembre de 2.005, bajo el Nº 23, tomo 569-A-VII .

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: I.M.C.C. Y C.J.B., abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros 70.598 y 79.959, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.

SENTENCIA DEFINITIVA

Se inició el presente juicio, por demanda incoada por la abogada F.C.D.P. quien en su condición de apoderada judicial de la firma REPESA C.A, demandó a la firma CLINIMOVIL 27 C.A, a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito sobre el Local comercial ubicado en la Calle Real de Chapellin, con Calle San José Nº 5, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Los hechos que sustentan la pretensión deducida fueron expuestos en los siguientes términos:

Expuso la representación judicial de la actora que en fecha 21 de enero de 2.009, la firma INVERSIONES LABIN C.A, celebró contrato de arrendamiento con la firma CLINIMOVIL 27 C.A, el cual tuvo por objeto el Local comercial ubicado en la Calle Real de Chapellin, con Calle San José Nº 5, Municipio Libertador del Distrito Capital, contrato que fue cedido a su representada el día 14 de diciembre de 2.011 y que fue notificada a la arrendataria a través del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Añadió que el plazo de duración pactado al contrato fue de tres años fijos contados a partir del 21 de enero de 2.009, prorrogable por periodos de tres años, cuya notificación de no prorroga fue realizada el día 6 de octubre de 2.011, por medio del Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.

Que el arrendatario se obligó a pagar inicialmente por canon de arrendamiento la suma de ocho mil bolívares, pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco días del mes, canon que debía incrementarse a partir del primero de enero de cada año, tomándose como base del cálculo para dicho incremento el índice de precios al consumidor.

Que en fecha 3 de enero de 2.012, el ciudadano A.S. en su condición de director principal de INVERSIONES LABIN C.A, le notificó mediante telegrama a la arrendataria que a partir del mes de enero de 2.012 todo lo referente a la relación arrendaticia seria atendido por la sociedad de comercio REPESA C.A y en segundo lugar que el canon de arrendamiento que regiría a partir del mes de enero de 2.012, sería la suma de diez y nueve mil cuatrocientos noventa bolívares.

Que posteriormente al envío del telegrama por parte del cedente, su representada le comunicó a la arrendataria la cesión realizada a su favor y el monto del canon de arrendamiento que regiría a partir de febrero de 2.012, cuya suma es diecinueve mil novecientos cuarenta bolívares mas el Impuesto al Valor Agregado.

Señaló que ambas partes acordaron que el incumplimiento en el pago del canon daría derecho a la arrendadora a dar por resuelto de pleno derecho el contrato pudiendo solicitar la resolución y la entrega del inmueble desocupado y que la falta de pago de una mensualidad daba derecho a la arrendadora a acudir a la vía judicial.

Citó textualmente lo dispuesto en las cláusulas tercer y séptima del contrato de arrendamiento.

Por último precisó que la arrendataria dejó de pagar el canon correspondiente al mes de febrero de 2.012, a razón de diecinueve mil cuatrocientos noventa bolívares y es por ello que siguiendo instrucciones de su mandante demandó la resolución del contrato por falta de pago del canon de arrendamiento y el resarcimiento de los daños y perjuicios.

La acción deducida estuvo fundada en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.592 numeral 2 y 1.595, respectivamente del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por auto de fecha 13 de marzo de 2012, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

Por diligencia de fecha 25 de abril de 2.012, el Alguacil del Tribunal dejó expresa constancia de que la parte demandada fue localizada pero se negó a firmar el recibo de citación.

Por auto de fecha 31 de mayo de 2.012 y previa solicitud de la parte actora, el Tribunal ordenó complementar la citación de la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, formalidad que fue cumplida a cabalidad según se desprende de la constancia estampada por la Secretaria del Tribunal.

En fecha 11 de junio de 2.012, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito en el cual promovió cuestiones previas, la falta de cualidad de la parte actora y dio contestación a la demanda incoada.

Promovió el defecto de forma de la demanda, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto y la acumulación prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.

Promovió la falta de cualidad de la parte actora para intentar el juicio por no ser propietario del inmueble objeto de la presente demanda.

Esgrimió como defensa de fondo que mientras duró la relación arrendaticia, su mandante siempre pagó el canon de ocho mil bolívares, que siempre fue aceptado y recibido por la arrendadora sin ningún problema.

Que si a su representada le notificaron el vencimiento del contrato y el lapso de prorroga legal, mal podía haber aumento del canon de arrendamiento ya que durante la prorroga legal rige el último canon que viene pagando.

Negó, rechazó y contradijo que su representado se encuentre insolvente en el pago del canon de arrendamiento del mes de febrero de 2.012, pues lo consignó ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio.

Abierto a pruebas el proceso, ambas partes hicieron uso de tal derecho.

Siendo la oportunidad de dictar sentencia el Tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes:

DE LAS CUESTIONES PREVIAS PROMOVIDAS

Previamente a la decisión de fondo y en orden a los alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, el Tribunal pasa a pronunciarse respecto a las cuestiones previas promovidas por esta, en los siguientes términos:

En primer lugar promovió el defecto de forma de la demanda previsto en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4º del 340 ejusdem, en base al argumento de que la parte actora no señaló en el libelo de la demanda los linderos y características del inmueble.

En este sentido se hace forzoso para el Tribunal desechar por improcedente la cuestión previa denunciada, pues ha sido Jurisprudencia constante y reiterada del Tribunal Supremo de Justicia que el requisito de señalar los linderos cobra relevancia cuando se discuten en juicio derechos reales sobre el inmueble, situación fáctica que no se subsume en el supuesto de hecho planteado en el presente proceso, en el cual se dilucidan derechos personales, por tanto la cuestión previa denunciada debe ser desechada por improcedente. Así se decide.

De la misma manera se hace forzoso desechar la cuestión previa promovida, por que el instrumento fundamental de la presente demanda es el contrato de arrendamiento que es el instrumento del cual deriva el derecho deducido, siendo importante precisar que la presente demanda fue incoada por la parte actora en su condición de arrendadora, facultad que le es legalmente concedida por el artículo 1.167 del Código Civil. Así se decide.

En cuanto a la cuestión previa prevista en el numeral 8º del artículo 346 de la norma adjetiva, es decir, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, que fue expuesta en base al argumento de existir un procedimiento de regulación del inmueble objeto del contrato ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, se hace forzoso para el Tribunal desecharla, siendo importante precisar que no hay prejudicialidad alguna ante la existencia de un procedimiento en sede administrativa con respecto a un proceso tramitándose en sede jurisdiccional, sin perjuicio de que no aportó la parte demandada prueba alguna de que se haya iniciado el precitado procedimiento, toda vez que no se desprende del comprobante aportado al folio 113, vestigio alguno de que la solicitud sea para la regulación del canon de arrendamiento del inmueble que es objeto de la presente demanda. Así se decide.

En lo que respecta a la cuestión previa fundada en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, debe expresamente señalarse que no existe la inepta acumulación de acciones que alega la parte demandada toda vez que los conceptos solicitados por el actor están bien definidos en el libelo, pues la pretensión de pago de cantidades de dinero por vía indemnizatoria, no es excluyente de la resolución , sino una exigencia que de prosperar la acción, consecuencialmente haría procedente la exigencia de la parte actora en relación a la cancelación de las cantidades reclamadas, en consecuencia la cuestión previa promovida en tal sentido no puede prosperar y así se decide.

En virtud a las consideraciones expresadas, se hace forzoso para el Tribunal declarar sin lugar las cuestiones previas promovidas. Así se decide.

DE LA FALTA DE CUALIDAD

En relación a la falta de cualidad de la parte actora para interponer el presente juicio, la misma fue opuesta por la representación judicial de la parte demandada en los siguientes términos:

Con fundamento en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, hago valer la falta de cualidad de la parte actora, por cuanto el arrendador no es propietario del inmueble.

Señala que el propietario es INVERSIONSE LABIN C.A y no los demandantes que tampoco son propietarios del inmueble objeto del contrato.

Que en la oportunidad que la arrendadora cedió y traspaso todos los derechos y obligaciones que le correspondían a su representada sobre un contrato de arrendamiento privado con vigencia de tres años, no se le notificó a su poderdante que se iba a realizar dicha cesión, la cual para tener validez debe estar firmada por todos los intervinientes del contrato, el cedente, el cedido y el cesionario.

Que se cedieron derechos de un contrato de arrendamiento pero no se cedió la propiedad del inmueble.

Que la cesión no cumple con los requisitos establecidos en la Ley y por lo tanto, es nula.

Para decidir se observa:

De acuerdo con lo sostenido por el maestro L.L. la cualidad es una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa) y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita.

En materia de contratos la doctrina y la Jurisprudencia Patria, han considerado que el arrendamiento cuando es realizado por un sujeto distinto al propietario, como uno de los atributos del derecho de propiedad, se presume hecho por cuenta y en beneficio de aquel, sin embargo; la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil también atribuye al contratante la potestad de pedir el cumplimiento o la resolución de una determinada convención.

Ha sido reiterada y pacífica la jurisprudencia patria al sostener que la cesión se perfecciona con la simple verificación de sus elementos constitutivos, como lo son el consentimiento, el objeto y el precio y su notificación al deudor cedido puede ser realizada por cualquier medio, siendo importante precisar que se ha llegado a considerar que la citación para el juicio es valida para considerar al deudor notificado de la cesión; siempre que se haga valer dentro de dicho proceso la condición de cesionario, pero de ninguna manera esa falta de notificación hace inexistente la cesión. Sin perjuicio de lo anterior, se puede constatar de las actas procesales que ciertamente la cesión fue notificada a la parte demandada y así se desprende expresamente de los señalamientos realizados por su representación judicial en el escrito de contestación a la demanda, en el cual admite que el 30 de enero notifican a su mandante del aumento y la prorroga legal, pero que ello es contradictorio, impugnando a tales efectos la precitada notificación, no siendo esta la vía procesal idónea para enervar los efectos que se desprenden de dichas actuaciones, por contener las mismas certificación de un Funcionario que da fe de ser ciertas las declaraciones allí contenidas y haber sido aportadas en original. Así se decide.

En el caso bajo análisis, la parte actora acude al juicio en su condición de cesionaria de los derechos y obligaciones que en su condición de arrendadora le cedió la firma INVERSIONES LABIN C.A, y lo cierto es que la misma tiene plena cualidad para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento derivado del derecho que tiene de disponer de la cosa que fue objeto del mismo, en su condición de cesionaria del contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada sobre el inmueble que es objeto de la presente demanda.

Por las argumentaciones anteriormente expresadas, la falta de cualidad alegada no puede prosperar. Así se decide.

II

DEL FONDO

En el caso de autos el tema a decidir en el presente proceso se contrae a la pretensión de la parte actora de resolver el contrato de arrendamiento suscrito sobre el Local comercial ubicado en la Calle Real de Chapellin, con Calle San José Nº 5, Municipio Libertador del Distrito Capital, por falta de pago del mes de febrero de 2.012, que de acuerdo con lo afirmado en el libelo de la demanda asciende a la suma de diecinueve mil cuatrocientos bolívares, todo ello en virtud del incremento que debía sufrir dicho canon de acuerdo con lo previsto en la cláusula tercera del contrato, insolvencia que fue expresamente negada y rechazada por la parte demandada, en base al argumento de estarla depositando en un Tribunal en base al canon establecido en el contrato.

Planteados así los términos en los que quedó centrado el mérito de la causa, surgió para las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones y defensas de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil,

En ese aspecto se observa que la parte actora con el libelo de la demanda, aportó el contrato de arrendamiento, que es el instrumento fundamental de la presente demanda; al cual se le asigna pleno valor probatorio pues su existencia no fue controvertida en la secuela del proceso, por tanto es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas entre las partes y da fe de las declaraciones en el contenidas, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.163 del Código Civil. Así se decide.

Promovió el mérito de la cesión del contrato de arrendamiento a la cual este Tribunal asigna pleno valor y de cuyo texto se desprende la cualidad que tiene la parte actora para accionar en el presente proceso.

Promovió el mérito que se desprende del comprobante de depósito aportado por la parte demandada cuyo aporte a la pretensión será expuesto en la motivación del fallo.

Promovió el mérito del telegrama que aparece consignado a los autos al folio cincuenta y cinco, que es desechado por no constar en actas que el mismo haya sido entregado a su destinatario. Así se decide.

La parte demandada promovió el recibo de pago efectuado a nombre de Inversiones Labin C.A, cuyo análisis será efectuado en la parte motiva del presente fallo.

Tres constancias de pago correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.011 y enero de 2.012, que son desechados por no guardar pertinencia con lo debatido en el presente proceso, que se contrae a la falta de pago del mes de febrero de 2.012.

Promovió prueba de informes de cuyas resultas no hay constancia en autos, no habiendo prueba que valorar al respecto. Así se decide.

Vista la actividad probatoria desplegada por las partes y a los efectos de determinar la procedencia de la pretensión deducida en el presente juicio, se observa que, de los instrumentos aportados tanto por la parte actora, así como la parte demandada, se desprende la existencia del contrato cuya extinción pretende la actora, quedando a todas luces probada la existencia de la obligación cuyo incumplimiento imputa a la parte demandada.

De un análisis a la cláusula tercera del precitado contrato se constata que fue voluntad de ambas partes que el canon de arrendamiento a regir para el primer periodo de duración del contrato sería la suma de ocho mil bolívares mensuales pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco días del inicio del mes y que de seguir vigente el contrato el canon sería el resultado de sumar al canon mensual fijado para los primeros doce meses el índice de precios al consumidor en la zona metropolitana.

Respecto a la forma de actualizar el monto que deba pagarse por concepto de canon de arrendamiento el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone lo siguiente:

“Artículo 14.- En los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela acumulado para ese mismo período, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo. (Resaltado del Tribunal).

La referida disposición legal está expresamente dirigida, al ajuste del canon anual para el caso de los contratos arrendaticios que versen sobre inmuebles excluidos del régimen de fijación de pensiones consagrado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en cuyas cláusulas, los contratantes no hubieren pactado de alguna manera, dicho ajuste o aumento periódico del canon. Es decir, el incremento del canon de arrendamiento, tomando en consideración el IPC, requiere por un lado, que el inmueble arrendado no esté sujeto a regulación y por el otro, que en el contrato, las partes no hayan convenido el ajuste anual de la pensión.

De acuerdo con lo anteriormente expresado, se requiere de dos requisitos concurrentes, para ajustar anualmente el canon, con base al Índice de Precios al Consumidor fijado por el Banco Central de Venezuela, como lo son que el inmueble esté exento de regulación y que las partes no hayan convenido aumento alguno de dicha pensión.

Respecto a los inmuebles exentos de regulación, el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala que quedan excluidos –entre otros- del régimen previsto en dicho texto legal, a los efectos de la fijación del canon, “los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987”, es decir, por argumento a contrario; los inmuebles cuya cedula de Habitilidad sea anterior al 2 de enero de 1.987, están sujetos a regulación; siendo importante señalar que la prueba fundamental de tal circunstancia es la Cédula de Habitabilidad del inmueble.

En el caso de autos señala la parte actora que el monto al cual asciende el canon de arrendamiento, es la suma de diez y nueve mil cuatrocientos noventa bolívares mensuales (Bs. 19.490, oo) de acuerdo con lo pactado en la cláusula tercera, sin embargo; dentro de un proceso las partes se encuentran en la obligación de afirmar los hechos con apego a la verdad y cuando tales hechos han sido negados por la contraparte, surge para estas la obligación de aportar a los autos todas los medios probatorios de que dispongan, para que puedan producir en el juzgador la plena convicción de su certeza, hecho que no ocurrió en lo que se refiere al referido argumento, al no aportar la parte actora a los autos ningún elemento probatorio del cual se desprenda la procedencia de los dos requisitos señalados en el artículo 14, por tanto el canon que deberá tomarse en consideración es el señalado en el contrato, esto es, ocho mil bolívares mensuales. Así se decide.

En lo que se refiere a la solvencia en el pago del canon correspondiente al mes de febrero de 2.012 aducida por la parte demandada en el libelo, quien en su descargo expuso que se encuentra solvente, por haberlo depositado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, observa el Tribunal que a los fines de demostrar la pretensa solvencia, la parte demandada aportó a los autos copia fotostática simple de depósito realizado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, en fecha 13 de abril de 2.012, de cuyo texto no es posible deducir a ciencia cierta a favor de quien se realizó la consignación, sin perjuicio de que la misma fue realizada en contravención a lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece los requisitos que debe cumplir el arrendatario como medio de excepción cuando el arrendador rehúsa recibir el pago, en cuyo caso, la ley le concede al arrendatario el derecho de consignarlo cumpliendo los parámetros legales para que se pueda considerar en estado de solvencia, como lo es consignarla en el plazo de quince días siguientes al vencimiento del respectivo mes, hecho que tampoco ocurrió en el caso bajo análisis, por tanto, la documental analizada no produce efectos liberatorios a favor de la parte demandada, por no haber sido realizada conforme a la norma.

En el caso sub iudice, el fundamento de la pretensión resolutoria de la parte actora, se basó en la falta de pago del canon de arrendamiento del mes de febrero de 2.012.

De esta manera, se observa que en la cláusula séptima del contrato aportado como instrumento fundamental de la demanda se establece que el incumplimiento en el pago de una sola mensualidad daría derecho a solicitar la resolución del contrato, de tal modo que al no haber demostrado la parte demandada que se encuentra solvente en el pago del canon correspondiente al mes de febrero de 2.012, la demanda incoada debe prosperar y así será expuesto.

III

En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR LAS CUESTIONES PREVIAS PROMOVIDAS, SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD ADUCIDA Y CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato intentó REPESA C.A, contra CLINIMOVIL 27 C.A en consecuencia, se condena a la parte demandada.

PRIMERO

A la resolución del contrato de arrendamiento suscrito sobre el Local comercial ubicado en la Calle Real de Chapellin, con Calle San José Nº 5, Municipio Libertador del Distrito Capital y como consecuencia de ello entregarlo a la parte actora completamente desocupado de bienes. Así se decide.

SEGUNDO

A pagar, a título de daños y perjuicios por el uso del inmueble, la suma de ocho mil fuertes (Bs. 8.000) por mes, desde el mes de febrero de 2.012 hasta que la presente decisión quede definitivamente firme.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida.

PUBLIQUESE, REGISTRESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN

Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días de julio de dos mil doce. Años 202° de la independencia y 153 de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

L.B.R.

LA SECRETARIA,

M.S.G..

En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión,

LA SECRETARIA,

M.S.G..

EXP AP31V-2012-000351.