Decisión de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 23 de Febrero de 2016

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.

1. IDENTIFICACION DE LAS PARTES.

   PARTE ACTORA: sociedad mercantil “C.A. INVERSIONES, K.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 16 de febrero de 1.972, bajo el N°. 3, Tomo 36-A.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados F.V.M. y C.E.V.R., inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 118.669 y 63.504 respectivamente.

   PARTE DEMANDADA: ciudadano A.G.P.H.C., mexicano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E-84.490.740, inscrito en el Registro de Información Fiscal bajo el N°. E-84.490.740-3, domiciliado en la Avenida J.V., Local Int. Parque Diverland, casa s/n, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta.

   APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No acreditó.

2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

   Se inicia la presente demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO presentada por el abogado F.V., inscrito en el inpreabogado bajo el N°. 118.669, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil “C.A. INVERSIONES, K.A.” contra el ciudadano A.G.P.H.C..

   Recibida para su distribución el 24.11.2015 (f. 36) por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de este Estado, correspondiéndole previo sorteo a éste despacho quien en fecha 25.11.2015 procedió a darle entrada y la numeración respectiva (f. vuelto del 36).

   Por auto de fecha 30.11.2015 (f. 37), se exhortó a la parte actora para que consignara el documento de condominio debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna respectiva, con el objeto de verificar los linderos, medidas y demás determinaciones con los cuales cuenta el inmueble objeto de la presente demanda.

   En fecha 08.12.2015 (f. 38 al 60) compareció el abogado F.V., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y mediante diligencia en cumplimiento al auto emitido por este Juzgado en fecha 230.11.15, consignó copia simple del documento de parcelamiento de la Urbanización V.d.V. constante de 22 folios útiles.

   Por auto del 10.12.2015 (f. 61 y 62), se admitió la demanda ordenando emplazar a la parte demandada, ciudadano A.G.P.H.C., a los fines de que compareciera por ante éste Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra.

   El día 15.12.2015 (f. 63), compareció el abogado F.V., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y mediante diligencia consignó copia simple del libelo de la demanda y del auto de admisión, a los fines de la citación del demandado, y puso a la disposición del alguacil los medios de transporte necesarios.

   En fecha 17.12.2015 (f. 64), se dejó constancia de haberse librado la compulsa de citación a la parte demandada, con sus respectivas copias certificadas, tal como fue ordenado en el auto de admisión emitido el 10.12.15.

   En fecha 18.01.2016 (f. 65 y 66), compareció el alguacil de este Tribunal y consignó constante de un (1) folio útil, recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano A.G.P.H.C..

   En fecha 15.02.2016 (f. 67 al 81), compareció el ciudadano A.G.P.H., debidamente asistido de abogado, y consignó constante de 14 folios útiles, escrito de contestación a la demanda y reconvención.

3. ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.

   Como fundamento de la acción de Resolución de Contrato el abogado F.V., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, sociedad mercantil “C.A. INVERSIONES, K.A.”, señaló lo siguiente:

   - que su mandante celebró contrato de compromiso reciproco de compra venta con el ciudadano A.G.P.H.C., de un inmueble en la Urbanización V.d.V., ubicada en el caserío Los Conejeros, Municipio J.M.G.d. estado Bolivariano de Nueva Esparta, cuyos datos regístrales, medidas, linderos y dotaciones constan en la cláusula primera del referido contrato;

   - que se estableció en la cláusula segunda del contrato de marras el precio a pagar para adquirir el inmueble y en la cláusula cuarta, el plazo para pagarlo y para protocolizar la venta definitiva del mismo;

   - que de las cláusulas antes mencionadas se desprende que el demandado estaba obligado a pagar la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 2.700.000,00), antes del plazo establecido en la cláusula cuarta;

   - que dicho plazo fenecía transcurridos que fueran los noventa (90) días siguientes a la fecha de autenticación del contrato del cual se pretende su resolución, en virtud que el demandado no solicitó prorroga, por lo que, dicho plazo acababa en fecha 18.08.15, y dentro del mismo no pagó la cantidad de dinero a la que estaba obligado conforme a la cláusula segunda del contrato,

   - que incumplidas injustificadamente como fueron las cláusulas segunda y cuarta del contrato, es que ocurre ante la competente autoridad invocando las normas de derecho que infra se abordan, para resolver el contrato de compromiso recíproco de compra venta, otorgado con el demandado ante la Notaría Pública de Pampatar, en fecha 20.05.15;

   - que pide se ejecute la cláusula penal a que se refiere la cláusula sexta del contrato, la cual establece: “…Las partes firmantes de este contrato establecen la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 50.000,00), como cláusula penal para el caso de incumplimiento de las obligaciones que asumen por erste contrato. Queda entendido que si el incumplimiento se produce por HECHO DEL PRINCIPE o por cualquier otra medida emanada de los poderes públicos “LA VENDEDORA” solo queda obligada a devolver el dinero sin que sea aplicable la cláusula penal…”;

   - que a tales fines acompañó a la demanda cheque de gerencia emitido por el Banco BOD, N° 10718179, a favor del demandado por la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 750.000,00), cantidad ésta que resulta de descontar los OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 800.000,00), recibidos a la firma del contrato, lo cual consta de la cláusula primera del contrato, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 50.000,00), mandatario de la cláusula sexta.

   - que en virtud de las razones de hecho y derecho precedentemente expuestas, es por lo que demanda al ciudadano A.G.P.H.C..

   Por su parte, el ciudadano A.G.P.H., en su carácter de parte demandada-reconviniente, debidamente asistido de abogado, contestó la demanda en los siguientes términos:

   - que negaba, rechazaba y contradecía, en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos, como en el derecho, la acción intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES K.A., C.A;

   - que negaba, rechazaba y contradecía la pretensión de que este Tribunal declare incumplido el contrato recíproco de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, en fecha 20 de mayo de 2015, anotado bajo el N° 51, Tomo 71, folios 185 al 189 de los libros llevados por ante esa Notaría, particularmente con lo dispuesto en las cláusulas 2 y 4, así como también con lo dispuesto en los artículos 1159 y 1264 del Código Civil, en razón de que pague la totalidad del saldo convenido en el contrato y dentro del plazo convenido;

   - que negaba, rechazaba y contradecía la petición que se acuerde incumplido el contrato anteriormente referido y en consecuencia, se declare resuelto el contrato autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, en fecha 20 de mayo de 2015, anotado bajo el N° 51, Tomo 71, folios 185 al 189 de los libros llevados por ante esa Notaría, en razón a que pague la totalidad del monto convenido en el contrato de opción de compra venta y en el tiempo establecido en el mismo;

   - que negaba, rechazaba y contradecía, la pretensión de la parte actora en cuanto a que se ejecute la cláusula penal establecida en la cláusula sexta del contrato autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, en fecha 20 de mayo de 2015, anotado bajo el N° 51, Tomo 71, folios 185 al 189 de los libros llevados por ante esa Notaría;

   - que negaba, rechazaba y contradecía, la pretensión de la parte actora en cuanto a que se le condene en costas y costos, en razón que considera que esta demanda es temeraria y contraria a derecho, puesto que cumplió con todas y cada una de sus obligaciones;

   - que negaba, rechazaba y contradecía, la pretensión del abogado de la parte actora sobre su pretensión de que reciba la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00), pues la parte actora no tomó en cuenta y desconoce que pagó la totalidad del monto acordado de conformidad con la cláusula segunda del contrato recíproco de compra venta;

   - que es cierto que su representada suscribió contrato recíproco de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, en fecha 20 de mayo de 2015, anotado bajo el N° 51, Tomo 71, folios 185 al 189 de los libros llevados por ante esa Notaría;

   - que al momento de la firma por ante la Notaría Pública entregó cheque signado con el N° 50000010 del Banco del Tesoro, por la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00) y que, asimismo en fecha 16.09-15 depositó en la cuenta de Inversiones K., C.A., la cantidad de dos millones setecientos mil bolívares (Bs. 2.700.000,00) mediante cheque de gerencia identificado con el N° 71004059, con lo cual se dio cumplimiento a la cláusula segunda del contrato pagando la totalidad del monto acordado.

   Asimismo consta, que el ciudadano A.G.P.H., en su carácter de parte demandada-reconviniente en la presente causa, debidamente asistido de abogado, reconvino en los siguientes términos:

   - que suscribió un contrato recíproco de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, en fecha 20 de mayo de 2015, anotado bajo el N° 51, Tomo 71, folios 185 al 189 de los libros llevados por ante esa Notaría;

   - que en el contrato se establecieron dos condiciones esenciales el plazo de 90 días más 30 días, el cual respeto aún cuando la parte actora reconvenida pretende desconocer argumentando un supuesto incumplimiento de su parte, aún cuando demostrará en su oportunidad correspondiente que desde el principio de la operación de opción de compra venta y hasta el momento en que deposito la cantidad de dos millones setecientos mil bolívares (Bs. 2.700.000,00), es decir, en fecha 16.09.15, en la cuenta de INVERSIONES K. C.A.,

   - que es de especial relevancia que en el escrito de demanda el apoderado actor no mencionó en ninguna de sus partes que deposito la cantidad de dos millones setecientos mil bolívares (Bs. 2.700.000,00), aún cuando se le envió un correo electrónico notificándole de su cumplimiento e instando a la empresa a introducir y firmar su documento definitivo de compra venta por ante el Registro Subalterno respectivo;

   - que ante la negativa de acción de la empresa vendedora introdujo una denuncia ante el ente Administrativo competente;

   - que reconviene a la parte actora, INVERSIONES K.A., C.A., en la persona de su Presidente L.C.M., para que convenga o en su defecto sea condenado al cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito; que acordado el cumplimiento del contrato de opción de compra venta debe ser condenada la demandada INVERSIONES K.A., C.A., a protocolizar el documento definitivo de compra venta y ponerlo en posesión del inmueble comprado en las condiciones acordadas en el documento autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, en fecha 20 de mayo de 2015, anotado bajo el N° 51, Tomo 71, folios 185 al 189 de los libros llevados por ante esa Notaría, en pagar las costas y costos del proceso.

   IV.-MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   PUNTO PREVIO.

   FALTA DE JURISDICCION DEL PODER JUDICIAL.

   Ahora bien, es menester traer a colación los artículos: 1, 6, 7, 18, 19 y 20 de La Ley Contra Estafa Inmobiliaria publicada en Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela bajo el Nº 39.912 del 30 de abril de 2012:

   Ley Contra Estafa Inmobiliaria:

   Articulo 1: La ley tiene por objeto establecer en conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisologia y protocolización de viviendas; considerando el proceso de construcción y todos los convenios entre particulares, cualquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de engaño e incumplimiento, sancionado penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional, de defender proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna.

   Artículo 6: El Ejecutivo Nacional a través del Ministerio del poder Popular con competencia en materia de vivienda y Hábitat, será el órgano rector y le corresponderá crear la Dirección General De Gestión Del Sistema Nacional De Vivienda Y Hábitat, deberá elaborar las políticas y estrategias que velen por la aplicación y cumplimiento de esta ley, haciendo el seguimiento y control del proceso de construcción, venta, preventa, permisologia y protocolización de viviendas, así como debe estar en concordancia con los lineamientos del Ministerio Del Poder Popular Con Competencia En Materia De Vivienda Y Hábitat.

   Artículo 7: Son Atribuciones de la Dirección General De Gestión Del Sistema Nacional De Vivienda Y Hábitat, ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado, a las constructoras y sus representantes, promotoras de viviendas y sus representantes, productoras de viviendas y sus representantes. Además de los representantes de: Asociaciones Civiles de viviendas, cooperativas, organizaciones no gubernamentales, organizaciones comunitarias de vivienda funcionarios públicos o funcionarias públicas y operadores financieros, en cuanto al cumplimiento de las obligaciones establecidas en la ley. (…).

   Artículo 18: No podrá ni es valido que los constructores contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas, en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General De Gestión Del Sistema Nacional De Vivienda Y Hábitat.

   Articulo 19: En el supuesto que el comprador en venta o preventa de viviendas en proceso de construcción o aun no construidas, decida unilateralmente dar por terminado el contrato por causas no imputables al constructor, contratistas productor y promotor de viviendas, deberá realizar la notificación por escrito a este, así como a la Dirección General De Gestión Del Sistema Nacional De Vivienda y Hábitat, con un máximo de noventa días de anticipación.

   Articulo 20: El constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, deberá reintegrar al comprador la totalidad del o los montos dados en pago, así como sus intereses, dentro del lapso de 30 días continuos, contados a partir de la fecha de notificación dada por escrito. Ninguna otra cláusula penal, podrá establecerse en contravención a lo aquí establecido, de lo contrario el constructor, contratista, productor y promotor de viviendas será sancionado.

   Ahora bien, de las normas antes transcritas se pudo evidenciar que la misma garantizan la inviolabilidad del derecho que tienen las personas a acceder a los planes y proyectos destinados a la vivienda y sobre todo proteger al ciudadano y garantizarle su dinero, también se evidenció que dicha ley busca sancionar el delito de Estafa y otros Fraudes del Sector Inmobiliario.

   Asimismo, la Sala Politico-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº. 01539, Exp. Nº. 6.278, de fecha 04/07/2000, con ponencia del Magistrado CARLOS ESCARRA MALAVE, señalo:

   Sic: “(…) Ha sido suficiente la jurisprudencia de este Ato Tribunal en relación con las diferencias entre la jurisdicción y la competencia. En sentencia de fecha 26.7.97 (Sucesión de P.V.L. vs. Q.B.), la Sala afirmó:

   ...la jurisdicción es la función pública, realizada por los órganos competentes del Estado, en virtud de la cual se administra justicia con el objeto de dirimir conflictos y controversias de relevancia jurídica mediante decisiones con autoridad de cosa juzgada; la competencia es la medida de esa jurisdicción asignada a los órganos jurisdiccionales del Estado de manera específica atendiendo a criterios de materia, cuantía y territorio. Por tanto, al tratarse de figuras distintas el legislador otorgó a cada una de ellas diferente tramitación en caso de ser cuestionadas durante el proceso. La regulación de jurisdicción suspende la causa y requiere la remisión de las actas originales a esta Sala Político-Administrativa; la regulación de la competencia, por su parte, somete el conocimiento de la solicitud al Tribunal Superior de la circunscripción del Juez cuya competencia se cuestiona, pero no suspende el curso del proceso sino hasta el momento de decidir sobre el fondo de la causa mientras se emita el fallo que regule la competencia...

   (Negrillas y subrayado nuestro).

   El artículo 62 del Código de Procedimiento Civil, fundamento de la consulta elevada a esta Sala, prevé la misma respecto de las decisiones en que el Juez niegue su jurisdicción, no su competencia, frente a la Administración Pública o cuando la afirme o la niegue frente al Juez extranjero. En tal caso, cuando el Juez afirma o niega su jurisdicción, declara que el Poder Judicial en general y dentro de él el Tribunal competente, tiene o no potestad para resolver el asunto planteado. (…).

   La presente controversia se circunscribe a determinar si el Poder Judicial tiene jurisdicción para conocer del caso de marras, para ello ha de observarse los límites y la naturaleza de la controversia, los derechos que pudieren hallarse involucrados con la misma, y si la resolución del contrato debía plantearse ante un ente u órgano de la Administración Pública.

   En tal sentido, tenemos que entre la sociedad mercantil “C.A. INVERSIONES, K.A.” y el ciudadano A.G.P.H., suscribieron en fecha 20 de Mayo del año 2015, por ante la Notaría Pública de Pampatar, un contrato de compromiso reciproco de compra venta de un inmueble constituido por una casa-quinta; que el precio convenido en la cláusula segunda fue fijado en la cantidad de Tres Millones quinientos Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs.3.500.000,00) pagaderos de la siguiente manera: la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) que se entregó en ese acto mediante cheque de gerencia N° 50000010, del Banco del Tesoro, y la cantidad de Dos Millones Setecientos Mil bolívares con Cero Céntimos (Bs. 2.700.000,00), pagaderos en el momento de la protocolización del documento de compra venta; que conforme a lo expresado por la demandante, el demandado ha incumplido parcialmente el contrato al haber abonado sólo del precio total, la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00), sin haber dado cumplimiento a las cláusulas segunda y cuarta del referido contrato, al haberse establecido en la cláusula cuarta que ambas partes se comprometían a protocolizar el documento definitivo de compra-venta dentro de los noventa (90) días siguientes a la fecha de autenticación del contrato, más treinta (30) días de prorroga que se otorgan si el comprador así lo solicita; siendo que dicho plazo feneció y el demandado no solicitó prorroga, sin embargo se observa que llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, el ciudadano A.G.P.H. no solo la rechazó, sino que propuso demanda de mutua petición, mediante la cual luego de expresar que antes del vencimiento del referido plazo se pagó la obligación asumida aún cuando el inmueble no está terminado en su totalidad, solicitó el cumplimiento del contrato de opción de compra venta. Esta nueva situación generada a partir del momento de contestar la demanda acarrea que indefectiblemente el poder judicial pierda jurisdicción para conocer de este asunto, ya que conforme al criterio de la Sala de acuerdo con la norma contenida en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria en los casos en que se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y alguna de las partes pretenda rescindir el contrato, o sea, extinguir su vigencia, la competencia para dirimir esa controversia le corresponde a un órgano de la Administración Pública, concretamente a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, lo cual genera que el poder judicial carezca de jurisdicción para tramitar, y resolver dicho asunto.

   Así las cosas, atendiendo a que en este asunto, conforme a los planteamientos efectuados por las partes intervinientes en el proceso, específicamente la parte demandada quien al momento de contestar la demanda no sólo la rechazó sino que reconvino a la actora por cumplimiento del contrato de opción de compra, se concluye que en aplicación del criterio de la Sala antes mencionado, es evidente que resulta aplicable lo establecido en los artículos 1, 3 y 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, que establecen en términos generales que la solicitud de rescindir el contrato debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Y así se decide.

   V.-DISPOSITIVA

   Por las consideraciones anteriormente expuestas, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: