Decisión de Superior Civil Mercantil Transito y Trabajo de Aragua, de 11 de Octubre de 2010

en la resolución del contrato de compra venta celebrado en fecha 11 de noviembre de 2006 con mi representado mediante el cual reconoce haber recibido de manos de mi mandante la suma de Bs. 40.660.000,00 como pago del precio convenido para la venta del inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización Corocito, Avenida 6, N° 74 sector 5, en santaC., municipio Lamas, Estado Aragua. Dicho documento se acompaña marcado 6.

en la devolución de la suma recibida como pago parcial del precio de venta convenido (Bs. 40.660.000,00) junto con los intereses correspondientes hasta el momento de su devolución calculados al interés legal vigente, junto con la correspondiente indexación o corrección monetaria.

en pagar las costas y costos del presente juicio, incluyendo honorarios profesionales de abogados...”(sic) (folio 41)

Asimismo, se observa de la motiva de la sentencia de fecha 23 de marzo de 2009, que el Juez A Quo señala lo siguiente:

…Por su parte el ciudadano WARLIN R.L.R., reconviene a la parte demandante por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA…

.(Sic)(folio155)

De lo anterior se evidencia que, el demandado, reconviene por resolución de un contrato con fundamento a un documento privado de compra-venta celebrado en fecha 09 de noviembre de 2006, el cual riela al folio 71 y que fue consignado marcado “6”. Por lo que, el Juez de la causa incurrió en un error al conocer la reconvención fundado en el contrato de opción de compra venta protocolizado en fecha 22 de diciembre de 2005, ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, bajo el N° 31, tomo 17, protocolo Primero, instrumento, éste que nunca fue el propuesto por el demandado reconviniente; razón por la cual, ésta Superioridad de conformidad con lo dispuesto en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil y como consecuencia de la apelación interpuesta, procederá a conocer la reconvención propuesta por el ciudadano Warlin R.L.R., con fundamento al documento arriba descrito, Y así se decide.

En otro orden de ideas y de manera general, se entiende por contrato: “Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”, así lo señala el mencionado artículo 1.133 del Código Civil.(Subrayado y negrillas de la Alzada).

En el artículo antes trascrito, se establece que el contrato es: 1) Una convención, 2) Regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.

Asimismo, la doctrina distingue los diferentes puntos antes mencionados, el cual es definido por el autor E.M.L. (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones Derecho Civil III de la siguiente manera: “El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o mas personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o mas manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes”. “Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento mas apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias.” “Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades”. “El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones.”

Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 del Código Civil, señala: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…” (sic), tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.

Ahora bien, analizada la normativa sobre el contrato de manera general, ésta Alzada pasa a efectuar la valoración del acervo probatorio cursante en las actas procesales:

En este sentido, la parte demandada reconviniente presentó junto al escrito de contestación de demanda las siguientes documentales:

Marcado “1 y 2” Carta de Decisión de Crédito del Banco Banesco y copia de minuta de fecha 26 de octubre de 2006 (folios 41 y 42).

En este orden de ideas, ésta Superioridad considera importante resaltar que las referidas documentales emanan de un tercero, ajeno a la relación procesal, por lo tanto, para que estas puedan tener valor en juicio deberán ser ratificados por el tercero a través de la prueba testimonial, tal y como lo previó el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causante de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial.”, por lo que, se requiere para regular su promoción, que el mismo sea ratificado por su firmante (tercero) mediante una declaración en forma análoga al testimonio y con la posibilidad de que la parte promovente formule preguntas para controlar la veracidad de la misma.

Con fundamento a lo antes analizado este Tribunal considera que las documentales marcados con letra “1 y 2”, son documentos emanados de un tercero que no son parte en este juicio, los cuales, para su validez, debieron ser ratificadas por la persona que la suscribió y, al no serlo, deben ser desechados del proceso. Y así se establece.

Marcado “3” el demandado reconviniente consignó copia simple de un oficio signado G-06-10472, de fecha 21 de noviembre de 2006 emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) y dirigido al Banco Mercantil Región Centro, donde se hace mención de la remisión del documento de liberación de hipoteca a nombre de la ciudadana M.O.T. (folio 44).

En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 16 de mayo de 2003, Expediente N° 2001-000885, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche, expresó lo siguiente:

… “Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario…”

Ahora bien, una vez transcrito lo anterior, ésta Superioridad observa, que el documento administrativo presentado oportunamente por la parte demandada reconviniente junto al escrito de contestación, marcado “3”, fue emanado del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) y dirigido al Banco Mercantil Región Centro y en virtud de que tal documento no fue desvirtuado por la parte demandante, mediante prueba en contrario, ésta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, quedando demostrado la remisión de documento de liberación de hipoteca a nombre de la ciudadana M.O.T.. Y así se decide.

Marcado “4” Copia certificada de inspección judicial evacuada por el Tribunal de Municipio Sucre y Lamas del Estado Aragua, solicitada por la ciudadana Leidymar B.M., titular de la cédula de identidad N° V- 18.538.659, para dejar constancia si en el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas fue presentado para su firma y otorgamiento un documento en fecha 02 de febrero de 2007, las partes que intervienen en dicho documento, las oportunidades fijadas para su otorgamiento y de las causas por las cuales no se firmó (folios 45 al 68).

Al respecto, observa ésta Alzada que la inspección judicial supra descrita constituye una prueba preconstituida, toda vez, que la misma fue realizada con anterioridad al lapso de promoción correspondiente, por lo que, se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 1.429 del Código Civil, el cual dispone:

“En los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán promover la inspección ocular antes del juicio para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo.

De lo anterior, se evidencia que el artículo 1.429 eiusdem, requiere para la procedencia de la inspección judicial extra-litem el cumplimiento de dos requisitos concurrentes, esto es: a) el sobrevenimiento de perjuicios por retardo, y b) que se trate de dejar constancia de un estado o de circunstancia que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo.

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1.244 de fecha 20 de octubre de 2004, dispuso:

Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. (…)

Si no se prueba la urgencia ello si afectaría su legalidad, por cuanto ésta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo (…)…

(Sic)

Por lo antes transcrito, y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.429 del Código Civil y 938 del Código de Procedimiento Civil, ésta Alzada desecha las copias certificadas de inspección judicial extra litem, por carecer las mismas de los requisitos mínimos para su procedencia, vale decir, el sobrevenimiento de perjuicios por retardo, y que se trate de dejar constancia de un estado o de circunstancia que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo; razón por la cual, dicha inspección judicial carece de valor probatorio y no pueden ser apreciadas por ésta Superioridad, por lo tanto se desecha del proceso. Y así se decide.

Marcado “5” la parte demandada- reconviniente promovió copia simple de documento privado de fecha 22 de enero de 2007, contentiva de misiva suscrita por la ciudadana M.O., antes identificada y dirigida a un tercero, ciudadana M.V. (folio 69).

Al respecto, el artículo 1.372 del Código Civil, en su último aparte dispone:

…Las cartas misivas, dirigidas y recibidas entre terceros, no pueden, en ningún caso, emplearse como medios de prueba en juicio por personas para las cuales los terceros no eran causantes o mandatarios…

En razón de lo anterior, ésta Superioridad desecha la documental marcada 5, de conformidad con el articulo 1.372 del Código Civil, además de resultar inconducente a los fines de demostrar el hecho controvertido, el cual es el incumplimiento por parte del vendedor de sus obligaciones contractuales. Y así se decide.

Marcado “6” original de contrato de compra-venta privado, de fecha 9 de noviembre de 2006, suscrito por la parte demandante Ciudadana M.M.O.T., titular de la cédula de identidad Nº V-16.692.306 en su carácter de vendedora y por otra parte el demandado, ciudadano WARLIN R.L.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-13.909.115, en su carácter de comprador, dicho contrato versa sobre un inmueble ubicado en la avenida 6, sector 5 de la urbanización “Corocito” , en jurisdicción del Municipio J.Á.L. delE.A., tiene una superficie de doscientos veinte metros cuadrados (220 Mts.2) y esta comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: en diez (10) metros con avenida 06 de la urbanización; Sur: en diez (10) metros con parcela 91; Este: En veintidós (22) metros con parcela 73; y Oeste: En veintidós (22) metros con parcela 75, el mencionado contrato de compra-venta constituye el documento fundamental de la reconvención planteada por el demandado (folio 71).

En este sentido, es necesario hacer mención al contenido de los artículos 1.363 y 1.368 del Código Civil, que señala lo siguiente:

Artículo 1.363.- El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de tercero, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones.

Artículo 1.368.-El instrumento privado debe estar suscrito por el obligado, y, además, debe expresarse en letras la cantidad en el cuerpo del documento, en aquellos en que una sola de las partes se obligue hacia otra a entregarle una cantidad de dinero u otra cosa apreciable en dinero

.

Esta norma sustantiva no debe ser analizada en forma aislada, sino concatenada con el contenido del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya sea en el acto de contestación a la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de las parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento

. (subrayado y negrillas de la Alzada)

Ahora bien, observa ésta Alzada que la documental supra descrita no fue desconocida ni impugnada su contenido ni su firma por la parte demandante en su oportunidad correspondiente, razón por la cual, ésta Superioridad le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.368 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la existencia de un contrato de venta sujeto a un término suspensivo, en el cual la vendedora, hoy demandante reconvenida, se comprometió a otorgar el documento de venta definitivo para el día 23 de noviembre de 2006 y donde el comprador hoy demandado, aceptó los términos expuestos en dicho documento, por lo cual, la instrumental antes descrita, es apreciada y valorada por esta Superioridad. Y así se decide.

Marcado “7” , la parte demandada reconviniente, promueve talón de cheque de gerencia del Banco Banesco, identificado con el N° 75185-55 de fecha 09 de noviembre de 2006, a nombre de Montenegro Carmen, con el cual pretende demostrar el pago efectuado a la vendedora con motivo del contrato privado celebrado en fecha 09 de noviembre de 2006 (folio 72).

Al respecto, de la instrumental antes descrita, ésta Juzgadora pudo observa que no aparece firma ni sello de quien lo suscribe, razón por la cual, se desecha del proceso, por no tener autoría. Y así se decide.

Por otra parte, la demandada-reconviniente en el lapso probatorio promovió los siguientes medios probatorios:

Promovió los instrumentales marcados 1,2,3,4,5,6,y 7 y fueron producidos junto con el escrito de contestación de la demanda, y cursante en autos a los folios 42 al 72, ambos inclusive, los cuales fueron analizados y valorados por ésta Superioridad en líneas anteriores.

Promovió la declaración testifical de la ciudadana C.M.M.A., y para ello el Tribunal A Quo comisionó al Juzgado de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua (folio72). Asimismo, al folio 126 y 127 corre inserto declaración rendida por la ciudadana C.M.M.A., en fecha 03 de Julio de 2.007, ante el Juzgado comisionado y de las deposiciones hecha por la misma se evidenció:

…TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo, para que era ese cheque? CONTESTO: Porque mi yerno le iba a comprar una vivienda a ella. CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo, que tipo de cheque era y cual era su monto. CONTESTÓ: era un cheque de gerencia de treinta y seis millones de Bolívares (…) CONTESTO: lo compre en Banesco el 09 de noviembre de 2006(…) SEGUNDA REPREGUNTA: Diga la testigo, que la motivo a declarar en este caso? CONTESTÓ: me motiva que esta en juego la casa de mi hija porque puede quedar en la calle (…)…

(sic)

De lo anterior transcrito, en especial de la tercera pregunta y segunda repregunta se evidencia que, la testigo manifestó ser suegra de la parte demandada reconviniente, ya que este se encuentra casado con su hija, motivo por el cual este Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 480 del Código de Procedimiento Civil, desecha a la testigo promovida. Así se decide.

Ahora bien, en el punto III del mismo escrito de pruebas promovió prueba de informes, y a tal efecto el Tribunal A Quo una vez admitida dicha prueba se acordó oficiar lo conducente al Banco Banesco, Agencia Cagua, según oficio Nro. 07-1009, de fecha 19 de Junio de 2.007.

Sobre este particular en fecha 30 de Agosto de 2.007, el Tribunal de la causa recibió comunicación emanada de Banesco Banco Universal, de fecha 15 de Agosto de 2.007 (folio 138), donde señalan que al demandado reconviniente, ciudadano WARLIN R.L.R., le fue aprobado un crédito hipotecario, y que dicho crédito hipotecario no fue protocolizado en virtud de la no comparecencia tanto del representante del Banco Nacional de Vivienda y Habitad como de la vendedora, prueba ésta que este Tribunal confiere todo el valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la aprobación de un crédito hipotecario a favor del ciudadano WARLIN LOPEZ. Y Así se decide.

La parte demandada reconviniente, por último, promovió en el particular IV del mismo escrito probatorio, Inspección Judicial, en la sede del Registro Inmobiliario de esta ciudad de Cagua, ubicado en el 4to pido del Edificio Forum, frente a la Plaza Sucre (Folio Vto. 77), la cual una vez admitida, el Tribunal de la causa acordó el traslado y constitución a los fines de dejar constancia a los particulares a que se contraía dicha prueba, traslado este que fue efectuado en fecha 27 de Junio de 2.007, tal y como se desprende a los folios 114 al 116 del presente expediente, y del informe contentivo de dicha inspección se evidenció que de la revisión de los libros de presentación para registro o protocolizaciones, consta que el día 27 de Octubre de 2.006, fue presentado documento a que se contrae la prueba, es decir, documento de cancelación de hipoteca inmobiliaria de primer grado, de compra venta y de constitución de hipoteca de primer grado, todo ello relativos al inmueble ubicado en la Urbanización Corocito, Avenida 6, Nro. 74, Sector 5, en S.C., Municipio Lamas del Estado Aragua. Al Particular Segundo: Se dejó constancia que se reflejó en los documentos presentados que las partes son las indicadas en el particular primero, es decir, M.M.O. y Warlin R.L.R., la primera como vendedora y el segundo como comprador, del inmueble objeto de la presente acción. Al particular tercero se dejó constancia que la fecha para el otorgamiento es el Nueve (9) de Noviembre de 2.006, el cual no fue otorgado en dicha fecha. Al cuarto particular: Se dejó constancia que en fecha 02/02/07 el documento objeto de la presente prueba no fue presentado en esa fecha si no en fecha 07 de Febrero de 2.007, por la misma persona que lo presentó la primera vez, M.T.R., fijando su otorgamiento para el día 15/02/2007, el cual en esa oportunidad tampoco fue otorgado. Prueba esta a la que este Tribunal otorga todo el valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.428 del Código Civil y el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que se realizó trámites en el Registro y que el documento de venta definitiva no fue protocolizado en razón de la no comparecencia de la vendedora. Y así se decide.

Ahora bien, la parte demandante reconvenida, en el lapso probatorio promovió los siguientes medios de prueba:

Invocó en toda forma de derecho el mérito favorable que se arrojan de los autos, en cuanto favorezca a su representada, y ratificaron en todo su contenido de fondo, forma, y fundamentos y disposiciones el libelo de demanda que interpusieron, al particular Segundo invocaron e hicieron valer el hecho en que incurrió la demandada al no cumplir con su obligación de comprar el inmueble objeto de este juicio y en tercer lugar produjeron, ratificaron y promovieron el merito favorable de que se desprende del contrato de opción de compra celebrado entre la demandante y el demandado el cual riela en original de folio 8 al 11.

Al respecto, debe señalar que el mérito favorable no es un medio de pruebas, sino que es el deber del Juez aplicarlo en razón del principio de exhaustividad probatoria, contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, debe el Juez analizar todas las pruebas aportadas a los autos aún cuando estas no sean idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, este principio debe ser concatenado con el principio de comunidad probatoria, esto es, que las pruebas una vez consignadas por las partes, arrojarán el merito correspondiente, independientemente que las mismas favorezcan a quien las aporta. Y así se establece.

Asimismo, en el cuarto particular la reconvenida promovió la prueba de testigos, de los ciudadanos A.H.M.D., MILVIDA J.M.V. y M.J.T.R., a quienes para su declaración fue comisionado el Juzgado de los Municipios Sucre y J.Á.L. delE.A., las cuales corren insertas en autos a los folios 128 al 133, del presente expediente.

De la declaración del ciudadano A.H.M.D., titular de la cédula de identidad N° V- 6.303.633, se observó lo siguiente (folios 128 y 129):

…SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo, si le consta que la ciudadana M.O. se presentó ante el Registro Inmobiliario en fecha 27 -10-2006 y 27-02-2007 a realizar una firma de una negociación pactada sobre un inmueble y como le consta? CONSTESTÓ: Si, porque soy amigo de una muchacha que la conoce a ella y estaban hablando de eso. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo, si le consta que la señora M.O., hizo entrega inmediata del inmueble objeto de la negociación? CONTESTÓ: si…

.(sic)

Asimismo, de la declaración de la ciudadana MILVIDA J.M.V., titular de la cédula de identidad N° V- 8.485.256, se observó lo siguiente (folios 130 y 131):

SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo, si le consta que la ciudadana M.O. se presentó ante el Registro Inmobiliario en fecha 27 -10-2006 y 207-02-2007 a realizar una firma de una negociación pactada sobre un inmueble y como le consta? CONSTESTÓ: No esta en ese momento en el Registro pero si se que fue porque yo soy su vecina. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo, si le consta que la señora M.O., hizo entrega inmediata del inmueble objeto de la negociación? CONTESTÓ: Si lo entregó…” (sic)

Ahora bien, del estudio realizado a las deposiciones antes transcritas hecha ante el Juzgado comisionado, se pudo evidenciar que tanto el ciudadano A.H.G. como la ciudadana Milvida J.M. son testigos netamente referenciales, y nada aportan al proceso, motivo por el cual dichas deposiciones deben ser desechadas de conformidad con lo establecido en el artículo 480 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

Asimismo, consta a los folios 132 y 133 del Presente expediente declaración rendida por la ciudadana M.J.T.R., por ante el Juzgado de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, evidenciándose de sus deposiciones, que las mismas nada aportan a la resolución del hecho controvertido, el cual es determinar el cumplimiento o no de las obligaciones contractuales por parte de la demandante-reconvenida; razón por la cual la testimonial rendida por la ciudadana M.J.T., se desecha del proceso por ser inconducente. Y así se decide.

Efectuada la valoración de las pruebas promovidas por las partes, este Juzgado Superior, considera necesario determinar la naturaleza jurídica del contrato de fecha 09 de noviembre de 2006 el cual riela al folio 71, en el cual fundamentó su reconvención la parte demandada- reconviniente.

En este sentido, se observa del contrato celebrado en fecha 09 de noviembre de 2006, que el mismo es un contrato privado celebrado entre la parte demandante reconvenida, como vendedora y la parte demandada reconviniente como comprador, asimismo, del contenido de dicho contrato se desprende que el mismo es un contrato de venta sometido a un término suspensivo, por lo que, su eficacia y consecuente perfeccionamiento, estaba sometido al cumplimiento de la obligación en la fecha expresamente acordada, toda vez que, la vendedora (demandante) se comprometió a pactar la venta definitiva (sic) del inmueble objeto de la litis en una fecha cierta, vale decir, el día 23 de noviembre de 2006, y a su vez el comprador se comprometió a terminar de pagar el precio de la venta mediante la obtención de un crédito hipotecario y subsidio de Estado proveniente del Banco Banesco (sic) (folio 71).

En razón de lo anterior, observa éste Tribunal Superior que la parte demandada reconvino en la resolución del contrato de venta privado celebrado en fecha 09 de noviembre de 2006, alegando que la parte demandante no cumplió con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta en fecha 23 de noviembre de 2006, tal como estaba acordado expresamente en dicho contrato, el cual quedó reconocido por la demandante reconvenida.

Siguiendo este orden de ideas, observa ésta Alzada que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

De la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral; donde ambas partes asumen obligaciones reciprocas. y,

2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

   Razón por la cual, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada por el demandado reconviniente, debe ésta Alzada pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente determinados.

   En cuanto al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte demandada reconviniente, ha traído a los autos, original del contrato de compraventa privado, el cual no fue impugnado ni desconocido por el demandante en su oportunidad legal y que cursa al folio setenta y uno (71) de este expediente, el cual se tiene por reconocido entre las partes conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

   Ahora bien, es entendido por la doctrina que el contrato de venta es un contrato bilateral, toda vez que el vendedor y el comprador asumen obligaciones reciprocas. En consecuencia: a) si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente, a su elección, la ejecución del contrato o la resolución del mismo, tal como lo establece el articulo 1.167 del Código Civil

   Del contenido del contrato de venta privado celebrado en fecha 09 de noviembre de 2006 y que consta en autos al folio 71, se desprende la naturaleza bilateral del mismo, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del vendedor y comprador, así pues, se observa que el vendedor se compromete a “pactar la venta definitiva para el día 23 de noviembre del presente año” (sic) y el comprador se comprometió a pagar el saldo restante de la deuda “mediante la obtención de un crédito hipotecario” (sic) En consecuencia, este Juzgado Superior tiene por demostrado el primero de los requisitos necesarios para declarar la procedencia de la acción resolutoria, es decir, la existencia de un contrato bilateral, representado en la presente causa bajo la forma de un contrato de opción de venta sometido a un término suspensivo, es decir, que la eficacia del contrato y el consecuente cumplimiento de las obligaciones de las partes tienen fecha cierta, vale decir, el 23 de noviembre de 2006, donde la vendedora se compromete a pactar la venta definitiva del inmueble objeto de la litis. Así se decide.

   En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandante reconvenida, observa este Tribunal que según los dichos de la demandada-reconvenida en el escrito de contestación de la demanda que dicho incumplimiento se circunscribe a las siguientes obligaciones:

1. Falta de otorgamiento respectivo del documento definitivo de venta en fecha 23 de noviembre de 2006, cosa que según el demandado la vendedora no hizo.

   Dicha obligación, según lo alegado por la parte demandada reconviniente, fue pactada por ambas partes al momento de suscribir el contrato de venta privado sometido a un término suspensivo.

   Es por lo que, a los fines de decidir la procedencia de la presente acción de resolución de contrato, este juzgador pasa a examinar las obligaciones que tiene el vendedor al momento de celebrar un contrato de compra-venta, a fin de determinar el incumplimiento o no de sus obligaciones contractuales.

   A tal efecto el artículo 1.486 del Código Civil señala:

   Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida

   .

   Asimismo, el artículo 1.488 del Código Civil dispone:

   El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad

   .

   De lo anterior transcrito, se observa que, cuando la venta versa sobre bienes reales, en este caso un bien inmueble, el vendedor tiene la obligación de hacer la tradición mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad.

   Ahora bien, del caso de marras y una vez analizadas y valoradas cada una de las actuaciones que conforman el presente expediente, ésta Alzada pudo constatar que la parte demandante reconvenida, no cumplió con su obligación contractual de otorgar el documento definitivo de venta en fecha 23 de noviembre de 2006, toda vez que, no se evidencia de ninguna de las actuaciones, que la misma haya cumplido su obligación, aunado al hecho que no dio contestación a la reconvención, ni promovió ningún elemento que demostrara el cumplimiento de su obligación, sino que, por el contrario, con la prueba de informes solicitada al Banco Banesco y la cual cursa al folio 138, y que fue valorado por ésta Superioridad en líneas anteriores, quedó demostrado que la protocolización del respectivo documento no pudo efectuarse por inasistencia del representante del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat y por la inasistencia de la vendedora.

   Todo lo anterior, demuestra que la vendedora no fue diligente a los efectos de cumplir con la obligación contenida en el contrato de venta privado celebrado en fecha 09 de noviembre de 2006, la cual era otorgar el documento definitivo de venta en fecha 23 de noviembre de 2006. Razón por la cual esta Juzgadora considera cumplido el segundo requisito para la procedencia de la acción resolutoria, vale decir, el incumplimiento por parte de la vendedora, hoy demandante reconvenida, de sus obligaciones contractuales. Y así se decide.

   En base a los fundamentos de hecho, derecho y jurisprudenciales expuesto y aplicando una sana administración de justicia por parte de esta Superioridad, le resulta forzoso Declarar Con Lugar el recurso de apelación interpuesto por el abogado C.D.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.570, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano WARLIN R.L.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-13.909.115, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 23 de marzo de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, en consecuencia Se MODIFICA, en los términos expuestos por esta Alzada la decisión de fecha 23 de Marzo de 2009 dictada por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, sólo en lo que respecta al punto segundo de su dispositiva referida a la declaratoria sin lugar de la reconvención. Y así se decide.

   5. DISPOSITIVA

   Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho jurisprudencial ut supra, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

CON LUGAR, la Apelación interpuesta por el abogado C.D.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.570, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano WARLIN R.L.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-13.909.115, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 23 de marzo de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua.

SE MODIFICA, en los términos expuestos por ésta Alzada, la decisión dictada en fecha 23 de marzo de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, sólo en lo que respecta al punto segundo de su parte dispositiva. En consecuencia:

SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO de opción de compraventa intentó la ciudadana M.M.O.T., titular de la cédula de identidad Nº V-16.692.306, en contra del ciudadano WARLIN R.L.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-13.909.115.

CON LUGAR LA RECONVENCION planteada por la parte demandada ciudadano WARLIN R.L.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-13.909.115, debidamente representado por su abogado ciudadano C.D.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.570, en contra la ciudadana M.M.O.T., titular de la cédula de identidad Nº V-16.692.306, en consecuencia, queda resuelto el contrato privado de venta celebrado en fecha 09 de noviembre de 2006, por la ciudadana M.M.O.T., titular de la cédula de identidad Nº V-16.692.306, como vendedora y por el ciudadano WARLIN R.L.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-13.909.115, como comprador, el cual riela al folio 71 del presente expediente. En consecuencia:

SE ORDENA a la parte demandante reconvenida, ciudadana M.M.O.T., titular de la cédula de identidad Nº V-16.692.306, que entregue a la parte reconviniente, ciudadano WARLIN R.L.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-13.909.115, la cantidad de CUARENTA MIL SEISCIENTOS SESENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F 40.660,00) que declaró haber recibido con motivo del contrato de venta privado celebrado en fecha 09 de noviembre de 2006, por la ciudadana M.M.O.T., titular de la cédula de identidad Nº V-16.692.306, como vendedora y por el ciudadano WARLIN R.L.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-13.909.115, como comprador, el cual riela al folio 71 del presente expediente.

SE ORDENA a la parte demandante reconvenida ciudadana M.M.O.T., titular de la cédula de identidad Nº V-16.692.306 al pago de las cantidades correspondientes al interés legal devengado por la suma condenada a pagar, es decir, por la cantidad de CUARENTA MIL SEISCIENTOS SESENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F 40.660,00). A tal efecto, se ordena una experticia complementaria del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de determinar los intereses legales devengados desde el día 09 de abril de 2007, fecha en la cual el ciudadano WARLIN R.L.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-13.909.115 interpuso la reconvención en la presente causa, hasta la fecha en la cual quede definitivamente firme el presente fallo, excluyendo los lapsos en que la causa se haya mantenido en suspenso por acuerdo entre las partes, hecho fortuito o fuerza mayor o por demora del proceso imputables al demandante, tales como vacaciones judiciales, recesos judiciales por vacaciones o fiestas decembrinas, huelga de empleados tribunalicios, conforme a la sentencia N° 1279 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 26 de junio de 2006, expediente N° 06-0445(caso L.A.D.G.), cuyo costo será a expensas de la parte demandada, debiendo tomar tales expertos, como parámetros para el cálculo de los intereses devengados, la tasa legal del tres por ciento (3%) anual, de conformidad con lo dispuesto en el artículos 1.746 y 1.277 del Código Civil.

Se acuerda la indexación monetaria de la suma condenada a pagar en el particular QUINTO, del presente dispositivo, es decir, la cantidad de CUARENTA MIL SEISCIENTOS SESENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F 40.660,00), a los fines de preservar el valor de lo debido, mediante una experticia complementaria del fallo, la cual deberá calcularse de conformidad con lo establecido en el articulo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde la fecha de interposición de la reconvención de la demanda (09 de abril de 2007) hasta la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme, excluyendo los lapsos en que la causa se haya mantenido en suspenso por acuerdo entre las partes, hecho fortuito o fuerza mayor o por demora del proceso imputables al demandante, tales como vacaciones judiciales, recesos judiciales por vacaciones o fiestas decembrinas, huelga de empleados tribunalicios, conforme a la sentencia N° 1279 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 26 de junio de 2006, expediente N° 06-0445(caso L.A.D.G.), cuyo costo será a expensas de la parte accionada, debiendo tomar tales expertos, como parámetros para la indexación o corrección monetaria, los Índices de Precios al Consumidor (IPC) publicados por el Banco Central de Venezuela.

SE ORDENA a la parte demandada reconviniente, ciudadano WARLIN R.L.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-13.909.115, entregar libre de bienes y de personas el inmueble ubicado en la avenida 6, sector 5 de la urbanización “Corocito” , en jurisdicción del Municipio J.Á.L. delE.A., tiene una superficie de doscientos veinte metros cuadrados (220 Mts.2) y esta comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: en diez (10) metros con avenida 06 de la urbanización; Sur: en diez (10) metros con parcela 91; Este: En veintidós (22) metros con parcela 73; y Oeste: En veintidós (22) metros con parcela 75.

No hay condenatoria en costas por la interposición del recurso de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

SE LEVANTA LA MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre el inmueble Constituido por una parcela de terreno y la casa en ella construida, ubicado en la avenida 6, sector 5 de la urbanización “Corocito”, en jurisdicción del Municipio J.Á.L. delE.A., tiene una superficie de doscientos veinte metros cuadrados (220 Mts.2) y esta comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: en diez (10) metros con avenida 06 de la urbanización; Sur: en diez (10) metros con parcela 91; Este: en veintidós (22) metros con parcela 73; y Oeste: en veintidós (22) metros con parcela 75, dictada y participada en fecha 02 de julio de 2007, con oficio N° 07-1-106 dirigido al Registrador (a) Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, (folio 09 cuaderno de medidas).

Se ordena librar oficios correspondientes al Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los once (11) días del mes de octubre de 2010. Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

LA JUEZ SUPERIOR TITULAR,

DRA. C.E.G. CABRERA

LA SECRETARIA,

JUAISEL GARCIA.

En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 3:16 de la tarde.-

LA SECRETARIA,

JUAISEL GARCIA

CEGC/JG/fcz.-

EXP. 16.612-10