Decisión de Juzgado del Municipio Carrizal de Miranda, de 12 de Agosto de 2003
| Fecha de Resolución | 12 de Agosto de 2003 |
| Emisor | Juzgado del Municipio Carrizal |
| Ponente | Liliana González |
| Procedimiento | Solicitud |
JUZGADO DEL MUNICIPIO CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
Caracas, 12 de agosto del 2003.
Años 193º y 144º
Visto el escrito de fecha 23 de julio del 2003, suscrito por los abogados I.G.P. y E.R.P.Z., en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, en el cual solicitan: “(sic) como acreedores privilegiados para el cobro preferencial sobre cualquier otro crédito, de las cantidades de dinero consignadas ante su Juzgado por el adjudicatario del bien inmueble rematado, que las mismas nos sean pagadas en su totalidad, tal como lo ordena la sentencia dictada y ya ejecutoriada, previa tasación además, de las costas y costos y honorarios profesionales en el presente proceso”.
Al respecto este Tribunal observa: consta en las actas que conforman el presente expediente (folios 08 al 16) copia simple del contrato de compra-venta del inmueble identificado como el apartamento distinguido con el número y letra (02-A) de la Planta Baja de la entrada A del Edificio Apure del Conjunto Residencial Monte Bello, situado en Carrizal, Estado Miranda, el cual fue rematado y adjudicado a nuevo propietario en fecha 05 de junio del 2003, fotostato debidamente valorado en la sentencia definitiva como plena prueba de las declaraciones allí contenidas. En dicho documento se prevé el otorgamiento de un préstamo por parte de la sociedad mercantil BANESCO, Banco Hipotecario C.A., a la ciudadana N.M.H. por la cantidad de CATORCE MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 14.979.275,00), para cuyo pago así como el de los intereses convencionales y moratorios (si los hubiere), los gastos de cobranzas judiciales incluyendo los honorarios de los abogados, se constituyó hipoteca convencional y de primer grado a favor de BANESCO hasta por la cantidad de CUARENTA Y TRES MILLONES SETECIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 43.710.000,oo).
Que en virtud de haberse decretado la ejecución forzosa del fallo dictado dictado por este juzgado, se ordenó a la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, expidiera la Certificación de Gravámenes del inmueble en cuestión. En tal virtud, fue recibida y agregada a los autos en fecha 30 de abril del 2003, siendo que en dicho documento se lee: “(CERTIFICO: Que revisados los libros Protocolos y Notas Marginales llevados en esta Oficina, durante el lapso de los últimos seis (06) años: Adquirió N.J.M.H., quedando constituida hipoteca de primer grado a favor de BANESCO, BANCO HIPOTECARIO C.A.- Asimismo, CERTIFICO: Que tiene gravamen hipotecario vigente (omissis)”. En tal virtud, se ordenó conforme a lo establecido en el artículo 1899 del Código Civil, la citación del acreedor hipotecario, lo cual se hizo mediante oficio Nro. 5290-147-03, de fecha 30 de abril del 2003.
Así las cosas, en fecha 05 de junio del 2003 se llevó a cabo el acto de remate, haciéndose constar la falta de comparecencia del acreedor hipotecario, así como de la parte demandada; se hizo lectura de la certificación de gravámenes, y realizadas las posturas, se le adjudicó el inmueble al ciudadano Tolber Carralero Figueredo, libre de gravámenes.
En nuestra doctrina el Dr. O.P.A., en su obra De la Ejecución de la Hipoteca Mobiliaria e Inmobiliaria, define este efecto como purga de la hipoteca, y expone: “Con relación a los terceros que adquieran en remate judicial, la Corte estableció en sentencia de fecha 9 de octubre de 1991, que el efecto persecutorio característico de los derechos reales “no se produce contra el tercero que haya adquirido la cosa hipotecada en remate judicial, con citación de los acreedores hipotecarios, cuyo derecho se traslada al precio del remate”. El artículo 1899 del Código Civil que establece el derecho del acreedor hipotecario a trabar ejecución sobre la cosa hipotecada aun cuando esté poseído por terceros, se complementa con el artículo 1911 ejusdem “en virtud de lo cual la cosa hipotecada que se vende en remate judicial con citación de los acreedores hipotecarios, pasa al comprador, después del pago del precio, libre de todo gravamen de hipoteca, reputándose que dicho gravamen se ha trasladado al precio del remate”. Este trámite procesal, de citación del acreedor hipotecario, antes del remate, ha sido denominado por la doctrina “purga de la hipoteca”(Negrillas y subrayado nuestro).
Por efecto del remate judicial realizado con citación de acreedor hipotecario, se pierde el dominio sobre la cosa, en tal sentido el artículo 1911 del Código Adjetivo Civil establece: “La cosa hipotecada que se vende en remate judicial, con citación de los acreedores hipotecarios, pasa al comprador después que se pague el precio, libre de todo gravamen de hipoteca sobre ella, reputándose que dicho gravamen se ha trasladado al precio del remate”. La norma citada se refiere a la extinción de la hipoteca cuando la cosa hipotecada haya sido adquirido por un tercero en remate público, sin importar si el proceso judicial ha sido incoado por un acreedor hipotecario o si el remate se ha realizado en concurso de acreedores o quiebra del deudor o propietario de la cosa hipotecada, u otro motivo como Cobro de Bolívares.
Por lo tanto, observa de este juzgador que en la norma se exigen tres requisitos concurrentes: a) Que se venda la cosa en remate judicial; b) la citación de los acreedores hipotecarios; c) Que el comprador pague el precio.
La citación de los acreedores hipotecarios al remate judicial está dirigida a dejar sin efecto el derecho de persecución que tiene el titular del derecho real de la de hipoteca sobre el bien hipotecado, el cual le permitiría ejecutar la hipoteca, aún cuando el bien se encuentre en manos de un tercero, garantizando a la vez el derecho del acreedor hipotecario, porque al ser citado, éste podrá pujar en el remate evitando que la cosa se venda a un precio vil, que afectaría sus intereses, pues de acuerdo a la regla bajo análisis el gravamen se traslada al precio del remate.
Ahora bien, en autos se plantea la siguiente situación: el acreedor ejecutante alega tener mejor derecho que el acreedor hipotecario, aduce que su crédito es privilegiado y en consecuencia preferente respecto al hipotecario. Para ello deduce el siguiente análisis: “(sic) El crédito a favor de nuestra representada es privilegiado en virtud de la causa que le da origen. Se trata dicha causa, de la cobranza judicial que se efectuó para cobrar cantidades de dinero adeudadas por cuotas de condominio, que se encuentran debidamente soportadas en las respectivas liquidaciones o planillas emanadas del administrador del inmueble comunal, las cuales fueron agregadas al expediente en la oportunidad procesal que correspondía. A tenor de lo establecido en la propia Ley de Propiedad Horizontal, en su único aparte del artículo 14, tales planillas o liquidaciones de condominio son títulos ejecutivos, con lo cual hacen plena fe y tienen en sí mismas pleno valor probatorio al ser demandadas ante los órganos jurisdiccionales competentes.
La preferencia del privilegio en la causa que nos ocupa dimana no solo de la condición que tienen los títulos ejecutivos en el que se fundamenta el derecho reclamado, sino que tales derechos quedaron patentados en una sentencia con carácter de cosa juzgada al quedar definitivamente firme. Se trata así no sólo de un crédito privilegiado sobre los bienes muebles del deudor a tenor de lo dispuesto en el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal , en concordancia con el artículo 1871 del Código Civil, sino también, y este es nuestro caso, sobre el bien inmueble que fue oportunamente embargado y rematado en virtud de la fuerza ejecutiva y coercitiva de la sentencia dictada.
La deuda de condominio es en sí misma un crédito privilegiado a favor del acreedor (ejecutante), por cuanto tal derecho nace con ocasión a la existencia misma de la cosa ejecutada, lo cual como se sabe, proviene directamente de la Ley de Propiedad H.q.e. su artículo 12 y 15, donde se nos define lo que es la obligación que tienen los propietarios de los apartamentos o locales comerciales de contribuir con los gastos comunes (omissis). (Negrillasnuestras).”
Al respecto quien decide observa que, a tenor de lo establecido en el artículo 1864 del Código Civil, los bienes del deudor son la prenda común de sus acreedores, quienes tienen en ellos un derecho igual, si no hay causas legítimas de preferencia. Las causas legítimas de preferencia son los privilegios y las hipotecas.
El Código sustantivo define el privilegio en el artículo 1866, de la siguiente manera: “Privilegio es el derecho que concede la Ley a un acreedor para que se le pague con preferencia a otros acreedores, en consideración de la causa de su crédito. Tiene preferencia sobre todos los demás, inclusive los hipotecarios.”
Osorio define al privilegio civil, como el derecho dado exclusivamente por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro, sin que en modo alguno pueda ser creado por el deudor. En consecuencia, la calidad privilegiada de un crédito depende del título o de la procedencia del mismo. Pero no todos los privilegios son de igual categoría ni tienen idéntico alcance. Así hay unos privilegios que recaen conjuntamente sobre los bienes muebles y los inmuebles del deudor; otros que recaen únicamente sobre los inmuebles.
Los que se ejercitan sobre los mueble, o éstos y los inmuebles, pueden ser generales o particulares, según que comprendan todo el patrimonio del deudor o una determinada parte del mismo.
Los privilegios que afectan sólo a los inmuebles, son siempre particulares. Pero es de señalar que ningún privilegio, se puede ejercer sobre el lecho del deudor o de su familia, ni sobre las ropas y muebles de uso indispensables, así como los instrumentos de trabajo.
Señala A.G., que como causa de preferencia, el privilegio concede al acreedor una precedencia respecto a otros acreedores para hacer efectivo su crédito en vez de dejarlo sometido a la ley del concurso. En consecuencia, si los bienes del deudor no fueran suficientes para cubrir el conjunto de deudas, el privilegio puede implicar el sacrificio de otros créditos.
Aclara asimismo este autor, que a diferencia de las garantías propiamente dichas, el privilegio nace de la ley y opera automáticamente, sin que puedan crearse por voluntad privada.
Por lo tanto, la enunciación de los créditos privilegiados tanto sobre bienes muebles como sobre los inmuebles es taxativa, y no enunciativa.
En materia de propiedad horizontal, y créditos derivados de las obligaciones propter rem, de acuerdo a lo establecido en el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal los créditos a que se refieren estas demandas gozan de privilegio sobre todos los bienes muebles del deudor y se preferirá al privilegio especial previsto en el ordinal 4to del artículo 1871 del Código Civil, pero se pospondrá a los demás privilegios generales y especiales establecidos en el mismo código.
Siendo ello así el acreedor ejecutante, cuyo crédito deriva de deudas de condominio posee un crédito privilegiado sobre los bienes muebles del deudor ejecutado, no así sobre los inmuebles.
Dado que en el caso de autos, el remate se hizo sobre un bien inmueble, mal puede el ejecutante alegar que su crédito es privilegiado y preferente, respecto al hipotecario que ostenta la sociedad mercantil Banesco Banco Hipotecario, C.A.
Por lo tanto, y dado que en caso de autos la garantía hipotecaria esta constituida hasta por la cantidad de CUARENTA Y TRES MILLONES SETENCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 43.710.000,oo), siendo el precio del remate la suma de VEINTIUN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 21.000.000,oo), resulta imposible satisfacer de éste todos los créditos reconocidos en autos en contra del deudor ejecutado, por lo que este tribunal debe acogerse a lo establecido en el artículo 1864 del Código Civil, y cancelar las acreencias respetando las causas legítimas de preferencia.
En consecuencia, para la cancelación de los créditos insatisfechos los respectivos acreedores deberán perseguir otros bienes del deudor, todo en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1863 del Código Civil, según el cual: “El obligado personalmente está sujeto a cumplir su obligación con todos sus bienes habidos y por haber”.
En virtud de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, esta sentenciadora NIEGA pagar del precio del remate, el crédito quirografario que posee la sociedad mercantil Inmobiliaria Venespa C.A., derivado de deudas de condominio, y honorarios profesionales en contra de N.J.M.H., así finalmente queda establecido.
La Juez,
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Dra. L.A.G.,
(…/…)
(…/…) El Secretario,
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Abg. J.A.F..
Lagg.
Exp. 2073-00.
