Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Octubre de 2006

El presente juicio se inició por interposición de demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por P.A.F. en contra de E.A., admitida por este juzgado por medio de auto publicado en fecha 06 de noviembre de 2003, ordenándose librar boleta de notificación a la parte demandada a fin de cumplir con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Habiéndose cumplido con dicha formalidad, compareció por ante este tribunal la apoderada judicial de la parte demandada, a los fines de dar contestación a la demanda.

El demandante sostiene en su libelo que la demandada, en su carácter de compradora suscribió con el actor, en su carácter de propietario vendedor un contrato opción de compraventa sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda “…Pent House, denominado Ávila 2 distinguido con el Nº 8, ubicado en el Edificio A1, el cual está situado sobre la parcela 109 de la Urbanización Residencial Los Girasoles, ubicada al noroeste de la urbanización Industrial Cloris, sector Trapichito en la población de Guarenas, Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda.” Que dicho inmueble “…tiene una superficie de NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON SESENTA DECÍMETROS CUADRADOS (92.60 Mts2) y sus linderos son: NORTE: Fachada Norte del edificio; SUR: Vivienda Galipán 1; ESTE:Núcleo de circulación vertical; y OESTE: Fachada del edificio; según consta de documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, el día 25 de febrero de 2002, bajo el Nº 38, Folios 217 al 220, Tomo 12 de Protocolo Primero.” Que el objeto del contrato también comprende “un (1) puesto de estacionamiento ubicado al frente de la fachada principal que le pertenece al propietario según documento de propiedad registrado por la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, el 25 de febrero de 2002, registrado bajo el Nº 38,Folios 217 al 220, Tomo12, Protocolo Primero.”

Asimismo, adujo que dicho contrato tenía una duración de cuatro (04) meses contados a partir de la autenticación del documento de compra venta, plazo en el cual, la compradora debía pagar el precio del inmueble, el cual fue fijado en la cantidad de DOCE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.12.800.000.00) en dinero de curso legal, mediante tres (03) cuotas mensuales de setecientos mil bolívares (Bs.700.000.00) cada una y un pago de diez millones setecientos mil bolívares (Bs. 10.700.000.00) al cuarto mes. Además, debido a que la compradora habitaba para el momento dicho inmueble, en caso de incumplimiento en el pago la misma debía realizar la entrega material del inmueble y renunciar a cualquier acción de tipo legal.

Igualmente, señaló que la demandada incumplió con todas las obligaciones asumidas, ya que el plazo para el pago referido expiró en fecha 26 de junio de 2002 y que hasta la fecha (15/10/03) todavía habitaba el inmueble sin haber realizado pago alguno, incumpliendo con la cláusula quinta del contrato suscrito con el actor quien de esa manera adquiere el derecho de ejercer la acción legal correspondiente.

Finalmente, demanda a la ciudadana E.A. para que sea condenada a la resolución del contrato de opción de compraventa autenticado por ante el Notario Público trigésimo sexto del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inserto bajo el Nº 62, tomo 7 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa notaría, en fecha 26 de febrero de 2002.

La demanda fue estimada en la cantidad de doce millones ochocientos mil bolívares (Bs. 12.800.000,ºº).

Por su parte, la representación judicial de la demandada negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes lo alegado por la parte actora. Aceptó el hecho de que el actor adquirió la propiedad del inmueble en cuestión de la ciudadana L.S.D.H. a quien ella misma se lo vendió por una venta con pacto retracto, según consta en documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio autónomo Plaza del Estado Miranda de fecha 30 de abril de 1999, bajo el Nº 48 , folio 298 al 303, Protocolo Primero , Tomo 11; y quien luego lo vende al actor por la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), precio el cual no se ajusta al valor del mercado para la fecha.

De igual forma, alegó que la venta realizada al actor se deriva de una simulación, ya que lo que se pretendía en el contrato realizado con la ciudadana L.S.D.H. era realizar un préstamo cuyo crédito fue traspasado de un acreedor a otro. Así mismo, negó que se le haya entregado el derecho de ocupar el inmueble y el que no haya cancelado ninguna cuota, ya que en varias oportunidades canceló sin recibir a cambio recibo alguno. Asimismo invocó que la parte demandante tiene el mencionado inmueble bajo una figura engañosa de propiedad por la supuesta simulación, ya que se trata de un prestamista quien además le ha venido cobrando intereses que exceden de lo legalmente establecido en el artículo 1.746 del Código Civil.

Ambas partes hicieron uso de su derecho a promover pruebas.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El fundamento de la presente controversia se encuentra en la relación contractual que vincula a las partes, en virtud de la cual el actor se comprometió a vender y la demandada a comprar un determinado bien, pagando el precio en las cuotas establecidas en el contrato. No obstante, sostiene el demandante que la compradora no ha dado cumplimiento a su obligación de pagar el precio del inmueble en las cuotas establecidas por ellos mismos, argumento éste que niega la demandada bajo el alegato de que el motivo de la relación contractual ha sido un préstamo y no una venta y que igualmente ha realizado el pago del mismo.

Observa este tribunal que de la copia simple del documento autenticado por ante el Notario Público trigésimo sexto del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inserto bajo el Nº 62, tomo 7 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa notaría, en fecha 26 de febrero de 2002, y que riela al folio 10 del presente expediente, se desprende el contenido del contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes. Dicho instrumento, al haber sido reconocido por la parte demandada y convenido en su contenido, el mismo se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

Se evidencia en el documento de compra venta antes descrito en su cláusula segunda que el precio del inmueble se fijó en la cantidad de DOCE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.12.800.000, 00) los cuales debían ser cancelados en dinero de curso legal en tres cuotas cada una de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000) mensuales, y un pago único de DIEZ MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 10.700.000,00) al cuarto mes desde la fecha de autenticación del documento en cuestión.

Igualmente se puede verificar en las pruebas promovidas por la parte demandada, que el inmueble antes descrito fue objeto de una cadena traslativa de propiedad, ya que dicho inmueble le fue vendido con pacto de retracto por un lapso de tres (3) meses, por la demandada a la ciudadana L.S.D.H. según consta en documento el cual fue registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, Guarenas, inscrito bajo el Nº 38, folios 217 al 220, protocolo primero, tomo 12 del primer trimestre del año2.002, en fecha 30 de abril de 1999 y que riela a los folios 67 al 70 del presente expediente; en éste sentido no se puede evidenciar que en el lapso establecido por las partes la demandada haya manifestado su voluntad de ejercer su derecho al retracto, por lo cual conforme al artículo 1.536 del Código Civil, la compradora antes identificada adquirió la propiedad del inmueble. Posteriormente, fue vendido por la ciudadana L.S.D.H. al ciudadano P.A.F., parte actora en la presente causa, según consta en documento el cual fue registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, Guarenas; y que riela a los folios 13 al 14 y 75 al 76 del presente expediente. Finalmente el actor y la demandada realizan el contrato de compra venta del cual se deriva la presente controversia, por el cual el actor se comprometió a dar en venta el inmueble anteriormente descrito y la demandada a pagar el precio convenido de la forma por ellos establecida.

De conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y en este sentido deben cumplirse en los mismos términos en que fueron concebidos. Ahora bien, la demandada adujo que dicho contrato y las estipulaciones en él contenidas, fueron producta de una intención disimulada con la venta, para garantizar el pago del préstamo otorgado por el actor a la demandada.

Al respecto, la doctrina ha definido la simulación como el negocio jurídico bilateral en el cual existe una divergencia intencional entre la voluntad real y la voluntad declarada, que da lugar a un acto jurídico aparente u ostensible y el acto verdaderamente querido por las partes, destinado a engañar a los terceros. Constituye la declaración de un contenido de voluntad no real, que es emitida conscientemente por acuerdo entre las partes, para producir con fines de engaño la apariencia de un negocio jurídico que no existe o es distinto de aquel que realmente se ha llevado a cabo. En el caso de marras, la parte demandada señala que el negocio jurídico no existe, ni existió con fundamento en que no se produjo la contraprestación que ha de tener lugar en todo negocio jurídico de naturaleza onerosa, como lo es la compraventa. Que la posesión del bien vendido aún se encuentra en su persona por tratarse de la original propietaria, quien había ocupado el inmueble junto con su familia desde su adquisición en el año 1999. Por lo que adujo no existir voluntad real de ceder el inmueble a L.S.d.H., quien con posterioridad se lo vendiera al demandante, luego de haber transcurrido el lapso de tres (3) meses fijos para ejercer el derecho de retracto convencional acordado con el primer comprador.

Ahora bien, el acuerdo concertado entre las partes vinculadas por el contrato, con el objeto de expresar una voluntad divergente de la intervención real de los contratantes, no basta para configurar la simulación. Debe determinarse previamente si, esas declaraciones aparentes, guardan una intención real de engañar al público. Al respecto, la doctrina ha señalado que la simulación está compuesta por tres elementos esenciales que son: a) un acuerdo entre las partes; b) el propósito de engañar, ya sea en forma inocua, o en perjuicio de la ley o de terceros; y c) una disconformidad consciente entre lo que realmente se quiere y lo que se expresa. Por otro lado, la prueba de la simulación es un extremo difícil por lo encubierto de los actos que se impugnan, siendo los medios de prueba más comunes los indicios y las presunciones; la vileza del precio; la clandestinidad del acto; la falta de causa congrua; la continuidad en los actos posesorios por parte del vendedor; la insolvencia del comprador; la intención de las partes contratantes de transferir un bien de un patrimonio a otro en perjuicio de un tercero; la existencia de vínculos de amistad o parentesco entre los contratantes y la ausencia de ejecución total o parcial del contrato.

De autos se desprende que la demandada alegó la vileza del precio de la compraventa. En el contrato de opción de compraventa, la demandada se obligó a comprar el inmueble en la cantidad de Bs. 12.800.000,ºº, lo cual se desprende del contenido del documento. En consecuencia, estima este juzgador que existe un indicio constituido por el bajo valor en el que fue vendido el inmueble, dadas las características del mismo. No obstante, no constan en autos otras pruebas o indicios que coadyuven a crear una grave presunción de la simulación del negocio jurídico cuya resolución pretende el actor.

Del análisis de las circunstancias y hechos que rodean el acto jurídico al cual la parte demandada le atribuyó el carácter de simulado, se observa que no existe suficiente certeza de dicha afirmación, pues sólo se ha evidenciado un elemento indiciario de la simulación, no siendo ello suficiente para crear en la convicción de este juzgador que la simulación haya quedado fehacientemente demostrada en el presente juicio.

La permanencia en el inmueble por parte de la actora, no constituye una prueba eficiente para determinar que el inmueble siempre haya estado en posesión de la demandada desde 1999, pues la simple afirmación trae consigo la carga de su prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, se desprende que la demandada no aportó los instrumentos necesarios como pruebas testimoniales, contraescritura o cualquier otro instrumento que pudiera probar la supuesta simulación por ella alegada, ni el recibo de pago de las cuotas por el presunto préstamo otorgado, ni alguna otra prueba que evidenciara las razones de no haber obtenido recibo alguno por parte del actor a pesar de sus pagos. En consecuencia, es forzoso para este juzgador, en atención a la norma contenida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, desechar la defensa de la demandada, relativa a la simulación del negocio jurídico cuya resolución es demandada mediante la presente acción.

Consta en autos el documento de opción de compraventa suscrito entre las partes, en virtud del cual se estableció un lapso de cuatro meses para el pago del precio de la venta, el cual venció el 26 de junio de 2002, sin que la demandada diera cumplimiento a lo pactado. Estima pertinente este juzgador, definir con precisión la naturaleza del negocio jurídico que se pretende resolver. Del estudio del contrato denominado opción de compraventa, se observa que ambas partes manifiestan el interés y consentimiento en querer comprar y querer vender. Asimismo, pactaron que la cantidad de Bs. 12.800.000, representaba el precio de la venta. Ambas afirmaciones se identifican con el supuesto de hecho consagrado en el artículo 1.474 del Código Civil que prevé: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.” De conformidad con la norma citada, se colige que el contrato por el cual se hayan vinculadas las partes de este juicio, no constituye una opción de compraventa, sino una verdadera venta, a través de la cual se trasmitió la propiedad del inmueble por el simple consentimiento legalmente manifestado por las partes, supeditando sus efectos frente a terceros al cumplimiento de la formalidades legales.

Ahora bien, contempla nuestro Código Civil en su artículo 1.354 lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Bajo éste precepto, se puede apreciar que la parte actora probó la existencia de la obligación derivada del contrato de compra venta antes descrito, mientras que la demandada no pudo probar el presunto pago de su obligación y así se declara.

Determinada así la naturaleza del contrato, y toda vez que la demandada no desvirtuó la prueba de la obligación contenida en dicho instrumento, debe concluirse que operó un incumplimiento por la parte demandada sobre una de las obligaciones fundamentales del contrato, esto es, el pago del precio de la venta, el cual no fue demostrado por la demandada.

De conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, la parte que ha cumplido con las prestaciones estipuladas en el contrato, puede frente al otro contratante ejercer, a su elección, la acción de resolución o ejecución del contrato, cuando su contraparte no cumpla con las que le correspondiente; inclusive lo faculta para demandar el pago de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento, si ese fuera el caso. En el caso de marras ha quedado demostrada la existencia de la obligación, sin que la demandada hubiere probado haber pagado el precio de la venta.

En consecuencia, ateniéndose este juzgador a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual debe tener por norte de sus actos la verdad, que procurará conocer en los límites de su oficio, ateniéndose a lo alegado y probado en autos, es por lo que concluye que la parte demandada no cumplió a cabalidad las prestaciones a las que se encontraba obligada. De conformidad con lo expuesto, es forzoso para este juzgador declarar con lugar la pretensión de resolución del contrato de opción de compraventa.

DECISIÓN

Por todos los razonamientos antes expuesto, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpuesta por P.A.F., contra la ciudadana E.A., ambos identificados en este fallo, contrato éste que se encuentra autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inserto bajo el Nº 62, tomo 7 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa notaría, de fecha 26 de febrero de 2002. En consecuencia, se condena a la parte demandada a hacer entrega del inmueble objeto del contrato de opción de compraventa, en el estado en que se encontraba para el momento en que fue recibido.

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese, déjese copia y notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veintiséis (26) días del mes de octubre de dos mil seis (2006). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

EL JUEZ,

H.J. ANGRISANO SILVA

LA SECRETARIA,

L.G.G.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, siendo las _______

LA SECRETARIA,

L.G.G.

HJAS/LGG/Magda