Decisión nº 18 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 23 de Mayo de 2007
| Fecha de Resolución | 23 de Mayo de 2007 |
| Emisor | Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Jose Daniel Pereira |
| Procedimiento | Apelación Decisión Interlocutoria |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Expediente Nº 5.488
PARTE ACTORA:
P.A.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V.960.589
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA:
F.J.H., R.G., V.R.B., Y.Y. y M.E.R., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 33.430, 44.009, 37.615, 75.755 y 29.628 respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
E.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 2.952.498.
APODERADA DE LA DEMANDADA:
HILDEGART BUSTAMANTE, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 30.229.
MOTIVO:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA
Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación intentado el 22 de enero de 2007 por la abogada Hildegart Bustamante en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 26 de octubre de 2006 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de resolución de contrato de opción de compraventa interpuesta por P.A.F. contra la ciudadana E.A. y condenó a esta última a hacer entrega del inmueble objeto del negocio jurídico, en el estado en que se encontraba para el momento en que fue recibido, con imposición de las costas procesales a la perdidosa.
Oído en el efecto devolutivo el recurso en cuestión, mediante auto de fecha 29 de enero de 2007 se acordó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial para el sorteo de ley.
En fecha 5 de febrero de 2007 se recibieron las actuaciones y por auto de 13 de febrero del año en curso se fijó oportunidad para la presentación de informes, los cuales fueron rendidos el 16 de marzo de 2007 por la apoderada judicial de la parte demandada, abogada Hildegart Bustamante, constante de cinco folios útiles, acompañados de un anexo. No hubo observaciones.
En fecha 29 de marzo de 2007 la co-apoderada judicial de la parte actora, abogada M.E.R., presento escrito “como aclaratoria en el presente procedimiento”, constante de dos folios útiles.
Por auto de fecha 30 de marzo de 2007 el tribunal dijo “Vistos” y estableció un lapso de sesenta días consecutivos para sentenciar.
Encontrándonos dentro de la oportunidad para ello, el Tribunal pasa a decidir, con arreglo al resumen expositivo, consideraciones y razonamientos siguientes:
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició este proceso en virtud de la demanda consignada en fecha 23 de octubre de 2003 ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial por el abogado F.J.H. en su carácter de apoderado judicial del ciudadano P.A.F., contra la ciudadana E.A., cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
Los hechos relevantes expuestos por el nombrado profesional del derecho como fundamento de la acción incoada, son los siguientes:
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- Que su mandante suscribió un contrato de opción de compraventa sobre un inmueble de su propiedad con la ciudadana E.A., en fecha 26 de febrero de 2002, mediante documento autenticado ante la Notaría Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, bajo el N° 72, Tomo 7.
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- Que dicho contrato se celebró sobre el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, Pent House, denominado ÁVILA 2, e identificado con el No. 8, ubicado en el Edificio A1, el cual está situado sobre la parcela 109 de la Urbanización Residencial LOS GIRASOLES, ubicada al Noroeste de la Urbanización Industrial Cloris, sector Trapichito de la población de Guarenas, Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Tiene un Área aproximada, de Noventa y Dos Metros Cuadrados con Sesenta Decímetros Cuadrados (92,60 m2); y sus linderos son: Norte: Fachada norte del edificio, Sur: Vivienda Galipán 1; Este: Núcleo de circulación vertical; y Oeste: Fachada del edificio. A la vivienda le corresponde como anexo formando parte de la misma para uso exclusivo de su propiedad, un puesto de estacionamiento con una superficie de aproximadamente catorce metros cuadrados con seis decímetros, y está ubicado al frente de la fachada principal, correspondiéndole a la vivienda Ávila 2, el puesto que está al lado del acceso al edificio. Que asimismo, el inmueble consta de las siguientes dependencias particulares: A. En el nivel inferior: Estar, comedor, cocina, lavadero y baño auxiliar y B. En el nivel superior: dos habitaciones, más un área convertible en dormitorio, baño principal y escaleras de acceso a la azotea, que es de su uso exclusivo con un área de aproximadamente cuarenta y cuatro metros cuadrados con sesenta y cuatro decímetros. Que el inmueble le pertenece en propiedad a su representado, según se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, en fecha 25 de febrero de 2002, bajo el N° 38, folios 217 al 220, Protocolo Primero, Tomo 12.
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- Que las partes convinieron, entre otras cosas, lo siguiente: a) El precio de venta sería de DOCE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 12.800.000,oo), a ser cancelados en tres cuotas mensuales de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,oo) cada una y un solo pago de DIEZ MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES al cuarto mes, contados “a partir de la fecha de autenticación del presente documento”; b) Que la duración del contrato era de cuatro meses contados a partir de su autenticación y c) Que debido a que la compradora habitaba el apartamento, de no cumplir con el pago establecido, debía de forma inmediata regresar el inmueble
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- Que a pesar de las obligaciones asumidas, la compradora incumplió las cláusulas anteriormente señaladas, en virtud de que el lapso de duración de cuatro meses establecido en la cláusula tercera venció el 26 de junio de 2002 y la señora E.A. no ejerció la acción, es decir, no pagó el precio establecido en la cláusula segunda y de igual manera incumplió la cláusula quinta, al quedarse en el inmueble, sin que se haya logrado que lo desocupe, a pesar de las numerosas gestiones amistosas y extrajudiciales realizadas por su propietario P.F..
En cuanto a las razones de derecho, el nombrado apoderado invocó lo dispuesto en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.166, 1.264 y 1.269 del Código Civil.
Por todos los argumentos de hecho y de derecho expresados, demandó por resolución de contrato a la ciudadana E.A., para que cumpliera con hacerle entrega material y efectiva, a su mandante, del inmueble de su propiedad, libre de personas y bienes, así como restituirlo en las mismas buenas condiciones de aseo, uso y conservación en que lo recibió.
En fecha 31 de octubre de 2003, el abogado F.J.H. consignó: a) original del instrumento poder que acredita su representación; b) copia certificada del contrato de opción de compraventa; c) copia fotostática del documento de propiedad del inmueble.
Admitida la demanda y practicada la citación de la ciudadana E.A., en fecha 24 de mayo de 2004 la abogada en ejercicio HILDEGART BUSTAMANTE, procediendo en nombre y representación de la nombrada ciudadana, contestó la demanda, de la siguiente manera:
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- Negó, rechazó y contradijo los hechos alegados por el actor.
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- Alegó: que si es cierto que el ciudadano A.F. adquirió la propiedad del identificado inmueble, no es menos cierto “que el referido inmueble lo adquirí a través del documento inscrito ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda el 27 de abril de 1999, bajo el N° 5, folios 24 al 27, Protocolo Primero”, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,oo), “ El cual lo vendí” (sic) con pacto de retracto a la ciudadana L.S.D.H., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.992.085, según documento registrado en la señalada Oficina Subalterna el 30 de abril de 1999, bajo el N° 48, folio 298 al 303, Protocolo Primero, Tomo 11, por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,oo), y a su vez L.S.D.H. lo vendió al ciudadano P.A.F., por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), precio éste que no se ajusta al valor del mercado, ya que el apartamento estaba valorado en CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,oo) aproximadamente.
Que en el mes de abril de 1999 “estaba atravesando una crisis económica con mi familia y me ví en la imperiosa necesidad de solicitar un préstamo” (sic) a L.S.D.H., quien traspasó el préstamo a P.A.F., quien le pidió en garantía el referido inmueble, “cuyo préstamo” fue por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), para ser cancelados en tres cuotas y aunado a esto, fijó los intereses durante esos meses al 7% mensual, generando cada mes la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,oo) y un solo pago de DIEZ MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES al cuarto mes, contados a partir de la fecha de autenticación del documento.
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- Negó, rechazó y contradijo “que se me haya otorgado el derecho de ocupar el inmueble… por cuanto lo había venido habitando con mi familia desde la adquisición en fecha 1999, por lo tanto no tenía la necesidad imperiosa de habitarlo”.
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- Señaló que “cancelé en reintegradas oportunidades” (sic) en efectivo y letras, “mayormente no me entregaban los recibos de pago por que eran comprometedor para el prestamista” (sic).
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- Negó, rechazó y contradijo que la duración del contrato fuera de cuatro meses “ya que mientras cancelaba los intereses me mantenía la opción de compra vigente”.
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- Después de hacer referencia a las normas de los artículos 1.141 y 1.146 del Código Civil, y a la doctrina relativa a los vicios de consentimiento, y de definir lo que es la simulación, dijo: “Ahora bien, por cuanto me vi en la necesidad económica de pedir prestado por una cantidad de dinero, fue el motivo que acudí a la ciudadana: L.S.D.H. (sic) plenamente identificada en autos, es que me tuve que someter a la exigencia de esta prestamista y firmar los documentos que para e.e. importantes a los fines de garantizar la obligación, tuve que firmar los documentos donde me fijaron la firma sin ser debidamente leídos como se debe ser por mi persona o en su defecto por cualquier profesional del derecho”.
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- Negó, rechazó y contradijo el petitorio, por cuanto el contrato de opción de compraventa es un documento de préstamo, pretendiendo la parte actora encubrir la verdad de un hecho con viso de supuesta legalidad, tratando de sorprender su buena fe y la del tribunal al solicitar la resolución de contrato de opción de compraventa.
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- Alegó: que quien tiene el apartamento bajo una figura engañosa de propiedad es la parte demandante “quien es un prestamista, que ha tomado la posesión del inmueble bajo la figura de simulación”, cobrando unos intereses no ajustados a nuestra legislación como lo establece el Código Civil en su artículo 1.746 y el Código de Comercio en el artículo 108.
Para concluir, la abogada HILDEGART BUSTAMANTE solicitó “que el presente escrito de la demanda sea admitido… y declarar sin lugar con todo el pronunciamiento de la Ley. La simulación ya que no ha vendido el inmueble sino que por motivo de enfermedad hice un préstamo que hoy me demanda” (reproducción textual).
En la etapa probatoria la apoderada de la demandada propuso pruebas, de la siguiente forma:
Hizo valer el mérito favorable de los autos y consignó en copia certificada: a) Documento mediante el cual B.B.M. dio en venta a la ciudadana E.A. el descrito apartamento (folios 63 al 65). b) Documento mediante el cual E.A. dio en venta con pacto de retracto a L.S.H. dicho inmueble, por el precio de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (folios 66 al 73). c) Documento mediante el cual L.S.H. dio en venta a P.A.F. la descrita propiedad, por el precio de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (folios 74 al 78). d) Documento contentivo de la opción de compraventa (folios 80 al 82).
Por su lado, la abogada Y.Y., en representación del actor, invocó el mérito favorable de los autos y el valor probatorio del documento de compraventa cursante a los folios 13 al 15.
El 26 de octubre de 2006 el juzgado a quo dictó sentencia definitiva y en razón de la apelación de la parte demandada, corresponde a esta instancia revisora verificar si efectivamente obró ajustado derecho la recurrida al declarar con lugar las pretensiones resolutoria y de entrega del inmueble dado en opción a compra, luego de desechar la defensa de la demandada relativa a la simulación del negocio jurídico cuya resolución se demandó.
El recuento anterior constituye, a criterio del tribunal, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia objeto de dilucidación en esta oportunidad.
MOTIVOS PARA DECIDIR
Consta del documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital el 26 de febrero de 2002, bajo el N° 62, Tomo 7 de los libros de autenticaciones respectivos, producido por ambas partes (folios 9 al 12 y 80 al 82), que entre el actor P.A.F. y la demandada E.A. se celebró un contrato mediante el cual el primero dió opción a la segunda, para adquirir el inmueble supra identificado. (Cláusula primera). Según la cláusula segunda de ese pacto, el precio por el cual el actor se comprometió a vender y la demandada a comprar, fue de DOCE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES, pagadero en tres cuotas mensuales de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES cada una, y un sólo pago de DIEZ MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES al cuarto mes contados a partir de la fecha de autenticación.
La duración del acuerdo fue de cuatro meses contados a partir de la autenticación (cláusula tercera).
En la cláusula quinta las partes hicieron constar que el apartamento objeto de la transacción negocial estaba habitado por la compradora (E.A.), quien se comprometió a que de no cumplir con el pago establecido, debía realizar inmediatamente la entrega material del inmueble.
La demandada, como hemos visto, pese a que admite la existencia de la negociación, alega que el contrato de opción es un documento de préstamo; que el mismo no hace sino encubrir la verdad de un hecho con viso de supuesta legalidad y que el demandante ha tomado la posesión del inmueble bajo la figura de simulación, cobrando unos intereses no ajustados a nuestra legislación. En mérito de tales señalamientos, solicitó la declaratoria de simulación, “ya que no ha vendido el inmueble sino que por motivo de enfermedad hice un préstamo que hoy me demanda”.
Conviene precisar al respecto, que en la relación procesal el demandado puede valerse de todos los medios de defensa que juzgue conducentes para lograr la desestimación de la demanda, o ejercer los contraderechos que en su concepto le asistan (excepciones perentorias), destinadas a enervar o paralizar la acción ejercida en su contra.
En la situación objeto de análisis, la accionada pide que el tribunal declare simulado el contrato de opción de compraventa, en virtud de que lo realmente convenido fue un préstamo; con lo cual reconoce que si hubo un acuerdo de voluntades, aunque no en los términos expresados en la escritura, supuesto que la doctrina distingue con la denominación de simulación relativa.
Ahora bien, pese a esa amplitud de los medios defensivos, cuando el demandado formula nuevas pretensiones agranda y en consecuencia modifica considerablemente el contenido del litigio, pues, ya no se contenta con pedir que se desestime la demanda del actor, sino que él, a su vez, al atacar la totalidad de la relación jurídica, promueve una actuación concreta de la voluntad legal, y esto no puede hacerlo sino valiéndose del derecho de acción, que es la única vía de acceder a la jurisdicción judicial, y más específicamente, a la cosa juzgada.
La acción de declaración en simulación está contemplada en el artículo 1.281 del Código Civil, así:
Los acreedores pueden también pedir la declaratoria de simulación de los actos ejecutados por el deudor…
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La demandada pretende, a través de lo que pudiéramos llamar “demanda incidental en sentido propio” (no reconvencional), que se determine la simulación relativa del negocio de opción, lo cual, como ya se apuntó, no es jurídicamente posible ahora, por cuanto la incorporación de ese tema a la discusión procesal, repetimos, no puede ser sino en función del planteamiento del respectivo contradictorio, garantizándosele al demandante su derecho a la defensa y al debido proceso, porque si así no fuera, cualquier proveimiento que se haga sobre el particular jamás podría alcanzar la autoridad de la cosa juzgada, por lo que la decisión prácticamente carecería de utilidad.
En virtud de las explicaciones que preceden, la alzada considera, contrariamente a lo establecido por la recurrida, que no ha lugar pronunciamiento alguno acerca de la defensa de simulación, sin perjuicio desde luego de que en un proceso autónomo tal cuestión pueda ser deducida y resuelta de forma definitiva. Así se decide.
Como se estableció líneas arriba, el actor alegó que suscribió con la demandada un contrato de opción de compraventa y que la eventual compradora se obligó, bajo pena de desocupación del apartamento, a pagar el precio acordado (Bs. 12.800.000.oo) en el lapso de cuatro meses, mediante la entrega de cuatro cuotas, en las fechas antes discriminadas, pero que aquélla no satisfizo dicha obligación.
El instrumento redactado como prueba de esa convención, según se dijo, constituye prueba de la verosimilitud de las afirmaciones del actor en ese orden, lo que no deja lugar a dudas de que en tales circunstancias, a la demandada tocaba, de acuerdo con las reglas de los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, probar el pago o cualquier otro hecho extintivo.
No obstante, juzga el tribunal que la señora E.A. no cumplió con tal carga procesal. En efecto, los cuatro documentos por ella aportados en la etapa probatoria acreditan simplemente, el primero de ellos, que dicha ciudadana obtuvo el apartamento por compra que hizo a B.B.M., protocolizada en fecha 27 de abril de 1999; el segundo, que E.A. vendió a L.S.D.H., con pacto de retracto, la descrita propiedad, operación ésta protocolizada en fecha 30 de abril de 1999; el tercero, que la última de las nombradas vendió el inmueble al hoy actor, por el precio de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000.00), en fecha 25 de febrero de 2002, mientras que el cuarto contiene el contrato de opción; es decir, que ninguno de estos recaudos evidencia el pago del precio estipulado, tampoco algún otro hecho liberatorio.
El artículo el artículo 1.116 eiusdem prevé que “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…”. En vista del incumplimiento en que incurrió la demandada, bien podía el actor, amparándose en lo estipulado en la norma transcrita, pedir la resolución del contrato de opción de compraventa; igualmente, la entrega del apartamento, en razón de mediar acuerdo en ese sentido, para el supuesto de que la promitente compradora inejecutara el compromiso de pagar oportunamente el precio; y así se resolverá en el dispositivo de esta sentencia, de conformidad con lo prescrito en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
DISPOSITIVO
Por los razonamientos precedentemente expuestos este Tribunal Superior administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de opción de compraventa incoada por el ciudadano P.A.F. contra la ciudadana E.A., ambas parte plenamente identificadas en autos; en consecuencia, RESUELTO el contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes autenticado el 17 de octubre de 2003 ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas , bajo el N° 44, Tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por la aludida Notaría. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a hacer entrega al actor, del inmueble objeto del contrato de opción compraventa, constituido por un apartamento destinado a vivienda, Pent House, denominado ÁVILA 2, identificado con el No. 8, ubicado en el Edificio A1, el cual está situado sobre la parcela 109 de la Urbanización Residencial LOS GIRASOLES, ubicada al Noroeste de la Urbanización Industrial Cloris, sector Trapichito, Guarenas, Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Tiene un Área aproximada, de Noventa y Dos Metros Cuadrados con Sesenta Decímetros Cuadrados (92,60 m2); y sus linderos son: Norte: Fachada norte del edificio, Sur: Vivienda Galipán 1; Este: Núcleo de circulación vertical; y Oeste: Fachada del edificio. A la vivienda le corresponde como anexo formando parte de la misma para uso exclusivo de su propiedad, un puesto de estacionamiento con una superficie de aproximadamente catorce metros cuadrados con seis decímetros, y está ubicado al frente de la fachada principal, correspondiéndole a la vivienda Ávila 2, el puesto que está al lado del acceso al edificio. Asimismo, el inmueble consta de las siguientes dependencias particulares: A. En el nivel inferior: Estar, comedor, cocina, lavadero y baño auxiliar y B. En el nivel superior: dos habitaciones, más un área convertible en dormitorio, baño principal y escaleras de acceso a la azotea, que es de su uso exclusivo con un área de aproximadamente cuarenta y cuatro metros cuadrados con sesenta y cuatro decímetros. El inmueble pertenece en propiedad al actor, según se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, en fecha 25 de febrero de 2002, bajo el N° 38, folios 217 al 220, Protocolo Primero, Tomo 12. TERCERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada HILDEGART BUSTAMANTE en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada.
Se CONFIRMA la sentencia apelada.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código del Procedimiento Civil, se imponen las costas del juicio a la demandada, por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de mayo del año dos mil siete (2007). Años: 196° de la Independencia y 148° de la Federación.-
EL JUEZ,
J.D.P.M.L.S.,
E.R.G.
En la misma fecha, 23/5/2007, se registró y publicó la anterior decisión constante de trece (13) folios útiles, siendo las 3:20 p.m.-
LA SECRETARIA,
E.R.G.
Expediente Nº 5.488
JDPM/ERG/mile.
