Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 10 de Enero de 2008
| Fecha de Resolución | 10 de Enero de 2008 |
| Emisor | Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | María Rosa Martínez |
| Procedimiento | Resolución De Contrato De Opción De Compra-Venta |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
197° y 148°
PARTE ACTORA: Ciudadanos P.P.L. y N.D.L.P.L.C., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Números 10.380.355 y 11.195.178.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: J.R.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 6.226.-
PARTE DEMANDADA: ciudadana L.J.C.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.299.708.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ORANGEL TROCONIS ARIAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 47.691.-
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
I
Se inició el presente procedimiento por acción de resolución de contrato que interpusieran los ciudadanos P.L. y N.L., en contra de la ciudadana L.C..-
Admitida la demanda, en fecha 1-2-2007, luego del correspondiente proceso de distribución, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada a objeto de que dentro de los 20 días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, diese contestación a la demanda.
Citada personalmente la demandada, dentro del lapso de ley su apoderado procedió a contestar la demanda.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, agregándose y admitiéndose en su oportunidad.
En fecha 18-10-2007 la representación de la parte demandada presentó informes. No hubo observaciones.
II
Estando el tribunal dentro del lapso previsto en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia, procede a ello, con base en lo dispuesto en el artículo 12 eiusdem, previas las siguientes consideraciones:
DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA
La parte actora fundamentó su demanda en los siguientes argumentos:
Que mediante documento autenticado el 7-4-2006, ante la Notaría Pública Trigésima segunda del Municipio Libertador, celebraron con la ciudadana L.C., contrato de opción de compra-venta, el cual tuvo por objeto un inmueble distinguido con el Nº 32, ubicado en el 3er piso del edificio RESIDENCIAS EL PARQUE, situado en la Calle Carabobo, Urbanización La Paz, Parroquia La Vega de esta ciudad; que se pactó un precio de Bs. 180.000.000,00 que posteriormente fue incrementado a Bs. 200.000.000,00; que la duración de la opción se fijó en 90 días, prorrogable en 30; que entregó la suma de Bs. 30.000.000,00, imputable al precio definitivo de venta, estableciéndose que en caso de incumplimiento por parte de los compradores dicha suma quedaría en beneficio de la vendedora; por el contrario, si el incumplimiento devenía de la vendedora, ésta debía devolver la referida suma y otra igual por concepto de cláusula penal; que el inmueble debía ser venmdido libre de todo gravamen; que a los fines de cumplir con la opción solicitaron un préstamo al Banco Mercantil, presentando el documento al Registro el 28-8-2006, indicando el registro que la venta no podía suscribirse en virtud que sobre el inmueble pesaba una hipoteca, anulando el Registro tal documento el 2-10-2006; que la conducta de la vendedora y su apoderado se subsume en el delito previsto en el numeral 6º del artículo 463 del Código Penal. Por tales razones y con base en lo previsto en los artículos 1133, 1137, 1155, 1159, 1160, 1167, 1257 y 1264 del Código Civil, demanda a la ciudadana L.C., para que convenga o en defecto de ello, sea condenada en la resolución del contrato y al reintegro de la suma de Bs. 90.000.000,00 de los cuales Bs. 60.000.000,00 fueron recibidos en dos cheques de gerencia y Bs. 30.000.000,00 por cláusula penal. Acompañaron a la demanda documento de opción; documento de venta rechazado por el Registro; copia de solvencias; registro de vivienda principal; certificación de gravámenes y copias de cheques.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Por su lado, la parte demandada, a través de su apoderado, en su escrito de contestación a la demanda, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:
Admite los siguientes hechos:
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La suscripción del contrato de opción de compra venta en fecha 7-4-2006;
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Haber recibido la suma de Bs. 60.000.000,00;
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La duración de 90 días prorrogable por 30 de la referida negociación.
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La no realización de la venta definitiva dentro del referido periodo.
Señala que la venta no se materializó por hechos imputables a la parte actora, por lo que sólo está obligada a reintegrar la suma de Bs. 30.000.000,00 con sus respectivos intereses, acogiéndose en virtud de ello a lo pautado en la cláusula sexta del contrato.
Señala que los 90 días vencieron el seis (6) de julio 2006 y dentro de tal lapso ninguna de las partes dio aviso a la otra en las direcciones indicadas en el contrato su intención de prorrogar el contrato, extinguiéndose a partir de tal fecha el contrato por vía natural; que la supuesta prórroga nunca se registró y en el supuesto que hubiese operado la misma, los demandantes debían realizar todas las gestiones antes del 5 de agosto del año 2006, produciéndose la comunicación de firma el 16-8-2006, es decir, 11 días después de expirada la prórroga; que el documento es presentado ante el Registrador el 28-8-2006 o sea, 23 días de vencida la prórroga y 50 días de verificado el vencimiento del plazo original.
Indica que respecto a la existencia del gravamen alertó a los demandantes que debían participar al banco que la liberación se efectuaría al momento de suscribirse la venta definitiva, entregando copia del documento de liberación redactado de manera anticipada por el Banco, lo cual coincide además con las prácticas registrales. Pide se declare sin lugar la demanda.
Abierto el juicio a pruebas, la parte demandada hizo valer argumentos esgrimidos en la contestación. Prueba de informes al Banco Mercantil y Superintendencia de Bancos; y, ejemplar emitido por el Banco Mercantil de liberación de hipoteca. La parte actora hizo valer contrato de opción de compra venta; copia de cheques emitidos por los actores; certificación de gravámenes; y, solicitud de remisión del expediente a la jurisdicción penal. Dichos escritos de pruebas fueron proveídos oportunamente. Sobre la denuncia penal y la solicitud de remisión del expediente a tales tribunales, tales pedimentos fueron negados por auto de fecha 20-7-2007.
En fecha 19-9-2007 se agregaron resultas de la prueba de informes emanada del Banco Mercantil.
El 18-10-2007 la representación de la parte demandada presentó informes.
III
Establecido como ha quedado la ordenación procesal de los actos fundamentales de esta litis, pasa este Tribunal a decidir, y al respecto hace las siguientes consideraciones:
Alegan los demandantes, que el día 7-4-2006, celebraron un contrato de opción de compra venta con la demandada, sobre un inmueble propiedad de ésta constituido por un inmueble distinguido con el Nº 32, ubicado en el 3er piso del edificio RESIDENCIAS EL PARQUE, situado en la Calle Carabobo, Urbanización La Paz, Parroquia La Vega de esta ciudad; que se fijo un precio para la venta de Bs. 180.000.000,00 de los cuales entregaron Bs. 30.000.000,00 al momento de celebrase la opción, imputables al precio, realizando posteriormente un abono de Bs. 30.000.000,00 adicionales, para un total de Bs. 60.000.000,00, debiendo pagarse el saldo al momento del otorgamiento del documento traslativo de la propiedad en la Oficina Subalterna de Registro respectiva.-
Igualmente alegan que el lapso para realizar la compra-venta sería de noventa días (90) días prorrogable por 30, sin que la demandada haya cumplido con su obligación de vender el inmueble, siendo rechazado por el Registro el documento presentado en virtud que sobre el inmueble pesaba una hipoteca de primer grado.-
La parte actora admite la existencia del contrato y haber recibido la suma de Bs. 60.000.000,00 por lo que tales hechos al no ser controvertidos quedan fuera del debate probatorio.
Señala la demandada que los demandantes incumplieron el contrato puesto que no presentaron el documento de venta ante el Registro dentro del lapso establecido originalmente (90 días) ni la supuesta prórroga, por lo que conforme la cláusula sexta tiene derecho a retener por concepto de cláusula penal Bs. 30.000.000,00 por lo que sólo está obligada a devolver Bs. 30.000.000,00 con sus respectivos intereses.
Habiendo quedado plenamente reconocido por las partes, -como se señalara- el contrato cuya resolución se demanda, se le atribuye al mismo pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, del análisis de la forma como ha quedado trabada la litis, se evidencia que el único hecho que se encuentra controvertido es del cumplimiento de las obligaciones dentro del plazo convenido en el contrato de opción de compraventa. Por un lado la parte actora alega que la venta no se materializó por un hecho imputable a la demandada y ésta por su parte arguye que fue la parte actora quien no cumplió con la carga de presentar el documento ante el Registro en los 90 días pactados originalmente ni los 30 de la supuesta prórroga.-
En particular, del análisis del contrato de opción de compra venta que cursa inserto a los folio 7, 8 y 9 del presente expediente se observa que en la cláusula quinta, se establece que la duración del mismo es de 90 días continuos contados a partir de la firma del instrumento (7-4-2006) prorrogable por 30 días adicionales.
Resulta necesario establecer las obligaciones de cada parte a los fines de determinar cuál de ellas incumplió y en virtud de ello no se materializó la venta en el plazo previsto y resultar sancionado con la cláusula penal prevista en la cláusula sexta del contrato.
Así tenemos que los 90 días originales pactados para la venta vencieron el día 6 de julio del año 2006 (inclusive) y la prórroga la cual a juicio de quien decide operó independientemente de que la misma no conste por escrito, en virtud de las gestiones realizadas por las partes una vez vencido el plazo original, venció el día 5 de agosto del año 2006 (inclusive). Así se precisa.
Es evidente que el documento de venta no fue presentado ante el Registrador competente antes de la referida fecha, toda vez que de los recaudos cursantes al expediente se evidencia que:
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la planilla de liquidación de los derechos de Registro, fue expedida el 11 de agosto del año 2006;
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En el reverso de dicha planilla se observa un sello que dice: “fecha de presentación 28 Ago 2006. Fecha de otorgamiento 11-9-06”.
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El pago efectuado al Banco Provincial a favor de la Oficina Subalterna del Tercer Circuito por Bs. 105.000,00 se efectuó el 28-8-2006; y,
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El documento fue anulado por el Registro el 2-10-2006.
A tales documentos se les otorga el valor que de ellos emana en el sentido que fueron realizados luego de vencida la duración tanto original como de la prórroga de la opción de venta. Así se decide.
Sin embargo, no puede este tribunal analizar tales probanzas aisladamente. Debe adminicularlas a las cláusulas contractuales, a los fines de determinar si tal situación es imputable a los compradores (demandantes) o a la vendedora (demandada) y determinar la procedencia o no de la acción incoada.
Así, la cláusula novena del contrato cuya resolución se acciona, prevé:
El inmueble será vendido y entregado en perfecto estado… Queda entendido que el inmueble se venderá libre de gravámenes… y solventes (sic) con los servicios de agua, electricidad, aseo…, para lo cual LA OFERENTE se comprometen (sic) a presentar las solvencias correspondientes
.
Dicha cláusula evidencia un compromiso por parte de la oferente, vendedora, aquí demandada de presentar las solvencias (entre otras del agua) y vender el inmueble libre de gravamen.
En cuanto al gravamen la parte demandante sostiene que el Registro rechazó la venta por cuanto sobre el inmueble existe una hipoteca, hecho este que se encuentra corroborado con la certificación de gravámenes expedida por el registro, la cual cursa a los folios 27 y 28 y cuya carga corresponde a la vendedora. Así se establece.
La demandada (vendedora) afirma que entregó con antelación a los compradores el documento de liberación indicándole a éstos que debían participar al banco que la hipoteca sería liberada al momento de efectuarse el documento de venta. Tal afirmación corresponde ser demostrada por la demandada con base en el principio de la carga de la prueba consagrado en el artículo 506 del Código Adjetivo.
Para probar sus dichos la parte demandada en el lapso de pruebas promovió comunicación emanada del Banco Mercantil y documento de liberación.
Tales documentos no emanan de la parte contra quien se opuso, lo que viola el principio de alteridad de la prueba, según el cual, los medios de prueba promovidos en juicio deben emanar de sujetos distintos de quienes los promueven, pues nadie puede fabricarse en juicio su propia probanza. Aunado a ello tales documentales están en poder de la demandada, es decir, que su forma de promoción no evidencia que hallan sido entregados a los actores. Adicionalmente se trata de un documento fechado 3-11-2005, cuando aun no se había suscrito la opción de venta, debiendo concluirse que si bien el acreedor hipotecario (Banco Mercantil) redactó el documento de liberación, la accionada no cumplió su obligación de pagar la acreencia a fin de que la garantía sea liberada incumpliendo su obligación contractual de vender el inmueble libre de todo gravamen. Así se establece.
Aunado a lo anterior tenemos que en la supra transcrita parcialmente cláusula novena del contrato, se evidencia que la vendedora (identificada como oferente) aquí demandada tenía la carga de entregar las solvencias entre las que figura la del agua, evidenciándose del recaudo cursante al folio 18, al que se le atribuye el valor que de él emana al tratarse de un documento público administrativo que la constancia correspondiente a la solvencia por servicio de agua del apartamento Nº 32 de las RESIDENCIAS EL PARQUE, situado en la Calle Carabobo, Urbanización La Paz, Parroquia El Paraíso de esta ciudad, fue expedida el 25-8-2006, lo que permite inferir que la demandante no había cumplido con su carga de obtener las solvencias de manera oportuna, por lo que no habiendo hecho entrega de las solvencias mal podían los compradores presentar el documento ante el Registro, evidenciándose que sólo tres días después de expedida dicha solvencia presentaron el documento para su protocolización, esto es, el 28-8-2006, resultando forzoso concluir que los demandantes no incumplieron el contrato de opción de compra venta. Así se decide.
Se evidencia asimismo del documento redactado por el Banco Mercantil, quien otorgaría el préstamo a los demandantes para la adquisición del inmueble que en el mismo se estableció que sobre el bien vendido no pesa gravamen alguno; y, no liberando la vendedora la garantía hipotecaria, no se materializó la venta, infiriéndose además de la prueba de informes evacuada por el Banco mencionado que los demandantes desistieron de la operación de venta el 6-10-2006, es decir, con posterioridad a la presentación del documento y ya transcurrido el día fijado para la firma, dado que ya se estableció que el otorgamiento había sido fijado para el día 11-9-2006 (vto folio 24, 25). Así se decide.
Comoquiera que artículo 1.159 del Código Civil, estatuye que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y como consecuencia de ello deben cumplirse tal como fueron contraídos; y, de las pruebas analizadas se desprende que el incumplimiento deviene de la parte demandada, al no haber cumplido la obligación que asumió en la tantas veces mencionada cláusula novena del contrato, resulta forzoso declarar con lugar la demanda incoada por los ciudadanos P.P.L. y N.D.L.P.L., debiendo la ciudadana L.C.B., entregar a la parte actora las cantidades recibidas como parte de pago del inmueble, a saber, Bs. F. 60.000,00 que para la fecha de introducción de la demanda se correspondían a Bs. 60.000.000,00 y Bs. F. 30.000,00, equivalente a Bs. 30.000.000,00, previstos en la cláusula sexta como penalidad en caso de incumplimiento por parte de la vendedora. Así se declara.
IV
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
CON LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, que interpusieran los ciudadana P.P.L.C. y N.D.L.P.L.C., en contra de la ciudadana L.J.C.B., ambas partes identificadas al inicio de este fallo. Como consecuencia de ello RESUELTO el contrato suscrito en fecha 7-4-2006 ante la Notaría Pública 32ª del Municipio Libertador, bajo el Nº 55, Tomo 38 de los libros respectivos.-
se condena a la parte demandada, ciudadana L.C. a pagar a los actores, ciudadanos P.L. y N.L., la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 90.000,00) que para la fecha de la introducción de la demanda equivalían a Bs. 90.000.000,00, de los cuales Bs. F. 60.000,00 fueron entregados por los demandantes como parte del precio y Bs. F. 30.000,00 se contraen a la penalidad prevista en la cláusula sexta del contrato.
Se condena en costas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, a la parte demandada por haber sido completamente vencida en juicio.-
Publíquese. Regístrese y déjese copia en el copiador de sentencias llevado por el Tribunal.-
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez (10) días del mes de enero del año dos mil ocho (2008).- Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
La Juez.
M.R.M.C.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En esta misma fecha de hoy 10-1-2008, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.).
La Secretaria.
Exp. 43.816
