Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 6 de Noviembre de 2009

Conoce este órgano jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en razón de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por ese Juzgado en fecha dos (2) de junio de dos mil nueve (2009).

Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados O.A.H. y O.A.C., antes identificados, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano PASCUALE I.S., la cual luego de sufrir los tramites de rigor, fue distribuida al Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Expone la parte actora en su escrito libelar: Que la relación arrendaticia inmobiliaria existente entre él y el demandado, la cual tiene como objeto un inmueble constituido por un local comercial número 01, situado en la planta baja del Edificio Michelena, ubicado en la Avenida A.M., cruce con la Calle M.D.R.d. la Urbanización S.M., Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, tuvo una duración total convencional de más de diez (10) años, en virtud de sucesivos contratos de arrendamientos celebrados entre las partes. Que en fecha veintiocho (28) de octubre de dos mil tres (2003), celebraron un nuevo y último contrato de arrendamiento inmobiliario, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en esa misma fecha, y anotado bajo el Nº 39, Tomo 60. Que en la cláusula sexta del mencionado contrato, referida a su duración se estableció que el mismo tendría un término de dos (2) años fijos a contar de la fecha de la contratación, y además que el mismo día del vencimiento de dicho contrato el arrendatario entregaría al arrendador el inmueble arrendado, completamente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones estipuladas en dicho contrato. Que el veintiocho (28) de octubre de dos mil cinco (2005), fue la fecha de vencimiento del plazo estipulado, y por cuanto la relación arrendaticia había tenido una duración total convencional de más de diez (10) años, el contrato se prorrogó legalmente por un lapso máximo de tres (3) años, que se comenzaron a contar a partir del día veintinueve (29) de octubre de dos mil cinco (2005), con vencimiento el veintiocho (28) de octubre de dos mil ocho (2008), fecha última en la que el arrendatario demandado debió entregar el inmueble arrendado. Que en razón a la cláusula penal prevista en el mencionado contrato, el demandado está obligado a pagarle la cantidad de ciento sesenta bolívares fuertes (Bsf. 160), por cada día que ha transcurrido después de la fecha de terminación o vencimiento de la prorroga legal.

Que una vez ocurrido el vencimiento del lapso de la prorroga legal a la cual tuvo derecho el demandado, pese a las múltiples diligencias extrajudiciales efectuadas, éste no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado. Que en vista al incumplimiento antes señalado por parte del demandado, acudió ante el órgano de justicia para lograr una declaratoria judicial mediante la cual éste convenga o en su defecto sea condenado a hacerle entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado de personas y bienes, en el mismo perfecto estado en que lo recibió, así como a pagarle la cantidad de ciento sesenta bolívares fuertes (Bsf. 160), por cada día que ha transcurrido después de la fecha de terminación o vencimiento de la referida prorroga legal, hasta que ocurra la absoluta y total desocupación del inmueble.

Mediante auto de fecha veintiséis (26) de febrero de dos mil nueve (2009), se admitió la demanda.

Agotados como fueron los medios pertinentes para lograr la citación de la parte demandada, ésta quedó citada en fecha doce (12) de marzo de dos mil nueve (2009).

En fecha, dieciséis (16) de marzo de dos mil nueve (2009), la parte demandada presentó escrito contentivo de cuestión previa y contestación a la demanda, en los siguientes términos:

De la cuestión previa:

Promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley admitir la acción propuesta. Ello, fundado en el hecho que la cláusula primera del contrato señala que el objeto del mismo es un fondo de comercio enclavado en un local número 1 que forma parte del Edificio Michelena, por lo cual se encuentra excluido de la aplicación de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, de conformidad con lo establecido en el literal “c” del artículo 3 de dicha norma, por lo que la acción no debió ser admitida.

Alegó que en caso que exista algún arrendamiento sobre el inmueble, el mismo es de duración indeterminada, cuya acción idónea seria la de desalojo, por lo cual también la demanda sería inadmisible.

De la contestación:

Negó, rechazó y contradijo la demanda, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.

Negó y rechazó ser arrendatario del inmueble descrito por la parte accionante en su escrito de demanda.

Negó y rechazó tener que entregar el inmueble ocupado por haberse vencido la prorroga legal.

Negó y rechazó que el 28 de octubre de 2003, haya celebrado contrato de arrendamiento inmobiliario con el demandante, y que el mismo se haya hecho con una duración de dos años fijos.

Negó y rechazó que deba hacer entrega material del inmueble descrito en autos.

Negó y rechazó adeudar la suma de ciento sesenta bolívares fuertes (Bsf. 160), por concepto de indemnización por daños y perjuicios, así como las cotas del proceso.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.

Admitidas como fueron las pruebas y negada la admisión de otras, llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Juzgado Segundo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha dos (02) de junio de dos mil nueve (2009), dictó sentencia declarando parcialmente con lugar la pretensión, condenando a la parte demandada a entregar el inmueble identificado en autos.

Notificadas como fueron las partes de la sentencia antes citada, la parte demandada ejerció contra ésta recurso de apelación el cual fue oído en ambos efectos ante el Juzgado Superior respectivo.

En fecha, veintidós (22) de julio de dos mil nueve (2009), este Juzgado dio entrada al expediente, ordenó su anotación en el libro de causas respectivo, se abocó a su conocimiento y fijo el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia.

En fecha, seis (06) de agosto del dos mil nueve (2009), la parte demandada presentó escrito a través del cual alegó y denunció la configuración de presuntos vicios en la sentencia hoy objeto de revisión ante esta Instancia.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad procesal correspondiente para emitir pronunciamiento de mérito en la presente causa, como punto previo a ello, pasa esta Alzada a pronunciarse con respecto a la cuestión previa planteada:

De la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:

Fundó la parte demandada dicha excepción en el hecho que, según su dicho, al establecer la cláusula primera del contrato que el objeto del mismo es un fondo de comercio enclavado en un local número 1 que forma parte del Edificio Michelena, éste se encuentra excluido de la aplicación de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, de conformidad con lo establecido en el literal “c” del artículo 3 de dicha norma, por lo que la acción no debió ser admitida. Y en caso que existiera algún arrendamiento sobre el inmueble citado, el mismo es de duración indeterminada, y cuya acción idónea seria la de desalojo y no la ejercida por el demandante, por lo cual también la demanda sería inadmisible.

A tales efectos la parte demandante, estableció que la convención locativa que entre las partes existe versa sobre un local comercial.

En lo que a esta particularidad concierne, cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, debe entenderse que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la misma, la cual no puede derivarse de jurisprudencia, de principios doctrinarios, ni de analogías, sino de una disposición legal expresa, es decir, cuando aparezca claramente establecido en la norma la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de determinada acción.

En el caso que nos ocupa, al estar el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios orientado a excluir del ámbito de aplicación de dicha norma el arrendamiento y subarrendamiento de los bienes allí descritos, esto no constituye de modo alguno motivo de inadmisión de una demanda que tenga por objeto esos bienes, siendo que la intención del legislador no fue la de vetar el acceso al órgano jurisdiccional de aquellas acciones que tuvieran por objeto los mismos, sino, tal como antes se dijo, de excluirlos del régimen de la mencionada Ley.

En este sentido, y como quiera que no existe norma alguna que imposibilite el ejercicio de la presente acción, más sin embargo si existe aquella que regula su tramitación, ello dependiendo al objeto de la misma, lo cual a criterio de esta Alzada vendría a ser materia del merito del presente asunto, sin que pudiera ser encuadrado dentro de los preceptos establecidos en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, así como también lo sería la temporaneidad del contrato; son razones suficientes para que la cuestión previa alegada sea desechada del proceso, tal y como de manera acertada lo estableció el Juez A-Quo, Y ASI SE DECIDE.

Resuelto lo anterior, pasa este Tribunal de alzada a analizar las pruebas promovidas por las partes, a fin de dictar sentencia de fondo:

De las pruebas promovidas por la parte demandante:

 Copia certificada de poder autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta de Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha, veinticinco (25) de febrero del dos mil cinco (2005), bajo el Nº 16, Tomo 11, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, desprendiéndose de ésta la representación judicial de la parte actora. Así se decide.

 Copia certificada de documento de condominio del Edifico Michelena, ubicado en la Avenida A.M., cruce con Calle M.D.R., Urbanización S.M., Caracas, protocolizado el veintidós (22) de diciembre de dos mil seis (2006), bajo el Nº 4, Tomo 35, Protocolo Primero, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, desprendiéndose de ésta el derecho de propiedad que ostenta la parte accionante sobre el inmueble descrito en autos. Así se decide.

 Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha veintiocho (28) de octubre del dos mil tres (2003), bajo el Nº 39, tomo 60, este Tribunal por cuanto el mismo no fue objeto de tacha o impugnación alguna, le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, del cual se constata la existencia de la relación arrendaticia que hoy se pretende ejecutar, y el término de duración de la misma, la cual fue pactada a dos años fijos, contados a partir de la fecha de contratación, es decir, desde el veintiocho (28) de octubre de dos mil tres (2003). Así se decide.

 Inspección Judicial evacuada por el Juzgado de la causa en fecha seis (06) de abril de dos mil nueve (2009), la cual al cumplir con los extremos legales para su evacuación, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio en cuanto a los hechos en ella descritos, desprendiéndose de la misma, entre otras cosas, que en el local comercial del Edificio Michelena funciona un fondo de comercio, dedicado a la venta de comida, propiedad de la sociedad mercantil denominada Parrilla y Lunchería Abanca Mañon, C.A. Así se decide.

 Legajo de copias certificadas de expediente signado con el No. 2006-0289, de la nomenclatura del Jugado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, las cuales al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, desprendiéndose de éstas que los depósitos efectuados por la representante del demandado arrendatario, efectuó el pago de los cánones de arrendamiento a favor del actor a partir del mes de enero de dos mil seis (2006), con motivo a la ocupación de un inmueble denominado local 1 del Edificio Michelena, ubicado en la avenida A.M. con M.D.R.d. la Urbanización S.M.. Así se decide.

 Copia certificada de Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la sociedad mercantil Parrilla y Luncheria Abanca Mañón, S.R.L., transformada posteriormente en una sociedad por acciones, inscrita originalmente en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha treinta y uno (31) de agosto de mil novecientos ochenta y siete (1987), bajo el No. 5, tomo 73-A Sgdo., la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, desprendiéndose de la misma que el demandado ostenta la titularidad de la mayoría de las acciones que conforman dicha compañía, y que la misma tiene como domicilio social el inmueble descrito en autos. Así se decide.

 Exhibición, la cual no es materia de análisis por cuanto su admisión fue negada por el Juez A-Quo en la oportunidad en la cual providenció el escrito de prueba presentado por la parte actora. Así se decide.

 Posiciones Juradas, la cual esta exenta de análisis probatorio, por cuanto no fue evacuada. Así se decide.

De las pruebas promovidas por la parte demandada:

 Confesión de la parte demandada, conforme a lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil. A este respecto, esta Juzgadora considera que por cuanto el alegato utilizado por el promovente para la promoción de dicha probanza, solo entraña un simple alegato de su antagonista para delimitar los hechos sobre los cuales funda su demanda, la mencionada prueba debe ser desechada de la litis, por no constituir carácter de tal. Así se decide.

Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien aquí sentencia que la parte actora consignó copia certificada de documento de condominio del Edifico Michelena, ubicado en la Avenida A.M., cruce con Calle M.D.R., Urbanización S.M., Caracas, protocolizado el veintidós (22) de diciembre de dos mil seis (2006), bajo el Nº 4, Tomo 35, Protocolo Primero; contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha veintiocho (28) de octubre de dos mil tres (2003), bajo el Nº 39, tomo 60, documentales éstas de las cuales ha quedado demostrado el derecho de propiedad que ostenta la parte accionante sobre el inmueble descrito en autos, y la existencia de la relación arrendaticia que hoy se pretende ejecutar, el término de su duración, la cual fue pactada a dos años fijos, contados a partir de la fecha de contratación, es decir, desde el veintiocho (28) de octubre de dos mil tres (2003), hasta el veintiocho (28) de octubre de dos mil cinco (2005), oportunidad a partir de la cual consecuencialmente de pleno derecho comenzó a computarse el lapso de la prorroga legal a la cual tuvo derecho la parte demandada, toda vez que fue un hecho admitido entre los litigantes que la relación arrendaticia tuvo un lapso de duración de más de diez años, correspondiéndole al arrendatario por imperio del literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, un lapso máximo de tres años de prorroga legal, contados a partir del veintiocho (28) de octubre de dos mil cinco (2005), hasta el veintiocho (28) de octubre de dos mil ocho (2008), todo ello por ser el contrato que vincula a las partes de naturaleza determinada en cuanto a su duración. Así se establece.

Por su parte, la demandada durante el devenir del proceso solo se limitó a alegar que el objeto del contrato de arrendamiento es un fondo de comercio, por estipularlo así la cláusula primera del mismo, y en el lapso probatorio no aportó medio alguno a través del cual pudiera ser constatas sus afirmaciones.

En este sentido, a criterio de quien suscribe la función jurisdiccional quedó enclavada en determinar si efectivamente el contrato de arrendamiento que vincula a las partes versa sobre un fondo de comercio o sobre el inmueble descrito en autos. Así se establece.

A tales efectos, la parte actora a fin de demostrar el objeto del contrato, promovió y así fue evacuada prueba de Inspección Judicial; Copia certificada de Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la sociedad mercantil Parrilla y Luncheria Abanca Mañón, S.R.L., transformada posteriormente en una sociedad por acciones, inscrita originalmente en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha treinta y uno (31) de agosto de mil novecientos ochenta y siete (1987), bajo el Nº 5, tomo 73-A Sgdo.; y legajo de copias certificadas de expediente signado con el No. 2006-0289, de la nomenclatura del Jugado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, elementos probatorios éstos que pese a constituir carácter de plena prueba por sí solos, esta Instancia considera que al ser adminiculados entre sí, y tomando en cuenta lo previsto en las cláusulas primera, tercera y novena del contrato, relativo a que el arrendatario asumió la obligación de obtener a su nombre los permisos necesarios para el funcionamiento de su negocio, excluyendo al arrendador de dicha responsabilidad, así como el hecho que sería la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura quien modificaría el canon de arrendamiento convenido, y que además el arrendatario no podría atribuirse derecho alguno para hacer comprar el Fondo de Comercio y/o los bienes de su pertenencia que se encuentran en el inmueble, obligaciones éstas que serian contradictorias si efectivamente el objeto del contrato fue un fondo mercantil; constituyen mérito suficientes para crear a esta Alzada la convicción que la real intensión de los contratantes fue el arrendamiento del inmueble identificado en autos y no un fondo de comercio, tal y como de manera acertada y dentro de los límites de su competencia lo estableció el Juez A-Quo, en apego al poder discrecional que ostenta, que no es otro, sino, la potestad reglada y el deber que tienen los jueces para evitar cualquier daño que se presente como probable, concreto e inminente en el marco de un proceso en perjuicio de las partes, y por supuesto, en detrimento de la administración de justicia, y dentro de los lineamientos del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual faculta al Juez de Instancia a apreciar los hechos implicados en la controversia que haya sido sometida a su conocimiento, así como la interpretación de las declaraciones de voluntad plasmadas en una convención locativa. Así se decide.

En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:

Artículo 1.159. “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

Artículo 1.26. “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.

Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.

Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.

En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

Como se dejo anteriormente establecido, el contrato de arrendamiento tiene un significado muy amplio, pues denota no solo el pago de las pensiones arrendaticias, sino también de entrega de la cosa arrendada, tal como ocurre con la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendatario, al vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato, aun cuando ésta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prorroga legal a que se refieren los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, en el caso bajo estudio, es evidente según lo probado en autos que la parte demandada debió entregar el inmueble a la parte actora al termino de la prorroga legal de tres años a la cual tuvo derecho, contado a partir del veintiocho (28) de octubre de dos mil cinco (2005), hasta el veintiocho (28) de octubre de dos mil ocho (2008), obligación ésta que la parte demandada se excusa de su incumplimiento, en razón que, según su dicho, el contrato de arrendamiento tuvo como objeto un fondo de comercio por lo cual esta excluido de la aplicación de la Ley de arrendamiento Inmobiliarios, y además que el mismo es de naturaleza indeterminada, lo cual fue desvirtuado por la parte demandante con todo el conjunto de material probatorio por ella traído a los autos; aunado al hecho que la demandada no trajo a lo autos elemento probatorio alguno que desvirtuara la pretensión de la actora; circunstancias por las cuales resulta forzoso para esta Alzada determinar que la presente demanda debe prosperar en derecho, por encontrarse la misma tutelada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

En cuanto a la pretensión de la parte actora, relativa al pago de la cantidad de ciento sesenta bolívares fuertes (Bsf. 160), por cada día que ha transcurrido después de la fecha de terminación o vencimiento de la referida prorroga legal, hasta que ocurra la absoluta y total desocupación del inmueble, es conteste esta instancia con el criterio esgrimido por el A-Quo en cuanto a este particular, toda vez que al ser acordada dicha petición en los términos imprecisos e inciertos en los que fue formulada, podría ocasionar que el administrador de justicia incurra en algún vicio de nulidad de sentencia por no establecer el alcance del calculo de la cantidad demandada, razón por la cual dicho pedimento no debe prosperar en derecho, y así se decide.

III

DISPOSITIVO

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra de la decisión de fecha dos (02) de junio de dos mil nueve (2009), dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y en consecuencia: