Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 2 de Junio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la

Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, dos (2) de junio de 2009

199º y 150º

PARTE ACTORA: “PASQUALE ILARIA SIBILIA”, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.960.919; con domicilio procesal en: Calle La Joya, Edificio Seppia, Piso 1, Oficina 2, Municipio Chacao del estado Miranda.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL

DE LA PARTE ACTORA: “OSWALDO A. ABLAN HALLAK y O.E. ABLAN CANDIA”, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 67.301 y 36.358, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “JAIME RODRÍGUEZ MARTÍNEZ”, de nacionalidad española, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° E-81.047.901.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDADA: “MARÍA DEL C.F.L., E.R.C. y DOMINGO VENTURA”,” inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 70.624, 10.212 y 49.490, en su orden.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2009-000369

I

DESARROLLO DEL JUICIO

El 19 de febrero de 2009, el abogado O.A.H., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 67.301, en su condición de mandatario judicial del ciudadano Pasquale I.S., titular de la cédula de identidad Nº V-6.960.919 y de este domicilio, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Caracas, formal libelo de demanda pretendiendo con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que el ciudadano J.R.M., titular de la cédula de identidad Nº E-81.047.901 y de este domicilio, en condición de arrendatario, cumpla con la obligación de hacer la entrega de un inmueble identificado como local comercial número uno (Nº 1), situado en la planta baja del Edificio Michelena, ubicado en la Avenida A.M., cruce con la Calle M.D.R., Urbanización S.M., Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, alegando como causa petendi de su pretensión el vencimiento del plazo de la prórroga legal, previsto en el artículo 38 literal d) eiusdem.

Por auto del día 26 de febrero de 2009, se admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley; ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda.

El 27 del mismo mes y año, la representación judicial de la parte accionante consignó los fotostatos requeridos a los fines del libramiento de la compulsa.

En fecha 6 de marzo de 2009, se dejó constancia de haberse suministrado los emolumentos necesarios para practicar la citación personal de la parte demandada.

En fecha 12 de marzo de 2009, el ciudadano Alguacil M.D. informó al tribunal mediante diligencia, que citó a la parte demandada a quien le hizo entrega de la compulsa, firmándole el correspondiente recibo.

Así las cosas, el 16 de marzo de 2009, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, alegando todo cuanto creyó pertinente esgrimir en defensa de los derechos e intereses de su patrocinado.

Seguidamente, en fecha 19 de marzo de 2009, la representación judicial de la parte actora promovió pruebas; que fueron admitidas por auto del día 23 del mismo mes y año.

Posteriormente, el 25 de marzo de 2009, la representación judicial de la parte accionada promovió pruebas; que fueron providenciadas por el tribunal mediante auto de fecha 26 del mismo mes y año.

En fecha 30 de marzo de 2009, y 2 de abril de 2009, la representación judicial de la parte actora promovió nuevas pruebas; asimismo, solicitó la prorroga del lapso de pruebas lo cual acordó el tribunal mediante auto del día 2 de abril de 2009.

Por auto del día 16 de abril de 2009, el tribunal con fundamento en el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, excitó a las partes a la conciliación; al mismo tiempo, con fundamento en el artículo 401 ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil, ordenó a las partes la presentación de los posibles instrumentos escritos contentivos de contratos de arrendamiento, que hayan podido otorgarse con anterioridad al que sirve de titulo a la demanda.

En fecha 23 de abril de 2009, tuvo lugar el acto conciliatorio, sin que las partes lograsen zanjar amigablemente sus diferencias. Tampoco exhibieron los instrumentos requeridos oficiosamente por el tribunal.

En esta misma fecha, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de alegatos, junto con recaudos.

El día 5 de mayo de 2009, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de alegatos junto con recaudos.

Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador procede a resolver el fondo de la controversia previa las siguientes consideraciones:

II

HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

Los mandatarios judiciales del ciudadano Pasquale I.S., parte accionante, dentro del elenco de afirmaciones fácticas en que basan su pretensión, alegan en el libelo de la demanda lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante

1. Manifiesta, que la relación arrendaticia inmobiliaria existente entre su representado y el ciudadano J.R.M., tuvo una duración de más de diez (10) años en virtud de sucesivos contratos de arrendamiento, cuyo objeto lo constituye un local comercial distinguido con el número uno (Nº 1), propiedad horizontal, situado en la Avenida A.M., cruce con la Calle M.D.R., Urbanización S.M., Parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Caracas.

2. Aduce, que en fecha 28 de octubre de 2003, las partes celebraron un nuevo y último contrato de arrendamiento inmobiliario, según consta en instrumento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 39, tomo 60 de los libros respectivos, en cuya cláusula sexta se pactó la duración por el término de dos (2) años fijos; y que el mismo día del vencimiento del contrato el arrendatario entregaría el inmueble arrendado, completamente desocupado de bienes y personas y en las condiciones estipuladas.

3. Alega, que al 28 de octubre de 2005, fecha del vencimiento del plazo estipulado, la relación arrendaticia había tenido una duración total convencional de más de diez (10) años; motivo por el cual, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato se prorrogó legalmente por un lapso máximo de tres (3) años que venció el día 28 de octubre de 2008.

4. Arguye, que conforme lo previsto en la cláusula séptima contractual, el arrendatario está obligado a pagarle a su representado en concepto de indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de bolívares resultante de multiplicar por tres (3) el equivalente al canon de arrendamiento diario convenido en el contrato, esto es, la suma de Bs.F. 160,00 por cada día que transcurra después de la fecha de terminación o vencimiento de la antes referida prórroga legal, hasta la desocupación del inmueble.

5. Afirma, que vencido el término de la prorroga legal, pese a las múltiples gestiones extrajudiciales efectuadas, el arrendatario no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado, causándole daños y perjuicios a su representado; y es por ello que demanda al ciudadano J.R.M., para que convenga o en su defecto a ello sea condenado en: hacer entrega real, material y efectiva del referido inmueble; pagar en concepto de cláusula penal, la cantidad de Bs.F 160,00 por cada día que ha transcurrido después de la fecha de vencida la prorroga legal, es decir 28 de octubre de 2008, hasta la desocupación del inmueble; y las costas procesales.

   En contraposición a los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sostiene los siguientes hechos:

   Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada

1. Niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.

2. Niega y rechaza que su representado sea arrendatario del local comercial Nº 1, situado en la planta baja del Edificio Michelena, ubicado en la Avenida A.M. de la Urbanización S.M.; igualmente, niega, rechaza y contradice que tenga la obligación de entregar dicho inmueble por vencimiento de la prorroga legal.

3. Niega, rechaza y contradice que su patrocinado deba cantidad alguna en concepto de daños y perjuicios.

4. Promueve la cuestión previa del artículo 346 cardinal 11 del Código de Procedimiento Civil.

5. Finalmente, aduce que “en caso que exista algún arrendamiento sobre el inmueble donde funciona el fondo de comercio Arrendado el mismo lo sería a tiempo indeterminado, cuya resolución o desalojo lo sería por alguna de las causales señaladas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.

   De acuerdo con los argumentos de hecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, colige este juzgador que el thema decidendum se circunscribe a determinar la procedencia en Derecho de la acción que ejerce la parte accionante, con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando como causa petendi de su pretensión que vencido el término de la prorroga legal, el arrendatario no ha cumplido con la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda.

   Sin embargo, visto que la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, promovió la cuestión previa del artículo 346 cardinal 11 del Código de Procedimiento Civil; y por otra parte, la representación judicial del accionante presentó un escrito de alegatos rechazando y contradiciendo la misma, este operador jurídico se encuentra obligado a resolver in limine y como punto previo al fallo definitivo la situación procesal descrita, tomando en cuenta que las cuestiones previas cumplen en el proceso una función saneadora, en el sentido de que suponen la solución de cualesquiera cuestiones susceptibles de distraer la atención de la materia referente al thema decidendum.

   Al respecto se observa:

   III

   PUNTO PREVIO

   El egregio Dr. A.R.-Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, página 82, refiriéndose a la cuestión previa del artículo 346 cardinal 11 del Código de Procedimiento Civil, sostiene que “…También ocurre cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción…”. (Destacado del tribunal)

   Por consiguiente, de acuerdo con la posición doctrinal antes citada, se deduce que la cuestión previa bajo examen procede cuando la ley expresamente excluya en tales casos el derecho a la jurisdicción (carencia de acción), es decir, cuando sea el propio legislador quien establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.

   Asimismo, es importante destacar que según dispone el artículo 3 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendamiento de un fondo de comercio se encuentra excluido de manera absoluta de su ámbito de aplicación. Por lo tanto, es de suyo evidente que cualquier relación jurídico-material cuyo objeto lo constituya un fondo de comercio, deberá regirse necesariamente por las normas de derecho común y no por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme a la cual toda “la especial legislación inquilinaria quedó unificada mediante un único texto normativo regulatorio, que tiene como característica principal, la concentración, unificación y celeridad de los procesos judiciales que versen sobre la terminación de la relación arrendaticia, en vista de la remisión que efectúa en su artículo 33, al procedimiento breve que contempla el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil”.

   En el presente caso, la representación judicial de la parte accionante afirma en el libelo de la demanda, que el objeto del contrato de arrendamiento en que sustenta su pretensión, lo constituye el local comercial identificado con el Nº 1, situado en la planta baja del Edificio Michelena, ubicado en la Avenida A.M., cruce con Calle M.D.R., Urbanización S.M., Municipio Libertador, Caracas; en cambio, la representación judicial de la parte accionada arguye en el escrito de contestación a la demanda, que el objeto es un fondo de comercio enclavado en dicho local comercial, razón por la que promueve una cuestión previa bajo los siguientes razonamientos:

   …Promovemos la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil es decir, prohibición de admitir la acción propuesta. Esta defensa obedece a que el demandante acompaño (sic) junto con su demanda, como instrumento fundamental, un contrato autenticado por ante la Notaría Pública cuadragésima quinta del Municipio Libertador de fecha 28 de Octubre del 2003, anotado bajo el Nº 39, tomo 60 del libro de Autenticaciones. Ahora bien, la cláusula primera de dicho contrato señala que el ‘objeto del contrato es un fondo de comercio enclavado en el local numero 1 que forma parte del Edificio Michelena…’.- Entendiéndose como tal un establecimiento industrial o Mercantil, unidad de bienes regulados por el Código de Comercio. Sobre ésta institución mercantil ha señalado el artículo 3 de la Ley de arrendamiento (sic) Inmobiliarios que ‘quedan fuera del ámbito de aplicación de este decreto ley el arrendamiento o subarrendamiento de : C- los fondos de comercio’. De tal manera que no le es aplicable este procedimiento a este arrendamiento Mercantil por lo que la acción no debió ser admitida así lo solicitamos sea declarado…

   De lo expuesto anteriormente se determina, a juicio de quien aquí decide, que lejos de encontrarnos ante un supuesto de inadmisibilidad de la acción, pues la voluntad concreta de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en modo alguno ha sido prohibir la admisión de las acciones derivadas de una relación arrendaticia, cuando se trate de un fondo de comercio, ni tampoco someterlas al cumplimiento previo de determinados requisitos de admisibilidad, se trata más bien de una situación jurídica cuya procedencia en Derecho requiere resolverse judicialmente, previo examen del fondo del asunto debatido; advirtiéndose que el elemento común para considerar prohibida la acción, es precisamente la existencia de una disposición legal que de manera expresa y absoluta imposibilite su ejercicio. A manera de ejemplo, podemos referir aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil.

   Corolario de lo antes expuesto, resulta evidente que la representación judicial de la parte demandada yerra al promover la cuestión previa sub examine, considerando que existe prohibición de la Ley de admitir la acción incoada por Pasquale I.S.. En todo caso, la procedencia en Derecho de la pretensión que se hace valer en el libelo de la demanda, referida al cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del “inmueble arrendado”, dependerá del análisis del merito de la causa que en efecto se hará ut infra; entendiendo que si el objeto de la relación arrendaticia entre las partes, es en realidad un fondo de comercio, los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios resultan inaplicables.

   Por lo tanto, la cuestión previa bajo análisis no puede prosperar en derecho; y así se decide.-

   IV

   MOTIVACIONES PARA DECIDIR

   La Jurisprudencia suprema ha sido reiterada al establecer que el propósito de la motivación del fallo, además de llevar al ánimo de las partes la justicia de lo decidido, es permitir el control de la legalidad en caso de error; así, “la motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los Jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que las demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos y los principios doctrinarios atinentes”.

   Por consiguiente, resulta deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes.

   A tales efectos, a los fines de verificar el cumplimiento de la carga probatoria y por ende satisfacer el requisito de la motivación del fallo, este operador jurídico sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso. Al respecto observa:

   Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora

1. Promueve junto al libelo de la demanda, copia certificada del documento de condominio del Edificio Michelena, ubicado en la Avenida A.M., cruce con Calle M.D.R., Urbanización S.M., Caracas, protocolizado el 22 de diciembre de 2006, bajo el Nº 4, tomo 35, protocolo primero, el cual se admite para el proceso conforme lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil, valorándose como un instrumento público que da fe del régimen condominial al que está sometido el local comercial Nº 1 del referido inmueble, así como también, de la titularidad del derecho de propiedad que asiste a la parte accionante; así se establece.-

2. Promueve junto al libelo de la demanda, original del contrato de arrendamiento accionado autenticado el 28 de octubre de 2003, ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 39, tomo 60 de los libros respectivos; el cual se admite para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora de acuerdo con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, teniéndose como un instrumento que evidencia el vínculo jurídico arrendaticio existente entre las partes de la relación procesal, pactado por el término de dos (2) años fijos contados a partir de la fecha de la contratación suscrita por las partes contratantes; así se decide.-

3. Durante la etapa probatoria, promueve prueba de inspección judicial que el tribunal evacuó en fecha seis (6) de abril de 2009. Al respecto, conforme lo previsto en el artículo 1.430 del Código Civil, se pudo constatar que en el local comercial Nº 1 del edificio Michelena, se encuentra operativo un fondo de comercio que tiene por objeto la explotación del ramo de “comida rápida”; cuyo propietario es la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Parrilla y Lunchería Abanca Mañon, C.A.; ente mercantil que emite las facturas por las ventas efectuadas; así se establece.-

4. Promueve, copia certificada del expediente de consignaciones de cánones de alquiler Nº 2006-0289, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se admite conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil; instrumento éste que evidencia los depósitos efectuados en concepto de cánones de alquiler por la ciudadana M.d.C.F.L., procediendo en nombre del arrendatario J.R.M., en favor del demandante ciudadano Pasquale I.S., a partir del mes de enero de 2006, según allí se hace constar, “por el inmueble que ocupa ubicado en EDF. MICHELENA, AV. A.M.C.M.D.R., URB. S.M., MUNICIPIO LIBERTADOR, LOCAL 1.” Así se establece.-

5. Promueve, copia certificada del expediente contentivo del acta constitutiva y estatutos sociales de la sociedad mercantil Parrilla y Lunchería Abanca Mañón, S.R.L., transformada posteriormente en una sociedad por acciones (compañía anónima), inscrita originalmente en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 31 de agosto de 1987, bajo el Nº 5, tomo 73-A Sgdo., la cual se admite para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia de acuerdo con el artículo 1.384 del Código Civil, otorgándosele valor probatorio de demostrar no solo que el ciudadano J.R.M., titular de la cédula de identidad Nº V-81.047.901, es accionista mayoritario del referido ente mercantil, sino además, que desde la misma fecha de su inscripción, registro y publicación, el domicilio social quedó establecido en “la Ciudad de Caracas, y está ubicado en: Av. A.M., cruce con esquina M.D.R., Edificio Michelena, Local Nº 1, Urbanización S.M.”; así se establece.-

   Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada

1. Durante la etapa probatoria, se limitó a reproducir el merito favorable de autos; lo cual no es un medio de prueba típico o innominado de los previstos en la ley, siendo el juez quien de acuerdo con lo previsto en el artículo 509 del texto adjetivo civil, debe valorar todas cuantas pruebas se hayan producido en el proceso; así se decide.-

2. Promueve, conforme lo previsto en el artículo 1.401 del Código Civil, la prueba de confesión que a su entender se desprende de la manifestación que hace la representación judicial de la parte actora, en cuanto a que el arrendatario “tiene una relación del fondo por más de diez (10) años lo que demuestra (en el supuesto negado que sea admisible la demanda) que la relación arrendaticia tiene mucho tiempo lo seria entonces a tiempo indeterminado”. Al respecto, advierte este juzgador que la confesión judicial es aquella que hace la parte o su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un juez, aunque éste sea incompetente, y hace plena prueba del hecho confesado. Tal prueba de confesión no debe confundirse con la admisión de hechos que se realiza en el libelo de la demanda o en el escrito de contestación, pues aquella es una prueba establecida en la ley, considerada como el testimonio (hechos de conocimiento) que una de las partes efectúa contra sí misma, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas a su cargo. En el presente caso, advierte quien aquí decide que la afirmación de hecho esgrimida en el libelo de demanda, en modo alguno se erige como una confesión judicial; por el contrario, la parte demandante quien tiene interés en la obtención de una sentencia favorable, sencillamente ha afirmado un hecho en que fundamenta su pretensión, relacionándolo con los preceptos normativos que invoca como causa jurídica, a fin de establecer los límites de la controversia. Entonces, es evidente que los hechos afirmados por el actor en el libelo de la demanda, no son contrarios a su propio interés, y por ende no pueden subsumirse dentro de la prueba de confesión, como erróneamente lo plantea la representación judicial de de la demandante; y así se decide.-

   Realizado el análisis del material probatorio, queda demostrado que entre las partes de la relación jurídica procesal, existe un vínculo arrendaticio suscrito por más de diez (10) años; aspirando obtener la parte actora de este órgano jurisdiccional, una sentencia favorable de condena que acoja la pretensión que hace valer contra el arrendatario J.R.M., alegado que vencido el término de la prórroga legal previsto en el artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, éste se ha negado a cumplir con la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda.

   Sin embargo, para resolver el fondo de la controversia, es necesario determinar sí el objeto del contrato de arrendamiento accionado, titulo de la demanda, es un fondo de comercio; o sí por el contrario, es el local comercial distinguido con el número 1, ubicado en la planta baja del edificio Michelena, pues de ello depende en gran medida la resolución de la litis, teniendo en cuenta que se trata de una materia que involucra el orden público procesal.

   Al respecto se observa:

   El Fondo de comercio, que en el lenguaje ordinario se llama en Venezuela “negocio”, a diferencia por ejemplo de España, en que se le conoce como establecimiento mercantil, o Italia, tildado como hacienda mercantil, es a decir del maestro Dr. R.G. una organización de bienes del comerciante; una universalidad de hecho. No obstante, el ilustre Dr. A.M.H., (Curso de Derecho Mercantil, Tomo I, página 234 y siguientes), refiere que la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento de posesión, concibe al fondo de comercio como un bien mueble susceptible de hipoteca; igualmente, nos enseña el citado autor que del fondo de comercio no forman parte –según la ley- ni la clientela, ni los inmuebles, ni los créditos, ni las deudas, ni los contratos, los cuales sí forman parte de los elementos materiales e inmateriales de la empresa.

   En definitiva, siguiendo al egregio Dr. H.M.M., (Fundamentos de Derecho Mercantil, Parte General, página 171 y siguientes), el fondo de comercio lo constituye un conjunto de bienes con que el comerciante realiza su actividad mercantil; tanto corporales e incorporales, entre estos últimos, el nombre comercial o firma, los derechos de propiedad industrial, las autorizaciones administrativas, solvencias estatales o municipales.

   De acuerdo con las posiciones doctrinales antes expuestas, es menester destacar que si bien se menciona en la cláusula primera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en conflicto, que “…el arrendatario recibe en arrendamiento el fondo de comercio enclavado en el local Nº 1, que en lo adelante se llamara (sic) simplemente EL INMUEBLE, y que forma parte del EDIFICIO MICHELENA, destinado exclusivamente a la explotación de bebidas sin alcohol, y cualquier otra clase de alimentos en el renglón de lunchería y parrillas”; en ninguna otra de las disposiciones contractuales se hace mención a cuales son los elementos que integran el sedicente fondo de comercio dado en alquiler, que permitan a su vez determinarlo y tenerlo como una unidad económica funcional.

   Entonces, estima este operador jurídico que debe apoyarse en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que establece que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. Es decir, que forma parte de la soberanía de los jueces de instancia, la interpretación de los contratos, y aún la determinación de que sea oscura, ambigua o deficiente su redacción.

   En tal sentido, se advierte que en la misma cláusula primera del supra mencionado contrato de arrendamiento, las partes acordaron lo siguiente:

   …El arrendatario recibe en arrendamiento el fondo de comercio enclavado en el local Nº 1, que en lo adelante se llamara (sic) simplemente EL INMUEBLE, y que forma parte del EDIFICIO MICHELENA, destinado exclusivamente a la explotación de bebidas sin alcohol, y cualquier otra clase de alimentos en el renglón de lunchería y parrillas. A este fin EL ARRENDATARIO, deberá obtener a su nombre la conformidad de Uso, el permiso de Bomberos, la Patente de Industria y Comercio y cualquier otro tipo de permiso que requieran las autoridades para el funcionamiento de su negocio no haciéndose EL ARRENDADOR responsable por la obtención o no de lo antes indicado. EL INQUILINO, no podrá cambiar la clase o ramo de negocio aquí convenido, sin la aprobación previa y por escrito de EL ARRENDADOR…

   Luego, la cláusula tercera copiada parcialmente, es del tenor siguiente:

   …El canon mensual por el arrendamiento de EL INMUEBLE es la cantidad de Bolívares UN MILLON SEISCIENTOS MIL EXACTOS (Bs. 1.600.000,00)…Así mismo (sic), las partes aceptan expresamente que, el canon de arrendamiento mensual convenido se mantendrá vigente hasta tanto sea modificado por resolución del organismo regulador competente (Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura…En este caso, la cantidad fijada como nuevo canon máximo de arrendamiento mensual será aplicada con vigencia inmediata…

   Finalmente, en la cláusula novena se estableció:

   …A la terminación de este contrato por cualquier causa, EL ARRENDATARIO no podrá atribuirse ningún derecho para hacer comprar el Fondo de Comercio y/o los bienes muebles de su pertenencia que se encuentran en el INMUEBLE al nuevo inquilino que elija EL ARRENDADOR. En todo caso podrá dirigirse a EL ARRENDADOR, para que este lo autorice por escrito para efectuar la compraventa bajo los términos, condiciones y precio que EL ARRENDADOR estime prudente, teniendo en cuenta que la llave, punto, clientela y bienes inmuebles por destinación incorporadas a EL INMUEBLE por EL ARRENDATARIO, pertenecen a EL ARRENDADOR

   . (Destacados del tribunal)

   De acuerdo con lo expresado, aún cuando las partes contratantes establecieron ambiguamente que el objeto del contrato sub examine lo constituía un fondo de comercio, debe prevalecer el principio de primacía de la realidad sobre las formas; por consiguiente, infiere este juzgador que la verdadera voluntad de las partes al contratar fue ceder en arrendamiento el mencionado local comercial distinguido con el Nº 1 del edificio Michelena, propiedad del ciudadano Pasquale I.S.. No otra puede ser la conclusión, si tenemos en cuenta lo siguiente:

   En primer lugar, de ser cierto que el arrendamiento versó sobre un fondo de comercio, no tendría lógica ni sentido alguno que las partes hayan pactado, que el arrendatario deberá obtener a su nombre la conformidad de uso, el permiso de bomberos, la patente de industria y comercio y cualquier otro tipo de permiso “que requieran las autoridades para el funcionamiento de su negocio”, pues en todo caso tales requerimientos estarían a cargo del arrendador en condición de titular del fondo de comercio, si tal fuere el caso, debiendo además haberlos obtenidos antes de la celebración del contrato.

   Tampoco asistiría al arrendatario el derecho de honrar su compromiso de pago del canon de arrendamiento, mediante el procedimiento por consignación previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin embargo, el arrendatario acudió voluntariamente al órgano judicial competente, dando lugar a que se abriese el expediente Nº 2006-0289, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.

   En tercer lugar, las partes no hubiesen estipulado en la cláusula novena contractual, que al terminar el contrato por cualquier causa, el arrendatario no podría atribuirse ningún derecho para hacer comprar el Fondo de Comercio y/o los bienes muebles de su pertenencia que se encuentran en el inmueble al nuevo inquilino que elija el arrendador

   En cuarto lugar, se aprecia que la conducta procesal asumida por la representación judicial de la parte demandada, durante el iter procedimental, quedó limitada a afirmar en el escrito de contestación a la demanda que el contrato de arrendamiento versaba sobre un fondo de comercio, y por tal motivo promovió la cuestión previa del artículo 346 cardinal 11 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, ningún elemento de prueba aportó a los autos a fin de demostrar ese hecho, incumpliendo lo que para ella constituía una carga probatoria. Por el contrario, fue la representación judicial de la parte actora, ante el alegato esgrimido por la representación judicial de la parte accionada, quien asumió la tarea probatoria de demostrar que el contrato de arrendamiento tenía por objeto el local comercial, aportando pruebas idóneas y pertinentes a tal fin; entre ellas, copia certificada del expediente contentivo del acta constitutiva estatutaria de la sociedad de comercio Parrilla y Lunchería Abanca Mañón, C.A., en la cual consta que el domicilio social de dicho ente mercantil quedó establecido desde el momento de su constitución, esto es 13 de agosto de 1987, en la Avenida A.M., cruce con esquina M.D.R., Edificio Michelena, Local Nº 1, Urbanización S.M., siendo su accionista mayoritario el demandado J.R.M., quien suscribió y pagó noventa y ocho (98) acciones. Sede social que además se mantiene hoy día sin solución de continuidad, tal como quedó demostrado con la prueba de inspección evacuada en juicio, supra valorada para el proceso.

   En resumen, teniendo en cuenta el propósito e intención de las partes contratantes, así como la exigencia de la ley, la verdad y la buena fe, para este juzgador quedó suficientemente demostrado que el objeto del contrato de arrendamiento accionado, es el local comercial signado con el Nº 1 del edificio Michelena, y no el fondo de comercio que allí funciona desde el año 1987, cuyo propietario es la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Parrilla y Lunchería Abanca Mañon, C.A., (antes Parrilla y Lunchería Abanca Mañon, S.R.L.), siendo su mayor accionista el arrendatario J.R.M.. En todo caso, el demandado debió demostrar -si tal fuere el caso- que el 28 de octubre de 2003, fecha en que se documentó el último contrato de arrendamiento entre las partes, el arrendador le cedió en arrendamiento un fondo de comercio distinto al que explota el citado ente mercantil, lo cual no hizo; así se decide.-

   Ahora bien, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite colegir, que la institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público; pues los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables. Prueba de ello lo constituye el derecho a la prórroga legal, en cuya virtud la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley. En efecto, la inteligencia del artículo 38 eiusdem patentiza que los arrendatarios que se encuentren solventes en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, al vencimiento del término contractualmente convenido, tienen derecho a permanecer en posesión del inmueble arrendado durante el tiempo que dicha norma contempla para cada caso específico; lo que resulta a su vez de obligatoria observancia para los arrendadores.

   En el caso de marras, según se desprende del análisis del material probatorio, entre las partes en litigio existe sin solución de continuidad una relación arrendaticia por tiempo determinado, desde hace más de diez (10) años, cuyo último documento se autenticó en fecha 28 de octubre de 2003, siendo redactada su cláusula sexta con el siguiente tenor:

   …El presente contrato tiene un término de duración de dos (2) años fijos a contar de la fecha de la contratación que se suscribe por las partes contratantes. El mismo día del vencimiento de este contrato EL ARRENDATARIO entregara (sic) a EL ARRENDADOR, el inmueble arrendado, completamente desocupado de bienes y personas y en las condiciones estipuladas. En caso de que hubiere la manifestación de voluntad de renovar el presente contrato de arrendamiento, EL ARRENDADOR queda libre para prorrogarlo, y si así lo decidiere, quedara (sic) en libertad de aumentar el canon de arrendamiento y así lo acepta EL ARRENDATARIO

   .

   La interpretación de la cláusula en referencia evidencia, de acuerdo al principio de la libre autonomía para contratar, que las partes convinieron en establecer la duración de dicho contrato por el término de dos (2) años fijos, contados a partir “de la fecha de la contratación que se suscribe por las partes contratantes”; por consiguiente, la duración del contrato quedó limitada hasta el 28 de octubre de 2005. Seguidamente, a partir del vencimiento del término contractual, comenzó a transcurrir inexorablemente el plazo de prorroga legal de tres (3) años, ex vi legis artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a su vez venció el 28 de octubre de 2008. Tal situación de hecho patentiza, que la obligación a cargo del arrendatario de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, a partir de ésta última fecha, se convirtió en pura y simple pudiendo en consecuencia el arrendador, mediante las vías judiciales preexistentes, exigirle que cumpla con tal obligación pues es cierto que nació para la parte actora el interés procesal de ejercer las acciones pertinentes contra el arrendatario contumaz, con el fin de conminarlo judicialmente al cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado.

   Por otra parte, estima este operador jurídico que la mora por parte del arrendatario en la entrega del inmueble cedido en alquiler deriva de la propia ley, al consagrar el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que la prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario que cumpla con su obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado. En todo caso, tal derecho a la prorroga legal se activa sin necesidad de que el arrendador tenga la obligación de notificarlo al arrendatario, pues conforme a la máxima diez interpellat pro homine, el día interpela por el hombre, esto es, el deudor se constituye en mora por el solo cumplimiento del plazo fijado, sin que se necesite de la interpelación.

   En cuanto al argumento que aduce la representación judicial de la parte demandada, de que “en caso que exista algún arrendamiento sobre el inmueble donde funciona el fondo de comercio Arrendado el mismo lo sería a tiempo indeterminado, cuya resolución o desalojo lo sería por alguna de las causales señaladas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, es decir, que en su criterio operó la tácita reconducción, es menester referir que ciertamente el artículo 1.600 del Código Civil dispone que, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Norma jurídica sustantiva que debemos adminicular con lo previsto en el artículo 1.614 eiusdem.

   Ahora bien, en el caso de autos, no existen elementos de prueba que permitan llegar a tal conclusión, esto es, presumir que se ha configurado la reconducción del contrato accionado, el cual ciertamente se pactó inicialmente por tiempo determinado, y por mandato del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, también lo fue durante la prorroga legal que disfrutó el arrendatario por el termino de tres (3) años. De ser cierto que operó la tacita reconducción del contrato, la parte demandada debió acreditar plenamente cuales fueron esos hechos concretos que- a su juicio- transformaron la naturaleza jurídica de la convención arrendaticia suscrita a tiempo determinado, y que por consiguiente, hacen procedente la aplicación de las normas jurídico positivas relativas a la tácita reconducción inquilinaria, lo cual no hizo; así se decide.-

   De tal manera que, con fundamento en todo lo antes expuesto, colige este juzgador que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, razón por la que debe hacerse acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla, para lo cual es necesario advertir que el resultado de la litis depende esencialmente de la prueba de los hechos, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado.

   En cambio, la representación judicial de la parte demandada no acreditó a los autos elementos idóneos y capaces de demostrar los hechos modificativos o impeditivos esgrimidos en la contestación a la demanda, debiendo por tanto sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; así se decide.-

   Por último, se aprecia que la representación judicial de la parte accionante pretende en el libelo de la demanda, que la parte demandada sea condenada a pagar en concepto de cláusula penal, la cantidad de Bs.F 160,00 por cada día que ha transcurrido después de la fecha de vencida la prorroga legal, es decir 28 de octubre de 2008, hasta la desocupación del inmueble.

   Al respecto se observa:

   Si bien el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite a las partes establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación que asume el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo; siendo ésta una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de la obligación; no es menos cierto que acordar el pago de la suma pretendida por la representación judicial de la parte actora, “hasta la desocupación del inmueble”, requiere de una experticia complementaria del fallo, la cual resulta improcedente.

   En efecto, con la finalidad de precisar una eventual indeterminación en la sentencia, la jurisprudencia suprema ha considerado que el fallo es una unidad lógica integrada por tres partes las cuales configuran un todo indivisible, a saber: expositiva, motiva y dispositiva. Por lo tanto, el fallo debe bastarse asimismo ya que si falta alguno de los elementos a que se refiere el artículo 243 de la Ley Adjetiva Civil, se configura el vicio de indeterminación objetiva, sobre el cual la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 25 de septiembre de 2006, en el expediente N° AA20-C-2006-000308, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, señaló lo siguiente:

   “… Ahora bien, el criterio de la Sala en relación a los parámetros que debe establecer el juez al ordenar la práctica de una experticia complementaria del fallo, ha sido establecido reiteradamente, entre otras, en sentencia N° 479 de fecha 21 de julio de 2005, expediente N° 780 (Caso: Cartón de Venezuela S.A. contra Electrospace, C.A.) ratificada en sentencia N° 770 de fecha 15 de noviembre de 2005, expediente N° 419 (Caso: Supermercado La F.I., C.A contra M.R.T.G.),en las cuales se dejó sentado lo siguiente:

   …Este criterio ha sido establecido por la Sala reiteradamente, entre otras, en sentencia de fecha 13 de julio de 2000 (Caso: Ceric, Centre, D’etudes Et de Realisations Industrielles Et Commerciales c/ Alfarería Mecánica Charallave, C.A.), y más recientemente en sentencia de fecha 2 de junio de 2005, (Caso: E.C.B. contra S.E.P.M.) en las cuales se dejó sentado:

   ...La recurrida ha sometido a los expertos que han de practicar la experticia complementaria del fallo, una actividad que de los propios elementos aportados, no podrán desarrollar, concretamente, ordena a los expertos que establezcan el monto de los intereses causados hasta la fecha de pago, lo que constituye un acontecimiento que pudiera producirse con posterioridad a dicha experticia complementaria del fallo y, por ello, es incierta su previa determinación.

   Ahora bien, los expertos llamados a complementar un fallo por vía de experticia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, no se constituyen en jueces ni le es dable hacer consideraciones o apreciaciones personales, sino tan sólo, deben limitarse a cumplir estrictamente lo ordenado en la sentencia. Por tanto, es deber inexcusable de los jueces, cuando ordenen la práctica de una experticia complementaria del fallo, establecer con toda precisión el alcance y los elementos de base que han de emplearse para el cálculo que se les exige, so pena de incumplir el ordinal 6° del artículo 243 del mismo Código, y en consecuencia, incurrir en el vicio de indeterminación objetiva...

   .

   Entonces, si bien la fecha de inicio desde la cual debe realizarse el cálculo en concepto de daños y perjuicios, conforme lo aspira la representación judicial de la parte actora, queda determinado a partir del vencimiento del término de la prorroga legal; no obstante, el momento de la desocupación del inmueble por parte del arrendatario, es un hecho futuro que no puede determinarse ab initio. Tampoco podría este juzgador establecer fechas distintas a las señaladas en el libelo de la demanda, a los efectos de la indemnización de la cláusula penal, so pena de incurrir en el vicio de extrapetita que es causa de nulidad el fallo.

   Siendo así, resulta de suyo evidente que en este juicio la parte accionante no puede hacerse acreedora del monto que reclama, en concepto de daños y perjuicios, pues ello requiere de la elaboración de una experticia complementaria del fallo la cual, en vista de los términos expresados, no puede acordarse; así se establece.-.

   V

   DISPOSITIVA

   En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de cumplimiento contenida en la demanda incoada por Pasquale I.S., contra J.R.M., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo; y en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la accionante el siguiente inmueble: “local comercial distinguido con el número uno (Nº 1), propiedad horizontal, situado en la Avenida A.M., cruce con la Calle M.D.R., Urbanización S.M., Parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Caracas”.

SEGUNDO

Por la naturaleza del fallo, no hay condena en costas.

REGISTRESE, PUBLIQUESE y NOTÍFIQUESE. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los dos (2) días del mes de junio de 2009. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Kelyn Contreras

En la misma fecha siendo las 3:26 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria