Decisión nº s-n de Juzgado Duodecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Septiembre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE: AP-26018

PARTE ACTORA: PASQUALE I.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.960.919.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: O.A.H. y O.A.C. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 67.301 y 36.358 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: O.M.E.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 7.950.214.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: M.E.G. y E.J.M. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 9.659 y 41.766 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

Conoce este órgano jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 04 de julio de 2008.

Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 19 de noviembre de 2007, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados O.A.H. y O.A.C., en su condición de apoderados judiciales de la parte actora, la cual luego de sufrir los tramites de rigor, fue distribuida al Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Expone la parte actora en su escrito libelar: Que es propietario y arrendador del inmueble identificado como oficina No. 6, situado en el segundo piso del Edificio Michelena, ubicado en la Avenida A.M., cruce con calle M.D.R.d. la Urbanización S.M., Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, Distrito Metropolitano de Caracas, según consta de documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 31 de mayo de 1.978, bajo el No. 26, Tomo 5, Protocolo Primero. Que la demandada ocupa el inmueble descrito en su carácter de arrendataria. Que el objeto de la pretensión es el cumplimiento del contrato de arrendamiento existente entre ellos, por el vencimiento de la prorroga legal, por haber incurrido la demandada, en el incumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado, al vencimiento del lapso legal establecido, lo que de conformidad con lo previsto en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.167 del Código Civil, y en las cláusulas cuarta y décima tercera del contrato en cuestión. Que la relación arrendaticia se inicio el 01 de marzo de 2002, en virtud del contrato de arrendamiento celebrado, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de mayo de 2002, bajo e No. 46, Tomo 16. Que en fecha 01 de abril de 2006, celebró un nuevo y último contrato de arrendamiento con la demandada, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 08 de septiembre de 2006, bajo el No. 44, Tomo 97. Que en la cláusula cuarta de dicho contrato, convinieron la duración del mismo, la cual sería de seis meses fijos, que se comenzarían a contar a partir del 01 de abril de 2006, y vencería el 30 de septiembre de 2006. Que acordaron igualmente que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, el contrato se prorrogaría obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de un año, que se comenzaría a contar a partir del 01 de octubre de 2006, y vencería el 30 de septiembre de 2007, de conformidad con lo establecido en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que habiendo trascurrido el vencimiento del lapso de la prorroga legal a que tenia derecho, y no obstante las múltiples gestiones extrajudiciales efectuadas, la demandada no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado, razón por la cual procedió a interponer demanda en su contra.

En fecha 23 de noviembre de 2007, fue admitida la presente demanda ordenándose la citación de la parte demandada.

Agotados como fueron los medios necesarios para lograr la citación personal de la parte demandada, inclusive la citación mediante carteles, en fecha 04 de junio de 2008, la parte demandada se dio por citada.

En fecha 06 de junio de 2008, la parte demandada presentó escrito de cuestiones previas y contestación al fondo de la demanda en los siguientes términos:

De las cuestiones previas:

1) De la falta de cualidad del apoderado legal del actor por insuficiencia del poder otorgado:

La parte demandada funda dicha cuestión previa en el hecho, según su dicho, que de una simple lectura del poder otorgado por el actor se puede evidenciar que los abogados no fueron facultados para intentar demandas, es decir, no tiene cualidad ni facultad para demandar.

2) De la existencia de una cuestión prejudicial:

El fundamento utilizado por la parte demandada para la interposición de dicha cuestión previa, obedece al hecho que contra el edificio conde se encuentra el inmueble por ella ocupado se sigue proceso de expropiación ante la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, cuya culminación, según su dicho, influye de forma determinante en el contenido de la sentencia definitiva que ponga fin al presente juicio.

De la contestación al fondo:

Rechazó, negó y contradijo el alegato de la parte demandada concerniente a que no entregó el inmueble al vencimiento de la prorroga legal, por cuanto en los actuales momentos el edificio donde se encuentra el inmueble por ella ocupado esta siendo sometido a un procedimiento legal de expropiación por causas de utilidad publica, y cuyas cláusulas del contrato de arrendamiento se encuentras suspendidos temporalmente a raíz de dicho procedimiento. Rechazó, negó y contradijo el hecho que tenga la obligación de cancelar a la actora por concepto de daños y perjuicios la cantidad de doce bolívares fuertes con sesenta céntimos (Bs. F. 12,60), por cada día trascurrido a partir del 30 de septiembre de 2007, hasta la fecha efectiva de la entrega material del inmueble. Rechazó, negó y contradijo que es arrendataria de una oficina, toda vez que el inmueble por ella arrendado es un apartamento de uso familiar.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.

Admitidas como fueron las pruebas, y llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Juzgado Tercero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 04 de julio de 2008, dictó sentencia declarando sin lugar las cuestiones previas planteadas por la parte demandada, con lugar la pretensión de cumplimento de contrato por vencimiento de prorroga legal, condenó a la demandada a hacer entrega a la actora del inmueble, al pago de tres mil cuatrocientos cincuenta y dos bolívares fuertes con cuarenta céntimos, por concepto de indemnización establecida en la cláusula penal del contrato y al pago de las costas procesales.

En fecha 07 de julio de 2008, la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación, el cual fue oído mediante auto de fecha 10 de julio de 2008.

En fecha 28 de julio de 2008, este Juzgado dio entrada al expediente, ordenó su anotación en el libro de causas respectivo, se avocó a su conocimiento y fijo el 10º día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia.

En fecha 17 de septiembre de 2008, la parte demandada presentó escrito mediante el cual denunció la presunta violación al derecho a la defensa y el debido proceso, por parte del Juez A-Quo, toda vez, que según su dicho el Juez de Municipio no valoró las pruebas esenciales para la búsqueda de la verdad y la justicia, por ella aportadas al proceso, y reprodujo el material probatorio promovido por ella en primera instancia.

En fecha 19 de septiembre de 2008, esta Alzada emitió pronunciamiento sobre las pruebas reproducidas ante esta instancia por la parte demandada.

A los fines de resolver este Tribunal de alzada, pasa a analizar las pruebas promovidas por las partes, quien de igual manera deja expresa constancia que conforme a lo preceptuado en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, las cuestiones previas opuestas por la parte demandada y decididas por el Juez A-Quo están exentas de análisis ante esta Instancia.

De las pruebas promovidas por la parte actora:

 Copia certificada de poder autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de febrero de 2005, bajo el No. 16, Tomo 11, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, desprendiéndose de estas la representación judicial de la parte actora. Así se establece.

 Copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 31 de mayo de 1.978, bajo el No. 26, Tomo 05, Protocolo 1º; la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, de la cual se desprende que el accionante ostenta la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya ejecución se demanda. Así se decide.

 Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de mayo de 2002, bajo el No. 46, Tomo 16, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, del cual se constata la existencia de la relación arrendaticia que se pretende ejecutar, y la data de la misma. Así se establece.

 Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 08 de septiembre de 2006, bajo el No. 44, Tomo 97, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, del cual se constata la existencia de la relación arrendaticia que se pretende ejecutar, y las condiciones en que fue acordada la misma. Así se establece.

De las pruebas promovidas por la parte demandada:

 Poder autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de marzo de 2008, bajo el No. 56, Tomo 19, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil de cual se constata la representación judicial de la parte demandada. Así se establece.

 Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 20 de agosto de 2.007, Ordinaria No. 00214, la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, la tiene como fidedigna, de la cual se desprende el hecho que el edificio donde se encuentra ubicado el inmueble arrendado es objeto de un procedimiento de expropiación por causas de utilidad pública por parte de la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas. Así se establece.

 Informes a la Procuraduría de la Alcaldía Metropolitana de Caracas, cuyas resultas si bien fueron agregadas a los autos luego de dictada la sentencia objeto de apelación, considera pertinente esta alzada toda vez que se trata de un documento público, dejar establecido que de la misma se desprende el hecho que el edificio donde se encuentra el inmueble arrendado fue objeto del Proyecto de Dotación de Viviendas para las Familias que Habitan en Condición de Arrendatarios en Inmuebles Ubicados en el Área Metropolitana de Caracas. Así se decide.

 Copia certificada de Resolución No. 010802, emitida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, de la cual se desprende el canon d arrendamiento fijado para el inmueble objeto del contrato cuya ejecución se pretende. Así se establece.

Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien aquí sentencia que la parte actora consignó copia certificada del documento de propiedad del inmueble dado en arrendamiento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 31 de mayo de 1.978, bajo el No. 26, Tomo 05, Protocolo 1º, del cual se desprende la propiedad que ostenta la accionante sobre el bien inmueble en cuestión; asimismo, consignó a los autos contratos de arrendamientos suscrito entre las partes, autenticados ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de mayo de 2002, bajo el No. 46, Tomo 16, el primero y autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 08 de septiembre de 2006, bajo el No. 44, Tomo 97, el segundo, de los cuales se constata la existencia de la relación arrendaticia que se pretende ejecutar, y el origen de la misma, la cual data del 01 de marzo año 2002, resultando de esta manera que dicha relación arrendaticia tuvo una duración de cuatro años y siete meses, así como de manera acertada lo estableció el Juez de la causa, y cuya prorroga arrendaticia de un año comenzaría a computarse el 01 de octubre de 2006, con vencimiento el 30 de septiembre de 2007, tal como las partes dejaron sentado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento cuyo cumplimento es objeto de demanda. Así se establece.

Por su parte, el demandado en el devenir del proceso solo se limitó a aportar una serie de elementos orientados a la demostración de la existencia de un procedimiento de expropiación por causa de utilidad pública por parte de la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas decretado sobre el edificio donde se encuentra el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, los cuales, luego de analizados todas y cada uno de ellos se puede constatar que no existe sentencia definitivamente firme al respecto y el pago de la justa indemnización correspondiente, fases con las cuales culmina dicho proceso, lo cual a todas luces hace que el hoy acciónate mantenga aun las atribuciones que le otorga el derecho de propiedad que ostenta sobre el inmueble arrendado, dentro de los cuales está el hacer valer el mismo frente a el demandado arrendatario, tal como lo es el cumplimento y ejecución del contrato objeto de este juicio, aunado al hecho que en el presente juicio en forma alguna se discute la propiedad del inmueble arrendado, siendo el objeto del juicio el cumplimiento del contrato de arrendamiento que en base a la libre voluntad de las partes fue suscrito por ellos. Así se establece.

En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.

Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.

Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.

En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

Como se dejo anteriormente establecido, el contrato de arrendamiento tiene un significado muy amplio, pues denota no solo el pago de las pensiones arrendaticias, sino también de entrega de la cosa arrendada, tal como ocurre con la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendatario, al vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato, aun cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prorroga legal a que se refieren los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.

Ahora bien, en el caso bajo estudio, es evidente según lo probado en autos que la parte demandada debió entregar el inmueble a la parte actora al termino de la prorroga legal de un año a la cual tuvo derecho, contado a partir del vencimiento del lapso convenido entre ellos en la cláusula cuarta del contrato objeto de juicio, obligación ésta que la parte demandada se excusa de su incumplimento en razón a la existencia de un procedimiento de expropiación por causas de utilidad pública por parte de la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, decretado sobre el edificio donde se encuentra el inmueble por ella ocupado, lo cual no la exime del cumplimento del contrato cuya ejecución se demanda, toda vez que como anteriormente se dijo, el accionante aun ostenta la propiedad del inmueble, lo cual le otorga suficientemente los atributos para accionar en su contra en caso de incumplimiento por parte de la arrendataria, tal y como en el presente caso sucedió, aunado al hecho que la demandada no trajo a lo autos elemento probatorio alguno que desvirtuara la pretensión de la actora, y donde de igual manera el escrito presentado por ella ante esta alzada solo estuvo orientado a la violación de preceptos constitucionales que de ninguna manera fueron violentados por el Juez A-Quo al momento de dictar el fallo objeto de apelación, el cual estuvo enmarcado dentro de los lineamientos procesales y legales previstos en nuestro ordenamiento jurídico; circunstancias por las cuales resulta forzoso para este Juzgador determinar que la presente demanda debe prosperar en derecho. Así se decide.

Asimismo, en vista al incumplimiento en el que incurrió la parte demandada, y en apego a lo establecido por las partes en la cláusula décima tercera del contrato objeto del presente juicio, es necesario establecer la procedencia en derecho del pago de la cantidad de doce bolívares fuertes con sesenta céntimos (Bs. F. 12,60), por cada día que ha trascurrido desde la fecha de terminación o vencimiento de la prorroga legal, es decir el 01 de octubre de 2007, hasta que quede firme el presente fallo, cuyo calculo ha de efectuarse mediante experticia complementaria, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra de la decisión de fecha 04 de julio de 2008, dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y en consecuencia:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL incoara PASQUALE I.S., contra O.M.E.L., ambas partes plenamente identificadas en autos.

SEGUNDO

Se condena a la demandada a entregar al actor libre de bienes y personas, en el mismo perfecto estado de aseo, conservación, limpieza y mantenimiento en que recibió al inicio de la relación arrendaticia el inmueble identificado como oficina No. 6, situado en el segundo piso del Edificio Michelena, ubicado en la Avenida A.M., cruce con calle M.D.R.d. la Urbanización S.M., Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, Distrito Metropolitano de Caracas.

TERCERO

Se condena a la demandada a pagar al actor, la cantidad de doce bolívares fuertes con sesenta céntimos (Bs. F. 12,60), por cada día que ha trascurrido desde la fecha de terminación o vencimiento de la prorroga legal, es decir el 01 de octubre de 2007, hasta que quede definitivamente firme, cuyo calculo ha de efectuarse mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

Se confirma la decisión apeldada en los términos antes expuestos.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en este juicio.

Publíquese, regístrese, déjese copia, y una vez cumplidas con las presentes formalidades remítase el presente expediente el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los 22 días de septiembre de 2008. Anos 198° y 149°.

EL JUEZ

EL SECRETARIO

LUIS TOMAS LEON SANDOVAL

MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha anterior, siendo las , previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.

EL SECRETARIO

MUNIR SOUKI URBANO

Exp. AP-26018

LTLS/msu/pedronieto