Decisión nº 9004-10 de Segundo De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry de Aragua, de 13 de Enero de 2011
| Fecha de Resolución | 13 de Enero de 2011 |
| Emisor | Segundo De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry |
| Ponente | Roque Enrique Duarte Montenegro |
| Procedimiento | Resolución De Contrato De Compra-Venta |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
Exp. N ° 9004-10
Demandante: F.P.T., mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.984.701, actúa en su propio nombre y en representación de la ciudadana M.L.T.D.P., y las ciudadanas R.P.D.M. y M.G.F.P., mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. E-396.568 y E-396.567 respectivamente, asistidos por la abogada PIRRO ANTONIETA, mayor de edad, Inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 37.601.-
Demandado: NULBIA YANECE P.P., mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.353.213.
Motivo: RESOLUCION DE CONTRATO PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA.
El presente juicio se inició con libelo de demanda presentado por distribución en fecha 10 de Febrero de 2010, por el ciudadano F.P.T., mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.984.701, quien actúa en nombre propio y en nombre y representación de la ciudadana M.L.T.D.P., mayor de edad, titular de la cédula de identidad número E-395.500, representación que consta de poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, en fecha 16 de noviembre de 2005, anotado bajo el Nº 68, Tomo 338, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, y las ciudadanas R.P.D.M. y M.G.F.P., Italianas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números E-396.568 y E-396.567 respectivamente, asistido en este acto por la Abogada PIRO ANTONIETA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.214.581, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 37.601.
Manifiestan los demandantes que en su condición de propietarios del inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 26, situada en la población de Cua, Distrito Urdaneta del Estado Miranda, de la Calle denominada J.M.C., cuyos linderos, medidas y demás determinaciones son las siguientes: Nor-Este; Calle en medio y casa de los sucesores de P.A., y de L.D.M., con siete metros y treinta centímetros (7,30); Nor-Oeste: Casa y solar de O.P.; con treinta y un metros (31); Sur-Oeste: Solar de G.R., con quince metros (15) y Sur-Este: La otra parte de la casa de nuestra propiedad, con veintiocho metros (28) habiendo en este ultimo lindero una pared divisoria, y del término de esta pared, hacia la calle Puerto escondido, una faja de siete metros con setenta centímetros de largo, por tres de ancho (7,70 x 3), construidas dichas bienhechurias sobre un terreno municipal y les pertenece por haberla adquirido su causante por compra según consta de documento del registro Subalterno del Distrito Urdaneta del estado Miranda, en fecha 29 de Agosto de 1978, bajo el Nº 6, Folios 124 al 126, Protocolo Primero, Tomo 2, correspondiéndoles a ellos los derechos sobre el mismo en forma proporcional, tal como se evidencia de la Planilla Sucesoral Nº 33, de fecha 16 de Marzo de 1965, en fecha trece (13) de Febrero de 2009, celebraron contrato de promesa bilateral de compra venta, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay, Estado Aragua, donde quedo anotado bajo el N° 45, Tomo 17 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, actuando en este acto y en el contrato como los propietarios (vendedores) por una parte y por la otra la ciudadana NULBIA YANECE P.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.353.213, localizable en la siguiente dirección Calle J.M.C., Sector C.V. Nº 25 (Local Comercial) Cua Municipio Autónomo Urdaneta del Estado Miranda, quien para los efectos del antes mencionado contrato se identifico como el prominente (compradora), suscribieron un documento, tal documento es bilateral, puesto estipularon obligaciones para ambas partes entre las cuales cabe destacar las contenidas en sus cláusulas segunda, tercera, cuarta, quinta, sexta y séptima. Pero es el caso que efectivamente la demandada cancelo a través de Cuenta de Ahorro N° 0134-0325-28-3255088792 del banco Banesco a favor de la ciudadana M.G.F.P., la cantidad de de Veinticinco Mil (25.000,oo Bs.) bolívares, para el día 13 de noviembre de 2008, y la cantidad de Quince Mil (Bs.15.000,oo Bs.) bolívares, el día 03-03-2009, con lo cual se completo la inicial pautada en el contrato y se celebro el mismo, que vencido el término y la prorroga adicional establecida para que el prominente efectuara la cancelación del precio establecido para la venta y protocolización definitiva del documento de compra venta, sin que la misma, es decir el prominente haya dado explicación u argumentado alguna causal de incumplimiento de la obligación contraída en el contrato antes descrito, agotando ellos como los propietarios, la vía amistosa para lograr tal fin, y el tiempo sigue transcurriendo sin tener respuesta alguna a pesar de que insistieron en comunicarse con ella y obtener una respuesta que les lleve a un feliz término en la presente negociación sin que esto haya sido posible, razón por la cual acudieron a demandar a la ciudadana NULBIA YANECE P.P., mayor de edad, titular de la cédula número V-7.353.213. Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.167, 1.185 y 1.264 del Código Civil. Es por lo que demando por Resolución de Contrato Promesa Bilateral de Compra Venta, procediendo en su carácter de vendedores y victimas del hecho comentado y como quién causa daño a otro debe repararlo, es por lo que acudió a demandar a la ciudadana NULBIA YANECE P.P., en su carácter de compradora y como sujeto activo de los daños materiales que, como ya se han establecidos, se les causaron y s eles están causando injustamente e infundadamente en las circunstancias de lugar, tiempo y modo narrados, en forma principal, en la resolución judicial del contrato suscrito entre ambas partes en fecha 13 de febrero de 2009, autenticado por ante la Notaría Publica Cuarta de Maracay Estado Aragua, anotado bajo el Nº 45, Tomo 17 de los libros de autenticaciones respectivos; en forma principal, en la resolución judicial del contrato suscrito entre ambas partes en fecha 13 de febrero de 2009, autenticado por ante la Notaría Publica Cuarta de Maracay, Estado Aragua, anotado bajo el N° 45, Tomo 17 de los Libros de autenticaciones respectivos; en forma subsidiaria, en repetirle a los ciudadanos F.P., L.D.P., ROSARIO PASSARELLI Y M.P., la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.40.000,oo) que es el concepto cancelado por su persona como inicial en el referido contrato autenticado en fecha 13 de febrero de 2009, por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay, como lo refleja su cláusula segunda, cuarta, sexta y séptima; la indexación por serie aplicable a los conceptos que anteceden. Estimó la demanda en la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs.40.000,oo).
Admitida la demanda en fecha 05 de abril de 2010, se emplazó a la ciudadana NULBIA YANECE P.P., para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2do.) día de despacho siguiente, más un (01) día que se le concede como término de distancia, a dar contestación a la demanda.
Al folio 45, cursa escrito presentado por los demandantes, asistidos de abogado a través del cual solicitaron la compulsa de conformidad con el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue acordada en fecha 09 de abril de 2010.
A los folios 49 al 58, cursa resultas de comisión del Juzgado del Municipio Urdaneta del estado Miranda, las cuales se agregaron a los autos en fecha 02-06-2010.
Al folio 58, cursa escrito de contestación a la demanda presentado por el Abogado A.P.C., apoderado judicial de la ciudadana NULBIA YANECE P.P. (folios 58 al 65), el cual fue agregado en fecha 08-06-2010.
A los folios 67 al 70, cursa escrito de subsanación de cuestiones previas presentado por los demandantes, el cual se agregó a los autos en fecha 15-06-2010.
A los folios 71 y 72, cursa decisión del Tribunal declarando sin lugar las cuestiones previas opuestas por el apoderado judicial de la parte demandada.
A los folios 74 y 75, cursa escrito presentado por el apoderado judicial de la parte actora.
Al folio 84, cursa auto del Tribunal acordando remitir las copias certificadas al Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito, Trabajo, Menores y Estabilidad Laboral de ésta Circunscripción, a los fines de que conociera del Recurso de Regulación de la competencia, interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada.
Al folio 79, cursa diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte demandada, a través de la cual renunció al poder.
Al folio 80, cursa auto del Tribunal ordenando notificar a la parte demandada.
Vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas, la causa entro en término para sentenciar, fijando el Tribunal el acto conciliatorio para el día 08-07-2010, a las 2:00 de la tarde, y no compareciendo ninguna de las partes al acto, el Tribunal así lo hizo constar.
Al folio 84, cursa diligencia suscrita por la apoderada judicial de la parte actora a través de la cual consigno poder y planillas sucesoral (folios 85 al 89).
A los folios 93 al 100, cursa comisión emanada del Juzgado del Municipio Urdaneta de ésta Circunscripción Judicial, constante de Siete (07) folios útiles, las cuales se agregaron en fecha 18-10-2010.
A los folios 103 al 141, ambos inclusive, resultas de la apelación interpuesta por ante el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Del Tránsito y bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, la cual se le dio entrada en fecha 16 de Diciembre de 2010.
Vencido los lapsos la causa entro en término para sentenciar y al efecto considera:
-I-
Vistas las actas procesales que conforman el presente juicio, este Tribunal a los fines de decidir con conocimiento de causa observa: que la acción incoada se trata de una RESOLUCION DE CONTRATO PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, intentado por el ciudadano F.P.T., mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.984.701, actúa en su propio nombre y en representación de la ciudadana M.L.T.D.P., y las ciudadanas R.P.D.M. y M.G.F.P., mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. E-396.568 y E-396.567 respectivamente, en contra de la ciudadana NULBIA YANECE P.P., mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.353.213.
Que como fundamento de su acción los demandantes celebraron contrato de promesa bilateral de compra venta, sobre el inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 26, situada en la población de Cua, Distrito Urdaneta del Estado Miranda, de la Calle denominada J.M.C., cuyos linderos, medidas y demás determinaciones son las siguientes: Nor-Este; Calle en medio y casa de los sucesores de P.A., y de L.D.M., con siete metros y treinta centímetros (7,30); Nor-Oeste: Casa y solar de O.P.; con treinta y un metros (31); Sur-Oeste: Solar de G.R., con quince metros (15) y Sur-Este; por no haber cumplido con sus obligaciones contractuales y legales establecidas, contenidas en el contrato autenticado de fecha 13 de febrero de 2009, por ante la Notaría Publica Cuarta de Maracay, bajo el Nº 45, Tomo 17.-
Que la demandada cancelo a través de Cuenta de Ahorro número 0134-0325-28-3255088792, del banco Banesco, a favor de la ciudadana M.G.F.P., la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares (Bs.25.000,oo) Bolívares, para el día 13 de Noviembre de 2008 y la cantidad de Quince Mil (Bs.15.000,oo) Bolívares, el día 03-03-2009, con lo cual se completo la inicial pautada en el contrato y se celebro el mismo, que vencido el término y la prorroga adicional establecida para que el prominente efectuara la cancelación del precio establecido para la venta y protocolización definitiva del documento de compra venta.
Que al efecto la parte accionante acompañó a su escrito libelar:
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) Copia certificada del documento de venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay, (folios 09 al 14, ambos inclusive).
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) Contrato de arrendamiento (folio 16 al 21, ambos inclusive).
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) Copia del poder (folio 22 al 27, ambos inclusive)
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) Documento de propiedad (folios 28 al 31)
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) Copia certificada del Poder (folio 32 al 39, ambos inclusive).
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) Copia certificada de la planilla (folio 40)
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) Copia certificada del Contrato (folio 41 al 43, ambos inclusive).
- II -
Consta de autos inserto al folios 11 al 14, documento de Opción de Compra-Venta, en copia simple, suscrito por las partes que conforman en esta litis, autenticado ante la Notaria Publica Cuarta de Maracay, de fecha Ocho (08) Febrero de Dos Mil Diez (2010), bajo el Nº 45 Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa Notaria, del cual se refleja que la negociación contractual es sobre una casa distinguida con el Nº 26, situada en la población de Cua, Distrito Urdaneta, del Estado Miranda, de la Calle J.M.C..
En cuanto a los documentos presentados con el libelo de la demanda como procedentes consta inserto a los folios 10 al 14 instrumento otorgado ante la Notaria Publica Cuarta de Maracay, en fecha, Ocho (08 ) de febrero de dos mil diez (2010) bajo el N°. 45, Tomo 17 de los libros llevados por ante esa Oficina Notarial, en la que se acordó la negociación de una casa distinguida con el N° 26, situada en la población de Cua, Distrito Urdaneta, del Estado Miranda, de la Calle J.M.C., debidamente suscrito por las partes involucradas en este litigio, en la que acordaron en las cláusulas Segunda; Tercera, Cuarta; Quinta; Sexta y Séptima lo siguiente:
“SEGUNDA: LOS PROPIETARIOS se comprometen a dar en venta a EL PROMITENTE y este a adquirir el inmueble identificado en la cláusula primera del presente documento, libre de todo gravamen pasivo y solvente de todo tipo de impuestos, derechos y servicios; por el precio, modalidad de pago y demás condiciones aquí contenidas.
Cada una de las partes se compromete en efectuar todas las gestiones que le correspondan, fines de que el documento definitivo de compra-venta sea protocolizado por ante la Oficina de registro correspondiente, dentro de un plazo no mayor de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento. En caso que llegada la fecha de protocolización del documento definitiva de compra-venta, no fuere posible efectuar la misma por causa ajenas a cualquiera de las partes, este contrato podrá ser prorrogado por un máximo de (30) días adicionales.
El precio del inmueble que aquí se ofrece en venta es de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.300.000,oo), queque EL PROMITENTE se compromete a pagar de la siguiente forma: A) La cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs.25.000,oo) al momento de la autenticación del mismo en la Notaría respectiva; B) La cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs.15.000,oo) a los (15) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del mismo por ante notaría; C) El saldo restante, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.260.000,oo), en la oportunidad de suscribirse el documento definitivo de Compra- Venta en el registro Subalterno que corresponda, es decir a los ciento veinte (120) días consecutivos de la firma del presente documento. Queda entendido que en caso de que EL PROMITENTE no cumpliera con la entrega de la cantidad convenida en los puntos “A”, “B” y “C” de esta cláusula en la fecha fijada para las mismas LOS PROPIETARIOS tener derecho de retener como suyas por concepto de indemnización por daños y perjuicios, cantidad entregada por EL PROMITENT E e igualmente tendrán derecho a rescindir el presente contrato.
Amabas partes convienen expresamente que en caso de que por causas imputables a LOS PROPIETARIOS, no fuere posible la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta, EL PROMITENTE tendrá derecho a rescindir el presente contrato, en cuyo caso LOS PROPIETARIOS estarán obligados a devolver las cantidades recibidas hasta la fecha.
Ambas partes convienen expresamente que en caso de que por causas imputables a EL PROMITENTE, no fuere posible la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta, LOS PROPIETARIOS tendrán derecho a rescindir del presente contrato, en cuyo caso retendrán como suyas, las cantidades recibidas hasta la fecha, por concepto de cláusula penal y como única indemnización de daños y perjuicios. EL PROMITENTE podrá exigir la devolución de dichas cantidades.
Es entendido que todos los gastos derivados del presente contrato, la redacción de este documento, el documento definitivo de Compra-Venta, Derechos de Notaría y registro, así como también los Honorarios Profesionales de Abogados son por cuenta de EL PROMITENTE.
Del análisis que se ha hecho se constata que la parte demandada no probó haber cumplido con sus obligaciones dentro del lapso señalado en las Cláusulas Tercera y Cuarta contractual y del iter procesal no se evidencia tal acatamiento como lo prevén los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, siendo deber de los jueces atenernos a lo alegado y probado en los autos sin poder extraer elementos de convicción no demostrados.-
Probado como ha sido el incumplimiento de la parte demandada la actora tenía a su elección la norma prevista en el artículo 1.167, del Código Civil, elegida como fue la de cumplimiento acerca de las cláusulas Tercera y Cuarta del contrato, debido a que le atribuyó al documento anexo al escrito libelar de un contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso.
Dentro de este norte de ideas y de la lectura del mencionado documento se observa que la demandada, se obligó en dar en venta el inmueble descrito en dicho instrumento, el cual se encuentra perfectamente determinado por su ubicación, medidas, y linderos, cuyo precio fijaron en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 300.000,00), de los cuales se entregaron en este acto la suma de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), como aporte parcial del precio total, es decir, en dicho documento se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra-venta, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.141 ejusdem, y por ser la compra-venta un contrato consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo establecido en el artículo 1.161 del Código Civil, toda vez que “...el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con registro de la sentencia que declara la existencia del contrato...”, (sentencia del 25 de febrero de 1.930 (sic), M. 1.931 (sic), de la antigua Corte Federal y de Casación, CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO, por E.C.B., pág. 502).
Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo
. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”
La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).
Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).
Por su parte, L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.
En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de opción de compra-venta, tal como concluye este Juzgador, por lo que al no cumplir la vendedora a la formalización del tal instrumento incurrió en lo establecido en la cláusula quinta contractual y aunado a este vulneración contractual existe en autos recibo inserto al folio 9 de estas actuaciones judiciales, de lo que se desprende el incumplimiento de la obligación. Así queda plenamente decidido.-
VALOR PROBATORIO
En éste orden de ideas, se les otorga pleno valor jurídico probatorio a los efectos de esta litis a los instrumentos anexos al libelo de la demanda, al no ser impugnados, tachados o desconocidos en su respectiva oportunidad procesal correspondiente por lo que éste Juzgador los toma como ciertos, de acuerdo a los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y, así se decide.-
Por las consideraciones de hecho y de derecho antes pormenorizadas se puntualiza que la demanda que dio origen a estas actuaciones judiciales debe prosperar, todo de acuerdo a lo contemplado en el artículo 1.159, 1.167 del Código Civil, en concordancia con las cláusulas cuarta y quinta contractual y el recibo que consta al folio 9 del expediente. Así queda plenamente decidido.-
-III-
