Decisión nº 11-1703 de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Lara, de 21 de Julio de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veintiuno de julio de dos mil once

201º y 152º

ASUNTO: KP02-R-2011-000262

PARTE DEMANDANTE: L.P.O.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.066.507.

APODERADO JUDICIAL: M.R.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 90.106.

PARTE DEMANDADA: N.J.C.O., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.478.119.

APODERADOS JUDICIALES: J.A.R. RÍOS Y J.P., inscritos en el I.P.S.A. bajo el Nros. 131.306 y 138.756, respectivamente.

EXPEDIENTE: Nº 11-1703 (Asunto: KP02-R-2011-000262).

MOTIVO: Resolución de contrato de opción de compra venta.

SENTENCIA: Definitiva.

Se inició el presente juicio de resolución de contrato de opción a compra venta, mediante demanda interpuesta en fecha 08 de febrero de 2010, por el ciudadano L.P.O.L., debidamente asistido por el abogado M.R.M., contra la ciudadana N.J.C.O., con fundamento a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil (fs. 02 al 05 y anexos del 06 al 28).

Por auto de fecha 11 de febrero de 2010, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada (f. 30).

Mediante escrito de fecha 23 de febrero de 2010, el ciudadano L.P.O.L., solicitó se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar, sobre el inmueble objeto de la presente demanda, la cual fue decretada mediante auto dictado en fecha 01 de marzo de 2010 (fs. 33 al 35).

La parte demandada se citó mediante carteles librados en fecha 26 de marzo de 2010 (f. 52), y consignados en fecha 16 de abril de 2010 (fs. 53 al 56). En fecha 28 de abril de 2010, el secretario accidental dejó constancia de haber fijado el cartel de citación en el domicilio de la demandada (f. 57). En fecha 24 de mayo de 2010, el abogado M.R.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, solicitó la designación de un defensor ad liten a la parte demandada (f. 59), lo cual fue acordado mediante auto dictado en fecha 26 de mayo de 2010, y se designó a la abogada M.R. (f. 60), quien prestó el juramento de ley el día 09 de junio de 2010 (f. 63).

En fecha 08 de julio de 2010, la abogada M.R., en su condición de defensor ad litem de la parte demanda, dio contestación de forma genérica a la demanda (f. 65).

Dentro del lapso probatorio, ambas partes consignaron su respectivos escritos de promoción de pruebas, los de la parte demandada rielan desde el folio 70 al 77, con anexos desde el folio 78 al 92, y los de la parte actora fueron agregados desde el folio 98 al 103, ambos escritos fueron incorporados al expediente mediante auto dictado en fecha 10 de agosto de 2010, y admitidas en fecha 29 de septiembre de 2010 (f. 107).

En fecha 18 de octubre de 2010, se realizó el acto de exhibición de documento, que fuera promovido por la parte demandada (fs. 116 al 118).

En fecha 09 de diciembre de 2010, el abogado J.R.R., apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes (fs. 121 al 131 y anexos desde el folio 132 al 140).

El Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia definitiva en fecha 24 de febrero de 2011, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de resolución de contrato de compra venta, incoada por el ciudadano L.P.O.L., contra la ciudadana N.J.C.O., y condenó en costas a la parte actora (fs. 142 al 149). Mediante escrito de fecha 28 de febrero de 2011, el abogado M.M., ejerció el respectivo recurso de apelación, el cual fue admitido por auto dictado en fecha 11 de marzo de 2011, y se ordenó la remisión del expediente al juzgado de alzada (f. 151).

En fecha 21 de marzo de 2011, fue recibido en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto de esa misma fecha se fijó oportunidad para que las partes presentaran sus escritos de informes, observaciones y lapso para dictar sentencia (f. 155). Ambas partes en fecha 18 de abril de 2011, consignaron sus respectivos escritos de informes, los cuales rielan desde el folio 156 al 166, los de la parte demandada y desde el folio 167 al folio 171, los de la parte actora. Por auto de fecha 06 de julio de 2011, se difirió la publicación de la sentencia para dentro de los quince (15) días de despacho siguientes (f. 173).

Llegada la oportunidad para sentenciar este tribunal lo hace previas las siguientes consideraciones:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto en fecha 28 de febrero de 2011, por el abogado M.R.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 24 de febrero de 2011, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato, incoada por el ciudadano L.P.O.L., contra la ciudadana N.J.C.O. y en consecuencia condenó en costas a la parte actora.

El artículo 1.167 del Código Civil establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Por su parte, el artículo 1.271 eiusdem establece que el deudor está exonerado siempre que demuestre que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe. En consecuencia, demostrada la existencia de la obligación y su incumplimiento, se presume la culpa del deudor, salvo que rompa el vínculo causal, mediante la demostración de una causa extraña no imputable.

En este sentido, se observa que el ciudadano L.P.O.L., debidamente asistido de abogado, alegó que en fecha 06 de agosto de 2009, celebró con la ciudadana N.J.C.O., un contrato de opción de compra-venta de un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el Nº 10-02 del bloque 10, edificio 01, de la urbanización El Sisal, de esta ciudad de Barquisimeto, con una superficie de ochenta metros cuadrados con treinta y dos decímetros cuadrados (80,32 m2), dividido en 03 dormitorios, sala-comedor, cocina-lavadero y 01 baño; que el bloque 10 de la urbanización El Sisal, fue construido sobre un lote de terreno con un área de doscientos noventa metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (290,30 m2), parte de mayor extensión que hubo, según se evidencia de documento protocolizado por la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Iribarren del estado Lara, (hoy Registro Inmobiliario del Municipio Iribarren del estado Lara) de fecha 29 de diciembre de 2010, bajo el Nº 20, protocolo primero, tomo 17, que le pertenece a la parte demandada según documento protocolizado por la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito, del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, bajo el Nº 20, protocolo primero, tomo 40, de fecha 06 de diciembre de 2006; que el precio se pactó en la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares (Bs.280.000,00), pagaderos de la siguiente manera: la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00) a la firma de la opción a compra y los restantes ciento cuarenta mil bolívares (Bs.140.000,00), que serían cancelados mediante un crédito aprobado por el Banco Central Banco Universal, hoy Bicentenario Banco Universal, a la firma del documento de protocolización; que se fijó un término de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga, que comenzarían a correr desde la fecha de autenticación del contrato, la cual se vencería el día 06 de diciembre de 2009; que dada la demora de la entidad financiera en la cual se estaba tramitando el crédito hipotecario, es decir Central Banco Universal, hoy Bicentenario Banco Universal, se realizó una segunda opción de compra-venta, en fecha 27 de noviembre de 2009, la cual quedó autenticada por la Notaría Pública Tercera, anotada bajo el Nº 03, tomo 175, cuya resolución aquí se demanda; que esta segunda opción a compra se pactó en la cantidad de trescientos veinte mil bolívares (Bs. 320.000,00), los cuales serían cancelados de la siguiente manera: cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), al momento de la firma de la opción a compra-venta y la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs.140.000,00), los cuales fueron entregados en fecha 06 de agosto de 2009, según documento autenticado por la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, quedando anotada bajo el Nº 12, tomo 104, y que la cantidad restante, es decir, ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00), serían cancelados mediante un crédito aprobado por una Entidad Financiera Central Banco Universal, hoy Bicentenario Banco Universal a la firma del documento de protocolización; que en esta oportunidad se fijó un plazo hasta el 15 de enero de 2010, a los fines de la cancelación total del inmueble y la protocolización ante el Registro Inmobiliario correspondiente de la venta definitiva del mismo; que las opciones de compra-venta mencionadas vencieron su término, vulnerando de esta manera las estipulaciones contractuales que rigen el contrato cuya resolución se demanda; que la cláusula penal establecida en el contrato señala que las partes convienen que si por causas inherentes o imputables al comprador o vendedor, dicha venta no se llegase a protocolizar éste deberá indemnizar al otro con la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), del monto dado como inicial como justa indemnización, por tal motivo solicitó que la parte demandada pague o en su defecto sea condenada a que le cancele ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00), por conceptos correspondientes a la inicial dada por la resolución de los referidos contratos; asimismo se condene en los costos y los honorarios profesionales así como la indexación.

Por su parte, la abogada M.R., en su condición de defensora ad- litem de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo los hechos y el derecho expuesto por la parte actora en su escrito libelar.

Establecidos los términos en los que quedó planteada la presente controversia, corresponde a esta sentenciadora pronunciarse en primer lugar respecto de la solicitud de reposición de la causa al estado de contestar la demanda, formulada por el abogado J.R.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada. En este sentido alegó la representación de la parte demandada que, en el caso hubo un error en la compulsa y en el cartel de citación en cuanto al lugar específico que constituye el domicilio de la parte demandada; pues no se especificó el inmueble, es decir, no se indicaron ni el número que identifica la torre, el piso y del apartamento, por lo que era lógico que el alguacil se le hiciera imposible la ubicación del demandado para agotar la citación personal; que el cartel de citación también fue fijado sin dejarse constancia de la dirección exacta; que la ciudadana N.J.C.O. tuvo conocimiento del presente procedimiento a través de un telegrama enviado por la ciudadana M.R., defensora ad litem al inmueble opcionado en venta, y que fue posteriormente entregado a su persona por el conserje del edificio; que alegó vicios en el cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, por parte del actor, toda vez que publicó ambos carteles en dos diarios, pero en la misma fecha 14 de abril de 2010, sin hacer los intervalos entre uno y otro; que la citación está íntimamente vinculada al derecho a la defensa y al debido proceso, razón por la cual solicitó la reposición de la causa al estado de contestación de la demanda.

Respecto a lo anterior, se observa que el alguacil del tribunal mediante acta de fecha 23 de marzo de 2010, dejó constancia de haberse trasladado en tres oportunidades al conjunto residencial sin ubicar a la demandada, y que no se especificó el número del piso y apartamento al que se trasladó, y que el secretario accidental en fecha 28 de abril de 2010, dejó constancia que se trasladó al mismo conjunto residencial, sin señalar el piso y el apartamento, se observa que la citación se practicó mediante carteles publicados en los Diarios El Impulso y El Informador de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 14 de abril de 2010, también es cierto que la demandada de autos, ciudadana N.J.C.O. se hizo parte en el juicio y presentó escrito de promoción de pruebas en el cual aceptó la existencia del contrato cuya resolución se demanda, así como la existencia de una obligación de pago derivada de la devolución del dinero entregado como parte de pago, y agregó que su representada no se había negado a cumplir con la obligación, pero que no contaba con los recursos económicos para hacerlo y que el actor tenía conocimiento que incluso intentó vender el inmueble para honrar dicho compromiso. Así mismo manifestó que la ciudadana N.J.C.O., tuvo conocimiento de la existencia del presente juicio mediante un telegrama enviado por la ciudadana M.R., defensora ad litem al inmueble opcionado en venta, y que con posterioridad le fue entregado por el conserje del edificio. En consecuencia de lo antes expuesto, y tomando en consideración que si bien se incurrieron en errores en cuanto a la materialización de la citación, no obstante la reposición de la causa no perseguiría un fin útil, toda vez que a la parte demandada se le garantizó su derecho a la defensa, al haber la defensora ad litem contestado la demanda, y contactado a su defendida, toda vez que la parte demandada se hizo parte en el juicio para promover y evacuar las pruebas que consideró idóneas para la defensa de sus derechos e intereses, quien juzga considera que, al haberse cumplido la finalidad del acto, la reposición no perseguiría un fin útil, razón por la cual se niega la reposición de la causa y así se decide.

Se observa además que el abogado J.R.R., apoderado judicial de la parte demandada, en su escrito de informes alegó la improcedencia de la acción, toda vez que la parte actora demanda la resolución de un contrato ejercida en fecha 08 de febrero de 2010, cuando ambos contratos de opción a compra venta habían vencido, lo cual conforme a lo establecido en la cláusula tercera es improcedente.

En este sentido se observa que, la cláusula tercera estipula lo siguiente: “Se establece un plazo hasta el 15 de Enero (sic) del año 2010, a los fines de la cancelación total del presente inmueble y la protocolización por ante el Registro Inmobiliario correspondiente de la venta definitiva del mismo”. Ahora bien, contrariamente a lo alegado, quien decide estima que, el hecho de que no se haya celebrado la venta definitiva, y que materialmente ya no pueda celebrarse, ante el vencimiento total del plazo concedido en la opción de compra venta, le confiere cualidad o interés al optante para reclamar la devolución del precio pagado como parte del precio. Se observa además que, si bien en las estipulaciones contractuales no se estableció un plazo para que el promitente vendedor devuelva las cantidades entregadas como parte del precio, no obstante en la cláusula cuarta acordaron ambas partes que, si por motivos inherentes o imputables a las partes dicha venta no se llegase a protocolizar ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario en el plazo convenido, se deberá indemnizar a la vendedora con la cantidad de cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. 40.000,00), como justa indemnización de los daños y perjuicios. En consecuencia, de no celebrarse la negociación por motivos imputables al promitente comprador, el vendedor podrá quedarse para si la suma de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), estando obligado a restituir la diferencia.

En este sentido resulta preciso acotar que, el artículo 1.167 del Código Civil establece que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. La legitimación activa corresponde a la parte que haya cumplido la obligación o prometa cumplirla, en los casos de ejecución del contrato, pero en los casos de resolución de contrato, es procedente la acción en los casos en que el actor haya efectuado un cumplimiento parcial de la obligación, toda vez que existe un interés legítimo de su parte de reclamar las prestaciones realizadas en virtud de un contrato que no llegó a materializarse.

Establecido lo anterior, corresponde a esta sentenciadora analizar si se encuentran llenos los extremos de ley para la procedencia de la acción de resolución de contrato, a saber: a) que se trate de un contrato bilateral; b) que haya un incumplimiento culposo de la parte demandada; c) que el actor haya cumplido u ofrezca cumplir su obligación, toda vez que el actor no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato; d) que sea decretada por el juez.

En este sentido, se observa que la parte actora para demostrar sus respectivas afirmaciones de los hechos, promovió conjuntamente con el escrito libelar las siguientes pruebas: documento de opción de compra-venta, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 06 de agosto de 2009, bajo el Nº 12, tomo 104, y así mismo consignó documento de opción de compra-venta, autenticado en fecha 27 de noviembre de 2009, ante esa misma notaría, bajo el Nº 03, tomo 175, ambos documentos los consignó con la finalidad de demostrar su cualidad e interés en el presente juicio de resolución de contrato (fs. 06 al 12). Los anteriores documentos se valoran favorablemente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil; justificativo de testigos evacuado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 02 de febrero de 2010 (fs. 15 al 17); promovió anuncios de periódico publicado en el diario El Informador en fechas 26 y 27 de enero de 2010, 01, 02 y 05 de febrero de 2010; con la finalidad de demostrar que una vez que se vencieron los dos contratos de opción de compra venta la parte demandada siguió ofertando dicho inmueble sin finiquitar con su representado (fs. 18 al 22); copia simple del documento de propiedad del inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el Nº 10-02 del bloque 10, edificio 01, de la urbanización El Sisal, de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia J.d.V., Municipio Autónomo Iribarren del estado Lara, el cual se encuentra edificado sobre un lote de terreno propiedad del Instituto Nacional de la Vivienda, protocolizado por el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 06 de diciembre de 2006, bajo el Nº 20, tomo 40, protocolo primero, a los fines de demostrar que dicho bien inmueble le pertenece a la ciudadana N.J.C.O. (fs. 23 al 25), el cual se aprecia de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil; contrato de venta privado celebrado entre el Instituto Nacional de la Vivienda, y la ciudadana N.J.C. de Rodríguez en fecha 01 de junio de 1987 (f. 26); copia simple de la comunicación suscrita por la gerencia estadal del Inavi, en fecha 04 de enero de 1995, mediante el cual le notificó a la ciudadana N.J.C. de Rodríguez, que se liberó la cláusula opcional de retracto legal, para readquirir preferentemente el inmueble, por lo que podía negociarlo en el mercado (f. 27); copia simple del Rif de la ciudadana N.J.C.O. (f. 28).

En la oportunidad para promover pruebas, ratificó las documentales anexas al escrito libelar, en especial justificativo de testigo evacuado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 02 de febrero de 2010, y para ratificarlo en juicio promovió la testimonial de la ciudadana R.I.V.d.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.070.984, quien al ser interrogada ratificó en su contenido y firma su declaración. Así mismo manifestó que, le consta que los ciudadanos N.J.C. y L.P.O., celebraron dos contratos de opción a compra venta sobre el inmueble supra identificado; que le consta que el ciudadano L.P.O. le entregó la cantidad de ciento ochenta mil bolívares a la ciudadana N.J.C.; que sabe y le consta que el ciudadano L.P.O. solicitó un crédito hipotecario en la entidad financiera Central Banco Universal, hoy Banco Bicentenario; que dicho crédito no pudo ser obtenido por cuanto dicha entidad financiera fue intervenida por el Ejecutivo Nacional; que le consta que la vendedora ha seguido ofertando el inmueble; que vencidos los contratos la ciudadana N.J.C. no le ha devuelto el dinero al ciudadano L.P.O.. Al ser repreguntada manifestó que es corredora de bienes raíces; que recibe honorarios profesionales en el desempeño de su profesión. En la repregunta cuarta manifestó lo siguiente: “CUARTA: Diga la testigo si le consta que el comprador manifestó luego de vencido los dos contratos de opción de compra-venta, manifestó ya no estar interesados en la compra de dicho inmueble; Contestó: No, es que no fue así la situación, el señor esta (sic) comprando el inmueble, su crédito no fue aprobado por la intervención del banco, en vista de que faltaba poco tiempo para vencerse la cláusula penal que era el 15 de enero, y sabiendo que no podía cubrir el monto desiste por ese motivo, asume lo que dice la cláusula penal, asume que pierde un monto y espera que le devuelvan la diferencia como dice la cláusula penal, valga la redundancia, para así poder resolver su problema de vivienda, eso es lo que yo conozco de esa situación lo demás, no se; QUINTA: Diga la Testigo (sic), si fue testigo presencial o se encontraba en el momento cuando la vendedora manifestó que no devolvería el dinero pagado como inicial, y si no estuvo presente que informe a este Tribunal como lo supo; Contestó: Como lo se, porque pasó el lapso y no devolvieron el dinero; no entiendo porque tenia que estar presente en eso, lo que se es que se venció el lapso de tiempo según la cláusula penal como dije anteriormente, el dr asume lo que pierde y la otra persona debió devolver el dinero en ese momento y no lo hizo, ha pasado todo este tiempo y no lo ha hecho, es visible que no lo ha hecho, es muy visible que el agraviado no tiene su dinero ni su casa. Es todo”. Terminó, se leyó y firman”. La anterior testimonial se aprecia favorablemente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

Por su parte, el abogado J.R.R., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana N.J.C.O., dentro del lapso probatorio consignó como medios de pruebas, copias simple del documento de opción de compra-venta, autenticado en fecha 06 de agosto de 2009, por la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, estado Lara, bajo el Nº 12, tomo 104 de los Libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría y así mismo consignó documento de opción de compra-venta, autenticado en fecha 27 de noviembre de 2009, por la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, anotada bajo el Nº 03, tomo 175 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, ambos documentos los consignó con la finalidad de demostrar que su representada cumplía con los trámites concernientes a lograr la configuración del fin de la opción de compra venta pactada entre las partes (fs. 78 al 83), ambos contratos fueron valorados supra; promovió copia simple del documento de propiedad del inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el Nº 10-02 del bloque 10, edificio 01, de la urbanización El Sisal, de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia J.d.V., Municipio Autónomo Iribarren del estado Lara, el cual se encuentra edificado sobre un lote de terreno propiedad del Instituto Nacional de la Vivienda, protocolizado por el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 06 de diciembre de 2006, bajo el Nº 20, tomo 40, protocolo primero, a los fines de demostrar que dicho bien inmueble le pertenece a la ciudadana N.J.C.O. (fs. 84 al 88), valorado supra; copia simple del documento privado suscrito entre el Instituto Nacional de la Vivienda, y la ciudadana N.J.C. de Rodríguez en fecha 01 de junio de 1987 (f. 87); copia simple de la comunicación suscrita por la gerencia estadal del Inavi, en fecha 04 de enero de 1995, mediante el cual le notifican a la ciudadana N.J.C. de Rodríguez, que se liberó la cláusula opcional de retracto legal, para readquirir preferentemente el inmueble, por lo que podía negociarlo en el mercado (f. 88), Las anteriores pruebas se valoran como documentos públicos administrativos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Por último, promovió lista de recaudos para solicitar un crédito hipotecario (fs. 89 al 92), la cual se desecha del procedimiento por no constar la persona jurídica de quien emana, así como alguna firma o sello respectivo y así se declara.

Solicitó la prueba de exhibición de los documentos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario ante las oficinas de Central Banco Universal (hoy Banco Bicentenario), la cual fue realizada en fecha 18 de octubre de 2010 (fs. 116 al 118). En dicho acto el abogado M.R.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, exhibió las documentales solicitadas, a excepción de la declaración jurada de no poseer vivienda; la planilla de solicitud de préstamo hipotecario; la constancia de apertura de la cuenta en el banco; el documento de opción de compra con el sello de la entidad bancaria; la certificación de gravámenes; c.d.B.C., en la que se informa que se paralizó el otorgamiento de créditos.

Ahora bien, a.e. las estipulaciones contractuales, se observa que la ciudadana N.J.C.O., en su condición de vendedora y el ciudadano L.P.O.L., en su condición de comprador, celebraron un contrato de opción a compra venta un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización el Sisal de la Ciudad de Barquisimeto, estado Lara, el cual por su naturaleza es un contrato bilateral, dado que se estipulan obligaciones para ambas partes, y por consiguiente se encuentra cumplido el primer requisito de procedencia de la acción.

En lo que respecta al segundo requisito, se observa que en el contrato cuya resolución se demanda, las partes acordaron en las cláusulas segunda y tercera lo siguiente:

SEGUNDA: EL COMPRADOR se compromete a adquirir el referido a adquirir el referido inmueble por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 320.000,00) los cuales se cancelarán de la siguiente manera: En este mismo acto se entrega a LA VENDEDORA la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 40.000,00) que entrega en este acto en dinero efectivo, a entera y cabal satisfacción de LA VENDEDORA. La cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 140.000,00), los cuales fueron entregados en fecha 06 de agosto del año 2.009, según documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, bajo el número12, tomo 104 de los libros llevados por esa notaría: Y el restante, es decir, la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 140.000,00), serán cancelados por EL COMPRADOR a LA VENDEDORA mediante un crédito aprobado por una Entidad Financiera conocida. TERCERA. Se establece un plazo hasta el 15 de Enero del año 2.010, a los fines de la cancelación total del presente inmueble y la protocolización por ante el Registro Inmobiliario correspondiente de la venta definitiva del mismo

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Del análisis de las precitadas cláusulas se desprende que, del precio de venta del inmueble, es decir trescientos veinte mil bolívares (Bs. 320.000,00), el comprador pagó al momento de la firma del contrato de opción a compra, la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00), y que se obligó a pagar la diferencia, es decir la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00), antes del 15 de enero de 2010, lo cual no fue cumplido en su oportunidad. Ahora bien, dado que la suma entregada como premio, representa más del cincuenta y seis (56%) por ciento del precio total del inmueble, la falta de pago de la segunda cuota y de formalizar la venta definitiva del inmueble no constituye un incumplimiento total de la obligación, sino que por el contrario debe considerarse como un cumplimiento parcial de la misma, razón por la cual quien juzga considera que se encuentra demostrado el tercer requisito de procedencia de la acción, esto es que el actor cumplió con su obligación, aunque de manera parcial, y así se decide.

En lo que respecta a la demandada, se desprende de autos, en especial de la propia declaración efectuada por el apoderado judicial de la parte demandada en su escrito de pruebas y de la testimonial evacuada en el presente juicio, que, aun cuando el contrato de opción de compra venta no llegó a materializarse, no obstante su representada no ha cumplido con la obligación accesoria de devolver la parte del precio entregado, razón por la cual se encuentra demostrada el segundo requisito de procedencia de la acción de resolución y así se declara.

En consecuencia de lo antes expuesto, se desprende de autos que el actor ciudadano L.P.O.L., cumplió, pero de manera parcial, la obligación principal asumida en el contrato, cual es la de pagar el precio; mientras que la demandada de autos, si bien cumplió con la obligación principal de no disponer del inmueble durante la vigencia de los contratos de opción a compra, no obstante, constituye un hecho probado, y además reconocido por la demandada, que una vez vencido el contrato de opción a compra, no procedió a devolver el dinero que recibió como parte del precio de venta, y por consiguiente existe un incumplimiento de su parte, aunque respecto a una obligación accesoria, y así se decide.

Por otra parte, alegó la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas que la obligación derivada del contrato de opción a compra venta es de carácter suspensiva, pues hizo depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto, es decir, que el comprador cumpliría con la obligación de cancelar el resto del dinero en el momento que la entidad bancaria otorgara el crédito; que tal hecho constituye un peligro para la parte actora por cuanto la consignación de los recaudos exigidos por la entidad bancaria no garantiza la aprobación del crédito. Alegó que su representada jamás se negó a cumplir con la obligación de dar en venta el inmueble, y en señal de buena fe por el contrario suscribió un nuevo contrato de opción, y que en fechas anteriores a la presente demanda le ofreció una camioneta como pago de devolución del dinero dado como inicial, por no contar con el dinero, pero que la actora no aceptó, y que incluso ha tenido la intención de vender el inmueble para devolver el dinero.

Respecto a la anterior observa esta sentenciadora que la obligación es a término y no suspensiva, toda vez que en la cláusula tercera se estableció un término de noventa días continuos, más treinta de prorroga a partir de la firma del documento de opción, es decir a partir del 06 de agosto de 2009. Se observa además que el cumplimiento de la obligación por parte del comprador, no estaba sujeto al otorgamiento o no del crédito durante ese plazo, y por consiguiente, el hecho de que se otorgue o no el crédito, no exime al comprador de cumplir el contrato en los términos y condiciones pactadas, en especial en pagar oportunamente el resto del precio acordado, así como tampoco lo exime de pagar la cláusula penal, más aún si el presentar todos los recaudos necesarios para la obtención de un crédito habitacional, no garantiza que el mismo sea otorgado.

Por tal razón quien juzga considera que, la intervención del banco ante el cual se estaba solicitando el crédito el deudor, es un hecho que no justifica el incumplimiento total de la obligación principal, y por consiguiente tampoco libera al promitente comprador de pagar la cláusula penal por inejecución del contrato, en compensación a los daños y perjuicios sufridos y así se decide.

En consecuencia, quien juzga considera que, como efecto de la resolución del contrato, el comprador deberá cancelar la suma de cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. 40.000,00), por concepto de pago de la cláusula penal y así se declara.

En lo que respecta a los efectos de la presente resolución respecto a la demandada, ciudadana N.J.C.O., ésta deberá pagar al ciudadano L.P.O.L., la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00), por concepto de devolución del dinero entregado como parte del valor del inmueble, más la indexación judicial de la suma antes indicada, calculada desde el día 11 de febrero de 2010, fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha de publicación de la sentencia definitivamente firme, mediante experticia complementaria del fallo, tomando como referencia los Índices de Precios al Consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela, par el Área Metropolitana de Caracas.

En lo que respecta a la suma reclamada por concepto de costas procesales, quien decide estima que la misma es improcedente, razón por la cual la parte interesada deberá proceder a estimar e intimar sus honorarios profesionales conforme al procedimiento establecido en la Ley de Abogados y así se declara.

En consecuencia de todo lo antes expuesto, quien juzga considera que lo procedente es declarar con lugar el presente recurso de apelación, declarar parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de opción a compra, y así se decide.

D E C I S I Ó N

Por las razones expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación formulado por el abogado M.R.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en fecha 28 de febrero de 2011, contra la sentencia de fecha 24 de febrero de 2011, emanada del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de opción de compra venta, incoada por el ciudadano L.P.O.L., contra la ciudadana N.J.C.O., todos identificados a los autos. Se declara RESUELTO EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA suscrito entre los ciudadanos N.J.C.O. y L.P.O.L., en fecha 27 de noviembre de 2009, ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, estado Lara, bajo el Nº 3, tomo 175 del libro de autenticaciones, cuyo objeto lo constituye un apartamento, distinguido con el Nº 10-02 del Bloque 10, edificio 01, de la urbanización El Sisal, de esta ciudad, Parroquia J.d.V., Municipio Autónomo Iribarren del estado Lara, con una superficie de ochenta metros cuadrados con treinta y dos decímetros cuadrados (80,32 m2), dividido en 03 dormitorios, sala-comedor, cocina-lavadero y 01 baño, alinderado de la siguiente forma: Norte: con el apartamento 10-03; Sur: con fachada sur del edificio; Este: con el pasillo común de circulación y el apartamento 10-01; Oeste: con la fachada oeste del edificio; Piso: con techo del apartamento 09-02; y Techo: con piso del apartamento 11-02, propiedad de la vendedora conforme consta en documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 06 de diciembre de 2006, bajo el Nº 20, tomo 40, protocolo primero.

Como consecuencia de la resolución del contrato de opción a compra venta, se condena a la ciudadana N.J.C.O., antes identificada, a pagar al ciudadano L.P.O.L., la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00), por concepto de devolución del dinero entregado como parte del valor del inmueble, más la indexación judicial de la suma antes indicada, calculada desde el día 11 de febrero de 2010, fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha de publicación de la sentencia definitivamente firme, mediante experticia complementaria del fallo, tomando como referencia los Índices de Precios al Consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela, par el Área Metropolitana de Caracas. Se condena al ciudadano L.P.O.L., a pagar a la demandada, ciudadana N.J.C.O., la cantidad de de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), por concepto de cláusula penal convenida entre las partes.

Queda así REVOCADA la sentencia dictada en fecha 24 de febrero de 2011, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

No hay condenatoria en costas de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y bájese el expediente al tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los veintiún (21) días del mes de julio de dos mil once.

Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

La Juez Titular,

El Secretario Titular,

Dra. M.E.C.F.

Abg. J.C.G.G.

En igual fecha y siendo las 3:23 p.m., se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

El Secretario Titular,

Abg. J.C.G.G.