Decisión de Juzgado Superior Civil y Mercantil de Monagas, de 30 de Abril de 2014

Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas

204° y 155°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: ciudadana N.P.V.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-2.330.153 y de este domicilio.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadano M.B., venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.372.926, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 51.129, carácter que se desprende de instrumento poder cursante en los folios tres (03) y cuatro (04) del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: ciudadana MARLENYS DEL VALLE M.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.326.726 y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos R.J.N.S., C.K.D.C. y E.L.O.F., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-16.374.025, V-13.589.856 y V-17.404.349, en este mismo orden, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.136.903, 131.960 y 131.962, respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante al folio treinta y nueve (39) del presente expediente.-

MOTIVO: DESALOJO.-

EXPEDIENTE Nº 009397.-

Conoce este Tribunal con motivo de la apelación ejercida en fecha 04 de Marzo de 2.011, por el abogado en ejercicio E.L.O.F., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, en contra de la sentencia de fecha 11 de Febrero de 2.011, dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, inserta del folio setenta y nueve (79) al ochenta y seis (86) del presente expediente.-

Llegado el expediente a esta instancia, por auto de fecha 17 de Marzo de 2.011 se fijó el décimo (10) día de despacho para decidir el presente juicio de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 26 de Mayo de 2.011 esta Alza.p. auto ordenando suspender el presente proceso hasta que las partes acrediten haber cumplido o agotado el procedimiento especial establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, tal como se evidencia al folio noventa y nueve (99) del presente expediente.-

Posteriormente en fecha 15 de Octubre de 2.012 este Tribunal emitió auto ordenando la reanudación de la causa conforme al criterio establecido en la sentencia de fecha 01 de Noviembre de 2.011 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia previa notificación de las partes. (Folio 104).-

Notificadas como se encuentran las partes este Tribunal Superior procede a dictar sentencia en base a los siguientes fundamentos:

NARRATIVA

El apoderado judicial de la parte demandada interpuso la presente acción con motivo de Desalojo, exponiendo al efecto en su escrito libelar:

“(…) CAPITULO I. En fecha 21 del Mes de Agosto del año 2.002, mi representada dio en arrendamiento un inmueble, a la ciudadana M.M.L., el cual es co-propietaria conjuntamente con sus hermanos L.V. de Coronado y L.V.R. y E.V.R., quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.329.579 y 2.640.188, 592.380 respectivamente, de acuerdo a Documento de Propiedad Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Estado Monagas de fecha 05 de Febrero del Año 2.001, el cual quedo registrado bajo el Nº 27, Folio 157 al 161, Protocolo Primero, Tomo Quinto, el cual se anexa Marcado con la Letra “B”; y el Contrato de Arrendamiento mediante Documento Privado, fechado el 21 de Agosto del año 2.002, por un canon de Arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil de los de antes (Bs. 250.000,00), con una duración de seis (06) meses contados desde el 21-08-2.002 al 21-02-2.003, convirtiéndose dicho contrato en termino indefinido, el cual se anexa Marcado con la Letra “C”, de igual manera ciudadano Juez, mi Patrocinada conjuntamente con sus hermanos ofrecieron en oferta de opción a compra el mencionado inmueble dado en arrendamiento a la ciudadana M.M.L. (Arrendataria), en fecha siete (07) de Enero del año 2.008, el cual quedó asentado bajo el Nº 23, Tomo 1 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Segunda de este Municipio el cual se anexa Marcado con la Letra “D”; y viendo como fueron transcurriendo los mese de ese mismo año 2.008, sin que la oferida compradora manifestara su intención de hacer efectiva la compra de dicho inmueble, mi patrocinada le comunica en carta, que ya no le seria vendido el inmueble y que el mismo debe ser desocupado el 31 de Diciembre del 2.008, de acuerdo a comunicación que se anexa marcada con la letra “E”, suscrita por ambos contratantes. Ahora bien, ciudadano Juez, que mi patrocinada le ha implorado y rogado, a la arrendataria ciudadana M.M.L., que le haga la entrega del inmueble dado en arrendamiento, en forma pacifica, por la necesidad que tiene uno de sus hermanos ciudadano L.S.V.R., el cual no posee vivienda propia y vive en una habitación arrendado, pagando como canon de arrendamiento Ciento Veinte Bolívares (Bs. 120,00), en una casa la cual se encuentra ubicada en el Sector la Curva de Miraflores, casa S/N, al lado de la vivienda del ciudadano W.R., Estado Monagas, como se evidencia en recibos suscritos por la propietaria de dicho inmueble ciudadana MARLENYS DIAZ DE RENDÓN, que se anexa marcado con la letra “F”, manifestándole la Arrendataria a mi poderdante en reiteradas oportunidades la negativa de entregar dicho inmueble, que no tiene donde mudarse y que por lo tanto no desocupara el mismo en forma voluntaria y diciéndole que acudieran a la vía judicial. Así las cosas, ciudadano Juez, y viendo la intolerancia de la ciudadana arrendataria, en no hacer la entrega voluntariamente del inmueble dada en arrendamiento por mi mandante, y aunado a la necesidad que tiene su hermano de encontrarse sin vivienda y teniendo que recurrir al pago de alquiler de una habitación y siendo co-propietario del inmueble en cuestión, es por lo que mi representada, se ha visto en la imperiosa necesidad de acudir ante su competente autoridad a los fines de demandar, como en efecto lo hace, a la ciudadana M.M. LEDEZMA…”. (Folios 01 y 02).-

En fecha 04 de Agosto de 2.010 el Tribunal de la causa admitió la presente acción y ordenó la citación de la ciudadana MARLENYS DEL VALLE M.L. y en fecha 09 de Diciembre de 2.010 comparecieron los apoderados judicial de la parte demandada y en vez de contestar la demanda opusieron las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (Folio 40 al 47).-

Durante el lapso probatorio, tanto la parte demandante como la parte demandada hicieron uso de su derecho a promover las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho en la presente causa, tal y como consta del folio cincuenta y tres (53) al setenta y siete (77) del presente expediente. -

Revisadas las actuaciones esta Superioridad pasa a pronunciarse sobre las cuestiones previas contenidas en los numerales 2° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relacionadas a la ilegitimidad de la parte actora ciudadana N.P.V.R. como punto previo de la presente decisión:

En ese sentido, arguyen los apoderados judiciales de la parte demandada entre otras cosas lo siguiente: “…Opongo y promuevo la Cuestión Previa tipificada en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, por la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, con fundamento en los siguientes alegatos: Es el caso que la ciudadana N.P.V.R., demandante en el presente procedimiento, carece de la capacidad necesaria para demandar en el presente juicio, toda vez que de sus actuaciones se evidencia una ambigüedad en la identificación del propietario o propietarios del inmueble, siendo que su apoderado demanda en nombre de sus única patrocinada N.P.V.R. y obvia que dicho inmueble está sujeto a una comunidad o masa de co-propietarios y no a un régimen de propiedad individual. Lo aquí expuesto evidencia que de los mismos alegatos plasmados en el escrito de libelo de demanda, el mencionado apoderado manifiesta en el Capítulo I, que ella es co-propietaria junto con sus hermanos, como se evidencia del documento de propiedad del inmueble el cual corre inserto al presente expediente, marcado “B”, folios 6, 7, 8, 9 y 10, siendo que tal ambigüedad somete este asunto a la necesidad de determinación de la existencia o no de la imprecisión y confusión sembrada por la parte actora, al no tener claro quien es o quienes son los propietarios del inmueble. (…) Opongo y promuevo la Cuestión Previa tipificada en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, por y la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, con fundamento en los siguientes elementos del juicio: Es el caso y de conformidad a lo expuesto anteriormente, que el ciudadano Abogado M.B. solo posee cualidad para la defensa y representación de una de los co-propietarios del inmueble objeto del presente litigio, ello se evidencia en el contenido del instrumento poder autenticado y otorgado ante la oficina de Notaría Publica Segunda De Maturín, en fecha 14 de junio de 2.010, anotado bajo el Nº 44, Tomo 88 de los libros de autenticaciones llevados a tal fin por la citada oficina (…) Del mismo instrumento poder se observa que en efecto es solo la ciudadana N.P.V.R. quien legitima al abogado para defender los derechos que posee sobre el inmueble, el cual alega es propiedad de ella, y sus hermanos….” (Folio 40 al 47).-

En ese orden de ideas, es preciso estudiar la condición de los sujetos que intervienen en el presente juicio, citando al efecto al doctrinario L.L.:

La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: La actora y la demandada. Con el Tribunal constituyen los sujetos de la relación procesal…Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija la determinación es el que deriva de la “cualidad”, desde el punto de vista del Tribunal es la “competencia”: ¿Cuando se pregunta quien tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?; se plantea la cuestión práctica de saber que tres sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como parte actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quienes son en un proceso, las partes legítimas”.

Al respecto la Sala Constitucional, en expediente Nº 00-0096, Sentencia Nº 102 de fecha 06 de Febrero de 2.001 ha indicado que: “(…) Al estudiar este tema se trata de saber cuando el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuando el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciase esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material puede ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados (…)”

La legitimación de la causa alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En ese sentido, observa este Sentenciador que el co-apoderado judicial de la parte demandada alegó la falta de legitimación de la demandante para intentar o sostener la presente acción. Ahora bien, en relación a la falta de legitimación activa, este sentenciador de la revisión del contrato de arrendamiento inserto en los folios once (11) y doce (12) del presente expediente denota que la ciudadana N.P.V.R., dio en arrendamiento a la ciudadana MARLENYS DEL VALLE M.L., el inmueble objeto de arrendamiento y cuyo desalojo aquí se pretende, otorgándole a la referida ciudadana condición de arrendadora y por ende la legitimación para demandar.-

En efecto quienes tienen la cualidad para demandar la desocupación de un inmueble dado en arrendamiento, son tanto el propietario como el arrendador, quien siguiendo instrucciones del propietario, celebra contrato de arrendamiento con el inquilino, adquiriendo así la legitimación activa para accionar, de manera que la vinculación jurídica efectiva en el caso de autos es el contrato de arrendamiento, existente entre la arrendadora y la arrendataria, que son las partes del contrato, independientemente del derecho del propietario del inmueble, en atención a todo lo expuesto, quien suscribe declara sin lugar la falta de legitimación de la demandante alegada por la parte demandada; y así se decide.-

Verificada la cualidad de las partes para actuar en el presente juicio, procede este juzgador a analizar y otorgar valor probatorio a las pruebas aportadas al proceso de la siguiente manera:

A).- Pruebas aportadas por la parte Demandante:

1).- Acompañó contrato de arrendamiento adjuntado al escrito libelar, marcado con la letra “C”, inserto en los folios once (11) y doce (12) presente expediente. Este Juzgador observa que el documento bajo estudio no fue desconocido ni tachado de falso por la contraparte en la oportunidad señalada en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que queda reconocido con la misma fuerza probatoria que los instrumentos públicos, de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en consecuencia queda demostrada la relación arrendaticia existente entre ambas partes contendientes. Y así se decide.-

2).- El demandante adminiculó a su escrito libelar copia certificada de documento de compra venta, marcado con la letra “B”, inserto del folio cinco (05) al diez (10) del presente expediente. Dicho instrumento fue protocolizado por ante el Registro Público Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, bajo el Nº 27, Folio del 157 al 161, Protocolo Primero, Tomo Quinto, Primer Trimestre del año 2.001. El documento bajo análisis no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, se le otorga valor probatorio, quedando demostrada la cualidad de co-propietaria de la ciudadana N.P.V.R., parte demandante de autos conjuntamente con sus hermanos del inmueble objeto de la presente controversia, Y así se decide.-

3).- Promovió recibos de pago de cánones de arrendamiento efectuados por el ciudadano L.S.V.R. y suscritos por la ciudadana MARLENYS DIAZ DE RENDÓN, cursantes en original del folio dieciséis (16) al veinte (20) y en copia fotostáticas del folio cincuenta y cinco (55) al sesenta y uno (61) del presente expediente. Tales elementos probatorios consisten en instrumentos privados emanados de tercero que de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil deben ser ratificado en juicio por el tercero mediante la prueba testimonial, en consecuencia la parte demandante solicitó la testimonial de la ciudadana MARLENYS DIAZ DE RENDON, no obstante de las actas no se desprende la respectiva ratificación, en razón de ello, quien decide no le otorga valor probatorio, sin embargo en aplicación del artículo 1.394 del Código Civil se tiene como presunción el contenido del elemento probatorio bajo estudio. Y así se decide.-

4).- Promovió copia fotostática de contrato de opción compra venta, marcado con la letra “D”, inserto en los folios trece (13) y catorce (14) del presente expediente. Dicho instrumento fue autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Maturín del Estado Monagas, bajo el Nº 23, Tomo 1 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. El documento bajo análisis no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignas y quien decide los aprecia en todo su valor probatorio. Y así se decide.-

5).- Promovió copia fotostática de notificación, marcada con la letra “E”, cursante al folio quince (15) del presente expediente. Este Juzgador observa que el documento bajo estudio no fue desconocido ni tachado de falso por la contraparte, en la oportunidad señalada en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que queda reconocido con la misma fuerza probatoria que los instrumentos públicos, de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en consecuencia queda demostrada la notificación efectuada por la parte actora a la demandada MARLENYS DEL VALLE M.L.. Y así se decide.-

6).- Promovió instrumentos cursantes en los folios sesenta y dos (62) y sesenta y tres (63) del presente expediente. Dichos documentos consisten en datos filiatorios del ciudadano L.S.V.R. y partida de nacimiento de la ciudadana N.P.V.R., quedando demostrado el vínculo consanguíneo existente entre ellos. Y así se decide.-

B).- Pruebas aportadas por la parte Demandada:

1).- Promovió el mérito favorable que surge de los autos. En relación a tal prueba se considera que el mérito de los autos resulta de la revisión que el Juez necesariamente hace de las actas y pruebas que conforman el presente expediente para dictar Sentencia, y que pudieran favorecer o no alguna de las parte contendientes en juicio; no constituyendo el mérito favorable de los autos prueba de las legalmente establecidas.-

2).- Promovió expediente de consignación de cánones de arrendamientos del Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. esta Circunscripción Judicial. Este Tribunal Superior no le otorga valor probatorio a dichas consignaciones toda vez que no constan de autos. Y así se decide.-

3).- Promovió instrumento marcado con la letra “A”, inserto en los folios sesenta y ocho (68) y sesenta y nueve (69) del presente expediente. El mismo consiste en copia certificada de contrato de opción compra venta suscrita entre los ciudadanos L.V.D.C., L.V.R. y N.V.D.H. y la ciudadana MARLENYS DEL VALLE M.L.. Al respecto considera quien decide que dicho instrumento nada aporta a la solución de la presente controversia toda vez que lo que se persigue es el desalojo de un inmueble dado en arrendamiento. Y así se decide.-

4).- Promovió instrumento marcado con la letra “B”, inserto al folio setenta (70) del presente expediente. El mismo consiste en instrumento administrativo emanado del Instituto de la Vivienda del Estado Monagas (IVIM), siendo que tal documento nada aporta a la solución de la presente controversia. Y así se decide.-

5).- Promovió instrumento marcado con la letra “C”, inserto al folio setenta y uno (71) al setenta y seis del presente expediente. El objeto de esta prueba conforme a lo expresado por el demandado es el siguiente: “…se pretende demostrar que en efecto no es solo la actora la única titular del derecho que se reclama, siendo que a parte de sus dos hermanos vivos y copropietarios del inmueble, hecho ya demostrado, existen herederos del ciudadano E.A.V.R. legalmente constituidos con derechos sobre el inmueble objeto del presente litigio…”. No obstante, como se indicó en el punto previo del presente fallo lo que se persigue es el desalojo de un inmueble y en cuyo contrato de arrendamiento se evidencia que fungen como arrendadora la ciudadana N.P.V.R. (parte actora) y como arrendataria la ciudadana MARLENYS DEL VALLE M.L. (parte demandada), en consecuencia la primera de las nombradas (arrendadora-actora) posee facultad para intentar las acciones derivadas del contrato de arrendamiento el cual recae sobre el inmueble objeto de desalojo, quedando demostrada la cualidad de la parte demandante para intentar la presente acción. Y así se decide.-

MOTIVA

Señala la doctrina que el Arrendamiento, es un Contrato por el cual una de las partes contratantes, se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.-

Por otro lado, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero:

Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Parágrafo segundo:

Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

El punto del debate, es la necesidad que tiene el ciudadano L.S.V.R., hermano de la demandante ciudadana N.P.V.R., de ocupar el inmueble objeto de la acción de desalojo y en la cual se fundamenta la pretensión contenida en el literal “b)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esta causal de desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento tanto por el propietario como por alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo. Dicha disposición legal contempla, que el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, podrá ser demandado cuando el propietario tenga la necesidad de ocuparlo, alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo.-

De un examen literal de la disposición comentada, se observa, que la propia ley, no señala los requisitos que debe el propietario acreditar en el proceso en cuanto a la necesidad invocada, para que el Juez acuerde el desalojo con fundamento a esa causal, de manera que corresponde al Juzgador delinear los aspectos básicos que deben estar probados durante la secuela del juicio, para poder ordenar la restitución del inmueble en los términos establecidos en el Parágrafo Primero del citado artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. -

En criterio de este Juzgador, cuando el desalojo tiene como fundamento la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, deben cumplirse tres (3) requisitos fundamentales, para que en la sentencia pueda el Juez ordenar el desalojo en beneficio del sujeto solicitante, como son: 1.- La existencia de un contrato de arrendamiento oral o escrito a tiempo indeterminado. 2. La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento; 3.- Por último y el requisito más importante la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.-

Corresponde a este Juzgador, verificar la concurrencia de los requisitos supra indicados:

En primer lugar tiene que tratarse de un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado. Ahora bien, en el caso bajo estudio el presente contrato de arrendamiento inserto en autos en los folios once (11) y doce (12) se estipuló un término de duración de seis (06) meses contado a partir del 21 de Agosto de 2.002 al 21 de Febrero de 2.003, siendo que a su vencimiento se produjo la tácita reconducción del mismo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, convirtiéndose en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. En consecuencia, se configura el primero de los requisitos de procedencia de la acción de desalojo. Y así se decide.-

El segundo requisito referente a la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento; en ese sentido, cursa en actas del folio cinco (05) al diez (10) documento de compra venta debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas, bajo el Nº 27, Folio del 157 al 161, Protocolo Primero, Tomo Quinto, Primer Trimestre del año 2.001, del cual se desprende el carácter o cualidad de co-propietaria de la ciudadana N.P.V.R., configurándose el segundo de los requisitos supra señalados.-

Y en cuanto al tercer y más importante de los requisitos como es la necesidad de ocupación del propietario, o de alguno de sus parientes consanguíneos en segundo grado, o el hijo adoptivo es importante hacer ciertas reflexiones.

La necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos puede ser de cualquier naturaleza que justifiquen la procedencia del desalojo. Sobre este punto el Dr. G.G.Q., en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, examinando una sentencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo del 22 de octubre de 1991, concluye que la prueba de la necesidad de ocupación no puede ser de manera directa sino indirecta, ya que el medio probatorio conduce a tal necesidad.

En efecto la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo expresó: “...Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)…”

De manera que todo esto nos lleva a concluir que la causal de desalojo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al hablar de necesidad como factor fundamental de la acción de desalojo está planteando un elemento totalmente subjetivo no imputable al arrendatario sino a un estado de necesidad del propietario o de su pariente consanguíneo o de su hijo adoptivo, elemento que, debidamente probado y sanamente apreciado, ponga de manifiesto esa necesidad, y el cual complementado con el cumplimiento de los requisitos anteriormente señalados será suficiente para declarar la procedencia de la acción de desalojo intentada.-

En el presente caso tenemos que, la parte actora sostiene la necesidad que tiene su hermano L.S.V.R.d. habitar el inmueble en virtud de que “no posee vivienda propia y vive en una habitación arrendado, pagando como canon de arrendamiento Ciento Veinte Bolívares (Bs. 120,00)”; dichas afirmaciones fueron sustentadas con recibos de pagos de pensión arrendaticia cursantes del folio dieciséis (16) al veinte (20) del presente expediente, no siendo ratificados en juicio en atención al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo en aplicación del artículo 1.394 del Código Civil se tiene como presunción, más aún cuando la parte demandada no desvirtuó la necesidad de la parte demandante de que su hermano L.S.V.R. ocupara la casa arrendada, al no contestar la demanda, con lo cual queda plenamente demostrado el tercero de los presupuestos procesales arriba mencionados. Y así se decide.-

Llenos como han sido los extremos de procedencia de la acción de Desalojo de conformidad con el Literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Superioridad declara procedente la demanda intentada, motivo por el cual el recurso de apelación no ha de prosperar, quedando ratificada la decisión recurrida. Y así se decide.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en estricto acatamiento del artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio E.L.O.F., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, en contra de la sentencia de fecha 11 de Febrero de 2.011, dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En los términos expresados se CONFIRMA la sentencia apelada en consecuencia:

PRIMERO

Se ordena a la parte demandada la entrega material del inmueble dado en arrendamiento libre de personas y cosas, previo cumplimiento de la prórroga de seis (06) meses indicada en el parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Notifíquese a las partes en virtud de haber salido el presente fallo fuera del lapso legal previsto.-

Publíquese, regístrese, déjese copia, notifíquese a las partes y cúmplase.-

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 204° de la Independencia y 155° de la Federación. Maturín, a los Treinta (30) días del mes de Abril de 2.014.-

EL JUEZ PROVISORIO,

ABG. J.T.B.M..-

LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ.-

En esta misma fecha siendo las 03:25 P.M se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ.-

JTBM/NRR/_(*.*)_

Exp. Nº 009397.-