Decisión nº S-N de Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 5 de Noviembre de 2009
| Fecha de Resolución | 5 de Noviembre de 2009 |
| Emisor | Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Cesar Mata Rengifo |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 5 de Noviembre de 2009
199º y 150º
ASUNTO: AH18-V-2007-000104
DEMANDANTE: M.P.V.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-10.824.826.
DEMANDADO: L.A.R.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-11.552.315.
APODERADO
DEMANDANTE: J.B.S.L., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 4.383, respectivamente.
DEFENSORA
AD-LITEM: A.I.R.G., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 17.926.
APODERADOS
DEMANDADO: J.G.S.B. y S.B.R., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 49.106 y 976, respectivamente.
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato.
ASUNTO: AH18-V-2007-000104
- I -
- SÍNTESIS DE LOS HECHOS -
Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado en fecha 18 de abril de 2007, por el abogado J.B.S.L., en su condición de apoderado judicial de la ciudadana M.P.V.G., en contra del ciudadano L.A.R.R., por acción de cumplimiento de contrato.
Manifestó la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente:
Que en fecha veinticuatro (24) de noviembre de 2006, su representada M.P.V.G., celebró un contrato de opción de compraventa con el ciudadano L.A.R.R., debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tenía por objeto un inmueble de su propiedad, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito, del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 18 de julio de 2005, anotado bajo el N° 06, Tomo 09, del Protocolo Primero, de los Libros llevados por esa Dependencia, constituido por “un apartamento ubicado en el Edificio ‘Tacagua’ Piso 38, apartamento N° 18-G, del Conjunto Residencial ‘Parque Central’, Municipio Libertador, Distrito Capital”.
Que de conformidad con las disposiciones del contrato accionado, se fijó el precio para dicha promesa de venta en la cantidad de BOLÍVARES CIENTO SESENTA Y DOS MILLONES EXACTOS (Bs. 162.000.000,00) - CIENTO SESENTA Y DOS MIL EXACTOS (Bs. 162.000,00).
Que como consecuencia del precitado contrato, su mandante solicitó a la entidad bancaria Banesco un préstamo hipotecario por la cantidad de BOLÍVARES CIENTO DOS MILLONES EXACTOS (Bs. 102.000.000,00) - CIENTO DOS MIL EXACTOS (Bs. 102.000,00), por cuanto ya había adelantado la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS – SESENTA MIL EXACTOS (Bs. 60.000,00) en calidad de arras.
Que de acuerdo a la Cláusula Cuarta del contrato accionado, se estableció un plazo de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días, a los efectos de la ejecución del contrato.
Que es el caso, que a pesar que su mandante ha dado cabal cumplimiento al contrato de autos, el plazo de ejecución del mismo se encuentra vencido, y el oferente no ha manifestado su voluntad para concretar la protocolización del documento definitivo de venta.
Que resultaron infructuosas e inútiles todas las gestiones extrajudiciales realizadas, tendientes a obtener el cumplimiento de las obligaciones contraídas, razón por la cual procedió a demandar la ejecución del contrato de opción de compraventa accionado, y que la demandada sea condenada sobre lo siguiente:
-
En dar estricto cumplimiento al contrato de opción de compraventa, y en consecuencia, proceder al trámite de protocolización y transmisión de la propiedad ofertada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1264 del Código Civil.
-
En pagar los daños y perjuicios, de conformidad con lo establecido en el Cláusula Séptima del contrato de marras y la Ley Sustantiva Civil.
-
En pagar los costas y costas del presente proceso.
La presente acción se fundamentó en las disposiciones contenidas en los artículos 1.161 y 1.167 del Código Civil.
Al efecto, solicitó la indexación de las cantidades demandadas, y finalmente, de conformidad con las normas contenidas en los artículos 585 y 588 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, solicitó se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto del presente litigio. Acompañó recaudos.
En fecha 26 de abril de 2007 fue admitida la demanda, ordenando al efecto el emplazamiento de la parte accionada, a los fines que compareciera por ante este Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra.
Por diligencia suscrita en fecha 06 de junio de 2007, el ciudadano Alguacil adscrito a este Juzgado dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación del ciudadano L.A.R.R., en virtud de lo cual procedió a consignar al expediente la respectiva compulsa.
Ante tal circunstancia, la parte accionante solicitó en fecha 11 de junio de 2007 la citación cartelaria del demandado, lo cual fue acordado por auto de fecha 02 de julio de 2007.
Cumplidas las formalidades a que se contrae el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil –a saber, publicación, consignación y fijación- y vencido el lapso concedido al demandado, el apoderado judicial de la actora solicitó se le designe un defensor judicial, proveyéndose la solicitud por auto de fecha 08 de octubre de 2007, y designándose al efecto a la abogada A.I.R., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 17.996.
Debidamente notificada la mencionada auxiliar de justicia, compareció por ante este Tribunal y mediante diligencia aceptó el cargo recaído en su persona, y prestó el juramento de Ley, quedando citada en fecha 31 de octubre de 2007, según se desprende de la diligencia consignada por el Alguacil.
En la correspondiente oportunidad de Ley, compareció la defensora judicial y presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:
Como punto previo alegó que en fecha 30 de octubre de 2007, le envió a su defendido un telegrama a la dirección indicada por la parte actora en el libelo de demanda.
Que a pesar de ello, su defendido no se había comunicado por lo cual no tuvo acceso a la información necesaria, para la mejor defensa de sus derechos e intereses.
Que se dirigió a la dirección del demandado sin obtener respuesta de éste.
Seguidamente, dio contestación al fondo de la demanda, negando, rechazando y contradiciendo los hechos narrados en la misma, así como el derecho invocado.
Negó, rechazó y contradijo los siguientes hechos: que la accionante haya tramitado un crédito hipotecario por la cantidad indicada en el libelo; que haya cancelado a su defendido, por adelantado, la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS – SESENTA MIL EXACTOS (Bs. 60.000,00) en calidad de arras; que haya dado cabal cumplimiento a las obligaciones que contrajo, según el contrato accionado; que su defendido no haya manifestado voluntad alguna para los efectos de la protocolización del documento definitivo de compraventa; que su defendido este obligado al pago de daños y perjuicios establecidos en las disposiciones contractuales. Se opuso a la indexación y a la medida cautelar, ambas solicitadas en la demanda. Consignó el ejemplar del telegrama enviado al demandado.
Abierta la causa a pruebas, sólo la parte actora hizo uso de tal derecho, presentando su respectivo escrito de promoción en fecha 18 de diciembre de 2007.
Por providencia de fecha 14 de julio de 2008, este Juzgado se pronunció sobre la admisibilidad de las pruebas promovidas en la presente causa.
En fecha 13 de mayo de 2009, el Juez que suscribe el presente fallo, se avocó formalmente al conocimiento del presente juicio, previa solicitud de la parte actora.
Por diligencia de la misma fecha, la defensora ad-litem designada consignó escrito a través del cual informó que en fecha 06 de febrero de 2009, la parte demandada se entrevistó personalmente con ella. Acompañó a su escrito el acuse de recibo del telegrama.
La parte actora consignó escrito de informes, en fecha 20 de mayo de 2009.
Posteriormente, en fecha 24 de septiembre de 2009, compareció el ciudadano L.A.R.R., y otorgó poder apud-acta a los abogados J.G.S.B. y S.B.R..
Por escrito presentado en fecha 07 de octubre de 2009, la parte demandada solicitó la reposición de la causa al estado en que la defensora judicial pudiera contactar a su defendido, antes de la contestación a la demanda, alegando que la defensora judicial designada no dio cabal cumplimiento a las exigencias legales y de orden constitucional, necesarias para ejercer una mejor defensa, tales como la falta a los actos del proceso, a saber, promoción de pruebas y presentación de informes con sus respectivas observaciones. Acompañó jurisprudencia patria.
Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa y estando dentro de la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal pasa a ello con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
- II -
- Motivaciones para decidir -
Con el propósito de resolver la presente controversia, y antes de pasar a analizar las pruebas que han quedado válidamente aportadas al proceso, este Sentenciador debe previamente determinar los limites en que la misma ha quedado planteada, esto es, debe determinar el thema decidendum de la causa, y ello está constituido por los hechos que han quedado controvertidos, basados en los alegatos planteados tanto en la demanda como en su contestación.
En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia lo constituye la pretensión que mediante sentencia de condena persigue el cumplimiento de un contrato de promesa de venta, celebrado en fecha 24 de noviembre de 2006, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, del Distrito Capital, el cual tiene por objeto un bien inmueble constituido por un “un apartamento ubicado en el Edificio ‘Tacagua’ Piso 38, apartamento N° 18-G, del Conjunto Residencial ‘Parque Central’, Municipio Libertador, Distrito Capital”; en razón a que el ciudadano L.A.R.R. ha incumplido las disposiciones contractuales, siendo que el plazo de ejecución se encuentra vencido, y este no ha concretado la protocolización del documento definitivo de venta. Frente a ello se opuso la defensora judicial, negando, rechazando y contradiciendo todos y cada uno de los hechos explanados en el escrito libelar, tanto en los hechos como en los fundamentos de derecho.
- Punto Previo -
- De la Reposición de la Causa -
Establecido lo anterior, y efectuado como ha sido el análisis exhaustivo de las actas que conforman el presente expediente, no puede pasar por alto este Sentenciador ciertos hechos relevantes para el presente proceso, los cuales pasa a indicar a continuación:
La parte demandada solicitó en fecha 07 de octubre de 2009, la reposición de la causa al estado en que “la defensora judicial pudiera contactar a su defendido, antes de la contestación a la demanda”, alegando que la defensora judicial designada no dio cabal cumplimiento a las exigencias legales y de orden constitucional, necesarias para ejercer una mejor defensa, tales como la falta a los actos del proceso, a saber, promoción de pruebas y presentación de informes con sus respectivas observaciones.
Con vista a los hechos denunciados por el accionado, considera oportuno este Juzgador citar la norma contenida en el artículo 7 del la Ley Adjetiva Civil que establece:
Los actos procesales se realizarán en la forma prevista en este Código y en las leyes especiales. Cuando la ley no señale la forma para la realización de algún acto, serán admitidas todas aquellas que el Juez considere idóneas para lograr los fines del mismo.
Respecto a los lapsos y actos fijados por la ley, ha sido sustentado reiteradamente por la jurisprudencia patria, que no es potestativo de los tribunales subvertir las reglas legales con que el Legislador ha revestido la tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es de orden público.
Siguiendo este orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo Tribunal, en sentencia N° 1855, de fecha 5 de octubre de 2001, caso: J.M.R. y otra, expresó lo siguiente:
...En primer lugar, es importante precisar que en el ordenamiento procesal venezolano rige la fórmula preclusiva establecida por el legislador por considerarla la más adecuada para lograr la fijación de los hechos en igualdad de condiciones, que obliga a las partes a actuar diligentemente, evitando se subvierta el orden lógico del proceso. Igualmente, dicho principio de preclusividad es una garantía articulada al derecho a la defensa que asiste a las partes, evitando que la causa esté abierta indefinidamente, a la espera de que las partes completen sus actuaciones, sin que el juzgador pueda pronunciarse sobre el fondo a través de fallo definitivo, causando inseguridad jurídica e incertidumbre no sólo a los justiciables, sino a toda la organización judicial y a la sociedad o colectividad, que es en quien repercute, en definitiva, una buen o mala administración de justicia.
De allí, que sea una consecuencia lógica del proceso que los litigantes deban hacer sus peticiones, proposiciones y cuestionamientos dentro de los lapsos y actos prefijados por la ley, que permiten el avance automático del proceso y evitan el marasmo procesal causado por las excesivas e inútiles dilaciones, siendo un imperativo el riguroso respeto de la regulación y ordenación legal de la causa en lapsos y formalidades esenciales, que no puede obviarse, tal y como se deduce del artículo 257 constitucional, so pena de sacrificar la justicia...
. (Destacado de este Tribunal).
Ahora bien, tal y como fue narrado en el presente fallo, una vez cumplidas las formalidades referidas a la citación, y vencido el lapso concedido al demandado conforme a la citación cartelaria, este Juzgado le designó una defensora judicial, quien luego de aceptar el cargo y prestar el debido juramento de Ley, dio contestación a la demanda de manera tempestiva, alegando como punto previo que en fecha 30 de octubre de 2007 le envió a su defendido un telegrama a la dirección indicada por la parte actora en el libelo de demanda, y que a pesar de ello, este no se había comunicado, por lo cual no tuvo acceso a la información necesaria para la mejor defensa de sus derechos e intereses, incluso, informó que se trasladó a la dirección del demandado sin obtener respuesta de éste. Seguidamente, dio contestación al fondo de la demanda, negando, rechazando y contradiciendo los hechos narrados en la misma, así como el derecho invocado.
Posteriormente, la defensora ad-litem consignó escrito a través del cual informó que en fecha 06 de febrero de 2009, la parte demandada se entrevistó personalmente con ella, lo cual fue confirmado por el mismo ciudadano L.A.R.R., en la única oportunidad en la cual ha comparecido al presente juicio, a saber, el 07 de octubre del presente año, alegando lo que a continuación se transcribe:
…la defensora ad litem no procedió a promover las pruebas en el presente juicio que me favorecieran, y como si fuera poco, mucho menos presentó informes ni las correspondientes observaciones a los presentados por la parte actora, todo ello pese a yo haberme enterado de la demanda por terceras personas y acudí a los tribunales correspondientes a revisar las actas y procedí a localizar la dirección de la referida abogada ad litem, me trasladé a su oficina y le informé todo sobre mi caso, sin embargo la misma no cumplió con mi defensa en el presente proceso (Sic).
(Destacado del Tribunal).
Establece nuestro texto constitucional que es deber del Estado el garantizar una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles; constituyendo el proceso un instrumento fundamental para la realización de la justicia, no sacrificándose ésta por la omisión de formalidades no esenciales (artículos 26 y 257 constitucional).
El Legislador ha establecido en nuestro Código Adjetivo que constituye un deber de los jueces el procurar la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal, siendo que en ningún caso se declarará la nulidad de un acto que ha alcanzado el fin al cual estaba destinado.
Al respecto, nuestra doctrina ha sido clara al señalar que la reposición de la causa no es un fin, sino un medio para corregir un vicio procesal declarado, cuando no puede subsanarse de otro modo, pero no se declarará la nulidad del acto y la reposición, si éste ha alcanzado el fin al cual estaba destinado.
Resulta obvia la importancia que tiene para el proceso el que los actos procesales se efectúen correctamente, observando las formas y validez de cada uno pues, cualquier falla que ocurra, puede afectar no sólo el acto en sí, sino a los subsiguientes que dependen de aquél.
Tomando en consideración todo lo precedente expuesto, y en aplicación del principio de unidad del proceso, concluye este Juzgador que del examen de las actas procesales, se evidencia que ambas partes se encuentran a derecho, por lo que el objeto del acto procesal –a saber- la contestación de la demanda, fue cumplido, por cuanto las partes ejercieron su derecho a la defensa. Por los razonamientos expuestos, la reposición peticionada por la parte demandada resulta improcedente Así se establece.
- Del Mérito de la Causa -
Ahora bien, trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a a.l.p.q. han quedado válidamente aportadas al proceso, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán a quien suscribe fundamentar su decisión:
Pruebas de la Parte Actora:
o Copia certificada de instrumento contentivo del contrato de promesa de venta, cuyo objeto es el inmueble de autos, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 24 de noviembre de 2006, inserto bajo el N° 22, Tomo 88, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia; posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 01 de marzo de 2007, bajo el N° 08, Tomo 19, del Protocolo Primero. Por cuanto dicha instrumental no fue objeto de impugnación en la debida oportunidad, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando demostrada la relación contractual que vincula a las partes en el presente juicio. Así se decide.
Copia simple del contrato de compraventa del inmueble de autos, y contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado, a favor de Banesco, Banco Universal, redactado por la abogada M.L.M., inscrita en el IPSA Bajo el N 112.199. Dicho fotostato no se aprecia ni valora en este proceso, por cuanto se trata de un documento privado, que conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no tienen valor probatorio alguno, motivo por el cual resulta forzoso para este Tribunal desecharlo del debate procesal. Así se decide.
o En la oportunidad probatoria, la parte actora promovió la prueba de exhibición de documento, cuya admisión fue negada por este Juzgado mediante providencia de fecha 14 de julio de 2008, y en virtud de ello, nada tiene que a.e.s. respecto de dicho medio probatorio, quedando desechada del debate procesal.
o Promovió la prueba de informes a la entidad financiera Banesco, Banco Universal, Agencia Tajamar, en Parque Central. Con relación a este medio probatorio, se observa que en fecha 30 de octubre de 2008 se agregó a los autos la comunicación de fecha 23 de octubre de 2008, emanada de la entidad financiera Banesco, Banco Universal, a través de la cual informó a este Tribunal que en fecha 28/11/06 la ciudadana M.P.V.G., titular de la cédula de identidad N° 10.824.826 solicitó la aprobación de un crédito hipotecario para vivienda a fin de adquirir el bien inmueble identificado en autos. Que en fecha 01/02/07 le fue aprobado dicho crédito por la cantidad de CIENTO DOS MILLONES DE BOLÍVARES (102.000.000,00) – CIENTO DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 102.000,00). Que no obstante a lo anterior, por razones no imputables al Banco dicho crédito no ha sido liquidado. Con relación a esta probanza, se hace oportuno indicar que la misma fue promovida y admitida tempestivamente en el transcurso del proceso, y en consecuencia, este Juzgador le otorga valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
Pruebas de la Parte Demandada:
o En la oportunidad de la litis contestación, la defensora judicial designada consignó el ejemplar del telegrama enviado en fecha 30 de octubre de 2007, a los fines de contactar a su defendido ciudadano L.A.R.R., que este juzgador aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
o Acuse de recibo del telegrama enviado por la defensora ad-litem, expedido por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL). A dicho documento se le asigna el valor probatorio de conformidad con lo señalado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
Planteada de esta manera la controversia, éste Órgano Jurisdiccional pasa a hacer las siguientes consideraciones:
Constituye principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual, el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).
El anterior precepto establece los limites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a los alegado y probado para decidir.
De la misma forma, considera adecuado quien decide, hacer referencia al artículo 1.167 del Código Civil venezolano:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Una vez analizada la norma anterior, podemos inferir que el vocablo cumplimiento tiene un significado bastante amplio, pues denota no sólo pago como realización o ejecución de la prestación a que está obligado el deudor, bien sea la entrega de una suma dineraria, sino también de la cosa, o acciones a que se comprometió según el contrato, como ocurre con la obligación del oferente de materializar formalmente la operación de venta del inmueble objeto del contrato promisorio de venta, al vencimiento del plazo prefijado por las partes.
En el mismo orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil establece lo que sigue:
Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Asimismo, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:
Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Las disposiciones supra transcritas, preceptúan que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio.
Asimismo, considera oportuno quien aquí decide, pronunciarse acerca de la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento se solicita, y a tal efecto, hace las siguientes observaciones:
Las exigencias económicas del tráfico de bienes, ha generado la necesidad de la creación de los llamados contratos preparatorios, siendo éstos los acuerdos de voluntades que llevan implícita la promesa de celebrar un contrato futuro, que generalmente, por dificultades económicas, no pueden celebrarse en ese momento. Estos precontratos, no deben confundirse con los contratos definitivos, ya que sólo constituyen una forma de asegurar la celebración de un contrato posterior; y mediante los mismos, se contraen obligaciones para el futuro pero al mismo tiempo, dejan abierta la posibilidad de un desistimiento legítimo. Estos contratos son perfectamente lícitos, y a diferencia de otras legislaciones, en nuestro país no están expresamente regulados.
La Doctrina ha admitido esta modalidad de contratos relacionados con la venta, y los define como “El contrato por medio del cual, dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta”. Derecho Civil IV. “Contratos y Garantías”. Vigésima (20°) edición. Pág. 189. L.A.G..
Invocó la parte demandante la existencia de una convención de tipo opción de compraventa, la cual no fue rechazada por la parte contraria, en la oportunidad procesal correspondiente, y del análisis de la instrumental consignada en copia certificada por la actora, anexa a su escrito libelar, referida al documento otorgado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de noviembre de 2006, el cual quedó inserto bajo el N° 22, Tomo 88 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa dependencia, posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 01 de marzo de 2007, bajo el N° 08, Tomo 19, del Protocolo Primero, contentivo del contrato de marras, hechos estos que resultan más que suficientes para que este Juzgador considere que ha quedado demostrada de manera auténtica, la relación que vincula a las partes en litigio. Así se declara.
En este estado, se hace necesario transcribir parcialmente el contenido de las disposiciones contractuales de la forma que sigue:
SEGUNDA: El precio del inmueble tipo apartamento objeto de esta Opción de Compra-Venta y subsecuentemente de la futura venta es de CIENTO SESENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 162.000.000,00).
TERCERA: Para garantizar el cumplimiento de esta Opción de Compra –Venta “LA COMPRADORA” entrega en este acto en calidad de arras a “EL VENDEDOR” la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), la cual se imputará al valor del inmueble y el saldo faltante, es decir, la cantidad de CIENTO DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 102.000.000,00), “LA COMPRADORA” se obliga a cancelarlos al momento de la protocolización del documento definitivo, en la Oficina del Registro Inmobiliario correspondiente.
CUARTA: Esta Opción de Compra-Venta tiene una validez de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación de este documento por Notaría Pública en la ciudad de Caracas, prorrogables por otros treinta (30) adicionales continuos.
(…omisis…)
SÉPTIMA: CLÁUSULA PENAL: Es convenio expreso que si LA COMPRADORA incumple con su obligación en los términos y lapsos previstos en este documento y no se pudiere firmar el documento definitivo de Compra-Venta, del total en la cantidad en bolívares que haya entregado en arras, solamente quedará en beneficio de EL VENDEDOR un cincuenta por ciento (50%) equivalente TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00) quedando EL VENDEDOR obligado a devolver a LA COMPRADORA la diferencia, (…). En caso contrario que el incumplimiento sea por parte de EL VENDEDOR y no se pueda firmar el documento definitivo éste se obliga a devolver a LA COMPRADORA la cantidad recibida en arras, es decir Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 60.000.000,00), más un cincuenta por ciento (50%) adicional equivalente a TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00).
Demostrada como ha quedado la relación invocada por la parte accionante, la cual vincula directamente a las partes en litigio, y luego de efectuar una minuciosa revisión a las actas que conforman el presente expediente, no pudo evidenciar éste Juzgador, que la parte demandada por si, o por intermedio de su defensora ad-litem designada, hubiese aportado en la secuela del proceso probanza alguna tendiente a enervar las pretensiones propuestas, o en su caso, probar el hecho extintivo de su obligación. Así se declara.
Esta falta de pruebas por parte del accionado, son razones suficientes por las cuales resulta obligante para este Órgano Jurisdiccional declarar que se evidenció y verificó de las actas procesales, el incumplimiento contractual por parte del promitente vendedor L.A.R.R., en la ejecución de la obligación, encontrándose en mora desde que se venció el plazo establecido en el contrato accionado, siendo que en virtud de la anterior declaratoria, debe establecerse que la presente acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa se hace procedente, y en la misma forma la presente demanda debe prosperar en derecho. Así se decide.
- DISPOSITIVA -
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por acción de cumplimiento de contrato, intentara la ciudadana M.P.V.G. en contra del ciudadano L.A.R.R., ambas partes suficientemente identificadas al inicio de este fallo decide así:
CON LUGAR la demanda que por acción de Cumplimiento de Contrato, intentara la ciudadana M.P.V.G. en contra del ciudadano L.A.R.R..
Se ORDENA a la parte demandada ciudadano L.A.R.R., una vez que la presente decisión quede definitivamente firme, protocolizar por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el documento definitivo de compra-venta del inmueble constituido por: “Un apartamento ubicado en el Edificio ‘Tacagua’ Piso 38, apartamento N° 18-G, del Conjunto Residencial ‘Parque Central’, Municipio Libertador, Distrito Capital”, el cual se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 18 de julio de 2005, bajo el N° 06, Tomo 09, del Protocolo Primero, para lo cual este Tribunal concederá mediante auto expreso, un lapso prudencial de conformidad con lo previsto en el artículo 524 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad con lo establecido en el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil, y siempre y cuando la parte demandada no de cumplimiento voluntario a lo ordenado en el particular anterior, se acuerda que el texto íntegro de la presente decisión sirva de título traslativo de propiedad del bien inmueble ut supra identificado, previa su protocolización por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión es dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena la notificación de las partes conforme a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los 5 de Noviembre de 2009. 199º y 150º.
El Juez,
Dr. C.A.M.R.
La Secretaria
Abg. Inés Belisario Gavazut
En esta misma fecha, siendo las 10:29 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria
Abg. Inés Belisario Gavazut
Asunto: AH18-V-2007-000104
CAM/IBG/Lisbeth
