Decisión de Juzgado del Municipio Los Salias de Miranda, de 11 de Junio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL:

P.A.D.J.A.C., venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° 9.968.065.

J.B.P.V., venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 26.718.

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL:

L.E.C.S., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 19.565.262.

G.M.B. y Y.B.A., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.692 y 73.665.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

EXPEDIENTE NRO E- 2009-012

SENTENCIA DEFINITIVA

I

Se inició el presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda por cumplimiento de contrato, presentado en fecha 13 de marzo de 2009, por el abogado J.B.P.V., antes identificado, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano P.A.D.J.A.C., antes identificado. Basó su pretensión en el contenido de los artículos 1.160 y 1.167, del Código Civil, y los artículos 33, 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 18 de marzo de 2009, este Tribunal admitió la demanda interpuesta y consecuentemente ordenó la citación de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.

En fecha 1° de abril de 2009 el apoderado judicial de la parte actora, estampó diligencia mediante la cual retiró exhorto dirigido al Juzgado del Municipio Carrizal a los fines de la práctica de la citación personal de la parte accionada.

En fecha 18 de mayo de 2009, compareció el demandado L.E.C.S., asistido de abogado consignó escrito de solicitud para que este Tribunal negara la admisión de la presente demanda.

En fecha 19 de mayo de 2009, este Tribunal dictó auto mediante el cual establece haberse verificado la citación tácita con base en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 20 de mayo de 2009, la parte demandada consignó escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda.

En fecha 22 de mayo de 2009, el apoderado judicial de la parte actora, estampó diligencia de contradicción de la cuestión previa propuesta por la parte demandada.

En fecha 26 de mayo de 2009, la parte demandada otorgó poder apud acta a los abogados G.M.B. y Y.B.A., antes identificados.

Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de este derecho.

II

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal de conformidad con el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios pasa a emitir pronunciamiento sobre las mismas del modo siguiente:

PUNTO PREVIO

1) De la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

La parte accionada formuló esta cuestión previa del modo siguiente: “…es por lo que antes de dar Contestación al fondo de la Demanda, promuevo la excepción contenida en el Numeral (11) del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, para que sea resuelta como previa a la decisión definitiva, en concordancia con el Artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como las obligaciones Contractuales que más adelante serán explanadas al fondo de la presente acción, es decir, prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta. Es evidente que el “Arrendatario” ha cumplido con todas las obligaciones contractuales y legales como consta de los depósitos a la Cuenta Corriente Nro. 013400661506630209215, de la Entidad Bancaria Banesco, Banca Universal, para lo cual solicito de este D.T. se sirva oficiar a dicha Institución Financiera, a fin de que informen sobre tales depósitos, correspondientes a los cánones que fueron incluso excedidos con respecto al monto de la Contratación acordados en el Contrato de la locación mencionada. Dejo constancia que este arbitrario aumento fue resuelto unilateralmente por el “Arrendador” y que por razones personales me vi obligado en contra de mi voluntad a pagar (…) Ahora bien, conforme a la notificación que cursa en auto (sic) de fecha 01 de Diciembre de 2.007, el “Arrendador” notificó a el “Arrendatario” que el 01 de Febrero del 2.008, comenzaría a correr el plazo de Prórroga Legal y que el 01 de febrero de 2009, vencería dicha Prórroga Legal Craso Error, pus la Prórroga Legal que menciona la sediciente comunicación se refiere a la Prórroga “Legal”, de orden público, no arbitraria ni caprichosa en su aplicación por las partes y el contenido de dicho instrumento carece de efecto alguno y solo constituye la Tácita Reconducción de la convención Arrendaticia (…) Esta establecido en nuestro Código de Procedimiento Civil, que quienes actúan en un proceso con temeridad y mala fe, son responsables de los daños y perjuicios que causaren. (…). Es por lo antes expuesto, que el demandado en la presente causa considera que la falta de probidad y lealtad de la parte actora, no se ajusta a las exigencias previstas en el Artículo 170 del Código de procedimiento (SIC), pues en el proceso incoado por la parte actora, están ausentes los elementos de probidad y lealtad, lo cual se hace contrario a la ética de todas las partes intervinientes en un juicio. Esta afirmación tiene soporte en el contrato de Opción de Compra-Venta sobre el inmueble objeto de arrendamiento y así consta del contrato de Opción de Compra-Venta sobre el inmueble sub-judice que cursa sin asistencia de las partes por ante la Notaría del Municipio Los Salias, del Estado Miranda, suscrito y no otorgado entre P.A.D.J.A.C., (…) y mi persona L.E. CURVAS SIERRA (…) Por estas razones, la cuestión de inadmisibilidad opuesta, contenida en el ordinal 11, del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada con lugar y así pido que este honorable Tribunal lo declare, con expresa condenatoria en costa (sic) a la parte actora.

La parte demandante expuso ante esta defensa lo siguiente: “…Estando dentro de la oportunidad legal correspondiente procedo a negar y contradecir expresamente la cuestión previa opuesta por el demandado relativa a la prohibición legal legal (sic) de admitir la acción propuesta, en primer termino (sic), por no ser procedente, dado que los alegatos infundados y temerarios del demandado son objeto del fondo de la demanda; y en segundo termino (sic), no se expresa la norma que supuestamente prohibe (sic) la presente acción, dejo así negada y contradicha la cuestión previa propuesta.”

Expuestos de esta manera los argumentos de las partes, se aprecia que el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:… Omissis… La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda… Omissis…”. La unánime interpretación que le ha dado a esta norma la doctrina y jurisprudencia, indica que debe desprenderse de la Ley la voluntad clara de no permitir el ejercicio de la acción; es decir, que la misma sea antijurídica, ilegítima e ilegal de conformidad con una disposición expresa de la Ley. Ahora, no está dentro del alcance de la disposición comentada, la denunciada falta de lealtad y probidad que a decir del demandado incurrió el actor deviniente de las circunstancias que supuestamente rodearon la suscripción de un contrato de opción de compra-venta entre las partes.

En igual sentido, se ha considerado que la ley, la jurisprudencia y la doctrina ganarían mucho en precisión si cesaran de considerar el interés para obrar como una condición o requisito específico de la acción. Establecido lo anterior, es necesario precisar cuándo estamos en presencia de lo que doctrinariamente se ha denominado “carencia de acción”, en este sentido quien suscribe el presente fallo sigue la posición objetiva asumida por el Tribunal Supremo de Justicia, cuando ha señalado respecto de la defensa de “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta” que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de tal acción”.

En otros términos, existirá carencia de acción cuando el legislador niega la tutela jurídica a la situación de hecho concreta, no siendo esto extensible a los casos en los cuales se denuncia que no es posible subsumir el hecho concreto en la norma invocada por el accionante. Ahora bien, nuestro legislador tutela el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato en el artículo 1.167 del Código Civil, todo lo cual hace improcedente la cuestión previa opuesta. Por los razonamientos antes expuestos, se desecha la defensa previa opuesta, y así se decide.

Así las cosas debe quien aquí decide, pasar a decidir sobre el fondo de la controversia de la forma siguiente:

III

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Sentado lo anterior corresponde examinar de seguidas el fondo de la controversia principal y al efecto se advierte que la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar señala lo siguiente: “Consta de documento privado, otorgado en esta ciudad el día primero (1°) de febrero de dos mil cuatro (2004), cuyo original acompaño en cuatro (4) folios a la presente, marcado con la letra “B”, y que formalmente opongo al demandado, que mi representado dio en arrendamiento al ciudadano L.E.C.S., mayor de edad, de nacionalidad venezolana, soltero, titular de la cédula de identidad número V- 19.565.262 y de este domicilio, y para destinarlo como vivienda unifamiliar, un inmueble (…). Según se confino en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, su plazo de duración fue convenido en un (1) año contado a partir del día primero (1ro) de febrero del año dos mil cuatro (2004), prorrogable automáticamente por períodos de seis (6) meses, siempre y cuando, una de las partes no manifestase a la otra por escrito, con treinta (30) días de anticipación, por lo menos, al final del período inicial su deseo de no prorrogarlo. También quedo expresado en la referida cláusula Tercera, lo convenido con respecto que, en caso de que EL ARRENDADOR (mi representado), manifestase al EL ARRENDATARIO (LUIS E.C.S., hoy demandado), su deseo de no continuar con dicho contrato de arrendamiento, éste último debería entregar a la fecha de terminación del contrato, o en su defecto, al momento del vencimiento de la prorroga legal ha que hubiere lugar, el inmueble arrendado, (…) conviniéndose también que en la eventualidad que no lo entregase en el momento oportuno y en estos términos, debería pagar a EL ARRENDADOR (mi representado), una suma equivalente al doble del canon diario, vigente para esa fecha, por cada día de atraso en la entrega del inmueble por concepto de CLÁUSULA PENAL, sin perjuicio del derecho que tendría mi representado a pedir la inmediata desocupación del inmueble arrendado, y sin que en forma alguna se pueda operar la tácita reconducción (…). El día primero (1°) de diciembre de dos mil siete (2007), habiendo transcurrido ya dos (2) años y diez (10) meses, de la relación contractual, mi representado notificó por escrito, mediante carta fechada en esta ciudad en ese mismo día, al ciudadano L.E.C.S., antes identificado, su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos (…). Ahora bien, ciudadana Jueza, es el caso que EL ARRENDATARIO, ciudadano L.E.C.S., antes identificado, a pesar de la insistencia y diligencias realizadas por mi representado y por mi propia persona, para que cumpla su obligación de devolver el inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones en que le entregó, no ha desocupado el inmueble, ni lo ha entregado a mi representado, como corresponde, a pesar que tal obligación nació para el demandado el día primero (1°) de febrero de dos mil nueve (2009).” (Negritas Originales).

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte accionada lo hizo en la forma siguiente: “Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, todos y cada uno de los términos en que esta planteada la presente demanda. No es cierto, que se me haya notificado con Treinta (30) días de anticipación al final del período inicial por parte del “Arrendador” su deseo de no prorrogar el Contrato de Arrendamiento. No es cierto, que se haya operado el lapso de la Prórroga Legal. No es cierto, que el canon de Arrendamiento sea de CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 400,00), pues dada mi necesidad de habitación me fue aumentado el alquiler a la cantidad de SETENCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 750,00), desde 01 de enero de 2007 hasta la presente fecha. No es cierto, que se hayan realizado múltiples diligencias para que devuelva el inmueble arrendado. No es cierto, que la Prórroga Legal que me corresponde conforme a derecho, sea de un año, sino la contenida en el Literal (c), del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.”.

Trabada en esta forma la litis, este Tribunal pasa a valorar las pruebas aportadas por la parte demandante, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

• Documento Poder, debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, en fecha 7 de febrero de 2008, anotado bajo el N° 62, Tomo 12 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual se valora en todo su rigor probatorio de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, como prueba de la representación del abogado.

• Original de Contrato de arrendamiento privado, suscrito por las partes del presente juicio en fecha primero 1° de febrero de 2004, el cual no fue impugnado, se valora a tenor de lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, como prueba de la relación arrendaticia que da génesis a la presente causa.

• Original de carta dirigida al demandado, suscrita por el demandante, en fecha 1° de diciembre de 2007, con firma de recepción por parte del demandado, mediante la cual le manifiesta que no será renovado el contrato de arrendamiento, y que como consecuencia de esto la prórroga legal comenzará a partir del 1° de febrero de 2008, se valora, a tenor de lo establecido en el artículo 1371 del Código Civil, como prueba del desahucio hecho por la parte demandante.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

• Copia simple de documento de compra-venta, suscrito por las partes y sobre el inmueble objeto de la presente litis, cursante a los folios 38 al 43 del presente expediente, siendo esta impugnada dentro del lapso legal establecido por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil de la forma siguiente: “Impugno la copia fotostática producida por el demandado a (sic) su escrito de promoción de pruebas, como copia del documento autenticado por ante la Notaría Pública de este municipio, el día 2 de abril de 2007, inserto bajo el N° 15, tomo 39, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, toda vez que la referida copia no es fiel de su original, toda vez que faltan páginas en dicha copia…”. Se constato que efectivamente no fue consignada la totalidad del instrumento, ahora bien siendo que la parte promovente consignó oportunamente en fecha 2 de junio de 2009 copia certificada del documento impugnado, en tal sentido este Tribunal la valora con base en el artículo 1359 del Código Civil como prueba del negoció jurídico a que se contrae.

• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito por las partes, sobre el inmueble objeto de la presente litis, el cual fue valorado anteriormente como prueba de la relación arrendaticia que dio origen al presente juicio.

Expuestos así los hechos y valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes, siendo un hecho reconocido, como fue, por ambas partes que la relación arrendaticia se inició mediante el contrato de arrendamiento traído por ambos contrincantes a las actas del presente expediente, debe esta Juzgadora de seguidas determinar si como lo alegó la parte demandante, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado prorrogado hasta el 1° de febrero de 2008, momento en el cual según sus alegatos comenzó a regir la prórroga legal, o si, por el contrario, como afirmó la parte demandada en la presenta se produjo la tácita reconducción del mismo.

En tal sentido considera necesario esta juzgadora examinar la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1 de febrero de 2004 la cual establece lo siguiente: “TERCERA: El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento es de un (1) año contado a partir del día primero (1ro) de febrero del año dos mil cuatro (2004), prorrogable automáticamente por períodos de seis (6) meses, siempre y cuando, una de las partes no manifestase a la otra por escrito, con treinta (30) días de anticipación, por lo menos, al final del período inicial su desea de no prorrogarlo. A los fines de la notificación antes establecida, ambas partes convienen en que la misma podrá ser realizada por EL ARRENDADOR, así: 1.) Mediante carta con acuse de recibo. 2.) Mediante notificación que se verifique en cualquier persona que se encuentre en el inmueble al momento de practicarse dicha notificación, y/o 3.) Mediante la publicación de dicho aviso en cualquier diario de circulación nacional o local, (…). Para todos lo efectos legales y contractuales la prorroga o prorrogas de que fuese susceptible este contrato, estarán sujetas a las modalidades y estipulaciones de regir durante el plazo o termino inicial establecidas en el presente contrato, declarando ambas partes que en ningún caso operara la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes, es que en ningún caso, este contrato se convierta en un contrato a tiempo indeterminado. ”. (Negritas originales, Subrayado añadido).

De acuerdo con las pruebas aportadas por el actor, arriba valoradas, se evidencia que el 1 de diciembre de 2007 entregó carta al locatario, informándole su deseo de no renovar o continuar con el contrato de marras, ocurrida esta notificación conforme a lo pactado por las partes en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento bajo estudio, esto es, sesenta (60) días de anticipación al vencimiento de la prórroga convencional establecida en el mismo y por carta con acuse de recibo por el arrendatario, cursante esta al folio dieciséis (16) del presente expediente, debe tenerse como válida y eficaz la notificación practicada por el actor.

Ahora bien, siendo que la relación arrendaticia se fijó en un (1) año, iniciándose el 1 de febrero de 2004 hasta el 1 de febrero de 2005 y fue renovándose mediante sucesivas prórrogas de seis (6) meses cada una (totalizando seis), la última de ellas vencía el 1 de febrero de 2008. En consecuencia, habiéndose efectuado el desahucio el 1 de diciembre de 2007, a partir del 1 de febrero de 2008 se inició la prórroga legal correspondiente a un (1) año, según el artículo 38, literal b) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual vencía el 1 de febrero de 2009.

En igual sentido se advierte que el artículo 39 de la misma Ley establece que la “prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado”.

En este orden de ideas y recordando que la prórroga legal es potestativa del arrendatario, se observa que la conducta consecuente con dicha prórroga y manifestada en el presente caso, por la permanencia del demandado con el carácter de inquilino del inmueble arrendado, permite interpretar a este Tribunal que hizo uso de dicho beneficio, por el plazo pautado en la norma. Finalmente se observa, que el día en el cual venció la prórroga legal, este fue 1 de febrero de 2009, el demandado debió hacer entrega del inmueble al actor libre de bienes y de personas, de acuerdo a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De todo lo expuesto, el Tribunal concluye que al vencimiento del plazo de la prórroga legal, terminó la continuidad de la relación arrendaticia iniciada el 1 de febrero de 2004 entre las partes, y conforme a la letra del artículo 1601 del Código Civil no operó la tácita reconducción pues el arrendador practicó el desahucio y al vencimiento de dicha prórroga, ocurrido el día 1 de febrero de 2009, el arrendatario debió hacerle entrega al arrendador del inmueble objeto del contrato. Por consiguiente, al haberse expirado el término de la relación inquilinaria y de la prórroga legal, nació el derecho del arrendador de reclamar la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por vencimiento del término, lo cual efectivamente realizó el 13 de marzo de 2008, es decir un (1) mes y doce (12) días vencida la prórroga legal, y en consecuencia, se impone para este Tribunal la declaratoria con lugar de la demanda que la contiene, con los fundamentos de hecho y derechos antes expuestos.

Así las cosas, resulta igualmente improcedente el argumento de la parte demandada relativo a que se produjo la tácita reconducción pues como se explicó ut supra el contrato sufrió prórrogas convencionales y durante la vigencia de la última prórroga convencional, la sexta, el arrendador notificó claramente su voluntad de que no habrían más prorrogas, encuadrando tal actitud en lo establecido por el artículo 1601 del Código Civil establece: “Artículo 1601.- Si ha habido desahucio, el arrendatario aún cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción”. (Subrayado añadido). Así las cosas considera esta juzgadora que la presente causa se subsume en la norma transcrita, en consecuencia, la misma debe prosperar declarándose su procedencia en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.

DECISIÓN

Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: Con Lugar, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano P.A.D.J.A.C. en contra del ciudadano L.E.C., ambas partes identificadas, en consecuencia deberá la parte demandada hacer entrega inmediata al demandante, totalmente libre de personas y bienes, el inmueble objeto de la presente demanda, constituido por un apartamento distinguido con el número y letras 1-PB-A, ubicado en el nivel Planta Baja (PB), del Edificio número 1, Primera Etapa, del Conjunto Residencial denominado “CÓCOLI”, situado en la Urbanización Los Parques, Lomas de Urquía, Jurisdicción del Municipio Autónomo Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda.

Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en la presente causa.

Déjese copia certificada del presente fallo conforme al artículo 248 ejusdem.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, a los once (11) días del mes de junio de dos mil nueve (2009). AÑOS 199° y 150°.

LA JUEZA TITULAR,

L.C.H.

EL SECRETARIO,

MAIKEL MEZONES

En esta misma fech7a se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 3:30 p.m.

EL SECRETARIO,

LCH/mmi

Expediente N° E-2009-012