Decisión de Juzgado Decimo Octavo de Municipio de Caracas, de 11 de Mayo de 2010
| Fecha de Resolución | 11 de Mayo de 2010 |
| Emisor | Juzgado Decimo Octavo de Municipio |
| Ponente | Lorelis Sanchez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 200º y 151
EXP. No. AP31-V-2010-001661.
DEMANDANTES: M.R.P. y M.L.F.D.R., venezolanos mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nro. V-6.141.430 y 3.890.241, respectivamente, representados por los Abogados: D.C.G., GUALFREDO B.P. y F.L.G.L., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad números V-14.689.906, V-6.233.857 y V.9.120.339, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números: 117758, 53.773 y 62.223.
DEMANDADO: P.S.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-17.163.689, sin Apoderado judicial constituido en autos.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirman los Apoderados de la parte actora en su libelo de demanda entre otras cosas lo siguiente:
…LOS HECHOS:
Nosotros, D.C.G., GUALFREDO B.P. y F.L.G.L., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad números V-14.689.906, V-6.233.857 y V.9.120.339, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números: 117758, 53.773 y 62.223, actuando con el carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos M.R.P. y M.L.F.D.R., venezolanos mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nro. V-6.141.430 y 3.890.241, respectivamente, representación que consta de instrumento poder que nos fuere conferido por ante la Notaría Publica Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de abril de 2010, quedando anotado bajo el Número 17, Tomo 29, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual acompaño en copia certificada marcada “A”, ante su competente autoridad acudimos a fin de exponer:
Los Hechos
Mediante contrato verbal de fecha 2 de julio de 2005 nuestros representados M.R.P. y M.L.F.D.R., antes plenamente identificados dieron en arrendamiento a la ciudadana P.S.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-17.163.689, un apartamento destinado a vivienda distinguido con las siglas 6-A, ubicado en el Piso 6 del Edificio Residencias Floral Negrín el cual se encuentra en la Avenida Ávila o Callejón Negrín de la Urbanización La Florida en Jurisdicción de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital. Dicho contrato verbal a tiempo indeterminado culminó el día 2 de julio de 2008, por mutuo y común acuerdo de los contratantes, tal y como consta de documento privado suscrito entre las referidas partes el día 23 de septiembre de 2008. En el mencionado documento privado las partes “…convienen y establecen (...) que el contrato de arrendamiento de fecha 2 de julio de 2005 sobre un apartamento (…) venció el di de 2 de julio de 2008”.
Consta igualmente del referido documento privado, que en tal virtud, La Arrendataria se acogió en dicho acto a la prorroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, obligándose en consecuencia a entregar el inmueble a nuestros mandantes a más tardar el 2 de julio de 2009 en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
Adicionalmente en la cláusula QUINTA del ya tantas veces mencionado instrumento privado, las partes convinieron en que si llegado el 2 de julio de 2009 sin que la Arrendataria hubiese hecho entrega del inmueble, ésta podría solicitar a los Arrendadores una prórroga adicional de siete (7) meses, es decir hasta el 2 de febrero de 2010, y que los arrendadores convenían desde ese momento en aceptar dicha prorroga adicional si la Arrendataria lo solicitase por escrito por lo menos 30 días antes del vencimiento de la prorroga legal.
Finalmente para todos los efectos y consecuencias derivadas del documento privado de fecha 23 de septiembre de 2008, las partes eligieron como domicilio especial la ciudad de Caracas, a la jurisdicción de los Tribunales que acordaron someterse.
EL INCUMPLIMIENTO
Ahora bien ciudadano Juez, es el caso que llegada la fecha del vencimiento de la prorroga legal, es decir, el 2 de julio de 2009, la identificada Arrendataria P.S.C. no entregó el inmueble de marras a nuestros representados, así como tampoco manifestó por escrito ni dentro del lapso acordado, su solicitud de la prorroga adicional convenida, manteniéndose a la presente fecha todavía ocupando el apartamento 6-A del Edificio Residencias Floral Negrín a pesar de todos los requerimientos amistosos que han realizado nuestros representados los cuales han resultado infructuosos pues La Arrendataria solo responde con evasivas y excusas que no tienen ningún sustento lógico y mucho menos coherente con la obligación pendiente de entregar el inmueble a nuestros representados, quienes por su parte ya cumplieron con la obligación de brindar durante la duración del contrato el uso y goce pacifico de la cosa arrendada así como el beneficio de la prorroga legal……………………..
Petitorio
Por las razones antes expuestas acudo por ante este Juzgado para demandar como en efecto demando a la ciudadana P.S.C., venezolana, mayor de edad, con domicilio en Caracas y titular de la cédula de identidad Nro. 17.163.689, antes plenamente identificada para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal:
En primer lugar al cumplimiento del contrato de arrendamiento existente y en consecuencia convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal a lo siguiente:
1. A la entrega material real y efectiva del inmueble de autos en cumplimiento de lo pactado en el contrato de arrendamiento totalmente libre de personas y bienes.
También se demanda el pago de las costas y costos de este juicio, incluidos honorarios de abogados de conformidad con los artículos 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil….
Por lo que este Tribunal a los fines de pronunciarse sobre la admisibilidad o no de la demanda, previamente hace las siguientes observaciones:
En el libelo de la demanda, la parte actora alega, que existe un contrato de arrendamiento verbal, de fecha 02 de Julio de 2005, en tal sentido, se debe señalar, que en los contratos verbales los cuales son a tiempo indeterminado, no existe prorroga legal, toda vez, que la misma se le concede a los arrendatarios, cuando el contrato es a tiempo determinado, tal y como lo indica el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:
Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
Por otra parte, se debe señalar, que cuando existe un contrato de arrendamiento verbal, solo procede la acción de Desalojo de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:
Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
Y cuando, el incumplimiento verse sobre causas distintas a las taxativamente establecidas en el artículo 34 ejusdem, procede en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, la resolución de contrato, de conformidad con el parágrafo segundo de dicha norma y así se decide.
Por lo que, estando en presencia de un contrato de arrendamiento verbal, el cual es a tiempo indeterminado, no es posible demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga legal, siendo la presente demanda contraria a derecho, tal y como se señala en la sentencia dictada por, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso J.J.C.P.; en donde entre otras cosas señaló que:
“….En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:
Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)
Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, este Tribunal declara INADMISIBLE, por ser contraria a derecho, la acción intentada por M.R.P. y M.L.F.D.R. contra P.S.C. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, todos identificados al inicio de esta decisión.
Regístrese y Publíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los 11 días del mes de Mayo de 2010. Años 200° y 151°.
LA JUEZ TITULAR
Abg. L.S.
EL SERETARIO TITULAR.,
Abg. E.G.
En esta misma fecha, siendo las 11:15 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia
EL SERETARIO TITULAR.,
Abg. E.G.
Exp N° AP31-V-2010-001661
