Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito y Trabajo de Carabobo (Extensión Puerto Cabello), de 3 de Mayo de 2007

Sube la presente causa a esta alzada por el recurso de apelación de 22 de marzo de 2007, planteada por la abogada P.E., inscrita en el IPSA bajo el Nº 45.934, apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, donde apeló de la Sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero del municipio Puerto Cabello del estado Carabobo, de fecha 14 de agosto de 2006, abocándose este Tribunal a la presente causa el 3 de abril de 2007, en virtud de la demanda de desalojo intentada ante el Juzgado antes nombrado, por el ciudadano P.L.B., asistido del abogado H.A., contra la ciudadana A.M.A.D..

DE LOS HECHOS: Alega la parte demandante reconvenida, ciudadano P.L.B., que es propietario de un inmueble ubicado en la calle Anzoátegui, designada con el Nº 11-82, en la ciudad de Puerto Cabello, estado Carabobo, con los siguientes linderos: NORTE: casa de la sucesión M.S.R., SUR: antes era por la calle Sucre y ahora bienhechurías ocupadas por el señor R.L. con cédula de identidad No. V-3.893.237, ESTE: con la calle Anzoátegui, su frente, OESTE: casa que es o fue de la sucesión A.A.P., adquisición ésta que se evidencia de la venta llevada a cabo ante la Notaría Pública Primera de Maracay, estado Aragua, el 10 de mayo de 2002, efectuada por el abogado H.A. en representación de la ciudadana P.M.E. quien falleció el 19 de junio de 2002.

Expresa el demandante reconvenido, que la anterior propietaria dio en calidad de arrendamiento el inmueble descrito al ciudadano C.E.A., siendo dicho contrato estipulado de manera verbal y a tiempo indeterminado, estableciendo como canon de arrendamiento la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00). Sigue indicando que dicho arrendatario falleció, sustituyéndolo la ciudadana A.M.A.D., quien era su hija. En el año dos mil, se le manifiesta a la nueva arrendataria que debía pagar la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) por mes vencido, negándose la misma a efectuar el referido pago, por ende toma la iniciativa de acudir a la Alcaldía del Concejo Municipal del municipio Puerto Cabello del estado Carabobo, solicitando la regulación inquilinaria del inmueble objeto del arrendamiento, trayendo como resultado una resolución dictada el 8 de agosto de 2001, estableciendo un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de cincuenta y cinco mil setecientos cincuenta bolívares con setenta y siete céntimos (Bs. 55.750,77).

Expone el demandante reconvenido: que el 15 de noviembre de 2002, se le notificó a la ciudadana A.M.A.D. que la anterior arrendadora había fallecido y se le indicó quien era el nuevo propietario, por lo tanto los nuevos cánones debían hacerse a nombre del ciudadano P.L.B.G., haciendo la arrendataria caso omiso de eso; que se han hecho varias diligencias para cobrar y que en el Tribunal sólo se encuentra la constancia de pago del mes de febrero de 2003, por lo que la demandada reconviniente adeudaba veintidós cuotas del canon de arrendamiento desde marzo de 2003 hasta enero de 2005, fecha en la que se interpuso la demanda que impulsó el presente proceso; que estando en presencia de un contrato verbal o a tiempo indeterminado procedió de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fundamentándose además en los artículos 1.264, 1.167 y 1.592 del Código Civil.

Por lo antes expuesto, demandó el desalojo de la ciudadana A.M.A.D. de la vivienda descrita y solicitó que el Tribunal la condenase a la entrega de dicho inmueble, dejándola libre de personas y de bienes.

Recaudos Anexos:

Marcado “A”: Constancia de consignación de canon de arrendamiento realizado por la ciudadana A.M.A.D., correspondiente al mes de febrero de 2003, por la cantidad de cincuenta y cinco mil setecientos cincuenta con setenta y siete céntimos (Bs. 55.750,77), a nombre de la ciudadana P.E..

Marcado “B”: Documento en original del contrato de compra-venta efectuado entre el abogado H.A. en su condición de apoderado judicial de la ciudadana P.M.E. con el ciudadano P.L.B.G., autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracay, quedando inserto bajo el No. 25, tomo 65, de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría.

Por auto de 11 de marzo de 2005, se admitió la demanda ante el Juzgado Tercero del municipio Puerto Cabello, estado Carabobo y se ordenó el emplazamiento de la demandada reconviniente ciudadana A.M.A.D., al 2º día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación de la demanda o a oponer las cuestiones previas que considere.

El 6 de julio 2005 compareció el alguacil de ese Juzgado e hizo constar que el 1º de julio de 2005, se trasladó a la dirección indicada en el escrito libelar, no encontrándose la demandada reconviniente, motivo por el cual fue imposible lograr su citación.

En fecha 20 de julio de 2005, la parte actora consignó diligencia solicitando al Tribunal librar cartel de citación, y en esa misma fecha el ciudadano P.L.B.G. confiere poder apud-acta al abogado H.D.A., inscrito en el IPSA bajo el No. 4.669.

Cumplidas las formalidades de la publicación del cartel de citación en los diarios EL CARABOBEÑO y NOTI-TARDE, fueron consignados los ejemplares respectivos, agregados a los autos, previo su desglose, el 14 de octubre de 2005 y el 1º de diciembre de 2005. La secretaria hizo constar su traslado a la morada de la demandada reconviniente en donde procedió a la fijación del cartel de citación, y por cuanto no compareció la ciudadana A.M.A.D., la parte accionante solicitó, el 2 de febrero de 2006, que se le nombrara un defensor judicial, cargo para el que fue designada la abogada D.L.R., el 7 de febrero de 2006 y se dio por notificada el 27 de abril de 2006.

Por cuanto la defensora que había sido nombrada no compareció, el 10 de mayo de 2006, solicitó que se designara un nuevo defensor ad-litem, nombrándose mediante auto de fecha 15 de mayo de 2006 al abogado G.A.S., quien se dio por notificado el 1 de junio de 2006, aceptando el cargo el 5 de junio de 2006.

En la oportunidad de contestar la demanda, la parte accionada a través de la abogada P.E.V., inscrita en el IPSA bajo el Nº 45.934, consignó el escrito de contestación, el 18 de junio de 2004.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: (RECONVENCIÓN): Lo hace bajo los siguientes términos:

• Niega, rechaza y contradice que ella sea la arrendataria del ciudadano P.L.B.G., puesto que la única persona que reconoce como propietaria y arrendadora es a la ciudadana P.M.E..

• Niega, rechaza y contradice que los ciudadanos P.L.B.G. en su supuesto carácter de nuevo propietario, así como el ciudadano H.D.A., apoderado Judicial de su arrendadora, la hubiesen notificado de la supuesta condición de nuevo dueño del inmueble y que su arrendadora había fallecido, extinguiéndose en consecuencia el poder otorgado el 19 de junio de 2002, por ello, indica que el ciudadano abogado H.A., no estaba facultado para ejercer la representación de la ciudadana P.M.E. para retirar los cánones de arrendamiento consignados a favor de su difunta poderdante en las fechas 14 de noviembre de 2002, 11 y 24 de marzo de 2004, lo que demuestra que efectivamente nunca le fue notificada la muerte de su arrendadora, ni mucho menos la venta efectuada, así como tampoco le fue hecha la preferencia ofertiva que tiene por su condición de arrendataria, y que para el momento de llevarse a cabo la negociación, estaba cumpliendo con las condiciones establecidas en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, continua manifestando que efectivamente desde ese entonces no siguió consignando los cánones correspondientes, motivada al estado de confusión que le ha creado el ciudadano H.A., con su conducta premeditada y dolosa de causarle daño, así como de desvirtuar la realidad de la situación.

• Confirma tener conocimiento de la muerte de la arrendadora, pero no había conseguido la prueba (acta de defunción), para consignar en el Tribunal a nombre de los herederos de la ciudadana P.M.E., o que dicho instrumento probara que dicha consignación no podía ser retirada por personas distintas a aquellas que por ley corresponda el derecho, alega que por cuanto se ignora quienes son los herederos, el inmueble pasa a ser propiedad del Fisco Nacional, por lo cual solicita al Tribunal de conformidad con el artículo 94 de la Ley de Procuraduría General, a los fines de que se abra el procedimiento respectivo.

• Solicita además que se le notifique al SENIAT, puesto que desde la muerte de la ciudadana P.M.E., no se ha iniciado el proceso de declaración sucesoral, y en base al documento inscrito en el Registro Inmobiliario la única propietaria es la mencionada ciudadana.

• Solicita la nulidad del contrato de compra-venta así como el retracto legal de conformidad con los artículos 43, 44, 46, 47 y 48 literal a, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Indica que el referido documento de la presunta venta no ha sido inscrito ante el Registro Inmobiliario, por lo tanto no es oponible a tercero de acuerdo con lo contemplado en el artículo 1924 del Código Civil, lo cual es una prueba más de que desconocía hasta la fecha que se hubiese efectuado tal venta y lo que sin duda le da potestad de ejercer la preferencia ofertiva o derecho preferente, solicitando a este Juzgado se sirva oficiar a la Oficina de Registro Inmobiliario de Puerto Cabello, a los fines de que envié a este despacho copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, inscrito en esa oficina el 23 de julio de 1955, Nº 19, 19 vuelto y 20, tomo 1, protocolo 1º, tercer trimestre, para comprobar quién es el actual propietario del mismo, y por último, solicita que se admita la reconvención por ser conforme a derecho.

RECAUDOS ANEXOS:

Marcada “A”: riela en los folios 47 al 82, copia certificada del expediente Nº 008/2001 contentivo de Regulación de de alquiler de Inmueble, expedido por la Alcaldía del municipio Puerto Cabello, oficina de Inquilinato.

Marcada “B”: riela en los folios 83 al 93, copia certificada de los retiros hechos por el abogado H.D.A., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana P.M.E., consignada a su favor ante el Tribunal Primero del municipio Puerto Cabello de la circunscripción judicial del estado Carabobo, por concepto de pago de canon de arrendamiento.

Marcada “C”: riela en el folio 94, copia certificada del acta de defunción de la ciudadana P.M.E., expedida por la Directora del Registro Civil de la Alcaldía del municipio Girardot del estado Aragua, inserta en los libros de defunciones de la Prefectura Páez, bajo el Nº 180, tomo I, año 2002.

El 7 de junio de 2006, se admitió la demanda que dio inicio al presente proceso, por auto del Tribunal Tercero del municipio Puerto Cabello de la circunscripción judicial del Estado Carabobo, pronunciándose de la siguiente manera: con relación a la demanda de nulidad del contrato de compraventa, se inadmite, porque se rige por el Procedimiento Ordinario siendo incompatible con el procedimiento especial en materia de Desalojo, establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Con relación a la demanda de subrogación la misma se admitió, ordenándose la citación del reconvenido al 2º día de despacho siguiente al presente auto; con relación a lo señalado por la demandada reconviniente sobre la inexistencia de herederos dejados por la ciudadana P.M.E., no se pronuncia el Tribunal por considerarse un procedimiento de otra índole, en consecuencia no se libran boletas ni al Procurador General de la República, ni al SENIAT.

El 9 de junio de 2006, compareció la ciudadana A.M.A.D. y mediante diligencia, les confiere poder Apud-acta a las abogadas P.Y.E.V. y A.J.P.L., inscritas en el IPSA bajo los Nos. 45.934 y 40.057, respectivamente.

LAPSO PROBATORIO. Abierta la causa a pruebas; las partes promueven pruebas de la manera que se indica:

PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE. El 13 de junio de 2006 la demandada reconviniente consignó el escrito de pruebas en los términos que se señalan a continuación:

• Invoca el mérito favorable que se desprende de los autos, especialmente la confesión por parte del accionante al señalar en la demanda lo siguiente: PUNTO TRES en fecha 10 de mayo de 2002 la propietaria del inmueble P.M.E. me hace el traspaso del inmueble por ante la Notaría Pública de Maracay y el 19 de junio de 2002 dicha señora fallece. El 15 de noviembre de 2002 se le hace una visita a la arrendataria para notificarle que la anterior arrendadora había fallecido y que el nuevo propietario de la vivienda era mi persona, P.L.B.G., por lo que los pagos de los cánones debían hacerse a mi nombre en el tribunal.

• Documental: Ratifica el valor probatorio de la solicitud de regulación llevada por la Oficina de Inquilinato, cuya copia certificada se encuentra anexa al expediente marcada “A”; ratifica además la copia certificada del expediente de consignación Nº 206, marcado con la letra “B”.

• Ratifica el valor probatorio del acta de defunción anexa al expediente, marcada “C”, en la cual se evidencia que la ciudadana P.M.E. no tenía herederos.

• Informes: Solicita se oficie a la oficina de Registro Inmobiliario de Puerto Cabello, así como también a la ciudadana Notaria Pública Tercera de Maracay, estado Aragua.

• Testimoniales: Promueve a los ciudadanos F.R., cédula de identidad Nº 3.599.372 y a R.N., cédula de identidad Nº 3.137.339.

El 15 de junio de 2006, se admitieron y se agregaron las pruebas presentadas por la parte demandada reconviniente, en consecuencia, se libró oficio el Nº 4330-444-A al ciudadano Registrador Inmobiliario del municipio Puerto Cabello de la circunscripción judicial del estado Carabobo, a los fines de que enviara copia certificada del documento de propiedad inscrito ante esa oficina en fecha 23 de julio de 1955, bajo el Nº 19, folios 19 vuelto y 20, tomo 1, protocolo 1º, tercer trimestre. Igualmente se libró oficio al ciudadano Notario Público Tercero de Maracay de la circunscripción judicial del estado Aragua, a los fines de que informará sobre un poder otorgado por la ciudadana P.M.E., en fecha 20 de septiembre de 2000, anotado bajo el Nº 26, tomo 103 de los Libros de Autenticaciones que lleva esa Notaría.

En fecha 20 de junio de 2006, tuvo lugar el acto de declaración de los ciudadanos F.R. y R.N.. Se hizo el llamado correspondiente a las puertas del Tribunal, pero al no acudir ninguno de ellos, se declaró desierto el acto. La demandada reconviniente solicitó en la misma fecha nueva oportunidad para evacuar los testigos promovidos, fijándolo nuevamente el Tribunal en fecha 20 de junio de 2006.

El 21 de junio de 2006, se le tomó declaración al ciudadano F.A.R.S., cédula de identidad Nº 3.599.372, quien luego de manifestar estar dispuesto a declarar sobre el presente asunto, expresó conocer tanto a la ciudadana A.M.A. y a la ciudadana P.M.E. y que por ese conocimiento sabe y le consta que la última de la citada había fallecido, que siempre estaba sola porque no tenía familia, que jamás le notificó a la ciudadana A.A.d. la venta realizada al demandante reconvenido, así mismo señala que el abogado H.A. y el ciudadano P.L.B.i. a cobrarle a la ciudadana A.M.A.D.

Igualmente se le tomó la declaración al ciudadano R.Á.N.N., cédula de identidad No. 3.137.339, quien manifestó conocer a la ciudadana A.M.A. por cuanto la misma se presentó en la oficina de Inquilinato a solicitar una regulación de alquiler. Indicó no conocer a la fallecida ciudadana P.M.E., solamente conoció a su abogado el ciudadano H.A., quien se presentó ante la oficina de Inquilinato a realizar actuaciones en nombre de la misma. Finalmente señala que no tuvo conocimiento de que el inmueble del cual solicitaban la regulación estaba en venta.

El 28 de junio de 2006, compareció la parte demandante reconvenida y presentó al Tribunal el escrito contentivo de conclusiones, siendo agregado a los autos en la misma fecha.

Por auto del Tribunal de fecha 3 de julio de 2006, se difirió la sentencia, en virtud de no haber recibido respuesta a los oficios solicitados en el escrito de pruebas acordado en fecha 15 de junio del presente año.

En fecha 28 de julio de 2006, se recibió el oficio Nº 6870-406, de fecha 28 de junio de 2006, proveniente del Registro Inmobiliario del municipio Puerto Cabello del estado Carabobo, remitiendo la copia certificada solicitada con oficio Nº 4330-A, del 15 de junio de 2006.

El 11 de agosto de 2006, se recibió y agregó a los autos el oficio Nº 399/2006, de 8 de agosto de 2006, junto con la copia certificada solicitada mediante el oficio Nº 4330-445-A, del 15 de junio de 2006, proveniente de la Notaría Pública Tercera de Maracay, estado Aragua.

El 14 de agosto de 2006, el Juzgado Tercero del municipio Puerto Cabello de la circunscripción judicial del estado Carabobo dictó sentencia definitiva declarando con lugar la pretensión jurídica por desalojo interpuesta por el ciudadano P.L.B.G., asistido por el abogado H.A., contra la ciudadana A.M.A., ordenando la entrega del inmueble objeto del presente litigio. Adicionalmente se declaró sin lugar la reconvención interpuesta por la ciudadana A.M.A. por motivo de retracto legal contra el ciudadano P.L.B., por cuanto para el momento de ejercer dicho derecho la citada ciudadana se encontraba insolvente, no cumpliendo de esta manera con uno de los requisitos establecidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en concordancia con el artículo 43 eiusdem. Por último, se acordó oficiar al Juzgado Primero del municipio Puerto Cabello y hacerle remisión de la copia certificada del acta de defunción de la ciudadana P.M.E., a los fines de que tengan conocimiento que para el momento del retiro de las consignaciones realizadas en el expediente de consignación Nº 206 llevado por ante ese Juzgado por parte del Abogado H.A., en su carácter de apoderado judicial de la citada ciudadana, ya ese poder se había extinguido por la muerte de la beneficiaria, librándose el oficio No. 4330-530 del 16 de octubre de 2006.

El 28 de septiembre de 2006 la parte demandante reconvenida compareció y solicitó la ejecución de la sentencia definitiva dictada el 14 de agosto de 2006, acordándose por auto del Tribunal el cumplimiento voluntario de la misma el 21 de octubre de 2006.

En fecha 16 de noviembre de 2006, compareció la parte demandante reconvenida y solicitó mediante diligencia que se sirva el Tribunal decretar la entrega material del inmueble, de conformidad con el artículo 526 del Código de Procedimiento Civil, procediéndose en consecuencia con lo solicitado el 21 de noviembre del presente año.

El 23 de noviembre de 2006, el demandante reconvenido solicitó que se exhortase al Tribunal Ejecutor correspondiente, a los fines de que se practicara la medida decretada, librándose el oficio Nº 4330-554-A.

El 29 de enero de 2007, con motivo del amparo constitucional interpuesto por la parte demandada reconveniente en la presente causa, el Juzgado Tercero del municipio Puerto Cabello del estado Carabobo ordenó la notificación de las partes sobre la sentencia dictada por él, en fecha 14 de agosto de 2006.

El 7 de marzo 2007 compareció el alguacil e hizo constar por diligencia la notificación realizada al abogado H.A. en su condición de apoderado judicial del ciudadano P.L.B.G. y a la ciudadana A.M.A.D..

En fecha 22 de marzo de 2007 compareció la parte demandada reconveniente y de conformidad con el artículo 891 del código de Procedimiento Civil, apeló de la sentencia dictada por el Tribunal a quo en fecha 14 de agosto 2006, oyéndose en ambos efectos, el 27 de marzo de 2007, de acuerdo con lo previsto en el artículo 290 en concordancia con el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se ordenó la remisión del expediente al Tribunal distribuidor de alzada, a los fines de que se conozca la apelación interpuesta, librándose junto con el oficio Nº 4330-67.

II PARTE MOTIVA

Estando la causa para su decisión, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, emite el pronunciamiento siguiente:

De la revisión de las actas que conforman el presente expediente se desprende que han sido cumplidas las formalidades procesales relacionadas con la materia objeto de controversia.

La presente causa se inicia con la demanda presentada por el ciudadano P.L.B., asistido por el abogado H.A., por motivo de desalojo contra la ciudadana A.M.A., en su condición de arrendataria del inmueble objeto de la presente causa. El actor manifiesta en la demanda, que adquirió de la ciudadana P.M.E. el inmueble ubicado en la calle Anzoátegui, designado con el Nº 11-82, en la ciudad de Puerto Cabello Estado Carabobo, con los siguientes linderos: NORTE: casa de la sucesión M.S.R., SUR: antes era por la calle Sucre y ahora bienhechurías ocupadas por el señor R.L. con cédula de identidad No. V-3.893.237’, ESTE: con la calle Anzoátegui, su frente, OESTE: casa que es o fue de la sucesión A.A.P., el cual fue arrendado por ésta a la ciudadana A.M.A.. Afirma que como consecuencia de la referida venta, sucedió a la causante en su cualidad de arrendadora del inmueble, alegando en su escrito libelar que la arrendataria no ha cumplido con los correspondientes pagos contentivos de los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo del 2003, adeudando varios meses desde entonces, motivo por el cual, solicita su desalojo.

Observa esta juzgadora que consta de las afirmaciones de las partes que no hay contradicción respecto de que entre la demandada reconviniente y la ciudadana P.M.E., existía un contrato de arrendamiento inmobiliario verbal y a tiempo indeterminado, mas la demandada reconviniente niega la existencia de tal contrato entre ella y el demandante reconvenido, por lo que este hecho requiere ser probado por contradictorio.

Así mismo, afirman las partes que la demandada reconveniente ha dejado de pagar el monto correspondiente al canon de arrendamiento, según lo expresado por élla en los siguientes términos “… Si bien es cierto ciudadano Juez que actualmente yo no he seguido consignando los cánones correspondientes, es motivado al estado de confusión que ha creado el ciudadano H.A., con su conducta premeditada y dolosa de causarme daño…”. De modo que al no haber contradicción respecto de la falta de pago de los cánones de arrendamiento, tampoco es necesaria prueba alguna al respecto debiendo tenerse como cierto este hecho. Adicionalmente, esta circunstancia ha sido probada con la copia certificada de la consignación del canon de arrendamiento realizado por la ciudadana A.M.A.D., correspondiente al mes de febrero de 2003, a nombre de la ciudadana P.M.E., expedida por el Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, y al no constar el pago del canon de los meses posteriores, es evidente para quien juzga la falta del pago debido. Y así se declara.

Hasta aquí, el thema decindendum versa sobre la existencia o no de un contrato de arrendamiento entre el demandante reconvenido y la demandada reconviniente; de modo que si se prueba este hecho, habría que declarar con lugar la pretensión de desalojo, ya que consta en autos, por confesión de la demandanda reconviniente y por prueba documental, la falta de pago de más de dos cánones de arrendamiento.

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVENIDA

• Documental marcada “A”: Copia certificada de la consignación del canon de arrendamiento, realizado por la ciudadana A.M.A.D., a nombre de la ciudadana P.M.E., emanado del Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Quien decide observa que este instrumento fue consignado junto al libelo de demanda en copia certificada, evidenciándose que la parte demandada reconviniente no lo tachó. Por tanto, esta sentenciadora aprecia con todo su valor probatorio la referida prueba, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Documental marcada “B”: Documento de compraventa, efectuado entre el abogado H.A., en su condición de apoderado judicial de la ciudadana P.M.E. y el ciudadano P.L.B., autenticado en la Notaría Pública Primera del municipio Girardot del estado Aragua, anotado bajo el Nº 25, tomo 65, de fecha 10 de mayo de 2002. Quien decide observa que contra dicho instrumento no existe procedimiento de tacha incoado por la parte demandada reconviniente en el transcurso del proceso, motivo que le permite mantener su validez teniendo entre quienes los suscriben y entre las partes de la presente causa la misma fuerza probatoria que el instrumento público, salvo prueba en contrario, apreciándola esta juzgadora de acuerdo con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. En vista de este instrumento, quedó probada la transmisión de la propiedad de la ciudadana P.M. al ciudadano P.L.B., y con ella, el cambio de arrendatario en la relación arrendaticia, es decir, de la ciudadana P.M. al ciudadano P.L.B., a tenor de lo previsto en el artículo 1605 del Código Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

• Documental “A”: Copia certificada del expediente de regulación y consignación de los cánones de arrendamiento, emanado el primero de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello y el segundo, del Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Por cuanto dicha documental no fue tachada por la parte adversaria, se valora como cierta y conforme a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil y 429 del código de procedimiento civil, se tiene como prueba fehaciente, y debe esta sentenciadora otorgarle valor probatorio.

• Documental Marcada “C”: Inserta al folio 94, copia certificada del acta de defunción de la ciudadana P.M.E., expedida por la Dirección del Registro Civil de la Alcaldía Municipio Girardot del Estado Aragua, inserta en los Libros de Defunciones de la prefectura Páez, bajo el No. 180, Tomo I, año: 2002. Por cuanto se trata de un instrumento emanado de un funcionario público con las solemnidades previstas en la ley, debe esta sentenciadora otorgarle valor probatorio de acuerdo con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, y dado que la parte adversaria no la tachó, se toma como prueba fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Testimoniales: Insertas en los folios 111 al 112, de fecha 21-junio-2006, quien decide observa que las declaraciones de ambos testigos coinciden con los otros medios probatorios existentes en este proceso, dándole esta juzgadora valor probatorio a los hechos narrados, sin embargo, tales declaraciones no desvirtúan de alguna manera el documento autenticado presentado por la parte demandante reconvenida, como prueba principal de su condición de nuevo propietario del inmueble objeto del presente litigio, siendo en sí la causa principal el desalojo. Y así se decide.

Así, probada la relación arrendaticia verbal y a tiempo indeterminado entre las partes de la causa y al no haber contradicción sobre la falta del pago de varios cánones de arrendamiento, advierte esta juzgadora que tal situación fáctica encuadra en la causal de desalojo prevista en la letra a del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario que prevé: “Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”. Así se decide.

Ahora bien, con relación a la demandada reconviniente, su contestación-reconvención es contradictoria, ya que por un lado desconoce el documento de compraventa tantas veces indicado al punto de solicitar su nulidad y por otra, pretende ejercer el retracto legal y subrogarse en el comprador.

Para fundamentar su desconocimiento de la compraventa, la demandada reconviniente expresó que el ciudadano P.L.B. no está legitimado para ejercer la acción de desalojo puesto que la ciudadana P.M.E. (anterior propietaria) no dejó herederos, debiendo haberse iniciado un procedimiento a través del SENIAT para que se efectuara la declaración sucesoral correspondiente y así ella sabría quién es el nuevo dueño, y en consecuencia, a nombre de quién debía seguir efectuando las consignaciones de los cánones de arrendamiento en su condición de inquilina del inmueble objeto de ese contrato.

Esta afirmación ha quedado desvirtuada con el documento autenticado que contiene el contrato de compraventa suscrito entre la ciudadana P.M.E., mediante su apoderado judicial el abogado H.A., y el demandante reconvenido de autos, cuya valoración fue realizada supra.

Con relación a la pretensión de nulidad del contrato de compraventa celebrado entre el demandante reconvenido y el apoderado judicial de la ciudadana P.M.E., por incumplimiento del derecho a la preferencia ofertiva que tiene la arrendataria, prevista en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, debe expresar esta juzgadora que la violación de tal derecho faculta al afectado a solicitar, como en efecto lo ha hecho la demandada reconviniente, el retracto legal arrendaticio, lo que conllevará a la nulidad de la compraventa efectuada al margen del referido derecho, mas no puede pretenderse la nulidad de un contrato de compraventa acumulativamente con pretensiones judiciales relativas a derechos arrendaticios, porque el procedimiento para tramitar ambas pretensiones es distinto. El primer caso debe sustanciarse por el procedimiento ordinario, según lo previsto en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil (“Las controversias que se susciten entre partes en reclamación de algún derecho, se ventilarán por el procedimiento ordinario, si no tienen pautado un procedimiento especial.”.), ya que la acción de nulidad no tiene establecido legalmente un procedimiento especial; mientras que las segundas, deben ser tramitadas por el procedimiento breve contemplado en el Código de Procedimiento Civil ex artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

En lo que concierne a la pretensión de retracto legal y consecuente subrogación, esta juzgadora observa lo que al respecto prevén los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Establece el artículo 42: “La Preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de 2 años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario” (Cursiva y subrayado del Tribunal).

Artículo 43:”El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior” (Cursiva y subrayado del Tribunal).

Evidentemente, para que prosperaran las acciones ejercidas por la parte accionante se tenía que haber cumplido con los requisitos establecidos en la ley, como es la solvencia en el pago, puesto que para el momento en que se efectuó la venta y encontrándose para ese entonces solvente en cuanto a los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento, tenía la posibilidad y el derecho de ejercer en contra del anterior propietario la preferencia ofertiva y sobre el nuevo propietario el retracto legal, para así subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de compraventa, determinándose tanto en el escrito de reconvención como en la última consignación que hizo la parte demandada reconviniente ante el ente público, que desde el mes de marzo de 2003 hasta la presente fecha no siguió efectuando los pagos correspondientes, adeudando varios meses, lo que constituye un estado de insolvencia, pues aunque los montos consignados hayan sido retirados por otra persona, ello no justifica dejar de seguir llevando a cabo su obligación principal de arrendataria; en consecuencia, perdió el derecho de ejercer la acción por retracto legal.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley: