Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo. Extensión Punto Fijo. de Falcon (Extensión Punto Fijo), de 15 de Junio de 2009

Comienza este juicio mediante demanda que presentara el ciudadano P.J.M.F., asistido por el abogado FEBRES J.C.N., por ante el Juzgado Distribuidor del Municipio Carirubana del Estado Falcón, en la cual expone:

1. Que en fecha 02 de Marzo de 2007, celebró un Contrato de Arrendamiento con la Empresa LATINSER, C.A., por ante la Notaria Pública Segunda de Punto Fijo, quedando inserto bajo el Nro. 27, Tomo 18 de los Libros de autenticaciones respectivos, sobre un inmueble o local comercial, ubicado en la Calle Falcón entre la Avenida Bolívar y la Calle Brasil de la ciudad de Punto Fijo del Estado Falcón.

2. Que en el referido contrato de arrendamiento se fijó un canon de arrendamiento en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo), hoy TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.000,oo) y que el término de duración fue de un año contados a partir del 08 de febrero de 2007 hasta el 08 de febrero del año 2008, que vencido el término el contrato se consideraría terminado, sin necesidad de desahucio, ni de notificación alguna y que en ningún caso operaría la tácita reconducción del arrendamiento.

3. Que anexa identificado con la letra “A”, en original el referido contrato de arrendamiento.

4. Que vencido el plazo para la terminación del contrato, la arrendataria se acogió a lo dispuesto en el artículo 38, ordinal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, haciendo uso de la prórroga legal de seis meses, y que vencido dicho lapso de prórroga la arrendataria se ha negado a entregar el inmueble arrendado.

5. Que anexa identificado con la letra “B”, notificación que se le hizo al representante de la Empresa LATINSER, C.A., en fecha 27 de Mayo de 2008, en donde se le notificó el vencimiento del contrato de arrendamiento, notificándole igualmente que estaba gozando de la prórroga legal la cual vencería el día 08 de agosto de 2008, la cual fue firmada y recibida en fecha 28 de mayo de 2008.

6. Que en virtud de habérsele notificado a la arrendataria la desocupación del inmueble por encontrase vencido la prórroga legal, la misma ha incumplido su obligación de entregar el inmueble arrendado y que por los razonamientos expuestos es por lo que procede a demandar formalmente a la Empresa LATINSER, C.A., representada por su presidente SABAH FOUAD KHORI BITAR, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.827.873, para que de cumplimiento al contrato de arrendamiento celebrado en fecha 02 de marzo de 2007, y que en consecuencia se le haga entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado de personas y bienes en las mismas condiciones en que lo recibió, o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal.

7. Que estima la demanda en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 5.000,oo).

   En fecha 16 de Octubre de 2008, se admitió demanda ordenándose la citación de la Empresa LATINSER, C.A.

   En fecha 18 de Noviembre de 2008, presenta diligencia el ciudadano SABAH FOUAD KHORI BITAR, actuando en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil LATINSER C.A., debidamente asistido de abogado, en la cual se da por citado en el presente juicio y confiere poder especial a la abogada E.L..

   En fecha 21 de Noviembre de 2008, presenta escrito de contestación a la demanda la abogada E.L., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 112.692, en el cual expone:

1. Que opone cuestión previa prevista en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, consistente de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, toda vez que en fecha 19 de Noviembre de 2008, su representada solicitó al Síndico Procurador Municipal de Carirubana del Estado Falcón, la regulación de cánones de arrendamiento en el alquiler del contrato objeto de la presente demanda.

2. Que es cierto que el demandante celebró con su representada LATINSER, C.A., un contrato de arrendamiento en fecha 02 de marzo de 2007, tal como consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, anotado bajo el Nro. 27, Tomo 18, sobre el local comercial identificado en el libelo de la demanda, con fecha de vencimiento por un año, es decir, hasta el 08 de febrero de 2008.

3. Que niega que el plazo de la prórroga legal esté vencido, por cuanto la misma es de un año, por lo que su representada no tiene la obligación de devolver el bien arrendado sino hasta que expire la prórroga legal.

4. Que niega y contradice los demás hechos alegados por el actor no admitidos en la presente contestación.

5. Que el demandante de manera fraudulenta ha ocultado la existencia de dos contratos de arrendamientos anteriores celebrado con la Empresa GENAROS’S, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de Punto Fijo, en fecha 17 de Septiembre de 2002, bajo el Nro. 46, Tomo 48-A, tal como se evidencia de copia certificada que anexa identificada con la letra “D”; celebrado el primero mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo en fecha 08 de julio de 2004, bajo el Nro. 11, Tomo 49 y; el segundo contrato de arrendamiento por ante la misma Notaría, en fecha 28 de septiembre de 2006, bajo el Nro. 79, Tomo 73, ambos sobre el mismo inmueble, para ser utilizado para el funcionamiento de un fondo de comercio, tal como se evidencia de copias certificadas identificadas con las letras “E” y ”F”.

6. Que ambas arrendatarias tienen el mismo objeto social, un socio común, un apoderado común, el mismo domicilio fiscal y el giro comercial, de modo que debe reputarse como un solo arrendatario a los efectos del presente procedimiento, lo que revela aún más el ánimo de arrendador en contratar con el grupo corporativo por un período de cuatro años consecutivos, por lo que preexistiendo un contrato de arrendamiento entre las partes por más de cuatro años, la prórroga legal de dicha relación es de un año, contado desde el 08 de febrero de 2008.

   En fecha 01 de diciembre de 2008, el tribunal desecha la admisión de las pruebas promovidas por la demandada; y en fecha 08 de diciembre de 2008, la abogada E.L., en su carácter de apoderada judicial de la empresa demandada, apela del auto en el cual se negó la admisión de las pruebas promovidas.

   En fecha 15 de diciembre de 2008, presenta escrito el abogado FEBRES J.C., contentivo de contradicción a cuestión previa promovida en el presente juicio.

   En fechas 10 y 15 de diciembre de 2008, se agregan escritos de pruebas presentados por las partes; y en fecha 15 de diciembre de 2008, se admiten las mismas.

   En fecha 17 de diciembre de 2008, la abogada E.L., presenta diligencia en la que desiste de la apelación formulada en fecha 01 de diciembre de 2008.

   En fecha 02 de Marzo de 2009, se agrega oficio Nro. SPM-012-2009 procedente del Concejo Municipal de Carirubana Sindicatura Municipal.

   En fecha 03 de Marzo de 2009, el tribunal a quo dicta sentencia en la que se declara sin lugar la cuestión previa alegada por el demandado respecto a la existencia de una cuestión prejudicial y asimismo declara con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

   En fecha 16 de Marzo de 2009, la abogada E.L. presenta diligencia en la que apela de la sentencia dictada en fecha 03 de marzo de 2009 y; en fecha 19 de marzo de 2009 el tribunal oye apelación en ambos efectos ordenándose remitir al tribunal de alzada a los fines de conocer del recurso interpuesto.

   En fecha 16 de Abril de 2009, se da entrada a la presente causa en el Juzgado Cuarto de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a los fines de conocer del recurso de apelación.

   En fecha 04 de Mayo de 2009, se agrega escrito de informes presentado por el abogado FEBRES J.C.N.

   M O T I V A

   Llegada la oportunidad para decidir y limitándose la presente controversia a la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por parte del demandante P.J.M.F., pretensión negada por la parte demandada Empresa LATINSER, C.A., quien señala que el plazo de la prórroga legal no esta vencida por lo que no tiene la obligación de devolver el bien arrendado sino hasta que expire esa prórroga legal, el Tribunal lo hace previo el análisis de las pruebas presentadas por las partes, de la siguiente manera:

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

   Promovidas con el libelo de la demanda:

   1. Original del documento de contrato de arrendamiento identificado con la letra “A” (folios 03 al 07), debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, inserto bajo el Nro. 27, Tomo 18, en fecha 02 de marzo de 2007, el cual se valora como demostrativo de la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en un edificio situado en la calle Falcón, entre la avenida Bolívar y calle Brasil, de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, así como de las demás condiciones en él estipuladas, a tenor de lo establecido en el artículo 1364 del Código Civil, como documento reconocido.

   2. Original de documento privado que riela al folio 13, contentivo de notificación al vencimiento del contrato de arrendamiento mencionado, dirigido al ciudadano SABAH FOUA KORI BITAR, en su carácter de representante de la Empresa LATINSER, C.A., el cual al no haber sido impugnado por la parte demandada se le otorga pleno valor probatorio, como demostrativo de su contenido, de conformidad con el artículo 1364 del Código Civil.

   Acompañadas al escrito de contradicción a la cuestión previa y observaciones a la defensa de fondo presentada por la parte demandada:

   - Copias certificadas de contratos de arrendamientos identificados con las letras “A” y “B” (folios 95 al 103), ambos sobre un mismo inmueble, debidamente autenticados por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo Estado Falcón, el primero de fecha 08 de julio de 2004, bajo el Nro. 11, Tomo 49; y el segundo de fecha 28 de septiembre de 2006, bajo el Nro. 79, Tomo 73, los cuales se valoran como demostrativas de la existencia de dos contratos de arrendamientos celebrados entre los ciudadanos P.J.M.F. y la Empresa GENAROS’S, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 17 de septiembre de 2002, bajo el No. 46, Tomo 48-A, de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil como documentos privados reconocidos.

   - Copia certificada del acta constitutiva de la sociedad mercantil GENAROS’S, C.A., como demostrativa de que la referida empresa está inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, y no en la ciudad de de Punto Fijo, Estado Falcón, la cual se valora como documento público de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil.

   Promovidas en el lapso probatorio:

   Ratifica el valor probatorio de los instrumentos presentados con el libelo de la demanda y con el escrito de contradicción a la cuestión previa, y observaciones a la defensa de fondo presentada por la parte demandada, los cuales ya fueron valorados.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   1) Copias certificadas de las actas constitutivas de la Empresa LATINSER, C.A., y GENAROS´S, C.A. como demostrativas de que en ellas existe un accionista común como lo es el ciudadano SABAH FOUAD KHORI BITAR, que ambas tenían un mismo objeto, como lo era la compra, venta, distribución, importación, exportación, comercialización al mayor y detal de textiles, calzados, artículos de seguridad industrial, uniformes, muebles y artefactos eléctricos, electrónicos, y de comunicaciones, servicio técnico, repuestos, mercancía seca en general, servicios y todo comercio relacionado directa o indirectamente de lícito comercio en esta rama, que se valoran de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil como documentos públicos.

   2) Original de solicitud de apertura de procedimiento de regulación de canon de arrendamiento por ante la Sindicatura Municipal de Carirubana del Estado Falcón, identificada con la letra “B” (folio 57), de fecha 19 de noviembre de 2008, la cual se valora como demostrativa de la existencia de la respectiva solicitud, a tenor de lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

   3) Original del contrato de arrendamiento (folio 58 al 61), entre el ciudadano P.J.M.F. y la Empresa LATINSER, C.A., debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, Estado Falcón, inserto bajo el Nro. 27, Tomo 18, de fecha 02 de marzo de 2007, el cual ya fue valorado positivamente; y copias certificadas de contratos de arrendamientos identificados con las letras “E” y “F” (folios 74 al 83), ambos sobre un mismo inmueble, autenticados por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, Estado Falcón, el primero de fecha 08 de julio de 2004, bajo el Nro. 11, Tomo 49; y el segundo de fecha 28 de septiembre de 2006, bajo el Nro. 79, Tomo 73, como demostrativas de la existencia de dos contratos de arrendamientos celebrados entre los ciudadanos P.J.M.F. y la Empresa GENAROS’, C.A., los cuales ya fueron valorados positivamente; constatándose además que todos los contratos fueron suscritos por una misma persona y sobre el mismo inmueble.

   4) Copia certificada del documento de rescisión del contrato de arrendamiento (folio 85 al 87) celebrado entre el ciudadano P.J.M.F. y la Empresa GENAROS’S, C.A., debidamente autenticado por la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, en fecha 02 de febrero de 2007, anotado bajo el Nro. 08, Tomo 10, como demostrativa de haberse rescindido la relación arrendaticia entre los mencionados contratantes, la cual se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil como instrumento privado reconocido.

   5) Prueba de informe a la Alcaldía del Municipio Carirubana, cuya respuesta aparece al folio 122, con oficio Nro. SPM-012-2009, de fecha 15 d enero de 2009, mediante la cual se informa que en comunicación de fecha 19 de noviembre de 2008, suscrita por el ciudadano SABAH FOUAD KHORI BITAR, solicitó a la Sindicatura Municipal de Carirubana la regulación de cánones de arrendamiento del contrato de arrendamiento que su representada concertó con el ciudadano P.J.M.F., sobre un local comercial y que en atención a la referida solicitud se dio inicio al procedimiento administrativo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Gaceta Oficial Nro. 36.845 de 07 de diciembre de 1999), el cual se valora a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo de lo ahí señalado.

   Revisadas como han sido las pruebas presentadas por las partes el Tribunal pasa a decidir la controversia de la siguiente manera:

   En primer lugar el Tribunal se pronuncia sobre la cuestión previa opuesta, observando que la parte demandada opone la cuestión previa establecida en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, alegando que en fecha 19 de noviembre de 2008, solicitó al Síndico Procurador Municipal de Carirubana la regulación de los alquileres del contrato cuyo cumplimiento se demanda, observando el Tribunal que efectivamente consta copia de la respectiva solicitud de regulación de cánones de alquileres al folio 57 del expediente, debidamente recibido, sellado y firmado por el mencionado ente municipal, hecho ratificado con la prueba de informes que riela al folio 122, emanada de la Sindicatura del Municipio Carirubana del Estado Falcón, el cual fue plenamente valorado. En tal sentido observa el Tribunal que la existencia de una cuestión prejudicial se produce cuando se espera el juzgamiento de un órgano jurisdiccional sobre un aspecto que debe tener influencia sobre una causa que cursa en otro órgano jurisdiccional, lo que implica que la cuestión pendiente por decisión debe cursar en un órgano del Poder Judicial, concretamente en otro Tribunal y no ante un órgano del Poder Público Municipal como lo es la Sindicatura Municipal, por lo que no estando pendiente ninguna decisión en ningún Tribunal de la República que deba tener influencia sobre la decisión en esta causa, se declara sin lugar la cuestión previa opuesta. Así se decide.

   Decidida la cuestión previa opuesta, el Tribunal pasa seguidamente a pronunciarse al fondo de la controversia, encontrando que la parte demanda señala que la parte demandante ha ocultado de manera fraudulenta los contratos de arrendamientos anteriores celebrados con la empresa GENAROS´S, C.A., a los cuales se ha hecho referencia, ambos sobre el mismo inmueble, para ser utilizado para el funcionamiento de un fondo de comercio dedicado a la compra, venta, importación, comercialización al mayor y al detal de textiles, calzados, artículos de protección y seguridad industrial, uniformes industriales, muebles y artefactos eléctricos, celulares y artículos para el hogar; donde aparece que la persona que firmó esos contratos fue la misma persona quien suscribió el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, y que las arrendatarias, es decir la empresa GENAROS´S, C.A, y LATINSER,C.A., tienen un mismo objeto social y un socio común, por lo que debe considerarse como un solo arrendatario, percibiéndose que el ánimo del arrendador era contratar con dicha corporación, debiendo el juez de la causa levantar el velo corporativo.

   Ante la situación planteada observa el Tribunal que, si bien es cierto que el demandante, ciudadano P.J.M.F., antes de celebrar el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento solicita en este juicio, había celebrado dos contratos de arrendamiento con la empresa GENAROS´S, C.A., sobre el mismo local, que los referidos contratos fueron firmados por la misma persona natural que representaba las dos mencionadas empresas, que ambas empresas tienen el mismo objeto, y que los contratos fueron celebrados para desarrollar una misma actividad, constando de autos que en fecha 02 de marzo de 2007, entre el arrendador, ciudadano P.M.F. y la empresa arrendataria GENAROS´S, C.A., se celebró un convenio ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, anotado bajo el No. 08, Tomo 10, mediante el cual deciden rescindir el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, en fecha 28 de septiembre de 2006, bajo el No. 79, Tomo 73, haciendo entrega la arrendataria al propietario del local arrendado, ubicado en un edificio situado en la calle Falcón, entre la avenida Bolívar y la calle Brasil de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, distinguido con la letra “A”, recibiendo el arrendatario la cantidad de dinero dada en calidad de depósito, con lo cual queda completamente demostrado que la voluntad de la primera empresa arrendataria, es decir GENAROS´S,C.A., era dar por terminada la relación arrendaticia que mantenía con el ciudadano P.J.M.F., no señalándose ninguna razón que pueda inducir a este juzgador a pensar que la voluntad era la contraria, es decir, seguir con la relación arrendaticia a través de otra empresa que posee un accionista común, que se dedica al mismo objeto y tiene el mismo representante. Encontrándose que la empresa GENAROS´S, C.A. y LATINSER, C.A. son dos personas distintas aun cuando existan entre ellas las coincidencias señaladas, y que cada una asume obligaciones distintas y cada una debe responder por las obligaciones adquiridas, y siendo que fue la misma empresa GENAROS´S, C.A. quien declaró que rescindía el mencionado contrato de arrendamiento, debe entender este juzgador que la referida empresa realiza sus actos con la debida seriedad y con la voluntad de cumplir sus compromisos, por lo que se impone desestimar el alegato invocado por la parte demandada de que la relación arrendaticia existente entre la empresa GENAROS´S, C.A. y el ciudadano P.J.M.F., y la existente entre la empresa LATINSER, C.A. y el mismo ciudadano, es una misma relación arrendaticia; y constando en actas que ha transcurrido el lapso de un año contado a partir del día 08 de febrero de 2007 hasta el 08 de febrero de 2008, más la prórroga legal de seis (6) meses establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y constando también en autos original de documento privado, valorado plenamente, mediante el cual, el demandante comunica al demandado que la prórroga legal tenía su vencimiento en fecha 08 de agosto de 2008, lo que implica que ha vencido el lapso establecido en el contrato autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, en fecha 02 de marzo de 2007, bajo el No. 27, Tomo 18, se impone declarar sin lugar la apelación ejercida por empresa LATINSER, C.A. en contra de la sentencia definitiva de fecha 03 de marzo de 2009, dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. Así se decide.

   D I S P O S I T I V A

   En mérito de las situaciones de hecho y de derecho a.e.T. impartiendo justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: