Decisión nº 1384 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de Barinas, de 5 de Junio de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

Barinas, 05 de Junio de 2.006

195º y 147º

Exp. Nº 1.344-05

DEMANDANTE: P.J.C.M., extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-81.506.906

APODERADO JUDICIAL Abg. J.J.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 67.478.

DEMANDADOS: N. delC.E., G.I.R. y J.R.F.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.923.180, V-6.728.968 y V-11.713.897 respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES: Abg. C.A.Q.S. y Abg. J.D.M.V., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 44.265 y 114.631, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

Se inicia la presente acción por demanda de Retracto Legal Arrendaticio, interpuesta por ante éste Juzgado, en fecha 31 de mayo de 2.005, intentada por el ciudadano P.J.C.M., extranjero, mayor de edad, titular de la cédula identidad Nº E-81.506.906, domiciliado en Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas y hábil asistido por el Abogado en ejercicio J.J.R.Q., venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 67.478, de igual domicilio, en contra de los ciudadanos: N. delC.E.G., G.I.R.H. y J.R.F.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-4.923.180, V-6.728.968 y V-11.713.897. Alega la parte demandante en su libelo:

Que en fecha 1º de Agosto de 2.000, celebró contrato de arrendamiento verbal, es decir a tiempo indeterminado con la ciudadana: N.D.C.E.G., ya identificada, en donde ésta última le dió en calidad de arrendamiento un local comercial de su exclusiva propiedad, ubicado en la Avenida 4ta entre calles 8 y 9 de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, signado con el Nº 7, cuyos linderos generales son: NORTE: Con solar y casa de Pompillo León; SUR: Con la Avenida Cuatro (04); ESTE: Casa de habitación del señor S.Z.; OESTE: Local Nº 06 de propiedad de C.L.; y siendo los linderos particulares los siguientes: NORTE: Con mejoras que son o fueron de N.E.; SUR: Avenida 4ta; ESTE: Con mejoras que son o fueron de C.L.; y OESTE: Con mejoras que son o fueron de N.E.; Que el último canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.120.000,oo) mensuales los cuales ha cancelado de manera puntual y correcta, encontrándose solvente en dichos pagos hasta la presente fecha; Que la relación arrendaticia con la ciudadana: N.D.C.E.G., ya identificada, se ha desarrollado de manera armoniosa y sin ningún tipo de problema, hasta el punto de que siempre le manifestó la intención que tenía de comprarle el local comercial arrendado en caso de que llegare a venderlo algún día; Que es el caso, que desde hace días han hecho acto de presencia en el local comercial descrito anteriormente unos ciudadanos de nombre G.I.R.H. y J.R.F.C., manifestando que ellos son los nuevos dueños del local comercial donde está arrendado y que por lo tanto serían en lo sucesivo, sus nuevos arrendadores y que ya habían protocolizado la documentación respectiva por ante la oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios P. yS. del Estado Barinas; Que les hizo saber que buscaría a la señora N.E. para que le explicara esta situación, lo cual ha sido imposible; Que se dirigió en fecha 18 de mayo de 2.005, a la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios P. yS. del Estado Barinas, con la finalidad de revisar los libros de registros inmobiliarios que para tal fin lleva dicha oficina encontrándose con la sorpresa de que había un documento de compra venta anotado bajo el Nº 31 del Protocolo Primero, Tomo Cuarto (4), folio del 93 al 94 frente principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 2.005, de fecha 28 de abril del año 2.005, en el que aparece como vendedora la ciudadana N.D.C.E.G., por una parte, y por la otra, los ciudadanos: G.I.R.H. y J.R.F.C., además que el local comercial donde se encuentro arrendado es parte del objeto de dicha venta, igualmente pudo constatar que la venta global fue pautada en un precio de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.20.000.000,oo); Que se puede deducir que el local comercial donde se encuentro arrendado fué vendido por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs.10.000.000.oo); Que considera que el legislador venezolano, le garantizaba el derecho de adquirir con preferencia, de cualquier tercero, el local comercial suficientemente descrito, puesto que tiene más de dos años como arrendatario en dicho local comercial, además se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento e igualmente siempre he estado en la disposición de comprar ese local de acuerdo al precio que le fijara la arrendadora, en este caso lo vendió en la cantidad de de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs.10.000.000,oo) suma que estaba dispuesto a satisfacer a la ciudadana NANCY DEL CRMEN E.G., ya identificada; Que en diversas oportunidades le manifesté a la señora N.E., que le vendiera el local comercial donde se encuentro arrendado, intención que todavía persiste; Que al obviar la notificación prevista en el artículo 44 de la ley especial, el legislador venezolano, le consagra el derecho de ejercer el Retracto Legal Arrendaticio dentro de un lapso de tiempo de cuarenta (40) días calendarios contados a partir de la fecha protocolización del documento traslativo de la propiedad; Que por lo expuesto es por lo que demanda a la ciudadana: N.D.C.E.G., en su carácter de vendedora, y a los ciudadanos: G.I.R.H. y J.R.F.C., como compradores en RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, previsto y sancionado en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el Contrato de compra venta celebrado entre las partes antes indicadas; Estimó la demanda en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs.10.000.000,oo) más las costos y costas del proceso; Fundamentó la demanda en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; 42, 43, 44, 47 y 48 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo señalado en los artículos 1.533 y 1.546 del Código de Procedimiento Civil

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En fecha 02 de Junio de 2.005, se realizo sorteo de distribución de causas, correspondiéndole a este Tribunal conocer de la misma.

En fecha 06 de Junio de 2.005, se dictó auto dándole entrada y en fecha 13 de Junio de 2005, se admitió la demanda, emplazando a los demandados para el segundo (2º) días de despacho siguiente a que constare en autos la última de las citaciones, más un día que se les concedió como término de distancia, a los fines que contestaren la demanda, comisionándose al Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los fines de realizar la citación personal de todos demandados.

En fecha 30 de Junio de 2.005, diligenció el ciudadano P.J.C.M., debidamente asistido por el Abogado en ejercicio J.J.R.Q., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 67.478, otorgándole poder apud acta al mencionado profesional del derecho.

En fecha 06 de Julio de 2.005, diligenció el Abogado en ejercicio J.J.R.Q., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 67.478, en sui carácter de apoderado judicial de la parte demandante, solicitando al Tribunal dictare medida de prohibición de enajenar y gravar.

En fecha 07 de Junio de 2.005, el Tribunal dictó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la demanda, haciéndose la respectiva participación al Registrador Inmobiliario de los Municipios P. yA.J. deS. delE.B..

En fecha 14 de Julio de 2.005, se recibieron las actuaciones correspondientes al despacho de citación, debidamente cumplido, el cual fue agregado a los autos del expediente.

En fecha 21 de Julio de 2.005, diligenció el Abogado en ejercicio J.J.R.Q., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 67.478, solicitando al Tribunal, realizare cómputo de los días de despacho, transcurridos desde el 15 de Julio de 2.005 hasta el 20 de Julio de 2.005, ambos inclusive.

En fecha 21 de Julio de 2.005, la ciudadana N. delC.E.G., en su carácter de parte codemandada, debidamente asistida por el Abogado en ejercicio Jameiro J.A.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 110.680, presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:

“Que opone la cuestión previa contemplada en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340, ordinal 3º ejusdem, así como el artículo 35 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios que pauta que pueden ejercerse conjuntamente en este acto procesal, las cuestiones previas y la contestación al fondo de la demanda, porque el mencionado ciudadano carece de capacidad necesaria para actuar en juicio, no tiene “legitimidad ad-procesum”, y por lo tanto la demanda intentada de este sujeto activo de la relación procesal, el juicio no tendría existencia jurídica, ni validez formal; Que solicita se pronuncie al respecto como punto previo, y se logre el efecto saneador de las cuestiones previas como herramienta procesal, antes de entrar a la contestación a la demanda; Que niega, rechaza y contradice, parcialmente los hechos, el derecho y la estimación de la presente demanda, que invoca la parte demandante por no ser serio, ni cierto, ni verdadero lo alegado por la parte actora en el libelo, y puntualmente señala: Que es cierto que en fecha 28 de Abril de 2.005, hizo una venta de un local comercial de su exclusiva propiedad, a los ciudadanos: G.I.R.H. y J.R.F.C., ubicado en la avenida Cuarta, entre calles 8 y 9 de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza, Estado Barinas, el cual está descrito con el Nº 07; Que ésa venta la hizo ejerciendo su derecho pleno de propiedad, contemplado en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como en el artículo 545 del Código Civil Venezolano vigente; Que igualmente es cierto que entre el presunto representante de Agencias de Loterías Milky existía un contrato de arrendamiento verbal con todas las implicaciones de un contrato a tiempo indeterminado; Que en cuanto al libelo de la demanda en donde manifiesta que ha desarrollado con ella una relación arrendaticia del local comercial arriba descrito, quiere decir que este ciudadano que se atribuye una representación para demandar, su conducta y la de su hermano D.C., ha sido la de un arrendatario que hace pagos inoportunos, que se atrasan en los pagos de los servicios públicos de agua y luz, que es un insolvente contumaz; Que ésta actitud, aunada a la falta de recursos económicos por parte de ellos para adquirir el inmueble que dió en venta, son condiciones concurrentes que no los hacen acreedores de la preferencia ofertiva que dice ostentar; Que aún así, para respetarles sus derechos de arrendatarios, les notificó verbalmente, en fecha 18 de febrero del año 2.005, cuando visitó el local comercial de su propiedad y se hizo acompañar de unos ciudadanos quienes corroborarán su aseveración y oyeron de voz inteligible del presunto representante legal de Agencia de Loterías Miki y algunos de sus compañeros de trabajo que estaban interesados en el local, pero que le proponían SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 7.000.000,oo), para comprarle el local y que la forma de pago sería en tres partes: DOS MILLONES (Bs.2.000.000,oo), en un primer y segundo pago y TRES MILLONES (Bs.3.000.000,oo) a la protocolización del documento que era para diciembre del año 2.005; Que ésta oferta no satisfizo su aspiración y mantuvo la oferta de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo); Que pasaron los quince (15) días que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente le otorgan al arrendatario que pretende ejercer la preferencia ofertiva para que este notifique, y éstos no respondieron a la oferente, en cuanto al precio, condiciones ni modalidades de pago, por lo que se entiende que habían renunciado tácitamente a este derecho y es por lo en fecha 28 de abril de 2.005, vende a los ciudadanos: G.I.R.H. y J.R.F.C.; Que por lo antes expuesto a todo evento niega, rechaza y contradice, en cuanto a que no se le haya ofrecido el inmueble que posteriormente fué enajenado; Que Igualmente observa que el presunto representante legal, no llegó a consolidar el derecho que lo hiciera acreedor de la preferencia ofertiva, y que además su conducta de cliente moroso que hace pagos parciales, que no cumple con el pago de los servicios públicos aunado a las condiciones de precio y modalidad de pago que no llenaron las expectativas por ofrecer un monto menor al que ella aspiraba y que como propietaria tenía sobre el inmueble; Que por lo tanto, niega y rechaza, que se le haya vulnerado la expectativa de derecho que pudo tener el arrendatario; Que así mismo, niega, rechaza y contradice, la demanda interpuesta por el presunto representante legal de Agencias de Loterías Miki, por Retracto Legal Arrendaticio, porque si notificó de manera verbal al inquilino, participándole que el inmueble iba a ser vendido; Que en cuanto al folio 2, donde el demandante invoca el derecho de adquirir con preferencia ante cualquier tercero, el local, por tener más de dos años como arrendatario, éste ciudadano no llegó a consolidar el derecho que lo hiciera acreedor de la preferencia ofertiva, ya que ofreció un monto menor al que aspiraba; Que en cuanto al folio 3, el arrendatario no reúne las condiciones que estipula el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para ser acreedor del retracto legal arrendaticio; Que en cuanto al folio 4, como se trata de una venta global, debe aplicarse lo establecido en el artículo 49 de la ley especial en la materia; Señaló domicilio procesal”.

En fecha 21 de julio de 2.005, los ciudadanos: G.I.R.H. y J.R.F.C., en su carácter de parte codemandada, debidamente asistidos por los Abogados en ejercicio M.J.F.C. y Anglie C.F.T., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 103.688 y 89.450, respectivamente, presentaron escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:

“Que oponen la cuestión previa prevista en el artículo 346, ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, relacionada con el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado los requisitos del artículo 340 ejusdem, en virtud que el ciudadano P. deJ.C.M., no tiene cualidad o legitimidad para demandar en la presente causa, ya que él no es quien funge como arrendatario del local Nº 07, sino la persona jurídica de “Agencia de Loterías Miky”; Que niegan, rechazan y contradicen los hechos, el derecho y la estimación de la presente demanda, por no ser ciertos los hechos aportados por la parte actora referido a que se le negó su derecho de preferencia; Que niegan, rechazan y contradicen que en fecha 1º de Agosto de 2.000, el ciudadano P.D.J.C.M., suficientemente identificado en autos, haya celebrado un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado con la ciudadana: N.D.C.E.G., sobre el local comercial ya identificado anteriormente; Que es cierto que desde hace un (01) año aproximadamente la ciudadana N.D.C.E.G., ha estado ofertando la venta del local, al representante legal o propietario de la Agencia de Lotería Miky , quién ocupa el local en cuestión y a los demás vecinos de los otros locales adyacentes y ninguno manifestó en esa oportunidad la intención de adquirirlos, ya que no tenían posibilidad económica para ese momento y no reúnen las condiciones requeridas para el derecho de preferencia ofertiva, que en vista de eso, es por lo que procedieron a comprar dicho inmueble; Que por lo tanto niegan, rechazan y contradicen que el demandante haya manifestado su intención de comprar dicho inmueble para la oportunidad en que se le ofreció, pues jamás se ha realizado ningún acto arbitrario referido a no darle el derecho de preferencia que alega el accionante; Que es cierto que han hecho acto de presencia en el mencionado local pero mucho antes de haberlo adquirido en propiedad, pues fueron muchas las oportunidades en que se trasladaron con la vendedora para ofrecerle el local en venta y siempre manifestó no tener medios para adquirirlo; Que igualmente señalan que a pesar que el representante legal de la Agencia de Lobería Miky, no ejerció su derecho de preferencia en el momento oportuno, a su vez no reúne las condiciones necesarias para tener derecho de preferencia, en el momento oportuno, a su vez no reunía las condiciones necesarias para tener el derecho de preferencia Ofertiva; Que en conclusión, no hay derecho de preferencia, ni en consecuencia derecho al retracto legal arrendaticio, para el representante legal de la Agencia de Loterías Miky y ni para el ciudadano P.J.C.M.”.

En fecha 21 de Julio de 2.005, diligenciaron los ciudadanos: G.I.R.H. y J.R.F.C., otorgando poder Apud Acta, a los Abogados en ejercicio Anglie C.F.T. y M.J.F.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 89.450 y 103.688.

En fecha 26 de Julio de 2.005, diligenció el Abogado en ejercicio J.J.R.Q., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 67.478, solicitando al Tribunal, tener como no opuestos los escritos de contestación por ser presentados de manera extemporánea por tardíos.

En fecha 26 de Julio de 2.005, el Abogado en ejercicio J.J.R.Q., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 67.478, en su carácter de apoderado de la parte demandante, presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 26 de Julio de 2.005, la ciudadana N. delC.E.G., en su carácter de parte codemandada, debidamente asistida por el Abogado en ejercicio J.D.M.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 114.631, presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 27 de Julio de 2.005, el Tribunal dictó auto, acordando agregar los escritos presentados, y admitiendo las pruebas presentadas por las partes demandante y co-demandada.

En fecha 28 de Julio de 2.005, los ciudadanos G.I.R.H. y J.R.F.C., asistidos por el Abogado en ejercicio J.D.M.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 114.631, presentaron escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas, por auto dictado en la misma fecha.

En fecha 05 de Agosto de 2.005, el Abogado en ejercicio J.J.R.Q., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 67.478, en su carácter de apoderado de la parte demandante, presentó escrito complementario de promoción de pruebas, siendo acordado agregarse al expediente y admitidas las pruebas en la misma fecha.

En fecha 28 de Septiembre de 2.005, diligenció la ciudadana N. delC.E.G., asistida por el Abogado en ejercicio C.A.Q.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 44.265, otorgándole poder apud acta al Abogado asistente y al Abogado en ejercicio J.D.M.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 114.631. Llegada la oportunidad procesal de promover pruebas, las partes lo realizaron de la siguiente manera; por lo que al ser enunciadas cada una de ellas, el juzgador toda vez evacuadas y en aras e la celeridad procesal, las analizará dándole el respectivo valor probatorio.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

1. - Ratifica el valor probatorio que emerge del libelo de la demanda cursante a los folios 1 al 7, ambos inclusive. No se le concede valor probatorio, pues los hechos allí expuestos, deben ser probados en la etapa legal respectiva. Y así se decide.

2. - Ratifica el valor probatorio que tiene el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios P. yS. del Estado Barinas anotado bajo el Nº 31 del Protocolo Primero, tomo cuarto (4), folio 93 al 94 Fte, principal y duplicado, Segundo Trimestre del Año 2005, de fecha 28 de Abril de 2005, agregado al libelo de la demanda e identificado con la letra “A”. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo emana de un funcionario público en ejercicio de sus funciones. Y así se decide.

   DE LAS TESTIMONIALES

   La parte actora promovió las testificales de los ciudadanos: L.A.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 3.132.461, quien rindió declaración en fecha 20 de Septiembre del año 2005, respondiendo a la pregunta efectuada por su promoverte: Que no conoce al señor P.C., por lo que los apoderados judiciales de la demandada no hicieron uso al derecho de repreguntar. Éste tribunal no aprecia sus dichos dado que de ellos no emerge elemento alguno que conlleve a probar el hecho controvertido, y demostró no conocer los hechos ventilados en la presente causa, por lo tanto no se le otorga ningún valor probatorio. Y así se decide.

   También promovieron al ciudadano: E.J.J.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 16.070.727, el cual rindió su testimonial en fecha 20 de Septiembre del año 2005, señalando: Que conoce de vista, trato y comunicación al señor P.C.; Que conoce a la Señora N.E.; Que sabe y le consta que el señor P.C. se dedica a la venta de lotería; Que dicha venta la realiza en la Av. 4 diagonal al Ofertón; Que dicho local es alquilado; Que se lo alquiló la Sra. N.E.; Que tiene aproximadamente cuatro años y medio alquilado en ese lugar. Repreguntado el testigo, respondió: Que no es amigo del señor CHAPARRO; Que conoce desde hace cuatro años a la señora Nancy; Que el Sr. Chaparro vende lotería desde hace cuatro años; Que tiene el primer año como grado de instrucción de bachillerato; Que se dedica al comercio, vendiendo pollos en el mercado; Que ese local dado en alquiler no es de los ciudadanos G.R., ni J.F.; Que ha estado en la parte posterior del local que tiene alquilado el señor Chaparro; Que ha estado allí en varias oportunidades; Que en el terreno adyacente a la parte posterior del mismo existe una venta de lotería, y al lado una venta de CD. Observados y analizados los dichos de este ciudadano concluye esta juzgadora que no se le otorga ningún valor probatorio, dado que su testimonio no aporta elementos que contribuyan a esclarecer los puntos controvertidos en la presente demanda. Y así se decide.

   Promovieron así mismo, a la ciudadana: E.M. DIAZ DE MARQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 24.601.983, quien rindió su testimonio en fecha 20 de Septiembre del año 2005, respondiendo a las preguntas de su promovente: Que conoce de vista trato y comunicación al señor P.C.; Que igualmente conoce a la señora N.E.; Que el señor P.C. se dedica a la venta de loterías; Que dicha venta la realiza en la avenida 4, con calle 8 diagonal al Ofertón; Que el referido local no es de su propiedad que está alquilado; Que se lo alquiló la señora N.E.; Que tiene de cuatro a cinco años alquilado allí. Terminado así el interrogatorio se concedió el derecho de repreguntar, respondiendo: Que no tiene vínculos de afinidad con el señor P.C.; Que conoce desde hace aproximadamente 6 a 7 años a la Señora N.E.; Que la conoció en el mercado. No hizo uso del derecho a repreguntar el Abogado del ciudadano J.F.. Luego de analizadas las deposiciones del presente testigo no se le otorga ningún valor probatorio por cuanto se observa que es un testigo que nada aporta a esclarecer los hechos controvertidos. Y así se decide.

   DE LA INSPECCION JUDICIAL

   De conformidad con lo establecido en el articulo 472 del Código de Procedimiento Civil solicita que se traslade y constituya el Tribunal en la localidad de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas a los efectos de realizar Inspección Judicial en la avenida 4, entre calles 8 y 9, local signado con el Nº 07. Inspección que fue realizada por éste Juzgado, en fecha 1º de Agosto del año 2005, constituyéndose en el sitio indicado por el demandante, dejando constancia de lo siguiente: Que se encuentra ubicado en la localidad de Ciudad B.P., delE. Barinas, específicamente en la Avenida 4, entre calles 8 y 9, local signado con el Nº 7; Que el local esta constituido por una tabiquería de metal (hierro) y vidrio, paredes de bloques, piso de cemento, techo de tabelón, paredes frisadas y pintadas, un portón tipo santamaría, una puerta de hierro individual en la parte delantera y una puerta de hierro individual en la parte de atrás, un baño. Se tomaron impresiones fotográficas. A través de la misma se pudo constatar la existencia del inmueble objeto de la demanda y de su ubicación, así de las características de su construcción lo cual fue percibido directamente por quien aquí decide por lo tanto se le da pleno valor probatorio de su existencia en dicho lugar. Y así se decide.

   DE LAS PRUEBAS DOCUMENTALES

   Anexa marcados con las letras “A”, “B” y “C”, originales de recibos de pago del servicio de energía eléctrica emitido por la Compañía Anónima Electricidad de los Andes (CADELA), correspondientes a los meses de Marzo, Junio y Julio de 2.005. Se observa que son recibos de energía eléctrica de la cuenta Nº 01-2605-124-4622-2, a los que no se les concede valor probatorio, pues no aportan elementos para dilucidar el punto debatido en la presente causa, cual es, si se verificó o no, la preferencia ofertiva a que hace referencia el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.

   Anexa copia certificada del Expediente Nº 05-2005 de la nomenclatura llevada por el Juzgado del Municipio Pedraza del Estado Barinas, el cual hace referencia a las consignaciones de los cánones de arrendamiento del local comercial signado con el Nº 07, correspondiente al pago de los meses de Mayo y Junio del año 2005, consignaciones efectuadas a nombre de los co-demandados: G.I.R.H. Y J.R.F.C.; actuaciones éstas que por emanar de órgano jurisdiccional con competencia para realizarlas, se les concede pleno valor probatorio. Y así se decide.

   PRUEBAS DE INFORMES

   A través de la cual se solicitó al Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), adscrito a la Alcaldía del Municipio Pedraza Estado Barinas, que se informe todo lo relacionado con la Patente de Industria y Comercio, suscrita por el ciudadano: P.J.C.M., con ésa oficina tributaria; con lo cual se demuestra que el ciudadano P.J.C.M., es poseedor de una Patente de Industria y Comercio relacionada con la actividad comercial a la cual esta dedicado, y que desarrolla en el local objeto del litigio, y que efectivamente se encuentra alquilado en el mismo, pero de la declaración realizada por los testigos, se evidencia que éstos son contestes, al igual que los co-demandados, en señalar que el precitado ciudadano es inquilino del local Nº 07, por lo que de su evacuación, no se observa relevancia para esclarecer los hechos controvertidos y en consecuencia, con la presente prueba, en nada se contribuye a esclarecer el punto deabtido que forma parte del contradictorio de la presente demanda. Y así se decide.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA CO-DEMANDADA N.D.C.E.G.:

   Promueve la prueba de Informes, de conformidad con lo establecido en el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitando se oficie a la Oficina de CADELA, filial de Cadafe, con sede en Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza, a los efectos de que informe a este Tribunal si en esa oficina aparece una cuenta cliente Nº 01-2605-124-0805 y que si la referida cuenta se encuentra asignada al local comercial Nº 07 de la Avenida 4ta. entre calles 8 y 9, de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas. Solicita de igual manera que se pida información a la mencionada Oficina sobre si el usuario de energía eléctrica correspondiente al local comercial antes señalado ha cancelado dicho servicio público al día, manteniéndose solvente, o si mantiene algún saldo pendiente. También solicitan que se informe, si en dicha sede se ha presentado alguna persona con el propósito de solicitar reestructuración de la deuda de energía eléctrica por los locales a los que hace referencia, y si actualmente se encuentra disfrutando del servicio eléctrico, pidiendo por último que sea enviada copia fotostática certificada de los recibos, estado de cuenta o cualquier otro instrumento que soporte su respuesta, concerniente a los particulares requeridos, lo cual fue solicitado según oficio Nº 590, de fecha 27 de Julio del año 2005 emanado de este Tribunal. Dichos Informes fueron recibidos por este Tribunal según oficio sin número, de fecha 15 de Agosto del Año 2005, en el cual se informa que la cuenta mencionada (01-2605-124-08807) no es la correcta, siendo la correctas 01-26-05-124-4620, 01-2605-124-4624; Que las referidas cuentas se encuentran asignadas al local comercial Nº 08 y 07, ubicado en la avenida 4 entre calles 8 y 9, respectivamente. Que los usuarios mantienen deuda pendiente con la empresa por más de 5 años, por Bs. 187.692,55 y 134.644,30. Que en ningún momento se han presentado. Que actualmente disfrutan de la energía ilegalmente tomándola de otro punto (01-2605-124-4622) que se encuentra solvente. Observa esta juzgadora, que éste Informe fué requerido a solicitud de parte dentro del lapso legal correspondiente a la promoción de pruebas, informe que básicamente consiste en ahondar en los hechos controvertidos, los cuales son útiles para perfeccionar el conocimiento de los hechos. Considera quien aquí decide que por tratarse de un informe que emana de una dependencia pública con competencia para dar fé respecto de la materia sobre la cual fue requerida, y no siendo impugnados los mismos, ni disminuidos en su valor probatorio, y por cuanto los hechos aquí expuestos guardan relación con el litigio se le concede pleno valor probatorio. Y así se decide.

   En el mismo orden de ideas, se demostró con éste Informe, que las referidas personas no han cumplido con lo ordenado en las normas que regulan la materia, en cuanto a que no ejercieron los cuidados y diligencias que se deben realizar en todo momento al bien inmueble dado en alquiler, como si se tratase de un buen padre de familia. Por lo que se observa un incumplimiento de su parte. Y así se decide.

   Promueve la prueba de Informes, de conformidad a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de oficiar al ciudadano: B.C., en su condición de Prefecto del Municipio Pedraza, con sede en Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, a fin de requerir lo siguiente:

1. - Que informe si por ante esa Oficina Pública, compareció la ciudadana: N.D.C.E.G., con la finalidad de citar a dos (02) ciudadanos para ofrecer en venta unos locales comerciales ubicados en la Avenida 4ta. entre calles 8 y 9 de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, así como, si los dos ciudadanos citados acudieron oportunamente a la citación y si manifestaron ser los inquilinos de la señora N.E.G.; Que informe si con motivo de dicha citación, se levantó un acta o convenio; Por último, solicitaron que se remitiere a éste Juzgado, copia +certificada sobre los particulares solicitados. Respuesta que fue recibida por este Tribunal según oficio Nº 10, de fecha 09 de Agosto del año 2005, en el cual se informa que la ciudadana N.D.C.E.G., compareció para ofrecer en venta un local comercial asignado con el Nº 07 a los ciudadanos: D.C. y J.C.; Que el ciudadano D.C., manifestó que era inquilino de la señora N. del carmenE.G., pero que no tenia intención de comprar el local porque no tenia la cantidad de dinero que la señora Nancy pedía por el inmueble y que no se levantó ninguna acta convenio, por cuanto los ciudadanos D.C. y P.J.C. se retiraron de la Prefectura negándose a firmar; Señala que estaban de testigos las ciudadanas: Y.P. y C.Y.L.. Se le concede valor probatorio, por tratarse de actuaciones verificadas por ante un funcionario público con competencia para dar fé acerca los hechos sobre los cuales se le solicitaron informes. Y así se decide.

   Promueve, de conformidad con lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, las testimoniales de las ciudadanas: Y.Y.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 10.560.081 y C.Y.L.R., extranjera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- E- 82.294.384, respectivamente.

   En la oportunidad de ley, rindió declaración la ciudadana: C.Y. LEAL RUIZ, extranjera, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº E-82.294.384, quien a preguntas formuladas por su promovente respondió: Que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana: N.E. y a los Ciudadanos P.C. y S.M.; Que la señora N.E. fue a la Prefectura para dar en acción de compra los locales números 7 y 8 y que el precio establecido fue la cantidad de Diez Millones de Bolívares por cada local; Que la señora Nancy le ofreció el local a los ciudadanos antes mencionados, en la cantidad de Diez Millones de Bolívares, por cada uno, y que allí se encontraban presentes: N.E., el Prefecto, el Secretario, Y.P., Chaparro y Simón. Repreguntada respondió: Que si es propietaria de un inmueble colindante con los locales, propiedad de los ciudadanos G.R. y J.F.; Que los locales colindan por el ESTE con el local siete, y que no hay una vía de acceso a los locales propiedad de N.E. y G.R. y J.F.; Que sabe y le consta que existen una mejoras construidas en el solar que es parte integrante del inmueble donde se encuentran edificados los locales 7 y 8; Que se está construyendo una casa; Que desde que él llego hace cuatro años sabe que tienen problemas con el pago de CADELA; Que los ciudadanos P.C. y S.M., tomaron la luz del contador del local 5 de su propiedad. Al ser nuevamente repreguntado afirmó: Que quien ocupa el local 7 se llama el señor Chaparro; Que no le consta que haya visto un documento autenticado en donde se ofrezca en venta, realizado por la señora N.E. al señor P.C.; Que si le consta que la señora N.E. le alquiló el local 7 al señor P.C.; Que tienen cuatro años de inquilinos esos señores; Que no recuerda la fecha exacta en la que se encontraba en la Prefectura en el mes de Marzo; Que no sabe si firmaron en la Prefectura, un acta, los ciudadanos N.E., S.M. y P.C.. Para decidir al respecto observa este Tribunal que por cuanto el testigo fue conteste en sus afirmaciones y no siendo contradictorio al momento de hacer referencia a los hechos controvertidos, para lo cual fue promovido, tal y como lo constituye el hecho de dar fé a través de sus dichos del ofrecimiento en venta de los locales comerciales objeto del presente litigio al demandante, por consiguiente este Tribunal le da pleno valor probatorio. Y así se decide.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LOS CODEMANDADOS:

   G.I.R. Y J.R.F.C.:

   Reproducen el valor probatorio que se deriva del documento protocolizado por ante la Ofician Inmobiliaria de Registro de los Municipios Autónomos P. yS. del Estado Barinas, bajo e Nº 31, del Protocolo Primero, Tomo IV, folios 93 al 94 Fte, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre, de fecha 28 de Abril del año 2005. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo emana de un funcionario público competente. Y así se decide.

   De igual manera, éste Tribunal practicó Inspección promovida por los co-demandados: ciudadanos: G.I.R. y J.R.F.C., durante la etapa probatoria, sobre los locales comerciales, construidos en dos parcelas, ubicado en la localidad de Pedraza, en la avenida 4, entre calles 8 y 9, la cual fue admitida y evacuada en fecha 1º de Agosto del año 2005, dejándose constancia de los siguientes particulares: Que el inmueble se encuentra ubicado en la dirección antes señalada, identificado con el Nº 7; Que el local objeto de la inspección esta constituido por paredes de bloque, techo de platabanda (tabelones), piso de cemento, el cual se encuentra dividido por una tabiquería de hierro y vidrio, un portón santamaría, una puerta de hierro individual en la entrada, una puerta de hierro en la parte trasera; De igual manera se deja constancia que al lado se encuentra constituido por un único salón y un baño, en la parte posterior del local se encuentra un solar el cual es común con otro local comercial y en el mismo se encuentra una edificación constituida por cuatro salones divididas por paredes de bloques, cabillas y cemento la cual no es habitable para el momento de la inspección. Por cuanto el objeto de la inspección judicial es la verificación del hechos materiales susceptibles sensorialmente y tratar de acreditar hechos y el estado de las cosas, para así determinar circunstancias concernientes a la cosa litigiosa, es decir, para verificar hechos materiales, características, señales, su estado actual, manifestaciones externas de cualquier cosa, por lo que realizada como fue la citada inspección, a través de ella se pudo constatar la existencia física del local objeto de la presente demanda y de la existencia de una construcción que forman parte del inmueble dado en venta y que los linderos son los expuestos en el documento publico promovido para dar fé de la existencia de los mismos; Que el inmueble forma parte de un todo indivisible, por lo tanto, al quedar verificada su existencia física, éste Juzgado, le da pleno valor probatorio a lo observado y determinado a través de éste instrumento procesal como lo es la inspección practicada. Y así se decide.

   De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promueven prueba de Informes consistente en que se oficie al Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, con sede en Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, a fin de requerir información si por ante ese Despacho se encuentra en los archivos respectivos el expediente consignatario solicitado por el ciudadano: P.J.C.M. a favor de los ciudadanos G.I.R.H. y J.R.F.C.; Si existe una suma de dinero depositada, por concepto de cánones de arrendamiento de un local comercial, ubicado en la avenida 4ta., entre calles 8 y 9 de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas. Siendo recibido por ante éste despacho, resultas de los informes requeridos, se observa que en el referido Juzgado del Municipio Pedraza existe un depósito de dinero a favor de los ciudadanos G.I.R.H. y J.R.F.C.; Que dicho depósito es por la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,oo), por lo que al provenir dicha información de un órgano jurisdiccional competente, emanando verdadera fé publica en sus afirmaciones, se le concede pleno valor probatorio para comprobar los hechos contenidos en las actas consignadas. Y así se decide.

   Ahora bien, tal y como fue distribuido el acervo probatorio en la presente causa, corresponde al demandante, la carga de probar los hechos constitutivos del derecho que reclama; es decir, debe probar sus pretensiones y afirmaciones; y si el demandado pretende la liberación de la obligación, debe por su parte probar y demostrar el hecho extintivo de la misma. Ahora bien, de las pruebas supra analizadas se desprende que ciertamente el demandante ciudadano S.A.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.715.120, ocupa el inmueble objeto de la presente demanda en condición de arrendatario, y de igual manera quedó demostrado y aceptado por la demandada N. delC.E., que en fecha 28 de Abril del 2.005, realizó la venta de un local comercial de su exclusiva propiedad, a los ciudadanos G.I.R.H. y J.R.F.C., ubicado en la Avenida 4ta. entre calles 8 y 9 de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza Estado Barinas.

   En cuanto al Retracto Legal Arrendaticio, establece el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario…”. Aunado a lo expuesto, es necesario hacer referencia a lo previsto en la parte final del articulo 42 mencionado, de cuyo texto se concluye, que el derecho consagrado a favor del arrendatario, es un derecho personal, y en consecuencia, las pretensiones que de él emanan. Luego de cumplidos los requisitos establecidos en la propia norma, están sujetas a la prescripciones de las pretensiones personales y debe cumplir con los requisitos requeridos, como lo es tener mas de dos años como arrendatario, en la cosa arrendada, estar solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento y satisfacer las aspiraciones del propietario en cuanto al precio o cualquier otra modalidad de la negociación, como por ejemplo, que deba satisfacerse el precio completamente de contado. De lo expuesto anteriormente, se desprende que la falta de alguno de los referidos requisitos no hará al arrendatario “acreedor a la preferencia ofertiva”, con lo cual se evidencia que dichos requisitos deben ser concurrentes y no aislados, unos de otros.

   Así las circunstancias, se desprende de las pruebas supra analizadas y valoradas, que ciertamente la ciudadana N.D.C.E.G., cumplió con lo preceptuado en el citado articulo, tal como se desprende de la información traída a los autos mediante la prueba de informes promovida y admitida oportunamente por éste Tribunal, lo que se demostró con el informe enviado por el ciudadano: B.C., en su condición de Prefecto del Municipio Pedraza, con sede en Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, el cual, adminiculado con el testimonio de la ciudadana C.Y.L.R., extranjera, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº E-82.294.384, se evidencia que el demandante no estuvo interesado en adquirirlo.

   En el mismo orden de ideas, el articulo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble el cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”, en el caso de autos, quedó demostrado que el inmueble objeto de la aludida venta, forma parte global del inmueble que nos ocupa, lo cual quedó comprobado con los documentos públicos traídos a los autos, a los cuales, éste Tribunal les otorgó pleno valor probatorio, cuyos linderos se verificaron con la inspección realizada.

   Al respecto, éste Juzgado considera oportuno referir el criterio jurisprudencial emanado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 12 de Abril de 2.005, con ponencia de la Magistrada Isbelia P. deC., en el expediente Nº AA20-C-2003-000290, que señala lo siguiente:

   “(omissis) En el caso que se estudia, el juez superior consideró, como lo señala también el recurrente, que el local comercial número 17-B forma parte de una propiedad mayor, constituida por un inmueble dividido en tres locales comerciales ubicados en la Avenida Baralt, Norte 6, Esquinas de Llaguno a Piñango de la ciudad de Caracas, el cual, como se observa de las actas fue fraccionado para lograr ventajas económicas y comerciales sin llegar a la situación de la Ley de Propiedad Horizontal.

   Al respecto, la Sala, en fallo del 18 de octubre de 1999 (Comercial Robert`s C.A. c/ S.N.R.E.K.), estableció que para la fecha de promulgación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (27 de septiembre de 1947), no existía en Venezuela el actual régimen de propiedad horizontal, por lo cual resultaba legalmente imposible la venta de, por ejemplo, apartamentos, que si bien fuesen individualizables, formasen parte de un edificio. Promulgada la Ley de Propiedad Horizontal, tal posibilidad se dio, y para integrar correctamente la disposición al ordenamiento jurídico vigente, hay que considerar que la norma no es aplicable si previamente no se registró un documento de condominio que permitiese la venta individual del apartamento, oficina, o la porción de un edificio asimilable a las enumeradas en el referido parágrafo.

   Lo anterior significa que conforme a lo establecido en el artículo 1.546 del Código Civil, no puede ser reconocido un derecho preferente al arrendatario si el inmueble vendido lo fue en su totalidad y no individualmente, como ocurrió en el presente caso, según lo estableció la recurrida.

   En efecto, el artículo 1.546 del Código Civil expresa que:

   ...El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo...

   .

   Similar disposición aparece contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente (21 de octubre de 1999), que en su artículo 49 establece “...el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado...”.

   (omissis)

   De esta manera, encuentra la Sala que el derecho de preferencia resulta procedente cuando se trata de un inmueble destinado al uso familiar, de habitación o bien al comercio o industria (artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas vigente al momento de instaurar la demanda). Sin embargo, el retracto legal arrendaticio no rige si el propietario pretende enajenar el inmueble individualmente, y en el caso que se estudia, tanto la recurrida como el formalizante reconocen que la propietaria pretende la venta global del inmueble del cual forma parte integrante el bien arrendado (artículo 1.546 del Código Civil), con lo cual se cae por su propio peso el derecho preferente que alega el actor en el libelo de la demanda.

   Dicho con otras palabras, aun cuando el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas dispone que el accionado tiene derecho de preferencia a adquirir el inmueble que arrendó para el ejercicio del comercio o industria, de conformidad con el artículo 1.546 del Código Civil dicho arrendatario no tendrá derecho a solicitar su retracto legal si el propietario o dueño realizó la venta global o total del mismo, tal como ocurrió en el presente caso. (Cursivas y negrillas del Tribunal)

   Criterio éste, que comparte quien aquí juzga, por lo que en consecuencia, y fundamentado en los argumentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Tribunal llega a la conclusión que la presente demandada no puede prosperar. Y así se decide.

   Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide en los siguientes términos:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la demanda de Retracto Legal Arrendaticio, intentada por el ciudadano P.J.C.M., extranjero, mayor de edad, titular de la cédula identidad Nº E-81.506.906, asistido por el Abogado en ejercicio J.J.R.Q., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 67.478, en contra de los ciudadanos N. delC.E.G., G.I.R.H. y J.R.F.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.923.180, 6.728.968 y 11.713.897.

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

Se ordena notificar a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma se dicta fuera del lapso establecido en la ley.

Publíquese, regístrese y expídanse las copias de ley.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los cinco (05) días del mes de Junio de dos mil seis. Años: 195º de Independencia y 147º de Federación.

LA JUEZ TEMPORAL

LA SECRETARIA

Abg. Yriana Díaz Peña

Abg. M.S.

En la misma fecha se ordenó registrar y publicar la presente decisión, siendo las 2 de la tarde. Conste,

LA SECRETARIA

Abg. M.S.