Decisión nº PJ0132013000051 de Juzgado Decimo Septimo de Municipio de Caracas, de 12 de Marzo de 2013

En fecha, siendo la oportunidad fijada por este Tribunal para que se llevara a cabo la audiencia de juicio en este procedimiento, compareciendo a la sala de audiencias de este Circuito Judicial, los apoderados judiciales de las partes con el objeto de llevar a cabo la correspondiente audiencia.

Habiéndose declarado abierta la audiencia, la misma se inició con la exposición oral que los representantes judiciales de las partes hicieron de sus respectivos argumentos de hecho y de derecho.

Tal y como se hizo constar en el acta respectiva, la audiencia se llevó a cabo oyendo respectivamente, los alegatos y pruebas de las partes del juicio, ello de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 114 de la Ley para Regularización y Control de Los Arrendamientos de Vivienda.

Posteriormente, quien suscribe se retiró de la sala de audiencias No. y vuelto a dicha sala procedió a expresar los motivos de hecho y derecho en que se fundó el fallo, expresando oralmente el dispositivo del mismo.

II

ALEGATOS DE LAS PARTES Y RESUMEN DEL ITER PROCESAL

Siendo la oportunidad procesal para que este J. extienda por escrito los motivos del fallo dictado finalizada como fue la audiencia de juicio pasa a hacerlo previas las consideraciones que seguidamente se explanan:

En primer lugar, observa el Tribunal que la parte actora alegó en su libelo de demanda:

1) Que la ciudadana L.M. de P., mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 13.694.959, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano J.B., ya identificado, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando anotado bajo el No. 31, Tomo 23, de fecha 08/02/2007, cuya vigencia comenzaría a partir del 1° de noviembre de 2006, sobre un inmueble constituido por una Casa Quinta identificada con el nombre de P., ubicada en la calle San Cristóbal de la Urbanización Prados del Este, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.

2) Que en la cláusula segunda se fijó como canon de arrendamiento mensual para el inmueble objeto del juicio la cantidad de SEIS MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 6.450.000,00), mensuales, actualmente SEIS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 6.450,00). Que el referido ciudadano se comprometió a pagar por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, mediante depósitos en la cuenta de la arrendadora.

3) Que en la cláusula tercera, la duración del mencionado contrato de arrendamiento sería de un (1) año, contado a partir del primero de noviembre de 2006, prorrogable automáticamente por períodos de un (1) año, si una de las partes no diere aviso a la otra por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término, su voluntad de darlo por terminado el referido contrato.

4) Que consta de notificación judicial, evacuada por el Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 01/03/2010, que la ciudadana L.M. de P., ya identificada, notificó al demandado su intención de no prorrogar el mencionado contrato de arrendamiento, teniendo su derecho a la prorroga legal.

5) Que en el curso de la prórroga legal el demandado dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo de 2010 hasta septiembre de 2010, ambos inclusive, lo cual alcanza un total de treinta y dos mil doscientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 32.250,00), y es por ello que demanda en nombre de su representada al ciudadano J. Boada, ya identificado, pidiendo al Tribunal que ordene la resolución del contrato de arrendamiento. Así mismo, pidió que el demandado pague la cantidad de treinta y dos mil doscientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 32.250,00) y las costas y costos del juicio incluyendo los honorarios profesionales de abogado.

Siendo la oportunidad procesal para la contestación de la demanda, la defensora judicial designada a la parte demandada, hizo lo propio, negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento ha intentado la parte actora.

Negó, rechazo y contradijo, que exista obligación de su representado en entregar totalmente desocupado de personas y bienes el inmueble objeto de la controversia por la falta de pago del arrendamiento celebrado el 8/02/2007.

Negó, rechazo y contradijo, que su representado tenga la obligación de pagar la cantidad de treinta y dos mil doscientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 32.250,00), por concepto de cánones presuntamente insolutos correspondientes a los meses de mayo de 2010 hasta septiembre de 2010, ambos inclusive, es por ello que solicitó se declare sin lugar la demanda interpuesta en contra de su representado.

En la oportunidad de promoción de pruebas ambas partes hicieron uso de su derecho.

Mediante escrito de fecha 2 de Agosto de 2012, el apoderado judicial de la parte actora impugnó y desconoció todas las pruebas promovidas por la defensora judicial de la parte demandada.

En fecha 13 de Agosto de 2012, el Tribunal proveyó sobre los escritos de pruebas presentados por las partes del juicio, admitiendo las pruebas documentales promovidas por las partes y negando la admisión de la prueba de informes promovida por la defensora judicial del demandado. De dicho auto, la defensora judicial apeló del mismo, oyéndose la apelación fue oída en su sólo efecto en fecha 20 de Septiembre de 2.012

III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el caso que ocupa la atención del Tribunal, observa este Jugador que la parte actora ha reclamado la resolución del contrato de arrendamiento, que alega se perfeccionó con el demandado sobre el inmueble objeto de la pretensión.

La causa de pedir de la pretensión deducida por la actora es la falta de pago de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo a septiembre de 2010, ambos inclusive, a razón de seis mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 6.450.000,oo), cada mensualidad.

En la oportunidad de contestar la demanda, la defensora judicial designada al demandado informó a este Juzgado que no había podido contactar personalmente a su defendido, no obstante ello, en el periodo probatorio, la parte demandada, representada por la defensora judicial, no desconoció la existencia de la relación arrendaticia, por el contrario, afirmó que la misma se habría perfeccionado en el año 2005 y que luego en el 2006 se habría documentado la existencia del vínculo locativo.

Así mismo, la parte demandada alegó que su representado habría pagado el canon de arrendamiento a la actora, mediante la realización de transferencias desde una cuenta del demandado en el exterior de la República, a otra cuenta bancaria de la arrendadora, igualmente en un banco del extranjero, por la cantidad de tres mil dólares de los estados Unidos de América ($ 3.000,oo), la cual convertida al cambio oficial vigente para la fecha en que se inició según la demandada, este modo de pago, equivalía al monto del canon de arrendamiento pactado contractualmente.

Indicó la demandada que tal modo de pago fue reiterado y consentido por la actora, por lo cual, en su criterio, entre las partes operó la modificación tácita de la letra del contrato, respecto a las condiciones de tiempo, lugar y modo en que debía realizarse el pago de las pensiones de arrendamiento, y que al haberse extendido en el tiempo este modo de pago, ello coincidió con la devaluación del signo monetario nacional, a la tasa de cuatro bolívares con treinta céntimos (Bs. 4, 30) por dólar, lo cual trajo como consecuencia que al convertir los 3000 dólares a la tasa antes indicada, el demandado realmente pagaba la cantidad de Bs. 12.900 mensuales por concepto de canon de arrendamiento.

Esta circunstancia llevó a la representación judicial de la demandada a concluir que, pagó en exceso por concepto de cánones de arrendamiento, y por ende tiene derecho a que se aplique en el caso de autos la compensación legal, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.331 del Código Civil.

Siendo esta la síntesis de la controversia, el Tribual pasa a resolver y al respecto considera lo siguiente:

En primer lugar, la existencia de la relación locativa perfeccionada entre las partes ha quedado demostrada en este juicio, tal y como se evidencia del documento que en copia certificada riela a los folios 15 al 20 del expediente, contentivo del contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado M., en fecha 8 de febrero de 2007, bajo el No. 31, Tomo 23, el cual no fue impugnado por la parte demandada, por lo cual se le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y así se decide.-

En segundo término, si bien alega la demandada que el inició de la relación locativa fue anterior a la fecha de autenticación del documento contentivo de la relación locativa, razón por la cual el contrato sería a tiempo indeterminado, esta circunstancia (naturaleza jurídico temporal del contrato) no es un hecho objeto de discusión en este juicio, ya que en criterio de este Tribunal, y que ha sido reiterado y pacífico, cuando la pretensión del actor persigue la extinción del contrato por virtud de la falta de pago de cánones de arrendamiento, no es óbice para su conocimiento y decisión que éste sea a tiempo determinado o no, por cuanto la calificación jurídica de la pretensión procesal es una facultad exclusiva del juez, ello en aplicación del principio iura novit curia, de tal manera que en este caso, independientemente de si el contrato inició en el año 2005 o 2006, este Juzgado puede entrar a conocer y decidir si existen razones fundadas para declarar extinguido el vínculo locativo existente y así se decide.-

En tercer lugar, resulta evidente de los autos que la parte demandada no alegó la compensación en la contestación de la demanda, sin embargo, en los procesos orales, es la audiencia de juicio la oportunidad en la que se exponen los hechos en que se funda la pretensión, y tiene lugar el debate fáctico, jurídico y probatorio entre las partes, de tal manera que, por razones de justicia material, existen puntos de derecho que, aun cuando no hubieren sido alegados en las respectivas oportunidades procesales de que disponen las partes, deben ser resueltos por el Tribunal.

Obviamente, lo que si está prohibido es la traer a colación hechos nuevos en la audiencia de juicio, pues tal conducta constituiría una sorpresa para la parte que hasta ese momento se entere de la existencia del nuevo alegato, circunstancia ésta muy distinta a la del caso bajo estudio, ya que si bien la demandada, se insiste, no alegó la compensación en la oportunidad para la contestación, siendo aquella una forma de extinción de las obligaciones, no es menos cierto que la accionada esgrimió su argumento en la fase probatoria del proceso, por lo cual, esta defensa no toma de sorpresa al demandante, y por consiguiente, el Tribunal debe al menos analizar si de las actas del proceso existen elementos que demuestren que la compensación alegada pudiera haberse materializado y así se decide.-

En este orden y dirección, se evidencia de las actas del proceso que la parte demandada insistió en la materialización de la modificación tácita del contrato de arrendamiento, documentado en fecha 8 de febrero de 2007, en el cual se estableció en su cláusula segunda, que el canon de arrendamiento debía pagarse en moneda de curso legal venezolana y mediante depósito en la cuenta del arrendador, de acuerdo con las instrucciones previamente suministradas por escrito al arrendatario.

A los fines de acreditar la modificación tácita de parte del contrato de arrendamiento, la parte demandada trajo a los autos una serie de documentos en copia simple, impugnados por la actora, y luego aportados al proceso en originales

Pues bien, no obstante la impugnación de las copias simples aportadas por la demandada genera como consecuencia que no pueden apreciarse en juicio, se observa que la accionada, justificadamente y con base al artículo 113 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, trajo al proceso los originales de los documentos impugnados.

Adicionalmente, el Tribunal observa que la demandada promovió la prueba de informes con el objeto de acreditar la autenticidad de los instrumentos antes referidos, negando el Tribunal la admisión de la misma, razón por la cual, en principio, podría sostenerse que debería aguardarse el resultado de la apelación interpuesta por la demandada para que no haya duda respecto de la posibilidad de evacuación de la prueba de informes.

Sin embargo, más allá de la posibilidad procesal de evacuación de estas probanzas, este J. en aplicación del principio de primacía de las realidad sobre las formas, contemplado expresamente en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, debe necesariamente referirse a la necesidad de revisión del material probatorio, y en ese sentido, considera que los instrumentos en cuestión deben ser apreciados como indicios en este proceso, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, con relación a la modificación tácita de la relación contractual, en lo que respecta a los elementos accidentales del pago, observa el Tribunal que la cláusula segunda del contrato locativo expresamente establece lo siguiente:

El canon de arrendamiento mensual de EL INMUEBLE queda estipulado en la cantidad de SEIS MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 /CTMS (Bs. 6.450.000,00). EL ARRENDATARIO, se compromete a cancelar los cánones de arrendamiento por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes mediante depósito en la cuenta de EL ARRENDADOR, de acuerdo con las instrucciones previamente suministradas por escrito AL ARRENDATARIO…(omissis)…

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Mediante la cláusula contractual parcialmente transcrita, las partes establecieron las condiciones de tiempo, lugar y modo en que debería hacerse el pago de los cánones de arrendamiento, a saber, dentro de los cinco primeros días de cada mes, en la cuenta que el arrendador indicara previamente y por escrito al demandado y en moneda de curso legal venezolana.

Para que se produzca la modificación tácita del contrato de arrendamiento, respecto a las circunstancias antes mencionadas, deben existir en autos elementos suficientes que lleven al J. a convencerse de la efectiva ocurrencia de tal circunstancia.

Así las cosas, este J. observa que en el caso de autos, del instrumento marcado No. 40 por la demandada y que riela al folio 263 del expediente, se evidencia que el demandado, habría pagado el día 23 de agosto de 2010, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo a agosto de 2010.

Adicionalmente, este J. presume que existen transferencias realizadas desde y hasta una cuenta en el exterior de la república, del demandado a la arrendadora, pero en caso de que tales envíos de dinero se hubiesen realizado, los mismos se llevaban a cabo conforme lo pautado en el contrato, esto es, dentro de los primeros cinco días de cada mes, de tal manera que, la presunta modificación tácita del contrato de arrendamiento, habría sido respecto de las circunstancias de lugar y modo del pago, mas no del tiempo, pues al menos de los instrumentos aportados por la demandada al proceso no surgen elementos suficientes para considerar acreditada tal circunstancia.

En ese sentido, el Tribunal considera que al no haberse demostrado de manera fehaciente que: 1) la parte actora hubiere instruido a la demandada, para que pagara el canon de arrendamiento en dólares de los Estados Unidos de América, 2) que tales pagos se materializaran mediante transferencias de la cuenta bancaria del arrendador a la cuenta bancaria del accionante, y 3) que el pago se hiciera por mensualidades vencidas, ello habida cuenta que de los indicios que emergen de los documentos aportados por la demandada se observa que los pagos de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo a agosto de 2010, se hicieron de forma de forma extemporánea por retrasada, es razón suficiente para que el Tribunal concluya que los presuntos pagos así efectuados, carecen del efecto liberatorio que le es propio en consecuencia, para este J. la ocurrencia de la modificación tácita de las condiciones accidentales del pago no fue demostrada fehacientemente en el proceso, y por tanto, el demandado incurrió en el incumplimiento culposo de su principal obligación, a saber, pagar el canon de arrendamiento en la forma pactada en el contrato, tal y como lo establece el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil. En tal virtud, debe considerársele insolvente frente al actor, respecto de las pensiones reclamadas como causa de pedir de la pretensión de resolución de contrato.

Con base a lo anteriormente expuesto, el Tribunal considera que en el presente este caso se demostró la ocurrencia del supuesto de hecho contenido en el artículo 1.167 del Código Civil, por lo tanto el Tribunal declara procedente la pretensión interpuesta por la parte actora, y por consiguiente resuelto el contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes y así se decide.-

IV

DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara lo siguiente: PRIMERO: PROCEDENTE la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano PEDRO PAEZ contra el ciudadano J.B., ambos identificados plenamente en autos. SEGUNDO: En consecuencia, se ordena a la parte demandada, que entregue a la parte actora, el inmueble objeto de la pretensión, constituido por una Quinta identificada con el nombre PAMELA, ubicada en la Calle San Cristóbal de la Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda.