Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 15 de Mayo de 2007
| Fecha de Resolución | 15 de Mayo de 2007 |
| Emisor | Juzgado del Municipio Zamora |
| Ponente | Alberto José Freites Deffit |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
Guatire, 15 de mayo de 2007.
197º y 148º
Por recibida la anterior demanda por RESOLUCION DE CONTRATO, incoada por P.R.G.P., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Número V- 5.916.308, debidamente asistido por ANNERIS J.L.Q., abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 45.163, contra el ciudadano B.R.D.F., désele entrada y anótese en el Libro respectivo. En consecuencia, visto el libelo de demanda y los recaudos acompañados a la misma, este Tribunal pasa a pronunciarse acerca de la procedencia o no de su admisión y en tal sentido, OBSERVA:
El demandante, en términos generales, plantea lo siguiente:
-
Que el 11 de julio de 2003, suscribió con el demandado un contrato de arrendamiento POR TIEMPO DETERMINADO, debidamente notariado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Z.d.E.M., bajo el Nº 25, Tomo 43 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
-
Que el contrato tuvo por objeto un inmueble de su propiedad constituido por el apartamento E3-56, situado en el pio 4 del Edificio E-3, de la Urbanización V.E.S., Guatire, jurisdicción del Municipio Z.d.E.M..
-
Que el término de duración del contrato fue de un (1) año fijo contado a partir del 11 de julio de 2003, con vencimiento el 11 de julio de 2004.
-
Que se pactó un canon de arrendamiento mensual de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,oo).
-
Que en la cláusula QUINTA se pactó que el arrendatario se obligaba a utilizar el inmueble arrendado únicamente para vivienda suya y de su familia, y no podía cambiarle dicho destino.
-
Que el arrendatario dejó de cumplir con la obligación de ocupar el inmueble, y le ha sido imposible su localización, toda vez que desde el mismo momento en que se produjo el alquiler lo ocupa una ciudadana de nombre N.F.J., la cual se niega a desocuparlo, y quien procede en nombre del arrendatario a depositar el alquiler en una cuenta bancaria.
-
Que debido a que la ocupante del inmueble no posee la cualidad de arrendataria, ni ha suscrito con ella contrato alguno que los vincule, ocurrió a la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Zamora, a la que no asistió el arrendatario sino la ciudadana N.F.J. quien manifestó obrar autorizada por éste, y quien acordó entregar el inmueble el 18 de enero de 2006, pacto que no cumplió.
-
Que acudió nuevamente al ente administrativo para conminar a la ciudadana en cuestión a entregar el inmueble y esta vez se compromete a hacerlo el 31 de enero de 2007, plazo que también incumplió, dirigiéndose al Tribunal de Municipio a consignar el alquiler en nombre del arrendatario, sin presentar autorización alguna que acredite su representación.
-
Que el arrendatario está en mora con sus obligaciones contractuales estipuladas en las cláusulas QUINTA, SEXTA, DECIMA TERCERA y DECIMA QUINTA del contrato-, las cuales le imponían la obligación de no cambiar el uso y destino al inmueble arrendado; a no ceder el objeto del contrato y a ocupar el inmueble.
-
Que se encuentra imposibilitado de ubicar al arrendatario pues éste abandonó el inmueble.
-
Que por las razones precedentemente expresadas procede a reclamar judicialmente al arrendatario la RESOLUCION DEL CONTRATO, la entrega inmediata del inmueble, el pago de daños y perjuicios y la condenación en costas del demandado.
Acompaña a su escrito libelar los siguientes recaudos:
-
Original del contrato de arrendamiento accionado, autenticado en la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M..
-
Original del documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M. en fecha 20 de febrero de 2003, anotado bajo el Nº 42, Protocolo Primero, Tomo 08, que acredita la titularidad de la propiedad del inmueble de autos a favor del demandante.
-
Original de la carta dirigida al demandado en fecha 13 de julio de 2004, en la que se le notifica del inicio de la prórroga legal y la no renovación del contrato.
-
Original del acta levantada en fecha 18 de julio de 2005 ante la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Z.d.E.M..
-
Original del acta levantada en fecha 10 de agosto de 2006 ante la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Z.d.E.M..
-
Copia fotostática del expediente de consignaciones signado con el Nº 573-07 de la nomenclatura de este Tribunal.
Ahora bien, para emitir pronunciamiento acerca de la admisibilidad o no de la presente solicitud, estima necesario este Juzgador hacer las siguientes consideraciones:
PRIMERA CONSIDERACION: La pretensión deducida del escrito libelar es la RESOLUCION DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con fundamento en el supuesto cambio de uso pactado para el inmueble arrendado, sobre la premisa de que se trata de un contrato A TIEMPO DETERMINADO.
Ahora bien, según el dispositivo del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, las demandas resultan admisibles si no son contrarias al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley.
No obstante lo anterior, resulta imperativo para este Tribunal revisar y determinar la naturaleza del contrato accionado, en lo que respecta al término de duración, sobre la base de los elementos acompañados al libelo y de las propias afirmaciones de la parte accionante, toda vez que en la legislación especial – Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios – existen disposiciones legales cuya aplicación exige se realice dicha determinación, antes de la tramitación de determinadas acciones.
Así, dispone el artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que a continuación se transcribe:
…SÓLO podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…
(Resaltado del Tribunal).
De la norma supra transcrita se coligen una serie de supuestos que limitan, de forma imperativa, el ejercicio de la acción de DESALOJO, a saber:
-
Que el contrato de arrendamiento accionado en DESALOJO sea uno verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
-
Que se fundamente la acción en una cualquiera de las causales previstas en la norma.
Empero lo anterior, la norma no sólo limita la acción de desalojo basada en contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, a aquellos casos expresa y taxativamente establecidos en ella, sino que además, por interpretación extensiva, restringe el ejercicio de acciones distintas al DESALOJO, en caso de contratos cuya naturaleza sea de la dispuesta en la mencionada norma; ello significa que no puede demandarse el DESALOJO de un inmueble arrendado mediante contrato escrito a tiempo determinado, y – mutatis mutandi – tampoco resulta admisible el ejercicio de una acción distinta al DESALOJO para el caso de un inmueble arrendado mediante contrato verbal o escrito por tiempo indeterminado. De allí la imperiosa necesidad de a.l.n.d. contrato accionado de acuerdo a su término de duración. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
SEGUNDA CONSIDERACION: En el caso que nos ocupa, para determinar la naturaleza del contrato accionado, y sin que ello signifique adelantamiento de opinión respecto del fondo del asunto debatido, debe analizarse el contenido del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en lo atinente a su cláusula temporal, y en tal sentido este Juzgador observa:
El contrato en cuestión fue suscrito el 11 de julio de 2003, con vigencia a partir esa misma fecha, conforme se evidencia de la cláusula TERCERA, con una duración de un (1) año fijo, contados a partir de la firma del instrumento, improrrogable, lo que conduce a concluir que el período fijo de duración del mismo feneció el 11 de julio de 2004.
Además, se estableció que en caso de prórroga del mismo por un periodo igual, ésta se haría constar por escrito con por lo menos un (1) me de anticipación al término del contrato.
No fue acompañado ningún instrumento contentivo de prórroga alguna, y no existe mención por parte del demandante respecto de tal prórroga y habiendo sido notificada la no prórroga del contrato y el inicio de la prórroga legal, el contrato feneció el día preestablecido, es decir, el 11 de julio de 2004. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
A partir del vencimiento natural del contrato, comenzó a transcurrir indefectiblemente la prórroga legal, que para el caso de marras es por un lapso de seis (06) meses, conforme al literal “a” del artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lapso que venció el 11 de enero de 2005, y no como erróneamente fue notificado por el arrendador.
Ahora bien, en el libelo de demanda no se alega la falta de pago de canon de arrendamiento alguno con posterioridad a dicha fecha; peor aún, en las actas levantadas ante la Oficina Municipal de Inquilinato, con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, se estableció una fecha de supuesta desocupación del inmueble y devolución del depósito, previa revisión del pago de los cánones de arrendamiento, lo que hace presumir a este sentenciador que efectivamente luego del vencimiento del beneficio legal, fue pagado el canon respectivo, presunción que cobra mayor fuerza del expediente de consignaciones aperturado por cuenta del arrendatario, en cuyo escrito inicial se aduce que la cuenta bancaria en la que se hacían los pagos había sido cerrada por el arrendador, procediendo a consignar la mensualidad correspondiente a enero de 2007, lo que forzosamente produjo la TACITA RECONDUCCION del contrato de arrendamiento, no obstante la mención contenida al respecto en la cláusula TERCERA del contrato accionado, la cual, por imperio del artículo 7º del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deviene en inaplicable. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
TERCERA CONSIDERACION: Habida cuenta de lo anterior, y como quiera que el contrato accionado resulta uno escrito a tiempo indeterminado, la acción que se intente debe ser la de DESALOJO y subsumirse necesariamente en alguna de las causales taxativamente expresadas en la ley especial, por lo que la acción de RESOLUCION DE CONTRATO incoada resulta a todas luces INADMISIBLE ya que contraviene los postulados que imperativamente consagra el artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por ende deviene como contraria a la citada disposición legal, como forzosamente debe declararlo este Juzgador, y en efecto ASI SE DECLARA.
EL JUEZ,
A.J.F.D..
LA SECRETARIA,
R.S.M..
AJFD/RSM.
EXP. 2388-07.
