Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 12 de Mayo de 2011

En el presente expediente corren insertas entre otras actuaciones las siguientes:

1. Escrito libelar, presentado por los ciudadanos L.E.P.R. y R.N.P.A., asistidos por el abogado J.J.G., en el cual se lee:

   …Primero: Por documento privado suscrito el 30 de enero de 2002, celebramos con el ciudadano J.G. González… muerto ab intestato en esta ciudad de Valencia el 12 de mayo de 2002, un contrato de opción de compraventa respecto del inmueble luego identificado, el cual ocupamos como inquilinos. Acompañamos original marcado "A", el instrumento contentivo del contrato.

   En la cláusula segunda del contrato, las partes estipulamos: "El precio de esta venta es la cantidad de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 65.000.000,00), pagaderos por los compradores a el vendedor en la fecha de protocolización del respectivo documento de compraventa". La expresión actual del precio es sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00).

   En la cláusula tercera el nombrado causante declara que recibió de nosotros la cantidad de nueve millones de bolívares (Bs. 9.000.000,00), en calidad de arras, los cuales serán imputados al precio. La expresión actual de dicha suma es nueve mil bolívares (Bs. 9.000,00).

   En cuanto al tiempo de duración de la opción de compraventa, las partes estipulamos que es por tiempo indefinido, según la clara redacción de la cláusula cuarta del siguiente tenor: "El plazo de duración de la presente OPCIÓN DE COMPRA es indefinido".

   El objeto de la opción de compraventa es el inmueble constituido por un aparto-quinta unifamiliar, que forma parte del conjunto tetra familiar denominado Residencias Paolo, situado en la avenida Orinoco (Av. 125) de la urbanización "El Parral", número cívico 121-11, ubicado en el Municipio U.S.J., Distrito V. delE.C. (hoy Parroquia San J. delM.V. delE.C.), distinguida la parcela sobre la cual está construido el Conjunto Residencial con el N° A-19, y tiene una superficie global de ochocientos veinte metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (820,20 m2) aproximadamente, comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte, con la avenida Orinoco; Sur, con parcela N° A-40; Este, con la avenida Río Apure y Oeste, con la parcela A-20; estando sometida dicha parcela de terreno a la normativa contenida en el Documento de Parcelamiento de la referida Urbanización, protocolizado el 9 de marzo de 1976, en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito V. delE.C., bajo el N° 34, Tomo 14, Protocolo 1º; y modificado por documentos protocolizados en el precitado órgano registral bajo el N° 13, Tomo 19, de fecha 19 de julio de 1976 y bajo el N° 53, Tomo 18, de fecha 1º de marzo de 1978, ambos del protocolo 1º. La aparto-quinta está marcada con la nomenclatura "D" y está en la planta alta de la edificación, tiene una superficie global de doscientos dieciocho metros cuadrados con treinta y ocho decímetros cuadrados (218,38 m2) aproximadamente y está conformada por un área de vivienda, garaje cubierto y dependencia de servicio de escalera, patio de secado, y casetas de gas y basura, las cuales se encuentran en la planta baja de la edificación. El área de vivienda tiene una superficie de doscientos metros cuadrados con sesenta y dos decímetros cuadrados (200,62 m2), aproximadamente. Sus linderos particulares son: Norte, fachada norte de la planta alta de la edificación; Sur, con foso o espacio libre interno de la edificación y pared adyacente al área de escaleras de la aparto-quinta "C"; Este, con fachada este de la planta alta de la edificación y Oeste, con fachada oeste de la edificación, y está integrada por cuatro (4) dormitorios, una cocina-pantry, un estudio, un salón, un comedor, tres (3) baños, un balcón, una escalera de acceso, un lavadero, un patio de secado, una caseta para gas y basura y un garaje techado, además la aparto-quinta está dotada de sistemas independientes de agua potable y electricidad, correspondiéndole un porcentaje de treinta enteros con una diez milésima por ciento (30,0001%), en los bienes y cargas comunes, tal y como se desprende del documento de condominio, protocolizado en la misma Oficina de Registro, el 29 de febrero de 1988, bajo el N° 18, Tomo 22 del Protocolo 1º, considerándose el mismo como parte integrante del contrato por el cual compró el mencionado causante, J.G.G. y su esposa premuerta, ciudadana R.M. Pedroza de González… protocolizado en la citada Oficina de Registro, durante el cuarto trimestre de 1994, bajo el N° 44, Tomo 3, protocolo 1º.

   Segundo: Las ciudadanas Katheen Yumery G.K. y C.G. Kalil… son las únicas y universales herederas del causante J.G.G., según consta de la declaración sucesoral presentada al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), el 06 de febrero de 2003, y que forma parte del expediente N° 030253, llevado por la mencionada institución…

   …Tercero: En correspondencia sin fecha, la ciudadana abogada D.G., titular de la cédula de identidad 12.431.144, actuando como apoderada de las nombradas herederas, y sin facultades para ello, me ofreció en venta el identificado inmueble por el precio de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00). Anexo original de la correspondencia marcada "B"

   Tal oferta carece de todo efecto.

   En primer lugar, porque las herederas no le confirieron a la mandataria facultades administración ni de disposición en el poder que cita en la correspondencia, autenticado en la Notaría Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital. Las facultades que le otorgaron sólo la habilitan para actuar en juicio, pero no así para realizar actos de disposición sobre el inmueble litigioso.

   En segundo término, porque en la aludida correspondencia la mandataria nos ofreció vender la totalidad del inmueble, cuando lo cierto es que sus representadas únicamente tienen el setenta y cinco por ciento (75%) de los derechos sobre dicho inmueble, por lo que mal podrían vendernos la totalidad del mismo.

   Lo anterior apareja como consecuencia, que la respuesta que dio su destinatario, L.E.P.R., a la mencionada mandataria el 4 de agosto, en la que manifestó su voluntad de comprar dicho bien por el precio ofrecido, también está desprovista de todo valor y efecto jurídico, pues tal manifestación no puede convalidar la oferta viciada de nulidad radical, y en nada afectó al citado contrato de opción de compraventa, instrumento fundamental de la pretensión a que se referirá el petitorio de la presente demanda. Anexamos marcado "C" el instrumento privado contentivo de la señalada respuesta, suscrito como recibido por la mandataria, abogada D.G..

   FUNDAMENTO DE DERECHO

   La ley presume que se contrata para sí y sus herederos o causahabientes, en el artículo 1.163 del Código Civil. Por otra parte, el artículo 1.159 del Código Civil dispone: "Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes", lo que significa que, como toda ley, gozan de la característica esencial de su obligatoriedad. Tal obligatoriedad debe ser observada no de cualquier modo, sino de manera fiel y cabal; de ahí que el artículo 1.264 del citado código establece: "Las obligaciones deben cumplirse exactamente como Pian sido contraídas", lo que refuerza el mismo texto cuando impone a los contratantes la obligación legal según la cual "los contratos deben ejecutarse de buena fe" y de hacer "no solamente a lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley" (artículo 1.160 eiusdem).

   Finalmente, el artículo 1.167 del código citado establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede pedir judicialmente la ejecución del mismo.

   III. PETITORIO

   Por fuerza de las razones de hecho y de derecho arriba expuestas, venimos a demandar, como en efecto demandamos a las ciudadanas Katheen Y.G.K. y C.G. Kalil… para que, en su carácter de herederas únicas y universales del ciudadano J.G. González… convengan en cumplir en contrato de opción de compraventa con nosotros, y en consecuencia cedernos y traspasarnos el setenta y cinco por ciento (75%) de los derechos que tienen en el descrito inmueble, por el precio de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00), de los cuales su mencionado causante recibió la cantidad actual de nueve mil bolívares (Bs. 9.000,00), en calidad de arras, imputables al precio, por lo que el saldo del precio a pagar es la cantidad de cincuenta y seis mil bolívares (Bs. 56.000,00).

   Para el caso de que las demandas no convengan en la pretensión arriba expresada, solicitamos que, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el fallo expresamente disponga que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido y que el registro de la misma surta el efecto de convertirse en nuestro título de propiedad respecto a los derechos demandados sobre el inmueble litigioso. En tal sentido, manifestamos que consignaremos a la orden de las demandantes el saldo del precio de la cesión, o sea, la cantidad de cincuenta y seis mil bolívares (Bs. 56.000,00), una vez que la sentencia haya adquirido la autoridad de cosa juzgada.

   El valor de la cosa litigada consta en la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00), equivalentes a mil ciento ochenta y un enteros con ocho mil ciento ochenta y un milésimas unidades tributarias (1.181,8181 U. T.) a razón de cincuenta y cinco bolívares (Bs. 55,00) cada una…

2. Escrito de contestación a la demanda, presentado por la abogada D.G., en su carácter de apoderada judicial de las accionadas, en los términos siguientes:

   …En nombre de mis representadas Rechazo, niego y contradigo en todas y cada una de sus partes, la existencia del contrato de Opción a Compra consignado por los demandantes en el libelo de la demanda desconociendo tanto su contenido como la firma del ciudadano J.G., causante de mis representadas. De acuerdo a lo establecido en los Artículos 1363, 1364 y siguientes del Código Civil Venezolano y estando dentro de la oportunidad legal para hacerlo…

   …La condición en la cual el demandante esta ocupando el inmueble es como arrendatario según contrato de arrendamiento verbal y por el cual el Demandante venia cancelando a suma de Quinientos (500) Bolívares mensuales por concepto de canon de arrendamiento, esto se evidencia en la copia certificada del expediente No. 1299, presentada por la parte actora junto con el libelo de la demanda. Por lo tanto el demandante no esta en posesión del inmueble en virtud de algún contrato distinto al del contrato de arrendamiento. Por esta razón no oponemos a la medida preventiva innominada dictada por este Tribunal a favor del demandante, en virtud de que el riesgo de ser desocupado del inmueble viene directamente ligado al incumplimiento que el demandante ha mantenido en el pago de los cánones de arrendamiento. Lo que se discute en este juicio es el cumplimiento o no de un supuesto contrato de opción a compra, figura jurídica que en ningún momento garantiza al futuro comprador de la posesión del inmueble. El lo posee por un contrato de arrendamiento, totalmente aparte de la obligación que aquí se quiere hacer cumplir…

   …Alega la parte demandante que el contrato contenido en el documento privado desconocido y en el cual se basa la presente demanda fue realizado a tiempo indefinido, pero de la lectura de dicho documento se lee que los demandante se comprometían a tratar de comprar el inmueble de contado en un lapso no mayor de dos años. Lapso que según la fecha de ese documento se venció hace más de cinco años.

   Es bueno resaltar que actualmente la situación de inflación en nuestro país es un hecho cierto y notorio, basta con comparar los precios de las viviendas hace diez años con los precios actuales. Es por esto que toda negociación donde una persona (hipotéticamente hablando) se comprometa a venderle a otra un inmueble en un precio establecido dentro de un tiempo definido, representa un grave daño para el futuro vendedor, ya que el promitente comprador podría pretender comprar el inmueble pasado cierto numero de años, por ejemplo siete, en el mismo precio, aun cuando el inmueble se haya revalorizado en porcentajes elevados. Esto representaría un daño para el vendedor y una ventaja cierta para el comprador. El Código Civil Venezolano en su Articulo 1185 tipifica este tipo de Cláusulas que la doctrina a denominado Abusivas cuando en su segundo aparte señala: "...Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los limites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le fue conferido dicho derecho."…

   …En el transcurso del tiempo que el demandante ha ocupado el inmueble como arrendatario, Mis representadas le han ofrecido que les compre sus derechos sobre el inmueble en muchas ocasiones, pero en virtud de que el demandante nunca había manifestado ninguna intención de concretar la compra, se procedió a ofrecérselo una vez mas, a fin de respetarle cualquier derecho de preferencia que como arrendatario pudiese tener sobre la adquisición del mismo, de conformidad con las estipulaciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente. Dicha oferta se le presento a través de notificación hecha al demandante no solo por correspondencia privada sino por notificación judicial practicada por el Tribunal Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo., en fecha 22 de Julio del 2.008. Todo según se evidencia de la Notificación que se consignara en su debida oportunidad. Dicha notificación fue recibida por su hijo el ciudadano A.P., y es en virtud de esta notificación que el ciudadano demandante responde a fin de aceptar la oferta. Pero transcurridos como fueron siete meses sin que el demandante concretara la compra, mis representadas decidieron no venderle.

   Alega la parte demandante que la notificación de venta que se le practicó no es valida porque fue realizada a través de mi persona, en mi carácter de apoderada judicial, y no tenia potestad para ofertar el inmueble. En virtud de estar facultada para representar a mis poderdantes solo a través de actuaciones judiciales fue que se procedió a realizar la oferta mediante notificación practicada debidamente por el Tribunal Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.

   También alega la parte demandante que dicha oferta carece de todo efecto ya que en ella se le ofrece al demandante la compra del inmueble, y mis representadas solo poseen 75% de los derechos de propiedad sobre el mismo, por lo que mal podría vender la totalidad del inmueble. De ser esto aplicable, entonces el contrato de Opción a compra objeto de esta demanda y contenido en el documento privado desconocido por mis representadas carece igualmente de todo efecto, pues para le fecha que dice ese documento, ya había fallecido la ciudadana R.M.P.D.G., por lo que el ciudadano J.G., causante de mis representadas, sólo poseía el 75% de los derechos de propiedad del inmueble y por lo tanto no podría haber ofrecido en venta la totalidad del mismo.

   El demandante por carta privada manifiesta L.P. su intención de adquirir el inmueble en el precio ofertado, lo cual implicaría el desconocimiento de la existencia o validez por parte del demandante de contrato de opción a compra anterior…

   …SEXTO: Se señala que a pesar de haberle ofertado el inmueble al demandante, y en virtud de haber transcurrido 180 días desde el conocimiento del demandante de la oferta sin que este realizara las diligencias necesarias para la adquisición del inmueble, mis representadas decidieron no venderle por no cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde Mayo del 2.008 hasta la presente fecha Ya que el ultimo canon de arrendamiento depositado a mis representadas fue el correspondiente al mes de Abril del 2.008. Perdiendo asi todo derecho de preferencia que pudiera tener sobre la adquisición del inmueble…

   …De conformidad con las defensas y excepciones opuestas solicito del tribunal a su digno cargo:

   PRIMERO: Se declare la falta de competencia de este tribunal para conocer de este proceso ya que el valor actual del inmueble que representa la cosa litigiosa excede a las 3000 unidades Tributarias, fácilmente comprobable a través de avalúo.

   SEGUNDO: Se declare sin lugar la acción intentada: Por desconocimiento del instrumento sobre el cual se basa la misma y los daños y perjuicios que serian causados a mis representadas con la ejecución del mismo.

   TERCERO: Se levante la medida Preventiva dictada por este Tribunal en contra de los derechos de mis representadas…

4. Sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo”, en fecha 30 de septiembre de 2.009, en la cual se lee:

   …este JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, declara CON LUGAR la demanda intentada por los ciudadanos L.E.P.R. y R.N.P.A.… asistidos por el abogado en ejercicio JAIRO JOSÉ GARCÍA… en contra de las ciudadanas KATHEEN YUMERY G.K. y C.G. KALIL… por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA -se condena a la parte demandadas por haber resultado totalmente vencida a dar Cumplimiento al contrato de compra venta, constituido por un aparto-quinta unifamiliar, que forma parte del conjunto tetra familiar denominado residencias PAOLO, situado en la Av. Orinoco (Av. 125) de la Urbanización "EL PARRAL", NUMERO CÍVICO 121-11, ubicado en el domicilio urbano "SAN JOSÉ", Distrito V. del estadoC., distinguida la parcela sobre la cual está construido el conjunto Residencial con el N° A-19, y tiene una superficie global de ochocientos veinte metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (820,20 m2) aproximadamente, comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE Con la avenida Orinoco; SUR: Con Parcela N° A-40; ESTE: Con la avenida Rio Apure y Oeste, con la parcela A-20, estando sometida dicha parcela de terreno a las normativa contenida en el documento de Parcelamiento de la referida urbanización, protocolizado el 9 de marzo de 1976, en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito V. delE.C., bajo el N° 34, Tomo 14, Protocolo 1º y modificado por documentos protocolizados en el precitado órgano registral bajo el N° 13, Tomo 19 de fecha 19 de julio de 1976y bajo el n° 53, tomo 18 de fecha 1 de marzo de 1978, ambos del protocolo 1º. La aparto-quinta esta marcada con la nomenclatura "D" y esta en la planta alta de la edificación, tiene una superficie global de doscientos dieciocho metros cuadrados con treinta y ocho decímetros cuadrados (218,38 m2) aproximadamente. El área de vivienda tiene una superficie de doscientos metros cuadrados con sesean y dos decímetros cuadrados (200,62 m2) aproximadamente, sus linderos particulares son NORTE: fachada Norte de la planta alta de la edificación, SUR: con foso o espacio libre interno de la edificación y pared adyacente al área de escalera de la aparto-quinta "C"; ESTE: con fachada este de la plana alta de la edificación y OESTE: con fachada oeste de la edificación. Le corresponde un porcentaje de treinta enteros con una diez milésima por ciento (30,0001%) en los bienes y cargas comunes, tal y como se desprende del documento de condominio protocolizado en la misma oficina de Registro el 29 de febrero de 1988 Bajo el N° 18, Tomo 22 del Protocolo 1º. La parte Demandante deberá consignar a nombre de las demandadas el sala: del precio de la cesión, es decir, la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (56.000,00), cuando la sentencia haya quedado definitivamente firme y se condena al pago de las costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del código de Procedimiento Civil…

4. Diligencia de fecha 06 de octubre de 2009, suscrita por la abogada D.G., en su carácter de apoderada judicial de las accionadas, en la cual apela de la sentencia anterior.

5. Auto dictado el 09 de octubre de 2009, por el Juzgado “a-quo”, en el cual oye en ambos efectos, la apelación interpuesta por la abogada D.G., en su carácter de apoderada judicial de las accionadas, contra la sentencia definitiva dictada el día 30 de septiembre de 2.009.

PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR:

1. - Original de contrato de opción a compra, de fecha 30 de enero de 2002, suscrito por el ciudadano J.G.G., en su carácter de “VENDEDOR”, por una parte, y por la otra, los ciudadanos L.E.P.R. y R.N.P.A., en su carácter de “COMPRADORES”, sobre un inmueble constituido por una aparto-quinta unifamiliar, que forma parte del Conjunto Tetrafamiliar denominado “RESIDENCIAS PAOLO”, situado en la Avenida Orinoco (Av. 125) de la Urbanización El Parral, número cívico 121-11, Municipio U.S.J., Distrito Valencia, Estado Carabobo, marcado “a”.

   En relación al referido instrumento, se observa que el mismo fue desconocido en su contenido y firma por la abogada D.G.O., en su carácter de apoderada judicial de las accionadas, en el escrito de contestación a la demanda; por lo que, en relación a su valoración, este Sentenciador se pronunciará con posterioridad.

2. - Original de misiva suscrita por la abogada D.G., actuando en nombre y representación de las ciudadanas KATHEEN Y.G.K. y C.G.K., en la cual le ratifica a los ciudadanos L.E.P.R. y R.N.P.A., la intención de sus representadas de vender la aparto-quinta unifamiliar, que forma parte del Conjunto Tetrafamiliar Residencial PAOLO, ubicado en la Avenida Orinoco, Urbanización El Parral, No. 121-11, Municipio Valencia, Estado Carabobo, marcado “B”.

   Este Sentenciador observa que, dicho instrumento, es de los llamados “documentos privados”, los cuales pueden ser definidos como aquellos que: “…por su esencia pertenecen al ámbito del orden jurídico privado, que dejan constancia de acaecimientos realizados dentro de la esfera privada y trascienden tan sólo a situaciones jurídicas de esta índole. La intervención de sujetos no oficiales, lo particular de la materia documentada, la ausencia de formas o solemnidades, son elementos característicos indispensables en su constitución…” (citado del “CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL” por E.C.B., páginas 805 y 806), el cual al no haber sido desconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente como reconocido, por lo que esta Alzada le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, el cual establece: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”, para dar por probado la ratificación sobre la intención de vender el inmueble objeto del presente juicio, en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00), realizada por la abogada D.G., en nombre y representación de las accionadas de autos, a los hoy demandantes; Y ASI SE DECIDE.

3. - Original de misiva de fecha 04 de agosto de 2008, suscrita por el ciudadano LUIS E PUCHE R., en la cual le informa a la abogada D.G., en atención a la notificación suscrita en representación de las ciudadanas KATHEEN Y.G.K. y C.G.K., que efectivamente está interesado en la compra del inmueble constituido por la aparto-quinta unifamiliar, que forma parte del Conjunto Tetrafamiliar Residencial PAOLO, ubicado en la Avenida Orinoco, Urbanización El Parral, No. 121-11, Municipio Valencia, Estado Carabobo, marcada “C”.

   Este Sentenciador observa que, al constituir el referido instrumento un “documento privado”, el cual, al no haber sido desconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente como reconocido, por lo que esta Alzada le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para dar por probada la aceptación, por parte del co-demandante L.E.P.R., de la oferta presentada por la abogada D.G., en nombre y representación de las demandadas, KATHEEN Y.G.K. y C.G.K., en relación al precio de venta del inmueble constituido por la aparto-quinta unifamiliar, que forma parte del Conjunto Tetrafamiliar Residencial PAOLO, ubicado en la Avenida Orinoco, Urbanización El Parral, No. 121-11, Municipio Valencia, Estado Carabobo, en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00); Y ASI SE DECIDE.

4. - Copia certificada del Expediente No. 1299, nomenclatura del Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, marcado “D”, contentivo del juicio por Desalojo, incoado por la abogada D.G., en su carácter de apoderada judicial de las ciudadanas KATHEEN Y.G.K. y C.G.K., contra el ciudadano L.E.P.R., en el cual consta que dicho Tribunal, en fecha 28 de abril de 2009, dictó sentencia, en la cual declaró perimida la instancia, a tenor de lo previsto en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, ordenando el archivo del expediente.

   Dichas copias, al no haber sido tachadas de falso, se aprecian de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado su contenido; Y ASI SE DECIDE.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

   Durante el lapso probatorio, en fecha 1º de julio de 2009, el abogado J.J.G., en su carácter de apoderado actor, promovió las siguientes pruebas:

1. - De conformidad con lo establecido en el artículo 445 y 448 del Código de Procedimiento Civil, promovió prueba de cotejo, con el objeto de demostrar la autenticidad de la firma del instrumento fundamental de la presente acción, acompañado al libelo de demanda marcado “a”, constituido por el contrato de opción a compra, de fecha 30 de enero de 2002.

   Observa este Sentenciador, que al haber sido desconocido en su contenido y firma el precitado contrato de opción a compra de fecha 30 de enero de 2002, por la apoderada judicial de las accionadas; la parte demandante, a los fines de demostrar su autenticidad, promovió la prueba de cotejo, siendo admitida por el Juzgado “a-quo” por auto dictado en fecha 02 de julio de 2009, y evacuada como fue la misma, se evidencia que en el informe de fecha 03 de agosto de 2009, presentado por las Expertos Grafotécnicos, ciudadanas LUCIA MONTANARI, M.C.L. y A.C.F., dio como resultado que la firma que aparece suscrita en el contrato de opción a compra desconocido, fue ejecutada por la persona identificada como J.G.G., titular de la cédula de identidad No. 61.277; razón por la cual al haber adquirido dicho instrumento el carácter de documento privado reconocido, de conformidad con lo previsto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada le da valor probatorio, para dar por probado que efectivamente, el ciudadano J.G.G., suscribió el instrumento sub análisis; Y ASI SE DECIDE.

2. - Promovió el instrumento poder acompañado al escrito de contestación a la demanda, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 17 de septiembre de 2007, bajo el No. 25, Tomo 63, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

   Este documento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado su contenido; Y ASI SE DECIDE.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   La abogada D.G.O., en su carácter de apoderada judicial de las accionadas, el día 09 de julio de 2009, promovió las siguientes pruebas:

1. - El escrito de contestación a la demanda, que se encuentra inserto en copia certificada del expediente No. 1299, contentivo del juicio de desalojo, acompañado al libelo de demanda del presente juicio.

   Este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas al libelo de demanda, se pronunció sobre la valoración de las referidas copias, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración; Y ASI SE ESTABLECE.

2. - Solicitó al Tribunal “a-quo” la designación de expertos a los fines de que realizaran un avalúo al inmueble objeto del presente juicio, para que determinaran las condiciones en las que se encontraba el mismo, y establecieran su valor actual.

   Esta Alzada observa que, la referida solicitud fue declarada impertinente por el Juzgado “a-quo”, mediante auto dictado en fecha 14 de julio de 2009, decisión que quedó definitivamente firme, al no haberse interpuesto recurso de apelación; por lo que nada se tiene que analizar respecto a dicha prueba; Y ASI SE ESTABLECE.

3. - Ejemplar del Cuerpo “C”, del Diario “El Carabobeño”, donde se puede apreciar el valor de los inmuebles similares en la actualidad.

   Si bien es cierto que las publicaciones de prensa constituyen documento de los llamados “comunicacionales”, este Sentenciador observa que dicho instrumento no aporta nada a los fines de dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual desestima dicha prueba; Y ASI SE DECIDE.

4. - Promovió prueba de exhibición de la carta suscrita por los ciudadanos KATHEEN Y.G.K., C.G.K., G.P. y H.P., en fecha 26 de julio de 2006.

   Con relación a dicha prueba de exhibición se observa, que el Juzgado “a-quo” negó su admisión por no cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, y al haber quedado definitivamente firme dicha decisión, nada se tiene que analizar respecto a la aludida prueba; Y ASI SE ESTABLECE.

5. - Notificación Judicial practicada por la Juez Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 22 de julio de 2008, marcada “C”.

   Este instrumento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para dar por probado su contenido; Y ASI SE ESTABLECE.

6. - Copia certificada de la Planilla Sucesoral de la ciudadana R.M.P.D.G., emanada del SENIAT, marcada “D”.

   Esta Alzada observa que, el referido instrumento constituye un documento de los llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente; los cuales la jurisprudencia, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, los ha categorizado como “documentos públicos”, por lo que deben admitidos y valorados por el jurisdicente (conocimiento jerárquico vertical), razón por la cual esta Alzada le da valor probatorio, teniéndosele como fidedigna, a tenor de lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.

Esta Alzada observa que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada el 30 de septiembre de 2009, por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, que declaró con lugar la demanda incoada por los ciudadanos L.E.P.R. y R.N.P.A., contra las ciudadanas KATHEEN Y.G.K. y C.G.K., por cumplimiento de contrato de opción de compra venta.

En el caso sub examine, los ciudadanos L.E.P.R. y R.N.P.A., asistidos por el abogado J.J.G., en el escrito libelar, alegan que en fecha 30 de enero de 2002, celebraron con el ciudadano J.G.G., muerto ab intestato, un contrato de opción de compraventa del inmueble constituido por un aparto-quinta unifamiliar, que forma parte del conjunto tetra familiar denominado Residencias Paolo, situado en la avenida Orinoco (Av. 125) de la urbanización "El Parral", número cívico 121-11, ubicado en el Municipio U.S.J., Distrito V. delE.C. (hoy Parroquia San J. delM.V. delE.C.), distinguida la parcela sobre la cual está construido el Conjunto Residencial con el N° A-19, con una superficie global de ochocientos veinte metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (820,20 m2) aproximadamente; que en la cláusula segunda del contrato, se estipuló: "El precio de esta venta es la cantidad de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 65.000.000,00), pagaderos por los compradores a el vendedor en la fecha de protocolización del respectivo documento de compraventa"; que en la cláusula tercera, el precitado causante declaró que recibió la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,00), en calidad de arras, los cuales serían imputados al precio; que en cuanto al tiempo de duración de la opción de compraventa, se estipuló que era por tiempo indefinido; que las ciudadanas KATHEEN YUMERY G.K. y C.G.K., son las únicas y universales herederas del causante J.G.G., según consta de la declaración sucesoral presentada al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), de fecha 06 de febrero de 2003; que mediante correspondencia suscrita por la ciudadana abogada D.G., actuando en nombre y representación de las nombradas herederas, y sin facultades para ello, le ofreció en venta el identificado inmueble por el precio de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 350.000,00); que si bien, mediante correspondencia de fecha 04 de agosto de 2008, le manifestó su voluntad de comprar dicho bien por el precio ofrecido, la misma está desprovista de todo valor y efecto jurídico, pues tal manifestación no podría convalidar la oferta viciada de nulidad radical, y que en nada afectó al citado contrato de opción de compraventa; razones por las cuales con fundamento a lo establecido en los artículos 1.163, 1.159, 1.264 y 1.160 del Código Civil, demandan a las ciudadanas KATHEEN Y.G.K. y C.G.K., para que, en su carácter de herederas únicas y universales del ciudadano J.G.G., convengan en cumplir en el aludido contrato de opción de compraventa, y en consecuencia cederles y traspasarles el setenta y cinco por ciento (75%) de los derechos que tienen en el descrito inmueble, por el precio de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00), de los cuales su mencionado causante recibió la cantidad actual de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00), en calidad de arras, imputables al precio, por lo que el saldo del precio a pagar lo es la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 56.000,00).

A su vez, la abogada D.G., en su carácter de apoderada judicial de las accionadas, en el escrito de contestación a la demanda, en nombre de sus representadas, rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la existencia del contrato de opción a compra consignado por los demandantes en el libelo de la demanda, desconociendo tanto su contenido, como la firma del ciudadano J.G., causante de sus representadas; señalando que, la condición en la cual el demandante esta ocupando el inmueble es como arrendatario, según contrato de arrendamiento verbal y por el cual el demandante venía cancelando un canon de arrendamiento mensual en la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), tal como se evidencia en la copia certificada del expediente No. 1299, presentada por la parte actora junto con el libelo de la demanda; que de la lectura de dicho documento, se lee que los demandante se comprometían a tratar de comprar el inmueble de contado, en un lapso no mayor de dos años, lapso que según la fecha de ese documento se venció desde hace más de cinco años; que en el transcurso del tiempo que el demandante ha ocupado el inmueble como arrendatario, sus representadas le han ofrecido que les compre sus derechos, pero en virtud de que el demandante nunca había manifestado ninguna intención de concretar la compra, se procedió a ofrecérselo una vez mas, a fin de respetarle cualquier derecho de preferencia que como arrendatario pudiese tener sobre la adquisición del mismo, de conformidad con las estipulaciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente; que dicha oferta se le presento a través de notificación dirigida al demandante, no solo por correspondencia privada, sino por notificación judicial practicada por el Tribunal Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo., en fecha 22 de Julio del 2.008; que transcurridos como fueron siete meses sin que el demandante concretara la compra, sus representadas decidieron no venderle; que si la notificación de venta que se le practicó, no es válida, porque fue realizada a través de su persona, en su carácter de apoderada judicial, por no tener potestad para ofertar el inmueble, en virtud de estar facultada para representar a sus poderdantes solo a través de actuaciones judiciales; entonces el contrato de Opción a compra objeto de esta demanda y contenido en el documento privado desconocido por sus representadas carece igualmente de todo efecto, pues para le fecha que dice ese documento, ya había fallecido la ciudadana R.M.P.D.G., por lo que el ciudadano J.G., causante de sus representadas, sólo poseía el 75% de los derechos de propiedad del inmueble y por lo tanto no podría haber ofrecido en venta la totalidad del mismo; que el demandante por carta privada manifiesta su intención de adquirir el inmueble en el precio ofertado, lo cual implicaría el desconocimiento de la existencia o validez por parte del demandante de contrato de opción a compra anterior; razones por las cuales solicita se declare sin lugar la acción intentada.

Delimitada como ha sido la presente controversia, se observa que constituyen hechos controvertidos, la existencia o no de la relación contractual cuyo cumplimiento se demanda; la validez o no de la oferta de venta del inmueble objeto del presente juicio, realizada por la abogada D.G., en su carácter de apoderada judicial de las ciudadanas KATHEEN Y.G.K. y C.G.K.; así como de la aceptación de la misma.

Expuesto lo anterior, tenemos que nuestro proceso civil, está regido por el principio dispositivo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, de ahí que, los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la demanda y las razones de hecho que sustentan la misma, y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado al momento de contestar la demanda. Así, según tales afirmaciones de hecho planteadas por las partes que fundamentan sus pretensiones y excepciones, respectivamente, las partes se distribuirán la carga de la prueba. En el derecho procesal moderno, la carga que tienen las partes de probar sus afirmaciones, se rige por el principio general, que para demostrar un hecho en el proceso es menester haberlo afirmado, bien sea el actor en la demanda, o el demandado en la contestación. Ello debido a que en el proceso dispositivo (nuestro caso) la prueba es carga de las partes y no del Juez. Las partes deben demostrar al Juez la realización del hecho, o provocar en él la convicción de la verdad del hecho alegado, sin que éste pueda sacar elementos de convicción fuera del proceso.

En este sentido, la parte actora, a los fines de probar sus afirmaciones, acompañó con el libelo original de contrato de opción a compra, de fecha 30 de enero de 2002, suscrito por el ciudadano J.G.G., en su carácter de “VENDEDOR”, por una parte, y por la otra, los ciudadanos L.E.P.R. y R.N.P.A., en su carácter de “COMPRADORES”, sobre un inmueble constituido por una aparto-quinta unifamiliar, que forma parte del Conjunto Tetrafamiliar denominado “RESIDENCIAS PAOLO”, situado en la Avenida Orinoco (Av. 125) de la Urbanización El Parral, número cívico 121-11, Municipio U.S.J., Distrito Valencia, Estado Carabobo; el cual, si bien fue desconocido en su contenido y firma por la apoderada judicial de las accionadas en el escrito de contestación a la demanda, el apoderado judicial de los accionantes, a los fines de demostrar su autenticidad, promovieron la prueba de cotejo, y de las resultas de su evacuación, a través del informe de fecha 03 de agosto de 2009, suscrito por las Expertos Grafotécnicos, ciudadanas LUCIA MONTANARI, M.C.L. y A.C.F., valorado por esta Alzada con anterioridad; se evidencia que la firma que aparece suscrita en el contrato de opción a compra desconocido, fue ejecutada por la persona identificada como J.G.G., titular de la cédula de identidad No. 61.277; por lo que al haber adquirido dicho instrumento el carácter de documento privado reconocido, la parte actora cumplió con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de probar la existencia del contrato; Y ASI SE DECIDE.

Decidido lo anterior, se hace necesario analizar la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento se demanda, y en este sentido se observa, que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte in fine señala que:

En la interpretación de contrato…. Los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes… teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y la buena fe.

En este sentido, este Sentenciador considera necesario traer a colación Jurisprudencia sobre los contratos y sus efectos, tal como el Tratadista N.P.P., en su obra “CODIGO CIVIL VENEZOLANO”, cita a la página 609:

…En materia de interpretación de contratos, la ciencia del derecho reconoce dos sistemas acogidos distintamente por las diversas legislaciones, que son: el de la voluntad declarada que se atiene a la voluntad manifestada por los contratantes sin más investigación; y el de la voluntad real que se atiene a la intención de las partes. Uno y otro sistema han merecido críticas de la doctrina. Acerca de esta última se dice que ella puede favorecer los fraudes y que ocasiona inconvenientes a los contratantes o los terceros que se han fiado solamente en la voluntad declarada, que son las que ellos pueden conocer. Que abre las puertas a la fantasía y convierte al Juez en adivino. Nuestro derecho positivo consagra el sistema de voluntad real. En efecto, en el Art. 10 del CPC se consagra que "en la interpretación de contratos o actos que presente obscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Tribunales se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe", y el Art. 1.160 CC, a su vez, establece: "los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso y la ley". CS3CDF 20-1-GG. Ramírez y Garay. T. XIV. Pág. 236…

La interpretación de los contratos es otra de las vertientes del oficio del Juez, cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos; partiendo de que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. Precisando la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., en sentencia de fecha 13 de octubre de 1994, que:

…el poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto, están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, que las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras…

De la lectura del instrumento contentivo de la relación contractual se evidencia, que el ciudadano J.G.G., con el carácter de vendedor, dió a los ciudadanos L.E.P.R. y R.N.P.A., con el carácter de compradores, una “OPCIÓN DE COMPRA”, sobre el inmueble constituido por una aparto-quinta unifamiliar, que forma parte del Conjunto Tetrafamiliar denominado “RESIDENCIAS PAOLO”, situado en la Avenida Orinoco (Av. 125) de la Urbanización El Parral, número cívico 121-11, Municipio U.S.J., Distrito Valencia, Estado Carabobo, fijándose como precio de venta, la suma de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 65.000.000,00), pagaderos por LOS COMPRADORES a EL VENDEDOR en la fecha de protocolización del respectivo documento de compra-venta; que LOS COMPRADORES entregaron en ese acto a EL VENDEDOR, la suma de NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 9.000.000,00), en calidad de arras, que de concretarse la presente operación contractual serán imputados al precio convenido; que el plazo de duración de dicha “OPCIÓN DE COMPRA”, es indefinido; que todos los gastos de Notaría, Honorarios de Abogados, Registro Subalterno que se ocasionen en razón de la presente operación contractual serían por cuenta exclusiva de LOS COMPRADORES.

De lo que se desprende que la relación contractual que vincula a las partes, lo es un contrato de opción de compra-venta; y si bien según el criterio esgrimido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 27 de marzo de 2007, caso: J.A.A. contra E.R.A., en el expediente 04-147: “…La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia…”; el límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta; por lo que considera esta Alzada que la Juez “a-quo” erró al calificar dicho contrato, como un contrato de compra-venta, cuyas características difieren del contrato de opción de compra-venta; Y ASI SE ESTABLECE.

Establecido lo anterior, es de observarse que el presente contrato de opción de compra-venta, fue suscrito por tiempo indefinido, por lo que el mismo mantiene su vigencia para el momento en que los accionantes interpusieron la presente demanda. Siendo por tanto aplicables las normas que regulan las relaciones contractuales de esta naturaleza.

En este sentido, el Código Civil establece en sus artículos:

Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”

1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando: “…el convenio por el cual una parte concede a la otra, dentro de un plazo y en determinadas condiciones, la facultad, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal…”.

Entonces se tiene que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción.

Evidenciándose en el caso sub examine, que la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, conlleva la decisión de los optantes, ciudadanos L.E.P.R. y R.N.P.A., de realizar la operación de compra-venta definitiva; que el objeto se encuentra perfectamente determinado, constituido por una aparto-quinta unifamiliar, que forma parte del Conjunto Tetrafamiliar denominado “RESIDENCIAS PAOLO”, situada en la Avenida Orinoco (Av. 125) de la Urbanización El Parral, número cívico 121-11, Municipio U.S.J., Distrito Valencia, Estado Carabobo; y que, tal como fue establecido, la misma fue otorgada por tiempo indefinido, teniéndose por cumplido con los elementos anteriormente señalados, faltando solo examinar lo relativo al precio.

En este sentido, es de observarse que la acción de cumplimiento de contrato es ejercible tanto por los contratantes, como por sus causahabientes o contra éstos, según los casos concretos.

En el presente caso, los accionantes ciudadanos L.E.P.R. y R.N.P.A., interponen la presente acción de cumplimiento contractual, contra las ciudadanas KATHEEN Y.G.K. y C.G.K., en su condición de únicas y universales herederas del causante J.G.G., y siendo que los herederos son deudores de las obligaciones que haya asumido el de cujus en vida, las mismas se encuentran sujetas al cumplimiento de las obligaciones asumidas por el de cujus ciudadano J.G.G.. Ahora bien, observa este Sentenciador que los mismos accionantes acompañaron a su escrito libelar, instrumentos contentivos, tanto de la oferta de venta realizada por la abogada D.G., en nombre y representación de las precitadas ciudadanas KATHEEN Y.G.K. y C.G.K., por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 350.000,00), como de la aceptación de la misma, por parte del ciudadano L.E.P.R., constituyendo la validez de las mismas uno de los hechos controvertidos en la presente causa, es de observarse que, la oferta realizada por la ciudadana abogada D.G., lo fue en nombre y representación de las ciudadanas KATHEEN Y.G.K. y C.G.K., la cual se desprende de instrumento poder autenticado por ante la Notaría 19 del Municipio Libertador, en fecha 17 de septiembre de 2007, el cual cursa a los autos, en el cual se evidencia que a dicha mandataria les fueron conferidas expresamente facultades para convenir, reconvenir, desistir, transigir, hacer posturas de remates y aceptar adjudicaciones, lo que constituyen evidentes actos de disposición, aunado a que en el mismo se señala que las facultades expresadas no son restrictivas, sino meramente enunciativas; de lo que se desprende, que dicha mandataria gozaba de la plena representación de sus mandantes, y siendo que, de conformidad con el artículo 1.169 del Código Civil, los actos cumplidos en los límites de sus poderes, por el representante en nombre del representado, producen directamente sus efectos en provecho y en contra de este último; el alegato expuesto por el accionante de que las herederas no le confirieron a las mandatarias facultades de administración y disposición y que las facultades que les otorgaron solo la habilitan para actuar en juicio, más no así, realizar actos de disposición sobre el inmueble litigioso, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

Asimismo, con relación al alegato de que la mandataria había ofrecido vender la totalidad del inmueble, cuando lo cierto es que sus representados solo tienen el setenta y cinco por ciento (75%) de los derechos sobre dicho inmueble, por lo que mal podrían vender la totalidad del mismo, no encuentra eco en el instrumento contentivo de la oferta de venta, puesto que en el mismo sólo se señala que las mismas ratifican la intención de vender la aparto-quinta objeto de la presente demanda, sin que se precise cantidad porcentual alguna. Aunado a que tal como señala las accionadas en su escrito de contestación, si dicha oferta carece de valor por cuanto las mismas solo poseen el 75% de los derechos de propiedad sobre el inmueble, la opción otorgada por el de cujus J.G.G., también carecería de valor, por cuanto el mismo igualmente tan solo era titular del cincuenta por ciento (50%) de los derechos de propiedad sobre dicho inmueble, tal como se evidencia de la declaración sucesoral que corre inserta a los autos al folio 109 al 112, valorada por esta Alzada con anterioridad; por lo que el alegato de que la respuesta dada por el ciudadano L.E.P.R., al manifestar su voluntad de comprar el inmueble objeto de la presente causa, por el precio ofrecido en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 350.000,00), está desprovista y todo valor y efecto jurídico, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

Decidido lo anterior, es de observarse que, de conformidad con el artículo 1.137 del Código Civil, la aceptación que modifica la oferta tendrá el valor de una nueva oferta; y siendo que, efectivamente las accionadas de autos “ratificaron” su intención de realizar la operación de compra-venta con los accionantes de autos estableciendo como precio la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 350.000,00), la aceptación manifestada por el co-demandante de autos, ciudadano L.E.P.R., no puede ser interpretada de otra manera que no sea la aceptación de la modificación del precio establecido en la oferta original, contenida en el contrato de opción de compra venta sub litis; Y ASI SE ESTABLECE.

Establecido lo anterior, es de observarse que, precisada como fue la vigencia del contrato de opción de compra venta suscrito por el de cujus, ciudadano J.G.G., en su carácter de “VENDEDOR”, y los ciudadanos L.E.P.R. y R.N.P.A., en su carácter de “COMPRADORES”, la obligación de las accionadas de autos, ciudadanas KATHEEN Y.G.K. y C.G.K., en su carácter de únicas y universales herederas del ciudadano J.G.G., de honrar el contrato de opción de compra-venta, cuyo cumplimiento se demanda, con la salvedad de la modificación de que fue objeto en cuanto al precio, precisándose éste en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 350.000,00), a la cual le será imputada la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 9.000,00), entregada en calidad de arras por los ciudadanos L.E.P.R. y R.N.P.A., al momento de suscribir el contrato original; por lo que, habiendo cumplido la parte actora que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de probar la existencia del contrato, la presente acción de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, debe ser declarada parcialmente con lugar, tal como se dispondrá en el dispositivo del presente fallo; Y ASI SE DECIDE.

En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada, ciudadanas KATHEEN Y.G.K. y C.G.K., A OTORGAR EL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA-VENTA DE LOS DERECHOS del bien inmueble constituido por una aparto-quinta unifamiliar, que forma parte del Conjunto Tetrafamiliar denominado “RESIDENCIAS PAOLO”, situada en la Avenida Orinoco (Av. 125) de la Urbanización El Parral, número cívico 121-11, Municipio U.S.J., Distrito Valencia, Estado Carabobo, objeto del referido contrato de opción de compra-venta, previo cumplimiento por parte de los accionantes, de sus obligaciones de pagar tanto, el saldo restante, o sea, de la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 341.000,oo), al momento de dicho otorgamiento; como de pagar los gastos correspondientes a la redacción de escritura, aranceles y derechos de registro. En caso de negativa de las vendedoras, la presente sentencia definitiva constituirá titulo de propiedad suficiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.

En consecuencia, en observancia de los criterios jurisprudenciales y doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo”, en fecha 22 de julio de 2010, debe ser declarada parcialmente con lugar; Y ASÍ SE DECIDE.

Por las razones antes expuestas, es por lo que este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta el 06 de octubre de 2009, por la abogada D.G., en su carácter de apoderada judicial de las ciudadanas KATHEEN Y.G.K. y C.G.K., contra de la sentencia dictada el 30 de septiembre de 2.009, por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, incoada por los ciudadanos L.E.P.R. y R.N.P.A., contra las ciudadanas KATHEEN Y.G.K. y C.G.K.. Se CONDENA a la parte accionada otorgar el documento definitivo de compra-venta de los derechos sobre el bien inmueble objeto del Contrato de Opción de Compra-venta, suscrito por el de cujus, ciudadano J.G.G., en su carácter de “VENDEDOR”, y por los ciudadanos L.E.P.R. y R.N.P.A., en su carácter de “COMPRADORES”, constituido por una aparto-quinta unifamiliar, que forma parte del Conjunto Tetrafamiliar denominado “RESIDENCIAS PAOLO”, situado en la Avenida Orinoco (Av. 125) de la Urbanización El Parral, número cívico 121-11, Municipio U.S.J., Distrito Valencia (hoy Parroquia San José, Municipio Valencia), Estado Carabobo, previo cumplimiento por parte de los accionantes, ciudadanos L.E.P.R. y R.N.P.A., de sus obligaciones de pagar el saldo restante, o sea, de la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 341.000,oo), al momento de dicho otorgamiento; como de pagar los gastos correspondientes a la redacción de escritura, aranceles y derechos de registro. En caso de negativa de los vendedores, la presente sentencia definitiva constituirá titulo de propiedad suficiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así REFORMADA la sentencia objeto de la presente apelación.

No existe condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.

NOTIFIQUESE A LAS PARTES Y/O A SUS APODERADOS, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 233, ejusdem.

Líbrese las boletas de notificación y entréguese al ciudadano Alguacil a los fines legales consiguientes.

Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y DÉJESE COPIA

Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia, a los doce (12) día del mes de mayo del año dos mil once (2.011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

El Juez Titular,

Abog. F.J. DELGADO.

La Secretaria,

M.G.M..

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 2:00 p.m..Fueron libradas las boletas de notificación y entregadas la ciudadano Alguacil a los fines legales consiguientes y se libró Oficio No. 156/11.-

La Secretaria,

M.G.M.