Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 18 de Julio de 2011

Corresponde las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 22 de marzo de 2011, por el abogado J.G.H.C. en su carácter de apoderado judicial de la COOPERATIVA MADRICES 154. R.L., contra la decisión proferida en fecha 28 de enero de 2011, por el Juzgado Tercero Municipio del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por desalojo incoada por la sociedad mercantil CORPORACION PEFKI, C.A. contra la sociedad de comercio MANUFACTURAS CHICAGO, S.R.L. y COOPERATIVA MADRICES 154, R.L., expediente signado con el Nº AP31-V-2009-004075 de la nomenclatura del aludido juzgado.

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 11 de abril de 2011, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación el día 15 de abril de 2011, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 4 de mayo de 2011. Por auto dictado en fecha 6 de mayo del mismo año, se le dió entrada al expediente y se fijó como término el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data, exclusive, a fin de dictar sentencia, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

II

SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inició mediante escrito libelar interpuesto en fecha 27 de octubre de 2009, por el abogado J.S.R. actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil CORPORACION PEFKI, C.A., contra la sociedad de comercio MANUFACTURAS CHICAGO, S.R.L. y COOPERATIVA MADRICES 154, R.L., con base en los siguientes hechos:

Que el día 11 de junio de 2003 su patrocinada celebró contrato de arrendamiento con la empresa MANUFACTURAS CHICAGO, S.R.L., empresa que a través de un proceso de cogestión luego se fusionó con la COOPERATIVA MADRICES 154, R.L. sobre un inmueble constituido por dos locales comerciales distinguidos con los Nos. 3 y 4, situados en el piso 3 del Edificio Centro Comercial El Indio, ubicado en la Calle Este Dos entre las Equinas de Cují a Romualda, Parroquia Catedral, Municipio Libertador, Caracas, con un área de Doscientos Cincuenta Metros Cuadrados (250m2) el local No. 3 y con un área de Doscientos Setenta y Tres Metros Cuadrados (273 m2) el local No.4, con una duración de un (1) año fijo, contados a partir del día 1º de abril de 2003, estableciéndose en el contrato locativo un canon mensual por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) hoy equivalentes a trescientos bolívares (Bs. F. 300), pagaderos dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, al cual fue modificada mediante Resolución No. 011241 de fecha 12 de julio de 2007 por la Dirección de Infraestructura del Ministerio Popular en colocar cantidad anterior hoy equivalente la cantidad nueve millones ochocientos ochenta y cuatro mil setecientos bolívares (Bs. 9.884.700,00) hoy equivalentes a nueve mil ochocientos ochenta y cuatro bolívares con sesenta céntimos (Bs.F. 9.884,70), la cual debidamente notificada. Que la arrendataria adeuda los cánones correspondientes a los meses de agosto a diciembre 2007, enero a diciembre de 2008 y enero a septiembre de 2009 a razón de nueve mil ochocientos ochenta y cuatro bolívares con sesenta céntimos (Bs.F. 9.884,70). Consignado la parte demandada los referidos cánones por ante el Juzgado Vigésimo quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas por la cantidad de trescientos bolívares (Bs. F. 300,00), mensuales, muy por debajo de lo acordado en la resolución referida y extemporáneos los meses de enero y febrero de 2009.

Que por cuanto la arrendataria se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento antes referidos, y dado que han sido inútiles todas las gestiones extrajudiciales efectuadas para obtener el pago respectivo, es por ello que procede a demandar conjunta y solidariamente a la empresa MANUFACTURAS CHICAGO, S.R.L. y COOPERATIVA MADRICES 154, R.L. en su carácter de arrendatarias para que convengan o a ello sean condenadas por el Tribunal en lo siguiente: 1º) En el desalojo del inmueble dado en arrendamiento 2º) Por vía subsidiaria requirió que las arrendatarias pagasen los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008; y enero, febrero, marzo , abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 a razón de nueve mil ochocientos ochenta y cuatro bolívares con sesenta céntimos (Bs. 9.884,70) y los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble, pago que se exige como justa indemnización por los daños y perjuicios que se está originando por la indebida ocupación que imposibilita el uso del inmueble. 3º) Las costas y costos del proceso, incluyendo honorarios profesionales.

El apoderado libelista fundamentó la acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.579, 1.592, 1.594, 1.264 y 1.600 del Código Civil en concordancia con los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y estimó la demanda en la cantidad de Doscientos Cincuenta y Siete Mil Dos Bolívares con Veinte Céntimos (Bs. 257.002,20) correspondiente a doce mensualidades de arrendamiento, equivalente a Cuatro Mil Seiscientas Sesenta y Dos con Setenta y Seis Unidades Tributarias (4.672,76 UT).

Conjuntamente con el escrito libelar, el representante judicial de la accionante, consignó los siguientes recaudos:

• Copia certificada del poder otorgado por la abogada E.R.B., en su carácter de apoderada judicial de la empresa CORPORACION PEFKI, C.A. al profesional del derecho J.S.R., marcada con la letra “A”.

• Contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil CORPORACION PEFKI, C.A. y la sociedad de comercio MANUFACTURAS CHICAGO, S.R.L., sobre un inmueble constituido por dos locales comerciales distinguidos con los Nos. 3 y 4, situados en el piso 3, Edificio Centro Comercial El Indio, ubicado en la Calle Este Dos entre las equinas de Cují a Romualda, Parroquia Catedral, Municipio Libertador, Caracas, marcada con la letra “B”, autenticado el 11 de junio de 2003.

• Copia certificada del expediente Nº 20090422 que cursa en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de evidenciar la extemporaneidad de las consignaciones de los cánones de arrendamiento y que no guardan ninguna relación con el canon fijado por el organismo regulador, marcada con la letra “C”.

• Copia simple de la Resolución No. 011241, de fecha 12 de julio de 2007 dictada en el procedimiento administrativo de regulación de inmueble, llevado en el expediente No. 66.851 de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura fijando el canon de arrendamiento en la cantidad de nueve mil ochocientos ochenta y cuatro bolívares con sesenta céntimos (Bs. 9.884,70), marcada con la letra “D”.

• Copia simple del acta de asamblea de la demanda MANUFACTURAS CHICAGO, S.R.L. y de los estatutos sociales de la demandada COOPERATIVA MADRICES 154, RL, marcada con la letra “E”.

La demanda in comento luego de la declinatoria de competencia por la cuantía del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, aparece admitida por el procedimiento breve de conformidad con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en fecha 2 de diciembre de 2009, por el Juzgado Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial (f. 98, 99 y 100), ordenándose el emplazamiento de las demandadas sociedad de comercio MANUFACTURAS CHICAGO, S.R.L. y COOPERATIVA MADRICES 154, R.L. en su carácter de arrendatarias para que comparecieran al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, a los fines de que dieran contestación a la demanda.

Consta en autos que en fechas de 15 y 26 de enero de 2010 la representación judicial actora consignó los fotostatos y emolumentos necesarios al Alguacil a los fines de realizar la citación de la demandada, dejando constancia en autos en fecha 4 de marzo de 2010, de la imposibilidad de realizar la citación personal, por lo que en fecha 22 de abril de 2010, compareció el apoderado judicial actor a fin de solicitar al tribunal se libren carteles de citación, lo cual fue acordado mediante auto de fecha 11 de mayo de 2010, a los fines de fijarlo en el ultimo domicilio o residencia conocida para su posterior publicación en la prensa nacional. En la misma fecha, se libraron los carteles correspondientes.

En fecha 26 de mayo de 2010, compareció el abogado J.S.R. en su carácter de apoderado de la parte actora sociedad mercantil CORPORACION PEFKI, C.A., a los fines de consignar carteles de emplazamiento librados, publicados en fecha 25 de mayo de 2010 en el diario “El Universal” y en fecha 21 de mayo de 2010 en el diario “Ultimas Noticias”, los cuales rielan en el folio 148.

Mediante escrito presentado ante el a quo en fecha 11 de junio de 2010, (f. 150 al 156), el abogado J.G.H. actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte codemandada COOPERATIVA MADRICES 154, R.L., dio contestación a la demanda, alegando lo siguiente: i) Promovió las cuestiones previas de los ordinales 2º, 3º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo establecido por el representante de la parte actora CORPORACIÓN PEFKI, C.A., quien según dicho contrato actúa como administradora-arrendadora, sin embargo no se puede constatar en autos, ni se evidencia del instrumento poder consignado por la actora que haya sido consignado en la presente acción o ante el Notario Público, Carta Poder o Contrato alguno de administración del Inmueble denominado Edificio Centro Comercial El Indio, pudiendo destacar que la propia actora señala en su libelo de la demanda que dicho documento de propiedad se encuentra debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 13 de diciembre de 1996, bajo el Nº 35, Tomo 44 Protocolo Primero el cual no consigna, siendo este un documento fundamental lo que haría imposible valerse del mismo para una efectiva y oportuna defensa pretendiendo CORPORACIÓN PEFKI utilizando un poder otorgado por una empresa que nunca ha sido apoderada de los dueños del referido inmueble haciendo valer un instrumento viciado de nulidad amparado en un contrato de administración privado por el ciudadano J.C., titular de la cédula de identidad Nor. E-81.989.977 y E-81.989.877, según consta del titulo de propiedad y el contrato de administración el primero notariado y registrado, no siendo ninguno de los dos el numero de cedulas son pertenecientes al mencionado ciudadano lo que acarrearía la nulidad de dichos documentos; ii) Promovió ordinal 4º del artículo 346 Código de Procedimiento Civil concerniente a la ilegitimidad de la persona citada como representante de la parte demandada por no tener el carácter que se le atribuye por cuanto el ciudadano L.R.P. vendió el sesenta por ciento (60%) de las acciones a la COOPERATIVA MADRICES 154, R.L., adquiriendo de esta manera dicha cooperativa el cien por ciento (100%) de las acciones de las empresa Manufacturas Chicago, por lo que no se entiende por que la parte actora solicitad que sean citadas dos personas que nada tiene que ver con esta cooperativa, demostrando así que la administradora no sabe quienes ocupa dichos locales comerciales; iii) Que desconoce el referido contrato de por cuanto la parte actora en su escrito libelar sostuvo que el contrato fue suscrito con la sociedad de comercio MANUFACTURAS CHICAGO, S.R.L. y siendo el caso y reconocido por la parte actora que desde el año 2008, la COOPERATIVA MADRICES 154, R.L., quien luego de adquirir la compra de las acciones de dicha empresa la administradora no se ha preocupado por realizar un nuevo contrato de arrendamiento dejando así el uso y goce pacifico del bien reconociendo la misma parte actora que en agosto de 2007 hubo un proceso de cogestión del estado venezolano el cual quiere subsanar su propia negligencia en el cumplimiento de una función que no tiene pues arrendó en su momento bajo un falso supuesto, pues el contrato privado de administración esta viciado de nulidad y no posee carta poder o instrumento legal alguno otorgado por los legítimos dueños para cumplir, ni con esa ni con ninguna otra función referida al inmueble denominado centro comercial El Indio, plenamente determinado en auto; iv) Conviene que ocuparon dos locales comerciales distinguidos con los números 3 y 4 ubicados en el piso tres (3) del Edificio Centro Comercial El Indio ; v) Niega, rechaza y contradice la pretensión de la parte actora al querer cobrar de manera retroactiva montos que a su decir están adeudados desde hace mas de dos años ya que el canon de arrendamiento convenido entre ellos según lo establecido en el contrato alegado se encuentra consignado y así consta de la copia certificada del expediente Nº 2009-0422, en la cuenta Nº 0133-0010-1110-0001-1125, Banco Federal a nombre de la parte actora, cursante en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial consignado por la actora desde el mes de enero de 2009; vi) Que el referido contrato se encuentra viciado de nulidad absoluta en virtud que para el momento en que fue suscrito Corporación PEFKI, C.A., carecía de cualidad y legitimidad alguna para suscribir el mismo, tal como se desprende del contrato de administración consignado por la actora ante el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial; vii) Por último, le solicito se declaren con lugar las cuestiones previas opuestas, y sin lugar la demanda por no llenar los requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La parte codemandada COOPERATIVA MADRICES 154, R.L., anexó al escrito de contestación de la demanda, los siguientes recaudos:

• Copia simple de Acta Constitutiva y Estatutos de la asociación COOPERATIVA MADRICES 154, R.L.

• Copia simple de Acta de Asamblea Extraordinaria de la sociedad mercantil MANUFACTURAS CHICAGO, C.A. de fecha 24 de enero de 2008.

• Copia del documento de propiedad del inmueble objeto de la relación arrendaticia, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Municipio Libertador Distrito Federal en fecha 13 de diciembre de 1996, bajo el No. 35, Tomo 4, Protocolo Primero

• Copia simple del contrato de administración otorgado por el ciudadano J.C. en representación de INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES EL INDIO, C.A. a CORPORACIÓN PEFKI de fecha 15 de enero de1999.

• Copia simple de impresiones de la página web del C.N.E. (CNE), en el cual se reflejan los números de cédulas y nombres tanto de los propietarios del inmueble, como el ciudadano J.C. vendedor y quien otorga el contrato de administración a CORPORACIÓN PEFKI, C.A.

El 29 de junio de 2010, el representante judicial de la parte demandada COOPERATIVA MADRICES 154, R.L., presentó escrito de pruebas en el cual ratificó las cuestiones previas opuestas y promovió lo siguiente:

• Inspección Judicial sobre el expediente AP31-V-2009-1761, el cual se encuentra en los archivos de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas con sede en Los Cortijos, a los fines de constatar los originales que se encuentran en el referido expediente como lo son el titilo de propiedad del inmueble y el contrato de administración privado de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.

• Reprodujo el merito favorable de los autos a favor de su representado y en especial donde se demuestra que su representado no ha dejado de cumplir su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento a CORPORACIÓN PEFKI, C.A..

• Promovió los recibos de depósitos bancarios consignados en originales y sus copias que corren insertos en autos, realizados a la cuenta No. 0133-0010-1110-0001-1125, del Banco Federal perteneciente a la sociedad mercantil CORPORACIÓN PEFKI, C.A., a los fines de cancelar los cánones de arrendamiento que dicha administradora se negó a pagar.

• Conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil solicitó que se oficie al Banco Federal, agencia P.B., sede en Plaza Nueva Caracas, Edificio Federal, parroquia Sucre, Municipio Libertador, Distrito Capital, a los fines que se sirva informar: i) El estatus actual –activo o cancelado-, del No. de cuenta 0133-0010-1110-0001-1125, perteneciente a la sociedad mercantil CORPORACIÓN PEFKI, C.A.; ii) Fecha de apertura y de ser el caso es la fecha de cancelación o cierre de la misma y el motivo del cierre; iii) Quien la persona (s) autorizadas para movilizar dicha cuenta y de ser posible el cargo de dirección que ocupaba; iv) Registros de movilización de la cuenta No. 0133-0010-1110-0001-1125 y los medios que utilizaban para su movilización; v) Registros de los depósitos bancarios realizados por la empresa MANUFACTURAS CHICAGO, S.R.L.; vi) Que se solicite a dicha institución financiera remitir a este despacho copia certificada de todas las planillas de deposito bancario, y que por que motivo dichos pagos fueron recibidos y movilizados por la parte actora, demostrando con ello a este digno tribunal que la misma dispuso de dichos fondos y acepto de forma tacita el pago de cánones de arrendamiento demandados.

• Promovió los recibos de depósitos de consignación realizados a favor de la sociedad mercantil CORPORACIÓN PEFKI, C.A., cuyos originales y copias corren insertas en autos consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas correspondiente al mes de febrero de 2009, bajo el expediente No. 2009-0240, motivo por el cual se le solicita que oficie al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio para que se sirva a informar lo siguiente: i) La fecha de apertura del expediente No. 2009-0240, y a favor de quien se consigna; ii) La autenticidad de los depósitos realizados así como su consignación.

• Solicitó se oficio a la Oficina de Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), a los fines de informar si los datos contenidos en la impresión de la página web suministrados en nuestro escrito de contestación de la demanda son correctos.

En fecha 29 de junio de 2010, compareció ante el tribunal de la causa la ciudadana M.C.M.P., actuando en su carácter de presidenta de la asociación COOPERATIVA MADRICES 154, R.L., a los fines de otórgale poder apud acta al ciudadano J.G.H.C., para que actúe en el presente juicio (f. 192 y 193).

Al folio 194, se evidencia que la Secretaria del Juzgado a quo, dejó constancia de haber dado cumplimiento a todas y cada una de las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en lo que respecta a la citación cartelaria de la demandada.

El 6 de agosto de 2010, el apoderado judicial de la demandante solicitó que se nombrara defensor ad-litem a la sociedad de comercio MANUFACTURAS CHICAGO, R.L.; petición que fue acordada por el a quo el 20 de septiembre de 2010, designándose como defensora judicial a la ciudadana E.L.G., a quien se libró boleta de notificación, a fin de que aceptara o no el cargo recaído en su persona, constatándose que el día 13 de octubre de 2009 la prenombrada defensora ad litem acepto el cargo y prestó el juramento de ley (f. 208).

Practicada la citación de la defensora ad litem el día 26 de noviembre de 2010 (f. 212 y 213), consta que mediante escrito fechado 30 de noviembre de 2010, la defensora ad-litem del accionado abogada E.L.G., procedió a contestar la demanda en los siguientes términos: 1) Negó, rechazó y contradijo en todas y en cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados por la actora por no ser ciertos, así como en el derecho invocado por no asistirla la demandante, razón por la cual solicitó que la misma fuese declarada sin lugar. 2) Negó específicamente haya incumplimiento con el pago de los cánones accionados y adujo que realizados los trámites pertinentes a objeto de localizar a su defendido, le ha sido imposible de comunicarse con él, que muestra de ello lo constituye el telegrama que remitió, el cual anexó a las actas. (f. 217).

Abierto ope legis el juicio a pruebas, consta a los folios 219 al 283, que mediante escrito fechado 6 de diciembre de 2010 el apoderado judicial del demandante abogado J.S.R., rechazó las cuestiones previas opuestas por la parte demandada COOPERATIVA MADRICES 154, R.L., y promovió pruebas en los términos siguientes:

• Hizo valer conforme al principio de la comunidad de la prueba, en el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, ya que fue reconocido por la parte accionada al no impugnar validamente el referido contrato.

• Hizo valer el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 11 de junio de 2003, bajo el No. 19, Tomo 17 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

• Promovió copia certificada de la Resolución Administradora Nº 011241 de fecha 12 de julio de 2007 emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura que fijó el canon de los locales objeto de contrato en Bs. 9.884,70 y de lo del expediente No. 2009-0422 emanado del Tribunal 25º de Municipio a los fines de demostrar la insolvencia de la arrendataria de la sociedad de comercio MANUFACTURAS CHICAGO, C.A. y que a través de su gerente Cooperativa P.R.I. pretende hacer consignaciones extemporáneas a favor de la arrendadora por un monto de Bs. 300,00, la cuales son impugnadas y desconocidas.

• Promovió e hizo valer Acta de Asamblea de MANUFACTURAS CHICAGO, C.A. y documento Constitutivo Estatutario de la COOPERATIVA MADRICES 154, R.L. y poder que acredita su representación, el cual no fue impugnado.

• Promovió copia simple de la sentencia emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C. en un procedimiento análogo donde las cuestiones previas fueron declaradas sin lugar.

• Promovió copias simples de sentencias que evidencian que las Resoluciones Administrativas son proveimientos ejecutivos ejecutorios de cumplimiento inmediato que deben cumplirse una vez queden firme, en este caso la Resolución No. 011241 de fecha 12 de julio de 2007.

Las mencionadas pruebas de la parte actora fueron admitidas por el a quo mediante auto dictado en fecha 7 de diciembre de 2010 (f. 284).

El Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia el día 28 de enero de 2011 declarando sin lugar las cuestiones previas opuestas y con lugar la demanda por desalojo impetrada por la sociedad mercantil CORPORACION PEFKI, C.A. contra la sociedad de comercio MANUFACTURAS CHICAGO, S.R.L. hoy C.A. y COOPERATIVA MADRICES 154, R.L.; contra dicho fallo ejerció apelación la parte demandada, la cual fue oída en ambos efectos por el a quo, por lo que verificada la insaculación de ley, el asunto fue sometido a revisión a este Juzgado Superior, y una vez concluida la sustanciación según quedo establecido en los antecedentes de este fallo, se entró en la fase para sentenciar que nos ocupa.

III

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad legal para fallar, procede a ello este Tribunal con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 22 de marzo de 2011, por el abogado J.G.H. en su carácter de apoderado judicial de la co-demandada CORPORACION PEFKI, C.A. y la COOPERATIVA MADRICES 154, R.L., contra la decisión proferida en fecha 28 de enero de 2011, por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas; con lugar la demanda por desalojo impetrada. Esa decisión judicial es en su parte pertinente, como sigue:

…Debe señalarse, que la promoverte en modo alguno, señaló a cual de los supuestos fácticos consagrados en dicha disposición se refería, pues el mismo alegato esgrimido para invocar la analizada cuestión previa contenida en el numeral 2º del citado artículo 346 del Código de procedimiento Civil, fue utilizado para alegar la ilegitimidad analizada.

Reitera este Juzgado, que lo expuesto por la demandada, como fundamento de la cuestión bajo análisis, tampoco se corresponde con ninguno de los supuestos previstos; no obstante, se observa al respecto, que en el libelo de la demanda, la parte actora actuó por intermedio de apoderado, cuyo mandato fue producido en actas, mando que en forma alguna fue objetado a través de los medios procesales idóneos. Circunstancia por la que debe este tribunal declarar que la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, resulta a todas luces improcedente en derecho y así se establece.

En relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 8ª del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, la cual alude a “la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, cumple este Juzgado con acotar, que la representación judicial de la codemandad, no alegó ni menos aún demostró en autos, la existencia de una situación prejudicial, cuya decisión deba prevenir a la controversia bajo estudio, motivo por el cual la cuestión analizada resulta improcedente en derecho, y así se decide.

(Omissis)

Del estudio de las actas se constata que la acción fue intentada contra dos personas, a las cuales el actor, les atribuyo el carácter de arrendatarias y ocupantes de los locales dados en arrendamiento; y a las personas que se refiere la codemandada, COOPERATIVA MADRICES 154, RL, para alegar esta defensa, en modo alguno obedece a que no son efectivamente los ciudadanos llamados en nombre de la otra compañía demandado, sus representantes, sino que alega tal defensa, en razón de que dicha sociedad, ya no ocupa- según su dicho- los locales en virtud de la venta de acciones que le realizare a su mandante. Alegato que tampoco se compagina con el supuesto fáctico previsto en el prenombrado ordinal 4º, nótese que quien alega tal cuestión compareció a los autos e invocando su condición de Presidente de dicha Cooperativa, quedó a derecho en el presente juicio.

En consecuencia, la cuestión previa contenida en el ordinal 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es improcedente en derecho, y así se decide.

(Omissis)

Luego del estudio realizado a todo el material producido en el presente juicio, afirma este Juzgado que efectivamente se demostró en autos, la relación arrendaticia que vincula a los litigantes, respecto de los locales comerciales identificados con los No. 3 y 4, situados en el piso 3 del Centro Comercial El Indio, ubicado entre las esquinas de cují a Romualda, Municipio Libertador. Hecho que quedó evidenciado en juicio, respecto a la codemandada MANUFACTURAS CHICAGO, S.R.L., no solo con el contrato arrendaticio aportado conjuntamente con el libelo, sino con la certificación expedida por el Juzgado 25º de Municipio del Área Metropolitana de caracas, en el expediente No. 2009-0422, en el cual –precisamente- dicha sociedad mercantil procedió a consignar cánones a favor de la actora, cuya tempestividad y legitimidad será expresada más adelante.

Cabe igualmente acotar, que la otra codemandada COOPERATIVA MADRICES 154, RL, reconoció y admitió su condición de arrendataria de tales locales, los cuales afirmó ocupa, en razón de una venta accionaria que le realizará la ya mencionada sociedad mercantil.

De modo pues, que habiéndose demostrado en juicio, la relación locativa entre los litigantes, hecho que en forma alguna, fue materia de discusión en la controversia, declara este despacho, que siendo efectivamente las demandas las arrendatarias del inmueble, cuya entrega es exigida en juicio, dentro de sus deberes principales, a tenor de lo establecido en el artículo 1592 del Código Civil, es la de pagar los cánones arrendaticios en los términos convenidos; y como quiera que, en el caso de autos, el órgano competente, luego del procedimiento administrativo pertinente, dictó Resolución que fijó el canon máximo a pagar por dicho inmueble, agrega este Juzgado, que siendo ésta aplicación inmediata, las arrendatarias debían cumplir con la citada obligación de pago conforme a lo dictaminado por la Dirección General de Inquilinato, esto es, cada pensión, a razón de nueve Millones Ochocientos Ochenta y Cuatro Mil Setecientos Bolívares (Bs. 9.884.700), actualmente, Nueve Mil Ochocientos Ochenta y Cuatro Bolívares con Sesenta (Bs. 9.884,70) y así se establece.

Ahora bien, de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a la parte demandada le correspondía la prueba de haber cumplido con la obligación exigida o en tal caso, del hecho extintivo de la misma. De la contestación rendida tanto por la apoderada de cooperativa como la defensora judicial de la empresa codemanda, se desprende el alegato de pago de los cánones, respecto al cual, directamente no produjeron probanza alguna, aún cuando alegaron que estaban consignados por ante el Juzgado 25º de Municipio (…)

No obstante, consta de los recaudos acompañados al libelo, certificación de expediente de consignaciones distinguido con el No. 2009-0422, de cuyo estudio se desprende la consignación de los cánones correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2009, a razón de Trescientos Bolívares (Bs. 300, oo), obviando totalmente, la suma fijada en sede administrativa, a cuyo pago estaba obligada, por lo que tales consignaciones resultan insuficientes y como quiera que no existe ninguna prueba en el expediente con la que se haya demostrado el pago de los otros meses indicados por el actor en el libelo como insolutos, debe concluirse que las arrendatarias no cumplieron cabalmente y conforme a derecho, con el pago de los cánones mencionados, lo que trae como consecuencia que la acción de desalojo resulte procedente en derecho, y así se decide…

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Corresponde en el sub examine determinar el thema decidendum, el cual está claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes, así el demandante en el escrito libelar persigue el desalojo y consecuente entrega de un inmueble constituido por dos locales comerciales distinguidos con los Nos. 3 y 4, situados en el piso 3, del Edificio Centro Comercial El Indio, ubicado en la Calle Este Dos entre las equinas de Cují a Romualda, Parroquia Catedral, Municipio Libertador, Caracas con un área de doscientos cincuenta metros cuadrados (250m2) el local No. 3; y con un área de doscientos setenta y tres metros cuadrados (273 m2) el local No.4, con una duración de un (1) año fijo, contados a partir del día 1º de abril de 2003, estableciéndose en el contrato locativo un canon mensual por la cantidad hoy equivalente a Bs. 300,00, pagaderos dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, la cual fue modificada mediante Resolución No. 011241 de fecha 12 de julio de 2007 en la cantidad hoy equivalente a nueve mil ochocientos ochenta y cuatro bolívares con sesenta céntimos (Bs. 9.884,70), la cual fue debidamente notificada. Que la arrendataria adeuda los cánones correspondientes a los meses de agosto a diciembre 2007, enero a diciembre de 2008 y enero a septiembre de 2009 a razón de nueve mil ochocientos ochenta y cuatro bolívares con sesenta céntimos (Bs. 9.884,70), por lo que en forma conjunta y solidaria pretende se condene en su carácter de arrendataria a la sociedad de comercio MANUFACTURAS CHICAGO, C.A. y COOPERATIVA MADRICES 154, R.L. Requirió por vía subsidiaria que la arrendataria pague los cánones vencidos y no pagados correspondiente a los meses ya indicados a razón de nueve mil ochocientos ochenta y cuatro bolívares con sesenta céntimos (Bs. 9.884,70), lo cual arroja la cantidad de doscientos cincuenta y siete mil dos bolívares con veinte céntimos (Bs. 257.002,20) y los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble, ello como justa indemnización por los daños y perjuicios que ocasiona la indebida ocupación que imposibilita el uso del inmueble.

En fecha 11 de junio de 2010, la representación legal de la co-demandada COOPERATIVA MADRICES 154, R.L., (f. 150 al 156), dio contestación a la demanda en forma anticipada, lo cual fue considerado válido por el a quo siguiendo los criterios vinculantes establecidos por la Sala Constitucional de nuestro M.T. y por cuanto la parte actora quien alegó confesión ficta no apeló de este aspecto, se tiene por valida la contestación realizada en aplicación del principio “non reformatio in peius”. En dicho escrito se alegó lo siguiente: i) Como punto previo, opuso las cuestiones previas de los ordinales 2º, 3º, 4º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, dado que el ciudadano J.S.R. ejerce la representación de la parte demandante sociedad mercantil CORPORACION PEFKI, C.A., careciendo de cualidad e ilegitimidad; ii) Que desconoce el referido contrato por cuanto la parte actora en su escrito libelar sostuvo que el contrato fue suscrito con la sociedad de comercio MANUFACTURAS CHICAGO, C.A. y que luego de adquirir por compra las acciones de dicha empresa, la administradora no se ha preocupado por realizar un nuevo contrato de arrendamiento dejándolos en uso y goce pacifico del bien, reconociendo la misma parte actora que en agosto de 2007 hubo un proceso de cogestión pretendiendo el actor subsanar su propia negligencia en el cumplimiento de una función que no tiene pues arrendó en su momento bajo un falso supuesto, pues el contrato privado de administración esta viciado de nulidad y no posee carta poder o instrumento legal alguno otorgado por los legítimos dueños para cumplir, ni con esa ni con ninguna otra función referida al inmueble denominado Centro Comercial El Indio, plenamente determinado en autos; iii) Niega, rechaza y contradice la pretensión de la parte actora al querer cobrar de manera retroactiva montos que a su decir están adeudados desde hace mas de dos años, por cuanto el canon de arrendamiento convenido entre ellos según lo establecido en el contrato se encuentra satisfecho y así consta de la copia certificada del expediente Nº 2009-0422 y en la cuenta Nº 0133-0010-1110-0001-1125 del Banco Federal a nombre de la parte actora y de las actuaciones cursantes en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, consignando a nombre de la actora, desde el mes de enero de 2009; iv) Que el referido contrato se encuentra viciado de nulidad absoluta en virtud de que para el momento en que fue suscrito, CORPORACIÓN PEFKI, C.A., carecía de legitimidad para suscribir el mismo, tal como se desprende del contrato de administración consignado por la actora ante el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial; v) Por último, solicitó que se declaren con lugar las cuestiones previas opuestas; y sin lugar la demanda por no llenar los requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Practicada la citación de la defensora ad litem el día 26 de noviembre de 2010 (f. 212 y 213), consta que mediante escrito fechado 30 de noviembre de 2010, la abogada E.L.G., procedió a contestar la demanda en los siguientes términos: 1) Negó, rechazó y contradijo en todas y en cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados por la actora por no ser ciertos, así como en el derecho invocado por no asistirla la demandante, razón por la cual solicitó que la misma fuese declarada sin lugar. 2) Negó específicamente haya incumplimiento con el pago de los cánones accionados y adujo que realizados los trámites pertinentes a objeto de localizar a su defendido, le ha sido imposible comunicarse con él, que muestra de ello lo constituye el telegrama que remitió, el cual anexó a las actas. (f. 217).

Establecido lo anterior, pasa este sentenciador a precisar el orden decisorio, para lo cual este Juzgado Superior siguiendo el criterio mantenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en lo que respecta a las cuestiones previas de los ordinales 2º, 3º, 4º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fueron declaradas sin lugar por la decisión recurrida, al no tener las mismas apelación conforme a lo previsto en el artículo 357 euisdem, este ad quem nada tiene que analizar al respecto quedando firme lo decidido por el Juzgado de la primera instancia, en tal sentido se pasa a resolver todos y cada uno de los alegatos de fondo que constituyen el mérito de la controversia.

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Fijado lo anterior, pasa este sentenciador a dilucidar el mérito de esta causa, previo el análisis de los medios probatorios aportados por las partes en este proceso, lo cual se hace en el siguiente orden:

PARTE DEMANDANTE: Con el escrito libelar, la actora consignó los siguientes documentos:

• Copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil CORPORACION PEFKI, C.A. y la sociedad de comercio MANUFACTURAS CHICAGO, C.A. sobre un inmueble constituido por dos locales comerciales distinguidos con los Nos. 3 y 4, situados en el piso 3, del Edificio Centro Comercial El Indio, ubicado en la Calle Este Dos entre las equinas de Cují a Romualda, Parroquia Catedral, Municipio Libertador, Caracas, marcada con la letra “B”. El Tribunal observa del contenido de dicho contrato, que el mismo aparece suscrito entre las partes, autenticado en fecha 11 de junio de 2003, por ante Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador Distrito Capital, bajo el Nº 19, Tomo 17, sin que haya sido validamente tachado, por lo que se declara fidedigno; se aprecia y valora a tenor de lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y demuestra la relación arrendaticia cuyo desalojo se demanda. Y así se declara.

• Copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias Nº 20090422 que cursa por ante el Juzgado 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, marcada con la letra “C”. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio, en virtud de que las mismas no fueron impugnadas ni tachados, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil y demuestra que MANUFACTURAS CHICAGO, C.A., aperturó dicho expediente consignando los meses de marzo a septiembre de 2009, a razón de Bs. F. 300,00 mensuales a favor del arrendador CORPORACION PEFKI, C.A.. Así se declara.

• Copia simple de la Resolución No. 011241, de fecha 12 de julio de 2007 dictada en el Procedimiento Administrativo de Regulación del Inmueble, llevado en el expediente No. 66.851 de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, fijando el canon de arrendamiento del inmueble objeto del contrato en la cantidad actual de nueve mil ochocientos ochenta y cuatro bolívares con setenta céntimos (Bs. F. 9.884,70), marcada con la letra “D”. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio, en virtud de que las mismas no fueron impugnadas ni desconocidas, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Copia simple del acta de Asamblea extraordinaria de fecha 23 de mayo de 2006 de la demanda sociedad de comercio MANUFACTURAS CHICAGO, C.A. y de los estatutos sociales de la codemandada COOPERATIVA MADRICES 154, R.L., marcadas con la letra “E”. El Tribunal les otorga pleno valor probatorio, en virtud de que las mismas no fueron impugnadas ni desconocidas, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y se demuestra el proceso de cogestión entre las codemandadas y que la COOPERATIVA MADRICES 154, R.L. es propietaria del cuarenta por ciento (40%) de las acciones de MANUFACTURAS CHICAGO, C.A.. Así se declara.

En el lapso probatorio, la actora promovió en los siguientes términos:

• Conforme al principio de la comunidad de la prueba, hizo valer la aceptación de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado y reconocida por la parte accionada al no impugnar en forma valida el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 11 de junio de 2003, bajo el No. 19, Tomo 17 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

• Promovió e hizo valer Acta de Asamblea de MANUFACTURAS CHICAGO, C.A. y documento de Constitutivo Estatutario de la COOPERATIVA MADRICES 154, R.L. y poder que acredita su representación, el cual no fue impugnado.

• Promovió copia certificada de la Resolución Administradora Nº 011241 de fecha 12 de julio de 2007 emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura que fijó el canon de los locales objeto de contrato en Bs. 9.884,70 y del expediente No. 2009-0422 emanado del Tribunal 25º de Municipio a los fines de demostrar la insolvencia de la arrendataria de la sociedad de comercio MANUFACTURAS CHICAGO, C.A. y que a través de su gerente Cooperativa P.R.I. pretende hacer consignaciones extemporáneas a favor de la arrendadora por un monto de Bs. 300,00. En cuanto a estos medios de prueba se ratifica lo ya a.p. Así se declara.

• Promovió copia simple de la sentencia emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C. en un procedimiento análogo donde las cuestiones previas fueron declaradas sin lugar, y copias simples de sentencias que evidencian que las Resoluciones Administrativas son proveimientos ejecutivos ejecutorios de cumplimiento inmediato que deben cumplirse una vez queden firme, en este caso la Resolución No. 011241 de fecha 12 de julio de 2007. Por cuanto dichas copias son contentivas de criterios jurisprudenciales que no constituyen medio de prueba nada tiene que a.e.s. al respecto, Así se declara.

PARTE DEMANDADA: la codemanda COOPERATIVA MADRICES 154, R.L. con el escrito presentado el 11 de junio del 2010, aportó los siguientes documentos:

• Copia simple de Acta Constitutiva y Estatutos de la asociación COOPERATIVA MADRICES 154, R.L. y copia simple de Acta de Asamblea Extraordinaria de la sociedad mercantil MANUFACTURAS CHICAGO, C.A. de fecha 24 de enero de 2008, la mismas se aprecian conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil y se ratifica en este aspecto lo ya a.p. Así se declara.

• Copia del documento de propiedad del inmueble objeto de la relación arrendaticia, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Municipio Libertador Distrito Federal en fecha 13 de diciembre de 1996, bajo el No. 35, Tomo 4, Protocolo Primero, de donde se desprende que INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES EL INDIO, C.A. a los ciudadanos Jorge, Antonio, Zambulio, Panayotis, Atenea y Pariskivi C.F., el inmueble objeto de la relación donde están ubicados los locales objeto de la relación arrendaticia. En este aspecto de debe indicar que si bien es cierto que al no estarse discutiendo propiedad en el presente juicio el instrumento que se analiza resulta a todas luces impertinente, no obstante a ello, al haber alegado la representación legal de la codemanda MANUFACTURAS CHICAGO, C.A., la falta de cualidad de la parte actora para ejercer el presente juicio, fundamentándose en aspectos con los cuales hizo valer las cuestiones previas que fueran declaradas sin lugar por el juzgado a quo, especialmente en aspectos de ilegitimidad por supuestamente no haber los propietarios otorgado poder a quienes actúan a nombre del arrendador, se debe resaltar que siendo la cualidad como la definía el maestro L.L.: “… una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…”. Y el autor patrio A.R.R.: “... La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene la legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio tiene a su vez la legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)...”. Así se debe puntualizar que del contrato de arrendamiento cuyo desalojo se demanda se evidencia claramente que la hoy demandante CORPORACION PEFKI, C.A. actúa como arrendadora; y por la otra, como arrendatario MANUFACTURAS CHICAGO, quienes están vinculados por una relación locativa por tiempo indeterminado, como ha quedando reconocido en el presente juicio y al cursar el contrato de marras en el expediente de consignaciones arrendaticias aperturado por la propia accionada y consignar las pensiones locativas a nombre de la actora, por lo que se debe concluir que las partes en el sub lite poseen legitimación ad causam para sostener el juicio, por lo que la defensa de falta de cualidad de la parte actora opuesta en tales términos por la codemandada resulta improcedente, Así se declara.

• Copia simple del contrato de administración otorgado por el ciudadano J.C. en representación de INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES EL INDIO, C.A. a CORPORACIÓN PEFKI de fecha 15 de enero de1999 y copia simple de impresiones de la página web del C.N.E. (CNE), en el cual se reflejan los números de cédulas y nombres tanto de los propietarios del inmueble, como el ciudadano J.C. vendedor y quien otorga el contrato de administración a CORPORACIÓN PEFKI, C.A. En lo que respecta a estas documentales por tratarse de copia simples de instrumentos privados, no se les confiere ningún valor probatorio al no cumplir con los extremos indicados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto al fondo de esta causa.

Trabada la litis en los términos ya expuestos, se infiere que el punto a resolver en este caso gira en torno a la pretensión de desalojo de un bien inmueble constituidos por un local comerciales distinguidos con los Nos. 3 y 4, situados en el piso 3, Edificio Centro Comercial El Indio, ubicado en la Calle Este Dos entre las equinas de Cují a Romualda, Parroquia Catedral, Municipio Libertador, Caracas con un área de Doscientos Cincuenta Metros Cuadrados (250m2) el local No. 3 y con un área de Doscientos Setenta y Tres (273 m2) el local No.4, dada la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de la accionada correspondientes a los meses vencidos y no pagados de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero, febrero, marzo , abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 a razón de nueve mil ochocientos ochenta y cuatro bolívares con sesenta céntimos (Bs. 9.884,70); pago que se exige como justa indemnización por los daños y perjuicios que se originan por la indebida ocupación que imposibilita el uso del inmueble y que se deriva de la relación arrendaticia que se inició por la suscripción del contrato de arrendamiento entre la sociedad mercantil CORPORACION PEFKI, C.A. y la sociedad de comercio MANUFACTURAS CHICAGO, S.R.L. hoy C.A. y luego por el proceso de cogestión alegado, se incorporó como ocupante del inmueble a COOPERATIVA MADRICES 154, R.L.

En este sentido, se desprende de estas actuaciones, que la demandada sociedad de comercio MANUFACTURAS CHICAGO, S.R.L. hoy C.A. no desconoció, ni impugnó el contrato celebrado entre las partes quedando así probada la relación locativa y las obligaciones del arrendador y arrendatario; y en razón de ello queda fijado por este Juzgador que entre las partes existe una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, lo cual fue expresamente admitido en juicio, y que se rige por las normas legales que regulan la materia; asimismo la parte accionada negó estar insolvente en los cánones de arrendamiento reclamados desde el mes de agosto del año 2007 al mes de diciembre de 2009, ambos inclusive y para demostrar su solvencia consignó copia certificada del expediente de consignaciones signado con el Nº 2009-0422 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contentivo de los pagos allí realizados.

Pues bien, según lo expresado se colige que la parte demandada se acogió al procedimiento de consignaciones arrendaticias establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, disposición legal que expresamente dispone lo siguiente:

”Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”

Así, la consignación arrendaticia tiene su fundamento en el derecho de todo arrendatario a libertarse o solventarse de la obligación impuesta por el artículo 1.592 numeral 2° del Código Civil, el cual establece que el arrendatario “debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Y, en materia de arrendamiento se debe indicar que son varios los elementos que deben considerarse, como son: a) la existencia jurídica de la relación arrendaticia, b) la persona del consignante, c) el objeto de pago por consignación y d) lugar y el tiempo de pago para la consignación.

Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil adminiculado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone expresamente:

Artículo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y lo alegado por el demandado en su contestación, así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit” actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.

En el caso bajo estudio, con el libelo de la demanda el accionante aportó el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 11 de junio de 2003, siendo el mismo reconocido por las partes en el presente proceso al igual que su naturaleza a tiempo indeterminado, del cual derivó la obligación que la parte actora pretende ejecutar, y el cual este sentenciador le otorgó todo el valor probatorio que del mismo se desprende, como ya fue analizado.

Dispone el artículo 1.579 del Código Civil que:

El arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla

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Según el precepto legal contenido en el artículo ya citado, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 eiusdem, establece como una de las obligaciones principales del arrendatario pagar la pensión de arrendamiento en los términos convencionalmente pactados.

Adicionalmente, el artículo 1.167 íbidem establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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En cuanto al caso bajo estudio, debemos traer a colación el contenido del artículo 1.600 del Código Civil, que estipula:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

En el sub lite, nos damos cuenta que estamos perfectamente como lo fundamentó el accionante, bajo la figura contenida en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

Además de lo expresado, en el sub examine no se puede dejar de un lado lo que inicialmente pactaron las partes en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que inició la relación arrendaticia que en el presente caso se debate, por lo que debe predominar la autonomía de la voluntad de las partes y se establece que el pago de los cánones de arrendamiento debía efectuarse por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.

En el sub lite se observa, que la defensora ad litem de la co-demandada MANUFACTURAS CHICAGO en la litis contestatio negó, rechazó y contradijo en todas sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda de desalojo impetrada contra su defendida; negó, rechazó y contradijo que su patrocinada haya incumplido la obligación legal y contractual de pagar los cánones de arrendamiento en los términos pactados en la cláusula sexta del contrato locativo, y por ello no está en mora en cuanto al pago de los cánones correspondientes a las mensualidades de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2009, por cuanto dichas mensualidades se encuentran depositadas en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, expediente signado con el Nº 20090422. Alegó igualmente que su patrocinada se vió obligada a efectuar dichas consignaciones porque la arrendadora había cancelado la cuenta Nº 0133-00101110001-1125 del Banco Federal en la cual se hacían los depósitos a razón de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) hoy equivalentes a trescientos bolívares (Bs.F. 300). Que la Resolución emanada de la Dirección de Inquilinato por la cual se modificó el canon de arrendamiento, fue notificada en fecha 3 de septiembre de 2007, y se hace valer después de dos años de su entrada en vigencia.

En este caso y como ya se indicó ciertamente en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 11 de junio de 2003, ambas partes convinieron en que el monto del canon de arrendamiento de los locales sería la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000), empero es el caso que mediante Resolución Nº 011241 de fecha 12 de julio de 2007, la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura fijó como nuevo canon de arrendamiento a los dos locales comerciales unidos distinguidos con los Nos. 3 y 4, situados en el piso 3 del Edificio Centro Comercial El Indio, la cantidad de Nueve Millones Ochocientos Ochenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 9.884.700,00), equivalentes a la suma nueve mil ochocientos ochenta y cuatro bolívares con setenta céntimos (Bs. 9.884,70), lo que denota que en este caso la codemandada MANUFACTURAS CHICAGO, S.R.L. hoy C.A. sí se encuentra insolvente en el pago de las mensualidades arrendaticias, específicamente los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2009, por cuanto si bien consta que la consignación de dichas mensualidades se efectuó a razón de Bs. 300,00 no lo es menos que la arrendataria debía pagar el nuevo canon fijado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura a cuyo pago estaba obligada, por se de aplicación inmediata y siendo ello así tales consignaciones resultan insuficientes, amén de que en estas actuaciones no existe prueba que demuestre el pago de los otros meses indicados por el accionante en el libelo como insolutos; todo lo cual echa por tierra la afirmación de la defensora ad litem de que su patrocinada se encuentra solvente en el pago del canon de arrendamiento. Con respecto al alegato de que después de dos años de haberse fijado el canon de arrendamiento por la Dirección de Inquilinato fue que la parte actora manifestó su contradicción con el pago realizado por la co-demandada, el Tribunal observa que en nuestro ordenamiento jurídico no existe ninguna norma que prohíba al arrendador intentar el reclamo por vía judicial de los cánones de arrendamiento en el momento en que lo considere pertinente, dado que siempre el arrendador puede exigir su pago en cualquier momento, y en segundo lugar ello es un acto potestativo de la arrendadora palabras mas palabras menos, corresponde al principio de autonomía de voluntad de las partes, motivo por el cual el Tribunal desecha los alegatos esgrimidos por la parte demandada. Así se decide.-

En atención a lo anterior, resulta forzoso para quien aquí decide, declarar ha lugar la pretensión de desalojo impetrada, lo que de suyo hace que deba declararse sin lugar la apelación ejercida por la codemandada COOPERATIVA MADRICES 154, R.L. contra el fallo proferido por el a quo, el cual queda confirmado con la motivación aquí expuesta, y así se dispondrá en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV

DISPOSITIVO DEL FALLO

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: