Decisión nº 12.981-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 20 de Marzo de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES PEGELIX, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, actualmente Registro Mercantil Cuarto del Distrito Capital, en fecha 01.12.1983, bajo en Nº 60, Tomo 153-Pro.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados M.B. DE ALEMÁN, J.R. DE ABREU, S.F.D.A., E.A.B. y YUVIRDA PLAZA MORENO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 284, 12.187, 32.181, 58.364 y 128.748 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano DOMINGO AIRES GONCALVES, de nacionalidad Venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-24.897.245.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: M.H.A.L., J.D.D. y A.M.M.D. abogados en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 144.607, 104.462 y 146.609 respectivamente.

TERCERO INTERVINIENTE: G.B.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 3.155.499, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 12.843, quien actúa en su propio nombre y representación como Directora de la compañía INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado M., en fecha 15 de agosto de 1978, bajo el N° 28, tomo 105-A-Sgdo.

MOTIVO: DESALOJO

Exp. Nº AP71-R-2012-000716

1. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA:

   Conoce este Tribunal Superior en virtud de la apelación interpuesta el 02.11.2012 (f.439), por la abogada YUVIRDA PLAZA MORENO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, Sociedad Mercantil INVERSIONES PEGELIX, C.A., contra Sentencia de fecha 31.10.2012 (f. 424 al 437), proferida por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Cumplida la distribución legal, por auto de fecha 26.11.2012, (f. 444) este Juzgado Superior Primero dio por recibido el presente expediente, dándosele entrada y el trámite correspondiente.

   En fecha 10.12.2012 (f. 445 al 454), compareció la representación judicial de parte actora y consigno escritos de conclusiones.

   El día 14.12.2012, (f. 455 al 481) la representación judicial del tercero interviniente, ciudadana G.B. consigna escrito de alegatos.

   Mediante escrito de fecha 14.12.2012, la representación judicial de la parte demandada, ciudadano Domingos Aires Goncalves presentó escrito de alegatos.

   Este Tribunal Superior pasa a decidir, con arreglo a las siguientes consideraciones.

2. BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.-

   Se inició el presente juicio por Desalojo, mediante demanda interpuesta en fecha 15.07.2011 (f.02 al 07) por los abogados J.R. DE ABREU y S.F.D.A., en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil PEGELIX, C.A., contra el ciudadano DOMINGOS AIRES GONCALVES, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Por auto de fecha 21.07.2011 (f. 114) el Tribunal de la Causa admitió la presente demanda, y ordenó la citación de la parte demandada.

   En fecha 03.11.2011 (f. 135 al 140) la representación de la parte actora reforma la demanda y en fecha 08.03.2012 el tribunal a-quo la admite, y ordenar el emplazamiento de la parte demandada

   Cumplidos los trámites de citación del demandado sin que se haya logrado la misma, en fecha 16.04.2012 es designada la abogada S.M.C., como defensora judicial de la parte demandada, y el día 04.05.2012, acepta el cargo.

   Mediante diligencia de fecha 08.06.2012, comparece el abogado marcos H.A., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y se da por citado del presente juicio.

   Por escrito de fecha 13.06.2012, la representación judicial de la parte demandada da contestación a la demanda.

   En fecha 10.07.2012 comparece la ciudadana G.B.A. y presenta escrito de adhesión al presente proceso.

   Mediante escrito de fecha 17.07.2012, comparecen los ciudadanos M.B. de A. y E.B.A., en su carácter de directores de la Sociedad Mercantil, Inversiones Ibepro S.R.L., y se oponen a la tercería de la ciudadana G.B.A..

   En fecha 19.07.2012 el tribunal de la causa admite las pruebas promovidas por las partes.

   Mediante sentencia definitiva de fecha 31.10.2012 (f. 424 al 431), el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, declaró: “…CON LUGAR la falta de cualidad de INVERSIONES PEGELIX, C.A., y SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta…”.

   El día 02.11.2012, la representación judicial de la parte actora apela de la decisión de fecha 31.10.2012.

   Por auto de fecha 13.11.2012 (f. 440), el Juzgado de la causa oye la apelación formulada en ambos efectos, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, M., del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

3. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   1. - Puntos previos.

      * De la falta de cualidad de la parte actora.-

      Alega la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda la falta de cualidad activa de la demandante INVERSIONES PEGELIX, C.A., parte actora en el presente proceso, por cuanto afirma que la suscripción del contrato de arrendamiento fue con la empresa denominada INVERSIONES IBEPRO, S.R.L, y por ende, afirma que sólo está obligado a pagar el canon de arrendamiento frente a la mencionada persona jurídica, y que en caso de que la Sociedad Mercantil INVERSIONES PEGELIX, C.A., hubiese revocado el mandato de administración a INVERSIONES IBEPRO S.R.L., la administración del inmueble arrendado le correspondiese a la actora, a quien el ciudadano Domingos Aires Goncalves debía realizar los pagos del canon de arrendamiento, -que a su decir- dicho acto constituiría un acto interno entre las empresas en conflicto que en nada involucra la modificación de los términos del contrato de arrendamiento suscrito.

      Ha explicado el maestro J.L.A., en su trabajo “Ensayos Jurídicos”, p. 21, que en:

      ..... sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimidad activa; en el segundo, de cualidad o legitimidad pasiva. El problema de cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho jurídico o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándola, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado

      .

      No hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa (vid. RENGEL-ROMBERG, A.: Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, T.I., p. 28).

      El autor A.R.R., en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, sostiene que “La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido, en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).”

      Ahora bien, observa ésta Sentenciadora que la representación judicial de la parte demandada alegó como fundamento de la supuesta falta de cualidad del actor, el hecho de que al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, su representado lo hizo –tal como aparece reflejado el en referido contrato de arrendamiento- con la empresa Inversiones Ibepro S.R.L., y no con Inversiones Pegelix, C.A.,- propietario del inmueble-, como se desprende del contrato de arrendamiento cursante en autos, observa el tribunal que está probado en autos el carácter del actor en relación con el inmueble objeto del arrendamiento, conforme al título de propiedad protocolizado por ante la oficina subalterna del tercer circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado de Miranda, en fecha 03.08.1984, bajo el Nº 20, tomo 7, protocolo primero, y habida cuenta de que tal carácter no se le ha discutido al demandante.

      La Sociedad Mercantil, Inversiones Ibepro S.R.L., mientras ejercía la administración del inmueble, representaba al propietario en su gestión en los límites del mandato conferido, y habiendo cesado dicho mandato y la administración del local arrendado como consta en autos, no podría ésta percibir el pago de las pensiones arrendaticias adeudadas, ya que no tiene carácter alguno para hacerlo, le corresponde al actor, en su carácter de propietario del bien inmueble, máxime si el mismo es quien administra el local de su propiedad y puede efectuar el cobro de las pensiones arrendaticias que a criterio estén sin cancelar vía judicial.

      En referencia a la revocatoria del mandato judicial, ha expresado el doctor H.C. en su obra titulada Derecho Procesal Civil, (Tomo I, p. 369), que: La revocatoria expresa puede ser hecha de forma auténtica y en este caso, no solo produce efecto de cesación del poder entre mandante y mandatario sino también erga omnes.

      En el caso de autos, considera esta Superioridad que todo acto de administración sobre el inmueble en referencia ejercido por Inversiones Ibepro S.R.L., debe interpretarse lógicamente de acuerdo con el principio de la representación, como un acto ó una actividad derivada de la gestión que le fuera encomendada por el propietario realizado por cuenta de éste, y estando revocado el mandato conferido, la administración del bien inmueble objeto del arrendamiento le corresponde al propietario, ya que es a quien le corresponde ejercer sus derechos y acciones sobre su propiedad.

      Por lo tanto, es evidente que en el caso bajo estudio, el accionante tiene plena cualidad o interés directo e inmediato para promover el juicio, y por ello no puede prosperar, la falta de cualidad alegada por la parte demandada. ASÍ SE DECIDE.-

      ** De la cuestión prejudicial alegada por la parte demandada.-

      Opone la demandada en su contestación a la demanda, la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que alega que cursa por ante el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, demanda contentiva de la Nulidad de Asamblea, fundamentada en la cual, inversiones P., C.A., le revoca el mandato conferido a la sociedad mercantil Inversiones Ibepro, S.R.L., como administradora del bien inmueble objeto del presente juicio, ya que -a su decir- la decisión de dicho asunto influye directamente en el presente caso.

      Respecto a la prejudicialidad, la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha 21.11.1996, con ponencia del Magistrado Dr. A.D.A., juicio Banco Provincial, S.A. Vs. Banco de Venezuela, S.A., dejó establecido lo siguiente:

      …. Se entiende por prejudicialidad, toda cuestión que requiere ó exige resolución anterior y previa a la sentencia de lo principal por estar ó hallarse éste subordinada a aquélla. La mayoría de las Cuestiones Prejudiciales son penales, porque de éstas nacen acciones civiles que pueden ser intentadas conjunta ó separadamente de aquéllas. Debe determinarse en el caso sub iudice si ciertamente existe una cuestión prejudicial ó dicho de otro modo, si la acción penal instaurada se encuentra tan íntimamente ligada al asunto de fondo aquí debatido que requiera para su resolución la decisión previa de aquélla. … (…) No existiendo relación directa entre el juicio penal y la presente demanda, no procede la cuestión previa opuesta de prejudicialidad…

      Igualmente en Sentencia proferida, por la misma Sala Político Administrativa, en fecha 13.05.1999, Ponente Magistrado Dr. H.J. La Roche, Exp. Nº 14.689, estableció lo siguiente:

      …La existencia de una Cuestión Prejudicial pendiente, contenida en el Ordinal 8 del art. 346 del C.P.C., exige lo siguiente: a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la Jurisdicción Civil; b) Que esa cuestión curse en un Procedimiento distinto de aquél cual se ventilará dicha pretensión; c) Que la vinculación entre la Cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la Sentencia del Juez Civil, sin posibilidad de desprenderse de aquélla…

      De las sentencias parcialmente transcritas sobre el caso subexamine, entiende ésta J. que la prejudicialidad es aquella que esta referida al examen previo a la sentencia principal, es un antecedente necesario de la decisión de mérito, ya que influye en ella y la decisión depende de aquélla, es decir, están referidas a la pretensión, en la cual han de influir.

      Para el Dr. R.H. La Roche, “la prejudicialidad puede ser definida como el juzgamiento esperado, que compete a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (questio facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad. El punto imprejuzgado atañe a la causa presente, porque requiere de una calificación jurídica que compete exclusivamente a otro juez; permaneciendo entre tanto incierto el hecho específico real que debe ser subsumido a las normas sustantivas dirimidoras del asunto.” (Código de Procedimiento Civil, tomo III, pág. 63).

      Evidencia esta Superioridad que efectivamente existe un juicio instaurado por ante el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, tal como se evidencia del auto de admisión que riela al folio doscientos veinte (220), es imperativo entonces, verificar si dicha causa guarda estrecha relación con la que nos ocupa, debiendo ser resuelta primeramente influyendo por demás en la resolución de esta.

      En atención a lo antes expuesto, esta S. pasa a analizar las consecuencias jurídicas del juicio de Nulidad de Asamblea, en este punto hay que aclarar que el objeto del juicio de nulidad de asamblea es que se declaren nulas las asambleas de accionistas que permitieron entre otras cosas, a Inversiones Pegelix, C.A., revocar el mandato de administración concedido a la Sociedad Mercantil Inversiones Ibepro, S.R.L., de lo cual se colige que de ser declarada con lugar la demanda de nulidad, se restituiría a Inversiones Ibepro S.R.L., la facultad de administración que venía desempeñando, lo cual en nada modifica la titularidad del bien inmueble perteneciente a Inversiones Pegelix, C.A., y la cualidad de esta respecto a las acciones a interponer en ejercicio de su derecho sobre el inmueble objeto de arrendamiento. Como se explicó anteriormente, la administradora en función del mandato conferido actúa en nombre y representación de su mandante –Inversiones Pegelix, C.A- y como consecuencia de lo anterior debe destacarse si la prejudicialidad afecta el desarrollo del proceso y en éste caso, éste continúa su curso ya que no existe motivo por el cual deba esta Superioridad aguardar la decisión del juicio de Nulidad de Asamblea incoado para la resolución del presente asunto, por lo que la cuestión previa opuesta es improcedente. ASÍ SE DECIDE.

   2. - De la trabazón de la litis.-

      1. Alegatos de la Accionante:

         …Nuestra patrocinada es propietaria del Local Comercial ubicado en la PLANTA BAJA, que forma parte del edificio SIDISA, situado en la Avenida Francisco de M., antigua Calle Real de Chacao, Municipio Chacao, D.S. del estado M., Zona Metropolitana de Caracas, según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el día 3 de agosto de 1984, bajo el Nº 20, tomo 7, del Protocolo Primero (…)

         (…) nuestra representada como propietaria le confirió un mandato de administración a la empresa INVERSIONES IBEPRO S.R.L., (sic), para que administrara el Edificio SIDISA con facultad expresa para celebrar contratos de arrendamientos con los potenciales arrendatarios y en este caso la administradora celebró válidamente con el ciudadano DOMINGOS AIRES GONCALVES (sic), contrato de arrendamiento que comenzó a regir el día primero (01) de febrero de mil novecientos noventa y cuatro (1.994), que tuvo por objeto el local comercial en la PLANTA BAJA del mencionado edificio SIDISA (…)

         (…) notificó judicialmente a la sociedad mercantil INVERSIONES IBEPRO S.R.L, su expresa voluntad de revocar a partir del día veintisiete (27) de enero de dos mil once (2011) el mandato de administración que había venido ejerciendo sobre todas las unidades del edificio SIDISA, y efectivamente revoco el mandato dejándolo sin efecto, ni valor alguno y como verdadera dueña del inmueble adquirió la condición de parte legítima en el contrato de arrendamiento celebrado entre su ex mandatario o ex administradora y el demandado y asumió directamente la administración y gerencia del edificio SIDISA. Esta notificación judicial fue practicada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de enero de 2011 (…)

         (…) procedió a notificar judicialmente a través del Juzgado Décimo Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (sic), el día veintinueve (29) de marzo del dos mil once (2011), al arrendatario DOMINGOS AIRES GOLCALVES, que INVERSIONES PEGELIX, C.A., propietaria del edificio SIDISA había revocado a Inversiones Ibepro s.r.l., el mandato de administración que venia ejerciendo sobre el edificio y el local comercial, que como dueña del inmueble había asumido la administración del inmueble y que a partir de la fecha en que se le estaba realizando la referida notificación, debía entenderse con nuestra representada, en todo lo relacionado con el contrato de arrendamiento (…)

         (…) el arrendatario, no ha honrado su obligación principal cual es pagar el canon de arrendamiento a nuestra representada, de tal manera que adeuda el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de MARZO, ABRIL, MAYO y JUNIO DE 2011, a razón del canon de arrendamiento mensual de SIETE MIL SEISCIENTOS SIETE BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (BS.F 7.607,50) mensuales, para un total adeudado de TREINTA MIL CUATROCIENTOS TREINTA BOLÍVARES FUERTES (BS.F 30.430,00) de alquileres insolutos circunstancia que quebranta la convención locativa y consecuencialmente nuestra patrocinada es titular de la presente acción que en este caso es la de DESALOJO del inmueble arrendado y así se invoca.

         (…) obrando en nuestra condición de apoderados judiciales de INVERSIONES PEGELIX C.A., antes identificada, en su carácter de arrendadora-propietaria del local Comercial ubicado en la planta baja del edificio SIDISA (sic), ocurrimos formalmente ante su competente Autoridad para demandar como en efecto y formalmente demandamos al ciudadano DOMINGOS AIRES GONCALVES (sic), en su carácter de arrendatario, para que convenga o en su defecto así sea condenado por el tribunal, en lo siguiente:

         PRIMERO: En desalojar el inmueble constituido por el local comercial ubicado en la planta baja del edificio SIDISA (sic), y en consecuencia que haga la entrega material voluntaria de la cosa arrendada (sic), o en su defecto el Tribunal la ordene forzosamente, en ejecución del fallo de merito, en virtud de haber incumplido con la obligación que tenia de pagar a nuestra representada al vencimiento de cada mes los cánones de arrendamiento vencido de los meses de marzo, abril, mayo y junio de dos mil once (2011).

         SEGUNDO: Subsidiariamente, en pagar los cánones insolutos de arrendamiento, de los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2011; a razón de SIETE MIL SEISCIENTOS SIETE BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (BS.F 7.607,50), cada mensualidad vencida, para un total (sic) de TREINTA MIL CUATROCIENTOS TREINTA BOLÍVARES FUERTES (BS.F 30.430,00), más una cantidad igual a SIETE MIL SEISCIENTOS SIETE BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (BS.F 7.607,50) O LA QUE EN EL FUTURO FIJAREN los organismos reguladores competentes, por cada uno de los meses que sigan venciendo, en concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el uso ilegal del inmueble, y hasta la terminación definitiva del pleito (…)

      2. Alegatos formulados por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda.-

         “(…) opongo la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA DE LA DEMANDANTE INVERSIONES PEGELIX, C.A., pues no existe la identidad lógica entre el derecho que la ley establece y el alegado por la parte actora por cuanto la cualidad o legitimación procesal existe solo entre las partes intervinientes de una relación jurídica de la cual se desprende claramente, los derechos y obligaciones accionados en juicio. Solo tendrán cualidad o legitimidad aquellas personas demandadas o accionantes, naturales o jurídicas que hayan formado parte de la relación de derecho sustantivo de la cual se desprende la acción.

         “(…) se evidencia del contrato de arrendamiento cursante en autos, como documento fundamental de la presente demanda, que mi representado no contrato con la aquí demandante, si no con la empresa Inversiones Ibepro, S.R.L., por lo que la demandante, Inversiones Pegelix, C.A., carece de cualidad para instaurar el presente juicio por cuanto de acuerdo al principio de la relatividad de los contratos, contemplando en el artículo 1.666 del Código Civil, los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a terceros, excepto en los casos establecidos en la ley.

         “(…) el supuesto caso en que la empresa Inversiones Pegelix, C.A., hubiese revocado el mandato de administración a Inversiones Ibepro S.R.L., y asumiese, la administración del inmueble arrendado a los fines de que fuera Inversiones Pegelix, C.A., a quien mi representado debía realizar los pagos de los cánones de arrendamientos, este acto constituiría un acto interno de la supuesta mayoría accionaría de las empresas en conflicto, es decir los socios con las personas jurídicas, que en nada incumbe a mi representado y que no involucra una modificación de los términos subjetivos y objetivos del contrato de arrendamiento vigente.

         (…) promuevo la cuestión previa contenida en el ordinal 8° (sic), relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.

         (…) cursa ante el juzgado 7° de primera instancia en lo civil, mercantil, tránsito y bancario de la circunscripción judicial del área metropolitana de caracas (sic), expediente contentivo de la demanda la nulidad de la asamblea general ordinaria de accionistas de inversiones pegelix S.R.L., celebrada el 02 de junio de 2003 y presentada los días 1° de octubre de 2010 (sic), ante el Registro Mercantil IV de la circunscripción judicial del distrito capital y estado miranda, que intento la socia de la referida empresa, la ciudadana G.B.A., contra el ciudadano E.B.A. e inversiones pegelix, S.R.L., y en consecuencia la nulidad de las resoluciones, actos y actuaciones tomadas y ejecutadas con ocasión de la supuesta asamblea general de accionistas de la sociedad mercantil inversiones pegelix S.R.L., celebrada el 2 de junio de 2003 que trajeron como consecuencia que se revocara a inversiones ibepro S.R.L., la administración del bien inmueble arrendado, situación que esta pendiente de sentencia y que influye directamente en el presente juicio.

         Reconozco que en fecha 1° de febrero de 1994, mi representado suscribió con inversiones ibepro S.R.L., validamente, tal como lo reconoce la demandante un contrato de arrendamiento sobre un local comercial ubicado en la planta baja del edificio SIDISA (…)

         (…) Igualmente reconozco que, en fecha 29 de marzo de 2011 el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, notifico judicialmente a mi representado Domingos Aires Goncalves, que inversiones Pegelix, C.A., propietaria del edificio SIDISA había revocado a Inversiones Ibepro S.R.L., el mandato de administración que venia ejerciendo sobre el edificio y el local comercial, y que a partir de la fecha en la que estaba realizando la referida notificación debía entenderse con inversiones pegelix C.A., todo lo relacionado con el contrato de arrendamiento del local (…)”

         Desvirtuados los hechos señalados por la actora en su libelo, pues mi representado se encuentra solvente con los cánones demandados como insolutos por la demandante, pues los ha cancelado a su legítimo arrendador Inversiones Ibepro S.R.l., con quien celebró válidamente el contrato de arrendamiento (…)”.

   3. - Aportaciones P..-

      a.- De la parte actora:

      *R. acompañados al escrito libelar.-

   1. Marcado con la letra “A” (f. 08 al 11) copia simple de poder otorgado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta en fecha 11.05.2011, por los ciudadanos N.B. de Sategh, M.B. de A. y E.B.A., a los abogados M.B. de A., J.R. de A., S.F. de A., E. aleman Bali y Yuvirda Plaza Moreno.

      Observa esta Superioridad, que el instrumento anteriormente mencionado, por tratarse de un documento público, traído a los autos en copia simple, para acreditar su representación legal, el cual no fue impugnado se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA.

   2. Marcado con la letra “B” (f. 12 al 15) copia simple del título de propiedad del edificio SIDISA, Registrado ante la oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 03.08.1984 bajo el N° 20 Tomo 07, protocolo primero.

      En cuanto a este medio probatorio, observa esta Superioridad que el mismo se trata de un documento público traído en copia simple, el cual no fue impugnado, se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar la propiedad del bien inmueble a inversiones Pegelix, C.A. ASÍ SE DECLARA.

   3. Marcado con la letra “C” (f. 16 al 21) copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre Inversiones Ibepro, S.R.L., y el ciudadano Domingos Aires Goncalves, en fecha 09.02.1994 ante la Notaría Pública décima tercera de caracas.

      Esta J. observa que se trata de un documento Público, traído a los autos en copia certificada, el cual no fue objeto de tacha, ni impugnación durante la secuela del proceso, en consecuencia se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar que entre las partes contratantes existe una relación arrendaticia. ASÍ SE DECLARA.

   4. Marcado con la letra “D” (f. 22 al 51) copia simple de la notificación judicial, signada con el número AP31-S-2010-007877, proveniente del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

      En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada observa que se trata de un documento procesal, con fuerza de documento público, y de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio para acreditar la notificación realizada a la ciudadana G.B. de F. en su carácter de Directora Principal de la sociedad mercantil Inversiones Ibepro S.R.L., de la revocatoria del mandado de administración que venia ejerciendo sobre el edificio SIDISA. ASÍ SE DECLARA.-

   5. Marcado con la letra “E” (f. 52 al 110) copia simple de la notificación judicial, signada con el número AP31-S-2011-002076, proveniente del Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

      En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada observa que se trata de un documento procesal, con fuerza de documento público, y de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio para acreditar la notificación realizada al ciudadano Domingos Aires Golcalves, de la revocatoria del mandado de administración que venia ejerciendo inversiones Ibepro S.R.L., sobre el edificio SIDISA y que inversiones Pegelix C.A., como dueña del edificio dirigiría y administraría el mismo. ASÍ SE DECLARA.-

   6. Marcado con la letra “F” (f. 110 al 113) copia simple de la resolución Nº 00012826, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, en fecha 21.01.2009.-

      En cuanto a este medio probatorio, observa esta Sentenciadora que se trata de una Resolución emanada de un Ministerio, y que tiene carácter de documento administrativo que riela en copia simple, por lo que se le tiene como cierto para los efectos de la decisión, para acreditar que el Ministerio de infraestructura fijó el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble objeto del presente juicio en la cantidad de SIETE MIL SEISCIENTOS SIETE BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (BS.F 7.607,50). ASÍ SE DECLARA.

      B.- De la demandada.

      * Recaudos acompañados a la contestación a la demanda:

   1. Marcado con la letra “A” (f. 208 al 210) original de comunicación dirigida al ciudadano Domingos Aires Golcalves, sucrita por la Ciudadana G.B. en su carácter de directora principal de las Sociedades Mercantiles Inversiones Pegelix, S.R.L., e Inversiones Ibepro S.R.L.

      En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada observa que se trata de un documento privado, traído a los autos en original, y por no haber sido impugnado, tachado o desconocido por la parte actora, según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil,éste Tribunal le otorga todo valor probatorio para acreditar que la ciudadana G.B. desconoce la notificación judicial donde se revoca el mandato de administración a inversiones Ibepro S.R.L. ASÍ SE DECLARA.

   2. Marcado con la letra “B” (f. 211 al 220) copia simple del libelo y admisión de la demanda contentiva de Nulidad de Asamblea, signado con el N° AP11-V-2012-000007, por ante el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

      En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada observa que se trata de un documento procesal, con fuerza de documento público, y de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio para acreditar la apertura de un juicio instaurado contra la Sociedad Mercantil Inversiones Pegelix, C.A., por nulidad de Asamblea. ASÍ SE DECLARA.-

      ** En la etapa probatoria

   3. Marcado con las letras “A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, ” (f. 229 al 244) originales de recibos de pago, cancelados por el ciudadano Domingos Aires Goncalves a favor de la Sociedad Mercantil Inversiones Ibepro S.R.L., correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011; enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2012.

      En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada observa que se trata de un documento privado, traído a los autos en original, y por no ser contrarias a derecho o impertinentes, y no haber sido objeto de impugnación y tacha durante la secuela del proceso, éste Tribunal le otorga de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, todo valor probatorio para acreditar la cancelación de arrendamiento por parte del ciudadano Domingos Aires Goncalves a la Sociedad Mercantil Inversiones Ibepro. ASÍ SE DECLARA.

   4. Marcado con la letra “R” (f. 211 al 220) copia certificada del libelo y admisión de la demanda contentiva de Nulidad de Asamblea, signado con el N° AP11-V-2012-000007, por ante el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

      Esta J. observa, que el instrumento anteriormente mencionado, ya fue analizado por esta Alzada y dado su correspondiente valor probatorio, se ratifica en esta oportunidad. ASÍ SE DECLARA.-

   5. Marcado con la letra “Q” (f. 268 al 294) copia simple de la notificación judicial, signada con el número AP31-S-2011-003760, proveniente del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

      En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada observa que se trata de un documento procesal, con fuerza de documento público, y de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio para acreditar la notificación Judicial realizada al ciudadano Domingos Aires Golcalves, que la Sociedad Mercantil Inversiones Pegelix S.R.L., no reconoce como administradora a otra persona jurídica o natural distinta a Inversiones Ibepro S.R.L. ASÍ SE DECLARA.-

4. DEL MÉRITO DE LA CAUSA.-

   Reclama la parte accionante el desalojo de un Local Comercial ubicado en la planta baja, que forma parte del edificio SIDISA, situado en la Avenida Francisco de Miranda, antigua Calle Real de Chacao, Municipio Chacao, D.S. del estado Miranda, Zona Metropolitana de Caracas, fundamentando su accionar en razón que es la propietaria del bien inmueble y por cuanto revocó el mandato de administración conferido a la empresa Inversiones Ibepro S.R.L., para que administrara dicho inmueble de su propiedad, asumiendo directamente la administración y gerencia del edificio SIDISA.

   Igualmente expresa el accionante que notificó judicialmente en fecha 29.03.2011, a través del Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al arrendatario Domingos Aires Golcalves, la revocatoria del mandato de administración que venia ejerciendo Inversiones Ibepro S.R.L., sobre el edificio y el local comercial, que como dueña del inmueble asumiría la administración del mismo, y a partir de la fecha en que se le estaba realizando la notificación, debía entenderse solo con ella -Inversiones Pegelix, C.A.- todo lo relacionado con el contrato de arrendamiento. Además, sostiene que el arrendatario, no ha cancelado el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Marzo, Abril, Mayo y Junio del año 2.011, a razón de la cantidad de Siete Mil Seiscientos Siete Bolívares Fuertes Con Cincuenta Céntimos (Bs.F 7.607,50) mensuales, y que el total adeudado es de Treinta Mil Cuatrocientos Treinta Bolívares Fuertes (Bs.F 30.430,00) de alquileres insolutos circunstancia por la cual demanda el Desalojo del bien inmueble descrito de su propiedad.

   La parte demandada en su contestación, niega, rechaza y contradice la pretensión de la demanda, puesto que reconoce la suscripción de un contrato de arrendamiento con la compañía Inversiones Ibepro, S.R.L., sobre un local comercial ubicado en el edificio SIDISA, además acepta que fue notificado judicialmente en fecha 29.03.2011, por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, que Inversiones Pegelix, C.A., propietaria del edificio SIDISA, de la revocatoria a Inversiones Ibepro, S.R.L., del mandato de administración que venia ejerciendo sobre el edificio y local comercial, y que desde esa fecha tendría que entenderse con la propietaria –Inversiones Pegelix, C.A.,- todo lo relacionado con el contrato de arrendamiento del local comercial.

   Manifiesta por otra parte, que en vista de la incertidumbre producida por la notificación judicial, contacta con quien suscribiera el contrato de arrendamiento, a saber Inversiones Ibepro, S.R.L., la cual en fecha 30.03.2011, a través de su directora principal, ciudadana G.B., le dirigió comunicado manifestándole que debía continuar cancelándole a ella –Inversiones Ibepro S.R.L- los cánones de arrendamiento. Afirma que ha cancelado los cánones de arrendamientos a su legítimo arrendador Inversiones Ibepro, S.R.L., con quien suscribió el contrato sobre el inmueble objeto de desalojo.

   Ahora bien, observa ésta Sentenciadora que efectivamente el ciudadano Domingos Aires Goncalves suscribió un (1) contrato de arrendamiento por un (1) local comercial ubicado en la planta baja, que forma parte del edificio SIDISA, situado en la Avenida Francisco de Miranda, antigua Calle Real de Chacao, Municipio Chacao, D.S. del estado Miranda, Zona Metropolitana de Caracas, con la Sociedad Mercantil Inversiones Ibepro S.R.L., no obstante dicha compañía estaba ejerciendo la facultad otorgada mediante mandato conferido por la Sociedad Mercantil Inversiones Pegelix, C.A., propietaria del edificio denominada SIDISA, dicha cualidad de propietario del inmueble se encuentra probado en autos, conforme al título de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado de Miranda, en fecha 03.08.1984, bajo el Nº 20, tomo 7, protocolo primero, y tal carácter de dueño no se le ha discutido al demandante.

   La Sociedad Mercantil, Inversiones Ibepro S.R.L., mientras ejercía la administración del inmueble, representaba al propietario en su gestión en los límites del mandato conferido, y estando revocado dicho mandato de administración como consta en autos, no podría ésta recibir el pago de las pensiones arrendaticias adeudadas, ya que no tiene carácter alguno para hacerlo, le corresponde al actor, en su condición de propietario del bien inmueble, máxime si el mismo es quien administra el local de su propiedad, efectuar el cobro de las pensiones insolutas o no.

   En conclusión, todo acto de administración sobre el inmueble en referencia ejercido por Inversiones Ibepro S.R.L., debe interpretarse lógicamente de acuerdo con el principio de la representación, como un acto -o una actividad derivada de la gestión que le fuera encomendada por el propietario- realizado por cuenta de éste, y estando revocado el mandato conferido, la administración del bien inmueble objeto del arrendamiento le corresponde al propietario, ya que es quien tiene facultad de ejercer sus derechos y acciones sobre el inmueble de su propiedad, en especial los actos de administración del mismo ASÍ SE DECIDE.-

   Luego, el debate queda circunscrito a resolver si el arrendatario ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de de Marzo, Abril, Mayo y Junio del año 2.011, es decir de cuatro (04) mensualidades consecutivas, lo cual haría procedente el Desalojo, pues, cualquier otro incumplimiento no ajustado a las prescripciones del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios no hace procedente el desalojo, sino a lo sumo, otras acciones como la de cumplimiento.

   a.- Del Desalojo

   El legislador inquilinario ha establecido para las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado -y sólo estas- la figura del desalojo en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, señalando para su procedencia, cierto número de causales taxativas.

   Dice, el artículo 34, literal “a” de la mencionada ley, que:

   Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas.

   (…omissis…)

   Al respecto, comenta el autor J.L.V. citando a E.N.A., que “Cuando el literal a) del artículo 34 (Desalojo) se refiere a dos mensualidades, deberá interpretarse y entenderse que se refiere a dos cánones insolutos.” Agrega el autor que lógicamente, será la no satisfacción de dos fechas de pago, que no siempre serán mensuales, lo que activará la cualidad del arrendador para exigir el desalojo por cánones vencidos e insolutos, (vid. Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobliarios, p.105).

   b.- De las actas procesales

   Es pues, fundamentada la acción de Desalojo en la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo y Junio del año 2.011, por lo cual, el alegado incumplimiento –artículo 34, ord. “a” LAI- se examinará tomando en consideración sólo esas coordenadas de tiempo mensuales. En tal virtud, exige el artículo 34, ord. “a” eiusdem, que se hayan dejado de pagar dos mensualidades arrendaticias consecutivas, en razón de lo cual deberán estar vencidas y ser exigibles.

   Ello impone un examen del clausulado del contrato celebrado a los fines de determinar cuando ha de considerarse vencida una pensión arrendataria. Concretamente, de la cláusula segunda que, además de haber permanecido invariable en el contrato de arrendamiento suscrito, en lo relativo a la fecha y modo de pago se juzga que continúa bajo las mismas condiciones, aun cuando la relación locataria se haya reconducido tácitamente (Art. 1.614 Código Civil).

   Establece la cláusula segunda, lo siguiente:

   (…) los cánones de arrendamiento serán pagados por el arrendatario a la arrendadora dentro de los primeros Cinco (5) días de cada mes (...)

   Como se evidencia, es a partir del día cinco (05) de cada mes (cl.2ª), el momento en el cual se ha de considerar vencida la mensualidad, ahora bien, esta sentenciadora señala que para hablar de insolvencia inquilinaria deben darse el impago o el pago extemporáneo de dos mensualidades de manera consecutiva, y en consecuencia observa, que no constan los pagos de los cánones de arrendamiento demandados a favor de la parte actora- Inversiones pegelix C.A.- por el demandado, –Domingos aires goncalves- aun cuando fue notificado judicialmente el día 29.03.2011, que a partir de esa misma fecha se tendría que entender todo lo concerniente al arrendamiento del bien inmueble y pago del canon de arrendamiento, con la propietaria del mismo, en este caso con la Sociedad Mercantil Inversiones pegelix, C.A., debido a que el mandato de administración que venía ejerciendo Invesiones Ibepro, S.R.L, había sido revocado.

   Conforme a lo expuesto, resulta procedente el reclamo del actor al exigir el Desalojo del local comercial al ciudadano Domingos Aires Goncalves y el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, a razón de Siete Mil Seiscientos Siete Bolívares Con Cincuenta Céntimos (Bs. 7.607,50), que suman Treinta Mil Cuatrocientos Treinta Bolívares (Bs. 30.430,00), por los cuatro meses reclamados como insolutos.

   En el caso de autos, la parte demandada y la tercera adhesiva, empresa Inversiones Ibepro S.R.L., representada por la abogado G.B., no lograron probar durante la secuela del proceso, que hayan cumplido con la obligación de pago de los cánones arrendaticios demandados, obligación que tenía en razón de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por estar en presencia de una relación arrendaticia que se convirtió a tiempo indeterminado derivado del contrato de autos, por lo que lo ajustado a derecho es declarar la procedencia de la acción interpuesta por la parte accionante, resultando procedente el recurso de apelación interpuesto el 02.11.2012 (f.439), por la abogada YUVIRDA PLAZA MORENO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, Sociedad Mercantil INVERSIONES PEGELIX, C.A., contra Sentencia de fecha 31.10.2012 (f. 424 al 437), proferida por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   V.D..-

   En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: