Decisión nº 04-493 de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Lara, de 21 de Noviembre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veintiuno de noviembre de dos mil siete

197º y 148º

ASUNTO: KP02-R-2004-001741

DEMANDANTES: O.M.P. y D.P.D.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nros. V- 1.435.893 y V- 3.536.721, respectivamente, y de este domicilio.

APODERADOS: LERMIT MENDOZA, J.A.A.C. y M.A.A.C., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.241, 29.566 y 31.267, respectivamente, y de este domicilio.

DEMANDADAS: CORPORACIÓN INMOBILIARIA, C.A. (CICA) y VISTA AL VALLE, C.A., la primera inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 09 de noviembre de 1978, bajo el N° 108, tomo 3-E, representada por el ciudadano O.A.I., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.858.984, y la segunda inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 31 de agosto de 1992, bajo el N° 36, tomo 16-A, representada por los ciudadanos A.G.S. y O.A.I., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 5.533.810 y V- 3.858.984, respectivamente, todos de este domicilio.

APODERADOS: C.J.M.A., O.R.C. y M.S.D.A., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 2.000, 3.999 y 12.224, respectivamente, y de este domicilio.

MOTIVO: Cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios

SENTENCIA: Definitiva, expediente N° 04-493 (Asunto: KP02-R-2004-001741).

Se inició la presente causa por demanda de cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios, interpuesta en fecha 27 de febrero de 2002, por los abogados F.M.O. y Gamma Barreto Vidal, apoderados judiciales de los ciudadanos O.M.P. y D.P.d.M., contra las sociedades mercantiles Corporación Inmobiliaria C.A., CICA, y Vista Al Valle, C.A. (fs. 1 al 6, y anexos fs. 9 al 23), con fundamento a lo establecido en los artículos 1.167, 1.254 y 1.474 del Código Civil. Por auto de fecha 01 de marzo de 2002, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, admitió la demanda y ordenó la citación de las demandadas (f. 24).

En fecha 16 de septiembre de 2002, el abogado Lermit Mendoza, en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos O.M.P. y D.P.d.M., consignó escrito de reforma de la demanda (fs. 61 al 71, y anexos a los folios 72 al 75), la cual fue admitida por auto de fecha 23 de septiembre de 2002 (f. 76). Consta a las actas procesales que las demandadas fueron citadas mediante carteles, cuyas formalidades se culminaron en fecha 12 de febrero de 2003 (f. 122).

En fecha 06 de mayo de 2003, el abogado C.J.M.Á., en su condición de apoderado judicial de las demandadas, consignó escrito mediante el cual opuso como cuestión previa la falta de jurisdicción del juez (fs. 131 y 132), la cual fue declarada sin lugar por el juzgado de la causa mediante sentencia de fecha 11 de junio de 2003 (fs. 138 al 144). La parte demandada impugnó dicho fallo mediante escrito de fecha 13 de junio de 2003 (fs. 145 y 146), por lo que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, declaró que el poder judicial si tiene jurisdicción para conocer la presente acción (fs. 151 al 160).

En fecha 13 de abril de 2004, los abogados C.M. y M.S.d.Á., actuando en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de contestación de la demanda que obra inserto a los folios 165 al 171.

Riela entre los folios 191 al 291, escrito de pruebas y anexos presentados por la parte actora en fecha 04 de mayo de 2004; y del folio 292 al 321 el escrito de pruebas promovidas por la parte demandada, en fecha 26 de abril de 2004, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 20 de mayo de 2004 (f. 324).

En fecha 05 de agosto de 2004, ambas partes presentaron escrito de informes, el de la parte actora corre agregado del folio 329 al 333, y el de la parte demandada del folio 334 al 338. En fecha 18 de agosto de 2004, la parte actora consignó escrito de observaciones a los informes de la contraparte (fs. 339 al 343).

En fecha 28 de octubre de 2004, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios interpuesta por los ciudadanos O.M.P. y D.P.d.M., contra las empresas Corporación Inmobiliaria, C.A. CICA y Vista Al Valle, C.A. (fs. 345 al 362) y condenó a la demandada a la entrega formal del inmueble. Tanto la parte demandada como la parte actora ejercieron el recurso de apelación contra la precitada sentencia, en fechas 02 y 03 de noviembre de 2004, respectivamente (fs. 363 y 364), los cuales fueron admitidos en ambos efectos mediante auto de fecha 10 de noviembre de 2004 (f. 365).

En fecha 22 de diciembre de 2004, se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto separado de esa misma fecha se fijó oportunidad para la presentación de informes (f. 367). En fecha 11 de febrero de 2005, ambas partes presentaron escritos de informes, los de la parte demandada corren agregados entre los folios 368 al 371, y a los folios 372 al 376, los consignados por la parte actora. A los folios 377 y 378 cursa escrito de observaciones a los informes de la contraparte, presentados por la parte demandada en fecha 23 de febrero de 2005 y desde el folio 379 al 380 el presentado por la parte actora, en fecha 24 de febrero de 2005.

Alegatos de la parte actora

El abogado Lermit Mendoza, actuando en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos O.M.P. y D.P.d.M., en su escrito de reforma a la demanda alegó que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, de fecha 06 de agosto de 1998, anotado bajo el N° 68, tomo 62, la ciudadana I.S.P., titular de la cédula de identidad N° V- 3.858.907, celebró con la empresa Corporación Inmobiliaria, C.A., un contrato el cual denominaron como mandato, pero que se trataba en realidad de un contrato de compra venta, mediante el cual se estableció que la precitada empresa quedaba autorizada para realizar en nombre de la ciudadana I.P., todos los trámites necesarios para lograr la reserva y adquisición definitiva de un inmueble constituido por un apartamento, que forma parte íntegrante de una residencia en fase de construcción, y que según el proyecto está identificado como el apartamento piso 7 ala sur, con vista al valle del turbio, el cual forma parte de las Residencias Estancia Real, ubicado en la carrera 5 frente a la calle 4-A de la Urbanización Nueva Segovia, Parroquia S.R., Municipio Iribarren del estado Lara, propiedad de la empresa Vista Al Valle, C.A., la cual se comprometió a la entrega material del inmueble en un lapso aproximado de veinte (20) meses contados a partir de la fecha de la firma del documento; que la empresa Corporación Inmobiliaria, C.A. estaba facultada por la propietaria Vista Al Valle, C.A., para recibir sumas de dinero en su nombre; que el apartamento sobre el cual se realizó la gestión de compra tendría un área aproximada doscientos sesenta metros cuadrados (260 m²), constituido por sala, comedor, cocina, área de servicio (lavadero), terraza techada, una (01) habitación principal con baño, dos (02) habitaciones con baño cada una, una (01) habitación tipo estudio con baño, una (01) habitación de servicio con baño y tres (03) puestos de estacionamiento.

Agregó que la mandataria Corporación Inmobiliaria, C.A., estaba facultada por la propietaria de Residencias Estancia Real, para gestionar y concretar con terceros el precio del inmueble supra mencionado, y que el mismo se determinó en la cantidad de ciento sesenta millones de bolívares (Bs.160.000.000,00). Indicó que el contrato fue suscrito por la ciudadana I.S.P., aún cuando los verdaderos compradores del precitado inmueble eran los ciudadanos O.M.P. y D.P.d.M., razón por la cual suscribieron un contrato de cesión de derechos entre la ciudadana I.P. y la ciudadana D.P.d.M., el cual fue aceptado por la empresa Corporación Inmobiliaria, C.A. (CICA), y que incluso esta última redactó el contrato.

Adujo que en el contrato de mandato se estableció que el precio de venta sería cancelado de la siguiente manera: una cuota inicial de noventa y seis millones de bolívares (Bs. 96.000.000,00), los cuales fueron recibidos por la mandataria Corporación Inmobiliaria, C.A. (CICA), en el mismo momento de suscribir el documento, y que el remanente del precio de sesenta y cuatro millones de bolívares (Bs. 64.000.000,00), fueron cancelados el 28 de enero de 1999. Manifestó que el supuesto contrato de mandato finalizaba a los treinta (30) días hábiles de haberse protocolizado el documento de condominio de la residencia, el cual fue registrado ante la Oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Iribarren, el 21 de marzo de 2001, bajo el N° 16, folio 96 al 137, protocolo primero, tomo duodécimo.

Alegó que el contrato aun cuando fue denominado mandato, por su naturaleza es un contrato de compra-venta, en la cual Corporación Inmobiliaria C.A., hace de gestora de negocios en nombre y representación de la empresa propietaria, Vista al Valle C.A., la cual sólo en forma aparente no asumió ninguna responsabilidad con sus representados. Esgrimió que es costumbre de los promotores-constructores de viviendas, realizar un simple contrato de gestión o de mandato entre una empresa que aparentemente no tiene nada que ver con la construcción, con el supuesto interesado en adquirir el inmueble, a los fines de evitar la realización del contrato de opción a compra, que por sus características los obligaría en forma directa a cumplir o resolver dicho contrato y para liberarse de las disposiciones legales establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, todas de orden público.

Indicó que el edificio Residencias Estancia Real no cumple actualmente con las condiciones ofrecidas; que el área que iba a ser destinada para la sala de fiesta, es hoy parte integral de un apartamento en la planta baja; que el área destinada para el juego de los niños fue eliminada; que igualmente se eliminó el área de ductería del aire acondicionado; que todavía para la fecha los ascensores no trabajan; que el único apartamento totalmente terminado es precisamente el 7-A, por haber sido reparado por los actores, en las áreas de la cocina, closet, piso de parquet, y que es utilizado como apartamento modelo para ofrecer en venta los demás apartamentos, lo cual le ha ocasionado daños visibles a su piso.

Manifestó que habiendo cumplido a cabalidad con la obligación de pagar el precio pactado en ciento sesenta millones de bolívares (Bs. 160.000.000,00), por el apartamento 7-A del Edificio Estancia Real; y que vencidos los veinte (20) meses contados a partir de la fecha de la suscripción del contrato de mandato el 06 de agosto de 1998, así como los treinta (30) días hábiles de la fecha de protocolización del documento de condominio registrado el 21 de marzo de 2001, y por cuanto han sido infructuosas todas las gestiones tendentes para que las empresas obligadas cumplan con la entrega del bien vendido y agotadas todas las vías amistosas e incumplidas todas las promesas de terminación del edificio en las condiciones ofrecidas, proceden a demandar a las empresas Corporación Inmobiliaria, C.A. (CICA) y a Vista Al Valle, C.A., representadas ambas por el ciudadano O.A.I., para que convengan o a ello sea condenadas a: 1) La entrega formal del apartamento N° 7-A, ubicado en el cuerpo sur del séptimo piso del conjunto y sus tres (03) puestos de estacionamiento identificados con los Nros. 5, 6 y 7, según consta del documento de condominio protocolizado ante el Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 21 de marzo de 2001, anotado bajo el N° 16, folios 96 al 137, protocolo primero, tomo duodécimo, cuyos linderos son: Norte: núcleo de circulación y escalera; Sur: fachada sur del edificio; Este: fachada este del edificio, y; Oeste: fachada oeste del edificio. Los linderos de los tres (03) puestos de estacionamiento son: Puesto 5: con un área de trece metros cuadrados con sesenta y cinco decímetros cuadrados (13,65 .m²), Norte: área de circulación; Sur: fachada sur; Este: puesto N° 3 y; Oeste: área del puesto N° 6. Puesto 6: con un área de dieciocho metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (18,50 m²), Norte: área de circulación; Sur: puesto N° 7; Este: puesto N° 5 y; Oeste: área del puesto N° 8. Puesto 7: con un área de dieciocho metros cuadrados con cincuenta y cinco decímetros cuadrados (18,55 m²), Norte: puesto N° 6; Sur: fachada sur; Este; vacío de ventilación y; Oeste: área del puesto N° 9; 2) El pago de intereses a la tasa del mercado inmobiliario institucional, los cuales deben ser cancelados sobre los noventa y seis millones de bolívares (Bs. 96.000.000,00), desde el 06 de agosto de 1998, y sobre la cantidad de sesenta y cuatro millones de bolívares (Bs. 64.000.000,00), desde el 28 de enero de 1999, de conformidad con lo establecido en los artículos 37 y 34 parágrafo único, ordinal 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto los demandados recibieron la totalidad del precio pactado en el contrato; 3) El pago por concepto de daños y perjuicios a la tasa del 9% anual, sobre el valor del inmueble, establecido en el artículo 29 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales deben ser calculados desde la fecha prometida para la entrega del inmueble (07 de abril de 2000), hasta que la entrega tenga lugar, mediante experticia complementaria del fallo; 4) Que tanto el apartamento como el edificio sean entregados en las condiciones ofrecidas, y que en virtud de que actualmente es imposible de que el edificio cumpla con las condiciones pactadas, reclaman la acción quantis minoris prevista en los artículos 1.518 y 1.521 del Código Civil, ya que ni el apartamento ni el edificio poseen las condiciones y la calidad ofrecida, por lo que su precio-valor debe ser disminuido del monto pagado y ser rembolsado a los actores; 5) Las costas y costos del proceso.

Fundamentó la pretensión en los artículos 1.167, 1.264, 1.133, 1.474, 1.488, 1.518 y 1.521 del Código Civil; 133, 152 y 153 del Código de Comercio; 34 parágrafo único literal d, 37 y 44 de la Ley de Propiedad H.E. la demanda en la cantidad de cuatrocientos millones de bolívares (Bs. 400.000.000,00). Por último solicitaron se decretara medida nominada de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble supra mencionado, así como de sus tres puestos de estacionamiento. Anexó al libelo de demanda: marcado “A”, original del instrumento poder otorgado por los ciudadanos O.M.P. y D.P.d.M., a los abogados F.M.O. y Gamma Barreto Vidal, autenticado ante la Notaría Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 07 de febrero de 2002, bajo el N° 16, tomo 06 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (fs. 9 al 12); marcado “B”, original del contrato autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 06 de agosto de 1998, inserto bajo el N° 68, tomo 62 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría (fs. 13 al 17); marcado “C”, original del recibo de fecha 06 de agosto de 1998, a favor de la Corporación Inmobiliaria C.A, por la cantidad de noventa y seis millones de bolívares (Bs. 96.000.000,00), por concepto de la cuota inicial del inmueble objeto de la presente demanda (f. 18); marcado “D”, original del recibo de fecha 28 de enero de 1999, a favor de la Corporación Inmobiliaria C.A, por la cantidad de sesenta y cuatro millones de bolívares (Bs. 64.000.000,00), por concepto del pago total del inmueble objeto de la presente acción (f. 19); marcado “E”, original del poder otorgado por la ciudadana D.P.d.M., a la ciudadana I.S.P., autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 29 de julio de 1998, bajo el N° 74, tomo 40 de los libros de autenticaciones (fs. 20 y 21); marcado “F”, copia con sello húmedo del contrato de cesión de derechos, de fecha 06 de agosto de 1998, suscrito por las ciudadanas I.S.P. y D.A.P. de Mendoza (fs. 22 y 23).

Alegatos de las demandadas

En la oportunidad para la contestación de la demanda, los abogados C.J.M.Á. y M.S.d.Á., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 2.000 y 12.224, apoderados judiciales de las firmas mercantiles Corporación Inmobiliaria, C.A. (CICA) y Vista Al Valle, C.A., mediante escrito presentado en fecha 13 de abril de 2004, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes la reforma de la demanda interpuesta en contra de sus representados, tanto en los hechos por no ser ciertos, así como por ser improcedente el derecho invocado.

Alegaron que es cierto que el día 06 de agosto de 1998, la ciudadana I.S.P., le confirió un mandato a la firma mercantil Corporación Inmobiliaria, C.A. (CICA), mediante el cual la autorizó para que en su nombre y representación gestionara la reserva y la adquisición de un apartamento ubicado en el piso 7, ala sur del conjunto en fase de construcción, denominado Residencias Estancia Real, propiedad de la empresa Vista Al Valle, C.A. y que es cierto que la mandante I.S.P., le cedió sus derechos a la ciudadana D.A.P. de Mendoza.

Manifestaron que no es cierto, y por tal razón rechazan y contradicen que dicho mandato se tratara de un contrato de compraventa, por cuanto para ello se requería que la propietaria Vista Al Valle, C.A., prestara su consentimiento. Alegaron que al tratarse de un contrato de mandato, no le es aplicable el artículo 37 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Adujeron que el objeto de la empresa Corporación Inmobiliaria, C.A. (CICA), era realizar a favor de los terceros que le otorgaban el mandato, los trámites necesarios para gestionar la propiedad del inmueble, entre cuyos clientes esta la empresa Vista Al Valle C.A.; que la empresa Corporación Inmobiliaria, C.A. (CICA), no es mandataria de Vista Al Valle, C.A.; y que el documento de mandato cumple con todos los requisitos exigidos en el artículo 1.687 del Código Civil.

Indicaron que su representada Vista Al Valle, C.A, no tiene inconveniente en efectuar la entrega formal del apartamento N° 7-A y sus tres (03) puestos de estacionamiento, identificados con los Nros. 5, 6 y 7, una vez que se otorgue el correspondiente documento de venta, lo cual no se ha realizado por causas que no le son imputables a la propietaria del inmueble, sino a la resistencia de la parte actora, quienes en todo momento han tenido objeciones sobre la construcción del edificio. Que no es cierto que en el mandato se hayan pactado gestiones en cuanto a los puestos de estacionamiento, ya que en el mismo solamente se autorizó a Corporación Inmobiliaria, C.A. (CICA), la reserva y adquisición del apartamento supra mencionado; que es en el documento de condominio donde se estableció el uso exclusivo de los estacionamientos asignados con los Nros. 5, 6 y 7.

Rechazaron y contradijeron el pago de los intereses reclamados con fundamento en los artículos 37 y 34 parágrafo único literal “d” de la Ley de Propiedad H.p.n. ser aplicable en la presente acción, dado que la relación contractual que vincula a las partes es un mandato y no una promesa de venta ni un arrendamiento con opción a compra, pues la propietaria no autorizó a Corporación Inmobiliaria, C.A. (CICA), para que suscribiera un contrato distinto al de mandato, razón por la cual no procede el pago de los intereses reclamados. Asimismo rechaza los daños y perjuicios reclamados, por no existir basamento legal que establezca que se deban pagar el 9% anual del valor de inmueble de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que las cláusulas tercera y cuarta del contrato de mandato establecen como monto de los posibles daños y perjuicios que pudieran generarse por el incumplimiento, el diez por ciento (10%) del valor total del inmueble, es decir, dieciséis millones de bolívares (Bs.16.000.000,00), razón por la cual en aplicación de lo establecido en los artículos 1.257 y 1.275 del Código Civil, los daños reclamados eran improcedentes.

Rechazaron y contradijeron que tanto el apartamento como el edificio no se encuentren en las condiciones ofrecidas e indicadas en el libelo de demanda; igualmente rechazaron la acción quantis minoris y la presunta disminución del precio valor establecido en el documento de mandato y el supuesto reembolso a los actores; que en la presente acción no se encuentran llenos los extremos establecidos en los artículos 1.518 y 1.521 del Código Civil para la procedencia de la acción quiantis minoris; que en la reforma de la demanda los demandantes afirmaron que realizaron en el apartamento 7-A del Edificio Estancia Real, reparaciones e instalación de la cocina, pisos de parquet y clósets, con dinero de su propio peculio , todo lo cual hace presumir que aceptaron las condiciones de dicho apartamento y del edificio. Por último rechazaron la estimación de la presente acción en la cantidad de cuatrocientos millones de bolívares (Bs. 400.000.000,00), por ser exagerada y por no ser procedente de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

Llegada la oportunidad para sentenciar este tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca del recurso de apelación interpuesto en fecha 02 de noviembre de 2004, por los abogados C.M. y M.S.d.Á., apoderados judiciales de la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 28 de octubre de 2004, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, así como respecto al recurso de apelación interpuesto por el abogado J.A.A.C., apoderado judicial de la parte actora, sólo en lo que respecta a la declaratoria sin lugar de la petición de los daños previstos en los artículos 37 y 34 parágrafo único literal d de la Ley de Propiedad Horizontal, que corresponden a los intereses a la tasa del mercado inmobiliario, calculados sobre la suma de noventa y seis millones de bolívares (Bs. 96.000.000,00), desde el 06 de agosto de 1998, y sobre sesenta y cuatro millones de bolívares (Bs. 64.000.000,00), a partir del 28 de enero de 1999; y los daños y perjuicios calculados a razón de 9% anual del valor del inmueble, conforme al artículo 29 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, correspondiente al valor del alquiler de inmueble de iguales características, a partir del 07 de abril de 2000, fecha prometida para la entrega hasta que esta tenga lugar.

La presente acción de cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios fue interpuesta por los ciudadanos O.M.P. y D.P.d.M., contra las empresas Corporación Inmobiliaria C.A. y la empresa Vista El Valle C.A. Ahora bien, conforme consta a los autos la ciudadana D.P.d.M. confirió en fecha 29 de julio de 1998, poder especial a la ciudadana I.S.P. para que la representara en la adquisición de un inmueble ubicado en Residencias Estancia Real, propiedad de la empresa Vista Al valle C.A., conforme consta en instrumento autenticado en esa misma fecha ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el No 74, tomo 40, el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, y que en ejercicio de dichas atribuciones la mandataria a su vez suscribió en fecha 06 de agosto de 1998, un documento mediante el cual le confirió mandato a la empresa Corporación Inmobiliaria C.A., para que realizara “..en su nombre y representación todos los trámites que sean necesarios para lograr mediante dicha gestión, la reserva y adquisición definitiva de (1) un inmueble Apartamento, que forma parte íntegramente de una Residencia en la fase de construcción….”, conforme consta en instrumento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, bajo el N° 68, tomo 62, que se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Asimismo consta a los autos documento privado suscrito en fecha 06 de agosto de 1998, mediante el cual la ciudadana I.S.P. le cedió a la ciudadana D.A.P. de Mendoza, los derechos que poseía sobre un inmueble ubicado en las Residencias Estancia Real, el cual le pertenecía según mandato de compra venta autenticado en fecha 06 de agosto de 1998, ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto. El precitado documento de cesión al haber sido aceptado por la parte demandada, se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil y por último corre agregado a los autos recibo de pago N° 0270, por la cantidad de sesenta y cuatro millones de bolívares (Bs. 64.000.000,00), cancelado por los ciudadanos O.M.P. y D.d.M. en fecha 28 de enero de 1999, a favor de la empresa Corporación Inmobiliaria C.A., el cual no fue en modo alguno desconocido por la parte a quien se le opuso, razón por la cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. De los precitados documentos se desprende que en principio la persona con legitimación ad causam para intentar la presente acción era la ciudadana D.A.P. de Mendoza y no el ciudadano O.M.P., y ello en razón de que fue a la precitada ciudadana a la que se le cedieron los derechos sobre el inmueble, y por cuanto a su vez la ciudadana D.A.P. de manera personal fue la que confirió poder a la ciudadana I.S.P.. La legitimación ad causam es un presupuesto procesal que puede ser revisado de oficio por el juzgador, y por cuanto en el caso de autos no consta la existencia de un litis consorcio activo necesario, al no haberse promovido la respectiva acta de matrimonio entre el ciudadano O.M. y la ciudadana D.A.P., es forzoso para esta juzgadora negar la admisión de la acción incoada por el ciudadano O.M.P. y así se declara.

Ahora bien, en lo que respecta al fondo del asunto se desprende de autos que la ciudadana D.A.P. de Mendoza interpuso la presente acción por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios en contra de las empresas Corporación Inmobiliaria C.A. y la empresa Vista al Valle C.A., y en tal sentido alegó que la ciudadana I.S.P. celebró con la empresa Corporación Inmobiliaria C.A., en su cualidad de mandataria de la empresa Vista Al Valle C.A., propietaria del inmueble, un contrato que se denominó como mandato pero que en realidad se trataba de una compra venta sobre un inmueble ubicado en la Residencias Estancia Real, y que la ciudadana I.S.P. cedió los derechos a la ciudadana D.A.P., la cual cumplió con todas y cada una de las obligaciones contractuales, pero que no obstante las empresas demandadas no han cumplido con su obligación de entregarle formalmente el inmueble, razón por la cual demandan el cumplimiento de la convención; el pago de los intereses de la suma entregada como precio del inmueble, calculados según la tasa del mercado inmobiliario y el pago del 9% del valor de inmueble anual por concepto de daños y perjuicios. Por su parte la demandada aceptó la existencia de un contrato celebrado entre la ciudadana I.S.P. y la empresa Corporación Inmobiliaria C.A. sobre el inmueble antes señalado, así como la cesión de los derechos realizada a favor de la ciudadana D.A.P., pero de manera expresa negaron que se tratara de un contrato de compra venta, por cuanto la propietaria del inmueble Vista al Valle C.A. no suscribió el mismo; negaron que dicha negociación tenga por objeto liberarse de las disposiciones previstas en la Ley de Propiedad H.p.l. que en consecuencia negaron la aplicación del artículo 37; negaron que la empresa Corporación Inmobiliaria C.A., sea mandataria de la empresa Vista al Valle C.A.; alegaron que su representada no tenía inconveniente en “ proceder a dar cumplimiento a la entrega formal del identificado inmueble, una vez que se proceda al otorgamiento del correspondiente documento de Compraventa, el cual no se ha otorgado por causas no imputables a la propietaria del inmueble, sino que se ha debido a la resistencia por parte del demandante quien en todo momento ha tenido objeciones sobre la construcción del edificio, concretamente en cuanto al apartamento anteriormente identificado”; negaron la procedencia del pago de lo reclamado con fundamento a la Ley de Propiedad Horizontal, en razón de que el contrato es un mandato y no una promesa de venta o arrendamiento con opción de compra y por cuanto la propietaria no autorizó a que se suscribiera “un contrato distinto al del Mandato”; rechazaron los daños y perjuicios reclamados con fundamento a lo dispuesto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser improcedentes al no encontrarse en un procedimiento de fijación normal de cánones de arrendamiento, que la fecha de entrega era aproximada y por cuanto en las cláusulas tercera y cuarta se estableció que los daños y perjuicios por la no realización del negocio eran el 10% del valor total del inmueble, por lo que no podía el acreedor pedir una indemnización mayor; negaron que el edificio no presentara las condiciones ofrecidas, rechazaron por improcedente la acción quantis minoris y rechazaron la estimación de la cuantía en la cantidad de cuatrocientos millones de bolívares (Bs. 400.000.000,00) por ser a todas luces exagerada.

Corresponde en primer término a esta juzgadora pronunciarse acerca de la impugnación de la cuantía y en tal sentido se observa que el apoderado judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, impugnó la estimación de cuantía fijada por el actor, y en tal sentido alegó que lo hacía “ por ser a todas luces exagerada y dicha estimación tampoco procede en derecho en el presente caso por cuanto conforme al Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil dicha estimación procede cuando el valor de la cosa demandada no conste pero sea apreciable en dinero, lo que no se ajusta al presente juicio, solicitando al Tribunal así lo decida”. Ahora bien, conforme al criterio actual de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio. En este sentido se observa que aun cuando el demandado cumplió con la carga procesal de alegar que dicha estimación era exagerada, no obstante como hecho nuevo debió también demostrarlo, y al no hacerlo, es forzoso para esta juzgadora declarar firme la estimación de la cuantía fijada por el actor en la suma de cuatrocientos millones de bolívares (Bs. 400.000.000,00) y así se declara.

En lo que respecta a los hechos controvertidos, es preciso determinar en primer término la relación o vinculación que existe entre las empresas Corporación Inmobiliaria C.A. y la empresa Vista al Valle C.A., y en segundo lugar la naturaleza del contrato suscrito originalmente entre la ciudadana I.S.P. y la empresa Corporación Inmobiliaria C.A. y que por cesión corresponden hoy los derechos a la ciudadana D.A.P. de Mendoza.

Consta al expediente copia simple del documento de condominio debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren, del estado Lara, en fecha 21 de marzo de 2001, bajo el N° 16, folio 96 al 137, y de su aclaratoria protocolizada en fecha 24 de abril de 2001, bajo el N° 11, folios 70 al 76, el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en los artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil, y del cual se desprende que la empresa Vista Al Valle C.A., representada por los ciudadanos A.G.S. y O.A.I., es la propietaria de un inmueble constituido por un lote de terreno y la edificación sobre el mismo construida denominada Estancia Real.

Ahora bien, en lo que respecta a la relación que existe entre la propietaria y la empresa Corporación Inmobiliaria C.A., se observa que consta al folio 15 del presente expediente, documento autenticado en fecha 06 de agosto de 1998, ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, mediante el cual la ciudadana I.S.P. le confiere mandato a la empresa Corporación Inmobiliaria C.A., para que realice todos los trámites necesarios para lograr la reserva y adquisición de un inmueble que forma parte de la Residencia Estancia Real. Dicho contrato fue reconocido por ambas partes en el proceso, y del mismo se desprende lo siguiente:

PRIMERA: EL MANDANTE autoriza suficientemente a LA MANDATARIA, para que realice en su nombre y representación todo los trámites que sean necesarios para lograr mediante dicha gestión, la reserva y adquisición definitiva de (1) inmueble Apartamento, que forma parte íntegramente de una Residencia en la fase de construcción, el cual según proyecto se determina como apartamento Piso 7 Ala Sur con vista al valle del turbio, el cual forma parte de las RESIDENCIAS ESTANCIA REAL, ubicado en la Carrera 5 frente a la Calle 4-A de la Urbanización Nueva Segovia, Jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Iribarren del Estado Lara, cuyas Residencia es propiedad de la Empresa VISTA AL VALLE C.A., inscrita por ante Registro Mercantil de la Circunscripción del Estado Lara, el día 31 de Agosto de 1.992, anotado bajo el nro. 36 Tomo 16-A, la cual se compromete a la entrega material de dicho inmueble en un lapso aproximado de veinte (20) meses a partir de la fecha de firma del presente documento. Para la ejecución del presente mandato, LA MANDATARIA se encuentra suficientemente facultada por VISTA AL VALLE, C.A., conforme a contrato suscrito en fecha quince (15) de Septiembre de 1.997, igualmente la mandataria se encuentra debidamente facultada por VISTA EL VALLE, C.A., a recibir sumas de dinero en su nombre.

(…) Se deja constancia que LA MANDATARIA esta plenamente facultada por la empresa u la propietaria de Residencias Estancia Real, para gestionar y concretar con terceros, el precio a fijar y pactar por el inmueble apartamento antes referido, el cual se ha determinado en la suma de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 160.000.000,00)

. (Subrayado y negrita de esta alzada).

Habiendo la demandada negado en su escrito de contestación a la demanda la existencia de un contrato de mandato entre la empresa Corporación Inmobiliaria C.A., y la empresa Vista al Valle C.A., correspondía a dicha parte la carga de traer a los autos, el contrato suscrito entre ambas en fecha 15 de septiembre de 1997, y mencionado en texto del supuesto mandato, a los fines de que esta sentenciadora pudiera establecer la naturaleza de la relación, y al no hacerlo esta juzgadora para tales fines, debe analizar el documento acompañado como instrumento fundamental de la presente acción, celebrado entre la ciudadana I.S.P. y la empresa Corporación Inmobiliaria C.A., en fecha 06 de agosto de 1998. En este sentido se desprende del precitado instrumento que la empresa Corporación Inmobiliaria fue autorizada por la empresa Vista al Valle C.A. para gestionar con terceros la reserva y adquisición definitiva de un inmueble de su propiedad y que esta última se comprometió a la entrega material en un lapso aproximado de veinte (20) meses; está facultada para recibir cantidades de dinero en nombre de la propietaria; gestionar y concretar con terceros el precio a fijar y pactar por el inmueble; asumir en su nombre el pago de la cláusula penal acordada en el diez por ciento (10%) del valor del inmueble por concepto de daños y perjuicios y hacer en nombre de la propietaria el requerimiento a la compradora para que compareciera a la protocolización del documento definitivo de compra-venta.

Por otra parte se observa que la empresa Vista al Valle C.A., esta representada por los ciudadanos A.G.S. y O.A.I., en su carácter de director principal y director suplente y la empresa Corporación Inmobiliaria C.A., está representada por el ciudadano O.A.I., en su carácter de director presidente. El actor promovió para demostrar la relación entre ambas empresas copia certificada del documento registrado en fecha 20 de julio de 2001, mediante el cual la empresa Vista al Valle, C.A., representada por el ciudadano O.A.I., dio en venta a la empresa Corporación Macro, S.A., un apartamento en las Residencias Estancia Real (fs. 173 al 182); copia certificada del documento registrado en fecha 13 de julio de 2001, mediante el cual la empresa Vista al Valle, C.A., representada por el ciudadano O.A.I., dio en pago a Banesco, Banco Universal, cuatro inmuebles que formaban parte de las Residencias Estancia Real (fs. 183 al 190). Ambos documentos se aprecian de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil.

El apoderado judicial de la parte actora promovió copia certificada del documento registrado en fecha 18 de noviembre de 2002, contentivo de los estatutos de Central Banco Universal, en el cual se evidencia que los ciudadanos A.G.S. y O.I. son socios (fs. 195 al 216); copia certificada del documento registrado en fecha 11 de noviembre de 2002, mediante el cual la empresa Vista al Valle C.A, representada por O.A.I., dio en venta a la empresa Gediven C.A., un apartamento en las Residencias Estancia Real (fs. 217 al 221); copia certificada del documento registrado en fecha 24 de mayo de 2001, mediante el cual la empresa Vista al Valle, C.A., representada por el ciudadano O.A.I., dio en venta al ciudadano O.A.D.S., un apartamento en las Residencias Estancia Real (fs. 222 al 229); copia certificada del documento registrado en fecha 31 de mayo de 2001, mediante el cual la empresa Vista al Valle, C.A., representada por el ciudadano O.A.I., dio en venta al ciudadano E.A.C.T., un apartamento en las Residencias Estancia Real (fs. 230 al 238); copia certificada del documento registrado en fecha 18 de octubre de 2001, mediante el cual la empresa Vista al Valle, C.A., representada por el ciudadano O.A.I., dio en venta al ciudadano S.P.P.T., un apartamento en las Residencias Estancia Real (fs. 239 al 243); copia certificada del documento registrado en fecha 17 de noviembre de 2003, mediante el cual Central Banco Universal dio en pago a la firma mercantil A-F-C- Allied Fund Corporation A.V.V., un apartamento en las Residencias Estancia Real (fs. 244 al 248); copia certificada del documento registrado en fecha 10 de septiembre de 2001, mediante el cual la empresa Vista al Valle, C.A., representada por el ciudadano O.A.I., dio en venta a la ciudadana L.M.N.d.G., un apartamento en las Residencias Estancia Real (fs. 249 al 256); copia certificada del documento de condominio del Edificio Residencias Estancia Real, propiedad de la empresa Vista al Valle, C.A., representada por los ciudadanos A.G.S. y O.A.I., el cual fue registrado en fecha 21 de marzo de 2001 (fs. 257 al 273); copia certificada de aclaratoria del documento de condominio de Residencias Estancia Real, registrado en fecha 24 de abril de 2001(fs. 274 al 278); copia certificada del documento constitutivo de la empresa Promociones Tirreno Compañía Anónima, el cual fue registrado en fecha 12 de agosto de 2003 (fs. 279 al 290) y ejemplar de publicidad del Conjunto Residencial “Estancia Real” (f. 291). Los anteriores documentos se valoran de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en lo que respecta a las relaciones entre los ciudadanos A.G.S. y O.I. y las empresas Corporación Inmobiliaria C.A. y Vista al Valle C.A..

De las instrumentales antes indicadas se evidencia entonces la existencia de relaciones comerciales entre los ciudadano A.G.S. y O.I., y que ambos son socios en varias empresas, entre las cuales se encuentra Central Banco Universal y al empresa Vista Al Valle C.A.; que la empresa Corporación Inmobiliaria C.A., quien fungía como promotora de venta, se encontraba facultada por la empresa Vista Al Valle C.A., para gestionar la venta del inmueble y que el presidente de la Corporación Inmobiliaria C.A., era director de la empresa Vista Al Valle C.A.

Por su parte, en escrito presentado en fecha 26 de abril de 2004 (fs. 292 y 293), los abogados C.J.M.A. y M.S.d.Á., actuando en su condición de apoderados judiciales de las firmas mercantiles Corporación Inmobiliaria, C.A. y Vista Al Valle, C.A., para demostrar el objeto social de la empresa Corporación Inmobiliaria C.A. promovieron marcado “1”, copia simple del mandato otorgado a Corporación Inmobiliaria, C.A, por los ciudadanos E.A.S.M. y M.Z.T.R., a los fines de que realizara las gestiones necesarias para la venta del inmueble de su propiedad distinguido con el N° 24 de la Urbanización Ribereña III etapa, ubicado en el Municipio Palavecino del estado Lara (fs. 294 y 295); marcado “2”, copia simple del mandato otorgado a Corporación Inmobiliaria, C.A, por el ciudadano J.J.R.P., a los fines de que realizara las gestiones necesarias para la venta de un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización EL Pedregal, calle Río Turbio, en la zona conocida como “El Piñal”, de la ciudad de Barquisimeto, Municipio S.R., Distrito Iribarren del estado Lara (fs. 296 al 298); marcado “3”, copia simple del mandato otorgado a Corporación Inmobiliaria, C.A, por la ciudadana A.R.G., a los fines de que realizara las gestiones necesarias para la venta de un local comercial de su propiedad distinguido con el N° 3-G, ubicado en el Conjunto Arquitectónico Centro Comercial Lara, ubicado en la Jurisdicción de los Municipios Cabudare y J.G.B., Distrito Palavecino del estado Lara, avenida La Montañita cruce con avenida La Mata (fs. 299 y 300); marcado “4”, copia simple del mandato otorgado a Corporación Inmobiliaria, C.A, por el ciudadano F.R.M.M., a los fines de que realizara las gestiones necesarias para la venta de un inmueble de su propiedad constituido por una casa y su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el N° 5-6, de la Urbanización S.C., sector Agua Viva de Cabudare, Municipio Palavecino del estado Lara (fs. 301 al 303); marcado “5”, copia simple del mandato otorgado a Corporación Inmobiliaria, C.A, por la ciudadana L.B., a los fines de que realizara las gestiones necesarias para la venta de unos inmuebles de su propiedad (fs. 304 al 306); marcado “6”, copia simple del mandato otorgado a Corporación Inmobiliaria, C.A, por los ciudadanos Joar A.G.T. y A.M.R.d.G., a los fines de que realizara las gestiones necesarias para la venta de un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización Hato Arriba, II etapa, sector Agua Viva de Cabudare, Municipio Palavecino del estado Lara (fs. 307 al 309); marcado “7”, copia simple del mandato otorgado a Corporación Inmobiliaria, C.A, por el ciudadano N.A.U., a los fines de que realizara las gestiones necesarias para la venta de un inmueble de su propiedad constituido por una casa distinguida con el nombre de Quinta San José, ubicado en la urbanización S.E., Municipio Iribarren del estado Lara (fs. 310 y 311); marcado “8”, copia simple del mandato otorgado a Corporación Inmobiliaria, C.A, por el ciudadano D.S.L.D.N., a los fines de que realizara las gestiones necesarias para la venta de un inmueble de su propiedad ubicado en Barquisimeto, Edificio Torre Stumpo, carrera 19 con calle 12, piso 5, N° 8 (fs. 312 y 313); marcado “9”, copia simple del mandato otorgado a Corporación Inmobiliaria, C.A, por la firma mercantil Previmed, C.A., inscrita como Mediconsult del Centro, C.A., a los fines de que realizara las gestiones necesarias para la venta de un inmueble de su propiedad constituido por una casa con su parcela de terreno propio, ubicada en la Urbanización del Este, avenida Concordia entre carreras 24 y 25, de Barquisimeto (fs. 314 y 315). Las anteriores documentales se desechan por impertinentes y así se declara.

En consecuencia de lo antes indicado, quien juzga considera que en el caso de autos, la empresa Corporación Inmobiliaria C.A. funge como una mandataria de la empresa propietaria Vista al Valle C.A., a la cual se le confirieron facultades especiales para realizar en nombre de la propietaria, todas las gestiones de venta del inmueble ubicado en las Residencias Estancia Real, tales como el ofrecimiento a terceros, negociación, fijar el precio del inmueble y las condiciones de pago, recibir cantidades de dinero y notificar a la compradora la fecha de formalización de documento definitivo de venta, y la tradición legal del inmueble. No se desprende del contenido del instrumento antes analizado que se le hayan conferido facultades de disposición del inmueble, razón por la cual quien juzga considera que la empresa Corporación Inmobiliaria C.A., estaba facultada para asumir las obligaciones derivadas de la venta a nombre de la empresa Vista Al Valle C.A., con la única limitación de que correspondía a la propietaria Vista al Valle C.A., suscribir el documento, al no haberse conferido tal facultad y así se decide.

Establecido lo anterior, corresponde a esta sentenciadora examinar el contenido de las cláusulas contractuales a los fines de determinar cual ha sido la intención de las partes al celebrarlo, es decir si el contrato se trataba de un mandato o de un contrato de compra venta. En la interpretación de los contratos el juzgador debe no sólo atenerse al sentido propio de las palabras y la intención de las partes al contratar, sino también a lo establecido en la ley, la verdad y la buena fe. En este sentido consta a los folios 15 y 16 contrato suscrito en fecha 06 de agosto de 1998, en el cual las partes acordaron lo siguiente:

Yo, I.S.P., mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. 3.858.907, quien a los efectos de este documento se denominará EL MANDANTE, por medio de la presente escritura declaro: Que confiero mandato a la empresa CORPORACIÓN INMOBILIARIA, C.A. (CICA), firma mercantil de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el día 9 de Noviembre de 1.987, anotada bajo el N° 107, Tomo 3-E, debidamente representada en este acto por su Director ciudadano O.O.C., Venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 3.861.862, comerciante, hábil y plenamente facultado para la ejecución del presente acto conforme lo determinan los Estatutos Sociales de la compañía la cual a los efectos del presente contrato se denominara LA MANDATARIA, cuyo MANDATO se regirá por las siguientes Cláusulas: PRIMERA: EL MANDANTE autoriza suficientemente a LA MANDATARIA, para que realice en su nombre y representación todo los trámites que sean necesarios para lograr mediante dicha gestión, la reserva y adquisición definitiva de (1) inmueble Apartamento, que forma parte íntegramente de una Residencia en la fase de construcción, el cual según proyecto se determina como apartamento Piso 7 Ala Sur con vista al valle del turbio, el cual forma parte de las RESIDENCIAS ESTANCIA REAL, ubicado en la Carrera 5 frente a la Calle 4-A de la Urbanización Nueva Segovia, Jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Iribarren del Estado Lara, cuyas Residencia es propiedad de la Empresa VISTA AL VALLE C.A., inscrita por ante Registro Mercantil de la Circunscripción del Estado Lara, el día 31 de Agosto de 1.992, anotado bajo el nro. 36 Tomo 16-A, la cual se compromete a la entrega material de dicho inmueble en un lapso aproximado de veinte (20) meses a partir de la fecha de firma del presente documento. Para la ejecución del presente mandato, LA MANDATARIA se encuentra suficientemente facultada por VISTA AL VALLE, C.A., conforme a contrato suscrito en fecha quince (15) de Septiembre de 1.997, igualmente la mandataria se encuentra debidamente facultada por VISTA EL VALLE, C.A., a recibir sumas de dinero en su nombre.

(…) Se deja constancia que LA MANDATARIA esta plenamente facultada por la empresa y la propietaria de Residencias Estancia Real, para gestionar y concretar con terceros, el precio a fijar y pactar por el inmueble apartamento antes referido, el cual se ha determinado en la suma de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 160.000.000,00). SEGUNDA: A fin de que LA MANDATARIA pueda llevar a cabo la gestión y demás trámites legales que por medio del presente mandato le confiere a EL MANDANTE este se compromete y así mismo declara obligarse en este acto, a entregar a LA MANDATARIA por concepto de cuota inicial y forma de pago imputable al precio determinado al inmueble, las sumas de dinero que más adelante se especifican sus montos y las fechas en que deberá efectuar dichas entregas, por tal razón, se ha fijado como cuota inicial, NOVENTA Y SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 96.000.000,00), que LA MANDATARIA declara recibir en este acto. El saldo del valor total del inmueble, o sea la suma de SESENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 64.000.000,00) serán entregados por EL MANDANTE a LA MANDATARIA, en los siguientes CIENTO OCHENTA (180) días contado a partir de la fecha de la firma del presente documento. El incumplimiento por parte de EL MANDANTE a efectuar las obligaciones y entregas aquí estipuladas, dará derecho a LA MANDATARIA a resolver en pleno derecho la presente gestión y mandato, quedando esta en libertad para comprometer el inmueble que gestiona su compraventa, con terceras personas distintas a la de EL MANDANTE. TERCERA: EL MANDANTE declara, que en caso de desistir de la negociación de adquisición de inmueble, por causas imputables a este en cualquier estado de la gestión en que esta se encuentre a partir de la fecha indicada en este documento. Se obliga y así lo reconoce que pagará a LA MANDATARIA por concepto de su gestión de negocios y demás trámites legales se hayan ocasionado el diez por ciento (10%) del valor total del inmueble, o sea la suma de DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 CTS (Bs. 16.000.000,00), cuya suma de dinero será deducida de las cantidades de dinero canceladas por EL MANDANTE no quedando obligada LA MANDATARIA a probar en ningún caso los gastos que por concepto de la gestión de negocio y demás tramites legales se hayan ocasionado.

(…) DECIMA: El presente mandato entra en vigencia a partir de la fecha de la firma del presente contrato y su vigencia termina una vez haya transcurrido TREINTA (30) días hábiles, contados a partir de la protocolización del Documento de Condominio de la Residencia aquí referida y/o al momento de la protocolización del documento de venta por ante registro subalterno respectivo del inmueble objeto del presente mandato

.

La venta de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.474 del Código Civil es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. En los contratos que tienen por objeto trasmitir la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten o se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, entendido como la manifestación de voluntad expresada en forma libre, el cual puede ser expreso o tácito.

El contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta y de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. Según el autor N.V.R., en su obra Contratos Preparatorios la opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra la obligación de dar.

Ahora bien, si una parte se obliga a vender y la otra se obliga a comprar, en un lapso de tiempo y por un precio, entonces se esta en presencia de un contrato preliminar bilateral de compra venta, el cual la doctrina ha establecido que más que un contrato preliminar es un contrato de venta propiamente dicho, en virtud de que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, hay acuerdo en cuanto al bien y en cuanto al precio, en consecuencia hay venta.

Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida. La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador y con el otorgamiento del instrumento de propiedad del inmueble. La principal obligación del comprador es pagar el precio.

Ahora bien, del análisis de las precitadas cláusulas contractuales se desprende que en dicho negocio se encuentran dados los requisitos de un contrato de compra venta, a saber, acuerdo de voluntades, el objeto y el precio. En efecto, la ciudadana I.S.P., quien posteriormente cedió los derechos a la ciudadana D.P.d.M., se comprometió a comprar y la Corporación Inmobiliaria C.A., en representación de la propietaria Vista al Valle C.A., se comprometió a no disponer o vender a terceras personas dentro del lapso de 180 días, un inmueble constituido por un apartamento que forma parte de una residencia en fase de construcción, ubicado en el piso 7, ala sur, Residencias Estancia Real, ubicado en la carrera 5, frente a la calle 4-A de la Urbanización Nueva Segovia, en jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Iribarren del estado Lara, con un área aproximada de doscientos sesenta metros cuadrados. Consta de igual manera del precitado instrumento que el precio se pactó en la suma de ciento sesenta millones de bolívares (Bs. 160.000.000,00), el cual sería cancelado de la siguiente manera: noventa y seis millones de bolívares (Bs. 96.000.000,00) de cuota inicial y el saldo de sesenta y cuatro millones de bolívares (Bs. 64.000.000.00) sería cancelado a los ciento ochenta (180) días contados a partir de la firma de documento. Se estableció además de manera expresa que: “ El incumplimiento por parte de EL MANDANTE a efectuar las obligaciones y entregas aquí estipuladas, dará derecho a LA MANDATARIA a resolver en pleno derecho la presente gestión y mandato, quedando esta en libertad para comprometer el inmueble que gestiona su compraventa, con terceras personas distintas a la de EL MANDANTE”. Del análisis de la anterior cláusula se desprende que el contrato suscrito, aun cuando se le denominó “mandato”, no obstante de acuerdo a las obligaciones asumidas por las partes, se trata de “una promesa bilateral de compra venta”, la cual la doctrina ha establecido que se trata de una compra-venta, por cuanto existe el acuerdo de voluntades, el objeto de la venta y el precio y así se declara.

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. El artículo 1.167 del Código Civil establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Ahora bien la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato esta sujeta a la observancia de los siguientes requisitos: 1) que se trate de un contrato bilateral; 2) que exista un incumplimiento total o parcial de la obligación; 3) que el incumplimiento se origine de la culpa del deudor; 4) que el demandante por su parte haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; y 5) la intervención judicial.

En el caso de autos la obligación reclamada proviene de un contrato bilateral de compra venta suscrito originalmente entre la ciudadana I.S.P. y la empresa Corporación Inmobiliaria C.A., cuyos derechos le fueron cedidos a la ciudadana D.A.P. de Mendoza, razón por la cual se encuentra cumplido el primer requisito de procedencia de la acción y así se declara.

En lo que respecta al incumplimiento total y culposo de la obligación, el demandado alegó que el mismo no le era imputable por cuanto fue la propia inconformidad de los demandantes respecto a las características de la construcción y de sus acabados lo que impidió que se materializara. En este sentido se observa que la mora del acreedor requiere del cumplimiento de los siguientes requisitos: 1) un ofrecimiento real y completo del deudor de cumplir la prestación en el lugar y tiempo oportuno, 2) la negativa sin justa causa del acreedor para aceptar la prestación y 3) la intervención judicial.

Ahora bien, conforme a las estipulaciones establecidas en el contrato la empresa Corporación Inmobiliaria C.A. asumiría la obligación de redactar el documento definitivo de venta y de notificar a la compradora “.el día, hora y lugar en que se realizara el acto de la protocolización del documento definitivo de compraventa y por consiguiente la entrega material del inmueble objeto del presente mandato. Esta notificación se hará mediante correspondencia o carta con acuse de recibo, o con la emisión de un telegrama certificado. Cumplidas cualesquiera de estas dos formas por parte de LA MANDATARIA y/o su representante legal entenderá que EL MANDANTE quedará obligado a concurrir al acto de la protocolización de la venta”. Del análisis de las actas procesales no se evidencia que la parte demandada haya cumplido con la obligación de notificar a la compradora para que compareciera al acto de protocolización del documento de venta y a la entrega formal del inmueble, así mismo no consta que le haya realizado un ofrecimiento judicial de la entrega del inmueble, razón por la cual no es procedente la excepción alegada por la demandada y así se declara

En consecuencia, habiendo asumido la empresa Vista al Valle C.A., a través de su mandataria Inmobiliaria C.A., la obligación de entregar el inmueble en un lapso aproximado de veinte (20) meses contados a partir de la fecha de la firma del documento autenticado 06 de agosto de 1998, así como ha transcurrido íntegramente el lapso de treinta (30) días siguientes contados a partir de la protocolización del documento de condominio, sin que conste que la precitada empresa haya cumplido con su obligación de hacer la tradición del inmueble y por cuanto la mora del acreedor alegada no es procedente, quien juzga considera que nos encontramos ante un incumplimiento definitivo y culposo de la obligación y así se declara.

Por último consta en el mismo contrato suscrito en fecha 06 de agosto de 1998, y en el recibo de pago de igual fecha, los cuales se aprecian de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, por haber sido reconocido por ambas partes, que la ciudadana I.S.P. canceló la inicial del precio del inmueble, es decir la cantidad de noventa y seis millones de bolívares (Bs. 96.000.000,00), y que en fecha 28 de enero de 1999, los ciudadanos O.M.P. y D.d.M., cancelaron el saldo total del precio, es decir la cantidad de sesenta y cuatro millones de bolívares (Bs. 64.000.000,00), ambos pagos dentro del plazo estipulado de ciento ochenta (180) días, razón por la cual a juicio de esta juzgadora la actora cumplió con la principal obligación asumida en el contrato y así se declara.

En consecuencia de lo antes indicado y por cuanto ha quedado demostrada la existencia de un contrato bilateral; que la ciudadana D.A.P. de Mendoza cumplió con las obligaciones derivadas del contrato y que la parte demandada ha incurrido en un incumplimiento definitivo y culposo de su obligación de hacer la tradición legal de inmueble, quien juzga considera que la presente acción de cumplimiento de contrato debe prosperar, y así se decide.

Establecido lo anterior corresponde a esta sentenciadora a.l.p.d. los demás conceptos reclamados por el actor en su libelo de demanda. En efecto el actor de conformidad con lo establecido en el artículo 37 y 34 parágrafo único literal d de la Ley de Propiedad Horizontal, solicitó se le cancelaran los intereses generados por la suma entregada como pago del precio, a la tasa del mercado inmobiliario institucional, sobre la cantidad de noventa y seis millones de bolívares (Bs. 96.000.000.00) desde el 06 de agosto de 1998 y sobre sesenta y cuatro millones de bolívares (Bs. 64.000.000,00) desde el 28 de enero de 1999, dado que los demandados recibieron la totalidad del precio objeto del contrato. En este sentido se observa que por tratarse la presente acción de un cumplimiento de contrato de compra venta interpuesta por la compradora, de ser declarada procedente, la decisión del órgano jurisdiccional debe consistir en ordenar al comprador efectuar la tradición legal del inmueble en las condiciones en las que fueron pactadas, el cual por tratarse de un bien inmueble su valor de revaloriza constantemente, razón por la cual quien juzga considera que no es procedente el pago de intereses propio de las obligaciones dinerarias y así se declara. Diferente sería el supuesto de una acción de resolución de contrato o de nulidad, en las cuales se persiga la devolución de la suma entregada como parte del precio y los intereses generados, lo cual no es el caso de autos. En consecuencia se niegan por improcedente, los intereses reclamados con fundamento a lo establecido en los artículos 37 y 34 literal d de la Ley de Propiedad Horizontal y así se declara.

Reclamó también el actor por concepto de daños y perjuicios, el 9% anual del valor del inmueble conforme a lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario en su artículo 29, calculados desde la fecha prometida de entrega, 07 de abril de 2000, hasta que la misma tenga lugar, mediante experticia complementaria del fallo. Por su parte la demandada se opuso a tal pago y al efecto alegó que las partes habían establecido contractualmente una cláusula penal. En este sentido y previo análisis del contrato celebrado entre las partes se evidencia en las cláusulas tercera y cuarta lo siguiente:

TERCERA: El MANDANTE declara, que en caso de desistir de la negociación de adquisición de inmueble, por causas imputables a este en cualquier estado de la gestión en que esta se encuentre a partir de la fecha indicada a este documento. Se obliga y así lo reconoce que pagará a LA MANDATARIA por concepto de su gestión de negocios y demás tramites legales que hayan ocasionado el diez por ciento (10%) del valor total del inmueble, o sea la suma de DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES CON OO/100 CTS (Bs. 16.000.000,00), cuya suma de dinero será deducida de las cantidades de dinero canceladas por EL MANDANTE no quedando obligada LA MANDATARIA a probar en ningún caso los gastos que por concepto de la gestión de negocio y demás trámites legales se hayan ocasionado. CUARTA: Si LA MANDATARIA no lograre por causas imputables a ella, cumplir con la gestión y objeto del presente mandato, quedará obligada, a devolver a EL MANDANTE todas las sumas de dinero consignada, de conformidad con cláusula segunda de este documento y a demás deberá pagar el diez (10%) del valor del inmueble por concepto de daños y perjuicios

.

Ahora bien, las anteriores estipulaciones si bien se refieren a una cláusula penal, las mismas son de naturaleza compensatoria, por cuanto están destinadas a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, total o parcial de la obligación, razón por la cual es improcedente en el caso de exigir el cumplimiento de la obligación principal.

El Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 29 establece que “La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias….d. Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual”. En consecuencia, al no tratarse el presente caso de un contrato de arrendamiento de un inmueble sujeto a regulación, no es procedente la aplicación de la norma antes indicada, como sustitutiva de una cláusula penal moratoria – destinada a resarcir el retardo en el cumplimiento de la obligación- la cual no fue estipulada en el contrato, razón por la cual se hacía necesario para reclamar el pago de daños y perjuicios contractuales, alegar y probar el daño, la culpa y la relación de causalidad. Así mismo resulta improcedente el daño indirecto reclamado en virtud de lo establecido en el artículo 1.275 del Código Civil, por cuanto para obtener el resarcimiento respectivo, el daño debe provenir de manera cierta o necesaria, inmediata y directa de la actuación culposa del agente que lo haya producido, razón por la cual se niega lo solicitado y así se declara.

Por último solicitó el actor que tanto el apartamento como el edificio sean entregados en las condiciones ofertadas e indicadas en el libelo, y que por cuanto actualmente resulta imposible que el edificio cumpla con las condiciones pactadas, una vez cumplida la obligación de tramitar el inmueble de conformidad con los artículos 1.518 y 1.521 del Código Civil, reclamó la acción quantis minoris, toda vez que al no presentar ni el edificio ni el apartamento las condiciones y calidad ofrecidas y por los cuales adquirieron, su previo-valor debe ser disminuido del monto pagado y ser reembolsado. Por su parte los demandados alegaron que los demandantes le realizaron una serie de mejoras al apartamento, entre otros gabinetes de cocina, pisos de parquet y closet lo que demuestra su conformidad con la construcción del edificio en el que se encuentra dicho apartamento, y por tanto resulta improcedente la solicitud de quantis minoris, para lo cual promovieron copias de los recibos de pago de fecha 02 de febrero de 1999, realizados por el ciudadano O.M.P., por concepto de un equipo de cocina a la empresa Inversiones Taybec C.A.(fs. 316 y 317), presupuesto por la instalación de un piso y recibo de pago de fecha 13 de marzo de 2001, por concepto de instalación del piso (fs. 318 al 321). Los anteriores documentos se desechan por tratarse de copia simple y en virtud de no haberse cumplido con la formalidad prevista en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido y para demostrar las características del inmueble ofrecido promovió la actora publicidad del Conjunto Residencial Estancia Real, ahora bien, el actor alegó que el edificio Residencias Estancia Real no cumplía actualmente con las condiciones ofrecidas; que el área que iba a ser destinada a la sala de fiesta, es hoy parte integral de un apartamento en la planta baja; que el área destinada a juego de niños fue eliminada; que igualmente se eliminó el área de ductería del aire acondicionado; que todavía para la fecha los ascensores no trabajan; que el único apartamento totalmente terminado es precisamente el 7-A, por haber sido reparado por los actores las áreas de la cocina, closet, piso de parquet, y que es utilizado como apartamento modelo para ofrecer en venta los demás apartamentos, lo cual le ha ocasionado daños visibles a su piso. Ahora bien, los anteriores hechos no fueron demostrados en el proceso, razón por la cual no es procedente la acción quantis minoris y así se declara.

En consecuencia de todo lo antes expuesto, quien juzga considera que la presente acción de cumplimiento de contrato debe ser declarada parcialmente con lugar, en el entendido de que las empresas demandadas deberán cumplir con la obligación de hacer la tradición legal y entregar el inmueble en las mismas condiciones que fueron pactadas en el documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 06 de agosto de 1998, inserto bajo el N° 68, tomo 62 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, y en el caso de que no lo hicieren voluntariamente, la presente sentencia servirá de titulo formal, una vez cumplida con la formalidad de su protocolización y así se declara.

DECISION

En virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de la Circunscripción Judicial del estado Lara, actuando en sede de tránsito, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 02 de noviembre de 2004, por los abogados C.M.A. y M.S.D.A., en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada; SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 03 de noviembre de 2004, por el abogado J.A.A.C., en su condición de apoderada judicial de la parte actora, ambos en contra de la sentencia de fecha 28 de octubre de 2004, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios interpuesta por la ciudadana D.P.D.M., contra las sociedades mercantiles CORPORACIÓN INMOBILIARIA, C.A. y VISTA AL VALLE, C.A., todos supra identificados. En consecuencia se condena a la empresa VISTA AL VALLE, C.A., en su carácter de propietaria a hacer entrega formal en las condiciones pactadas en el documento de fecha 06 de agosto de 1998, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, bajo el N° 68, tomo 62, un inmueble consistente en un apartamento N° 7-A, ubicado en el cuerpo sur del séptimo piso del conjunto Residencias Estancia Real, en la carrera 5 frente a la calle 4-A de la Urbanización Nueva Segovia, jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Iribarren del estado Lara, constante de doscientos sesenta metros cuadrados (260 m²), dentro de los siguiente linderos: Norte: núcleo de circulación y escalera; Sur: fachada sur del edificio; Este: fachada este del edificio, y; Oeste: fachada oeste del edificio, conformado internamente por sala, comedor, cocina, área de servicio (lavadero), terraza techada, una (1) habitación principal con baño, dos (2) habitaciones con un baño cada una, una (1) habitación tipo estudio con baño, una (1) habitación de servicio con baño, tres (3) puestos de estacionamiento. Dichos estacionamientos de acuerdo al documento de condominio se identifican con los números 5, 6 y 7, cuyos linderos son los siguientes: Puesto 5: con un área de trece metros cuadrados con sesenta y cinco decímetros cuadrados (13,65 .m²), Norte: área de circulación; Sur: vacío de ventilación; Este: puesto N° 3 y; Oeste: puesto N° 6. Puesto 6: con un área de dieciocho metros cuadrados con cincuenta y cinco decímetros cuadrados (18,55 m²), Norte: área de circulación; Sur: puesto N° 7; Este: puesto N° 5 y; Oeste: área del puesto N° 8. Puesto 7: con un área de dieciocho metros cuadrados con cincuenta y cinco decímetros cuadrados (18,55 m²), Norte: puesto N° 6; Sur: fachada sur del edificio; Este; vacío de ventilación y; Oeste: área del puesto N° 9. Le corresponde un porcentaje de cinco enteros con veinticinco milésimas por ciento (5,025%). El anterior inmueble es propiedad de la empresa Vista al Valle C.A., conforme consta en documento de condominio protocolizado ante el Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 21 de marzo de 2001, anotado bajo el N° 16, folio 96 al 137, protocolo primero, tomo duodécimo y su aclaratoria registrada en fecha 24 de abril de 2001, bajo el N° 11, folio 70 al 76, protocolo primero, tomo tercero, segundo trimestre del 2001. Se deja constancia a través de la presente que en el documento de condominio el inmueble identificado con el No 7-A, antes alinderado, posee una superficie de doscientos cincuenta y dos metros cuadrados (252 m²).

No hay condenatoria en costas del proceso en virtud de haberse declarado parcialmente con lugar la acción, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Se condena en costas a las partes apelantes del recurso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento.

Queda así CONFIRMADO el fallo recurrido.

Notifíquese a las partes la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y bájese oportunamente el expediente al tribunal de la causa.

Expídase copia certificada de la presente sentencia para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los veintiún (21) días del mes de noviembre de dos mil siete.

Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

La Juez Titular,

Dra. M.E.C.F.E.S.,

Abg. J.C.G.G.

En igual fecha y siendo las 9:00 a.m. se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

El Secretario,

Abg. J.C.G.G.