Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 7 de Agosto de 2007

Se inició el presente juicio por RENDICIÓN DE CUENTAS incoado por las asociaciones civiles COLEGIO NACIONAL DEL PERIODISTA y el INSTITUTO DE PREVISIÓN SOCIAL DEL PERIODISTA, representadas judicialmente por los abogados G.C.R. y E.M.D.S., en contra de la sociedad mercantil EDIFICADORA CARPIÓ, C.A. (EACA), mediante demanda interpuesta ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 17 de septiembre de 2002. Luego del sorteo respectivo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado, siendo admitida la demanda y su reforma por auto publicado el 10 de enero de 2003.

La parte actora en su libelo sostiene que suscribieron contrato con la parte demandada para que esta administrara los arrendamientos de los locales comerciales y de oficina del Edificio sede de las demandantes, ubicado en la Avenida A.B., cruce con calle la Colina, Urbanización Los Caobos, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Caracas; lo cual consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 26 de septiembre de 1997, anotado bajo el Nº 30, Tomo 86, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.

En virtud de dicho contrato, la demandada quedaba facultada para arrendar en su propio nombre a terceras personas os espacios destinados para ello por los propietarios, de acuerdo a la práctica usual en Venezuela y a los precios máximos. En este sentido, quedaba facultada para la elaboración de los contratos, pudiendo exigir las fianzas y garantías que consideraren convenientes o necesarias para asegurarse el pago de las pensiones de arrendamiento, salvo instrucciones por escrito recibidas por los propietarios, quedando liberada la demandada en dichos casos de toda responsabilidad. La demandada debía tomar las precauciones necesarias para llevar a cabo la ejecución del contrato, sin quedar obligada frente a la insolvencia de los inquilinos a menos que existiere negligencia en el cumplimiento de sus funciones. En general, la demandada quedaba facultada para efectuar todas las actividades relacionadas con el arrendamiento de los locales, así como el pago de todos los servicios y derechos del inmueble. En consecuencia, la demandada debía entregar a la parte actora una relación mensual dentro de los quince (15) primeros días de cada mes, a cada una, con los gastos correspondientes, cuyo producto líquido sería entregado a ambas en proporción del cincuenta (50%) para cada una. Se estableció que las cuentas serían cortadas el último día de cada mes. Asimismo, se estableció que cualquier otra cuestión que realizare la demandada distinta a las señaladas en el contrato debía ser consultada previamente a las propietarias, en cuanto a su costo y forma de pago.

En el referido contrato se estableció en su cláusula séptima que la vigencia del mismo sería de dos (2) años, contados a partir de su otorgamiento, renovándose automáticamente por períodos iguales, salvo que alguna de las partes manifestare por escrito en el mes inmediato anterior a la terminación del período o de su renovación, su voluntad de poner fin al contrato; pudiéndose dar por terminado el contrato si se demuestra el incumplimiento del contrato por cualquiera de las partes.

La parte demandada percibiría por concepto de honorarios por sus gestiones como administradora del inmueble, un monto equivalente al doce por ciento (12%) de la cantidad que recaudare mensualmente de los inquilinos por concepto de alquileres o cualquier otro concepto, excepto los gastos de condominio, la cual debía ser cargada en la relación mensual que se obligaba a elaborar la demandada, mensualmente.

Es el caso, que la parte actora adujo haber notificado a la demandada, mediante sendos oficios de fecha 27 de agosto de 2001, su interés de no renovar el contrato de administración. En consecuencia, el contrato llegó a su término el 27 de septiembre de 2001. El 28 de septiembre de 2001, las partes acudieron a una reunión en la que tendría lugar la entrega de la administración de los inmuebles desde el 26 de septiembre de 1997 hasta el 26 de septiembre de 2001, de lo cual se dejó constancia en acta levantada a tal efecto.

En virtud que para la fecha de la reunión se presentaron informaciones incompletas sobre la administración del inmueble se estableció como fecha definitiva para completar la información el 17 de octubre de 2001. No obstante, no se logró concluir la entrega de los recaudos requeridos para la entrega definitiva, postergándose la reunión para el 22 de octubre de 2001. Esta última reunió fue suspendida por las partes en virtud que la administradora no presentó las cuentas correspondientes.

En este sentido, la parte actora alegó que existen una serie de incidencias derivadas de la administración de los arrendamientos del edificio que obliga a la demandada “…al rendimiento de las cuentas entre las cuales están:

1) Lo relacionado con el Fondo de Reserva del Condominio, cuyo monto se estima en la cantidad de tres millones cuatrocientos cuarenta y cinco mil quinientos ochenta y ocho bolívares con cuarenta y siete céntimos (Bs. 3.445.588,47),

2) Lo relacionado con el diez por ciento (10%) cobrado sobre los ingresos recaudados por concepto de condominio por la Edificadora Administradora Carpió, C.A. en violación de lo establecido en la Cláusula Octava del contrato en referencia;

3) El monto cobrado por el Dr. Lozano Pizzano, apoderado judicial de EACA, sobre consignaciones hechas por el ciudadano A.E., inquilino del LOCAL A-01, estimado en dos millones ochocientos cincuenta y un mil doscientos bolívares (Bs.2.851.200,ºº),

4) Lo relacionado con el Fondo de Reserva para pago de la deuda de agua, estimado en un millón dieciséis mil ciento cincuenta y cuatro bolívares con treinta y seis céntimos (Bs. 1.016.154,36),

5) Lo correspondiente a la relación de alquileres correspondiente al mes de septiembre de 2001, no rendidos por EACA, estimados en cinco millones ciento setenta y cinco mil ochocientos catorce bolívares con cincuenta y dos céntimos (Bs. 5.175.814,52).

Dichos conceptos, ascienden a la suma total de doce millones seiscientos ochenta y ocho mil setecientos cincuenta y siete bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 12.688.757,75).

Asimismo, se exige a la demandada rendir cuentas sobre los siguientes particulares:

6) Lo relacionado con el resultado de los juicios en relación con los contratos de arrendamiento a) de Libernice, en relación con el mobiliario y los equipos del referido local que forman parte integral de las dotaciones de Cine Prensa y que fueron sustraídos por los inquilinos, b) el contrato con el Señor J.G. D’Alessio, en su carácter de Arrendatario de los locales B-03 S1-B2, donde funcionara el fondo de comercio identificado como Aroma Café y c) el caso judicial del contrato de arrendamiento de los Señores A.R.E. y J.A.H., inquilinos del local A-01.

De conformidad con los alegatos antes señalados, y con fundamento en el artículo 1.694 del Código Civil, en concordancia con el artículo 673 del Código de Procedimiento Civil, procede a demandar la rendición de las cuentas enumeradas ut supra, por las gestiones que realizara la demandada durante el período comprendido desde el 26 de septiembre de 1997 hasta el 27 de septiembre de 2001.

En fecha 1º de septiembre de 2003, la parte demandada compareció y otorgó poder apud acta a los abogados B.E.R. y O.C.D.G.. Mediante diligencia de fecha 2 de octubre de 2003 presentada por los apoderados judiciales de la parte demandada, ésta formuló oposición a la rendición de cuentas alegando ya haber rendido las cuentas que se le exigen en virtud del presente juicio, consignando 47 folios útiles de pruebas documentales.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La presente controversia versa sobre la existencia de un mandato de administración cuya vigencia estuvo comprendida entre el 27 de septiembre de 1997 y el 27 de septiembre de 2001, y en virtud del cual las partes se comprometieron a ejecutar una serie de obligaciones contenidas en el “contrato de administración de inmuebles”, suscrito entre las accionantes y la demandada, según consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, en Caracas el 24 de septiembre de 1997, quedando anotado bajo el Nº 30, Tomo 86, de los libros de autenticaciones llevados por ésa Notaría, y que corre inserto a los autos (folios 9 al 12) en original. Dicho instrumento, al haber sido consignado por la parte actora junto con su libelo como instrumento fundamental de la demanda, es apreciado por este Juzgador en todo su valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de lo cual se aprecia fidedigno en su contenido y firmas, y así se declara.

Observa el Tribunal que de conformidad con la cláusula Tercera del contrato, a la Edificadora Administradora Carpio, C.A. le fueron atribuidas las siguientes facultades y obligaciones: “En su carácter de administradora del inmueble EACA arrendará en su propio nombre a terceras personas los espacios destinados para ello por LOS PROPIETARIOS, de acuerdo a la práctica usual en Venezuela y a los precios máximos a los cuales fuese posible conseguir inquilinos confiables. EACA hará los contratos de Arrendamiento, y exigirá las fianzas o garantías que estimen convenientes o necesarias para asegurarse el pago de las pensiones de arrendamiento, salvo cuando reciba instrucciones por escrito de LOS PROPIETARIOS, en cuyo caso EACA no tendrá responsabilidad en la selección del inquilino, fiadores, etc., y por consiguiente en los resultados de las gestiones administrativas realizadas en estas condiciones. Sin embargo EACA tomará en todo caso las precauciones necesarias para llevar a cabo la ejecución de este CONTRATO, pero no será responsable por la insolvencia de los inquilinos, salvo que pudiese demostrarse negligencia por parte de EACA en el cumplimiento de sus funciones. EACA podrá arrendar por tiempo mayor a dos (2) años, resolver contratos antes de su vencimiento; prorrogarlos; traspasar o autorizar traspasos; proceder judicialmente por cualquier acción derivada del contrato respectivo; solicitar inspecciones oculares; cobrar alquileres en dinero o valores que lo representen; ordenar la inserción de avisos para propaganda; pagar el derecho de frente, aseo urbano, agua y condominio. Estos gastos le serán cargados a LOS PROPIETARIOS en la Relación Mensual correspondiente, la cual será entregada por EACA dentro de los primeros quince (15) días de cada mes, por duplicado, ya que es expresamente convenido que ambos PROPIETARIOS recibirán copia de la Relación Mensual, cuyo producto líquido será entregado a ambas en proporción del cincuenta por ciento (50%) a cada uno. Las cuentas serán cortadas el día último de cada mes. EACA designará asimismo, al personal necesario para el buen funcionamiento del edificio en cuanto a la limpieza, vigilancia y mantenimiento en general, cuyos sueldos serán provistos por LOS PROPIETARIOS mientras los ingresos del edificio no sean suficientes para absorberlos. Cualquier otra gestión que realice EACA distinta a las señaladas será previamente consultada con LOS PROPIETARIOS en cuanto a su costo y forma de pago.”

En virtud de la cláusula séptima del contrato, las partes efectuaron prórrogas al tiempo inicialmente estipulado para la ejecución del contrato, hasta que, previa notificación efectuada por las demandantes a la demandada, en fecha 27 de agosto de 2001, se le notificó la voluntad de aquellas de no continuar con la relación contractual, hecho éste aceptado por la demandada, en virtud de lo cual se efectuaron las actividades de entrega de la administración, respecto de las cuales las demandantes parecen están en desacuerdo por la falta de rendición de cuentas sobre algunos de los puntos, los cuales fueron identificados así:

1) Lo relacionado con el Fondo de Reserva del Condominio, cuyo monto se estima en la cantidad de tres millones cuatrocientos cuarenta y cinco mil quinientos ochenta y ocho bolívares con cuarenta y siete céntimos (Bs. 3.445.588,47). Sobre este particular, la parte demandada presentó una relación de deudas en relación con los gastos de condominio, que riela al folio 104 del presente expediente donde expresamente se lee:

RELACIÓN DEL MES DE SEPTIEMBRE 2001 ------------------------- 7.559.581,03

FONDO DE RESERVA ACUMULADO -------------------------------------- 3.505.808,09

06/04/2001 Prestaciones sociales acumuladas conserje CNP.

(Monto pendiente acumulado hasta Sep.2001, (adelanto Bs. 471.212) 109.288,55

En su libelo de demanda, la parte actora estima este fondo en Bs. 3.445.588,47, siendo superado por el establecido en su relación por la parte demandada.

Ahora bien, estima este Juzgador que los medios probatorios constituidos por las planillas de gastos de condominio pasadas por la administradora, debían ser reproducidas para ser entregados a la actora a los fines de corroborar los montos indicados en la relación aquí descrita, sin lo cual mal pudiera entenderse debidamente rendida la cuenta en cuestión, salvo que dichos documentos se encontraren en posesión de la parte actora, para lo cual debió promover la respectiva prueba de exhibición. En consecuencia, este Juzgador estima que la cuenta referida en el particular primero no fue debidamente rendida por la demandada, y así se decide.

2) Lo relacionado con el diez por ciento (10%) cobrado sobre los ingresos recaudados por concepto de condominio por la Edificadora Administradora Carpió, C.A. en violación de lo establecido en la Cláusula Octava del contrato en referencia. Observa este Tribunal que la cláusula en comento establece lo siguiente: “OCTAVA: Honorarios de EACA: Por sus gestiones como administradora del inmueble señalado en este Contrato, EACA percibirá un monto equivalente al doce por ciento (12%) de la cantidad que recaude mensualmente de los inquilinos por concepto de alquileres o cualquier otro concepto, excepto los gastos de condominio. Esta cantidad será cargada en la Relación Mensual a la cual se hace referencia en la cláusula segunda.”

De lo anterior, y de conformidad con el petitum efectuado por la actora, referido a que las cuentas debían rendirse por el período comprendido entre el 26 de septiembre de 1997 y el 27 de septiembre de 2001, debe colegirse que la parte actora debía fundamentar su afirmación respecto a que la demandada cobró un diez por ciento (10%) a su favor sobre los ingresos recaudados por concepto de condominio, siendo estos expresamente excluidos de la base para el cálculo de los honorarios de EACA. Es decir, debió la actora acompañar las pruebas de sus alegatos, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, esto es, a través de los instrumentos donde la administradora hubiere presuntamente cobrado dichas cantidades en violación a lo previsto en el contrato. En virtud de los razonamientos que anteceden, este Juzgador desestima la obligación de la demandada a rendir cuentas respecto al particular segundo, y así se decide.

3) El monto cobrado por el Dr. Lozano Pizzano, apoderado judicial de EACA, sobre consignaciones hechas por el ciudadano A.E., inquilino del LOCAL A-01, estimado en dos millones ochocientos cincuenta y un mil doscientos bolívares (Bs.2.851.200,ºº).

La parte demandada, hace valer el contenido de la comunicación de fecha 10 de octubre de 2001, donde se evidencia que la suma indicada ut supra cobrada por el abogado Lozano Pizzano no ha sido recuperada debido a la supuesta falta de autorización por parte del Presidente del Instituto de Previsión Social del Periodista, para ejercer las acciones conducentes contra el abogado Lozano Pizzano, quien presuntamente se había apropiado de la cantidad de Bs. 3.240.000,ºº, entregada por el inquilino A.E., arrendatario del local A-01, por concepto de pensiones de arrendamiento del referido local.

Estima este Juzgador que, de conformidad con la cláusula tercera del contrato de administración de inmuebles, la parte demandada no está obligada a responder por los presuntos hechos ilícitos que se mencionan. En todo caso, correspondía a la parte actora demostrar si la administradora actuó negligentemente de modo que pudiere exigir su responsabilidad en la elección de dicho profesional del derecho. Por las consideraciones antes expuestas, este Juzgador considera improcedente la obligación de la parte demandada a rendir cuentas sobre la cantidad antes indicada, y así se declara.

4) Lo relacionado con el Fondo de Reserva para pago de la deuda de agua, estimado en un millón dieciséis mil ciento cincuenta y cuatro bolívares con treinta y seis céntimos (Bs. 1.016.154,36).

Con relación a este particular, se observa que en la Relación Nº 47, correspondiente al mes de agosto de 2001, que riela al folio 100 del expediente se observa que la parte demandada incluye el siguiente renglón:

Reserva para cancelar Giro por deuda de agua, con venc. 30 de Agosto de 2001 Bs. 1.216.154,36

Asimismo, en cuanto al saldo acreedor de la relación del mes de agosto de 2001, tanto para el Instituto de Previsión Social del Periodista como para el Colegio Nacional de Periodistas, se incluye un renglón con la siguiente información:

Abono 50% recaudado en julio 2001 por EACA por facturación de Hidrocapital desde 13/06 al 12/07/2001 ------------ Bs. 497.731,54.

Por consiguiente, la sumatoria por dicho monto arrojaría un total de Bs. 995.463,08. Igualmente, la parte demandada consignó un listado correspondiente a lo recaudado por concepto de facturación de hidrocapital en el mes de agosto de 2001, el cual arroja el resultado antes señalado.

Ahora bien, ratificando el fundamento conforme al cual se declaró que la cuenta referida en el particular primero no fue debidamente rendida, este Juzgador declara con lugar la pretensión de rendición de cuenta contra la demandada sobre los conceptos señalados en el particular cuarto, esto es, sobre el estado del fondo de reserva para el pago de deuda de agua, por cuanto si bien la demandada produjo la relación de las supuestas reservas, lo hizo sin haber consignado las pruebas contra las cuales pudiera este Juzgador conciliar los resultados señalados, y toda vez que dichas relaciones elaboradas por la propia demandada fueron impugnadas y desconocidas, las mismas no pueden surtir ningún efecto probatorio, y así se declara.

5) La relación de alquileres correspondiente al mes de septiembre de 2001, no rendidos por EACA, estimados en cinco millones ciento setenta y cinco mil ochocientos catorce bolívares con cincuenta y dos céntimos (Bs. 5.175.814,52). A juicio de las demandantes, dichos conceptos, ascienden a la suma total de doce millones seiscientos ochenta y ocho mil setecientos cincuenta y siete bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 12.688.757,75). Ahora bien, de la revisión que hiciere este Juzgador a las pruebas aportadas por la demandada, observa que la relación Nº 47 del mes de Agosto de 2001 que riela al folio 100 al 1001, sólo refleja la cancelación de los alquileres correspondientes al mes de agosto de 2001. De la lectura efectuada a la comunicación elaborada el 10 de octubre de 2001, se evidencia que la demandada señala cuáles son los arrendatarios que se encuentran solventes en el pago de los cánones de arrendamiento, como lo son el arrendatario del Local A-02 (Cine Prensa); Local A-03; Local A-04; Locales A-13I; Local A-13II, A-31, A-32; Local B-01; B-02; B-21; B-22, B-24; Local Sótano 2. Así como también menciona que el Local Sótano 3, paga el alquiler al vencimiento del mes, ya que es un negocio que está comenzando y que exigió gran inversión por parte del arrendatario. En el caso del local B-03 y S1-B2, sólo mencionó el estado de la negociación producto del traspaso del fondo de comercio Aroma Caffe, a.e.e.p. sobre los juicios incoados por la empresa administradora.

Con relación a este particular, estima este Juzgador que la demandada no produjo las pruebas conducentes a los fines de demostrar que entregó y rindió las cuentas por concepto de alquileres recibidos correspondientes al mes de septiembre de 2001, ni la cantidad recaudada y efectivamente entregada a los propietarios por las sumas que le correspondieren según lo pactado en el contrato de administración, en virtud de lo cual se declara procedente la obligación de la demandada de rendir dichas cuentas, y así se declara.

6) Caso LIBERNICE, en relación con el mobiliario y los equipos del referido local que forman parte integral de las dotaciones de Cine Prensa y que fueron sustraídos por los inquilinos.

Con relación a los equipos sustraídos, la parte demandada atribuye la responsabilidad por tal hecho al accionista de la empresa Aroma Caffe, C.A. V.R., y como cómplice al ciudadano A.E., señalando que fueron éstas personas las responsables de tales hechos. En tal sentido, consignó la copia simple del informe de novedad, suscrito por I.R., Oficial de Seguridad, donde narra que el 06 de octubre de 2001, el ciudadano V.R. extrajo varias bolsas negras que se encontraban guardadas en el local alquilado por A.E., presumiendo que contenían los equipos sustraídos. Observa este Juzgador que dicha comunicación, al emanar de un tercero ajeno al presente juicio, debía ser ratificada mediante la respectiva prueba de testigos, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, sin lo cual la misma carece de efectos probatorios, y así se declara. No habiendo consignado la demandada prueba alguna tendiente rendir cuentas sobre el mobiliarios y equipos del referido local, bien sea a través de un inventario debidamente recibido por la parte actora, así como la ratificación del hecho narrado en la novedad presentada por el Oficial de Seguridad, u otro medio conducente y pertinente que evidenciare el cumplimiento de la demandada de su obligación de rendir las cuentas por la administración de dichos bienes, es por lo que forzosamente debe declararse procedente la obligación de la demandada de rendir dichas cuentas en el presente juicio, y así se declara.

7) Caso: J.G. D’ALESSIO, arrendatario de los locales B-03 S1-B2, donde funcionara el fondo de comercio identificado como Aroma Café.

Con relación a este particular, la parte demandada, en su comunicación de fecha 10 de octubre de 2001, señaló que el mencionado ciudadano constituyó un Fondo de Comercio denominado Aroma Caffe, sin embargo, incurrió en la falta de pago de los gastos de condominio. Señaló que el fondo de comercio estaba conformado por su mobiliario, licencias de trabajo, expendio de alimentos y cerveza, etc., siendo propiedad de la sociedad mercantil Aroma Caffe, C.A. Que la administradora procedió a incoar juicio contra J.G. D’Alessio, acordando el Tribunal el secuestro del inmueble el día 7 de agosto de 2001, cuando el Juzgado Sexto de Ejecución se constituyó en el local y se procedió a inventariar los bienes muebles que se encontraban en los locales arrendados, de lo cual se dejó constancia en acta levantada por el Tribunal. Señaló la demandada que en el acto de ejecución celebró un convenimiento con el ejecutado, otorgándole un plazo de treinta (30) días para que pagara la suma adeudada, suspendiendo temporalmente la medida de secuestro. Sin embargo, indicó que el convenimiento fue incumplido por el inquilino, sin que hubiere pagado los cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,ºº) acordados, y sin que compareciera a aceptar los giros convenidos.

Para la fecha de elaboración de dicha comunicación, la parte demandada señala haber solicitado al Tribunal la ejecución forzosa, lo cual quedó en realizarse en pocos días. No obstante lo anterior, la administradora aduce haber realizado gestiones tendientes a lograr que por decisión interna de la sociedad mercantil Aroma Caffe, C.A., ésta traspasara el Fondo de Comercio, lo cual se acordó. La demandada señala haber realizado las gestiones tendientes a la búsqueda de un comprador o nuevo inquilino, mediante avisos en prensa, pancartas colocados en el frente del local, etc.

Finalmente, en comunicación de fecha 30 de octubre de 2001, señaló que la primera negociación para obtener el traspaso no pudo efectuarse por intervenciones del Presidente del Instituto de Previsión Social del Periodista, por lo que se consideró una segunda oferta cuya negociación se efectuó a pesar de la ocurrencia de un hurto de una parte de los bienes que conforman el fondo de comercio.

Informa así la demandada que se concluyó la negociación estableciendo que la situación para firma estaría conformada para el Colegio Nacional de Periodistas, así: Gastos en el procedimiento, honorarios no pagados y otros conceptos no especificados, estimados en la cantidad de ocho millones quinientos mil bolívares (Bs. 8.500.000,ºº), los cuales recibiría en dos (2) giros mensuales y el saldo en efectivo. Siendo que el corredor asistente en la negociación recibiría una comisión de Bs. 1.500.000,ºº.

Habida cuenta de lo anterior, y, toda vez que el caso del referido arrendatario se refiere al incumplimiento de éste en sus obligaciones contractuales, respecto de lo cual la administradora demandada se encuentra excluida de toda responsabilidad, de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del contrato de administración de bienes inmuebles celebrado con las demandantes, este Juzgador estima que la demandada cumplió con informar sobre los hechos relacionados con dicho contrato, así como las acciones tomadas, cumplimiento con ello sus obligaciones contractuales, por lo que no queda obligada a rendir cuenta alguna sobre los locales B-03 y S1-B2, y así se declara.

8) Caso: A.R.E. y J.A.H., arrendatarios del local A-01.

Consta en la comunicación del 10 de octubre de 2001, que la demandada no renovó el contrato al A.E. y J.H.. Asimismo, informa que fue demandado por la administradora por la falta de pago de los gastos de condominio, así como acción incoada por resolución de contrato. Que dicho juicio se encuentra actualmente en etapa de sentencia. Que el arrendatario continuaba, para la fecha de la comunicación, consignando los cánones de arrendamiento (mas no los gastos de condominio) en el Tribunal Vigésimo Quinto del Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, hasta el mes de agosto d 2001, quedado pendientes los meses de junio y agosto de 2001. Indicó que el Colegio Nacional de Periodistas está cubierto en las resultas del juicio contra A.E. con una hipoteca sobre dos (2) terrenos de su propiedad, lo cual es de su conocimiento.

Asimismo, informó que el arrendatario instaló en el Local un equipo de aire acondicionado, a sus expensas, el cual no se le autorizó y presumiblemente se llevará al desocuparlo.

De conformidad con lo anterior, y, toda vez que el caso del referido arrendatario se refiere igualmente al incumplimiento de éste en sus obligaciones contractuales, respecto de lo cual la administradora demandada se encuentra excluida de toda responsabilidad, de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del contrato de administración de bienes inmuebles celebrado con las demandantes, este Juzgador estima que la demandada cumplió con informar sobre los hechos relacionados con dicho contrato, así como las acciones tomadas, cumplimiento con ello sus obligaciones contractuales, por lo que no queda obligada a rendir cuenta alguna sobre el Local A-01, y así se declara.

Ahora bien, estas pruebas documentales que la demandada consignó y de las cuales se ha hecho referencia en cada uno de los particulares para determinar si en efectos, hubo o no rendición de cuentas, están constituidas por comunicaciones dirigidas por la demandada a la parte actora, en fechas 30 y 10 de octubre de 2001; copias simples de presupuesto, factura y comprobante de egreso elaborados por Izaguirre M.S.; copia simple de comunicación expedida por tercero y dirigida a la parte demandada; copia simple de estados de cuenta elaborados por la propia parte demandada. Dichos instrumentos fueron impugnados en su contenido y firma por la parte actora, según se desprende de diligencia presentada por ésta en fecha 9 de octubre de 2003. En consecuencia, si bien dichas comunicaciones no se pueden tener por recibidas por las accionantes en las fechas allí indicadas, no obstante, al incorporarse en el presente expediente son apreciadas por este Juzgador como complementarias a la rendición de cuentas que se hace a través del presente juicio, y sólo se tendrán por presentadas a la fecha de su consignación en el presente juicio, por contener la relación de los hechos relativa a los casos judiciales derivados del incumplimiento de los inquilinos de sus obligaciones contractuales, ya que de conformidad con la cláusula tercera del contrato de administración de inmuebles, la insolvencia de los arrendatarios no genera responsabilidad pecuniaria a cargo de la demandada, y así se decide.

De conformidad con los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgador declara parcialmente con lugar la obligación de la sociedad mercantil Edificadora Administradora Carpio, C.A. de rendir cuentas al Colegio Nacional de Periodistas y el Instituto de Previsión Social del Periodista, atendiendo a lo expuesto ut supra, Y ASÍ SE DECIDE.

DECISIÓN

Con fundamento en los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RENDICIÓN DE CUENTAS incoada por las asociaciones civiles COLEGIO NACIONAL DEL PERIODISTA y el INSTITUTO DE PREVISIÓN SOCIAL DEL PERIODISTA en contra de la sociedad mercantil EDIFICADORA CARPIÓ, C.A. (EACA). En consecuencia, se ordena a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 675 del Código de Procedimiento Civil, a rendir cuentas sobre los siguientes particulares: 1) Lo relacionado con el Fondo de Reserva del Condominio, cuyo monto estima la actora en la cantidad de tres millones cuatrocientos cuarenta y cinco mil quinientos ochenta y ocho bolívares con cuarenta y siete céntimos (Bs. 3.445.588,47). 4) Lo relacionado con el Fondo de Reserva para pago de la deuda de agua, estimado por la actora en un millón dieciséis mil ciento cincuenta y cuatro bolívares con treinta y seis céntimos (Bs. 1.016.154,36). 5) La relación de alquileres correspondiente al mes de septiembre de 2001, no rendidos por EACA, estimados por las demandantes en cinco millones ciento setenta y cinco mil ochocientos catorce bolívares con cincuenta y dos céntimos (Bs. 5.175.814,52) y 6) Caso LIBERNICE, en relación con el mobiliario y los equipos del referido local que forman parte integral de las dotaciones de Cine Prensa y que fueron sustraídos por los inquilinos.

En virtud de lo anterior, se desestima y queda expresamente excluida la obligación de la parte demandada a rendir cuentas sobre los siguientes particulares: 2) Lo relacionado con el diez por ciento (10%) cobrado sobre los ingresos recaudados por concepto de condominio por la Edificadora Administradora Carpió, C.A. en violación de lo establecido en la Cláusula Octava del contrato en referencia. 3) El monto cobrado por el Dr. Lozano Pizzano, apoderado judicial de EACA, sobre consignaciones hechas por el ciudadano A.E., inquilino del LOCAL A-01, estimado en dos millones ochocientos cincuenta y un mil doscientos bolívares (Bs.2.851.200,ºº). 7) Caso: J.G. D’ALESSIO, arrendatario de los locales B-03 S1-B2, donde funcionara el fondo de comercio identificado como Aroma Café. 8) Caso: A.R.E. y J.A.H., arrendatarios del local A-01.

No hay condenatoria en costas.

Regístrese, publíquese, déjese copia y notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los siete (7) días del mes de agosto de dos mil siete (2007). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

EL JUEZ,

H.J. ANGRISANO S.L.S.,

L.G.G.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las ______ p.m.

LA SECRETARIA,

HJAS/LGG/mapj