Decisión nº 89-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 10 de Mayo de 2006

Al pago de la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) por concepto de compensación por los daños y perjuicios causados, más la cantidad de otros CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) adicionales por concepto de los daños y perjuicios causados, conforme a lo establecido en la cláusula CUARTA de la supra mencionada opción de compra venta, en total se ordene que sus representados retengan la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00), de la cantidad entregada.

En efectuar el pago de los intereses sobre la cantidad no pagada, es decir, sobre OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00), contado desde el día 04.03.02, fecha en que venció la obligación hasta la fecha en que se acuerde la resolución del contrato y la total desocupación del inmueble.

En el pago de la cantidad que resulte de la aplicación de la corrección monetaria por vía de INDEXACIÓN MONETARIA, según tasa inflacionaria estimada por el Banco Central de Venezuela, del monto total demandado y del que resulte para la fecha en que se produzca el pago correspondiente, todo ello de acuerdo con lo dispuesto por el Alto Tribunal de la República.

Que se decrete inmediatamente a la admisión del presente libelo el secuestro del inmueble, conforme a lo establecido en el artículo 599 numeral 5° del Código Civil, y que el depósito se haga en la persona de sus representados, en su condición de propietarios.

En pagar las costas, costos y honorarios de abogados que se ocasionen por el presente juicio, hasta su total y definitiva culminación.

** Alegatos de la parte demandada:

La representación judicial de la parte demandada mediante escrito consignado en fecha 10.11.2003, alegó los siguientes hechos:

• Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada contra sus representadas en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.

• Negó, rechazó y contradijo que sus poderdantes hayan incumplido con las cláusulas segunda y tercera del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el 07, tomo 50 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.

• Negó, rechazó y contradijo que las gestiones realizadas por los accionantes hayan sido infructuosas por cuanto las demandadas siempre cumplieron con su obligación tendiente a dar cumplimiento con el contrato de opción de compra venta. Siendo que en fecha 19.12.2001 cancelaron el segundo pago por la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), de acuerdo a la cláusula segunda del contrato. Y el saldo restante, o sea, la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00), se cancelaría en el momento de la firma definitiva la cual no se pudo llevar a efecto por cuanto existía una divergencia entre los linderos y medidas del documento de propiedad y el documento de opción a compra venta.

• Negó, rechazó y contradijo que la parte actora tenga el derecho de retener la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) adicionales como indemnización por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento.

• Negó, rechazó y contradijo que sus representadas hayan incurrido en los supuestos contemplados en los artículos 1.264 y 1.1167 del Código Civil. Y finalmente que deban cancelar intereses de mora, así como indexación de la cantidad reclamada, a los supuestos daños y perjuicios por incumplimiento de contrato y a los costos y costas del proceso.

Asimismo, la representación judicial de la parte demandada alegó que la venta definitiva del inmueble objeto de la presente causa no se pudo protocolizar por ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo; por cuanto del documento de propiedad se evidencia que los linderos y medidas no se corresponden con los señalados en el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, lo que a su decir constituye un fraude procesal. Y por las razones expuestas, reconvinieron formalmente a los ciudadanos J.M.P.S., C.A.P.S. y R.A.P.S., para que convengan en lo siguiente:

En aceptar que sus representadas cancelaron la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) y no la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) como lo aseguran en su escrito libelar.

En aceptar que recibieron pagos posteriores al vencimiento del plazo estipulado en el contrato de opción de compra venta, y así haber renunciado a dicho plazo.

En aceptar que la protocolización del documento definitivo de venta no se efectuó por causas imputables a los vendedores.

En convenir realizar la aclaratoria respectiva del documento de propiedad y fijar un nuevo plazo para la protocolización del documento definitivo de venta.

Para que convengan en que tanto los hechos ya narrados como la demanda de resolución de contrato incoada en contra de sus representadas constituye un fraude procesal cometido en perjuicio de las mismas.

En convenir que se reajuste el precio definitivo de venta, ya que del documento de propiedad se evidencia que les corresponde únicamente la cantidad de sesenta y siete metros con veinte centímetros cuadrados (67,20 m²), y no noventa metros cuadrados (90 m²), como se señaló en el documento de opción a compra venta.

Así quedó trabada la litis, correspondiéndole a cada quien la carga probatoria de sus afirmaciones. ASI SE DECLARA.

3. Aportaciones probatorias.

   a.- De la parte actora:

   * Recaudos acompañados al escrito libelar:

1. Marcado “B”, original del contrato de opción de compra celebrado entre los ciudadanos J.M.P.S., C.A.P., y los ciudadanos L.J.P.P. y L.E.P.S., sobre un inmueble constituido por un lote de terreno y la casa sobre él construida ubicada en el Barrio Zamora, Callejón El Calvario, N° 29, Parroquia El Valle, Jurisdicción del Municipio Libertador, Distrito Capital (antes Federal). Dicho documento fue autenticado en fecha 05.10.2001, por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador, bajo el N° 07, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

   Se trata de un documento público suscrito entre las partes y el cual contiene las modalidades convenidas para obligarse en la opción de compraventa suscrita entre las partes sobre el inmueble constituido por un lote de terreno y la casa sobre él construida ubicada en el Barrio Zamora, Callejón El Calvario, N° 29, Parroquia El Valle, Jurisdicción del Municipio Libertador, Distrito Capital (antes Federal). Se le otorga pleno valor probatorio, conforme al artículo 1360 del Código Civil, para acreditar que las partes se obligaron: uno a vender y el otro a comprar el mencionado apartamento. ASI SE DECLARA.

2. Marcado “C”, copia simple del Formulario para Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones, de fecha 11.06.2001 correspondiente a la sucesión de la ciudadana C.L.S.R., (también conocida como C.D..

   En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que se trata de una copia simple de un documento administrativo, el cual no se inscribe dentro de los documentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, acogiendo el criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en su fallo dictado el 18.12.2003, se admite dicha fotocopia de documento administrativo, y en consecuencia se les tiene como ciertos, salvo prueba en contrario, para acreditar que entre los bienes que forman el activo hereditario de la ciudadana C.L.S.R., (también conocida como C.D.) se encuentra el bien inmueble objeto del presente juicio, y que los demandantes son herederos de dicha ciudadana. ASÍ SE DECLARA.

   ** Las aportadas en el período de promoción.

3. La representación judicial de la parte actora, en su escrito de promoción de pruebas, reprodujo el mérito favorable que se desprende de varios documentos que rielan en el expediente, entre ellos: el contrato de opción de compra venta, el libelo de la demanda, y el escrito de contestación a la demanda

   En cuanto a este medio probatorio, este Sentenciador de Alzada señala que reproducir el mérito favorable de documentos que cursan en el expediente no constituye en si un medio de prueba, en virtud de que por disposición del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, está obligado a analizar y juzgar todas cuantas pruebas cursen en los autos. Y ASÍ SE DECLARA.-

4. Solicitó al Tribunal se sirva oficiar al ciudadano Registrador de la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines de que informe a este Despacho, si por ante esa Oficina consta prueba alguna de que le fuera presentado para su protocolización algún documento de venta a partir del 05.10.2001, por parte de las ciudadanas L.J.P.P. y L.E.P.S., como compradoras y la Sucesión de C.L.S.R., representada por J.M.P.S., C.A.P.S. y R.A.P., sobre el inmueble objeto del presente juicio, y que si el mismo fue rechazado por algún motivo legal envíe copia certificada del mismo junto a la planilla de presentación.

   Observa esta Alzada que dicha prueba fue inadmitida por el Juzgado de la causa mediante auto de fecha 08.06.2004 (f. 178), alegando que no fue escogido el medio idóneo a los fines de satisfacer su pretensión, toda vez que la pretendida prueba está establecida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. La representación judicial de la parte actora no apeló de dicha decisión, ni insistió en hacer valer nuevamente dicha prueba por ante esta Alzada, por lo que en consecuencia no tiene materia sobre la cual pronunciarse este Tribunal en relación a la prueba de informes promovida por la parte actora. ASI SE DECLARA.

5. Copia certificada del documento de propiedad del inmueble de autos, expedida por la Oficina Subalterna de Registro del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 44, Tomo 09, Protocolo Primero, de fecha 30.04.1997

   En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que se trata de copia certificada de documento público, consecuentemente se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1360 del Código Civil, para acreditar que el inmueble objeto del presente juicio forma parte de los bienes integrantes de la sucesión de la ciudadana C.L.S.R.. ASÍ SE DECLARA.-

6. Planilla original N° 0085278 del Formulario para Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones, de fecha 11.06.2001, correspondiente a la Sucesión C.L.S.R., y planillas referidas a la relación de bienes que conforman el acervo hereditario, expediente N° 011859.

   Observa esta Superioridad que se trata de un documento administrativo que riela a los autos en original, y, en consecuencia se le tiene como cierto salvo prueba en contrario, y así se valora. ASÍ SE DECLARA.

   2. De la parte demandada:

   * Las aportadas en el período de promoción:

7. Marcada “A”, copia simple del Título Supletorio Suficiente de Propiedad a favor de la ciudadana C.L.S.R., debidamente expedido por el extinto Juzgado Primero de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Nacional de Adopción Internacional en fecha 22.02.1999

   Se ha dicho reiteradamente que el denominado título supletorio, ni es título ni suple nada, y para que pueda ser apreciado y valorado en juicio, las testimoniales en él contenidas deben ser ratificadas en juicio, y no habiendo sido ratificadas las testimoniales en juicio. En consecuencia, se le niega valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.

8. Promovió la prueba de exhibición, a fin de que la parte actora exhiba en original el Formulario para Autoliquidación Impuesto Sobre Sucesiones, y la Relación de Bienes que conforman el activo hereditario.

   En cuanto a este medio probatorio, observa este Sentenciador que la misma no fue evacuada, por lo que, en consecuencia, quien decide no tiene nada que valorar. Y ASÍ SE DECLARA.

9. Marcado “C”, original del plano explicativo del área de terreno y la vivienda sobre él construida, del inmueble objeto de la presente demanda.

   Se desestima esta prueba en vista de que no hubo el control de la prueba, toda vez que al tratarse de un plano emanado de un tercero, no se promovió la correspondiente testimonial (art. 431 CPC). ASI SE DECLARA.

10. Marcado “D”, documento privado suscrito en fecha 10.05.2002 mediante el cual el ciudadano J.P.S., declaró haber recibido de las ciudadanas L.E.P.S. y L.J.P.P., copia fotostática del plano general del inmueble objeto del presente juicio, el cual tuvo un costo de elaboración por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 150.000,00) de los cuales reconoció el 50%, es decir, la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000.000,00). Asimismo, declaró que dicha cantidad deberá ser deducida del costo total inmueble, al momento de protocolizarse el documento definitivo de compraventa.

    Se trata de un documento privado emanado de la parte contra la que se promueve, y al no ser desconocido, se le tiene por reconocido para acreditar el hecho de que el ciudadano J.P.S., declaró haber recibido de las ciudadanas L.E.P.S. y L.J.P.P., copia fotostática del plano general del inmueble objeto del presente juicio, el cual tuvo un costo de elaboración por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 150.000,00) de los cuales reconoció el 50%, es decir, la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000.000,00). Y ASÍ SE DECLARA.

11. De conformidad con lo establecido en el Artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la intimación de la parte actora reconvenida, a objeto de exhibir el fax suscrito en fecha 16.04.2002 por el ciudadano C.P. y dirigido a la ciudadana L.P., y a tal efecto consignó copia simple.

    Observa esta Alzada que dicha prueba fue inadmitida por el Juzgado de la causa mediante auto de fecha 08.06.2004 (f. 178), alegando que no fue escogido el medio idóneo a los fines de satisfacer su pretensión, toda vez que la pretendida prueba está establecida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. La representación judicial de la parte actora no apeló de dicha decisión, ni insistió en hacer valer nuevamente dicha prueba por ante esta Alzada, por lo que en consecuencia no tiene materia sobre la cual pronunciarse este Tribunal en relación a la prueba de informes promovida por la parte actora. ASI SE DECLARA.

    • Marcado “F”, documento privado suscrito en fecha 10.05.2002, mediante el cual el ciudadano J.P.S. declaró haber recibido de las ciudadanas L.E.P.S. y L.J.P.P., la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), que forma parte de lo que le correspondía por la venta del inmueble objeto del presente juicio, dejando constancia que la cantidad restante sería recibida al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. Dicha cantidad fue pagada mediante cheque N° 30527596, de fecha 10.05.2002, librado a favor del ciudadano J.P.S., contra la cuenta suscrita por el ciudadano W.D.J.V.P. 120-3-00127-0 en Unibanca Banco Universal, por la cantidad de Bs. 200.000,00.

12. Marcada “G”, documento privado suscrito en fecha 19.05.2001, mediante el cual los ciudadanos J.P.S., C.A.P.S. y R.A.P.S. declararon haber recibido de las ciudadanas L.E.P.S. y L.J.P.P., la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), por concepto del segundo pago señalado en el contrato de opción de compra venta. Dicha cantidad fue pagada mediante cheque de gerencia N° 0062001097 del Banco Fondo Común, que riela a los autos en copia, marcado “G.1”.

    Se trata de documentos privados emanados de la parte contra la que se promueve, y al no ser desconocido, se le tiene por reconocido para acreditar lo en ello afirmado. ASI SE DECLARA.

13. Cursante del folio 115 al 143, parte del denominado expediente solicitud de crédito realizado por las ciudadanas L.E.P.S. y L.J.P.P., por ante el Banco Mercantil Banco Universal, contentivo de hoja de requisitos, declaración jurada de no poseer vivienda, constancia de ahorro habitacional, constancia de ahorro habitacional, constancia de ahorro habitacional, constancias de trabajo de las mencionadas ciudadanas, y otros recibos de pagos.

14. Cursantes del folio 141 al 143, estado de cuenta contentivo de tres (3) folios emitido por Banco Federal agencia La Candelaria, número 0133-0016-00-1000024948, a nombre del ciudadano H.J.A.C..

15. Marcado “H”, dos recibos de pago suscritos por la ciudadana Yeily L.C., titular de la Cédula de Identidad N° 6.138.295, de fechas 02.04.2002 y 10.04.2002, respectivamente, el primero por la cantidad de CUATROCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 415.000,00), por concepto de gastos de registro y 50% redacción de documento; y el segundo por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), por concepto de gastos de registro (devolución).

16. Marcado “H1”, documento privado por medio del cual las ciudadanas L.E.P.S. y L.J.P.P., autorizaron al ciudadano W.D.J.V.P. para gestionar los trámites respectivos de la negociación del inmueble objeto del presente juicio.

17. Marcada “I”, relación de gastos de reparaciones realizadas al inmueble objeto del presente juicio, por las demandadas, con sus correspondientes soportes, enumeradas del 1 al 28.

    En cuanto a los medios probatorios contenidos en los puntos 13 al 17, esta Alzada no le confiere valor probatorio en virtud de que se trata de documentos privados emanados de terceros, y que no fueron ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.

    ** Las aportadas junto con el escrito de Informes:

    Observa este Sentenciador que la representación judicial de la parte demandada consignó junto con su escrito de Informes una serie de recibos, facturas y estados de cuentas emanados de Hidrocapital C.A., y siendo que el Artículo 520 del Código de Procedimiento Civil establece que no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones y el juramento decisorio. En consecuencia, no se admiten para los efectos de la decisión. ASI SE DECLARA.

4. Del mérito.

   Se reclama la resolución del contrato de opción de compra suscrito por las partes en fecha 05.10.2001 (f. 10), sobre un inmueble constituido por un lote de terreno y la casa sobre él construida, ubicada en el Barrio Zamora, Callejón El Calvario, Casa N° 29, Parroquia El Valle, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, y con el objeto de que la parte demandada pague a la actora lo siguiente: a) La cantidad de Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 4.000.000,00), por concepto de compensación por los daños y perjuicios sufridos; b) La cantidad de Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 4.000.000,00) como indemnización por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento; c) Los intereses moratorios; d) La corrección monetaria de las anteriores cantidades.

   La parte demandada, como defensa de fondo, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada contra sus representadas en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; negó, rechazó y contradijo que sus poderdantes hayan incumplido con las cláusulas segunda y tercera del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el 07, tomo 50 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; negó, rechazó y contradijo que las gestiones realizadas por los accionantes hayan sido infructuosas por cuanto las demandadas siempre cumplieron con su obligación tendiente a dar cumplimiento con el contrato de opción de compra venta; que en fecha 19.12.2001 cancelaron el segundo pago por la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), de acuerdo a la cláusula segunda del contrato; y que el saldo restante, o sea, la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00), se cancelaría en el momento de la firma definitiva la cual no se pudo llevar a efecto por cuanto existía una divergencia entre los linderos y medidas del documento de propiedad y el documento de opción a compra venta; negó, rechazó y contradijo que la parte actora tenga el derecho de retener la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) adicionales como indemnización por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento; negó, rechazó y contradijo que sus representadas hayan incurrido en los supuestos contemplados en los artículos 1.264 y 1.1167 del Código Civil; negó que deba cancelar intereses de mora, así como indexación de la cantidad reclamada, a los supuestos daños y perjuicios por incumplimiento de contrato y a los costos y costas del proceso.

   Y por las razones expuestas, reconvinieron formalmente a los ciudadanos J.M.P.S., C.A.P.S. y R.A.P.S., para que convengan en lo siguiente:

En aceptar que sus representadas cancelaron la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) y no la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) como lo aseguran en su escrito libelar.

En aceptar que recibieron pagos posteriores al vencimiento del plazo estipulado en el contrato de opción de compra venta, y así haber renunciado a dicho plazo.

En aceptar que la protocolización del documento definitivo de venta no se efectuó por causas imputables a los vendedores.

En convenir realizar la aclaratoria respectiva del documento de propiedad y fijar un nuevo plazo para la protocolización del documento definitivo de venta.

Para que convengan en que tanto los hechos ya narrados como la demanda de resolución de contrato incoada en contra de sus representadas constituye un fraude procesal cometido en perjuicio de las mismas.

En convenir que se reajuste el precio definitivo de venta, ya que del documento de propiedad se evidencia que les corresponde únicamente la cantidad de sesenta y siete metros con veinte centímetros cuadrados (67,20 m²), y no noventa metros cuadrados (90 m²), como se señaló en el documento de opción a compra venta.

a.- Del contrato de opción a compra.

* Precisiones Conceptuales.

Dispone el Artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.

Ahora bien, en la doctrina y en la jurisprudencia se contempla esa categoría contractual cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato. En este sentido, el autor patrio E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, Tomo II, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro.

En la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar, y la promesa bilateral de contratar.

La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo éste el caso más frecuente.

Al respecto, sostiene Maduro Luyando que “la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.

Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue”.

** Del análisis del caso.

En el presente asunto, se evidencia del contrato de opción de compra venta que las partes se comprometieron a celebrar un contrato de venta sobre un inmueble constituido por un lote de terreno y la casa sobre él construida, ubicada en el Barrio Zamora, Callejón El Calvario, Casa N° 29, Parroquia El Valle, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, previo cumplimiento de las condiciones establecidas en dicho contrato, que no eran otras que los siguientes:

1. - El precio.

   El precio del inmueble objeto de la opción a compra, se fijó en la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,00); discriminado de la siguiente manera: a) La cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00), pagaderos a la firma del contrato de opción de compra; b) La cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), la cual sería pagada en un plazo de noventa (90) días contados a partir de la firma del contrato de opción de compra; y c) La cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00), que sería pagada a los sesenta (60) días del primer vencimiento.

2. - El Objeto.

   En la cláusula Segunda del Contrato de Opción a Compra, se establece que se opta por la compra de un inmueble constituido por un lote de terreno y la casa sobre él construida, ubicada en el Barrio Zamora, Callejón El Calvario, Casa N° 29, Parroquia El Valle, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. Asimismo se señala en el documento que el citado inmueble mide noventa metros (90 m²) y que forma parte de un terreno de mayor extensión.

   Luego, hay un acuerdo sobre precio y objeto, por lo que el contrato de opción de compraventa del inmueble objeto de la litis, se encuentra perfeccionado. ASI SE DECLARA.

   En el contrato en cuestión, se estableció que tendría un término de cumplimiento de obligaciones interpartes de un máximo de ciento (150) días contados a partir de la fecha de autenticación del documento de opción a compra. Término en que se cumpliría con el pago de la obligación adquirida y se suscribiría el respectivo contrato de compraventa.

   Este término se inició el 05.10.2001 –cuando se autenticó el convenio-, y se cumplió o feneció el 04.03.2002, esto es, ciento cincuenta días (150) días continuos a partir de esa fecha, lo que significa para el 21.11.2002 –oportunidad de la interposición del libelo de demanda-, ya las obligaciones podían ser exigidas, quedando en manos de la parte actora, la potestad contractual de reclamar el cumplimiento o solicitar la resolución contractual. Optó por lo último, y como defensa la parte demandada alegó que cumplió con lo establecido en el contrato, y que no se pudo registrar el documento definitivo de compraventa por haber existido una divergencia entre los linderos y medidas señalados en el título supletorio y el documento de opción a compra venta.

   En el presente asunto, la parte demandada acreditó en haber pagado la cantidad de DIEZ MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 10.275.000,00), cantidad que sería imputada al precio final. Y no canceló el saldo, esto es, la cantidad de SIETE MILLONES SETECIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 7.725.000,oo) que contractualmente estaba obligado a pagar a los “sesenta (60) días del primer vencimiento”. Es decir, que hay un incumplimiento en el pago al no pagar dentro del término convenido. ASI SE DECLARA.

   Para justificar este incumplimiento la parte demandada alegó en su escrito de contestación de la demanda, que no cumplieron con el pago íntegro del precio de la venta, en virtud de que existe una divergencia entre los linderos y medidas señaladas en el título supletorio y el documento de opción a compra venta, y que por lo tanto se está en presencia de un contrato de ejecución imposible.

   Ahora bien, en cuanto a este alegato nuevamente hay que decir que el título supletorio no puede ser apreciado en el presente juicio, ya que no fue ratificado en cuanto a sus testimoniales. En consecuencia, el único documento que puede ser apreciado a los fines de determinar la propiedad del inmueble objeto del presente juicio es la sentencia merodeclarativa dictada en fecha 09.01.1997 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró a la ciudadana C.L.S.R. como legítima propietaria del inmueble objeto del presente juicio.

   Comparando dicha sentencia con el documento de opción de compra venta, se evidencia que en ambos documentos se establecen los mismos linderos y medidas del inmueble objeto del juicio; además de que si hay diferencias de cabida, nuestra legislación tiene la acción quanta minoris para reclamarla (art. 1496 Cciv), la que sólo autoriza ese tipo de conducta, cuando la venta se hizo expresando tanto por medida y la diferencia no excede de una veinteava parte. No procede, pues, el alegato expuesto por la parte demandada, de que no cumplió con su obligación debido a diferencias en la cabida, ya que la operación no fue pactada a tanto por medida, además de que no acreditó que el inmueble hubiese quedado reducido en una veinteava parte. ASI SE DECLARA.

   Asimismo, se observa que la parte demandada no logró probar que esta circunstancia haya obstaculizado el registro del documento definitivo de venta, circunstancia que también fue alegada como defensa por la parte demandada.

   En ese orden de ideas, se debe desechar esta defensa esgrimida por la demandada, las que evidentemente conllevan a considerar que ha habido una admisión del incumplimiento del pago del saldo a que se estaba obligado, por lo que la presente acción debe prosperar. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de opción de compraventa celebrado entre los ciudadanos J.M.P.S., C.A.P.S. y R.A.P.S., y las ciudadanas L.J.P.P. y L.E.P.S., sobre un inmueble constituido por un lote de terreno y la casa sobre él construida, ubicada en el Barrio Zamora, Callejón El Calvario, Casa N° 29, Parroquia El Valle, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. Dicho documento fue autenticado en fecha 05.10.2001, por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador, bajo el N° 07, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Y se condena a la parte demandada a indemnizarle, sin plazo alguno, a la actora la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados, conforme a lo establecido en la Cláusula Cuarta del contrato declarado resuelto. ASI SE DECIDE.

   Asi mismo, se niega el pedimento de la parte actora con el pago de otros Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 4.000.000,oo), ya que habiéndose previsto contractualmente, como cláusula penal, la cantidad de Bs. 4.000.000,oo por imperio del artículo 1274 del Código Civil, no puede pretenderse luego una cantidad mayor. En efecto, se observa que las partes, en la cláusula 4ª contractual convinieron que la vendedora, en caso de incumplimiento sería indemnizada con Bs. 4.000.000,oo y las compradoras u optantes, sería indemnizadas también en Bs. 4.000.000,oo más el reembolso de la cantidades adelantadas. En ninguna parte del contrato se estableció que la compradora se indemnizaría con cantidad mayor a Bs. 4.000.000,oo. Por lo tanto, sólo procede que retenga, a título de indemnización, la cantidad de Bs. 4.000.000,oo; y asi mismo se encuentra obligada a reembolsar a la parte actora las cantidades adelantadas, esto es, SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 6.625.000,oo). ASI SE DECLARA.

5. De la reconvención.

   Por otra parte, la parte demandada reconvino a la parte actora, solicitando el cumplimiento del contrato de opción a compra, y le sea otorgado el documento definitivo de venta o en su defecto, que la sentencia valga como título suficiente de propiedad.

   Ahora bien, observa este Sentenciador que la parte demanda alegó los mismos hechos en los cuales fundamentó su escrito de contestación de la demanda, esto es, que existe una divergencia entre los linderos y medidas señaladas en el título supletorio y el documento de opción a compra venta, y que lo tanto el contrato de opción de compra es de imposible ejecución.

   Ahora bien, siendo que tal alegato fue declarado improcedente, ya que como se dejó sentado, no fue acreditado la existencia de una diferencia de cabida suficiente para negarse a cumplir son las obligaciones pactadas, por lo que necesariamente debe declararse sin lugar la reconvención planteada por la parte demandada. ASÍ SE DECIDE.

6. De la indexación e intereses.

   Solicita la parte actora que la parte demandada sea condenada al pago de la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00), que es el monto de la suma adeudada, por concepto de los daños y perjuicios, más los intereses moratorios generados, y asimismo que se aplique la corrección monetaria a dichas cantidades.

   Establecido lo anterior, hay que señalar que el objeto de la condena es la cantidad de la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados, y no OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,oo), como lo pretende la parte actora.

   En consecuencia, no procede su pedimento de indexación y menos de intereses, dado que quien está obligada es ella a reembolsar la cantidad de SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 6.625.000,oo). ASI SE DECLARA.

   5. DISPOSITIVA.

   En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida el 24.10.2005 (f. 245) por el abogado C.A.C., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, ciudadanas L.J.P.P. y L.E.P.S., contra la decisión definitiva dictada el 29.06.2005 (f. 209) por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar el juicio de Resolución de Contrato seguido por los ciudadanos J.M.P.S., C.A.P.S. y R.A.P.S. contra las ciudadanas L.J.P.P. y L.E.P.S..

PARCIALMENTE CON LUGAR el juicio de Resolución de Contrato seguido por los ciudadanos J.M.P.S., C.A.P.S. y R.A.P.S. contra las ciudadanas L.J.P.P. y L.E.P.S., todos identificados en los autos.

RESUELTO el contrato de opción de compra celebrado entre los ciudadanos J.M.P.S., C.A.P.S. y R.A.P.S., y las ciudadanas L.J.P.P. y L.E.P.S., sobre un inmueble constituido por un lote de terreno y la casa sobre él construida, ubicada en el Barrio Zamora, Callejón El Calvario, Casa N° 29, Parroquia El Valle, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. Dicho documento fue autenticado en fecha 05.10.2001, por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador, bajo el N° 07, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. En consecuencia, se condena a la parte demandada a indemnizarle, sin plazo alguno, a la actora la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados, cantidad que deberá ser retenida por la parte actora de los pagos recibidos conforme a la Cláusula Cuarta del contrato declarado resuelto. Y así se le ordena a la parte actora a reembolsar, sin plazo alguno, a la parte accionada la cantidad de SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 6.225.000,oo), que se le habían adelantado a cuenta de la firma definitiva de la venta.

SIN LUGAR la Reconvención planteada por las ciudadanas L.J.P.P. y L.E.P.S. contra los ciudadanos J.M.P.S., C.A.P.S. y R.A.P.S., todos identificados en los autos.

Queda así modificada la sentencia apelada.

No hay condena en costas, en virtud de la naturaleza modificatoria del presente fallo.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, NOTIFIQUESE A LAS PARTES, por haber sido dictada fuera del lapso de ley, y BÁJESE en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez (10) días del mes de mayo del año dos mil seis (2.006). Años 196° y 147°.-

EL JUEZ,

DR. F.P.D.C.

LA SECRETARIA

Abg. FLOR CARREÑO

Exp. N° 05.9504

Resolución de Contrato/Definitiva

Materia: Civil

FPD/fc/jc

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos de la tarde. Conste,

La Secretaria