Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 6 de Julio de 2009

Comenzó el presente juicio con demanda intentada el 18 de abril de 2008, correspondiéndole conocer de la misma a la Jueza Unipersonal N° 4 de la Sala de Juicio del Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, quien le da entrada en fecha 25 de abril de 2008.

En fecha 30 de abril de 2008, el tribunal de primera instancia se declara incompetente para conocer la presente causa, siendo apelada por la parte actora, mediante diligencia presentada el 07 de mayo de 2008.

El 12 de mayo de 2008, el tribunal de primera instancia oye la apelación interpuesta en ambos efectos y ordena remitir el expediente al tribunal superior distribuidor.

Previa su distribución, correspondió el conocimiento del presente expediente a este Juzgado Superior, quien le dio entrada y fijó la oportunidad para la formalización del recurso de apelación intentado, siendo realizado dicho auto en fecha 10 de junio de 2008.

El 19 de junio de 2008, este Tribunal Superior dicta sentencia declarando con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, en consecuencia la nulidad de la sentencia dictada, ordenando al juez de primera instancia emitir nueva decisión sobre la pretensión intentada.

En fecha 04 de agosto de 2008, el tribunal de primera instancia da por recibido el expediente nuevamente.

Por auto de fecha 24 de septiembre de 2008, el tribunal de primera instancia admite la demanda intentada cuanto ha lugar en derecho, ordenando el emplazamiento de la parte demandada y la notificación de la representación del Ministerio Público.

En fecha 09 de diciembre de 2008, el alguacil del tribunal de primera instancia hace constar la práctica de la citación personal del demandado, igualmente el 12 de diciembre del mismo año, se deja constancia de haber practicado la notificación de la representación fiscal.

Mediante diligencia presentada el 18 de diciembre de 2008, ambas partes solicitan la suspensión del presente procedimiento a partir de esa fecha por un lapso de once (11) días hábiles, lo cual es acordado por el tribunal de la primera instancia por auto dictado el 07 de enero de 2009.

El 30 de enero de 2009, la parte demandada consigna escrito de cuestiones previas.

En fecha 05 de febrero de 2009, la parte actora consigna escrito de contestación a las cuestiones previas opuestas.

El 11 de febrero de 2009, el tribunal de primera instancia dicta sentencia interlocutoria mediante la cual declara sin lugar las cuestiones previas promovidas por el demandado.

En fecha 12 de febrero de 2009, la parte demandada consigna escrito de contestación a la demanda.

El 09 de marzo de 2009, tuvo lugar el acto oral de evacuación de pruebas ante la primera instancia.

El 26 de marzo de 2009, el tribunal de primera instancia dicta sentencia declarando con lugar la demanda intentada.

Mediante diligencia presentada el 02 de abril de 2009, la parte demandada ejerce recurso de apelación en contra de la sentencia, siendo oído dicho recurso por auto del 06 de abril de 2009.

En fecha 08 de junio de 2009, esta alzada da por recibido el presente expediente, fijando la oportunidad para la formalización del recurso de apelación.

El 15 de junio de 2009, tuvo lugar el acto de formalización del recurso de apelación, dejándose constancia de la comparecencia de ambas partes al acto, consignando adicionalmente en dicho acto la parte actora escrito contentivo de sus alegatos, asimismo este Juzgado Superior fija un lapso para dictar sentencia. Cumplidas como han sido las formalidades legales de la alzada y estando dentro del lapso de ley, pasa esta alzada a dictar su fallo, previas las siguientes consideraciones:

II

Alegatos de las partes

Alegatos de la parte demandante:

La parte demandante en su libelo de demanda, sostiene que en fecha 11 de agosto de 2003, la ciudadana M.R.P.M., suscribió un contrato de arrendamiento con opción de compra-venta con el ciudadano J.R.B., sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta, construida sobre el mismo, distinguida con el Nro. 535, calle 145, Sector Este, ubicado en la Urbanización EL Morro I, del Municipio San Diego del antes Distrito Valencia del estado Carabobo, actualmente Municipio Autónomo San D.d.e.C., considerándose igualmente como parte integrante del arrendamiento, la parcela 536, colindante con la parcela 535, ubicada igualmente con calle 145, configurando todo un total de seiscientos once metros cuadrados (611 mts2).

Que dicho inmueble pertenece a la ciudadana M.R.P.M. y a sus hijos, por haberlos adquirido en comunidad sucesoral de su difunto esposo Juan Alberto Lizardi, quien fue el comprador inicial, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del antes Distrito Valencia, hoy Municipio Autónomo Valencia del estado Carabobo, bajo el Nro, 36, Folio 1 al 2, Libro 22, Protocolo Primero de fecha 24 de noviembre de 1988, cuarto semestre y a la muerte de dicho ciudadano fue transmitida la parte del mismo, en herencia para su esposa e hijos, según se evidencia en planilla de liquidación sucesoral Nro. 0074295, de fecha 22 de diciembre de 1998.

Alegan que de conformidad con lo establecido en el contrato suscrito el arrendatario comprador interesado acepta que en caso de no poderse otorgar el documento de protocolización de venta, éste desocuparía el inmueble y lo entregaría en las mismas condiciones en que lo recibió.

Que en fecha 14 de agosto de 2006, el Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, niega la autorización solicitada para vender el referido inmueble, decisión ésta contra la cual no fueron ejercidos los recursos legales correspondientes, quedando por tanto la misma, definitivamente firme.

Que en virtud a ello, existe total y absoluta imposibilidad de que sea realizada, según los términos establecidos por las partes, la negociación planteada, ya que habiéndose cumplido el requisito de que el Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, se pronunciara para la autorización de dicha negociación y en lugar de autorizarla, fue negada por la misma, por tanto, dicha negociación no será realizada y el arrendatario comprador interesado durante todo el tiempo que ha permanecido en el inmueble, con el carácter indicado, ha manifestado no tener el dinero necesario para la adquisión del inmueble y en su condición de arrendatario ha incumplido su obligación de mantener el inmueble en perfectas condiciones de uso y funcionamiento, ya que dicho bien se encuentra en total estado de deterioro, presentando daños mayores respecto a los cuales no ha notificado a la arrendadora propietaria vendedora, ni ha hecho las actuaciones pertinentes para corregir tales daños, pese a que desde el año 2003 y hasta la presente fecha el canon de arrendamiento es de Bs. 450.000,00, mensuales (equivalente en la actualidad a Bs. F. 450,00).

Alegan que el objeto de la demanda es lograr que el ciudadano J.B., de cumplimiento a la obligación asumida por el mismo de entregar el inmueble señalado up supra, el cual habita en condición de arrendatario y comprador interesado, según contrato suscrito en fecha 11 de agosto de 2003, por cuanto el Tribunal de Protección de los Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, negó la autorización de la venta solicitada.

Que como fundamento de la presente acción tienen: 1) El contenido de la cláusula séptima del contrato de promesa bilateral de compra-venta celebrado entre las partes, el día 11 de agosto de 2003; B) La decisión del Tribunal de Protección de los Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, de fecha 14 de agosto de 2006, donde se niega la autorización de la venta solicitada; C) El interés superior de los adolescentes propietarios del inmueble objeto de la negociación planteada; D) El contenido de los artículos 881 del Código de Procedimiento Civil y el 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Solicitan, en virtud de que el inmueble objeto de la controversia presenta un estado comprobado de deterioro, en áreas fundamentales en la estructura del mismo, sin que se realicen las reparaciones requeridas, se decrete medida cautelar innominada destinada a salvaguardar la integridad del inmueble objeto de litigio, ya que si se continúa con el uso del bien, en tales condiciones se produciría un daño irreparable a los intereses superiores de los adolescentes X, por cuanto el uso continúo del mismo, sin que se hayan realizado las obras necesarias de mantenimiento, no podrá detener el galopante deterioro de dicho bien, lo cual llevará consigo un daño patrimonial irreparable.

Finalmente solicita la declaratoria con lugar de la demanda, con todos los pronunciamientos de ley.

Alegatos de la parte demandada:

La parte demanda en su escrito de contestación a la demanda, sostiene que se está en presencia de dos situaciones jurídicas con características adjetivas y sustantivas propias, ya que por una parte se observa claramente la celebración de un contrato de opción de compra-venta, en la cual, como es obvio, cada una de las partes asume deberes y derechos, donde el demandante de autos, se obliga a la consecución de la permisología por ante los tribunales de protección de niños y adolescentes, para así poder efectuar la venta y por ende la protocolización de los documentos de los respectivos inmuebles y su persona se obliga a que una vez obtenido el permiso o autorización por parte del tribunal de protección, pagar la cantidad de cuarenta mil dólares ($ 40.000,00) por lo que hay una situación jurídica la cual tiene un tratamiento para la resolución distinto al camino procedimental abordado por la demandante.

Explica que la demandante está en la obligación de obtener la autorización o permiso por parte del tribunal de protección, para que se pueda cumplir con la venta de los bienes inmuebles, por lo que no basta con que ahora se quiera argüir que la venta no se realizará por la negativa de la autorización ya aludida, se hace necesario por razones de índole jurídica plasmadas en el contrato, y lo más importante la buena fe, que se procure y sostenga en los términos que sea necesario, el permiso o autorización por parte del juez de niños y adolescentes.

Que el incumplimiento claro de la obligación por parte del demandante, en cuanto a la obtención de la autorización para la procedencia de la venta de los inmuebles para su persona, no puede ser causante para accionar por cumplimiento de contrato lo cual obviamente le traería graves daños a su persona, quien en todo momento, ha estado y está dispuesto y a la espera de la obtención de dicho permiso, para así cumplir con su obligación de entregar el dinero y hacer la protocolización definitiva de la compra venta de los inmuebles.

Asimismo alega que no hubo término para la obtención del permiso ya nombrado, la demandante está en la obligación legal, moral y buena fe, de continuar procurando, por parte el juzgado respectivo, la autorización para que se haga factible la venta de los inmuebles.

Señala que se está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, el cual produjo efectos entre las partes y por tanto, se debe asumir de conformidad a los preceptos que rigen el arrendamiento de inmuebles a personas naturales en Venezuela.

Que existen causales especificas que dan lugar al desalojo de un inmueble y en el presente caso, ni se optó por esa vía procedimental, así como que no se está en presencia de ninguno de los supuestos que permitan al actor en la presente causa, solicitarle el desalojo de la vivienda, en donde habita con su esposa e hijos.

Que permitir se declaren con lugar demandas cuyo objeto es propio de una naturaleza contractual y de orden dinerario, podría llevar a situaciones de inseguridad jurídica, ya que a través de contratos civiles en los cuales se estipulen cláusulas con determinadas condiciones y que ciertamente, como en el presente caso, subyace y existe una verdadera relación arrendaticia por tiempo indeterminado, se estaría transitando la posibilidad de camuflaje, simulación o fraude a la ley, debido a que de esa manera se procederían resoluciones o desalojos de viviendas.

Continúa sosteniendo que del cuerpo de la demanda que nos ocupa, se observa que la demandante asumió la responsabilidad y la obligación de obtener el permiso por ante el tribunal de protección de niños y adolescentes, para proceder a cumplir con la opción de venta acordada con su persona, ya que es un requisito exigido para la protocolización del documento de compra-venta, pero no obstante a ello, la demandante a través de su representante legal, solicita la autorización ante el tribunal de protección manifestando que la venta iba a ser por sesenta millones de bolívares (Bs. 60.000.000,00), cuando la verdad es que al cambio oficial de la moneda Bolívar por la moneda Dólar americano, arrojaba la suma de ochenta y seis millones de Bolívares (Bs. 86.000.000,00), y más extraño aún es que la misma representante legal consignó un avalúo actualizado del inmueble cuya suma ascendió a la cantidad de ciento veintinueve millones doscientos noventa y siete mil setenta y un Bolívares (Bs. 129.297.071,00), más cuarenta y cuatro millones ochocientos nueve mil ochocientos veintitrés bolívares (Bs. 44.809.823,00), lo que hace un gran total de ciento setenta y cuatro millones ciento seis mil ochocientos noventa y cuatro Bolívares (Bs. 174.106.894,00).

Que es obvio entender porque la juez de niños y adolescentes, en su sagrado deber de impartir justicia, no iba a dar la autorización para la venta del inmueble, debido a que en atención a lo narrado y expuesto y demostrado por la ciudadana hoy demandante, abiertamente actuó para no obtener el permiso o autorización solicitada, por lo que se entiende que hay una condición no cumplida que requiere que se cumpla para que cese el contrato de arrendamiento y se obtenga la propiedad de dicho inmueble.

Finalmente y por todos los argumentos esgrimidos, solicita que su escrito de contestación sea agregado al expediente y que la demanda sea declarada sin lugar.

III

De la sentencia recurrida

El tribunal que conoció del proceso en primera instancia dicta sentencia definitiva el 26 de marzo de 2009, declarando con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato intentada por la ciudadana M.R.P.M., actuando en su propio nombre y en representación de los adolescentes X y la ciudadana Daniela Lizardi Petersen, y en tal sentido se expresa en el referido fallo lo siguiente:

“En el presente caso existe un contrato al cual esta juzgadora le asigna pleno valor al no haber sido desconocido ni impugnado durante el proceso, y tratarse de un acto válido que no afecta el orden público, las buenas costumbres o la ley, por lo que no hay duda alguna que se trata de una obligación bajo condición suspensiva, que implica que al no lograrse la autorización judicial para llevar a cabo la obligación pactada, la vendedora, quien demostró en autos su diligencia para obtener la autorización requerida y así cumplir su parte obligacional, no tiene obligación alguna de cumplir con lo pactado en el contrato por extinción de la obligación de vender, como tampoco la obligación de transferir la propiedad de la cosa, y así se declara.

Como consecuencia de las probanzas de autos, no hay duda alguna que al no lograrse la autorización judicial correspondiente, la parte demandante no tiene la obligación de transferir la propiedad de autos, y la demandada, tal y como fue establecido en el contrato de autos, en el que se estipuló que “…lo establecido en las cláusulas segunda y séptima del mismo, la cláusula segunda donde se demuestra el cumplimiento de la obligación contractual asumida por M.R.P., la cual se comprometió a obtener “la autorización correspondiente ante los tribunales”, (solicitud que cursa en el contrato al folio 19 del presente expediente), asimismo en la cláusula séptima del referido contrato, se evidencia que fue establecida y aceptada por el demandado, ciudadano J.B., que “de no protocolizarse el documento de compra venta, el comprador interesado, desocuparía el inmueble y lo entregaría en las mismas condiciones en que lo recibió”. Esto significa que en ningún caso se trata de un arrendamiento, pues el contrato principal es de compra venta del inmueble y la ocupación del mismo, nace de manera accesoria de lo estipulado por las partes en el contrato correspondiente”.

IV

Consideraciones para decidir

El Tribunal que conoció de la causa en primera instancia declara con lugar la demanda intentada por la ciudadana M.R.P.M., actuando en su propio nombre y en representación de los adolescentes X y la ciudadana Daniela Lizardi Petersen.

Los medios de pruebas aportados durante la secuela del proceso ante la primera instancia son:

1) Cursante a los folios del 14 al 17 del expediente, produjo la actora junto con el libelo de demanda, copia certificada expedida por el Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo contentiva de las actuaciones referidas a la solicitud de autorización de venta del inmueble objeto de la controversia, realizada por la abogada V.C.M., en su carácter de apoderada de la ciudadana M.R.P.M., la cual se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con el principio de libertad probatoria contenido en el artículo 450 literal k) de la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, quedando plenamente evidenciado que la ciudadana M.R.P.M., mediante su apoderada judicial gestionó la solicitud para la obtención del permiso o autorización para la venta del inmueble objeto de la relación jurídica existente entre las partes, ante el Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, siendo negada por el referido tribunal en virtud de la diferencia existente entre el precio señalado por la abogada M.A.A. (Bs. 60.000.000,oo), el mencionado en el contrato preparatorio ($ 40.000,00) y el señalado por el ingeniero A.S. en el avalúo (Bs. 129.297.071,oo).

2) Asimismo produjo junto con su libelo de demanda cursante a los folios 18 al 22 del presente expediente copia fotostática simple del documento fundamental de la acción, contentivo del contrato de opción de compra suscrito por el ciudadano J.B. y la abogada M.A.A., actuando en nombre y representación de la ciudadana M.R.P.M., el cual fue expresamente reconocido por la parte demandada, siendo apreciado por este sentenciador de conformidad con el principio de libertad probatoria contenido en el artículo 450 literal k) de la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, y de cuyo contenido se evidencia:

Que la ciudadana M.R.P.M., titular del inmueble constituido por una casa quinta con su correspondiente parcela de terreno, distinguida con el Nº 535, Calle 145 casa 535 (Sector Este) ubicada en la Urbanización El Morro I, Jurisdicción del Municipio San D.d.e.C., el cual tiene una superficie aproximada de trescientos cinco metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (305,50 mts2) determinaciones que aparecen en el plano de la urbanización archivado en el Cuaderno de Comprobantes llevados por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del distrito Valencia del estado Carabobo, bajo el Nº 81, Folio 105 correspondiente al Tercer Trimestre del año 1975 y está alinderada de la manera siguiente: Norte: con la calle Nº 14; Sur: con parcela Nº 522; Este: con la parcela Nº 536 y; Oeste: con parcela Nº 534.

Que la ciudadana M.R.P.M., manifiesta su voluntad de que el precio de dicho inmueble se fija en moneda estadounidense, fijándose en la cantidad de cuarenta mil dólares ($ 40.000,00), entendiéndose que al momento de efectuar el pago, este deberá hacerse en moneda nacional, o sea en bolívares al cambio que haya fijado el gobierno nacional para ese momento.

Que en virtud de que los inmuebles objetos de este documento no pertenecen en un cien por ciento (100%) a la ciudadana M.R.P.M., ya que el cuarenta por ciento (40%) pertenece a los menores Lizardi Petersen, para que se pueda protocolizar el documento definitivo de compra venta es necesario que el tribunal de protección del niño y del adolescente, autorice la venta de la cuota parte que legalmente le pertenece a los menores Lizardi Petersen, por lo que la ciudadana M.R.P.M., se compromete a gestionar ante los tribunales correspondientes la debida autorización en el menor tiempo posible.

En la cláusula séptima se establece: que en fecha 30 de noviembre de 2001 el comprador interesado y la propietaria vendedora suscribieron un contrato de alquiler sobre los inmueble antes identificados, dicho contrato fue suscrito por un lapso de un año no prorrogable, dicho contrato expiró el 30 de noviembre de 2002, sin embargo, ambas partes han convenido en prorrogar la vigencia del mismo hasta tanto se protocolice el documento definitivo de compra venta, a tal efecto queda convenido que el pago de los cánones de arrendamiento no podrán ser imputados al precio de venta de los inmuebles objeto de este contrato, de igual manera el comprador interesado manifiesta mediante este documento estar conforme en continuar ocupando el inmueble objeto de este documento de compra venta, sin que esta ocupación pacífica cree ningún tipo de derechos sobre los inmuebles objeto del presente contrato. El comprador interesado entregará a la propietaria vendedora la suma en bolívares que ambas partes convengan por este concepto, dicha cantidad no podrá ser imputada al precio de venta. Queda expresamente establecido entre las partes que de no protocolizarse el documento de compra venta el comprador interesado, deberá desocupar el inmueble y entregarlo en las mismas condiciones en que lo recibió. Si la desocupación se efectuare en forma coactiva el comprador interesado será responsable de los gastos que se generen por ese concepto.

3) Cursante a los folios 23 al 47 del expediente, produjo la parte demandante junto con el libelo de demanda resultas de la inspección judicial extra litem efectuada ante el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San D.d.e.C., la cual se aprecia en conformidad con el principio de libertad probatoria contenido en el artículo 450 literal k) de la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes y de cuyo contenido se evidencia que el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San D.d.e.C., dejó constancia de haberse trasladado hasta el inmueble ubicado en la Urbanización El Morro I, calle 145, casa Nº 535, Sector Este del Municipio San D.d.e.C.; que en el inmueble habitan cinco (5) personas, tres (3) menores de edad y dos adultos, en su condición de arrendatarios; que el piso se encuentra en regular estado, así como las paredes, la cornisa en el área externa del inmueble que da hacía el frente, se observa desprendido y con manchas negras, la instalación que da hacía donde está ubicado el calentador se observa cable suelto; se observa que hay servicio de agua y luz eléctrica; en el techo de la habitación principal se observa una grieta que atraviesa desde el pasillo principal, habitaciones hasta llegar el lavadero, bastante pronunciada; puertas en regular estado de uso, ventanales en regular estado, todo el inmueble en regular estado de conservación, por lo que se desecha el argumento del demandante de que el inmueble se encuentra en total estado de deterioro.

De seguidas se procede a determinar la procedencia o no del recurso procesal de apelación ejercido por la parte demandada en contra de la sentencia de mérito dictada por el tribunal de primera instancia.

El objeto de la pretensión es lograr de parte del ciudadano J.B., ya identificado, el cumplimiento de la obligación asumida por el mismo, de entregar el inmueble ubicado en: Urbanización El Morro, Calle 145, Nro. 535 (sector Este) y la parcela colindante Nro. 536, ubicada igualmente en la calle 145 de la mencionada urbanización, Municipio Autónomo San D.d.E.C., el cual habita en condición de: ARRENDATARIO Y COMPRADOR INTERESADO, según el contrato suscrito en fecha 11 de agosto de 2003, del cual se anexa copia, por cuanto, el Juzgado de Protección de los Niños y Adolescentes, de esta Circunscripción Judicial, mediante actuación de la sala Nro. 3, del mismo, en el expediente 9335, NEGÓ, la autorización de la venta solicitada.

La sentencia recurrida, luego de hacer una disquisición sobre las obligaciones condicionales y concluir que se trata de una obligación bajo condición suspensiva, que implica que al no lograrse la autorización judicial para llevar a cabo la obligación pactada, la vendedora no tiene la obligación de transferir la propiedad de la cosa; determina que en ningún caso se trata de un arrendamiento, pues el contrato principal es de compraventa del inmueble y la ocupación del mismo, nace de manera accesoria de lo estipulado por las partes en el contrato correspondiente.

Es importante destacar que los sujetos procesales se encuentran inmersos en dos relaciones jurídicas que tienen naturaleza distinta, por una parte la relación arrendaticia y por la otra la opción de compraventa, por tanto quien aquí decide no comparte el criterio del a quo sobre la inexistencia de la relación arrendaticia y que la ocupación del inmueble por parte del demandado, provenga de lo estipulado por las partes en el contrato cuyo cumplimiento se demanda.

Deviene como corolario del anterior criterio que la ocupación del inmueble por parte del ciudadano J.R.B. proviene de la existencia de un contrato de arrendamiento que incluso es anterior al contrato de opción de compra y que celebraron las partes en fecha 30 de noviembre de 2001, siendo el mismo prorrogado de común acuerdo hasta tanto se protocolizara el documento definitivo de compra venta; así lo prevé la cláusula séptima del aludido contrato de opción de compraventa al establecer expresamente:

…Con el objeto de dejar plenamente establecidas todas las condiciones que tendrán esta negociación es preciso señalar que en fecha 30/11/01 “EL COMPRADOR INTERESADO” y “LA PROPIETARIA VENDEDORA” suscribieron un contrato de alquiler sobre los inmueble antes identificados, dicho contrato fue suscrito por un lapso de un (01) año no prorrogable, dicho contrato expiró el 30/11/02, sin embargo, ambas partes han convenido en prorrogar la vigencia del mismo hasta tanto se protocolice el documento definitivo de COMPRA VENTA…

Ahora bien, siendo prorrogado el contrato de arrendamiento hasta el momento de protocolizar el documento definitivo de compraventa y frente a la imposibilidad que tienen las partes de protocolizar el documento definitivo de compra venta por la negativa del Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo de autorizar la venta del inmueble objeto de la presente controversia, no hay dudas para este juzgador que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y así se decide.

Siendo ello así, resulta pertinente aclarar, que la acción de desalojo debe estar sometida a las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que dispone:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…

En este sentido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 834 de fecha 24 de abril de 2002 esbozó el siguiente criterio: “En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser este a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.”

Si bien las partes acordaron en la cláusula séptima del contrato de opción de compra que: “de no protocolizarse el documento de compra venta el comprador interesado, deberá desocupar el inmueble y entregarlo en las mismas condiciones en que lo recibió…” tal acuerdo es nulo por cuanto implica renuncia de derechos que la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios otorga al arrendatario J.R.B. y en este sentido el Artículo 7 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo, o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

En razón de encontrarnos frente a una relación arrendaticia a tiempo indeterminado y la demanda no se fundamenta en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por cuanto la pretensión del demandante es el cumplimiento de una obligación contenida en un contrato de opción a compra cuya naturaleza es distinta a la relación arrendaticia que mantienen las partes; por cuanto los derechos que concede la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios a los arrendatarios son irrenunciables; y por cuanto la sentencia apelada declaró inexistente una relación arrendaticia que las partes expresamente acordaron prorrogar, el recurso procesal de apelación debe prosperar con la consecuente revocatoria del fallo apelado y la declaratoria sin lugar de la demanda, y así se decide.

V

Dispositiva

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido por la parte demandada en contra de la sentencia definitiva dictada el 26 de marzo de 2009 por la Jueza Unipersonal N° 4 de la Sala de Juicio del Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, conforme a los razonamientos contenidos en esta decisión; SEGUNDO: SE REVOCA en todas sus partes el fallo apelado que declara con lugar la demanda; TERCERO: SE DECLARA SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato que intentaran las ciudadanas M.R.P.M., actuando en su propio nombre y en representación de los adolescentes M.V.L.P., M.A.L.P. y J.J.L.P. y la ciudadana M.D.L.P., en contra del ciudadano J.R.B..

No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza de la decisión dictada.

Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen en su oportunidad.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los seis (06) días del mes de julio del año dos mil nueve (2009). Año 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

J.A.M.

EL JUEZ TEMPORAL

D.E.

LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 09:30 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

D.E.

LA SECRETARIA TITULAR

Exp. 12.415.

JAM/DE/mrp.