Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente de Yaracuy, de 14 de Febrero de 2008

Fundamentó la presente acción en las cláusulas incumplidas del referido contrato de arrendamiento, a saber: la segunda, séptima y octava; los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.133, 1.159, 1.167 y 1160 del Código Civil.

Defensas del demandado

Defensas de fondo

En la oportunidad legal el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demandada en los siguientes términos:

1) Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda tanto en los hechos como el derecho por ser falso que su mandante sea arrendataria de las demandantes. Afirma que la demandada realizó una negociación, pasando a ser la propietaria del inmueble que hoy ocupa, por lo que se opone rechaza y niega que deba convenir en una resolución de un contrato que no existe.

Que no es cierto que su mandante haya suscrito con la vendedora (demandante) un contrato de opción de compraventa por el inmueble que detenta, pero que si es cierto que la vendedora recibió seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,oo), como ella misma admite.

Que también es cierto que el monto total de la compraventa fue por la cantidad de Bs. 8.000.000,oo), pero niega que la fecha del contrato de arrendamiento y la venta se sobreentiendan y de que el inicio de la referida negociación se produjera en la fecha contenida en la cláusula séptima - cita parte de la misma- argumentado que en la referida cláusula séptima existen cuatro fechas: 04/11/2001, 25/12/2001, 30/01/2002 y 30/04/2002.

También niega que la fecha definitiva para la realización de la negociación de la venta debió efectuarse el día 04/05/2002, porque la demandante aceptó que la negociación definitiva de venta se haría en la Oficina de Registro cuando se presentara la solvencia del inmueble, en el momento de protocolización del documento de compraventa definitivo.

2) Que rechaza, contradice y se opone a la pretensión de devolver el inmueble que ocupa.

3) Que rechaza la cantidad de Bs. 2.650.000,oo por concepto de cincuenta y tres (53) mensualidades, mas las que se continúen venciendo, según el escrito libelar, correspondientes a los meses de noviembre de 2002 hasta el mes de abril del presente año 2007, por cuanto para la fecha señalada en el libelo, ya su mandante tenía realizada una negociación de compra venta del inmueble.

4) Que rechaza y contradice los intereses de mora fundamentados en el articulo 27 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

5) Que rechaza la cantidad de cinco millones doscientos mil bolívares (Bs. 5.200.000,oo) cantidad en la que fue estimada la acción.

Defensas previas

De conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento civil opone 1) la falta de cualidad de P.C.S.F. por intentar o mantener el juicio.

Afirma que la demandada no celebró contrato de arrendamiento alguno con esta persona, ni aparece en autos que la demandante, F.K.S.F. haya sido autorizada para tales efectos.

Dice que P.C.S.F., colitigante en este juicio, no ha contratado con la demandada; por lo que, no habiendo tenido ninguna relación jurídica, ni convenio de ninguna especie en el mal llamado contrato de arrendamiento es obvio que carece de cualidad para intentar el juicio.

Que es criterio aceptado por los tratadistas de derecho en que todas las acciones para declarar, modificar o extinguir la relación jurídica sólo puede existir entre los sujetos que la han constituido, y dado que el documento fundamental de la acción es el mal llamado contrato de arrendamiento de donde no se desprende que la ciudadana P.C.S.F., haya contratado con su representada; mal podría pretender el actor derivar de ello un efecto jurídico en concreto.

2) También opone la cuestión previa contemplada en el numeral 11 del artículo 346 CPC, es decir, la prohibición de admitir la acción propuesta.

Dice que es cierto que en los juicios donde se ventilan asuntos relacionados con la ley de alquileres (arrendamientos inmobiliarios) estos deben regirse según lo previsto en el artículo 33 ejusdem, pero señala que también existe el articulo 34 eiusdem, que establece: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado si la acción esta fundamentada en cualesquiera de estas causales: a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas…”

Con lo expuesto la parte demandada quiere decir que el contrato cuya resolución se solicita es un contrato de fecha incierta, porque no se sabe ni su inicio ni su terminación. Que la fecha que se pretende hacer valer en el escrito liberar es una sugerida por el demandante, la del 04/10/01, lo cual no es procedente porque el juez no puede decidir sobre la base de apreciaciones subjetivas.

Que la norma contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no es facultativa o discrecional sino imperativa. Por lo tanto, como quiera que los demandantes no llenaron los extremos exigidos en dicha norma, la cual, a su entender es requisito impretermitible para su acción, concluye que se debe declarar con lugar la cuestión previa propuesta.

De la reconvención

La parte demanda reconvino a las ciudadanas P.c.S.F. y F.K.S.F. en base a los siguientes argumentos:

Dice que en fecha 4 de octubre de 2001 su representada le canceló a la ciudadana R.M.G.d.B. en representación de F.S.F., la cantidad de Bs. 2.000.000,oo como inicial de venta del inmueble ubicado en la segunda Avenida, entre calles 30y 31, Nª 30-13, Independencia.

Que las partes convinieron la cantidad de ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,oo), de los cuales la vendedora recibió seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,oo) tal y como lo afirma y admite en el libelo de demanda, quedando a deber su mandante la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2000.000,oo), la cual sería cancelada cuando se haga la negociación definitiva.

Que la negociación definitiva se llevaría a cabo una vez que la vendedora estuviera solvente con los pagos de aranceles y/o distintos impuestos municipales, servicios públicos, permiso de alcaldía para poder vender, para después, protocolizar el documento.

Que la vendedora, no obstante haber recibido el setenta por ciento (70%) del precio estipulado no dio cumplimiento al otorgamiento del documento definitivo de la venta.

Que hizo las diligencias necesarias para el pago de la suma de dinero pendiente, pero la vendedora se negó y fueron infructuosos los requerimientos formulados para liquidar el negocio.

Que el presente caso trata de una verdadera venta y no una opción de compraventa.

Que el contrato que acompaña al libelo de demanda se dan todos los presupuestos de la venta como lo son: objeto; precio de la venta y consentimiento.

Que el TSJ ha sostenido en reiteradas ocasiones que cuando se dan las circunstancias del manifestado del consentimiento del precio y la cosa, ya se está en presencia de un contrato de compra venta, y cualesquiera otras estipulaciones hechas por las partes son modalidades propias de la compra venta ya existente.

Que por la imprecisión contenida en el referido contrato (donde se da en arrendamiento y venta el inmueble) opuso en la contestación a la demanda la falta de cualidad de una de las demandantes y la cuestión previa de la no admisión de dicha acción.

Que si bien la ciudadana P.C.S. no tenia ni tiene cualidad para intentar la acción de resolución de contrato de arrendamiento, no obstante por ser co- propietaria del inmueble objeto de la venta se ha convertido en una litis consorte pasiva; y por ello se ha reconvenido tanto a Francis como a P.S.F..

Que en el contrato no estipularon ninguna cláusula penal y que se trata de una venta a plazos.

Que en la parte del contrato donde dice “En el caso de que LA ARRENDATARIA no pague las cantidades antes especificadas pagara intereses de mora a la rata de 1% mensual…” esta obligación debe desecharse ya que no se refiere a su representada como compradora sino como arrendataria.

Que la cláusula sexta del contrato ordena que la vendedora se obliga a vender a la arrendataria el inmueble objeto del presente contrato y esta se obliga a comprarlo.

Que la cláusula séptima expresa: El precio definitivo del inmueble es la cantidad de ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,oo) el cual no sufrirá incremento alguno y que dicho precio es el de una venta y no opción a compra.

Cita los artículos 1.474 y 1479 del Código Civil.

Que los pagos realizados y contemplados en la cláusula séptima pueden considerarse como pagos iniciales y se presume juris tamtum que el documento definitivo de la venta tendría como fecha definitiva la del otorgamiento por ante la Oficina de Registro Publico.

Que en la cláusula octava se estipuló que para la realización de la negociación definitiva, se tienen siete (7) meses contados a partir de la fecha de la firma del contrato, y como quiera que el documento no tiene fecha, las partes han de someterse a la fecha de otorgamiento por ante la oficina de registro, donde se suscribirá el documento definitivo.

Petitorio.

Por lo antes expuesto reconviene a las demandantes para que cumplan o en su defecto sean condenadas por el Tribunal, de conformidad con el articulo 1.167 del Código Civil, el contrato de compraventa y procedan a la protocolización del documento definitivo ante la Oficina de Registro Público

El pago de costas, costos y honorarios.

Estima la presente reconvención en la cantidad de (Bs. 30.000.000)

Acompaña y opone a las demandantes los siguientes instrumentos:

• Marcado “B” contrato de negociación celebrada entre las partes.

• Recibo por la cantidad de Bs. 2.000.000,oo marcado “C”. donde consta que F.K.S.F. recibe de la demandada reconviniente adelanto de pago de la venta de una casa de su propiedad ubicada en la 6ta avenida entre calles 30 y 31, numero 30-13 en la Independencia.

• Marcado “D” recibo firmado por F.K.S. por la cantidad de (Bs. 3.000.000,oo), como parte de pago del inmueble descrito anteriormente.

• Marcado “E” recibo por la cantidad de (Bs. 1.000.000,oo) firmado por R.M.G.d.B. (quien tiene poder para recibir cantidades de dinero) por concepto de la tercera cuota convenida de la compra del inmueble.

Contestación a la reconvención

A los folios 31 y 32 cursa escrito presentado por la representación judicial de la parte demandante reconvenida donde contesta la reconvención en los siguientes términos:

Rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda de reconvención por no ser ciertos los hechos narrados.

Que si existe un contrato de arrendamiento suscrito por las partes.

Que en ningún momento sus representadas han transferido la casa ni la propiedad objeto de la presente demanda de resolución de contrato, ni consta en ningún documento.

Que demostraran que la ciudadana P.C.S. fue a la Notaria Publica de esta ciudad de San Felipe y autorizó a su hermana F.K.S. para realizar tal negociación donde la arrendataria es la demandada, ciudadana Lidda G.G..

Que rechaza la reconvención, ya que lo que se produjo fue un incumplimiento por parte de la demandada, quien en el inicio de su contestación niega el contrato y después lo convalida como cierto para hacer uso de él, como instrumento que avale los montos de la operación y hacer valer sus pretensiones inciertas y falsas.

Ratifica en todas y cada una de sus partes la demanda principal.

De los medios de pruebas

De la parte demandada reconviniente.

Instrumentos con que acompañó a la contestación:

1. Poder especial autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe otorgado por la demandada Lidda G.Q. a los abogados P.P.D. y J.C.G.D. (marcado “A”). Observa el Tribunal que tal instrumento se encuentra en copia certificada, por lo que de conformidad con el artículo 429 del CPC produce pleno valor probatorio. De él se desprende que los abogados actuantes en el caso de autos en representación de la parte demandada están acreditados como tal.

2. Contrato celebrada entre las partes (marcado B). Dicho instrumento será examinado más adelante por el tribunal.

3. Recibo por la cantidad de Bs. 2.000.000,oo (marcado “C”) donde consta que F.K.S.F. recibe de la demandada reconviniente como adelanto de pago de la venta de una casa de su propiedad ubicada en la 6ta avenida entre calles 30 y 31, numero 30-13 en la Independencia. De esta ciudad. Dicho instrumento es de carácter privado, emanado de una las partes litigantes, por lo que al no ser impugnada por ésta se valora de conformidad con el artículo 444 del CPC y del él se desprende que la demandante, F.K.S.F., recibió de manos de la demandada la cantidad de Bs. 2.000.000 por concepto de la venta de la casa objeto del presente litigio.

4. Recibo firmado por F.K.S. por la cantidad de Bs. 3.000.000,oo, como parte de pago del inmueble descrito anteriormente (marcado “D”). Dicho instrumento es de carácter privado, emanado de una las partes litigantes, por lo que al no ser impugnada por ésta se valora de conformidad con el artículo 444 del CPC y del él se desprende que la demandante F.K.S.F., recibió de manos de la demandada reconviniente la cantidad de Bs. 3.000.000 por concepto de contrato que pactaron de una casa objeto del presente litigio. Dicho recibo esta fechado 8/01/2002

5. Recibo por la cantidad de Bs. 1.000.000,oo firmado por R.M.G.d.B. (en su carácter de apoderada de F.K.S.) por concepto de la tercera cuota convenida de la compra del inmueble (marcado “E”). Dicho documento es de carácter privado, suscrito por un tercero, que según la parte demandada tiene poder para recibir cantidades de dinero a favor de las demandantes. Como quiera que dicho documento no fue impugnado, por el contrario, la parte actora en su demanda reconoce tácitamente su existencia se tiene como valedero respecto a los hechos que con el mismo se dicen probar, esto es, el pago de la tercera cuota convenida para la adquisición del inmueble objeto de la presente demanda. Así se decide.

   Promovidos en el lapso de pruebas:

   Reprodujo el mérito favorable de autos, en especial los recaudos presentados en la contestación de la demanda y reconvención marcados “C” “D” y “E” que corresponden a los recibos por las cantidades de dinero que la demandada pago por concepto de: 1) adelanto de pago de la venta del inmueble ubicado en la sexta avenida entre calles 30 y 31 numero 30-13, la Independencia estado Yaracuy, 2) parte de pago del precio del inmueble antes descrito y 3) por concepto de tercera cuota convenida en la compra del inmueble.

   Al respecto se señala que el mérito favorable de los autos, no constituye un medio de prueba como tal, así ha sido establecido en reiterada y pacifica jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, por lo que tal argumento es desechado, no obstante es oportuno agregar que los jueces están obligados a valorar todas las actas del proceso y aplicarles el valor probatorio independientemente a quien correspondan.

   De la parte demandante reconvenida.

   Anexas al libelo de demanda:

   1) Poder especial de las demandantes conferido a las abogadas S.I. y Y.O., autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, Yaracuy de fecha 28 de enero de 2005, bajo el N° 47, tomo 07, de los libros de autenticación (marcado “A”). Observa el Tribunal que tal instrumento se encuentra en copia certificada, por lo que de conformidad con el artículo 429 del CPC es valorado, y de él se desprende que los abogados actuantes en el caso de autos en representación de la parte actora están acreditados como tal.

   2) Original de contrato suscrito entre ambas partes, donde se da por arrendada -dice- con opción a compra un inmueble constituido por una casa, en la 6ta Avenida, entre calles 30 y 31, N° 30-13, Municipio Independencia, San Felipe estado Yaracuy.

   Dicho contrato constituye el documento fundamental de la presente demanda. Se aprecia que fue presentado en original y que es de carácter privado; que lejos de ser impugnado, fue ratificado por ambas partes, por lo que el tribunal procederá a valorarlo en su momento.

   3) Copia certificada de título supletorio evacuado por ante el Juzgado Segundo de Primero Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta circunscripción judicial, bajo el número 253, posteriormente registrado en la Oficina Subalterna de Registro de San Felipe, bajo el N° 30, P.P, Tomo Primero, Trimestre Tercero del 2002, Folios 182 al 187(marcado “C”). Se trata de un documento público emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, el cual no fue impugnado, y de conformidad con el artículo 429 del CPC es valorado, desprendiéndose de él que dicho Juzgado declaró título supletorio sobre unas bienechurías, tipo casa, construida sobre una extensión de terreno municipal, ubicado en la Sexta Avenida entre calles 30 y 31, del municipio autónomo San Felipe cuyas medidas y demás especificaciones están a favor de las ciudadanas P.C. y F.K.S.F.. De lo que se desprende que las ciudadanas identificadas supra son las propietarias del bien inmueble objeto del presente proceso, mientras no exista prueba en contrario.

   Promovidos en el lapso de pruebas:

1. Las actoras reproducen el merito favorables de los documentos que acompañaron el libelo de demanda. Para tal alegato valen las mismas consideraciones hechas ut supra.

2. Documentos. a) contrato de arrendamiento con opción o promesa bilateral de la demanda anexo “B” suscrito por la ciudadana R.M.G.d.B., en representación de la parte demandante y por la ciudadana Lidda G.G.Q. el cual opone a la demandada en el presente proceso, quedando demostrado -dice- la relación arrendaticia entre ambas partes.

   2. Documento de propiedad de la casa en litigio anexo letra “C”.

   3. Copia del recibo de pago de arrendamiento marcado “D” a favor de la demandada de fecha 24/10/2002 donde cancela los cánones de arrendamiento de los meses junio a octubre de 2002 por un monto de Bs. 250.000,oo. Tal instrumento se corresponde con una copia fotostática de un documento privado emanado de un tercero, el cual no fue ratificado mediante la prueba testimonial, razón por lo cual no es valorado.

      De conformidad con el artículo 436 del CPC, promovió la exhibición de original del recibo antes identificado marcado “D”. No consta en autos que la referida prueba haya sido admitida ni que su promovente haya ejercido recurso alguno, razón por la cual nada tiene que expresar este juzgado superior al respecto.

      Igualmente, promueven la declaración de M.A.D. para que reconozca el contenido y firma del recibo de pago de arrendamiento librado a favor de Lidda G.G. donde cancela a sus poderdantes (parte actora) los meses de arrendamiento de junio, julio, agosto, septiembre y octubre. Dichas testimoniales no fueron admitidas, por lo que nada tiene que expresar esta juzgadora al respecto.

   4. Original de documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, bajo el N° 77, tomo 14 de los Libros de Autenticaciones, donde consta que P.C.S. autorizó a su hermana F.K.S. para celebrar el contrato de arrendamiento con la demandada (marcado “E”).

      Dicho documento, de carácter público no fue impugnado por lo cual pasa a examinarse de conformidad con el artículo 429 del CPC. De él se desprende que la ciudadana P.S.F. autorizó a su hermana, F.K., a celebrar contrato de arrendamiento con opción a compra venta (sobre el inmueble objeto de litigio del cual ella es copropietaria) con la demandada, ciudadana Lidda G.G.Q.. En cuanto a su valor probatorio remitimos los comentarios que al respecto se hacen en el punto relativo a la falta de cualidad.

3. Testimoniales de los ciudadanos M.A.D.F. y A.W.A.P.. Dichas testimoniales no fueron admitidas, por lo que nada tiene que expresar esta juzgadora al respecto.

   Consideraciones previas

1. Visto que la parte demandada rechazó la estimación de la demanda, el tribunal procede a resolver en punto previo dicho asunto tal como lo ordena el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

   Así, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en el libelo de la demanda, en forma pura y simple –como en el caso de autos- ha dicho la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia lo siguiente:

   ….No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.

   Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…

   (sentencia de 24 de septiembre de 1998, M.P.R. y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras)

   En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial citado que cuando el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor, sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha la oposición, en razón de que el Código obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor. En el caso de autos el demandado se limitó a señalar que rechaza la cantidad de cinco millones doscientos mil bolívares sin establecer el hecho nuevo de lo reducido o exagerado de la estimación hecha, lo cual hace considerar a este Tribunal que la estimación del accionante en la referida cantidad es válida por cuanto no hubo argumento ni prueba que la desvirtuara. Así se decide.

2. La parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, opuso la falta de cualidad de P.C.S.F. para intentar el juicio.

   Observa esta sentenciadora de las actas que el contrato objeto de análisis fue suscrito por R.M.G.d.B. en su carácter de representante de F.K.S.F. (según poder conferido en la Notaria de San Felipe de 5/10/01 anotado bajo el N°23, tomo 78) quien es copropietaria del inmueble conjuntamente con P.C.S.F., según se evidencia de titulo supletorio ya examinado, cuyo valor probatorio no fue impugnado.

   Ahora bien, como quiera que P.C. no suscribió el referido contrato y que en el mismo no se le identificó como copropietaria, la prueba promovida para demostrar su cualidad puede ser valorada a tales fines, ya que es anterior en fecha a la presentación a la demanda (9/4/07), esto es, fue autenticado ante la Notaria Publica de San Felipe el 17/02/06, con lo cual la coprpietaria P.C.S. convalidó oportunamente la actuación de su hermana. Razón por la cual no procede la falta de cualidad alegada por la parte demandada contra P.C.S.F.. Así se decide.

3. De igual forma opuso la parte demandada reconviniente la cuestión previa contemplada en el numeral 11 del artículo 346 CPC, es decir, la prohibición de admitir la acción propuesta.

   No acoge esta sentenciadora los criterios aducidos por la parte demandada para alegar esta cuestión previa por cuanto ninguno de ellos demuestra que la Ley de Arrendamiento Inmobiliario prohíba expresamente la acción propuesta por la parte actora, como es la resolución del llamado contrato de arrendamiento con opción a compra. Es discordante además la demandada en sus defensas, ya que por una parte niega la existencia del contrato de arrendamiento (pues dice que sólo existe una venta) y sin embargo afirma que por estar ante un contrato de fecha incierta la norma que debiera aplicarse a la acción deducida es la del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual es una norma que aplica a las relaciones arrendaticias.

   En consecuencia se declara improcedente la cuestión previa opuesta por el demandado reconviniente y procede el tribunal a pronuncia sobre el fondo de la causa.

   Consideraciones sobre el mérito

   Respecto a la acción principal.

   En atención a los alegatos y defensas de una y otra parte el tribunal concluye que las partes aceptan que entre ellas ciertamente existe un vinculo jurídico (contrato) pero discuten que esta sea una relación arrendaticia con opción a compra venta, pues la demandada sólo reconoce la existencia de una venta pura y simple.

   En tal sentido, de la lectura y análisis del contrato, se desprende, que hubo por parte de los contratantes la intención de pactar una relación arrendaticia. Así, en primer lugar se identifica a las partes firmantes como arrendador y arrendataria, se establece un canon de arrendamiento mensual (Bs. 50.000,00); el objeto del contrato es un inmueble destinado para vivienda principal. También se establecen cláusulas de no realización de modificaciones al inmueble, ni el subarriendo, ni cesión o traspaso por parte de la arrendataria sin que medie el consentimiento de la arrendadora, las cuales son convenciones habituales en los contratos de arrendamiento. No obstante, se pactó también (cláusula sexta) la obligación de vender por parte de la arrendadora y la de comprar por cuenta de la arrendataria el inmueble arrendado.

   Así, se convino el precio definitivo de venta (en Bs. 8.000.000,oo) y la forma de pago (en cuatro cuotas con el monto y una fecha determinada para cada una).

   Se establece (cláusula octava) un plazo para la negociación definitiva de siete meses, el cual comenzaría a contarse a partir de la firma del referido contrato. Se entiende de dicha cláusula que el otorgamiento del documento definitivo de compraventa se debía realizar ante la oficina Subalterna de Registro al concluir el referido lapso (o sea, los siete meses) y, finalmente (cláusula novena) la arrendadora se compromete a transferir la propiedad a la arrendataria, libre de graavámenes, debiendo presentar en la oportunidad correspondiente (al séptimo mes de la firma del contrato) las solvencias correspondientes para proceder así a la protocolización del documento definitivo de venta.

   Si bien se estila realizar convenciones de arrendamiento con opción de compra venta, lo cual no está prohibido, lo cierto es que en el caso de autos este tipo de convención no se produjo y ello se determina de los propios términos del contrato, pues en el mismo las partes no se reservan el derecho de realizar una opción de compra venta sino que se obligan, paralelo al arrendamiento, a comprar y a vender, sin ningún tipo de condiciones, cuando una de las características de la opción es que se trata de un contrato entre dos partes por el cual una de ellas adquiere sobre la otra el derecho, pero no la obligación, de comprarle o de venderle un bien a un cierto precio y en un momento futuro. Por ejemplo, en el contrato no establecen convenciones como “…que al término del arrendamiento, el arrendatario y el arrendador se comprometen a …..”. de la cual pueda concluirse la existencia de una opción.

   Por ello nos parece oportuno definir que se entiende por opción. Así, según N.V.R. ello consiste “… cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar (Contratos Preparatorios).

   Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).

   Por su parte, L.A.G., define la venta como un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; señalando como características del mismo las siguientes: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales (Contratos y Garantías. Novena Edición, página 143).

   Siendo entonces, que no hay en el contrato que aquí se discute un arrendamiento con opción a compra sino un arrendamiento con una venta, examinemos ahora si tales convenciones pueden coexistir al mismo tiempo.

   De conformidad con el artículo 1161 del Código Civil los contratos tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o el derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado. .

   Hemos dicho que el contrato objeto de litis contiene dos convenciones en paralelo: cobrar un canon por el goce de una cosa (lo cual constituye un arrendamiento según el artículo 1570 del CC) y a su vez, la obligación de comprar y vender (que no es otra cosa que una venta de conformidad con el artículo 1474 del CC).

   En tal sentido, convenir un arrendamiento y una venta al mismo tiempo sobre el mismo bien (inmueble) hace que éstas se excluyan o contrapongan por razones de temporalidad.

   En el caso de autos, la temporalidad se deduce del análisis del mismo contrato, en particular, de la cláusula séptima, donde, a los efecto de determinar las fechas para el pago de las cuotas del precio de venta convenido se previno que la primera cuota (de Bs. 2.000.000,oo) se pagaría “….En esta misma fecha, es decir, el día 04 de octubre de 2001…” . La interpretación de la expresión “en esta misma fecha” no puede ser otra que la de la celebración del contrato, de lo contrario, las partes habrían indicado el evento que correspondería a la fecha en cuestión.

   Luego, si el 4 de octubre de 2001 fue la fecha de inicio tanto para el arrendamiento (pues no existe ninguna cláusula que establezca una fecha distinta para éste ) como para la de venta (que claramente lo establece la referida clausula séptima como la octava) ello hace incompatibles ambas convenciones, pues ¿cómo exigir a quien es propietario que además del precio de venta convenido, pague (al vendedor arrendador) un canon de arrendamiento sobre un bien que ya le pertenece; o como prohibirle, por ejemplo, hacer modificaciones, o que arriende o ceda un bien que ya le pertenece?.

   La venta es una convención que trasmite el derecho de propiedad, derecho compuesto por tres atributos: uso, goce y disposición. El arrendamiento por su parte sólo hace gozar al arrendatario, temporalmente, de la cosa, es decir, sólo le transfiere el uso y el goce de la misma, sin que pueda disponer del mismo. Ante estas situaciones jurídicas es obvio que en el contrato que aquí se discute, prevalezca la convención de la venta a plazo, pues al haberse trasmitido la propiedad del inmueble (ya identificado) el acuerdo arrendaticio allí contenido quedo nulo. Así se decide.

   Es importante hacer hincapié que al perfeccionarse la venta de un inmueble por el solo consentimiento, el pago del precio (más aun si se convino a plazos) es sólo una obligación consecuencial del contrato de venta, la cual es perfectamente exigible por los mecanismos previstos en la Ley. Sin embargo como ello no ha sido la pretensión de esta acción, nada tiene que expresar esta juzgadora al respecto.

   En cuanto a la reconvención.

   La parte demandada reconviniente, con fundamento en que el contrato celebrado es una venta reconvino a la demandante para que proceda a la protocolización del documento definitivo de venta.

   Como ha quedado dicho más atrás, la negociación existente entre las partes es una venta a plazos. Consta en autos que la parte actora, ciudadana F.K.S. reconoce (confiesa) que la parte demandada ha pagado la cantidad de Bs. 6.000.000,oo, como parte del precio de venta convenido sobre el inmueble.

   Contra la reconvención propuesta, si bien hubo contestación, ella no contiene argumento alguno que desvirtúe los alegatos expuestos por el demandado reconviniente, así como tampoco promovió prueba alguna en tal sentido. En consecuencia, siendo la tradición una obligación del vendedor conforme lo estatuye el artículo 1486 del CC, que en el caso de los inmuebles, se verifica con el otorgamiento del instrumento de propiedad (artículo 1488 CC) concluye esta juzgadora que la reconvención propuesta por la demandada reconviniente debe prosperar. Así se decide.

   Decisión

   En mérito de las razones expuestas este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 18 de abril de 2007 por el apoderado judicial de la parte actora contra la sentencia dictada el 11 de abril de 2007 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy.

   Se condena en costas a la parte recurrente.

   Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los catorce días del mes de febrero de dos mil ocho. Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

   La Juez,

   Abg. T.E.F.A.

   El Secretario,

   Abg. J.C.L.B.

   En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las 03:29 de la tarde.

   El Secretario,

   Abg. J.C.L.B.