Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 5 de Febrero de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

POR AUTORIDAD DE LA LEY

EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE:

L.R.Y.

DEMANDADO: J.P.M.

MOTIVO: DESALOJO ARRENDATICIO (APELACIÓN)

EXPEDIENTE: 22.101

SENTENCIA: DEFINITIVA

Suben a esta Superioridad por Distribución, para su conocimiento y decisión, las presentes actuaciones contentivas del RECURSO DE APELACIÓN que interpusiera la parte actora en la presente causa ciudadano L.Y., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 409.283 y con domicilio en la ciudad de Barquisimeto Estado Lara, debidamente representado por su apoderado judicial abogado T.C.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 1.306.181 y de este domicilio, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 16.222, contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 14 de julio de 2009.

El 25 de noviembre de 2009, fue recibido el expediente en este Tribunal, previa su distribución.

El 26 de noviembre de 2009, se fijó el 10º día de despacho para el dictamen de la sentencia.

En fecha 16 de diciembre de 2009 (folio 105) por ocupaciones preferentes del Tribunal, se acordó diferir la publicación de la sentencia para el décimo día de despacho siguiente.

Abocada como se encuentra esta juzgadora, pasa de seguida a dictar el fallo definitivo en los siguientes términos:

ALEGATOS DE LAS PARTES:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Alega el demandante que entregó en arrendamiento a la ciudadana J.P.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 9.138.232 y de este domicilio, un (01) inmueble ubicado en la avenida 105-A, N° 192-A-40, Sector Unión, Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, que dicho arrendamiento fue a tiempo determinado, escrito y que por haberse cumplido el lapso legal de duración y la prorroga legal, ello da origen a la demanda de desalojo y entrega material del dicho inmueble arrendado totalmente desocupado.

Que en fecha 15 de agosto de 2005 se celebró un contrato de arrendamiento, que el lapso de duración fue de un año, prorrogable previo acuerdo entre las partes, que dicho inmueble se destinaría a una residencia geriátrica, que previo acuerdo entre las partes, se renovó el contrato de arrendamiento por un lapso igual de un año, y habiéndose solicitado verbalmente la desocupación del inmueble, se firmó un nuevo contrato de arrendamiento por un lapso de seis meses comenzando la vigencia a partir del 15 de febrero de 2007 hasta el 15 de agosto 2007.

Que en fecha 13 de abril de 2007 el arrendador envió comunicación a la arrendataria informándole que terminada la prórroga legal y que debía desocupar el inmueble, lamentando mucho la insolvencia en todos los servicios públicos, con los cuales hubo que hacer convenios de pago. Alega el demandante, que la arrendataria se atrasa en los pagos del canon de arrendamiento y lo que es más grave paga cuando quiere. Que no obstante la insolvencia probada y manifiesta de la arrendataria, se le dio un año de prorroga legal, por la relación arrendaticia menor de cinco años, no obstante de estar construyendo una sala de terapias.

Fundamenta su pretensión en los artículos 38 literal “B”, 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Alega que se le notificó a la arrendataria con suficiente anticipación sobre la no renovación contractual por lo que debía hacer uso de la prórroga legal para luego desocupar el inmueble y entregarlo a su propietario aunado al hecho de no cumplir con sus obligaciones, es por tal razón que demanda el desalojo y la entrega material de dicho inmueble totalmente desocupado de personas y cosas.

ALEGATOS DEL DEMANDADO:

Con la contestación de la demanda, la arrendataria opone las cuestiones previas, de conformidad con lo establecido en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contenida en los ordinales 3° y 6°, por la insuficiencia del poder presentado por el abogado de la parte actora y por no haberse llenado en el libelo los requisitos indicados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido expone la demandada que el demandante reiteradamente alegó la insolvencia como arrendataria, pero no menciona que cánones de arrendamiento debe hasta la fecha, expone que, hay “inexactitudes que vulneran el debido proceso, el derecho a la defensa y son contrarias a lo expresado en el articulo 340 eiusdem, en su ordinal 5to”. En cuanto a la insuficiencia del poder presentado por el abogado de la actora, se desprende de los anexos que la sucesión propietaria del inmueble arrendado son ocho (8) y que no consta en la nota de autenticación que la notario haya tenido para la vista carta poder o poder donde la sucesión le haya facultado al apoderado para actuar en nombre de ella, ya que los demás coherederos pudieran ver comprometido su patrimonio en el caso de una futura reconvención o futura demanda.

En cuanto al fondo de lo controvertido, rechaza y contradice la temeraria e infundada acción intentada en su contra por el ciudadano L.R.Y., por ser inciertos los hechos que narra en el escrito de pretensión.

Expone que no hay idoneidad entre la vía escogida para satisfacer su pretensión y la relación de los hechos, por lo que concluye que la acción escogida por el actor no es la idónea.

Que es totalmente falso que la relación arrendaticia entre el ciudadano: L.R.Y. y su persona, haya comenzado como expresa el actor en el libelo en fecha 15 de Agosto de 2005, ya que se evidencia de contrato de arrendamiento notariado que la relación arrendaticia se inició en fecha 25 de julio de 2003, que este contrato entraba en vigencia en fecha 01 de agosto de 2003 y finalizaba en fecha 01 de agosto de 2004. Alega que la irregularidad de la relación arrendaticia fue creada por la confianza de las partes y la buena comunicación, y que estando vigente la renovación del contrato se firmó un contrato privado en fecha 15 de agosto de 2005 por un ano, expirando el contrato el 15 de agosto de 2006, que sin embargo las partes lo renovaron automáticamente sin cumplir con las notificaciones escritas; por lo que –alega la demandada- el contrato se renovó una vez mas hasta el 15 de agosto de 2007, estando en vigencia el contrato del 15 de agosto de 2007, le presentan un nuevo contrato que comenzaría en fecha 15 de febrero de 2007 con una duración de seis (6) meses, previo acuerdo manifestado con 60 días de anticipación, que en consecuencia este ultimo contrato llegó a su vencimiento el 15 de agosto de 2007 y se renovó por seis meses mas, vale decir hasta el 15 de febrero de 2008.

Niega la comunicación marcada con la letra “D” y que riela al folio 9, la cual no tiene su firma de recibida.

El actor solicita el desalojo por vencimiento del término y de la prórroga legal, haciendo énfasis en que durante el lapso de la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado y que en definitiva al analizar la relación de los hechos referida al vencimiento de la prórroga legal y la pretensión del actor en cuanto al desalojo, se concluye que la acción escogida por el actor no es la idónea y por transgredirse con ello normas de orden público debe declararse sin lugar la demanda en la definitiva.

Igualmente niega que haya realizado reformas al inmueble arrendado, y los trabajos efectuados fueron autorizados verbalmente por uno de los hijos, copropietario del inmueble, (el mismo que cobra el alquiler), aunado al hecho de que no afecta la estructura del inmueble porque son totalmente desmontables, que además de cumplir una función social, está totalmente solvente en el pago de los servicios y los cánones de arrendamiento.

PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:

Al folio 7 riela marcado “B” original de instrumento privado, contentivo de contrato de arrendamiento; respecto a dicho instrumento el Tribunal lo aprecia y valora, por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido por la parte contraria. Y así se declara.-

Al folio 8 riela marcado “C” copia fotostática simple de contrato de arrendamiento; respecto a dicho instrumento el Tribunal lo aprecia y valora, por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido por la parte contraria. Y así se declara.-.

Al folio 9 riela marcado “D” copia fotostática simple de instrumento privado, dirigido a la ciudadana J.M., suscrita por L.R.Y., de fecha 13 de abril de 2007; respecto a dicho instrumento el Tribunal lo aprecia y valora, por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido por la parte contraria. Y así se declara.-.

Al folio 10 riela marcado “E” original de instrumento privado, emanado de CADAFE; respecto a dicho instrumento o documento público administrativo, el Tribunal lo aprecia y valora, por cuanto el mismo no fue tachado de falso por alguna de las partes. Y así se declara.-..

Del folio 11 al 16 anexo marcado “F” riela copia fotostática simple de la planilla de liquidación sucesoral de la ciudadana WADENCIA G.D.Y.; respecto a dicho instrumento o documento público administrativo, el Tribunal lo aprecia y valora, por cuanto el mismo no fue tachado de falso por alguna de las partes. Y así se declara.-

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:

Del folio 43 al 46 riela documento original, autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Valencia, en fecha 25 de julio de 2003, referido al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, que establece como lapso de duración del contrato desde el 1° de Agosto de 2003, prorrogable por periodos sucesivos; respecto a dicho instrumento el Tribunal lo aprecia y valora, por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido por la parte contraria. Y así se declara.-

Al folio 47 marcado “B”, riela original de instrumento privado, suscrito por ambas partes, de cuyo texto se lee lo relacionado con la renta anual y mensual del inmueble arrendado y donde se hace mención que se anexa el nuevo contrato por un lapso de seis (6) meses; respecto a dicho instrumento el Tribunal lo aprecia y valora, por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido por la parte contraria. Y así se declara.-.

Al folio 48 marcado “C”, riela original de instrumento privado, suscrito por ambas partes, de fecha 06 de febrero de 2007, señalando en su contenido el nuevo canon de arrendamiento era por la cantidad de Bs. 650,00 y donde se informa a la arrendataria sobre el valor de venta del inmueble, para que ejerza su derecho preferente, el cual se encuentra suscrito por el Arrendador L.R.Y.; respecto a dicho instrumento el Tribunal lo aprecia y valora, por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido por la parte contraria. Y así se declara.- .

Al folio 49 marcado “D”, riela original de instrumento privado, suscrito por el demandante otorgado a la ciudadana J.M., correspondiente al pago de canon de arrendamiento del lapso comprendido del 15 de Junio al 15 de Julio; ; respecto a dicho instrumento el Tribunal lo aprecia y valora, por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido por la parte contraria. Y así se declara.-.

A los folios 50 y 51 marcados “E” y “F” rielan copias fotostáticas simples de instrumentos privados, suscrito por el demandante otorgado a la ciudadana J.M., correspondiente al pago de canon de arrendamiento del lapso comprendido del 15 de Julio al 15 de Agosto; y del 15 de Agosto al 15 de Septiembre, por Bs. 650,00; respecto a dicho instrumento el Tribunal lo aprecia y valora, por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido por la parte contraria. Y así se declara.-.

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Al folio 52 riela marcado “G” copia fotostática simple de instrumento privado, emanado de la Oficina C.A. Administración y Fomento Eléctrico (Región 6 Carabobo-Yaracuy) de fecha 17 de octubre de 2008, que otorga solvencia; respecto a dicho instrumento o documento público administrativo, el Tribunal lo aprecia y valora, por cuanto el mismo no fue tachado de falso por alguna de las partes. Y así se declara.-..

Promovió la prueba testifical de las ciudadanas L.C.H. y R.S.. Solo se observa la declaración testifical de la ciudadana R.S. al folio 55, quien manifestó conocer a las partes y dijo tener conocimiento que el señor R.Y. cobrar el alquiler; sobre dicha declaración testimonial, observa el Tribunal que nada aporta a la lítis y ningún valor probatorio puede atribuirse a su testimonio. Y así se declara.-.

DEL FALLO RECURRIDO EN APELACIÓN:

En fecha 14 de julio de 2009 el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo dictó Sentencia Definitiva, declarando SIN LUGAR LAS CUESTIONES PREVIAS, alegadas de conformidad en los ordinales 3° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; SIN LUGAR LA DEMANDA que por desalojo fuera incoada por el ciudadana R.Y.; quedando condenada al pago de las costas la parte demandada.

Contra la referida Sentencia la parte demandante interpuso recurso de Apelación de manera tempestiva, razón por la cual subió a esta Alzada las presentes actuaciones.

CONSIDERACIONES DE LA ALZADA PARA DECIDIR:

PUNTO PREVIO:

Estima necesario esta Alzada pronunciarse previamente sobre las CUESTIONES PREVIAS opuestas por la parte demandada, con fundamento en los ordinal 3° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; en este sentido, respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, esta Juzgadora estima necesario hacer la siguiente consideración: Sustenta la demandada la cuestión previa opuesta, en que la representación del demandante, ejercida por el abogado es insuficiente, por cuanto el inmueble cuya propiedad que se atribuye su representado (actor) es propiedad de una Sucesión de ocho (8) persona y no se evidencia que estos (Sucesión) hayan otorgado poder a la parte actora. A este respecto, cabe señalar que el otorgamiento del poder otorgado en este caso específico y la interposición de la demanda, no afecta de modo alguno los derechos de los presunto herederos, tal como lo afirma la demandada, ya que el mismo no está dirigiendo su pretensión a realizar actos de disposición del referido bien inmueble, que en un momento determinado pueda causarle algún gravamen a los presuntos herederos, todo por el contrario, con esta pretensión persigue un fin específico, que lo es, la recuperación del inmueble libre de personas y cosas en beneficio propio y de aquellos que puedan tener un derecho de propiedad sobre el referido inmueble, tomando en consideración además, que el contrato de arrendamiento fue suscrito entre el hoy demandante y la demandada de autos, circunstancias estas que no fue objetada por la hoy accionada; por lo que, a juicio de esta Juzgadora, no se evidencia que el representante del actor se está atribuyendo un falso mandato, para interponer la presente demanda; en consecuencia y en razón de las anteriores consideraciones, la presente cuestión previa debe ser declarada SIN LUGAR. Y así se declara.-

En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, tenemos que la demandada plantea la misma en los términos siguientes “…Afirma reiteradamente el demandante mi solvencia como arrendataria al solicitar que me desaloje del inmueble, es uno de los fundamentos generales con que me describe. Pero no menciona qué cánones de arrendamiento le debo a la fecha para que se exprese así sin razón…”, luego refiere la demandada, que la actora señala en el libelo que “…El día 15 de Agosto del 2005 mi representado celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana …luego, en el aparte que titula “LA PRORROGA CONTRACTUAL” comienza diciendo: Previo el acuerdo de las partes se renovó el contrato por un lapso igual de un año…Entonces el contrato duró un año o sea del 15 de agosto de 2006 y la renovación sería hasta el 15 de agosto de 2007…” sostiene la demandada que hay inexactitud que vulneran el debido proceso y el derecho a la defensa y son contrario a lo expresado en el artículo 340, en su ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, referido a expresar en el libelo, la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que basa su pretensión. Cabe señalar que esta cuestión previa prospera sólo cuando se haya violado alguna de las formalidades del artículo 340 de nuestra Ley Adjetiva Civil, y ella constituye un control sobre la forma del ejercicio de la acción, es decir, el control sobre la regularidad jurídica de la demanda, que le es atribuida a la parte demandada, no obstante a ello, es un hecho cierto que el M.T. de la República ha señalado que en estos casos, vale decir, de oposición de la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del art. 346 del Código de Procedimiento Civil, no es necesario que se indique en forma minuciosa cada uno de los fundamentos de derecho en que basa la pretensión; y ello es así, porque el Juez está obligado a aplicar el derecho que estime procedente, sin atender a las calificaciones jurídicas que hagan las parte, en razón del principio iuris novit curia, es decir “El Juez conoce el derecho y debe aplicarlo correctamente”. Con fundamento en las consideraciones antes señaladas, estima esta Juzgadora que la presente cuestión previa debe ser declarada SIN LUGAR. Y así se declara.-

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA:

De las actas que conforman el presente Expediente y de las pruebas aportadas durante el iter procesal que conoció el Juez Aquo, esta Alzada difiere de la calificación del procedimiento establecido por la Recurrida, toda vez que se desprende del libelo de la demanda que la pretensión de la parte actora era el CUMPLIMIENO DEL CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, por haber alegado los hecho y fundamentado los mismos en el artículo 38, Ordinal “B” y artículo 39, ambos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no de DESALOJO, y a tal consideración arriba esta Juzgadora al observar que el señalamiento del actor durante el desarrollo del proceso estuvo dirigido a demostrar, como en efecto lo hizo, la existencia de un contrato a tiempo determinado, que evidentemente, solo al vencimiento del término del contrato y previa la notificación respectiva estipulada y debidamente efectuada, podría establecer el inició el lapso de la prorroga legal, cuestión que no lo hizo o por lo menos no demostró haberlo efectuado. Así las cosas, la pretensión de la parte actora, esto es, el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL resulta improcedente, por no encontrarse la misma ajustada a derecho. Y así se declara.-

Se permite esta Alzada dejar establecido que los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establecen de manera expresa y taxativa, las causales para que proceda el DESALOJO, que en ningún caso fueron invocadas por el demandante, ni fueron objeto de contradictorio, mientras las causales de prorroga legal, tal como se señaló anteriormente, fueron alegadas y fundamentadas por el actor en el libelo, cuya pretensión en definitiva no quedó probada, por cuanto el arrendador no demostró haber notificado válidamente a la arrendataria el término del contrato, para comenzar a computar el lapso de prorroga legal, por tales circunstancias, independientemente y a pesar del error de la calificación por parte del Juez A-quo, en el caso concreto, no hubo menoscabo de ningún derecho de las partes, amén, que ninguna de ellas lo alego, y por otra parte, el procedimiento que rige la materia arrendaticia, es común para todas las pretensiones vinculadas a la misma, tal como lo establece el Capitulo I, Titulo IV, específicamente en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se establece.-

Con fundamento en las anteriores consideraciones, arriba esta Alzada que la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL debe ser declarada SIN LUGAR, por no encontrarse la misma ajustada a derecho. Y así se declara.-

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR las CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS por la demandada.

SEGUNDO

Se declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL intentada por el ciudadano L.R.Y. contra la ciudadana J.P.M., ambas partes, plenamente identificadas en autos.

TERCERO

Se declara SIN LUGAR la Apelación intentada por la parte actora L.R.Y., plenamente identificada en autos.

CUARTO

Queda MODIFICADA la sentencia del Juez A-quo en lo que respecta a la calificación de la pretensión.

No hay condenatoria en costas.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los cinco (05) días del mes de Febrero del año dos mil diez (2010).

Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

La Juez Provisorio,

Abog. O.E.

La Secretaria,

Abog. N.M.,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 08:30 minutos de la mañana.

La Secretaria,

Abog. N.M.,

OE/

Exp. N° 22.101