Decisión nº 12-D de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 21 de Octubre de 2010

SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por desalojo, propuesta por la ciudadana C.T.L.S., contra el ciudadano J.E.S.C..

SE DECLARA SIN LUGAR el desalojo del inmueble con fundamento en el literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

SE DECLARA CON LUGAR el desalojo del inmueble con fundamento en el literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

SE CONDENA al demandado J.E.S.C. al desalojo del inmueble propiedad de la demandante C.T.L.S., ubicado en la carrera 8, número 9-30 de la Concordia, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; lo cual deberá efectuar en las mismas buenas condiciones de conservación y mantenimiento en que se recibió.

SE EXONERA a la parte demandada del pago de las costas procesales, al no resultar totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (…omissis…)

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El proceso como han señalado los autores, constituye un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales que tiene como fin la solución de conflictos ínter subjetivos mediante la aplicación de la Ley al caso concreto, en forma pacífica y coactiva, que se traduce en sentido constitucional, en el instrumento para la realización de la justicia, la cual se obtendrá, mediante el dictado de sentencias justas, que sean el reflejo de lo alegado y probado por las partes o eventualmente mediante la actividad probatoria oficiosa del operador de justicia, donde se declare la voluntad de la ley, acogiendo en forma absoluta o parcial la pretensión del accionante, o bien desechándola, proceso que comienza con la admisión de la demanda y termina con el cumplimiento del dispositivo del fallo.

En este orden de ideas, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 257 establece, que “el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia”, y en tal sentido, el proceso civil no puede ni debe desvincularse de la realidad social, pues si ello ocurriere, dejaría precisamente de ser el instrumento para que se realice justicia. De manera pues, que el Juez, en su condición de director del proceso debe intervenir de forma protagónica para la efectiva resolución de los conflictos y el mantenimiento de la paz social.

En consecuencia, debe apuntarse que ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual, pueden lesionar los beneficios que promueve el Estado Social, obstruyéndolo, de manera que pudiera concebir discriminaciones, subordinaciones, ruptura de la justicia o desigualdades lesivas, que hagan nugatorio el principio del interés social o general.

Partiendo de tales premisas, este Juzgador entra al conocimiento de la presente causa con el fin supremo de administrar justicia, y al efecto observa que:

La pretensión de la accionante se circunscribe a que la parte demandada sea desalojada del inmueble objeto de la presente litis, en virtud de que el demandado ha incumplido las disposiciones del contrato de arrendamiento, previstos en los literales a) y d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de Abril y Mayo de 2008, y que en fecha 16 de Abril de 2008, se le venció el lapso estipulado en el contrato; además requiere del inmueble para un hijo el cual no tiene vivienda y la única que tiene es la que ocupa el demandado. Así como también el hecho de que el demandado le haya cambiado el destino del inmueble, debido a que el referido inmueble era exclusivamente para depósito y el demandando ha llevado personas ajenas al contrato a vivir en dicho inmueble. Sin embargo, el demandado niega, rechaza y contradice lo alegado por la accionante, referido al incumplimiento de las cláusulas contractuales, y alude que ante la negativa de la demandante de recibir el canon de arrendamiento, debió realizar el procedimiento de consignación arrendaticia, por ante el Tribunal de Municipio respectivo, no encontrándose insolvente conforme a la ley; asimismo señala que no le ha cambiado el uso o destino al inmueble concedido en arrendamiento.

Siendo ello así, es claro que la pretensión se circunscribe al desalojo, por lo cual resulta oportuno aludir a la definición del tratadista G.G.Q., en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, P. 171, y es como sigue:

El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley.

De igual manera, debe referirse lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala:

“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

(…omissis...)

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. (Subrayado del Tribunal)

Vista la definición anterior y el artículo parcialmente transcrito, debe señalarse que una de las consideraciones o puntos importantes de la relación arrendaticia es el referido al tiempo de su duración, por lo que debe conocerse suficiente y claramente si las partes fijaron un tiempo o plazo para el mismo.

Asimismo, se evidencia que la acción por desalojo procede sólo cuando se trate de contratos a tiempo indeterminado, bien sea éste verbal o bien escrito. Siendo así, debe indicarse que un contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose fijado inicialmente un lapso temporal mediante escrito, después de vencido el plazo, se le haya dejado en posesión y mediante la percepción del pago del canon.

De la norma in comento, se desprenden los siguientes presupuestos que son necesarios para su procedencia:

 La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.

 El arrendatario haya dejado de pagar dos (02) mensualidades consecutivas.

 El arrendatario haya cambiado el uso o destino del inmueble.

Este sentenciador procede a verificar, si la acción intentada cumple con tales requerimientos. Y en primer lugar, procede respecto a la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. De allí, que en el caso que se examina, se observa del escrito libelar que la accionante manifiesta que le dio en arrendamiento a partir del 23 de Abril de 2007 al ciudadano J.E.S.C., el inmueble objeto de la presente litis; sin embargo, la parte demandada difiere en cuanto al inicio de la relación arrendaticia, por cuanto a su decir la misma comenzó en fecha 16 de Abril de 2007.

En este sentido, resulta indispensable analizar el inicio de la relación contractual y su duración, y poder establecer si es a tiempo determinado o indeterminado, tal como lo alude el recurrente en su escrito de apelación, y entonces constatar si es procedente o no la acción de desalojo incoada por la parte demandante.

De la revisión de autos, se observa la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana C.T.L.S. (arrendadora) y el ciudadano J.E.S.C. (arrendador); en fecha 23 de Abril de 2007, por ante la Notaría Pública Tercera de San C.d.E.T., sobre el inmueble objeto de litis y cuya duración está establecida en la Cláusula Segunda, la cual se lee como sigue:

SEGUNDA: El plazo de duración del presente contrato se ha establecido en un año contados a partir 16 de Abril de 2007 hasta el día 16 de Abril de 2008 y vencido dicho plazo se observaran las disposiciones de la Ley de Arrendamientos en sus artículos 38, 39, 40 y 41 a los efectos de la Prorroga Legal, sin necesidad de notificación y en consecuencia la Arrendataria no podrá oponer la tacita recondunción (sic) aunque siguiere ocupando el inmueble y pagando los cánones de arrendamiento convenidos para el lapso de la prorroga pues en todo caso este contrato es a tiempo indeterminado y la intención de las partes es que en ningún caso se convierta en tiempo indeterminado.

(Subrayado del Tribunal)

Esta Alzada, debe resaltar que la referida cláusula indica que: “…este contrato es a tiempo indeterminado y la intención de las partes es que en ningún caso se convierta en tiempo indeterminado. “

A tal efecto, es indispensable aludir al único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, señala como sigue:

…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.

De tal artículo trascrito parcialmente, se deduce que la interpretación de los contratos es otra de las vertientes del oficio del Juez, cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos. Y al respecto, ha sido pacífica la doctrina y la jurisprudencia al señalar, que la naturaleza jurídica de los contratos no dependen de la calificación que las partes le dan, sino de la índole de los elementos que los constituyen, analizados a la luz de la Ley, atendiendo a la real intención de las partes y la ejecución que éstas les hayan dado, y por tal virtud, la calificación última y definitiva de tales actos corresponde al Juez.

Partiendo de que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe; la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., en sentencia de fecha 13-10-1994, expresó lo siguiente:

…el poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras (supra n° 3). Fuera de esos casos, toda conclusión judicial derivada de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos, es igual, ya que, estando expresa e indubitablemente manifestados la intención y el propósito de los contratantes, el juez, lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en el cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad, y esto constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad…

(Subrayado del Tribunal)

Visto ello, es de destacar que cuando las partes en el contrato señalan: “…pues en todo caso este contrato es a tiempo indeterminado y la intención de las partes es que en ningún caso se convierta en tiempo indeterminado.”; la idea está mal expresada y no guarda correlación entre sí, en tal virtud esta Alzada atendiendo a la facultad interpretativa, a la voluntad real de las partes contratantes y de lo que se desprende de la conexión entre las palabras, infiere en la cláusula ut supra referida que las partes querían realmente decir: “…pues en todo caso este contrato es a tiempo determinado y la intención de las partes es que en ningún caso se convierta en tiempo indeterminado.” En consecuencia, debe tenerse esto último, como la voluntad real de las partes a la celebración del contrato de arrendamiento. Así se decide.

En este orden de ideas, se desprende de la precitada cláusula que el inicio de la relación arrendaticia es desde el día 16 de Abril de 2007 hasta el día 16 de Abril de 2008, tal como lo arguye la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, y no el día 23 de Abril de 2007, que es la fecha de autenticación del contrato de arrendamiento por ante la notaria precitada, y aludida por la parte demandante como el inicio de dicha relación. Así se decide.

Visto lo anterior, es de meridiana claridad que las partes establecieron en el contrato de arrendamiento que se examina, que la duración del mismo sería de un año, de lo cual no se concibe ninguna duda de que esa fue la voluntad de las partes al disponerlo así en el referido contrato. Asimismo, se observa que la arrendadora en fecha 05 de Marzo de 2008, a través del Juzgado de Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, le notificó por escrito a la parte demandada que el día 16 de Abril de 2008 vencía el contrato de arrendamiento el cual no se renovaría, por ende, debía tomar las previsiones necesarias a los efectos de entregar el inmueble totalmente desalojado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que se le arrendó. Aunado a ello, interpuso demanda de desalojo, la cual fue admitida por el Tribunal A quo en fecha 04 de Junio de 2008; constituyéndose todos estos actos en manifestación de la arrendadora de no continuar relación arrendaticia alguna con la parte demandada.

Partiendo de lo antes expuesto, este Tribunal concluye, que el sólo vencimiento del plazo previsto no dio inicio a un nuevo término de duración, por ende, al vencerse el referido contrato lo que iniciaba de pleno derecho era la prórroga legal tal como lo contempla el artículo 38 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en el caso de que el arrendatario no tuviera derecho a dicha prórroga por estar incurso en el incumplimiento de las cláusulas legales y contractuales, como lo señala la accionante y aunque continuara en el goce pacífico del inmueble, no significa que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, por cuanto la arrendadora ha realizado lo necesario para no continuar con la referida relación arrendaticia. En consecuencia, este juzgador considera que la Relación Arrendaticia entre la parte actora y el demandado, es a TIEMPO DETERMINADO. Así se decide.

Una vez precisada como ha sido la naturaleza de la Relación Arrendaticia en lo que a la temporalidad se refiere, es conveniente señalar que la parte accionante alude a la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Abril y Mayo de 2008, siendo ello rechazado y negado categóricamente por la parte demandada, quien refiere que ante la negativa de la arrendadora de recibir los respectivos cánones, efectuó las consignaciones ante el Tribunal de Municipio respectivo.

A tal efecto, es destacar que la falta de pago de los cánones de arrendamiento, constituye una causal de terminación de la relación arrendaticia, tanto en los casos de relaciones a tiempo determinado como en las relaciones a tiempo indeterminado, sin embargo, la diferencia estriba en la acción a ejercer, si se trata de más de dos (02) mensualidades en un contrato a tiempo indeterminado, constituye una causal para ejercer la acción prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual es el DESALOJO; pero si estamos frente a un Contrato a Tiempo Determinado, la acción que procede es la de CUMPLIMIENTO O RESOLUTORIA, dependiendo de la pretensión del demandante.

En el caso subjudice, la actora ejerció la Acción de DESALOJO, la cual es incompatible con los supuestos de hecho por ella planteados, y habiéndose determinado la naturaleza del tiempo del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, en el que claramente se estableció que era a tiempo determinado, es por lo que es forzoso tener que declarar la improcedencia de la acción ejercida, toda vez que el desalojo sólo procede cuando se trata de contratos de arrendamiento verbales o por escrito a tiempo indeterminado, por mandato de lo contenido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Ahora bien, vista la improcedencia de la presente acción, considera este Juzgador que no le es dable continuar conociendo el fondo de la controversia en su mérito mismo, lo cual conlleva a la negación inexorable de la acción propuesta, razón por la cual deberá declarar con lugar el Recurso de Apelación interpuesto e improcedente la presente acción de Desalojo. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, resuelve lo siguiente:

Se declara CON LUGAR, la apelación interpuesta por el ciudadano J.E.S.C., asistido por el Abogado J.G.C.N., en contra la decisión proferida por el Juzgado Tercero del Municipio San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 30 de Julio de 2008.

Se REVOCA la decisión el Juzgado Tercero del Municipio San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 30 de Julio de 2008.

Se declara IMPROCEDENTE el Desalojo, interpuesto por la ciudadana C.T.L.S., asistida por el Abogado H.V.B., en contra del ciudadano J.E.L.S..

No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Notifíquese a las partes de la presente decisión y en la oportunidad legal remítase el expediente al Tribunal A quo.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veintiún (21) días del mes de Octubre de Dos Mil Diez (2010).

P.A.S.R.

JUEZ

JESÚS ALEXANDER LANDINEZ NIÑO

SECRETARIO TEMPORAL

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las tres (03) de la tarde y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.