Decisión nº 07.142-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Septiembre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

VISTOS, con Informes de la parte actora y observaciones de la parte demandada.

I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: ciudadano P.G.F., de nacionalidad italiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E- 81.181.370.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogado en ejercicio M.K.L.G., de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 64.334.

PARTE DEMANDADA: ciudadanos A.C.R.d.S. e I.S.S.D.V., de nacionalidad española, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 82.253.514 y 81.651.264.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados en ejercicio R.L.D.T., C.M.R., P.M.R., M.D., A.S., A.M.A.B., O.F.F., S.R.R. y A.P.V., de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 10.135, 76.511, 9.471, 49.907, 57.004, 13.470, 10.671, 31.248 y 88.030.-

II.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Llegan las presentes actuaciones a este Tribunal, procedentes de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que en fecha 23.01.2007 (f. 204 al 220, 2° pieza) dictó sentencia en la que casó la decisión dictada en fecha 01.08.2005 (f. 144 al 161, 2da. pieza) por este Juzgado Superior Primero, mediante la cual se decretó la nulidad del fallo recurrido, y se ordenó al Juzgado Superior que resultase competente, dictar nueva sentencia corrigiendo el vicio censurado.

Mediante auto de fecha 16.02.2007 (f. 223, 2da. pieza) se dio por recibido el expediente, y por auto de fecha 13.03.2007 (f. 224, 2da. pieza), el Dr. F.P.D.C., Juez Titular de este Tribunal, se avocó al conocimiento de la causa, ordenando la notificación de las partes.

Por diligencia de fecha 29.03.2007 (f. 231 al 233, 2da. pieza), la parte actora, asistida de abogado, recusó al Dr. F.P.D.C., Juez Titular de este Juzgado, de conformidad con lo previsto en el ordinal 15° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 30.04.2007 (f. 245 al 253, 2da. pieza) el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, declaró sin lugar la recusación.

Mediante auto de fecha 22.05.2007 (f. 259, da. pieza) se dio por recibido el expediente, asimismo se le dio entrada y cuenta al Juez.

Por auto de fecha 28.05.2007 (f. 260, 2da. pieza) esta Alzada advirtió a las partes que a partir del 22.05.2007, inclusive, fecha en que se dio por recibido el expediente, comenzó a transcurrir el lapso de cuarenta (40) días para dictar sentencia.

Estando dentro de la oportunidad para decidir, se hace con arreglo a las siguientes consideraciones.

III. BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.-

Se trata de un proceso que por Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios sigue el ciudadano P.G.F. contra los ciudadanos A.C.R.d.S. e I.S.S.D.V., proceso éste que se inició por ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, mediante demanda presentada en fecha 19.05.1999 (f.01 al 20).

Por auto de fecha 27.05.1999 (f.68), el Juzgado a quo, admitió la presente demanda, ordenando la citación de la parte demandada para que diere contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación.

En fecha 31.05.1999 (f.69 al 71), la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de reforma de la demanda, el cual fue admitido por el Juzgado a quo, según auto de fecha 01.06.1999 (f. 73).

Completada la citación de la parte demandada el 03.11.2000 (f.133), estos a través de su representación judicial el 07.11.2000 (f.143), opuso cuestiones previas (art. 346.6 CPC). Y, en fecha 14.11.2000 (f. 147), la parte actora, asistida de abogado, consignó escrito de subsanación de la cuestión previa opuesta.

En fecha 23.11.2000 (f. 153), la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda y reconvención.

Por auto de fecha 12.12.2000 (f.215), el Juzgado a quo, admitió la reconvención propuesta, y fijó el quinto (5º) día despacho para la contestación de la misma.

En fecha 20.12.2000 (f.216), la parte demandante-reconvenida, asistida de abogado, contestó la reconvención interpuesta.

En fecha 20.12.2000 (f.236 al 242), la parte demandante-reconvenida, consignó escrito de alegatos, por el cual solicita: (i) sancione la falta de lealtad y probidad de la demandada-reconviniente; (ii) se considere confesa a la co-demandada, y (iii) que el juicio se decida de mero derecho. Y en misma fecha, la parte demandante-reconvenida, asistida de abogado, presentó original del contrato titulado de opción a compra, para que ad efectum vivendi sea agregado el mismo en copias certificadas (f.243; anexos f. 244 y 245).

En fecha 25.01.2001 (f.255 al 267; anexos f. 268 al 270 y f.271 al 274), la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, y la parte actora reconvenida asistida de abogado, promovieron pruebas.

En fecha 22.02.2001 (f. 275), la parte actora reconvenida, asistida de abogado, se opuso a la admisión de las pruebas de la contraria. Y, por auto de fecha 01.03.2001 (f.278 y 279), el juzgado a quo, declaró sin lugar la oposición propuesta por la parte actora-reconvenida y admitió cuanto ha lugar en derecho, las pruebas promovidas por ambas partes.

Por auto de fecha 21.05.2001 (f.369), el Juzgado a quo, en virtud de solicitud de prórroga del lapso de evacuación probatoria, negó tal pedimento, y aclaró que el mismo se encontraba vencido.

En fecha 29.10.2001 (f.391 al 401), la parte demandante asistida de abogado, consignó escrito de informes.

En fecha 30.11.2004 (f. 02 al 80; 2ª pieza), el Juzgado a quo dictó sentencia definitiva en la presente causa, declarando Sin Lugar la demanda y reconvención.

Cumplidas las notificaciones, en fecha 13.01.2005 (f. 86; 2ª pieza), la parte actora asistida de abogado, apeló de la decisión de fecha 30.11.2004 (f.02 al 80; 2ª pieza). Y, por auto de fecha 24.01.2005 (f.87; 2ª pieza), el juzgado a quo oyó en ambos efectos la apelación propuesta por la parte actora y remitió los autos al juzgado superior distribuidor.

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR

1.- Punto Previo.-

 De la supuesta nulidad del fallo apelado.-

Ha sido alegado por la parte demandante en su escrito de Informes, que el fallo apelado es nulo:

(i) Porque el Juzgador supuestamente desatiende la pretensión deducida, de conformidad con lo establecido en el artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil.

(ii) Porque el Juzgador, a pesar de la falta de pruebas de la parte demandada, consideró que se evidencia de forma clara y fehaciente, las defensas de los demandados, violando así el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación del ordinal 4° del artículo 243 eiusdem, en relación a la falta de pruebas, según el artículo 506 eiusdem.

(iii) Porque el Juzgador violó el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación del artículo 509 eiusdem, en relación a la falta de análisis de las pruebas promovidas junto al libelo, al momento de decidir, ya que fueron a.p.n.t. en cuenta.

(iv) Porque el Juzgador erró en la aplicación de los artículos 1.197, 1.198 y 1.199 del Código Civil.

(v) Porque el Juzgador en su motivación del fallo apelado, contiene una serie de expresiones vagas y genéricas, que violan el artículo 243 ord. 3° del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación de la última parte del artículo 254 eiusdem.

(vi) Porque el Juzgador erró en la aplicación del artículo 1.204 del Código Civil, en relación con la condición pendiente.

(vii) Porque el Juzgador violó el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación del artículo 1.269 del Código Civil, en relación a la constitución en mora del deudor.

(viii) Porque el Juzgador violó el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por errónea aplicación del artículo 1.148 del Código Civil, en relación con la anulabilidad del contrato.

(ix) Porque el Juzgador violó por falta de aplicación, el artículo 1.168 del Código Civil.

(x) Porque el Juzgador violó el artículo 19 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación del artículo 585 eiusdem, en relación a la falta de concesión de la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, solicitada.

(xi) Porque el Juzgador violó el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por errónea aplicación del artículo 1.257, 1.258 y 1.276 del Código Civil, en relación con la cláusula penal.

(xii) Porque el Juzgador, violó el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación de los artículos 429, 400 y 513 eiusdem.

Sobre el contenido de la sentencia, ha señalado la doctrina judicial, que debe el sentenciador al dictar sentencia, cuidar el cumplimiento de las exigencias que sobre la misma hace el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece los requisitos que debe contener toda sentencia, prescribiendo que:

Artículo 243. Toda sentencia debe contener:

1. La indicación del Tribunal que la pronuncia.

2. La indicación de las partes y de sus apoderados.

3. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.

4. Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.

5. Decisión expresa, positiva y lacónica con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.

6. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.

La carencia de cualquiera de estos requisitos, anula la sentencia, tal como prescribe el artículo 244 del mismo Código, cuando expresa:

Artículo 244. Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.

De lo que puede concluirse que la sentencia será declarada nula, únicamente en los siguientes casos: a) Cuando no cumpla con las determinaciones indicadas en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; b) Cuando absuelva de la instancia; c) Por resultar contradictoria; d) Cuando no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido, y e) Cuando sea condicional o contenga ultrapetita.

Entonces sobre el primer aspecto denunciado, señala el demandante que el Juez a quo en vez de decidir conforme a su pretensión, o sea el alegado incumplimiento de la obligación contenida en la cláusula cuarta del contrato de opción a compra y, consecuencialmente, la declaratoria de resolución del contrato de opción a compra, afirmó que dicho contrato estaba sometido a una condición que no se había verificado y, por tanto, lo declaró ineficaz.

Sobre el ordinal 5° del mismo artículo, ha sido doctrina reiterada de la Sala y que ratifica en su fallo del 02.08.2001 que:

(...) En diversas oportunidades esta Sala ha señalado que el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, equivale al mismo precepto que se encontraba previsto en el artículo 162 del Código de Procedimiento Civil derogado, el cual exige que la sentencia contenga “decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas”.

De esta manera, el legislador desea que la sentencia sea congruente, es decir, que guarde relación con los pedimentos del libelo de la demanda y los términos en que el demandado dio su contestación. Este requisito que la doctrina denomina ‘principio de congruencia’, tiene relación con dos deberes fundamentales:

a) Resolver sólo sobre lo alegado y b) resolver sobre todo lo alegado, para dar cumplimiento así, a otro principio de la moderna doctrina procesal, que es la exhaustividad, que según el tratadista de Derecho Procesal Civil Español, Prieto Castro, consiste en que ‘el Juez por su función, no sólo está obligado a fallar en todo caso, sino a fallar de manera total, como deber impuesto por la necesidad de someter el principio político de la suficiencia del ordenamiento jurídico del Estado, y cuyo cumplimiento implica que la sentencia contenga todas las declaraciones que la demandada y la defensa adversaria exijan, y la posible reconvención de ésta: Condena o absolución y decidir todos los puntos litigiosos, esto es, tanto los principales como los accesorios que hayan sido objeto del debate’.

En nuestro sistema procesal existe toda una tradición sobre lo que debe entenderse por problema judicial como tema y objeto de la sentencia, determinándose como tal, que el mismo queda circunscrito a los términos de la demanda y de la contestación, por lo cual el juez sólo puede resolver las cuestiones que hayan sido presentadas en esos actos.

En este sentido la Sala ha venido pronunciándose, variando únicamente en los últimos años, para considerar que, además, está igualmente obligado a decidir aquellos planteamientos, que si bien no fueron alegados en el curso del debate judicial, lo han hecho fuera de la demanda y la contestación, como los pedimentos de confesión ficta, perención, prescripción y otros similares, que al dejarlo de considerar el juez en el fallo, se produciría el vicio de omisión de pronunciamiento o incongruencia negativa.

Bajo estas premisas legales y jurisprudenciales, esta Alzada observa que los elementos analizados por el juzgado a quo en la sentencia apelada, son precisamente las defensas opuestas por la parte demandada. De manera que si el a quo consideró en vista de las defensas opuestas que el contrato interpartes era ineficaz, no tenía porque entrar a conocer sobre el alegado incumplimiento y posterior resolución de dicho contrato. Por consiguiente, la sentencia apelada no es incongruente, y consecuentemente se desecha el primer alegato de nulidad, en vista de que el fallo de la primera instancia no contraviene la disposición contenida en el ordinal 5º del artículo 243 eiusdem. ASÍ SE DECLARA.

Expone el apelante como segundo y tercer motivo de nulidad del fallo apelado, observa este Juzgador de Alzada, la supuesta falta de análisis probatorio de los elementos acreditados por la demandada, y la supuesta omisión de señalamiento de cómo del análisis probatorio se llegó a la motivación del fallo, contrariando así lo previsto por el artículo 243.4 del Código de Procedimiento Civil.

Sobre el ordinal 4° del mismo artículo, ha sido doctrina reiterada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que:

“(...) En decisiones anteriores, este Alto Tribunal ha señalado la naturaleza de orden público atribuido al vicio de inmotivación de las decisiones judiciales, por cuanto el incumplimiento del requisito de la motivación infringe un principio de orden público procesal, el cual configura “una garantía contra la arbitrariedad judicial”, y es un presupuesto indispensable de “una sana administración de justicia”, por lo tanto, su incumplimiento puede obstaculizar el control del dispositivo, y “no podrán en su momento ni el Juez de la apelación, ni la Casación, verificar la legalidad de lo decidido”.

En relación a lo señalado en el párrafo anterior, la reiterada jurisprudencia, ha señalado:

“… según la consolidada doctrina procesal ha quedado claramente delineada la naturaleza de infracción de orden público de virtual progenie constitucional que inconcusamente corresponde al vicio de actividad de inmotivación de los fallos judiciales.

Sobre este último aspecto, la jurisprudencia de esta Sala de Casación Civil, en innumerables fallos ha proclamado:

El dispositivo de todo fallo debe ser razonado, es decir, estar fundado en un examen de los hechos y de las pruebas aportadas a los autos con las conclusiones jurídicas que a los jueces les merecen.

Esta formalidad es una garantía contra la arbitrariedad judicial pues con su cabal cumplimiento la cosa juzgada que emerge del dispositivo llega a ser el resultado lógico de una sana administración de justicia

. (cfr. Gaceta Forense Nº 39, p. 192, ratificada el 24 de abril de 1998 y el 07.03.2002, Sent. Nº 144, TSJ SCS) .”

Observa esta Alzada, que la parte actora reconoce expresamente que todas las pruebas promovidas por el demandado fueron analizadas en el fallo apelado. Por lo tanto resulta improcedente el vicio denunciado. ASÍ SE DECLARA.-

La circunstancia de disentir del criterio del Juzgador, no constituye una causal de nulidad o anulabilidad de la sentencia, por lo que se desecha la presente solicitud de nulidad del fallo apelado alegada exartículo 243 ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.-

En su punto quinto, alegó el apelante que el fallo apelado es nulo por contener en su motivación expresiones vagas y genéricas, denuncia que se subsume en la obligación establecida en el ordinal 4º y no el 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil que fuera invocado. No obstante esta Alzada que la parte alegante no señala en que consiste esa vaguedad o generalidad contenidas en la motivación del fallo apelado. Por lo tanto, se desecha la solicitud de nulidad del fallo apelado, ya que de su revisión no se observan expresiones vagas y genéricas. ASÍ SE DECLARA.-

Con respeto de las menciones señaladas como cuarta, sexta, séptima, octava, novena, décima, undécima, y duodécima de denuncias de nulidad del fallo apelado, observa este Juzgador que las mismas no se subsumen dentro de ninguna de las causas legalmente establecidas de nulidad de sentencia, porque la falta de aplicación o errónea aplicación de disposiciones legales, no se inscriben dentro de las causas a que refiere el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por lo que consecuentemente se desechan las mencionadas denuncias. ASÍ SE DECLARA.-

 De la Reconvención.-

En la sentencia apelada el juzgado a quo declaró sin lugar la Reconvención propuesta (f.02 al 80; 2ª pieza). Contra esta la parte demandada-reconviniente no ejerció el recurso de apelación, lo que significa que se conformó. Tal conducta procesal tiene como consecuencia que quedó firme el presente fallo en cuanto a la reconvención propuesta, por lo que a esta Alzada no le es dable emitir pronunciamiento sobre la misma, so riesgo de incurrir en decidir sobre un punto que está firme por conformidad de las partes o de potencialmente violentar el principio de la reforma en peor. ASI SE DECLARA.

De tal suerte, que se tiene sin Lugar la reconvención propuesta en fecha 23.11.2000 (f. 153 al 174; anexos f. 175 al 214) contra la parte demandante. ASÍ SE DECLARA.-

 De la supuesta confesión ficta de la co-demandada.-

La parte actora alegó la confesión ficta de la co-demandada, ciudadana A.C.R.d.S., por cuanto considera que no contestó la demanda dentro de su oportunidad procesal.

Corresponde, en consecuencia, a esta Alzada determinar, si en el presente caso operó o no la confesión ficta prevista en el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

Dispone dicho artículo:

"Artículo 362.- Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca... (Omissis)"

Este dispositivo legal, lo ha interpretado la Sala Civil, al establecer los requisitos para la procedencia de la confesión ficta, y en forma pacífica y reiterada ha dejado asentado, lo siguiente:

En el proceso cuando el demandado no comparece a dar contestación de la demanda, el artículo 362, establece en su contra, la presunción juris tantum de la confesión.

Vencido el lapso de promoción de pruebas sin que la parte demandada promueva alguna que le favorezca, la confesión queda ordenada por la Ley, no como presunción sino como consecuencia legal, por haberse agotado la oportunidad de probanzas, aun en contra de la confesión. Y el Juzgador no tiene porque entrar a conocer si la pretensión es o no procedente, si son veraces los hechos y la trama jurídica de los mismos, sino constatando que la pretensión no está prohibida por la Ley, lo cual es un hecho negativo, debe decidir ateniéndose a la confesión del demandado...

La sala ha reiterado pacíficamente, la siguiente doctrina en cuanto a la confesión ficta, se requieren tres requisitos, a saber: a) Que el demandado no diere contestación a la demanda; b) Que la pretensión del actor no se ha contraria a derecho; y c) Que el demandado no probare nada que le favorezca durante el proceso... (Omissis)... " ( Sentencia de la Sala de Casación Civil, del 19 junio de 1996, con Ponencia del Magistrado DR. A.R. en el juicio de Maghglebe Landaeta Bermúdez contra la Compañía Nacional Anónima de Seguros La Previsora, en el expediente Nº 95-867, sentencia Nº 173).-

- De la tempestividad de la contestación de la demanda.-

En el presente proceso se demandó a los ciudadanos A.C.R.d.S. e I.S.S.D.V., quienes conjunta o separadamente, debían dentro del lapso de veinte días de despacho siguientes a la última de las citaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 359 y 346 del Código de Procedimiento Civil, contestar la demanda.

Del cómputo que riela al folio 143, segunda pieza, y de las actuaciones procesales, se observa que la co-demandada, ciudadana A.C.R.d.S., quedó debidamente citada el 02.07.1999 (f.109) con su actuación en juicio. Y a su vez el co-demandado, ciudadano I.S.S.D.V., quedó tácitamente citado el 03.10.2000 (f.133), ambos de conformidad con lo establecido por el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, siendo la última fecha la que se tendrá como fecha de inicio para el cómputo del lapso para contestar la demanda u oponer cuestiones previas, según el caso.

En el vigésimo día de despacho para contestar la demanda u oponer cuestiones previas (07.11.2000), los demandados, en forma conjunta, opusieron la cuestión previa contenida en el artículo 346.6 del Código de Procedimiento Civil.

Posteriormente, el demandante dentro del plazo de cinco días de despacho siguientes a la oposición de cuestiones previas, específicamente, el día cuarto de despacho (14.11.2000), consignó escrito subsanando el defecto denunciado, de conformidad con lo establecido por el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil.

El quinto día de despacho siguiente a la fecha de subsanación de la cuestión previa opuesta, específicamente el 23.11.2000 (f.153 al 174), los demandados, en forma conjunta, contestaron la demanda incoada y reconvinieron al demandante, dentro del plazo previsto en el ordinal 2º del artículo 358 del Código de Procedimiento Civil. Al haber ambos demandados contestado la demanda en el tiempo legal establecido para ello, no pueden ser considerados en rebeldía, al no serle aplicable el primer requisito de procedencia de la confesión ficta establecido en el artículo 362 eiusdem. ASÍ SE DECLARA.

De lo establecido anteriormente, observa este Juzgador de Alzada que al haberse contestado la demanda dentro del lapso legal establecido, se debe desechar la solicitud de considerar en confesión ficta a los demandados o a la co-demandada, ciudadana A.C.R.d.S.. ASÍ SE DECLARA.-

2. De la trabazón de la litis.-

a. Alegatos de la parte Actora en su libelo, reforma y subsanación de la demanda.-

 Que interpone demanda contra los cónyuges, ciudadanos A.C.R.d.S. e I.S.S.D.V., por Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios, por Incumplimiento (ex artículo 1.167 Ccv.) y consecuencialmente, sean condenados (ex artículo 1.258 Ccv.), Cláusula Cuarta y Quinta del contrato de fecha 20.06.1998, suscrito por las partes actuantes en el presente proceso.

De los Hechos.-

 Que el día 20 de junio de 1998, la parte demandante y demandada en el presente proceso, después de una serie de reuniones tractivas, se comprometieron formalmente mediante contrato a vender y comprar, respectivamente, un inmueble, tal y como consta en pre-contrato o compromiso de compraventa (marcado con la letra “B”).

 Que la condición establecida en la cláusula primera del contrato, para comprar y vender, era cierta y existente, ya que la zona donde se encuentra el edificio es comercial, según las siglas que lo identifican R8A-C2 (Ordenanza de Zonificación) (marcado con la letra “E” y “H”), lo cual posibilitaba el establecimiento en el objeto del contrato de un “café musical”, y por tanto se cumplía la condición para comprar y vender, cuestión incumplida por los compradores demandados, ya que tenían hasta finales del mes de julio (según cláusula cuarta), para cerciorarse de la posibilidad de convertir en “café musical”, y depositar el primer pago del precio de compraventa del inmueble por la cantidad de Cien Mil Dólares (U.S. $ 100.000,00), cuestión incumplida pese a su requerimiento.

 Que el 21 de septiembre de 1998, a pocos días del vencimiento del plazo establecido para formalizar la compraventa ante Notaría Pública con la tradición del inmueble y el saldo del precio, la hija de la ciudadana A.C.R.d.S., cónyuge del ciudadano I.S., lo notificó de la voluntad de éstos de renunciar al contrato, que ya se encontraba incumplido (marcado con la letra “G”), por lo que, debe cancelar por cláusula penal (cláusula cuarta y quinta), la cantidad de Cien Mil Dólares (US $ 100.000,00).

Pretensión:

1. Declare Resuelto el contrato de fecha 20.06.1998, habido entre el ciudadano P.G.F. y los ciudadanos A.R.A.d.S. e I.S.S.D.V. (parte demandante y demandados, respectivamente).

2. Se condene a los demandados a pagar la cantidad Cien Mil Dólares (US $ 100.000,00), que al cambio oficial del día 10.11.2000, corresponden a la cantidad de Sesenta y Nueve Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 69.500.000,00), o en la suma de dinero correspondiente en moneda nacional a la fecha de su liquidación.

3. Se condene a los demandados a pagar los intereses legales sobre la suma antes indicada, desde el 01.08.1998, hasta su liquidación, según el art. 1.277 Ccv.

4. Se condene a los demandados a pagar los costos y costas del presente proceso

b. Alegatos de la parte demandada en su contestación a la demanda.-

 Reconocen que el demandante con estos, suscribieron un contrato nominado “COMPROMISO DE OPCIÓN DE COMPRA” en fecha 20 de junio de 1998, cuyo contenido es de cinco cláusulas y cuyo objeto era comprometerse a la venta del inmueble allí referido, pero que previamente debían cumplirse las siguientes condiciones:

a) En la cláusula primera del documento se estableció que, el propietario, P.G.F., se comprometía a futuro a vender y los demandados a comprar el inmueble “una vez se confirme la posibilidad de obtener los permisos para instalar un café musical”, en el mencionado inmueble.

b) Que otra condición establecida en el documento en su “Cláusula Segunda”, fue que el demandante se comprometió a vender el inmueble libre de todo gravamen, incluyendo la extinción del préstamo otorgado por ante la Entidad de Ahorro y Préstamo Miranda, por la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00).

 Que las anteriores condiciones suspensivas no se cumplieron ya que según señala: - no fue posible confirmar la posibilidad de obtener los permisos de la autoridad municipal correspondiente para los fines que se destinaría el inmueble, pues dadas las características terreno y del inmueble construido, se hacía imposible destinarlo a los fines que inicialmente motivaron la intención de adquirirlo, y – que sobre el inmueble permanece vigente la hipoteca de primer grado a favor de M.E.d.A. y Préstamo, tal como consta en certificación de gravámenes que acompañó marcada con la letra “A”.

 Específicamente, señala que según el Plano regulador que forma parte de la Ordenanza de Zonificación vigente en el Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, la parcela de terreno sobre la cual está construido el inmueble está definida como R8-A, cuyo uso es vivienda multifamiliar, y no comercial, que se identifica como zona C-2, el cual para poder ser clasificada de esta forma, deben cumplirse con los siguientes requisitos: un puesto de estacionamiento por cada quince metros cuadrados o parte de estos de área neta de piso dedicada a usos comerciales y un espacio para un vehículo por cada cuarenta metros cuadrados o parte de estos de área neta de piso dedicada a oficinas, y que además el referido inmueble no puede ser destinado netamente al uso comercial, ya que el artículo 126 de la Ordenanza antes referida, exige mil quinientos metros cuadrados (1.500 Mts2) condiciones estas conocidas por el demandante, ya que en fecha 04.09.1998, recibió oficio Nº 0001263, emanado de la Ingeniería Municipal de Chacao, donde se le imponía de tales particulares; con razón de comunicación dirigida por el demandante a esta oficina, con fecha 20.08.1998, anexada por la demandante, marcada con la letra “H” junto al libelo. Que la anterior comunicación emanada de la dependencia administrativa, sólo tuvo conocimiento el 22.09.1998, o sea dieciocho (18) días después que la demandante.

 Y que en virtud de lo anterior se excede en la motivación y el planteamiento del negocio pactado, por cuanto, ahora se trata de: 1.- adquirir un inmueble, 2.- demolerlo, 3.- obtener, lo que es imposible, una cabida mínima de la parcela en 1.500 M2, y 4.- edificar un nuevo inmueble que cumpla con los requisitos estipulados en la Ordenanza de Zonificación.

 En cuanto a la cláusula penal “Quinta” del compromiso de compraventa, señala que es inaplicable, ya que éste está sometida a una condición que para que ella opere se debían haber pagado previamente los Cien Mil Dólares (la opción a compra), cuestión que no se verificó al no haberse cumplido las anteriores condiciones.

Conclusiones.-

 Por todo lo anterior pide la declaratoria Sin Lugar de la demanda incoada y se condene en costas al demandante.

Así quedó trabada la litis, correspondiendo a cada parte la carga de sus afirmaciones (art. 506 CPC). ASÍ SE DECLARA.

3. - Aportaciones probatorias.

   a.- Por la parte actora.

   * Recaudos acompañados al escrito libelar.

1. Marcado con la letra “B”, copia fotostática de contrato titulado “Compromiso de Opción de Compra” suscrito por los ciudadanos P.G.F. (denominado el PROPIETARIO), y por la otra parte, los ciudadanos A.R.A.d.S. e I.S.S.d.V., (denominados los OPTANTES) (f. 24 y 25).

   En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada, que se trata de copia fotostática de documento privado, que si bien, en principio, no puede admitirse como prueba, a tenor de lo dispuesto por el artículo 429 del Código de Procedimiento de Civil. Empero, se observa que al contestar la demanda se reconoció la celebración del contrato contenido en este documento, es decir se admitió su existencia y suscripción. Por consiguiente, se admite como medio probatorio para acreditar que los ciudadanos P.G.F. (denominado el PROPIETARIO), y por la otra parte, los ciudadanos A.R.A.d.S. e I.S.S.d.V., (denominados los OPTANTES), convinieron celebrar un contrato de opción de compra, por el cual el PROPIETARIO, se comprometió a vender a los OPTANTES, quienes a su vez se comprometieron a comprar, una vez que se confirmara la posibilidad de obtener los permisos para instalar un café musical, sobre un inmueble ubicado en el Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda, Calle Miranda número 5, alinderado al NORTE: en veintisiete metros con sesenta centímetros (27,60 Mts), con casa que es o fue de A.d.A.; al Sur: en veintisiete metros con sesenta metros (27,60Mts), con casa que es o fue de R.T.; al ESTE: que es su frente, en ocho Metros con Sesenta centímetros (8,60Mts), con la mencionada Calle M.d.C. y al OESTE: en ocho metros con sesenta centímetros (8,60 Mts), con casa que es o fue de S.O. de González. Que el inmueble contratado está constituido por un edificio de tres pisos más el terreno donde se encuentra construido, tipificado por la Oficina de ingeniería Civil de Chacao, como R8A, C2., y entre otras cuestiones se estableció: -la obligación de vender a los OPTANTES, la propiedad libre de todo gravamen, incluyendo la extinción de un préstamo; - el precio de la compra-venta del referido inmueble y su mobiliario; -un pago correspondiente a la opción de compra definitiva que se efectuaría a finales del mes de julio de 1.998, de Cien Mil Dólares (100.000,00 US$); - se establecieron penalizaciones en caso de que el PROPIETARIO no entregara el inmueble a los optantes antes del 01.10.1998; - además en cláusula penal, se establece que sí una vez pagada la Opción a Compra, la operación no se llegara a realizar por incumplimiento de los OPTANTES, el PROPIETARIO haría suya la cantidad de dinero recibida, y si fuese por parte del PROPIETARIO éste deberá devolver dicha suma y una cantidad igual por concepto de indemnización a los OPTANTES. ASI SE DECLARA.-

2. Documento de Propiedad del edificio ubicado en Caracas, Calle Miranda, Nº 5, Chacao, objeto de la opción de compraventa convenida interpartes.

   En cuanto al presente documento promovido, observa este Juzgador de Alzada que el mismo no se encuentra adminiculado a los autos, por lo que este Juzgador no tiene elemento probatorio sobre el cual emitir pronunciamiento sobre su admisibilidad o valoración. ASÍ SE DECLARA.

3. Marcado con la letra “D”, copia fotostática de comunicación Nº 02620, emanada e la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, dirigida al ciudadano P.G.F., de fecha 22.10.1992, por la cual se emitió constancia de permiso de construcción y Habitalidad solicitada, de un inmueble ubicado en la Calle Miranda Nº 5, Nº de Catastro 213/10-07, Población Chacao, del Municipio foráneo Chacao del Municipio Sucre del Estado Miranda, mediante la cual señaló que el permiso de construcción fue otorgado para un Edificio, bajo el permiso Municipal de Construcción Clase “A” Nº 8761, de fecha 14 de abril de 1.955, y que se le concedió la Cédula de Habitalidad Municipal Nº 1764 (f.36).

4. Copia fotostática de ficha catastral Nº 07573, emitida en fecha 11.06.1996, por la Alcaldía de Chacao, en su Dirección de Catastro, sobre un inmueble ubicado en la Calle Miranda Nº 5, Población Chacao, del Municipio Chacao, Estado Miranda, por la cual se deja constancia que el mismo posee un Área de terreno de 237,36 M2, Área de Construcción Bruta 316 M2, Zonificación R8-A, Uso 4, de Dos Plantas, y en los criterios utilizados en la determinación del inmueble, se encuentra una leyenda que señala que el mismo tiene uso de comercio, y posteriormente la misma ficha catastral, refiere que la inscripción catastral de este inmueble no prejuzga sobre la legalidad de las edificaciones y actividades de orden urbanístico existentes en el mismo (f.37).

5. Copia fotostática de solicitud de conformidad de uso Nº 974, expedida a favor de la sociedad mercantil Interamericana de Mueble, C.A., de fecha 28.10.1992, para la actividad de Elaboración, compra y venta de muebles, en la siguiente dirección: P.B., Calle Miranda, Nº 5, Nº de Catastro 213/10-07, Población Chacao, del Municipio Foráneo Chacao, Zonificación: R8A Vivienda + Comercio, por la cual fue admitida la anterior solicitud por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda (f. 38).

6. Marcado con la letra “E” copia fotostática de la Gaceta Municipal del Municipio Chacao del Estado Miranda, Nº 2133 del Mes de Julio, por el cual consta Ordenanza Nº 382-10/92 de Reforma parcial a la Ordenanza de Zonificación del Municipio Sucre en Jurisdicción del Municipio Chacao, de fecha 13.07.1998, esta entre otras cuestiones contempló en su sección XII ZONA C-2: COMERCIO VECINAL en su Artículo 125 lo siguiente: que los Usos en la zona C-2, solamente se permitirá la construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a los siguientes usos. entre los usos que están incluidos se encuentran los restaurantes y bares, luego respecto a este punto dejó establecido que: “Cuando la zona C-2 admita la mezcla con vivienda, sólo se permitirá la instalación de bares, botiquines, restaurantes, ventas de bebidas alcohólicas, etc., y la instalación de radiolas sinfonolas o usos y aparatos similares, cuando se tomen las medidas suficientes para garantizar la tranquilidad de la zona residencial”, y en su artículo siguiente 126, establece un área de parcela y frente mínimo para las zonas C-2, en Mil Quinientos Metros cuadrados y la longitud de sus frentes no podrá ser inferior a treinta (30) metros. Pero establece una excepción para el caso de que el uso comercial esté mezclado con el residencial, establece que el tamaño de las parcelas y la longitud de sus frentes no podrán ser menores a los exigidos en la zona con la cual está mezclada (f.39 al 43).

   Al tratarse de las copias fotostáticas de unos documentos administrativos, acogiendo el criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), se admiten, de acuerdo al mencionado artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las fotocopias acompañadas de un documento administrativo. En consecuencia, se les otorga el valor de veraz para acreditar: (i) que a solicitud de la parte actora el ente administrativo competente para la fecha de solicitud, emitió constancia de permiso de construcción y habitalidad solicitada, de un inmueble ubicado en la Calle Miranda Nº 5, Nº de Catastro 213/10-07, Población Chacao, del Municipio foráneo Chacao del Municipio Sucre del Estado Miranda (hoy Municipio Autónomo Chacao), mediante la cual señaló que el permiso de construcción fue otorgado para un Edificio, bajo el permiso Municipal de Construcción Clase “A” Nº 8761, de fecha 14 de abril de 1.955, y que se le concedió la Cédula de Habitalidad Municipal Nº 1764; (ii) que según Ficha Catastral emitida en fecha 11.06.1996, por la Alcaldía de Chacao, en su Dirección de Catastro, sobre el inmueble de autos, se dejó constancia que el mismo posee un Área de terreno de 237,36 M2, Área de Construcción Bruta 316 M2, Zonificación R8-A, Uso 4, de Dos Plantas, y en los criterios utilizados en la determinación del inmueble, se encuentra una leyenda que señala que el mismo tiene uso de comercio, y posteriormente la misma ficha catastral, refiere que la inscripción catastral de este inmueble no prejuzga sobre la legalidad de las edificaciones y actividades de orden urbanístico existentes en el mismo; (iii) que cuando se hizo la Solicitud de Conformidad de Uso ante la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, por un tercero, en fecha 28.10.1999, este ente municipal le otorgó al inmueble objeto de la opción a compra, la conformidad de uso para la actividad de Elaboración, compra y venta de muebles, y tenía la Zonificación: R8A Vivienda + Comercio; (iv) que de conformidad con Ordenanza Nº 382-10/92 de Reforma parcial a la Ordenanza de Zonificación del Municipio Sucre en Jurisdicción del Municipio Chacao, de fecha 13.07.1998, esta entre otras cuestiones contempló en su sección XII ZONA C-2: COMERCIO VECINAL en su Artículo 125 lo siguiente: que los Usos en la zona C-2, solamente se permitirá la construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a los siguientes usos, y entre ellos están incluidos los restaurantes y bares. Así mismo dejó establecido que: “Cuando la zona C-2 admita la mezcla con vivienda, sólo se permitirá la instalación de bares, botiquines, restaurantes, ventas de bebidas alcohólicas, etc., y la instalación de radiolas sinfonolas o usos y aparatos similares, cuando se tomen las medidas suficientes para garantizar la tranquilidad de la zona residencial”, y en su artículo siguiente 126, establece un área de parcela y frente mínimo para las zonas C-2, en Mil Quinientos Metros cuadrados y la longitud de sus frentes no podrá ser inferior a treinta (30) metros. Pero establece una excepción para el caso de que el uso comercial esté mezclado con el residencial, establece que el tamaño de las parcelas y la longitud de sus frentes no podrán ser menores a los exigidos en la zona con la cual está mezclada. Empero de lo anterior, considera este Juzgador que los referidos elementos probatorios no tienen relación a lo debatido en el presente juicio, como quedará explicado en la parte motiva del presente fallo. ASÍ SE DECLARA.-

7. Marcado con la letra “F”, copia fotostática de formulario de Solicitud de Conformidad de Uso, de la Alcaldía del Municipio Chacao, Estado Miranda (f.44).

   - Marcado con el número “6”, Formulario de Solicitud de Licencia de Industria y Comercio (f.45).

   En cuanto a los referidos formularios, observa este Juzgador de Alzada que los mismos no se encuentran llenos, ni firmados por el funcionario de la administración municipal correspondiente, por lo cual a los mismos no puede otorgársele el carácter de documento administrativo, ya que ni siquiera es un documento privado, por carecer de firma (artículo 1.368 C.C.V.). Por todo lo anterior los referidos formularios no pueden admitirse como medios probatorios en este juicio. ASÍ SE DECLARA.-

8. Marcado con la letra “G” copia fotostática de escrito emanado del ciudadano M.L.R.A., asistido de abogado, actuando en nombre de la ciudadana A.C.R.d.S., supuestamente dirigido al Juzgado Undécimo de Parroquia del Área Metropolitana de Caracas, por la cual se solicita la notificación del ciudadano P.G.F., con el objeto de notificarle que al no haberse cumplido la condición del contrato de fecha 01.07.1998, queda sin efecto su intención de adquirir el inmueble (f.46 y 47).

   En cuanto a este medio probatorio, observa este Juzgador de Alzada que el mismo se trata de un documento privado promovido en copias fotostáticas, ya que al no encontrarse sellado y firmado por Secretario del Tribunal, no puede otorgársele el carácter de documento procesal, y por tanto no puede admitirse como prueba a tenor de lo dispuesto por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo admite a través de ese mecanismo de reproducción los documentos públicos y los privados reconocidos. ASÍ SE DECLARA.-

   - Copia fotostática de poder general otorgado por la ciudadana A.C.R.d.S. al ciudadano M.L.R.A. (f.48 al 55).

   En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento público traído en copia fotostática, el cual se admite en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, para acreditar que la ciudadana A.C.R.d.S. dio al ciudadano M.L.R.A., poder de Administración y disposición de Bienes, así como celebrar, modificar, resolver o rescindir contratos de todo género. Empero de lo anterior, considera este Juzgador que el referido elemento probatorio no tienen relación a lo debatido en el presente juicio, como quedará explicado en la parte motiva del presente fallo. ASÍ SE DECLARA.-

   - Copia fotostática de contrato titulado “Compromiso de Opción de Compra” suscrito por los ciudadanos P.G.F. (denominado el PROPIETARIO), y por la otra parte, los ciudadanos A.R.A.d.S. e I.S.S.d.V., (denominados los OPTANTES), convinieron celebrar un contrato de opción de compra, sobre un inmueble ubicado en el Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda, Calle Miranda número 5 (f.56 y 57).

   En cuanto al anterior elemento probatorio, observa este sentenciador que el mismo ya fue analizado por esta Alzada y dado su correspondiente valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.-

   - Copia de escrito de fecha 05.10.1998, consignado por el ciudadano M.L.R.A., quien asistido de abogado, y en representación de la ciudadana A.C.R.d.S., solicitó la notificación judicial en forma personal del ciudadano P.G.F., con la finalidad de dejar sin efecto las obligaciones y derechos asumidos por contrato de opción a compra, ya que no se había cumplido la condición a la cual está sometido el referido contrato del 01.07.1998, y que quedaba sin efecto la intención de adquirir el inmueble allí descrito (f.58 al 60).

   En cuanto a este medio probatorio, observa este Juzgador de Alzada que el mismo se trata de un documento procesal, con fuerza de documento público traído en copia simple -permitida su reproducción por éste medio, según art.429 CPC-, por lo que consecuentemente se le otorga pleno valor probatorio para acreditar la existencia de una solicitud de notificación judicial del ciudadano P.G.F., solicitada por el ciudadano M.L.R.A., quien asistido de abogado, y en representación de la ciudadana A.C.R.d.S., le manifiesta su decisión de dejar sin efecto las obligaciones y derechos asumidos por el contrato de opción a compra, ya que según señaló no se había cumplido la condición a la cual está sometido el referido contrato del 01.07.1998, y que, por lo tanto, quedaba sin efecto la intención de adquirir el inmueble allí descrito. ASÍ SE DECLARA.-

9. Marcado con la letra “H” copia fotostática de comunicación de fecha 04.09.1998, emanada de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, marcado con el Nº 0001263, por la cual se le observa que ante la posibilidad de obtener los permisos para instalar un “café musical”, que debe cumplir con el 100% de las variables, que se mencionan y estas son que: uso: Vivienda Multifamiliar + Comercio Vecinal; Porcentaje de Ubicación: 75% del área de parcela en planta baja, 50% del área de parcela las demás plantas; Porcentaje de Construcción: 175% del área de parcela; Retiros: Frente: Alineamiento de Fachada, Laterales: Adosados, Fondo: 3,00 mts; Altura Máxima permitida: La altura de la edificación no podrá ser mayor a Tres (3) plantas; Estacionamiento: Un espacio para estacionar vehículos por cada unidad de vivienda debiendo además satisfacer los requisitos exigidos por la zona comercial con que esté mezclado en los casos contemplados en el plano de zonificación. Las rampas de acceso en los estacionamientos deberán respetar el retiro mínimo de frente requerido. En las parcelas donde se establezca los usos correspondiente a la zona C-2 se requerirá un puesto por cada 15 m2 o parte de estos de área neta de piso dedicada a usos comerciales y un espacio para un vehículo por cada 40 m2 o parte de estos de área neta de piso dedicada a oficinas, sin perjuicio de que además satisfagan los requerimientos para estacionamiento exigidos por el área comercial con la cual está mezclada; Usos: Cuando la zona C-2 admita la mezcla con vivienda, sólo se permitirá la instalación de bares, botiquines, restaurantes, venta de bebidas alcoholicas, etc., y la instalación de radiolas, sinfonolas o usos y aparatos similares, cuando se tomen las medidas suficientes para garantizar la tranquilidad de la zona residencial (f.61 al 64).

   Al tratarse de la copia fotostática de un documento administrativo, acogiendo el criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), se admite de acuerdo al mencionado artículo 429, la fotocopia acompañada de un documento administrativo, y se le otorga el valor de veraz para acreditar que la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, le observa al demandante que ante la posibilidad de obtener los permisos para instalar un “café musical”, debe cumplir con el 100% de las variables, que se mencionan y estas son que: uso: Vivienda Multifamiliar + Comercio Vecinal; Porcentaje de Ubicación: 75% del área de parcela en planta baja, 50% del área de parcela las demás plantas; Porcentaje de Construcción: 175% del área de parcela; Retiros: Frente: Alineamiento de Fachada, Laterales: Adosados, Fondo: 3,00 mts; Altura Máxima permitida: La altura de la edificación no podrá ser mayor a Tres (3) plantas; Estacionamiento: Un espacio para estacionar vehículos por cada unidad de vivienda debiendo además satisfacer los requisitos exigidos por la zona comercial con que esté mezclado en los casos contemplados en el plano de zonificación. Las rampas de acceso en los estacionamientos deberán respetar el retiro mínimo de frente requerido. En las parcelas donde se establezca los usos correspondiente a la zona C-2 se requerirá un puesto por cada 15 m2 o parte de estos de área neta de piso dedicada a usos comerciales y un espacio para un vehículo por cada 40 m2 o parte de estos de área neta de piso dedicada a oficinas, sin perjuicio de que además satisfagan los requerimientos para estacionamiento exigidos por el área comercial con la cual está mezclada; Usos: Cuando la zona C-2 admita la mezcla con vivienda, sólo se permitirá la instalación de bares, botiquines, restaurantes, venta de bebidas alcohólicas, etc., y la instalación de radiolas, sinfonolas o usos y aparatos similares, cuando se tomen las medidas suficientes para garantizar la tranquilidad de la zona residencial. Empero de lo anterior, considera este Juzgador que el referido elemento probatorio no tiene relación a lo debatido en el presente juicio, como quedará explicado en la parte motiva del presente fallo. ASÍ SE DECLARA.-

10. Documento de propiedad de un inmueble denominado “Quinta Amapola” del ciudadano I.S. (parte co-demandada).

    En cuanto al presente documento promovido, observa este Juzgador de Alzada que el mismo no se encuentra adminiculado a los autos, por lo que este Juzgador, no tiene elemento probatorio sobre el cual emitir pronunciamiento sobre su admisibilidad o valoración. ASÍ SE ESTABLECE.-

    ** Recaudos consignados junto a la contestación a la reconvención.

11. Copia fotostática de Ordenanza de Reforma parcial a la Ordenanza de Zonificación del Municipio Sucre en Jurisdicción del Municipio Chacao (f.229 al 235).-

    En cuanto al anterior elemento probatorio, observa este sentenciador que el mismo ya fue analizado por esta Alzada en el numeral 6 de esta sentencia, y dado su correspondiente valor probatorio, se ratifica en esta oportunidad. ASÍ SE DECLARA.-

    *** Elemento probatorio consignado ad efectum vivendi ante el Juzgado a quo (f.243).-

12. Contrato titulado “Compromiso de Opción de Compra” suscrito por los ciudadanos P.G.F. (denominado el PROPIETARIO), y por la otra parte, los ciudadanos A.R.A.d.S. e I.S.S.d.V., (denominados los OPTANTES), por el cual convinieron celebrar un contrato de opción de compra, sobre un inmueble (f.244 y 245).-

    En cuanto al anterior elemento probatorio, observa este sentenciador que el mismo ya fue analizado por esta Alzada en el numeral 1 de esta sentencia, y dado su correspondiente valor probatorio, se ratifica en esta oportunidad. ASI SE DECLARA.

    *** Elementos probatorios promovidos en el lapso legal (f.271 al 274).-

13. Reprodujo el mérito favorable de autos.

    En cuanto a este medio probatorio, este Sentenciador de Alzada señala que reproducir el mérito favorable de los autos, no constituye en si un medio de prueba, en virtud de que, por disposición de los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador está obligado a analizar y juzgar todas cuantas pruebas cursen en los autos. Y ASÍ SE DECLARA.-

14. Reprodujo el mérito favorable de autos que se desprende de los siguientes elementos probatorios:

    - Del Compromiso de opción de compra suscrito entre el señor P.G.F. y los señores A.R.-A.d.S. e, I.S.S.D.V., firmado el 20.06.1998, anexado en copia certificada el 20.12.2000.

    - Del compromiso de opción de compra de fecha 20 de junio de 1998 en poder de los adquirientes señores Soler y, anexado por estos en copia certificada.

    - Del acto de renuncia de los demandados, anexada al presente expediente de la señora A.R.d.S. al señor P.G.F., el 21.09.1998, anexada al presente expediente.

    - De la notificación judicial practicada por el Juzgado XIV de Parroquia del Área Metropolitana de Caracas sobre el acto de renuncia de la señora A.R.d.S. al señor P.G.F., el 05.10.1998, anexada al presente expediente.

    - De la constancia de permiso de construcción y de habitabilidad del inmueble ubicado en Caracas en la Calle Miranda N° 5 del Municipio Chacao, que se encuentra en el presente expediente.

    - De la Ficha catastral con uso de comercio de un inmueble ubicado en Caracas en la Calle Miranda, N° 5 del Municipio Chacao, anexada al presente expediente.

    - De la conformidad de uso para comercio. 0293 que se encuentra en el presente expediente.

    - De la conformidad de uso que se encuentra en el presente expediente.

    - De la comunicación de fecha 04.09.1998, de la Dirección de Ingeniería del Municipio Chacao al ciudadano P.G.F., que se encuentra en el presente expediente.

    - De la zonificación del Municipio Chacao que se encuentra en el presente expediente.

    - Del fax del señor I.S. enviado en fecha 29 de julio de 1998 al señor Fantini, que se encuentra en el presente expediente.

    En cuanto a este medio probatorio, observa este Sentenciador que al haber sido analizados con anterioridad, no se requiere nuevo pronunciamiento del Tribunal. Constituye una situación tan similar como invocar el mérito de los autos. ASÍ SE DECLARA.-

    b.- Por la parte demandada.

    * Elementos probatorios acompañados a la contestación de la demanda y reconvención propuesta (f.153 al 174).-

15. Marcado con la letra “A”, copia certificada de certificación de gravámenes expedida por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 12.08.1999, por el lapso comprendido desde el 12.12.1991 hasta la fecha de expedición de la presente certificación, sobre un inmueble propiedad del ciudadano P.G.F. (demandante-reconvenido), constituido por una casa y terreno, distinguido con el N° 5, ubicado en la Calle Miranda. Con una superficie de doscientos treinta y siete metros cuadrados con sesenta y dos decímetros cuadrados (237,62 Mts2). Con los siguientes linderos: Norte: en veintisiete metros con sesenta centímetros (27,60 mts), con casa que es o fue de A.d.A.; Sur: en veintisiete metros con sesenta centímetros (27,60 mts) con casa que es o fue de R.T.; Este: que es su frente, en ocho metros con sesenta centímetros (8,60 mts), con calle M.d.C.; y Oeste: en ocho metros con sesenta centímetros (8,60 mts) con casa que es o fue de S.O. de González. Y el título está registrado bajo el N° 14, Tomo 20, Protocolo Primero de fecha 12.12.1991. Y conforme al pedimento se certificó que por Documento N° 14, Tomo 20, Protocolo Primero de fecha 12.12.1991, existe Hipoteca de Primer Grado a favor de Miranda, Entidad de Ahorro y Préstamo, hasta por la cantidad de Siete Millones de Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 7.000.000,00) para garantizar préstamo por un monto de Dos Millones de Bolívares con cero Céntimos (Bs. 2.000.000,00). Y no existen Medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar ni Medida de Embargo vigente (f. 175 al 177).-

    En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento público traído en copia certificada, cuya promoción es admitida en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, para acreditar que sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra, para el lapso comprendido desde el 12.12.1991 hasta el 12.08.1999, pesaba únicamente una Hipoteca de Primer Grado a favor de Miranda, Entidad de Ahorro y Préstamo, suscrita hasta por la cantidad de Siete Millones de Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 7.000.000,oo), para garantizar un préstamo de Dos Millones de Bolívares con cero Céntimos (Bs. 2.000.000,oo). ASÍ SE DECLARA.-

16. Marcado con la letra “B”, copia fotostática de comunicación de fecha 16.09.1998, emanada de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, marcado con el Nº 0001305, dirigida a la Asociación de Vecinos de Chacao que ante la comunicación de fecha 27.08.1998, en la cual solicita información referente a un inmueble ubicado en la Calle Miranda, Municipio Chacao. N° de Catastro 213/10-07, cumplió informándole lo siguiente: Que el inmueble en referencia fue aprobado con el Permiso Municipal N° 8761 del 14.04.1955, con un área de parcela de 254 M2 y cédula de habitabilidad N° 1764 del 12.03.1956; y que actualmente el inmueble se encuentra zonificado como R8-A (Vivienda + Comercio Vecinal), según lo establecido en el capítulo II, sección IX de la Ordenanza de Reforma Parcial a la Ordenanza de Zonificación del Municipio Sucre en Jurisdicción del municipio Chacao, a tal efecto todo intento de construcción, reconstrucción o modificación de edificios deberá ajustarse a las variables urbanas establecidas en dicha Ordenanza. En cuanto a la posibilidad de instalar un bar en el referido inmueble le informó que la misma es procedente, no obstante, dicho deberá restringirse únicamente a las dos primeras plantas de la edificación (PB y Primer piso) tal como lo establece el artículo 128° de la precitada Ordenanza, así mismo deberá cumplir con lo requerido en cuanto a puestos de estacionamiento, los cuales según lo establece el artículo 131° deberán ser de 1 puesto por cada 15 m2 de área neta destinada a comercio y 1 puesto por cada 40 m2 de área neta destinada a oficinas. Y por otra parte le informó que el inmueble no puede ser desarrollado netamente como comercio vecinal, ya que la parcela no cumple con lo requerido en el artículo 126° en cuanto al área mínima de parcela la cual debe ser de 1.500 m2. (f.178).

    Al tratarse de la copia fotostática de un documento administrativo, acogiendo el criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), se admiten, de acuerdo al mencionado artículo 429, la fotocopia acompañada de un documento administrativo, y se le otorga el valor de veraz para acreditar: que: la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, en oficio dirigido a la Asociación de Vecinos de Chacao, le contesta sobre el inmueble objeto de la opción de compra en este juicio, que actualmente el mismo se encuentra zonificado como R8-A (Vivienda + Comercio Vecinal), según lo establecido en el capítulo II, sección IX de la Ordenanza de Reforma Parcial a la Ordenanza de Zonificación del Municipio Sucre en Jurisdicción del municipio Chacao, a tal efecto todo intento de construcción, reconstrucción o modificación de edificios deberá ajustarse a las variables urbanas establecidas en dicha Ordenanza. Y que, en cuanto a la posibilidad de instalar un bar en el referido inmueble le informó que la misma es procedente, no obstante, dicho deberá restringirse únicamente a las dos primeras plantas de la edificación (PB y Primer piso) tal como lo establece el artículo 128° de la precitada Ordenanza, así mismo deberá cumplir con lo requerido en cuanto a puestos de estacionamiento, los cuales según lo establece el artículo 131° deberán ser de 1 puesto por cada 15 m2 de área neta destinada a comercio y 1 puesto por cada 40 m2 de área neta destinada a oficinas. Y por otra parte le informó que el inmueble no puede ser desarrollado netamente como comercio vecinal, ya que la parcela no cumple con lo requerido en el artículo 126° en cuanto al área mínima de parcela la cual debe ser de 1.500 m2. ASÍ SE DECLARA.-

17. Copia fotostática de Ordenanza de Reforma Parcial a la Ordenanza de Zonificación del Municipio Sucre en Jurisdicción del Municipio Chacao (f.179 al 184).-

    En cuanto al anterior elemento probatorio, observa este sentenciador que el mismo ya fue analizado por esta Alzada en el numeral 6 de esta sentencia, y dado su correspondiente valor probatorio, se ratifica en esta oportunidad. ASÍ SE DECLARA.-

18. Marcado con la letra “C”, Copia fotostática de documento de poder especial, autenticado ante la Notaría Público Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 01.07.1998, que quedó anotado bajo el N° 02, Tomo 36 de los Libros de Autenticaciones, por el cual los ciudadanos I.S.S.D.V. y A.R.A.d.S. (demandados en el presente juicio), dieron poder al ciudadano M.L.R.A., venezolano, mayor de edad, Periodista, casado, domiciliado en Caracas, identificado con la cédula de identidad N° 252.387, para que en nombre y representación de los poderdantes, llevaran a cabo la compra de un inmueble identificado con el N° 5 de la Calle M.d.M.C. (Área Metropolitana de Caracas) del Estado M.d.D.S., este inmueble pertenece al ciudadano P.G.F., (demandante) y dicho local está identificado en el Catastro de la Alcaldía de Chacao con el N° 213.10.07. Y quedó entonces autorizado para firmar todos los documentos requeridos, incluida una opción de compra notariada, entregar las cantidades de dinero resultantes y realizar los trámites de Registro para la legalización de la operación aquí expuesta, en los términos y condiciones que se establezcan (f.185 y 186).

    En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento público traído en copia fotostática, cuya promoción es posible en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, para acreditar que los ciudadanos I.S.S.D.V. y A.R.A.d.S. (demandados en el presente juicio), dieron poder especial al ciudadano M.L.R.A., para llevar a cabo en nombre de estos la compra del inmueble objeto de la opción a compra, perteneciente al ciudadano P.G.F. (demandante), quedando autorizado para firmar opciones a compra notariada, entregar cantidades de dinero, y realizar los trámites de Registro para la legalización del inmueble referido. ASÍ SE DECLARA.-

19. Marcado con la letra “D”, Copia fotostática de fax enviado el 29.07.1998, dirigido al ciudadano P.G.F., del ciudadano I.S., por la cual se le solicita un aplazamiento de 15 días para confirmar la operación de compraventa del edificio de Chacao para acomodarlo al uso que le comentaron al inicio de las negociaciones, por cuanto en unas inspecciones realizadas en el mismo se observaron unos “inconvenientes” (f.187 y 188).

20. Marcado con la letra “E”, Copia fotostática de comunicación de fecha 22.09.1998, emitida por la Junta Directiva de la Comunidad de Chacao, Asociación de Vecinos del Municipio Chacao (ASOCHACAO), dirigida al ciudadano M.R.A., por la cual se le notifica y anexa que de conformidad con información emanada de la Dirección de Ingeniería Municipal, oficio N° 0001305, de fecha 17.09.1998 (anexo), para poder desarrollar las actividades que pretenden seria necesario la demolición total de la edificación actual, para poder cumplir con los puestos de estacionamiento necesarios (5 puestos para el Bar, 4 puestos para las Oficinas, 12 puestos para la Discoteca), motivo por el cual en las condiciones en que se encuentra el inmueble se hace materialmente imposible la instalación de ese Bar, Discoteca, Oficina, etc, ni cualquier otra actividad comercial que quiera desarrollar (f.189).

    En cuanto a estos medios probatorios, observa este Juzgador que los mismos se tratan de documentos privados promovidos en copias fotostáticas, por lo que no pueden admitirse como prueba a tenor de lo dispuesto por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo admite a través de ese mecanismo de reproducción a los documentos públicos y los privados reconocidos. ASÍ SE DECLARA.-

21. Copia fotostática de Comunicación de fecha 16.09.1998, emanada de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, marcado con el Nº 0001305, dirigida a la Asociación de Vecinos de Chacao que ante la comunicación de fecha 27.08.1998, en la cual solicita información referente a un inmueble ubicado en la Calle Miranda, Municipio Chacao. N° de Catastro 213/10-07, cumplió informándole lo siguiente: Que el inmueble en referencia fue aprobado con el Permiso Municipal N° 8761 del 14.04.1955, con un área de parcela de 254 M2 y cédula de habitabilidad N° 1764 del 12.03.1956; y que actualmente el inmueble se encuentra zonificado como R8-A (Vivienda + Comercio Vecinal), según lo establecido en el capítulo II, sección IX de la Ordenanza de Reforma Parcial a la Ordenanza de Zonificación del Municipio Sucre en Jurisdicción del municipio Chacao, a tal efecto todo intento de construcción, reconstrucción o modificación de edificios deberá ajustarse a las variables urbanas establecidas en dicha Ordenanza. En cuanto a la posibilidad de instalar un bar en el referido inmueble le informó que la misma es procedente, no obstante, dicho deberá restringirse únicamente a las dos primeras plantas de la edificación (PB y Primer piso) tal como lo establece el artículo 128° de la precitada Ordenanza, así mismo deberá cumplir con lo requerido en cuanto a puestos de estacionamiento, los cuales según lo establece el artículo 131° deberán se de 1 puesto por cada 15 m2 de área neta destinada a comercio y 1 puesto por cada 40 m2 de área neta destinada a oficinas. Y por otra parte le informó que el inmueble no puede ser desarrollado netamente como comercio vecinal, ya que la parcela no cumple con lo requerido en el artículo 126° en cuanto al área mínima de parcela la cual debe ser de 1.500 m2. (f.190).

    En cuanto al anterior elemento probatorio, observa este sentenciador que el mismo ya fue analizado por esta Alzada en el numeral 16 de esta sentencia, y dado su correspondiente valor probatorio, se ratifica en esta oportunidad. ASÍ SE DECLARA.-

22. Marcado con la letra y número “E-1”, Expediente marcado S-2157, sustanciado por ante el Juzgado Décimo Cuarto de Parroquia del Área Metropolitana de Caracas, por el cual el ciudadano M.L.R.A. actuando con el carácter de apoderado especial de la ciudadana A.C.R.d.S., asistido de abogado, solicitó en fecha 05.10.1998 la Notificación judicial del ciudadano P.G.F., con el fin de hacerle saber a éste la intención de los ciudadanos A.C.R.d.S. y su cónyuge ciudadano I.S.S.D.V., de dejar sin efecto la adquisición del inmueble objeto de la opción de compra, al no haberse cumplido la condición existente en el mismo. Notificación esta que se cumplió el 05.10.1998 a la 01:00 p.m., en la persona del ciudadano P.G.F. (demandado) (f.192 al 208).

    Se trata de un documento procesal, con fuerza de documento público, y de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio para acreditar, que el ciudadano M.L.R.A. actuando con el carácter de apoderado especial de la ciudadana A.C.R.d.S., asistido de abogado, solicitó en fecha 05.10.1998 la Notificación judicial del ciudadano P.G.F., con el fin de hacerle saber a éste la intención de los ciudadanos A.C.R.d.S. y su cónyuge ciudadano I.S.S.D.V., de dejar sin efecto la adquisición del inmueble objeto de la opción de compra, al no haberse cumplido la condición existente en el mismo. Notificación esta que se cumplió el 05.10.1998 a la 01:00 p.m., en la persona del ciudadano P.G.F. (demandado).

23. Marcado con la letra “F”, Copia fotostática de Convenio de apertura de crédito en cuenta corriente, denominado “Condiciones Particulares Impresas”, por la cual la institución financiera BANESTO, Banco Español de Crédito, S.A., domiciliada en España, fija las condiciones por la cual se rige una línea de crédito en cuenta corriente (f. 211, 212 y 214).

24. Marcado con la letra “G” Copia fotostática de Instrumento bancario denominado “Póliza de Crédito Personal”, expedido por la Institución financiera Banesto Banco Español de Crédito, S.A., domiciliada en España, por la cual consta: que a la ciudadana A.C.R.d.S., le fue otorgado el 29.07.1998 una línea de crédito en cuenta corriente por la suma de VEINTE MILLONES DE PESETAS, moneda española, para la adquisición de fincas urbanas (f.213).

    En cuanto a estos medios probatorios, observa este Juzgador que se tratan de documentos privados promovidos en copias fotostáticas, por lo que no pueden admitirse como prueba a tenor de lo dispuesto por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo admite a través de ese mecanismo de reproducción a los documentos públicos y los privados reconocidos. ASÍ SE DECLARA.-

    ** De los elementos probatorios promovidos en el lapso legal (f.255 al 267).-

25. Reprodujo el mérito favorable de autos, y en especial de los siguientes:

    - Certificación de Gravamen, anexado al presente expediente con el escrito de contestación de la demanda y reconvención, marcada con la letra “A”.

    - Comunicación de fecha 17 de septiembre de 1998, número 0001305, emitida por la Alcaldía del Municipio Chacao y dirigida a la Asociación de Vecinos del Municipio Chacao. Anexado al presente expediente con el escrito de contestación de la demanda y reconvención, marcada con la letra “B”.

    - Copia del Fax enviado el 29 de julio de 1998 por I.S. desde la ciudad de Madrid / España, a P.G.F. a la ciudad de Roma / Italia. Anexado al presente expediente con nuestro escrito de contestación de la demanda y reconvención, marcada con la letra “D”.

    - Misiva de fecha 22 de septiembre de 1998, dirigida al Sr. M.R.A. y emitida por la Asociación de Vecinos del Municipio Chacao. Anexado al presente expediente con el escrito de contestación de la demanda y reconvención, marcada con la letra “E”.

    - Notificación Judicial en forma personal al ciudadano P.G.F., de fecha 5 de octubre de 1998, solicitada por el ciudadano M.R.A. y practicada por el Juzgado Décimo Cuarto de Parroquia. Dicha notificación se encuentra anexado al presente expediente, junto a la contestación de la demanda reconvención, marcada con la letra “E-1”.

    - Compromiso de Opción a Venta entre los ciudadanos actuantes en el presente juicio. Dicho compromiso se encuentra anexado al presente expediente con el escrito de contestación a la demanda y reconvención, marcada con la letra “E-1”, folio once (11) de ese anexo.

    - Apertura de Crédito en Cuenta Corriente “Condiciones Particulares Impresas” e instrumento bancario denominado “Póliza de Crédito Personal”, emitidos por la Institución Financiera BANESTO, Banco Español de Crédito, S.A., a nombre de A.C.R.d.S., los cuales se encuentran anexados al presente expediente con el escrito de contestación a la demanda y reconvención, marcados con las letras “F” y “G”.

    En cuanto a este medio probatorio, observa este Sentenciador de Alzada que al igual que el mérito favorable de autos, no se requiere tampoco pronunciamiento del Tribunal, cuando este mérito favorable de autos sea especificado sobre unos elementos probatorios que ya rielan a los autos y que han sido objeto de análisis en el presente fallo, de conformidad con el artículo 509 Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.-

26. Posiciones Juradas del ciudadano P.G.F., parte actora, comprometiéndose a su vez los demandados, ciudadanos A.R.d.S. e I.S.S.D.V. a absolverlas recíprocamente.

    *Posiciones del ciudadano P.G.F. (f.373).-

    PRIMERA: ¿Diga el absolvente como es cierto que el inmueble objeto del compromiso de opción carece de puestos de estacionamiento? RESPUESTA: Si. SEGUNDA: ¿Diga el absolvente como es cierto que el nunca le entregó a mi representado ni los planos ni los cálculos del inmueble de autos? RESPUESTA: Cierto. TERCERA: Diga el absolvente como es cierto que en fecha 20 de agosto de 1.998 se dirigió a la Ingeniería Municipal del Municipio Chacao solicitando información para obtener los permisos necesarios a los fines de instalar en el inmueble de autos un Café Musical? RESPUESTA: Cierto. CUARTA: ¿Diga el absolvente como es cierto que recibió respuesta de la anterior solicitud en fecha 04 de septiembre de 1.998 en oficio signado 0001263? RESPUESTA: Si cierto. QUINTA: ¿Diga el absolvente como es cierto que el inmueble objeto de compromiso de compra-venta tiene una superficie aproximada de de 250 mts. Cuadrados? RESPUESTA: Cierto. SEXTA: ¿Diga el absolvente como es cierto que para el día 31 de julio de 1.998 se encontraba en Europa? RESPUESTA: Cierto. SÉPTIMA: ¿Diga el absolvente como es cierto que en la Ciudad de R.I. utiliza como número telefónico 39.6.6892769? RESPUESTA: Cierto. OCTAVA: ¿Diga el absolvente como es cierto que en fecha 29 de julio de 1.998, el Señor I.S. le envió un fax desde la Ciudad de Madrid a la ciudad de Roma donde usted se encontraba? RESPUESTA: Cierto. NOVENA: ¿Diga usted como es cierto que antes de interponer la presente demanda Usted tuvo conocimiento de la comunicación de fecha 22 de septiembre de 1.998, emanada de la Asociación de Vecinos del Municipio Chacao, que en este acto se le presenta? RESPUESTA: No es cierto. DÉCIMA: ¿Diga como es cierto que tenía conocimiento que la Asociación de Vecinos del Municipio Chacao objetaba el establecimiento de un Café musical en el inmueble de autos? RESPUESTA: No es cierto. UNDÉCIMA: ¿Diga el absolvente como es cierto que no informó a los señores Soler de la respuesta que le dio a Usted el Concejo Municipal Ingeniería Municipal de fecha 04 de septiembre de 1.998 por oficio N° 0001263? RESPUESTA: No es cierto. DUODÉCIMA: ¿Diga el absolvente como es cierto que él y el Señor Soler se plantearon la compra-venta de los bienes muebles que se encontraban en el inmueble de autos? RESPUESTA: Cierto. DÉCIMA TERCERA: ¿Diga el absolvente como es cierto que de cumplirse los requerimientos e Ingeniería Municipal para instalarse el Café Musical en razón de los retiros ordenados, se requerían demoler el frente del inmueble? RESPUESTA: No es cierto. DÉCIMA CUARTA: ¿Diga el absolvente como es cierto, que de dedicar espacios para los puestos de estacionamientos ordenados por Ingeniería Municipal, a los fines de instalar el Café Musical, se requiere demoler total o parcialmente el inmueble de autos? RESPUESTA. No es cierto.

    En cuanto a las presentes posiciones juradas absueltas por el ciudadano P.G.F., demandante, observa este Juzgador de Alzada que las mismas son impertinentes, al no ceñirse a los hechos del presente proceso, ya que se reclama la resolución de un contrato de fecha 20.06.1998, el cual versa sobre una opción de compra de un inmueble ubicado en el Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda, Calle Miranda, Número 5, que los demandados se comprometieron en comprar al demandante, una vez sea confirmada la posibilidad de obtener los permisos para instalar un café musical. Ahora bien, la parte demandada pretende probar a través de las posiciones juradas estampadas, que el inmueble objeto del contrato carece de las condiciones físicas para obtener los permisos otorgados por la Municipalidad de Chacao, cuestión que no puede probarse o acreditarse por los dichos de las partes, sino precisamente por el ente político territorial competente (el Municipio Chacao). Luego, se desestiman por impertinentes las posiciones arriba transcritas, de conformidad con el artículo 410 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.

    **Posiciones de la ciudadana A.R.d.S. (f.375 al 379).-

    PRIMERA: Diga la absolvente como es cierto que es ciudadana Española? Contestó: Si. SEGUNDA: ¿Diga la absolvente como es cierto que siendo Venezolana, de nacimiento, cambió recientemente de nacionalidad? Contestó: Si la cambié. TERCERO: ¿Diga la absolvente como es cierto, que en fecha 20 de junio de 1.998, firmó junto con su cónyuge el compromiso de opción de compra de autos identificándose con el número de Cédula N° 82.253.514? Contestó: Si lo firmé porque es mí número de cédula. CUARTA: ¿Diga la absolvente como es cierto que sucesivamente en fecha 21 de septiembre de 1.998, notificó al Señor Fantini, acto de renuncia a dicho contrato, identificándose como ciudadana venezolana, con cédula de identidad N° 3.184.451? Contestó: No sé que documento es ese, me lo tendrá que aclarar porque no sé. QUINTA: ¿Diga la absolvente como es cierto, que en la cláusula cuarta del compromiso de compraventa, acordó efectuar un primer pago de CIEN MIL DÓLARES, antes del final del mes de julio del mismo año? Contestó: Si lo firmé siempre y cuando el local sirviera para el mismo uso que se le pretendía dar como consta en el mismo documento? SEXTA: ¿Diga la absolvente como es cierto que no depositó dicha suma? Contestó: No deposité dicha suma porque no se cumplían las condiciones del documento firmado. SÉPTIMA: ¿Diga la absolvente como es cierto que al número tres del acto de renuncia, está indicado: Dado el hecho que a la presente fecha han transcurrido más de 45 días sin obtenerse respuesta del Concejo Municipal de Chacao para obtener los permisos? Contestó: No. no me acuerdo de eso. OCTAVO: ¿Diga la absolvente como es cierto que al número cuarto del acto de renuncia está indicado: Por ser nuestra voluntad, dada la incertidumbre, de dejar sin efecto el contrato, notificamos al señor Fantini, nuestra renuncia? Contestó: Sigo sin saber a que documento se refiere, o sea no lo recuerdo. NOVENA: Diga la absolvente como es cierto, que anexo al presente juicio, al folio N° 211, póliza de crédito personal por la concesión de un crédito de VEINTE MILLONES DE PEETAS, emitidas a su favor por Banesco de Madrid, en fecha 29n de julio de 1.998? Contestó: Si anexé una póliza pero no de Banesco, que no existe en España, sino del Banco Español de Crédito, Banesto. DÉCIMA: Diga la absolvente como es cierto que este crédito servia para efectuar el primer pago al señor Fantini, como está previsto en la Cláusula del compromiso? Contestó: Si. UNDÉCIMA: ¿Diga la absolvente como es cierto que la póliza de crédito tiene la fecha de 28 de julio de 1.998, impresa encima de una borradura con tinte blanco y caracteres distintos de la máquina de escribir que redactó el documento? Contestó: No sé pero hay documentos anexos con la fecha en que se firmó el crédito. DÉCIMA PRIMERA: ¿Diga la absolvente como es cierto que cuando firmó el compromiso con el señor Fantini, no tenía disponible en una cuenta bancaria la suma de TRESCIENTOS NOVENTA MIL DÓLARES, que era el precio de la venta del inmueble? Contestó: En una cuenta bancaria no, pero la disponibilidad para adquirirlo sí. DÉCIMA SEGUNDA: ¿Diga la absolvente como es cierto si entendía saldar el precio de DOSCIENTOS NOVENTA MIL DÓLARES, con otro préstamo bancario? Contestó: Hubiera dependido de las circunstancias de los mercados financieros del momento y yo hubiera escogido la solución mas conveniente a mis intereses. DÉCIMA TERCERA: ¿Diga la absolvente como es cierto, que tiene vivienda fija en Madrid? Contestó: Mi residencia permanente es Caracas, y viajo a Madrid cuando quiero a mi casa. DÉCIMA CUARTA: ¿Diga la absolvente como es cierto, que tiene empresas comerciales junto a su cónyuge en España? Contestó: Empresas de otro tipo si, comerciales no. DÉCIMA QUINTA: ¿Diga la absolvente como es cierto, que es propietaria de bienes inmuebles en España? Contestó: Si. DÉCIMA SEXTA: ¿Diga la absolvente como es cierto, que recientemente en el último año, compró una finca Urbana en España? Contestó: Creo que no. DÉCIMA SÉPTIMA:¿Diga la absolvente como es cierto, que es propietaria de inmuebles en Venezuela? Contestó: Si. DÉCIMA OCTAVA: ¿Diga la absolvente como es cierto, que después de haber firmado el compromiso con el señor Fantini, no ha comprado otro comercio para poner otro café musical? Contestó: Estoy en trámites para hacerlo, no sé si se ha firmado porque se firmaba hoy o mañana. DÉCIMA NOVENA: ¿Diga la absolvente como es cierto, que la Dra. I.R., Síndico en la Asociación de Vecinos de Chacao en el 1.998, es su pariente? Contestó: No que yo sepa en mi familia no hay nadie con ese nombre. VEINTE: ¿Diga la absolvente como es cierto que su cónyuge I.S., tuvo relaciones de trabajo con el Banco Banesto? Contestó: Nunca tuvo relaciones de trabajo con Banesto.

    En cuanto a las posiciones juradas absueltas por la ciudadana A.R.d.S., co-demandada, observa este Juzgador que únicamente se obtiene la confesión de la demandada en la sexta posición, cuando reconoce no haber efectuado el pago a que constriñe la cláusula cuarta del contrato de opción a compra, de Cien Mil Dólares (US$ 100.000,oo), porque supuestamente no se cumplió la condición del documento firmado. Todas las demás posiciones son impertinentes. La parte demandante pretende probar a través de las posiciones juradas estampadas, cuestiones totalmente impertinentes a éste proceso, como lo son: la nacionalidad de la co-demandada, su número de identidad, la solicitud de un crédito a una institución financiera Española, sí ésta tiene residencia en Madrid, sí tiene bienes inmuebles y empresas en España, sí es propietaria de bienes inmuebles en Venezuela, sí es familia de una ciudadana quien es Síndico en la Asociación de Vecinos de Chacao, y sí el co-demandado, cónyuge de la absolvente, tuvo relaciones de trabajo con el Banco Banesto.

    Luego, se desestiman por impertinentes las posiciones arriba transcritas y a.a.e.d. la sexta, de conformidad con el artículo 410 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.

    *** Posiciones del ciudadano I.S.S.D.V. (f.380 al 385).-

    PRIMERA: ¿Diga el absolvente como es cierto, que en la cláusula cuarta del compromiso de compraventa acordó efectuar un primer pago por CIEN MIL DÓLARES, antes del final del mes de julio del mismo año? Contestó: lo que pasa es que no me acuerdo no tengo los compromisos y no recuerdo la cláusula cuarta. SEGUNDA: ¿Diga el absolvente como es cierto, que no depositó dicha suma? Contestó: Es cierto que no deposité dicha suma porque no se cumplió la condición de que se fuera a conseguir el permiso para instalar un café musical en el inmueble, la condición que está en el mismo documento. TERCERO: ¿Diga el absolvente como es cierto, que en fecha 20 de junio de 1.998, cuando firmó el compromiso de opción de compraventa no tenía disponible en una cuenta bancaria, la suma de TRESCIENTOS NOVENTA MIL DÓLARES, que era el precio del inmueble? Contestó: No lo tenía disponible en dólares o en efectivo, pero quiero aclarar que si lo tenía disponible en otros valores. CUARTA: ¿Diga el absolvente como es cierto, haber declarado al señor Fantini, que iba a procurarse el dinero para pagar el inmueble, con la venta en España de títulos financieros? Contestó: No recuerdo si fue así pero era una posibilidad de obtener el dinero? QUINTA: ¿Diga el absolvente como es cierto, que él conocía el significado de las siglas R8A-C2, cuando firmó el contrato, para identificar el terreno donde se encuentra construido el inmueble compra vendido? Contestó: Lo conocía porque me lo explicó el señor Fantini. SEXTA: ¿Diga el absolvente como es cierto, que en el momento de firmar el compromiso, conocía que la Oficina de Ingeniería de Chacao, está en la obligación de otorgar de inmediato informaciones de los inmuebles ubicados en el Municipio? Contestó: No, no es cierto. SÉPTIMA: ¿Diga el absolvente como es cierto, que es Ingeniero? Contestó: Si es cierto, soy Ingeniero, Doctor Ingeniero Industrial, especialidad eléctrica. OCTAVO: ¿Diga el absolvente como es cierto, que pidió información del inmueble, a la Ingeniería de Chacao, antes del final del mes de julio de 1.998? Contestó: No lo recuerdo. NOVENA: ¿Diga el absolvente como es cierto, que la Oficina de Ingienería le confirmó la posibilidad de poner un café musical en el inmueble? Contestó: No es cierto, ni el solar ni el inmueble, no cumplían con las condiciones requeridas. DÉCIMA: ¿Diga el absolvente como es cierto, que en las últimas tres líneas de la primera página del fax, de fecha 29 de julio de 1.998, que envió el señor Fantini, dice: “A pesar de que el edificio, tiene una zonificación apta para el tipo de negocio que queremos montar”? Contestó: En este momento no recuerdo, si fue en esas tres últimas líneas y si fue eso lo que dije, no tengo documentos en mis manos. UNDÉCIMA: ¿Diga el absolvente como es cierto, que la Oficina de Ingeniería de Chacao, contestó en fecha 17 de septiembre de 1998, a su representante M.R., y a la Asociación de Vecinos de Chacao: “En cuanto a la posibilidad de instalar un Bar en el referido inmueble, le informo que la misma es procedente”? Contestó: No recuerdo si fue en esa ni recuerdo si fueron esas palabras exactamente, eso ocurrió hace tres años y no recuerdo exactamente. DÉCIMA SEGUNDA: ¿Diga el absolvente como es cierto, que conoce que la ordenanza de zonificaciones de Chacao, que él anexó al presente juicio al folio 228, en su primer artículo se refiere a los terrenos y a las nuevas construcciones y en su artículo quinto, confirma el uso y las características de los edificios ya construidos? Contestó: No recuerdo si está anexada al folio que dice el señor Fantini, ni me la sé de memoria, el expediente está ahí, no me dedicó a eso. DÉCIMA TERCERA: ¿Diga el absolvente como es cierto, que conoce el artículo 99 de dicha Ordenanza que confirma que en los terrenos de zonificación R8A, con superficie menor a Quinientos Metros Cuadrados, son permitidas construcciones nuevas con un porcentaje de Ciento Setenta y Cinco por ciento del área? Contestó: No es cierto, no me sé de memoria ni el artículo 99, ni ningún otro artículo de otra ordenanza, no sé si el artículo 99 dice eso? DÉCIMA CUARTA: ¿Diga el absolvente como es cierto, que al comprometerse a comprar el inmueble, conocía que este desde muchos años tenía uso y patente de comercio? Contestó: Es cierto que conocía la patente de comercio porque me lo dijo el Señor Fantini, no es cierto que yo sabía que era de muchos años, no sé cuántos años. DÉCIMA QUINTA: ¿Diga el absolvente como es cierto, que antes de firmar el compromiso conocía que en la misma cuadra del inmueble se encuentran nueve establecimientos comerciales de Bar restaurantes, todos sin estacionamientos? Contestó: Es cierto que sabía que habían algunos pero no es cierto que fueran nueve. DÉCIMA SEXTA: ¿Diga el absolvente como es cierto, que en el fax de fecha 29 de julio de 1.998, que envió al señor Fantini, afirma: “Por otra parte recuerdo que ya usted, nos advirtió que no disponía de los planos del inmueble? Contestó: Es cierto, pero también es cierto que no lo pudimos conseguir en la Ingeniería Municipal. DÉCIMA SÉPTIMA: ¿Diga el absolvente como es cierto, que en el mismo fax pidió una aplazamiento de quince días. Para confirmar la compraventa, justificando el atraso por dudas en la resistencia del edificio, nos hicieron dudar también de que consiguiéramos los permisos. DÉCIMA OCTAVA: ¿Diga el absolvente como es cierto, que jamás en fecha antecedente al final de julio de 1.998, y en el mismo fax, refirió al señor fantini la imposibilidad de poner en el inmueble un Bar Musical? Contestó: Es cierto, pero también es cierto que teníamos serias dudas de que fuera posible la instalación y luego la Ingeniería Municipal de Chacao, confirmó que no era posible. DÉCIMA NOVENA: ¿Diga el absolvente como es cierto, que el Ingeniero a que se refiere en el fax, efectuó la inspección a el inmueble en presencia de testigos, a mediados del mes de agosto y confirmó que las estructuras eran idóneas? Contestó: No es cierto, yo no estaba presente, pero hasta donde se me informó no es cierto. VEINTE: ¿Diga el absolvente como es cierto, que el señor Fantini, antes de dar inicio al presente juicio le ofreció ir ambos en Italia para transar con la Empresa que le vendió una casa que él iba a saldar con el dinero de la venta del Edificio en caracas, que no se realizó y que el Fantini no pudo agar en forma total por el hecho que no recibió el dinero de la venta? Contestó: Yo no recuerdo si fue exactamente eso, yo no tengo nada que ver con los compromisos del señor fantini con terceros, yo no sé si él podía pagar o no pagar, no tenía conocimiento ni he preguntado cuál es su situación económica financiera.”

    En cuanto a las posiciones juradas absueltas por el ciudadano I.S.S.D.V., co-demandado, observa este Juzgador que únicamente se obtiene la confesión del demandado en la segunda posición, por la cual éste reconoce no haber efectuado el pago a que constriñe la cláusula cuarta del contrato de opción a compra de Cien Mil Dólares (US$ 100,000.oo), porque supuestamente no se cumplió la condición del documento firmado. Todas las demás posiciones son impertinentes ya que no se ciñen a los hechos debatidos en el presente proceso. La parte demandante pretende probar a través de las posiciones juradas estampadas, cuestiones totalmente impertinentes a éste proceso, como lo son: la disponibilidad en sus cuentas bancarias, la forma como pagaría la obligación contraída, su profesión, cuestiones sobre la ordenanza de zonificación al que está sujeta el inmueble (cuestión que es competencia del Municipio Chacao).

    Luego, se desestiman por impertinentes las posiciones arriba transcritas y a.a.e.d. la segunda, de conformidad con el artículo 410 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.

    27. Informes a:

    - A la Oficina de Ingeniería Municipal del Municipio Autónomo de Chacao, con el objeto de que remita copia de los oficios: (i) N° 0001263, de fecha 4 de septiembre de 1998, dirigido al ciudadano: P.G.F.; (ii) N° 0001305, de fecha 17 de septiembre de 1998, dirigido a la Asociación de Vecinos del Municipio Chacao; (iii) Además, pido que informe y remita copia al Tribunal, de cualquier información o documentos que existan en esa Oficina referente a un inmueble ubicado en la Calle Miranda, Municipio Chacao, N° de Catastro 213/10-07 (f.317 al 346).

    En cuanto a este medio probatorio, observa este Juzgador de Alzada que las comunicaciones contenidas en el expediente administrativo anexado por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, ya habían sido admitidas y valoradas en el presente juicio, por lo que se hacía innecesario su promoción por informes, y en esta oportunidad se ratifica su valoración. ASÍ SE DECLARA.-

    - A la Asociación de Vecinos del Municipio Chacao, ubicada en la casa de la Cultura “Rómulo Betancourt”, Calle C.A., Chacao, Área Metropolitana de Caracas, con el objeto de que presente informes y remita al Tribunal copias sobre todo lo que conste en sus archivos sobre el inmueble ubicado en la Calle Miranda, Municipio Chacao, N° de Catastro 213/10-07.

    En cuanto al presente elemento probatorio, observa este Juzgador de Alzada que el mismo fue promovido más no evacuado, por lo que este Juzgador no tiene elemento probatorio sobre el cual emitir pronunciamiento sobre su admisibilidad o valoración. ASÍ SE ESTABLECE.-

    28. Marcado con el N° “1”, Copia Fotostática de misiva de fecha 24.08.1998, emitida por el ciudadano M.R.A., dirigida al ciudadano J.V.M., en su carácter de Director de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao (misiva sellada en húmedo como recibido en fecha 24.08.1998 a las 14 horas 23 minutos), por la cual el primero le manifiesta al referido Director que está interesado en adquirir un inmueble (el mismo de la opción de compra), y que por tanto solicita le informe sobre la viabilidad del proyecto de compra que tiene sobre el inmueble objeto de la opción a compra, de acuerdo a la posibilidad de que se den los permisos respectivos para Restaurante, Discoteca con pista de baile y licencia de licores, para que de acuerdo a la respuesta en cuestión poder continuar la negociación (f.268).

    29. Marcado con el N° “2”, Original de misiva de fecha 22.09.1998 emanada de la Asociación de Vecinos, Municipio Chacao, dirigida al ciudadano M.R.A., por la cual se le notifica que según oficio Nro. 0001305 de fecha 17 de septiembre de 1998, emitido por la Dirección de Ingeniería Municipal y remitido a la misma Asociación de Vecinos, señalan que ésta refleja que es materialmente imposible la instalación de Bar, Discoteca oficina, etc, ni de cualquier otra actividad comercial (f.269).

    Observa este Juzgador respecto a las misivas, que las mismas emanan de tercero a la causa, y por tanto, para que las mismas tuviesen valor probatorio a los fines de la decisión, debieron ser ratificadas por el tercero del cual emanan mediante la prueba testimonial. Por lo que, no cumplida tal formalidad, es forzoso para este sentenciador no valorar las mismas a los fines de la decisión, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.-

    30. Marcado con el N° “3”, Original de Constancia de fecha 18.01.2001, emitida por Don R.V., en su carácter de apoderado del Banco Español de Crédito, S.A. banesto. Por la cual manifiesta que consta en sus archivos que la Doña A.C.R.A., suscribió una póliza de crédito personal por la cantidad de Veinte Millones de Pesetas (Ps. 20.000.000,00), quedando dicha operación formalizada en el contrato 00301038720000048172 (f.270).

    Observa este Juzgador respecto a la presente documental, que la misma emana de un tercero a la causa, y al no haberse evacuado su ratificación en el término probatorio extraordinario concedido (según art. 393 C.PC.), mediante la correspondiente prueba testimonial, es forzoso para este sentenciador no valorar la misma a los fines de la decisión, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.-

    31. Testimoniales:

    - J.V.M.N., mayor de edad y de este domicilio.

    - Nelson Yanez, mayor de edad, y de este domicilio.

    - I.R., mayor de edad y de este domicilio.

    - M.D.L.O., mayor de edad y de este domicilio.

    - C.B., mayor de edad y de este domicilio.

    - M.d.O., mayor de edad y de este domicilio.

    - V.P., mayor de edad y de este domicilio.

    - J.P.C.H., mayor de edad y de este domicilio.

    - M.R.A., mayor de edad y de este domicilio.

    En cuanto a las anteriores testificales, observa este Juzgador de Alzada que las mismas fueron promovidas más no evacuadas, por lo que este Juzgador no tiene elemento probatorio sobre el cual emitir pronunciamiento sobre su admisibilidad o valoración. ASÍ SE ESTABLECE.-

    32. Prueba Instrumental para ser evacuada en la ciudad de M.E., para lo cual se solicitó el exhorto la autoridad competente española, a saber: Juzgado con competencia en lo Civil Patrimonial o Mercantil para la práctica de las siguientes diligencias probatoria

    - Si existe registro en la compañía de teléfonos de España, “TELEFÓNICA, S.A.”, que en fecha 29 de julio de 1998, se realizó llamada telefónica desde el número 34-91-5489294, el cual corresponde a la ciudad de Madrid / España y el mismo se encuentra a nombre de mis representados a un número telefónico correspondiente a la ciudad de Roma / Italia, 39-6-6892769, en el cual la contraparte P.G.F., recibió comunicación del Sr. Soler vía fax.

    - Si existe registro de la Póliza de Crédito Personal, emitida por BANESTO, Banco de Español Crédito, S.A. a nombre de la co-demandada, ciudadana A.C.R.- A.d.S., por la cantidad de Veinte Millones de pesetas (20.000.000,00 ptas.), con la finalidad de adquirir “Fincas Urbanas”.

    - Que se evacue la declaración de Don R.V.G., mayor de edad, domiciliado y residenciado en Madrid /España, quien es apoderado del Banco Español de Crédito, S.A. banesto, sucursal oficina principal de Madrid con domicilio en: Calle Alcalá, número 14, Madrid, para que ratifique instrumento anexado al escrito, suscrito por éste.

    En cuanto a la presente prueba instrumental, observa este Juzgador de Alzada que la misma fue debidamente promovida, más no evacuada en el término extraordinario de seis (6) meses concedido por auto de fecha 01.03.2001 (f.278 y 279), ya que fueron agregadas a los autos el 28.02.2003, casi dos (2) años después del auto que confirió el lapso más amplio de evacuación, razón por la cual este Juzgador niega su admisión al presente juicio. ASÍ SE DECLARA.-

    4. Del mérito.-

    Se reclama: (i) Declare Resuelto el contrato de fecha 20.06.1998, suscrito entre el ciudadano P.G.F. y los ciudadanos A.R.A.d.S. e I.S.S.D.V. (parte demandante y demandados, respectivamente), por incumplimiento de estos últimos de la cláusula cuarta del contrato de opción a compra y venta de inmueble; (ii) Se condene a los demandados a pagar la cantidad Cien Mil Dólares (US $ 100.000,00), que al cambio oficial del día 10.11.2000, corresponden a la cantidad de Sesenta y Nueve Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 69.500.000,00), o en la suma de dinero correspondiente en moneda nacional a la fecha de su liquidación, de conformidad con lo dispuesto en la cláusula cuarta y quinta del contrato de opción a compra y venta de inmueble; y (iii) Se condene a los demandados por concepto de Daños y Perjuicios, a pagar los intereses legales sobre la suma antes indicada, desde el 01.08.1998, hasta su liquidación, según lo preceptuado en el artículo 1.277 Código Civil.

    La parte demandada solicitó la declaratoria Sin Lugar de la demanda, fundado en que existen dos condiciones suspensivas en el contrato de opción de compra venta, contenidas en las cláusulas primera y segunda, las cuales no se cumplieron ya que según señala: - no fue posible confirmar la posibilidad de obtener los permisos de la autoridad municipal correspondiente para los fines que se destinaría el inmueble, pues dadas las características terreno y del inmueble construido, se hacía imposible destinarlo a los fines que inicialmente motivaron la intención de adquirirlo, y – que sobre el inmueble permanece vigente la hipoteca de primer grado a favor de M.E.d.A. y Préstamo, tal como consta en certificación de gravámenes. Y, en cuanto a los daños y perjuicios, señaló que no es cierto que su representado tenga deuda alguna al respecto, ni por ningún otro concepto con el demandante.

    a.- Del contrato de opción a compra.

    Dispone el Artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

    De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.

    Ahora bien, en la doctrina y en la jurisprudencia se contempla esa categoría contractual cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato. En este sentido, el autor patrio E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, Tomo II, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro.

    En la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar, y la promesa bilateral de contratar.

    La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo éste el caso más frecuente.

    Al respecto, sostiene Maduro Luyando que “la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.

    Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue

    .

    Del contrato acompañado a los autos, se puede afirmar que está acreditado que los ciudadanos P.G.F. (denominado el PROPIETARIO) por una parte, y por la otra parte, los ciudadanos A.R.A.d.S. e I.S.S.d.V., (denominados los OPTANTES), convinieron celebrar un contrato de opción de compra, por el cual el PROPIETARIO, se comprometió a vender a los OPTANTES, quienes a su vez se comprometieron a comprar, una vez que se confirmara la posibilidad de obtener los permisos para instalar un café musical, sobre un inmueble ubicado en el Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda, Calle Miranda número 5, alinderado al NORTE: en veintisiete metros con sesenta centímetros (27,60 Mts), con casa que es o fue de A.d.A.; al Sur: en veintisiete metros con sesenta metros (27,60Mts), con casa que es o fue de R.T.; al ESTE: que es su frente, en ocho Metros con Sesenta centímetros (8,60Mts), con la mencionada Calle M.d.C. y al OESTE: en ocho metros con sesenta centímetros (8,60 Mts), con casa que es o fue de S.O. de González. Que el inmueble contratado está constituido por un edificio de tres pisos más el terreno donde se encuentra construido, tipificado por la Oficina de ingeniería Civil de Chacao, como R8A, C2., y entre otras cuestiones se estableció: -la obligación de vender a los OPTANTES, la propiedad libre de todo gravamen, incluyendo la extinción de un préstamo; - el precio de la compra-venta del referido inmueble y su mobiliario; -un pago correspondiente a la opción de compra definitiva que se efectuaría a finales del mes de julio de 1.998, de Cien Mil Dólares (100.000,00 US$); - se establecieron penalizaciones en caso de que el PROPIETARIO no entregara el inmueble a los optantes antes del 01.10.1998; - además en cláusula penal, se establece que sí una vez pagada la Opción a Compra, la operación no se llegara a realizar por incumplimiento de los OPTANTES, el PROPIETARIO haría suya la cantidad de dinero recibida, y si fuese por parte del PROPIETARIO éste deberá devolver dicha suma y una cantidad igual por concepto de indemnización a los OPTANTES.

    Luego, se declara que existe un contrato de opción de compraventa el cual se rige por las siguientes cláusulas:

    * La cláusula primera contractual que establece:

    EL PROPIETARIO se compromete formalmente a vender a los OPTANTES, quienes a su vez se comprometen a comprar, una vez se confirme la posibilidad de obtener los permisos para instalar un café musical (…).

    ** La cláusula segunda contractual que establece:

    EL PROPIETARIO es único y absoluto dueño del inmueble identificado en la cláusula anterior del presente contrato y se compromete a vender a los OPTANTES (a título personal o a la sociedad que ellos indiquen) la propiedad libre de todo gravamen incluyendo la extinción del préstamo otorgado por parte de la ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO MIRANDA, de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000).

    *** La cláusula Cuarta contractual que establece:

    Se acuerda que los OPTANTES efectuarán un primer pago, antes de final de julio del presente año, de CIEN MIL US DÓLARES (100.000 U.S.$) que será el pago correspondiente a la opción de compra definitiva que deberá validarse legalmente. El resto, hasta la cantidad citada anteriormente, se pagará a la entrega del inmueble y del consiguiente registro de propiedad del mismo, que se realizará antes del final del mes de septiembre del presente año, estableciéndose en el documento definitivo de opción de compra penalizaciones de VEINTE MIL US DÓLARES (20.000 US$) el primer mes y CUARENTA MIL US DÓLARES (40.000 US$) cada uno de los meses sucesivos si EL PROPIETARIO no entregara el inmueble a los OPTANTES antes del 1° de octubre del presente año. Esta penalización se computará por día en forma proporcional a las cantidades indicadas por meses

    .

    **** Y la cláusula quinta contractual establece que:

    Si una vez pagada la OPCIÓN DE COMPRA la operación no llegara a realizarse por incumplimiento de los OPTANTES el PROPIETARIO hará suya la cantidad de dinero recibida, si el incumplimiento fuera por parte del PROPIETARIO este deberá devolver dicha suma y una cantidad igual en concepto de indemnización a los OPTANTES.

    * De las condiciones y modalidades contractuales.

    Alegado el incumplimiento del contrato como causa de resolución, los demandados se han excepcionado alegando la existencia de unas condiciones en la cláusula primera y segunda del contrato, constituido en documento fundamental de la presente demanda.

    Dicen los demandados que el propio documento fundamental de la demanda establece como condiciones supuestamente suspensivas para la procedencia de la compra venta del inmueble: (i) la obtención de los permisos de la autoridad municipal correspondiente para los fines que se destinaría el inmueble (café musical), y que dadas las características terreno y del inmueble construido, se hacía imposible destinarlo a los fines que inicialmente motivaron la intención de adquirirlo. Y (ii) la liberación de la hipoteca de primer grado que aún pesa sobre el inmueble.

    El artículo 1197 del Código Civil, prescribe que “la obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro o incierto”, enseñándonos buena parte de la doctrina que la incertidumbre a que alude el legislador, debe de estar constituida por un hecho que no se sepa si va a ocurrir o no. Si el hecho se sabe que va a ocurrir aun cuando no se sepa cuando (por ejemplo, la muerte de una persona) se tratará de un hecho cierto y estaremos en presencia de un término, o de una obligación de modalidad determinada, en el caso de que éste pueda ser exigido por el acreedor y no de una condición.

    Así lo expresa el doctor E.M.L., en su libro Curso de Obligaciones (vid. Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, p. 239), texto obligado en nuestras universidades, cuando al explicar los caracteres de la obligación condicional, expresa:

    1º.- La incertidumbre del hecho o circunstancia que la constituye. Es decir, debe estar constituida por un hecho que no se sepa si va a ocurrir o no. Si el hecho se sabe que va a ocurrir aun cuando no se sepa cuando (por ejemplo, la muerte de una persona) se tratará de un hecho cierto y estaremos en presencia de un término y no de una condición. El hecho debe de ser, pues, incierto y ello constituye la característica esencial de la condición.

    Si el hecho puede ser exigido por el acreedor, estaremos en presencia de una obligación sub-modo y no de una condición pues la ocurrencia de ésta no puede estar al arbitrio de las partes.

    Si en un contrato de venta, las partes ponen como condición para la misma que previamente el vendedor repare la cosa a venderse, tal hecho es exigible por el acreedor, en este caso el comprador. No se trata de una condición (aunque las partes así lo denominen) sino de una obligación bajo una modalidad determinada (obligación sub-modo)

    .

    Bajo tales parámetros doctrinales, hay que considerar, primero, que la alegada condición de liberación del gravamen hipotecario a que supuestamente está sometido el contrato de opción, no tiene rango de condición al tratarse de un hecho exigible al acreedor. Es una obligación submodo o modal que fue establecida en el contrato, importando determinar si el no cumplimiento de esa modalidad es de tal entidad que permiten la excepción de cumplimiento.

    En el presente asunto, la cláusula segunda contractual establece que:

    EL PROPIETARIO es único y absoluto dueño del inmueble identificado en la cláusula anterior del presente contrato y se compromete a vender a los OPTANTES (a título personal o a la sociedad que ellos indiquen) la propiedad libre de todo gravamen incluyendo la extinción del préstamo otorgado por parte de la ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO MIRANDA, de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000).

    De la preinsertada cláusula contractual, se observa que contiene una modalidad que no tiene la entidad para excepcionarse del pago o de las obligaciones dinerarias adquiridas, toda vez que esta modalidad en la práctica cotidiana se cumple al momento en que se suscribe y registra el documento definitivo. Las arras se han constituido en el medio para liberar los gravámenes que pudieran pesar sobre el inmueble objeto de una operación de compraventa. Luego, habría que desechar a la no liberación del gravamen hipotecario como medio válido de excepción de pago, por lo dicho antes y porque en ninguna parte del texto contractual se estableció que la liberación del gravamen sería elemento determinante y previo para pagar los US$ 100,000.oo a que se habían obligado contractualmente los demandados. ASI SE DECLARA.

    Por otra parte, la cláusula primera contractual establece que:

    EL PROPIETARIO se compromete formalmente a vender a los OPTANTES, quienes a su vez se comprometen a comprar, una vez se confirme la posibilidad de obtener los permisos para instalar un café musical (…).

    Ahora en relación a esta cláusula primera, en la que se convino que los demandados “se comprometen a comprar, una vez se confirme la posibilidad de obtener los permisos para instalar un café musical”, obviamente hay que señalar, con base a las aportaciones probatorias, que esa posibilidad de obtener los permisos para instalar un café musical no se ha dado y está cargada de incertidumbre por estar sujeta a la posibilidad de una modificación de la ordenanza municipal cambiando la zonificación. Este nivel de incertidumbre le da el rango o naturaleza de condición suspensiva, al estar sujeta el nacimiento de la obligación a que se confirme la posibilidad de obtener los permisos para instalar un café musical. En autos se ha acreditado que el inmueble objeto de la opción de compra está ubicado en un área que tiene una zonificación distinta a la comercial y la sujeción de las partes a que algún día la Alcaldía correspondiente cambie la zonificación es una expectativa incierta y extremadamente larga en el tiempo lo que pudiera llevar a pensar que se trata de una condición imposible que haría inviable mantener atadas a las partes ad aeternum.

    Dentro de ese orden de ideas, hay que afirmar que en vista de que la relación jurídica está sometida a una condición suspensiva, el compromiso de comprar no ha nacido, y al no haber nacido no existe y al no existir no es exigible por el acreedor en cuyo provecho se haya estipulado, toda vez que todavía no es acreedor y el reclamado aún no es deudor. Y ese mismo hecho de la inexistencia de la obligación pactada y ser el cumplimiento de la condición inviable, hace procedente la acción de resolución del contrato de opción de compra venta de un inmueble celebrado interpartes el día 20.06.1998 sobre un inmueble ubicado en la calle Miranda Nº 5, Municipio Chacao del Estado Miranda, por cuanto las partes no pueden estar atadas indefinidamente. ASÍ SE ESTABLECE.

    b.- De los Daños y Perjuicios.-

    Solicita la parte actora que se condene a los demandados por concepto de Daños y Perjuicios, exartículo 1.258 del Código Civil, a pagar la cantidad Cien Mil Dólares (US$ 100.000,00), que al cambio oficial del día 10.11.2000, corresponden a la cantidad de Sesenta y Nueve Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 69.500.000,00), o en la suma de dinero correspondiente en moneda nacional a la fecha de su liquidación, de conformidad con lo dispuesto en la cláusula cuarta y quinta del contrato de opción a compra y venta de inmueble.

    Ahora, quiere precisar quien sentencia, que una cosa es que se declare la resolución contractual y otra que ante el no cumplimiento de la condición de la posibilidad de obtención de los permisos municipales, pueda exigirse el cumplimiento contractual del pago de US$ 100,000.oo y en el caso de que hubiese sucedido la misma estaría sujeta a repetición. Y no puede exigirse la entrega de esa prestación dineraria mediante una acción de resolución contractual, porque la misma sería procedente sólo si se hubiese intentado una acción de cumplimiento demostrando que la condición a que estaba sometida el contrato había sido superada o salvada. Solicitar la resolución y al mismo tiempo el cumplimiento de obligaciones que dimanan del contrato, es acumular de manera prohibida peticiones.

    Por otra parte, no puede invocarse las cláusulas 4ª y 5ª contractuales como fuente del reclamo de daños y perjuicios, por (i) el hecho de que la imposibilidad de cumplimiento de la condición suspensiva a que se encontraba sometido el contrato le tornó en inexistente; y (ii) porque aun cuando se pudiera hablar de su vigencia el incumplimiento no estuvo en cabeza de los potenciales compradores, sino de una situación que escapa de sus manos: las regulaciones municipales.

    De tal suerte, que es improcedente el reclamo del cumplimiento contractual de pago de US$ 100,000.oo, por ser una prestación dineraria procedente sólo si se ejecuta el contrato y no hay fuente generadora de los daños y perjuicios reclamados. ASI SE ESTABLECE.-

    c.- De los intereses legales solicitados.-

    Ahora bien, en virtud de la declaratoria de improcedencia de los Daños y Perjuicios, y siendo que sobre el monto allí solicitado se pidió se condenara a los demandados al pago de los intereses legales, correspondientes desde el 01.08.1998 hasta su liquidación, observa este Juzgador que se hace inoficioso pronunciarse sobre los mismos, dado que si no hay obligación dineraria que pagar, no hay intereses que adicionarles. ASÍ SE DECLARA.-

    5. DISPOSITIVA.-

    En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 13.01.2005 (f.86; 2ª pieza), por la parte actora, ciudadano P.G.F., asistido de abogado, contra la sentencia definitiva de fecha 30.11.2004 (f.02 al 80; 2ª pieza), proferida por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Sin Lugar la demanda que por Resolución de Contrato de opción de compra-venta que incoara el ciudadano P.G.F. contra los ciudadanos A.C.R.d.S. e I.S.S.D.V..

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios, sigue el ciudadano P.G.F. contra los ciudadanos A.C.R.d.S. e I.S.S.D.V., ambos identificados a los autos. Y, en consecuencia, resuelto el contrato de opción a compra de un inmueble, suscrito en fecha 20 de junio de 1998, por el ciudadano P.G.F. y los ciudadanos A.C.R.d.S. e I.S.S.D.V., sobre un inmueble ubicado en el Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda, Calle Miranda número 5, alinderado al NORTE: en veintisiete metros con sesenta centímetros (27,60 Mts), con casa que es o fue de A.d.A.; al Sur: en veintisiete metros con sesenta metros (27,60Mts), con casa que es o fue de R.T.; al ESTE: que es su frente, en ocho Metros con Sesenta centímetros (8,60Mts), con la mencionada Calle M.d.C. y al OESTE: en ocho metros con sesenta centímetros (8,60 Mts), con casa que es o fue de S.O. de González.

TERCERO

IMPROCEDENTE el reclamo de daños y perjuicios, así como el de los intereses legales.

CUARTO

Queda así modificada la sentencia apelada.

QUINTO

No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza modificatoria del presente fallo.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, NOTIFÍQUESE a las partes y BÁJESE en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintiún (21) días del mes de Septiembre del año dos mil siete (2.007). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.-

EL JUEZ,

DR. F.P.D.C.

LA SECRETARIA

ABOG. FLOR CARREÑO AGUIAR

Exp. N° 05.9348

Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios/Def.

Reenvío

Materia: Civil

MAV/fca/cf

En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo la diez de la mañana. Conste,

La Secretaria