Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 14 de Julio de 2011

La parte actora en su escrito de demanda alegó que según contrato autenticado el 14 de mayo de 1992, celebró contrato de arrendamiento con el demandado sobre un galpón de bloques y techo de láminas, edificados sobre las parcelas distinguidas con los números y letras 572, 572-A y 572-B, que comprenden un área global aproximada de un mil trescientos cincuenta metros cuadrados (1.350 M2) ubicado entre la Avenida San Francisco y Calle Nueva Orleans de la Urbanización La California Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, Distrito Capital, constituyéndose en fiadora solidaria y principal pagadora de todas y cada una de las obligaciones la sociedad de comercio Taller Nova S.R.L. inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 10 de junio de 1981, bajo el numero 110 , Tomo 42-A.

Que la Dirección General de Inquilinato del Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante Resolución Nº 01110251 dictada en fecha 27 de junio de 2006, en el expediente 89.305, fijó la pensión de arrendamiento por los locales en la cantidad de doce mil doscientos ochenta y seis bolívares con 53/100 céntimos (Bs. 12.286, 53) mensuales.

Que el inquilino fue notificado de la Resolución antes señalada, surtiendo efectos a partir del día 18 de agosto de 2006. Que el demandado –inquilino- no pagaba a la parte actora si no que continuaba consignando ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Distrito capital, expediente numero 983258, por la irrisoria suma de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250) mensuales y que ejerció recurso de Nulidad contra dicha Resolución ante el Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, quien en fecha 22 de abril de 2008, dictó sentencia definitiva y fijó el precio del canon de arrendamiento mensual en la cantidad de quince mil cuatrocientos un bolívares con veintitrés céntimos (Bs. 15.401,23), mencionando que dicha sentencia fue apelada y hasta la fecha la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativa no ha decidido el fondo del asunto.

Que el arrendatario ha dejado de pagar por cada mensualidad la cantidad de doce mil doscientos ochenta y seis bolívares con 53/100 céntimos (Bs. 12.286, 53), lo que constituye un incumplimiento de sus obligaciones, por lo que se ha insolventado en las pensiones de los meses que van desde septiembre de 2008 hasta febrero de 2010, adeudando la cantidad de doscientos dieciséis mil seiscientos cincuenta y siete bolívares con cincuenta y cuatro céntimos (Bs.216.657, 54). En esa suma estimó la cuantía de su pretensión.

Sobre la base de esos hechos y de acuerdo a lo previsto en el ordinal 2º del artículo 1592, en concordancia con lo previsto en el artículo 1167, ambos del Código Civil, demandó al citado ciudadano a los fines que convenga o sea condenado en la resolución del contrato y en consecuencia a la entrega del inmueble arrendado así como al pago de la cantidad de doscientos dieciséis mil seiscientos cincuenta y siete bolívares con cincuenta y cuatro céntimos (Bs.216.657,54), a título de daños y perjuicios por las pensiones insolutas. Que el demandado entregue los recibos cancelados que acrediten la solvencia de los servicios públicos, luz eléctrica, aseo y líneas telefónicas, más las sumas de dinero que resulte de la indexación de las sumas de dinero demandadas y costas procesales.

Que el 26 de abril de 2011, la Secretaria dejó constancia de haberse librado la compulsa a la parte demandada, quien el 18 de mayo de ese mismo año se dio por citado.

El 23 de mayo del mismo año, oportunamente, la parte demandada contestó a la pretensión de la actora. En efecto, admitió ser arrendataria del inmueble objeto material de la pretensión, pero agregó que el mismo se trata de un contrato a tiempo indeterminado, en virtud que en el referido contrato se estableció -cláusula cuarta- que el término de duración era de tres (03) años fijos, es decir, desde el 01 de marzo de 1992 hasta el 01 de marzo de 1995 y señaló textualmente “…que en ningún caso está contemplado ningún tipo de renovación o tácita reconducción…”

Que en virtud que el tiempo de duración del contrato excede de un (01) año y es menor de cinco (05) años, le corresponde una prórroga legal de un (01) año, conforme a lo previsto en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual venció el 29 de febrero de 1996.

Que vencida la prórroga legal, ambas partes continuaron con la relación contractual, manteniéndose el inquilino en el goce pacífico y uso del inmueble y el arrendador recibiendo el pago por concepto de arrendamiento mensual, conforme a lo previsto en el articulo 1585 y 1592 del Código Civil Venezolano, que en consecuencia se produjo la tácita reconducción, transformándose el contrato a tiempo indeterminado conforme a lo previsto en el articulo 1600 eiusdem.

Que la parte actora, ha demandado la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los meses comprendidos desde septiembre de 2008 a febrero de 2010, ambos inclusive, por tanto, invocó la presunción prevista en el artículo 1296 del Código Civil Venezolano, en relación al pago de las pensiones de arrendamiento causadas con antelación, trayendo por consecuencia la indeterminación del contrato y haciendo solo procedente demandar el desalojo del inmueble y no la resolución de contrato, invocando el criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005.

Que sin perjuicio de lo antes alegado, alegó también la indeterminación del contrato de arrendamiento de acuerdo a lo previsto en el artículo 1580 del Código Civil, que señala que los contratos no pueden arrendarse por más de quince (15) años, caso aplicable al asunto, donde el contrato se inició el 01 de marzo de 1992 y dicho lapso de 15 años venció el 28 de febrero de 2007.

Siendo así, tenemos que la litis se limita a determinar la veracidad de los hechos alegados por la parte actora respecto a la obligación de pago por parte de la demandada, puesto que no hay discusión sobre la existencia de la relación arrendaticia. Sin embargo, debe analizarse el aspecto temporal del contrato, dado que la parte actora pretende su resolución mientras que la demandada alegó que no le era aplicable la norma del artículo 1167 del Código Civil en virtud que el contrato se había indeterminado.

En este sentido, cabe destacar que de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 1354 del Código Civil, cada una de las partes tienen las cargas de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, por ello quien pretenda el cumplimiento de una obligación debe probar su existencia y quien pretenda ser liberada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la misma.

Es así pues, que a pesar que la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, sí lo es su aspecto temporal. En tal sentido, la parte actora junto al libelo de demanda, aportó copia simple de documento autenticado el 14 de mayo de 1992, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes procesales, el cual se valora de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, mereciendo fe su contenido.

En efecto, de dicho instrumento se aprecia que las partes procesales efectivamente pactaron contrato de arrendamiento sobre el inmueble arriba descrito, que sería destinado a taller mecánico, cuya pensión la fijaron en la suma equivalente a noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00) mensuales, por la duración de tres (03) años fijos a partir del 01 de marzo de 1992 hasta el 01 de marzo de 1995, a cuyo vencimiento, el arrendatario procedería a la desocupación del mismo, conviniendo expresamente que “…no está contemplado ningún tipo de prórroga o renovación o tácita reconducción del presente contrato de arrendamiento”.

Asimismo, la parte actora aportó junto al libelo de demanda, copia simple de la Resolución Nº 010251, dictada el 27 de junio de 2006, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en el expediente 89.305, que se valora como copia simple de documento público administrativo que se tiene como fidedigno y merece fe por no haber sido impugnado, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Mediante dicha Resolución, se fijó la pensión máxima de arrendamiento por los locales 572, 572-A y 572-B, a que se refiere este juicio y arriba descrito, en la suma equivalente a doce mil doscientos ochenta y seis con 53/100 céntimos (Bs. 12.286,53) mensuales.

En el lapso de pruebas, la parte actora aportó copia simple de sentencia proferida el 22 de abril de 2008, por el Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, mediante la cual declaró sin lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad intentado el 27 de septiembre de 2006, por el ciudadano D.V., titular de la cédula de identidad Nº 6.919.940, contra la Resolución Nº 010251 del 27 de junio de 2006, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, mediante la cual reguló la pensión de arrendamiento de las parcelas de terrenos identificadas como 572, 572-A y 572-B, en la suma equivalente a doce mil doscientos ochenta y seis con 53/100 céntimos (Bs. 12.286,54) mensuales y fijó dicha pensión en la suma equivalente a quince mil cuatrocientos uno con 23/100 céntimos (Bs. 15.401,23).

Promovió igualmente copia simple de expediente de consignaciones llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, numero 98003258, que se tienen como fidedignas y merecen fe su contenido. De dichos instrumentos se evidencia que desde el 11 de mayo de 1998 y hasta agosto de 2010, el arrendatario consignó las pensiones de arrendamiento por el valor de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) cada una. Siendo controvertidas las pensiones de los meses de septiembre de 2008 a febrero de 2010.

Igualmente, se aprecia de dichos instrumentos que el 07 de febrero de 2001, la parte actora solicitó al aludido tribunal, le fuese entregadas las cantidades de dinero consignadas a su favor, desde el 11 de mayo de 1998 hasta esa fecha, señalando que eran diecinueve (19) consignaciones a doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) cada una. Que el 07 de marzo de 2001, el tribunal acordó emitir cheque número 00013519 por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) a favor del hoy actor. Que el 20 de noviembre de 2001, la parte actora solicitó al mismo tribunal, le fuese entregadas las cantidades en dinero, consignados a su favor, desde febrero de 2001 hasta esa fecha. Que el 04 de diciembre de 2001, el tribunal encargado acordó emitir cheque número 0026422 por la cantidad de dos mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 2.250,00) a favor del hoy actor, por las consignaciones realizadas desde febrero de 2001 hasta octubre 2001. Que el 13 de marzo de 2003, la parte actora solicitó al aludido tribunal, le fuese entregadas las cantidades en dinero, consignados a su favor, desde noviembre de 2001 hasta marzo de 2003. Que el 30 de abril de 2003, el tribunal encargado acordó emitir cheque número 00019762 por la cantidad de cuatro mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 4.250,00). Que el 09 de enero de 2004, la parte actora igualmente solicitó al aludido tribunal, se le entregasen las cantidades de dinero, consignados a su favor, desde el mes de marzo de 2003 hasta esa fecha. Que el 04 de febrero de 2004, por lo que el tribunal acordó emitir cheque número 00024276 por la cantidad de dos mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 2.250,00).

Que el 01 de marzo de 2005, la parte actora solicitó le fuese entregada las cantidades de dinero, consignados a su favor, desde el mes de enero de 2004 hasta noviembre del mismo año y así lo acordó el 22 de marzo de 2005, y emitió cheque número 00039980 por la cantidad de dos mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 2.250,00). Que el 27 de marzo de 2006, la parte actora solicitó, le fuese entregada las cantidades de dinero, consignados a su favor, desde el mes de diciembre de 2004 hasta esa fecha. Que el 27 de abril de 2006, el tribunal acordó emitir cheque número 00044060 por la cantidad de cuatro mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 4.250,00). Que el 02 de noviembre de 2007, la parte actora solicitó mediante diligencia, le fuese entregada las cantidades de dinero, consignados a su favor, desde el mes de mayo de 2006 hasta esa fecha, por lo que se emitió cheque número 00049574 por la cantidad de cuatro mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 4.750,00). Que el 12 de noviembre de 2009, la parte actora solicitó la entrega de las sumas de dinero consignados a su favor, hasta esa fecha. Que el 19 de enero de 2010, el tribunal encargado acordó emitir cheque número 00057103 por la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) correspondientes a los meses de enero 2008 a diciembre 2009. Asimismo, consta que el 21 de enero de 2010, consignó la pensión de enero de 2010 y que el 26 de febrero de 2010, consignó la pensión de febrero de 2010. Sobre estos hechos la parte demandada aportó copias certificadas de actuaciones cumplidas por el mismo tribunal de consignaciones que resultan innecesarios a.p.l.p. del proceso y no a las partes, en virtud del principio de la comunidad de las pruebas.

Asimismo, consta dentro de dicho expedientes de consignaciones promovidas, copia simple de documento autenticado el 07 de marzo de 1995, contentivo de contrato de arrendamiento pactado entre P.D.L.T., titular de la cédula de identidad Nº 984.493, como arrendador, y el ciudadano D.V., titular de la cédula de identidad Nº 6.919.940, como arrendatario, sobre un inmueble constituido por las parcelas distinguidas con los números 572, 572-A y 572-B ubicado entre las avenida San Francisco y Calle Nueva Orleáns de la urbanización La California Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, cuyo inmueble sería usado como taller mecánico, por la pensión mensual equivalente a doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250) mensuales y por el plazo de un año fijo contado a partir del 01 de marzo de 1995, siendo convenio expreso entre las partes que “….en ningún caso operará la tácita reconducción del presente contrato de arrendamiento, por cuanto la voluntad de las partes es celebrar un contrato a tiempo fijo y determinado”.

Dicho instrumento se tiene como fidedigno y merece fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil y se valora de acuerdo al principio de adquisición procesal, pues si bien las partes no hicieron mención al mismo, se trata de un instrumento aportado al proceso de manera regular y en la etapa procesal pertinente, por lo que la otra parte tuvo la oportunidad de controlar dicha prueba y además, aporta hechos relevantes a los fines de resolver el asunto planteado.

En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 176, expediente AA20-C-2006-000451 con ponencia de la magistrada Isbelia P.V., respecto a dicho principio, señaló:

Por otra parte, esta Sala debe advertir que por aplicación del principio de adquisición procesal, el juez debe dar significación probatoria a los hechos que hayan ingresado al proceso, siempre que la incorporación del hecho haya sido, o haya podido ser, controlada por las partes, y que exista oportunidad o posibilidad en la causa de contradecir lo que el hecho arroja; aún cuando tal incorporación no sea producto de pruebas específicamente dirigidas por los sujetos procesales. En este sentido, resulta fundamental señalar que dicho principio es recogido en numerosos fallos de la Sala Constitucional de este M.T., vid. sentencias N° 937 de fecha 24 de mayo de 2005, reiterado en el exp. Nro. 06-1770, caso: J.A.S. y otros de fecha 28 de abril de 2009, entre otras.

Indiscutiblemente, el juez debe extraer del proceso lo que lo convence y le permite fijar los hechos controvertidos, de modo que, pretender que dentro de una causa, un juez que está aprehendiendo hechos verificatorios de los alegatos, no puede usarlos porque las partes no promovieron como medios los vehículos que lo arrojan dentro del proceso, sería el más emblemático ejemplo de sacrificio de la justicia, al limitar su saber a un remedo de lo sucedido contrariando así principios y valores constitucionales.

Omissis

De modo que, la incorporación y consiguiente apreciación que merezca el documento “Ñ” de ninguna manera puede quedar supeditada al consentimiento de una de las partes, cuando el resultado de la prueba de cotejo aporta fundados elementos de convicción al juez. Efectivamente, de conformidad con el principio de adquisición procesal, el juez no puede ignorar tales probanzas, ya que éste tiene como norte de sus actos la verdad la que procura conocer dentro de los límites legalmente fijados”.

Asimismo, la parte actora aportó copia simple de sentencia proferida por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial el 02 de agosto de 2006, mediante la cual declaró parcialmente con lugar pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal incoado por el ciudadano P.D.L.T. contra el ciudadano D.V. y condenó al demandado a entregar el inmueble arrendado, consistente en las tres parcelas de terreno objeto del presente juicio. Contra dicha sentencia la parte demandada ejerció el recurso de apelación el cual fue oído y correspondió su conocimiento al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, sin que conste que se haya dictado sentencia.

A pesar que no hay decisión definitivamente firme en dicho caso, los hechos contenidos en dicha sentencia meren fe su contenido, pese al mérito del mismo, pues resultan hechos plasmados de acuerdo a los elementos probatorios que el Juez extrajo del material probatorio aportado por las partes.

En efecto, en dicho fallo se dejó constancia que dicha demanda por cumplimiento de contrato se admitió el 30 de enero de 1997, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, quien en el año 2000, declinó su competencia en un Juzgado de Municipio, correspondiendo al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial y en virtud de inhibición del Juez y redistribuido, correspondió a dicho Juzgado Décimo Séptimo .

Se indicó además que efectivamente las partes procesales pactaron un contrato de arrendamiento mediante documento autenticado el 07 de marzo de 1995, por un año fijo contado a partir del 01 de marzo de 1995, hecho que coincide con lo arriba analizado.

Que la parte actora consignó anexo a su libelo de demanda, notificación judicial practicada el 29 de enero de 1996, mediante la cual la parte demandante notificó al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento pactado. Luego, en el propio texto de a sentencia, el Tribunal arribó a la conclusión que la naturaleza temporal del contrato en referencia era a tiempo determinado.

Asimismo, la parte actora el 14 de junio de 2011, aportó en 398 folios útiles copias certificadas del expediente de consignaciones llevados por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que coinciden con las anteriormente analizadas, pero que resultan extemporáneas por haber sido aportadas luego del vencimiento del lapso de pruebas que expiró el 08 de junio de 2010.

El 20 de junio de 2011, se recibió oficio Nº 244-2011 del 08 de junio de 2011, emitido por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la evacuación de la prueba de informes promovida y admitida. En dicha comunicación, se informó que el 11 de mayo de 1998, se abrió expediente Nº 9816003258, relativo a las consignaciones arrendaticias efectuada por el ciudadano D.V.P., titular de la cédula de identidad Nº 6.919.940, como arrendatario, a favor del ciudadano P.D.L.T., titular de la cédula de identidad Nº 984.493, por las parcelas distinguidas con los números 572, 572-A y 572-B, a que se ha hecho referencia con antelación, por la cantidad de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) y desde abril de 1998 hasta abril de 2011. Dichos hechos merecen fe su contenido y se aprecian de acuerdo a las reglas de la sana crítica.

TERCERO

Analizadas las pruebas aportadas al proceso, se tiene que a pesar que las partes admitieron haberse vinculado jurídicamente mediante contrato de arrendamiento autenticado el 14 de mayo de 1992, por un plazo fijo de tres años contados a partir del 01 de marzo de 1992 hasta el 01 de marzo de 1995, por documento autenticado el 07 de marzo de 1995, pactaron un nuevo contrato sobre las mismas parcelas de terreno y por un año fijo desde el 01 de marzo de 1995 al 01 de marzo de 1996.

Siendo así, habiendo vencido éste último contrato el 01 de marzo de 1996, cuando aún no estaba vigente el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial Nº 36.845 del 07 de diciembre de 1999, no tiene asidero que el arrendatario alegue el derecho a la prórroga legal, institución no vigente para aquel momento.

Cuando se trata de un contrato de arrendamiento pactado a plazo fijo, como es el caso de autos, donde las partes inequívocamente establecieron el aspecto temporal del mismo y expresamente dispusieron que en ningún caso operaría la tácita reconducción, “…concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, como lo expresa el artículo 1599 del Código Civil, por lo que al vencimiento del plazo pactado, el arrendatario debió cumplir con una de sus obligaciones como arrendatario, devolver la cosa como la recibió, según lo dispuesto en el artículo 1594 eiusdem.

Consta asimismo, que habiendo vencido el contrato de arrendamiento el 01 de marzo de 1996, el 29 de enero de 1996, se le notificó al arrendatario la voluntad del arrendador de no renovar el contrato, a pesar que ello no era necesario y ante el incumplimiento del arrendatario, en cuanto a la entrega del inmueble, lo demandó judicialmente a ello, cuya demanda se admitió el 30 de enero de 1997. Con ello, se prueba que el arrendatario no ha consentido en que el arrendatario permaneciera en el inmueble luego del vencimiento del contrato, pues desde el mismo comienzo de la relación arrendaticia sus voluntades era la de ligarse mediante un contrato a tiempo determinado y que no operase la tácita reconducción, situación que se patentiza cuando el arrendador demandó judicialmente al arrendatario a los fines que cumpliera con la entrega del inmueble.

En efecto, según lo dispuesto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, la tácita reconducción se da cuando al vencimiento del contrato pactado a tiempo determinado el arrendatario queda en posesión del inmueble sin oposición del propietario o arrendador, presumiéndose iuris tantum, la renovación del mismo en las mismas condiciones, pero con las características de aquellos hechos sin determinación de tiempo.

En tal sentido, se requiere que el arrendatario se quede en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, esa voluntad del arrendador de permitir que el arrendatario permanezca en el inmueble puede ser expresa o tácita. La primera, cuando de manera clara el arrendador permite que el arrendatario continúe en el inmueble y la segunda, cuando la actitud asumida por el arrendador sea la de tolerar aquella situación, situación no ocurrida en este caso, dado que el arrendador siempre se ha opuesto a que luego del vencimiento del contrato, el arrendatario permaneciere en el inmueble, por lo que no pudo operar la tácita reconducción, negada desde el mismo momento de contratar y no se dio el supuesto contractual a los fines que diera continuidad a la relación locativa, por lo que destruida dicha presunción, sebe tenerse que el contrato nunca se convirtió a tiempo indeterminado mediante dicha institución de la tácita reconducción.

CUARTO

Respecto al segundo alegato de la parte demandada para fundamentar la indeterminación del contrato, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1580 del Código Civil, que señala que los contratos no pueden arrendarse por más de quince (15) años, y en el caso, el contrato se inició el 01 de marzo de 1992 y dicho lapso de 15 años venció el 28 de febrero de 2007, dicho artículo dispone:

Artículo 1580 “Los inmueble no pueden arrendarse por más de quince años.

Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto…

Dicha norma contiene la prohibición de pactar ab initio un contrato de arrendamiento por más de quince años. De allí que toda estipulación contraria no tenga ningún efecto y en consecuencia, se limite a ese tiempo para el caso que se convenga un contrato de arrendamiento que exceda del mismo. No se ve que la intención del legislador haya sido la de reputar como un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado para el caso que las partes pacten un contrato de arrendamiento por más de quince (15) años, sino la de limitarlo a ese tiempo para el caso que no se observe esa prohibición, con el propósito que las partes no se aten en un solo acto por más de quince años, a pesar que la relación arrendaticia pueda perdurar más tiempo.

En este caso, se tiene que las partes firmaron un primer contrato por el lapso de tres años fijos, contados desde el 01 de marzo de 1992 al 01 de marzo de 1995 y otro por un año fijo contado desde el 01 de marzo de 1995 al 01 de marzo de 1996. Como puede verse ninguno de los contratos excedió los quince años. Más aún, la relación arrendaticia no perduró por dicho lapso sino por cuatro años, aún cuando el arrendatario no ha cumplido con la entrega del inmueble.

Las partes en virtud del principio de autonomía de la voluntad, constituyeron ese vínculo contractual, mediante el cual manifestaron sus intenciones que el contrato se mantuviese por tiempo fijo y aún cuando actualmente dicho arrendatario no haya cumplido con la entrega de la cosa arrendada, no se le puede atribuir la consecuencia no prevista legalmente, alegada por el arrendatario, en el sentido que se tenga como indeterminado. Todo lo contrario, las partes han querido que el contrato se mantuviese a tiempo determinado.

En este sentido, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial en sentencia del 26 de junio de 2009, al resolver una cuestión semejante, puntualizó:

Ahora bien, debe este Tribunal observar que el demandado alegó que conforme al artículo 1580 del Código Civil, al arrendarse los inmuebles por más de 15 años, los contratos que los contienen se convierten en uno a tiempo indeterminado.

Al respecto, debe este Tribunal observar que dicha norma se refiere a los contratos donde ab initio se estipula que durarán más de 15 años; pero en el caso que nos ocupa, se trata de un contrato anual, por lo que no se trata del supuesto de hecho de la norma; y además, el hecho de que se celebre un contrato por más de 15 años, tiene como consecuencia jurídica limitar a 15 años la duración del mismo, no lo convierte en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que se desecha dicho alegato de la parte demandada…

De acuerdo a lo expuesto, no queda dudas que estamos frente a un contrato a tiempo determinado y habiendo expresa oposición del arrendador que el arrendatario siguiese ocupando el inmueble luego del vencimiento del término contractual, mal puede alegarse su indeterminación ni computarse a tal efecto, el lapso de tiempo por el cual éste sigue ocupándolo sin el consentimiento del arrendador.

Al vencimiento del contrato, el arrendatario estaba obligado a entregar la cosa arrendada y en caso contrario el arrendador quedaba facultado para exigirlo judicialmente como lo hizo, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”. Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente su resolución, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

En este caso, tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, la parte actora pretende la resolución del contrato en virtud de la falta de pago de parte del arrendatario de las pensiones de arrendamiento por las pensiones de los meses de septiembre de 2008 a febrero de 2010, ambos inclusive, a razón de doce mil treinta y seis bolívares con 53/100 céntimos (Bs. 12.036,53) cada una, en virtud que sólo consignó la suma de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) cada una y la según Resolución de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura del 27 de junio de 2006, la reguló en la cantidad de doce mil doscientos ochenta y seis bolívares con 53/100 céntimos (Bs. 12.286,53) cada una.

De acuerdo a las pruebas a.c.e. arrendatario consignó por cada uno de esos meses la suma de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00), a pesar que la pensión se fijó en la cantidad de doce mil doscientos ochenta y seis bolívares con 53/100 céntimos (Bs. 12.286,53) cada una, que si bien el arrendatario solicitó su nulidad, declarada sin lugar en primera instancia y ejercida el recurso de apelación, no se evidencia sentencia definitiva, sin embargo le era eficaz, pues desde el mismo momento en que recurrió de ella y no habiendo más prueba de la notificación de dicho acto administrativo, desde ese mismo momento debe reputarse como notificado, es decir, desde el 27 de septiembre de 2006.

Siendo así, en virtud del principio de ejecutividad y ejecutoriedad de los actos administrativos, los mismos se presumen válidos y eficaces de manera inmediata, a menos que, se obtenga medida cautelar de suspensión, lo cual no se evidencia haya sido el presente caso y, per se el hecho de recurrir contra ellos, no suspende sus efectos.

En tal sentido, una vez tenido como notificado el arrendatario de la nueva pensión de arrendamiento ha debido pagar o consignar íntegramente el monto de la pensión, a los fines de poder liberarse se dicha obligación, pues de acuerdo al principio de integridad del pago previsto en el artículo 1291 del Código Civil, “El deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque ésta fuere divisible”.

En hecho que el arrendador haya retirado las pensiones de arrendamiento consignadas a su favor, pero en un monto inferior al regulado, no significa un desistimiento al dicho monto regulado ni a la pretensión ejercida, pues si bien el artículo 52 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala que debe considerarse el desistimiento de la pretensión intentada que se fundamentare en la falta de pago, cuando el arrendador retirase las pensiones consignadas a su favor, debe entenderse en el caso que dicha consignación se haya efectuado íntegramente, única menara en que su consignante pueda liberarse válidamente se su obligación, pero no como en el caso de autos, donde el arrendatario consignó una porción mínima de la pensión regulada. Más aún, en este caso, siendo pretendida las pensiones de los meses consecutivos que van desde septiembre de 2008 a febrero de 2010, el arrendador sólo retiró hasta la pensión de diciembre de 2009, no así las pensiones de los meses de enero y febrero de 2010.

En este sentido, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra arrendamientos inmobiliarios, señaló:

En el supuesto específico de esta pretensión de cobro de pensiones insolutas, no puede el arrendador, sin consecuencias perjudiciales, retirar los cánones consignados judicialmente por el inquilino, de acuerdo a lo previsto en el artículo 52 in fine. Si efectúa el retiro, hace incongruente cuantitativamente su pretensión con el monto resultante del saldo de la deuda, con la consiguiente pérdida de las costas procesales. Si toma todo lo que según la pretensión es adeudado, dicho cobro equivaldrá entonces a una renuncia o desistimiento de la demanda intentada como indica, por argumento a contrario sensu, el predicho artículo 52. Si lo consignado y tomado es parte de lo que, según la pretensión, se adeuda de plazo vencido, la demanda no puede considerarse desistida….”

De acuerdo a ello, el hecho que el arrendador haya retirado las consignaciones hechas a su favor en un monto muy inferior al legalmente regulado, no puede acarrear el desistimiento de su pretensión de resolución ni del pago de la diferencia, pues unas consignaciones así hechas no puede liberar al arrendatario de su obligación y de las consecuencias que cuyo incumplimiento le reporte. Tampoco puede ser aplicada a los fines de la presunción legal prevista en el artículo 1296 del Código Civil, alegada por el arrendatario, pues ello sería incongruente con el principio de la integridad del pago antes indicado.

Además, en los contratos de tractos sucesivos las obligaciones se perfeccionan en la medida del transcurso del tiempo, de modo que permaneciendo el arrendatario ocupando la cosa –aunque sin el consentimiento del arrendador- tiene la obligación de seguir pagando la pensión de arrendamiento legalmente prevista, que en este caso en el monto regulado. Al no haberlo hecho así, se reputa como un incumplimiento de una de sus principales obligaciones como arrendatario que conduce a la resolución del contrato, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado. Específicamente, en materia de arrendamiento el artículo 1592.2 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Respecto a las pensiones insolutas, se tiene que habiendo prosperado la pretensión principal de resolución del contrato, el legislador permite acumular este tipo de petición a título de daños y perjuicios. En tal sentido, siendo que efectivamente el arrendatario depositó sólo doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250) por cada una de las pensiones reclamadas, debe pagar la diferencia respecto del monto regulado, a razón de doce mil treinta y seis bolívares con 53/100 céntimos (Bs. 12.036,53) cada una, en virtud que según Resolución de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura del 27 de junio de 2006, la reguló en la cantidad de doce mil doscientos ochenta y seis bolívares con 53/100 céntimos (Bs. 12.286,53) cada una.

En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento intentado por los ciudadanos P.D. y J.D. contra el ciudadano D.V.. En consecuencia, RESUELTO dicho contrato. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega al actor el bien inmueble arrendado, constituido por un galpón de bloques y techo de láminas, edificados sobre las parcelas distinguidas con los números y letras 572, 572-A y 572-B, que comprenden un área global aproximada de un mil trescientos cincuenta metros cuadrados (1.350 M2) ubicado entre la Avenida San Francisco y Calle Nueva Orleans de la Urbanización La California Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, Distrito Capital. TERCERO: Se CONDENA igualmente a la parte demandada a pagarle a la parte actora la suma de doscientos dieciséis mil seiscientos cincuenta y siete bolívares con cincuenta y cuatro céntimos (Bs.216.657, 54), a título de daños y perjuicios por las pensiones insolutas de los meses que van consecutivamente desde septiembre de 2008 a febrero de 2010, a razón de doce mil treinta y seis bolívares con 53/100 céntimos (Bs. 12.036,53) cada una, más la suma de dinero que resulte de su indexación conforme al índice de precio nacional al consumidor que publica el Banco Central de Venezuela, que será calculada según experticia complementaria del fallo de acuerdo a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, calculada desde el 11 de abril de 2011 hasta la fecha de hoy. Asimismo, se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora recibos que acrediten la solvencia en los servicios de luz eléctrica, aseo y servicio telefónico.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Regístrese y publíquese. Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo, de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 251 y 233 eiusdem.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los catorce (14) días del mes de julio de dos mil once (2011). Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA

LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 02:54 p.m., se publicó el anterior fallo.

LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ