Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 12 de Marzo de 2008
| Fecha de Resolución | 12 de Marzo de 2008 |
| Emisor | Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | María Rosa Martínez |
| Procedimiento | Desalojo |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
197° y 149°
PARTE DEMANDANTE: L.D.P. y BRANDIZIA DI PILLO, la primera de nacionalidad italiana y la segunda venezolana y titulares de las cédulas de identidad Números E-81.998.078 y 11.564.484.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: J.M., P.B. y P.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 43.124, 97.185 y 07.349 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: PERFILERÍA MARICHE 2005 C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, en fecha 11-9-1999, bajo el Nº 38, Tomo 251-A-Pro.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: J.A.S., A.P., S.A., K.G. y J.A.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 9.328, 25.249, 37.793, 45.288 y 69.152 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
I
Se inicia la presente causa por libelo presentado ante el distribuidor de municipio turno, en fecha 18-12-2007, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, declarándose incompetente por la cuantía mediante sentencia interlocutoria de fecha 8 de enero del presente año, remitiéndose el expediente al distribuidor de primera instancia correspondiendo el conocimiento a este juzgado, procediéndose a la admisión de la demanda en fecha 6-2-2008, ordenándose el emplazamiento de la demandada PERFILERÍA MARICHE 2005 C.A., en la persona de su Presidente, ciudadano V.C.D.P., a fin de que al 2º día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, diese contestación a la demanda.
En fecha 13 de febrero del año en curso compareció el ciudadano J.A.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 9.328, consignando poder que acredita su representación, dándose por citado en nombre de la accionada, procediendo a dar contestación a la demanda dentro del lapso de ley. En la misma oportunidad reconviene a las demandantes y a los ciudadanos G.D.P. y BRANDIZIA de DI PILLO, inadmitiéndose la reconvención por auto de fecha 15-2-2008, ejerciendo recurso de apelación la parte demandada reconviniente, siendo el mismo negado, conforme lo previsto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, agregándose y admitiéndose el mismo día de su promoción.
II
Estando el tribunal dentro del lapso previsto en el artículo890 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia, procede a ello con base en lo dispuesto en el artículo 12 eiusdem, previas las siguientes consideraciones:
D E L A P R E T E N S I Ó N D E L A P A R T E A C T O R A
Señala la representación de la parte actora que en fecha 6-5-1999 mediante documento autenticado en la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao, autenticado bajo el Nº 51, Tomo 42 de los libros respectivos, el ciudadano G.D.P., titular de la cédula de identidad Nº 3.155.865, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil PERFILERÍA MARICHES 2005 C.A., un inmueble ubicado en el kilómetro 11 de la carretera Petare-S.L., distinguido con el Nº 25, frente a la segunda entrada del barrio la Dolorita, Municipio Sucre del estado Miranda; que el canon de arrendamiento fue pactado en Bs. 600.000,00, incrementándose hasta alcanzar la suma de Bs. 800.000,00; que en el referido contrato se pactó que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, daría derecho al arrendador para demandar la desocupación del inmueble; que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de los meses de octubre y noviembre del año 2007. Por tales razones y con base en lo previsto en los artículos 1579, 1594, 1600, 1167 y 1159 del Código Civil, en armonía con el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda a la sociedad mercantil PERFILERÍA MARICHES 2005 C.A., para que convenga o en defecto de ello sea condenada en dar por terminado el contrato, con la consecuente entrega del bien arrendado y el pago de los cánones insolutos, así como los que se sigan causando hasta la entrega del inmueble; la corrección monetaria y las costas del juicio. Acompaño poder que acredita su representación, copias del contrato de arrendamiento y título de propiedad.
D E L A C O N T E S T A C I Ó N A L A D E M A N D A
Por su parte la representación de la accionada fundamentó su contestación sobre la base de los siguientes argumentos:
Niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes. Niega que su mandante adeude cánones de arrendamiento, señalando estar solvente en los mismos. Indica que en el contrato que fuere celebrado el 6-5-1999 con el ciudadano G.D.P.D.S., se pactó un canon de arrendamiento de Bs. 600.000,00, y para que proceda un incremento, una vez vencida la prórroga se considerarían los índices de precios al consumidor; que es falso que se haya modificado el canon de arrendamiento. Afirma que en marzo del año 2007 la arrendadora requirió un aumento de canon a lo que se opuso la arrendataria ante la vigencia del contrato, por lo que provisionalmente, a pedido de la arrendadora, le adelantaba Bs. 200.000,00 al pagar el canon de arrendamiento. Arguye que el aumento del canon de arrendamiento ha de establecerse a través de un documento autenticado suscrito por ambas partes, por lo que no habiéndolo producido la actora junto al libelo, mal puede pretender el cobro de tal suma. Sostiene que habiendo pagado Bs. 200.000,00 de más desde marzo del año 2007 hasta septiembre del mismo año, lo que alcanza la suma de Bs. 1.400.000,00 la misma ha de ser compensada con el monto de Bs. 1.200.000,00 que sostiene la actora se le debe por dos meses de arrendamiento (octubre y noviembre) a razón de Bs. 600.000,00 cada mes, invocando los artículos 1332, 1333 y 1363 y siguientes del Código Civil. Arguye el derecho de preferencia a su favor, por lo que reconviene a la parte actora y a los ciudadanos G.D.P. y BRANDIZIA de DI PILLO, por retracto legal, requiriendo la nulidad de la venta y que la sentencia a dictarse haga las veces de título de propiedad. Acompañó recibos de pago de cánones de arrendamiento.
Por auto de fecha 15-2-2008 se declaró inadmisible la reconvención. Apelado dicho auto el mismo fue negado conforme lo dispuesto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.
Abierto el juicio a pruebas, la parte demandada hizo valer los recibos de pago consignados con la contestación y el contrato de arrendamiento. La parte actora hizo valer los documentos consignados con el libelo de demanda y aportó copias del expediente de consignaciones realizadas por la parte demandada. Ambos escritos de pruebas fueron proveídos oportunamente.
III
Establecido así los términos en que quedó planteada la controversia, este tribunal observa:
Demanda la parte actora el desalojo del inmueble objeto del contrato autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao, instrumento plenamente reconocido por la parte a quien se le opuso, por lo que se le atribuye pleno valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no siendo controvertida la relación locativa existente entre las partes. Así se establece.
De la cláusula segunda de dicho contrato se evidencia que el mismo se suscribió por un año prorrogable por un año (por una sola vez) de ahí que iniciada la relación contractual el 6-5-1999 su plazo original venció el 6-5-2000 prorrogándose por un año, es decir, hasta el 6-5-2001, por lo que vencida la única prórroga convencional del contrato y habiéndose mantenido el inquilino después de vencida la misma en el uso del inmueble con la venia del arrendador, el contrato se regla por las disposiciones atinentes a los contratos a tiempo indeterminado. Así se precisa.
Señalan las accionantes que la arrendataria dejó de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de octubre y noviembre del año 2007, a razón de Bs. 800.000,00 mensuales. Argumento negado por la parte demandada, por lo que con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con lo prevenido en el artículo 1354 del Código Civil, corresponde a la parte demandada la carga de la prueba, no-sólo por haber señalado un hecho extintivo de la obligación, sino porque demostrada la relación locativa, debe el arrendatario demostrar haber dado cumplimiento a la obligación que le impone el artículo 1592 del Código Civil, específicamente el numeral 2º. Así se establece.
Así tenemos que la parte demandada arguye que el canon de arrendamiento no fue aumentado, indicando por una parte que cualquier incremento del canon debía constar en documento autenticado.
Sobre tal afirmación, es menester acotar que las partes de mutuo acuerdo con base en el principio de la autonomía de la voluntad pueden modificar cláusulas contractuales, siempre que ello no represente la violación de disposiciones de orden público o que impliquen la renuncia de derechos irrenunciables para alguna de las partes, por lo que no se requiere que alguna modificación en el canon de arrendamiento deba constar por escrito, como tampoco es indispensable que tales acuerdos deban efectuarse sólo después de vencido el contrato, por lo que tal argumento de la parte demandada es desechado por improcedente.
Indicó la parte demandada que durante los meses que van desde marzo hasta septiembre del año 2007 pagó la suma de Bs. 800.000,00 mensuales, más no como aumento de canon de arrendamiento, sino como adelanto de cánones futuros, en virtud que la arrendadora se lo exigió, por lo que la cantidad de Bs. 1.400.000,00 pagada de más ha de compensarse con los cánones reputados por la parte actora como impagados, consignando los recibos de pago de tales meses.
Observa quien decide que para que proceda la compensación se requiere, conforme lo previsto en el artículo 1331 del Código Civil que haya dos personas recíprocamente deudoras; que se trate de obligaciones simultáneas, es decir, que existan al mismo tiempo; homogéneas, debiendo tratarse de deudas que comprendan sumas determinadas, que además sean líquidas, exigibles y que ambas partes sean acreedoras y deudoras una de la otra.
Dicho lo anterior observa quien decide que de los recibos de pago de cánones de arrendamiento consignados por la parte demandada, a los que se les atribuye el valor que les confiere el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido atacados en forma alguna por la parte actora se evidencia que los mismos se emitían por concepto de pago de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2007, sin que del contenido del mismo pueda inferirse que se tratase del pago de un mes especifico y adelanto de otro mes, ni que las sumas se recibieran a cuenta de otros c´ñanones de arrendamiento, cuestión que además no enmarca dentro de la práctica común al pagar el arrendatario un canon de arrendamiento, por lo que la afirmación del demandado soportada en tales recibos, lejos de permitir inferir que pagaba el canon pactado (bs. 600.000,00) y una suma adicional a ser imputada a meses subsiguientes (Bs. 200.000,00) demuestran que las partes de mutuo acuerdo a partir del mes de marzo del año 2007 (inclusive) incrementaron el canon de arrendamiento a la cantidad de Bs. 800.000,00 mensuales, que el arrendatario conforme la obligación que le impone el artículo 1592 del Código Civil, debía pagar en los términos indicados en el contrato (por mensualidades adelantadas). Tales hechos se corroboran aun más de las consignaciones efectuadas por la arrendataria ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que cursan a los folios 93 al 96 en virtud que consignaba Bs. 800,00 (equivalentes a Bs. 800.000,00 antes de la entrada en vigencia de la Ley de Reconversión Monetaria) por concepto de cánones de arrendamiento. Así se decide.
En virtud de lo anterior, resulta impretermitible para quien aquí decide señalar que no se evidencia de los recibos analizados que la arrendataria haya pagado sumas de más durante los meses que van desde marzo hasta septiembre del año 2007 que alcancen el monto de Bs. 1.400.000,00, no dándose los requisitos supra señalados para que proceda la compensación, aunado a que tampoco puede colegirse la existencia de deudas recíprocas. Por lo que, ante la carencia de elementos de convicción que permitan dar cabida a la compensación opuesta, debe declararse improcedente la compensación alegada por la demandada. Así se resuelve.
Desechada la compensación aducida, debe este tribunal pasar a analizar la acción de desalojo interpuesta por la parte actora con fundamento en la falta de pago de dos mensualidades consecutivas. Así, argüida por la demandada su solvencia, debe este tribunal verificar la procedencia o no de la acción.
Así tenemos, que fundamentó la parte actora la demanda de desalojo en la falta de pago de cánones de arrendamiento de los meses de octubre y noviembre del año 2007.
Dispone el artículo 1592 del Código Civil tantas veces invocado en esta sentencia que:
El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
-
...(omissis)…
-
…pagar la pensión de arrendamiento…”.
Es menester señalar de acuerdo a la norma parcialmente transcrita, que es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de probar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios. Así se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil que prevé:
Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación
.
De lo expuesto, se concluye que el arrendador sólo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente probado con el contrato de arrendamiento ya valorado, la cual, al ser demostrada permite al juzgador presumir el incumplimiento y el carácter culposo de dicho incumplimiento, ya que es al deudor a quien compete demostrar que cumplió la obligación o que la misma se extinguió. Así se establece.
Observa el Tribunal que la parte actora probó la existencia de la obligación demandada, pues trajo a los autos la prueba de la relación locativa que regula las obligaciones de las partes, en especial la carga de la arrendataria de pagar los cánones de arrendamiento (cláusula tercera).
Asimismo se observa que la parte demandada no desconoció ni atacó el mencionado documento cursante en autos en original, (folios 25 al 27). Por el contrario lo reconoce y lo hace valer, razón por la cual, -como se señalara-, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene plena validez probatoria de las obligaciones asumidas por la arrendataria.
Por cuanto de autos se evidencia que la demandada tampoco probó el haber satisfecho las obligaciones que se le reclaman, ni la ocurrencia de uno de los hechos que la ley califica como extintivos de las obligaciones, al no haber demostrado el pago de los cánones que la actora reclama como insolutos, el Tribunal considera que ha incumplido la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
No habiendo probado la arrendataria el pago de los cánones de arrendamiento de los meses correspondientes a octubre y noviembre del año 2007, conforme lo convencionalmente pactado, resulta forzoso concluir que ha incurrido la demandada en el incumplimiento del pago de dos mensualidades consecutivas, lo cual es subsumible en la causal de desalojo consagrada en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas
. (Negrilla, cursiva y subrayado del Tribunal).
b) …(omissis)…
.
No le otorga este tribunal valor alguno a la notificación de venta efectuada por cuanto ello no guarda relación con los hechos controvertidos al haberse inadmitido la reconvención. Así se precisa.
Pretende la actora la indexación de los cánones adeudados. Al respecto precisa esta sentenciadora que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sólo prevé como sanción para el arrendatario insolvente, el pago de intereses en los términos indicados en el artículo 27 de la mencionada, ley, por ende, se niega la solicitud de corrección monetaria ya que acordarla no sólo implicaría la violación de disposiciones de orden
público sino además condenar al demandado en el pago de una suma que podría, incluso resultar superior al canon de arrendamiento fijado por el Organismo regulador. Así se establece.
IV
Por las razones expuestas este Juzgado, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
Improcedente la compensación alegada por la parte demandada.
PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de DESALOJO, incoada por las ciudadanas L.D.P. y BRANDIZIA DI PILLO, contra la sociedad mercantil PERFILERÍA MARICHES 2005 C.A., ambas partes identificadas al inicio de este fallo. En consecuencia se condena a la demandada en:
-
Entregar a la demandante el inmueble ubicado en el kilómetro 11 de la carretera Petare-S.L., distinguido con el Nº 25, frente a la segunda entrada del barrio la Dolorita, Municipio Sucre del estado Miranda.
-
Pagar la cantidad de Bs. F. 1.600,00, (equivalentes a la fecha de introducción de la demanda a Bs. 1.600.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de octubre y noviembre del año 2007, a razón de Bs. F. 800,00 (Bs. 800.000,00 para la fecha de presentación de la demanda) cada mes.
-
Los cánones de arrendamiento que se sigan causando desde diciembre del año 2007 (inclusive) a razón de Bs. F. 800,00 cada mes, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo. Se establece que la parte actora podrá retirar las sumas consignadas a su favor por la demandada en el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, las cuales deberán ser imputadas al monto que en definitiva deba pagar la arrendataria.
Ante la declaratoria parcial de la demanda en virtud de no haber procedido la indexación peticionada, no ha lugar a costas, conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho de este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., a los 12 días del mes de marzo del año 2008.Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
La Juez.
M.R.M.C.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy, 12-3-2008, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.).
La Secretaria.
Exp. 45.195
