Decisión nº 414 de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 16 de Septiembre de 2010

La parte demandada en su escrito de contestación alegó que el presente caso se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es decir, si bien es cierto en el contrato se estableció un término fijo de seis meses, desde el 15 de diciembre del año 2006, no es menos cierto que una vez vencido el término pautado, esto es, el día 15 de junio del año 2007, la relación arrendaticia continuó porque la arrendadora siguió cobrando los cánones, lo que evidencia el carácter indeterminado del contrato en cuestión.

Ahora bien, con relación a este alegato constata esta Juzgadora que la parte actora en su escrito libelar demandó la resolución del contrato y la desocupación del inmueble, invocando al efecto el contenido del artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A este respecto evidencia esta Juzgadora, e invocando el principio “iura novit curia” (el juez conoce el derecho), mediante el cual los jueces pueden elaborar argumentos de derecho para fundamentar sus decisiones, sin suplir hechos no alegados por las partes, ya que con ello, cumplen su deber jurisdiccional de aplicar el derecho alegado o no por las partes, a los hechos por éstas expuestos, que en el presente caso se está en presencia de una acción de desalojo.

Pues, aunado a que la parte actora sustentó su pretensión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de actas se evidencia que lo que se persigue es el desalojo del inmueble arrendado, máxime que el contrato de fecha 15 de diciembre del año 2006, autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, estableció en su cláusula tercera, que la duración era de un único período de seis meses, todo lo cual llevan a concluir a esta Sentenciadora que en el presente caso operó la tácita reconducción, establecida en el artículo 1600 del Código Civil, y, por ende el contrato comentado, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, motivo suficiente para que esta Juzgadora declare improcedente el punto previo relacionado con la improcedencia de la acción, en virtud de que a todas luces quedó evidenciado que la acción intentada en este juicio por la parte actora es la acción de desalojo. Así se decide.

La parte demandada promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y señaló que la acción de resolución de contrato sólo es admisible por las causales establecidas en el artículo 1167 del Código Civil, las cuales no fueron alegadas en la demanda, por lo tanto la acción debe declararse inadmisible.

Con relación a la cuestión previa invocada, el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 11 establece: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: 11° La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda…”

La cuestión previa antes transcrita, tal como lo ha dejado establecido la jurisprudencia sólo procede cuando existe prohibición expresa, en alguna norma legal, de admitir la acción o de admitirla por causas distintas a las señaladas en su texto; puesto que tal prohibición equivale a declarar la inexistencia de la acción, a negar formalmente y ab-initio su procedencia.

Ahora bien, en el presente caso evidencia esta Juzgadora que no se constata la disposición mediante la cual se deba declarar inadmisible la acción intentada, pues tal como se estableció en el punto previo resuelto anteriormente, e invocando el principio iura novit curia se evidencia que la acción intentada es el desalojo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lógicamente se está en presencia de un contrato de arrendamiento indeterminado, y, por lo tanto, la acción pertinente es la de desalojo, todo lo cual lleva a esta Sentenciadora a concluir que este punto previo debe declararse improcedente, tal como lo adujo el Tribunal a-quo. Así se decide.

4. Estimación de las pruebas promovidas

   Parte actora

   • Invocó el mérito favorable de las actas.

   La parte demandante en su escrito de promoción de pruebas invocó el mérito favorable de las actas, en ese sentido, considera esta Juzgadora que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez (a) está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.

   Documentales:

   • Promovió comunicación emanada de la Junta Administradora del Edificio S.M., Conjunto Residencial I.D., Primera Etapa, de fecha 22 de diciembre del año 2008.

   La documental que antecede se desestima en todo su valor probatorio, en virtud de que la misma es impertinente, pues con lo arrojado en la referida instrumental no queda demostrada la necesidad que tiene la parte actora de habitar el inmueble de su propiedad. Así se decide.

   • Promovió constancia emanada del Departamento de Regulación de Alquileres, de fecha 7 de octubre del año 2008.

   El documento administrativo que antecede se estima en todo su valor probatorio, por ser un instrumento emanado de un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones específicas. Es un medio dotado de una presunción favorable a la veracidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus funciones, el cual puede ser destruido por cualquier medio legal.

   En consecuencia, y por ser este documento un género de la prueba instrumental, tal como lo ha señalado el Tribunal Supremo de Justicia, el mismo se tiene como válido, salvo que sea destruido o desplazado por cualquier otro medio probatorio; dejando claro que lo arrojado en él se estima como un indicio; indicio este que será adminiculado con los demás medios probatorios para llegar a las conclusiones correspondientes en la parte dispositiva de la presente decisión.

   • Promovió contrato de arrendamiento, autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 15 de diciembre del año 2006.

   El contrato de arrendamiento que antecede se estima en todo su valor probatorio, en virtud de que las partes del presente juicio no objetaron la existencia de la relación contractual, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   Sin embargo, será en la parte motiva del presente fallo, en donde se determinará si efectivamente la parte actora tiene la necesidad de ocupar el inmueble, de conformidad con lo dispuesto en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

   • Promovió documento de compra-venta, de fecha 7 de febrero del año 1996, autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo y protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 20 de mayo del año 1996.

   El documento que antecede se estima en todo su valor probatorio, en virtud de que el mismo no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   Con el referido instrumento queda demostrado el derecho de propiedad que la parte actora tienen sobre el mismo, derecho este que no fue discutido ni controvertido en el presente juicio. Así se decide.

   Testimoniales:

   • La ciudadana K.J.L.P., titular de la cédula de identidad Nro. 10.408.217, rindió declaración y señaló que es la hija de la parte actora.

   La testimonial que antecede se desestima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 479 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: “Nadie puede ser testigo en contra, ni a favor de sus ascendientes […]”

   En tal sentido, y, por cuanto esta Juzgadora constata el evidente interés que tiene la testigo evacuada, por ser la hija de la parte actora, es por lo que la misma se desecha del presente juicio. Así se decide.

   • El ciudadano A.R.A.V., titular de la cédula de identidad Nro. 11.873.690, rindió declaración y señaló que es yerno de la parte actora.

   La testimonial que antecede se desestima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: “No puede tampoco testificar […] el que tenga interés, aunque sea indirecto […]”

   En tal sentido, y, por cuanto esta Juzgadora constata el evidente interés que tiene el testigo evacuado, por ser el yerno de la parte actora, es por lo que la misma se desecha del presente juicio. Así se decide.

   • La ciudadana L.I.R.C., titular de la cédula de identidad Nro. 11.247.010, rindió declaración y manifestó que conoce a la ciudadana C.P.d.L., desde hace 25 años, que vive actualmente en la casa de su hija K.L.. Señaló que la ciudadana C.P.d.L., tiene un apartamento en el Conjunto Residencial I.D., el cual tiene arrendado y le ha traído muchos problemas porque la inquilina no ha querido aceptarle la carta mediante la cual no le quiere renovar el contrato.

   La testimonial que antecede se estima en todo su valor probatorio, en virtud de que la misma no entró en contradicción en su declaración. Sin embargo, ésta será adminiculada con las demás pruebas del presente juicio, puesto que por sí sola no es suficiente para demostrar lo alegado por la parte actora, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

   Parte demandada

   • Reprodujo el mérito favorable de las actas procesales.

   La parte demandada en su escrito de promoción de pruebas invocó el mérito favorable de las actas, en ese sentido, considera esta Juzgadora que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez (a) está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.

   Documentales:

   • Promovió seis recibos de pago de canon de arrendamiento, los cuales son desde el 15 de agosto del año 2008, hasta el 15 de marzo del año 2009, marcadas con las letras “e”, “f”, “g”, “h”, “i” y “j”.

   Los instrumentos que anteceden se desechan del presente juicio, en virtud de que los mismos resultan ser impertinentes, ya que la acción intentada no está sustentada con la falta de pago de cánones de arrendamiento. Así se decide.

   • Promovió comunicación enviada a la Junta de Condominio, de fecha 22 de diciembre del año 2008.

   La comunicación que antecede, tal como lo señaló el Tribunal A-quo se desestima en todo su valor probatorio, en virtud de que la misma es impertinente en el presente juicio, pues es menester destacar que la parte actora solicita el inmueble invocando la necesidad que tiene de habitarlo. Así se decide.

   • Promovió copia simple del acta de matrimonio Nro. 466, de fecha 21 de mayo del año 1994.

   • Promovió copia simple de las actas de nacimiento de los tres hijos menores, marcadas con las letras “b”, “c” y “d”.

   Con relación a las documentales que anteceden, considera esta Juzgadora que las mismas son impertinentes, en virtud de que con las referidas actas, la parte demandada no demuestra la improcedencia de la acción intentada. Así se decide.

   • Promovió contrato de arrendamiento marcado con la letra “a”, autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo.

   El contrato de arrendamiento promovido por la parte demandada, ya fue estimado en su oportunidad, en tal sentido otro pronunciamiento al respecto resultaría inoficioso. Así se decide.

5. Motivación para decidir

   Ahora bien, resuelto los puntos previos invocados y estimadas como han sido las pruebas en el presente juicio, es oportuno el momento para resolver el mérito del presente asunto, tomando como base los argumentos que de seguidas se explanan, a saber:

   El contrato de arrendamiento es conocido también como contrato de locación. A este respecto el Dr. G.C.d.T., en su Diccionario Jurídico, específicamente, en la página 240 señala lo siguiente: “Cuando una parte se obliga a conceder el uso o goce de una cosa […], y la otra, a pagar por este uso, goce […] un precio determinado en dinero. El que paga el precio se llama, en el Código Civil, “locatio”, “arrendatario” o “inquilino”, y el que lo recibe, “locador” o “arrendador”; (cursivas del Juzgado).

   El Código Civil venezolano en su artículo 1579 define la figura del arrendamiento como, un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar por aquélla.

   La doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler. (Jesús Mogollón Castillo, Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2.001, pp. 5).

   Por su parte I.E.O.C., autora del libro “Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos de Arrendamientos”, Editorial Livrosca, Caracas, año 2.002, pp. 4, señala que el contrato de arrendamiento es un pacto entre dos personas, ya sean naturales o jurídicas, a través del cual el arrendador da en arrendamiento una cosa mueble o inmueble y el arrendatario paga, como contraprestación, un precio determinado por dicho alquiler.

   Los contratos cualesquiera sea su naturaleza pueden celebrarse en forma verbal o escrita, de esta afirmación no escapan los contratos de arrendamiento, pues no se requiere formalidad alguna para su celebración, éstos pueden hacerse privados, reconocidos o autenticados.

   Ahora bien, en el caso estudiado quedó evidenciado que se celebró un contrato de arrendamiento en forma escrita, tal como consta del documento suscrito por las ciudadanas C.P.d.L. (actora-arrendadora) y R.C.J.M. (demandada-arrendataria), autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, el día 15 de diciembre del año 2006.

   Ahora bien, la parte actora sustentó su pretensión en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado…”; (curisvas, subrayado y negritas del Juzgado).

   La norma que antecede refiere que cuando la arrendadora necesite para sí el inmueble o para algún pariente consanguíneo dentro del segundo grado de consanguinidad, deberá demostrar tal necesidad o urgencia.

   En tal sentido, y al realizar el estudio de las pruebas aportadas al juicio, evidencia esta Juzgadora que la consecuencia de hecho establecida en el literal comentado se encuentra cumplida, es decir, la parte actora demostró la necesidad que tiene de habitar el inmueble de su propiedad, tal como lo adujo el Tribunal a-quo.

   Es decir, con la declaración rendida por la ciudadana L.I.R.C., estimada en todo su valor, mediante el sistema de la sana crítica, y con la constancia emanada del Departamento de Regulación de Alquileres, de fecha 7 de octubre del año 2008, quedó plenamente evidenciada la necesidad que tiene la parte actora de ocupar el inmueble objeto del presente juicio.

   Máxime que la parte demandada no desvirtuó lo alegado por la actora, es decir, en todo caso debió haber demostrado que la actora-arrendadora posee otros bienes inmuebles, y así desvirtuar la urgencia y necesidad que alegó tener la ciudadana C.A.P.d.L., sobre el bien inmueble objeto de la controversia.

   En consecuencia, y tomando como base los argumentos antes expuestos, este Tribunal declara sin lugar la apelación interpuesta en fecha 17 de abril del año 2009, por el profesional del derecho B.A.A.C., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y confirma la decisión dictada en fecha 24 de marzo del año 2009, por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante la cual declaró con lugar la demanda. Así se decide.

   Ahora bien, esta Sentenciadora invocando el contenido del artículo 14 del Código de Procedimiento Civil (Directora del Proceso) y en aras de mantener la equidad que debe imperar en todo juicio, así como también para demostrar el valor axiológico de la Justicia le otorga a la parte demandada ciudadana C.A.P.d.L. un lapso de seis meses, contados a partir del momento en que las partes queden notificadas de la sentencia definitivamente firme, para hacer la entrega del inmueble, conforme a lo dispuesto en el artículo 34, literal b) parágrafo primero; tal como lo estableció el Tribunal a-quo en su decisión. Así se decide.

   Dispositiva

   Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA en el juicio que por desalojo intentó la ciudadana C.A.P.d.L., en contra de la ciudadana R.J.M., ambas identificadas:

Sin Lugar la apelación interpuesta en fecha 17 de abril del año 2009, por el profesional del derecho B.A.A.C., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y,

Confirma la decisión dictada en fecha 24 de marzo del año 2009, por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante la cual declaró con lugar la demanda, todo en virtud de los fundamentos antes expuestos.

Se condena en costas a la parte recurrente, a tenor de lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese, Notifíquese y Remítase en la oportunidad legal.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los __________________ ( ) días del mes de septiembre del año 2010. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

La Juez (fdo)

Dra. E.L.U.N.

La Secretaria (fdo)

Abog. M.H.C.

En la misma fecha, siendo las __________, se dictó y publicó el presente fallo, quedando inserto en el libro respectivo bajo el N°_______. La Secretaria, Abg. M.H.C.. Quien suscribe, la Secretaria de este Juzgado, hace constar que el anterior fallo es copia fiel y exacta de su original, el cual corresponde al expediente N° 44270. LO CERTIFICO, Maracaibo, ________ de septiembre del año dos mil diez (2010).

La Secretaria

Abog. M.H.C.

ELUN/MHC/ROBERT

Exp. N° 44.270