Decisión de Juzgado de Municipio Noveno Ejecutor de Medidas de Caracas, de 15 de Julio de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

204º y 155º

PARTE ACTORA: INMUEBLE PINEDA MÉNDEZ, S.A., sociedad mercantil domiciliada en Caracas e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 25 de marzo de 1988, bajo el Nº 73, Tomo 80-A Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: N.R.L., J.A.G., G.R.F., G.A.R., C.R.L. y G.I., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 1.131, 458, 21.175, 16.378, 40.583 y 2.658, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: R.E.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-3.802.389.

DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.L., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 73.844.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL (APELACIÓN)

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE ITINERANTE Nº 0745-12

EXPEDIENTE ANTIGUO Nº AH1B-R-2008-000043

-I-

SÍNTESIS DE LA LITIS

El presente proceso se inició mediante demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal, de fecha 02 de noviembre de 2007, incoada por la sociedad mercantil INMUEBLE PINEDA MÉNDEZ, S.A., en contra del ciudadano R.E.G. (folios 2 al 5). Realizada la distribución de ley, le correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien admitió la pretensión propuesta mediante auto de fecha 06 de noviembre de 2007 (folios 23 al 24), ordenando librar las compulsas requeridas para hacer el llamamiento de la parte demandada al proceso.

Vista la imposibilidad de practicar la citación personal del demandado, y a solicitud de la parte actora, el 13 de marzo de 2008, el Tribunal acordó la citación mediante carteles (folios 51 al 52).

Cumplidos los trámites de publicación, consignación y fijación, sin que el demandado compareciera por sí o por intermedio de apoderado, en fecha 06 de junio de 2008, se le designó defensor judicial, recayendo dicho cargo en la persona de la ciudadana J.L., quien luego de ser notificada, aceptó el cargo y prestó el juramento de ley, por lo que, una vez citada, en fecha 29 de julio de ese mismo año, procedió a contestar la demanda (folios 84 al 86).

Abierto el juicio a pruebas, ninguna de las partes hizo uso de tal derecho.

Terminada la sustanciación del expediente, el Tribunal dictó sentencia definitiva en fecha 23 de septiembre de 2008, mediante la cual declaró sin lugar la demanda (folios 96 al 102).

Tal decisión fue apelada por la parte actora, mediante diligencia de fecha 26 de septiembre de 2008 (folio 108), la cual fue oída por el Tribunal en ambos efectos, en fecha 08 de octubre de ese mismo año, ordenando la remisión del expediente para su distribución (folio 109).

En fecha 22 de octubre de 2008, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dio por recibido el presente expediente y fijó el décimo (10°) día siguiente a fin de dictar sentencia (folio 111).

En fecha 17 de noviembre de 2008, la parte actora apelante consignó escrito de informes en alzada (folios 112 al 113).

El Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, en acatamiento a la Resolución Nº 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se le atribuyó competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia a este Juzgado de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue prorrogada mediante Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, y a la cual se le dio continuidad mediante Resolución Nº 2013-0030 del 04 de diciembre de 2013, emanadas del mismo órgano, y previa revisión del expediente, ordenó la remisión del mismo a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo que la presente causa se encontraba en estado de sentencia fuera del lapso legal.

En fecha 17 de abril de 2012, mediante Nota de Secretaría, este Juzgado dio cuenta de la entrada del presente expediente, asignándosele el Nº 0745-12, acorde a la nomenclatura llevada por el Tribunal (folio 122).

En fecha 04 de diciembre de 2012, este Tribunal Itinerante dictó auto mediante el cual quien aquí suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa (folio 123).

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en la Resolución 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se prorrogó la competencia de los Juzgados Itinerantes establecida por la Resolución 2011-0062 antes nombrada, se publicó en fecha 10 de enero de 2013 en el Diario Últimas Noticias Cartel Único de Notificación y de Contenido General, al que se refiere el artículo 2 de la nombrada Resolución 2012-0033, mediante el cual se dio notificación de los abocamientos de causas en los expedientes que se encuentran en estado de sentencia fuera de su lapso natural correspondiente para emitir decisión.

Según consta en auto de fecha 30 de junio de 2014, se ordenó agregar al expediente copia del Cartel de Notificación librado en fecha 06 de diciembre de 2012 y del Cartel publicado en prensa el 10 de enero de 2013, así como su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia.

Mediante Nota de Secretaría de este Juzgado Itinerante de fecha 30 de junio de 2014, se dio cuenta del cumplimiento de las formalidades para las notificaciones de las partes según lo ordenado por la Resolución 2012-0033, con lo que se dejó constancia que los lapsos de reanudación de la causa, de recusación según lo establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, y de sentencia se comenzarían a contar desde tal fecha.

-II-

ALEGATOS DE LAS PARTES

-ALEGATOS EN PRIMERA INSTANCIA-

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

1. Que consta en contrato privado de arrendamiento suscrito en fecha 1º de febrero de 2003, con el ciudadano R.E.G., el cual tenía por objeto un apartamento distinguido con el número y letra 6-D, ubicado en la sexta planta del Edificio denominado “C.d.J.”, situado en la Avenida Universidad, entre las esquinas de Perico a C.d.J., en jurisdicción de la Parroquia La C.d.M.L.d.D.C., con una superficie de ciento veinticuatro metros cuadrados con cincuenta y seis decímetros cuadrados (124,56m²), para habitarlo como vivienda personal únicamente, en virtud de haber sido celebrado dicho contrato “INTUITO PERSONAE”.

2. Que el canon de arrendamiento mensual fue fijado en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo) mensuales, pagaderos por adelantado al apoderado judicial N.R.L..

3. Que se estableció asimismo, que la falta de pago de una de las mensualidades dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento, daría derecho a El Arrendador para considerar resuelto de pleno derecho el contrato y solicitar la desocupación inmediata del apartamento y el cobro de la cantidad que se adeudare o, en su defecto, demandar el incumplimiento del contrato, pudiendo en ambos casos, solicitar los daños y perjuicios a que dieren lugar.

4. Que el plazo de duración de dicho contrato a tiempo determinado fue de dos (2) años fijos, contados a partir del 1º de febrero de 2003, plazo éste que venció el 1º de febrero de 2005 y se considera prorrogado por el período de un (1) año, partir de esta última fecha, entendiéndose que dicha prórroga se consideraría igualmente como plazo fijo, a menos que una de las partes participara a la otra, con un mes de anticipación antes del vencimiento del primer período o de cualquiera de sus prórrogas, y por escrito, su deseo de darlo por terminado.

5. Que se estableció igualmente, que en caso de que El Arrendador manifestare a El Arrendatario con un mes de anticipación por escrito, su deseo de no prorrogarlo por más tiempo, dicho contrato se daría por terminado, pudiendo ser válida dicha notificación en el caso de no poderla hacer personalmente, mediante carta, telegrama, notificación judicial que sea hecha a cualquier familiar o dependiente que se encontrara dentro del inmueble arrendado o bien por publicación por la prensa, caso en el cual se entiende que El Arrendatario renuncia al derecho de preferencia que acuerda la ley a su favor y se obliga a entregar el apartamento arrendado, completamente desocupado y libre de bienes y personas.

6. Que es el caso, que El Arrendador envió un telegrama con acuse de recibo a El Arrendatario el 4 de febrero de 2005, notificándole que a partir del 4 de febrero de 2005, no se prorrogaría por más tiempo dicho contrato, concediéndole un (1) año de plazo para desocupar el apartamento y efectuar su entrega, todo de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

7. Que una vez cumplido el mencionado plazo de ley otorgado y por cuanto El Arrendatario aún se encontraba ocupando el mencionado inmueble, las partes mutua y amistosamente acordaron convenir en dar por rescindido el mencionado contrato de arrendamiento de fecha 1º de febrero de 2003, concediéndole a El Arrendatario un plazo improrrogable para la entrega del inmueble completamente desocupado, libre de personas y bienes, el cual vencería el 31 de julio de 2007, debiendo cancelar por concepto de indemnización por el tiempo que permaneciera ocupando el inmueble, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo) mensuales, suma ésta que se obligó a cancelar dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.

8. Que es importante destacar que en dicho contrato de arrendamiento de fecha 1º de febrero de 2003, el cual quedó rescindido, por el documento notariado de fecha 26 de octubre de 2006, en su cláusula decima se le otorgó a El Arrendatario derecho de preferencia para comprar el inmueble por un monto de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,oo) el cual quedó extinguido por no haber sido ejercido dentro del plazo convenido de dos (2) años contados a partir del 01/02/2003, declarando expresamente El Arrendatario en dicho documento de rescisión que no tiene nada que reclamar por ese concepto.

9. Que igualmente se convino que por cuanto dicho contrato de rescisión fue celebrado entre esas personas, en caso de muerte de El Arrendatario, durante la vigencia del contrato, éste se resolvería de pleno derecho y se extinguiría y no continuaría con sus herederos o causahabientes a título particular o universal.

10. Que se estableció que El Arrendador podría hacer uso de un tribunal mercantil para exigir en caso de incumplimiento del Arrendatario, la desocupación del inmueble el 31/07/2007 y a tal efecto, quedaba autorizado para realizar la entrega material del mismo, trasladar a una depositaria judicial los bienes que se encontraran dentro del inmueble arrendado, corriendo por cuenta del Arrendatario, todos los gastos que ello ocasionare.

11. Que es el caso que una vez vencido dicho plazo el 31 de julio de 2007, el Arrendatario R.E.G. se ha negado a desocupar dicho inmueble, a pesar de las gestiones realizadas a los fines de que el mismo cumpla con las obligaciones contraídas en dicho contrato de rescisión.

12. Que ha cumplido con todo lo establecido en la Ley con respecto a la prórroga legal, al haberle otorgado a El Arrendatario el plazo legal previsto en el artículo 38, el cual venció el 31 de julio de 2007.

13. Por los hechos antes narrados, es por lo que demanda al ciudadano R.E.G., por Cumplimiento de Contrato, ya que el Contrato de Arrendamiento fue rescindido mediante contrato de rescisión autenticado el 26 de octubre de 2006, mediante el cual se obligó a entregar el inmueble completamente desocupado y libre de personas y bienes, para el 31 de julio de 2007, fecha en la que venció la prórroga legal, todo de conformidad con los artículo 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. Estando dentro de la oportunidad para dar contestación a la demanda, la abogada J.L., actuando en su carácter de defensora judicial designada, contestó la demanda en términos genéricos al negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada, y adujo que hizo todas las gestiones pertinentes para localizar a su defendido, señalando que le fue imposible contactarlo.

   -ALEGATOS EN ALZADA-

   Mediante escrito de fecha 17 de noviembre de 2008, el apoderado judicial de la parte actora-recurrente en el presente proceso, INMUEBLE PINEDA MÉNDEZ, S.A., consignó su escrito de fundamentación de la apelación, mediante el cual, procedió a hacer un recuento del procedimiento seguido en primera instancia y expuso lo siguiente:

1. Que el 1º de enero de 2005, su representada y el ciudadano R.E.G. celebraron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble destinado a vivienda por el plazo fijo de dos (2) años, que venció el 1º de febrero de 2005, siendo que el arrendatario no entregó el inmueble en la fecha señalada, y se le concedió una prórroga y a su vencimiento, tampoco entregó el apartamento, ya que ambas partes discutían cuándo se debía considerar vencido el contrato; por lo que luego, por documento autenticado ante Notario Público, decidieron fijar una nueva fecha de vencimiento, para el 31 de julio de 2007, con la característica de que esa fecha de vencimiento del contrato era improrrogable y que, en caso de que el arrendatario no entregara el inmueble completamente desocupado, el arrendador estaba facultado para trasladar los bienes que se encontraren en el apartamento a una depositaria judicial, corriendo el arrendatario con los gastos que ello ocasionara.

2. Que en dicho documento quizás las partes no usaron con toda propiedad dos expresiones: rescindir, en vez de resolver, y señalar que el escrito que firmaban tenía carácter transaccional.

3. Que efectivamente, hoy en día, la palabra rescindir ha quedado exclusivamente para los casos de partición, pero tampoco hay duda que lo que quisieron las partes fue extinguir o resolver los puntos del contrato que “rescindían”.

4. Que la intención de los contratantes cuando “rescindían” partes del contrato original lo que hacían era suprimir, resolver, dejar sin efecto esas partes.

5. Que independientemente de que ese escrito tuviera o no carácter transaccional, era completamente claro que las partes lo que hicieron fue modificar el contrato original en lo que se refería a su extinción y que por tanto, conservaría la naturaleza del Contrato de Arrendamiento para Vivienda Familiar Urbana de plazo fijo y estaría regulado por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

6. Que en primer instancia, los jueces se confundieron porque, en definitiva, los argumentos que usaron para no decretar el secuestro solicitado por mi representada, y para sostener que como los avisos de no querer renovar el contrato, llegaron al arrendatario “después de la prórroga automática del contrato”, no los tomaron en cuenta, se debió a que dichos Jueces no advirtieron que esa prórroga no procedía porque las partes, en tiempo útil, habían modificado el plazo de duración del contrato, al vencimiento de un plazo específico no prorrogable, por lo que fatalmente el 31 de julio de 2007, se extinguió el contrato.

7. Que correctamente en primera instancia se reconoció que las partes podían modificar el contrato en cuanto a su extinción cuando lo hicieron, pero no advirtieron que el plazo dado era improrrogable, y por lo tanto, llegada esa fecha no hubo prórrogas automáticas.

8. Que cuando mediante una transacción se modifica un contrato, no necesariamente se cambia la naturaleza del contrato, sino para ver si ello ocurre, hay que a.l.e.d. contrato ya reformado y si vemos, como en el caso nuestro, sigue siendo un arrendamiento de un inmueble urbano a plazo fijo, el arrendatario ocupa con sentido familiar el inmueble y en contraprestación se obliga a pagar un canon de arrendamiento y asume la obligación de entregarlo libre de bienes y personas al vencimiento.

9. Que es por ello que consideran que el contrato se modificó válidamente, sin cambiar su naturaleza y se venció por lo que la acción intentada debe ser procedente.

   -III-

   DE LA PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

   -PRUEBAS EN PRIMERA INSTANCIA-

   DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

   1. Del folio 6 al 8, marcado “A” original de Instrumento Poder autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de febrero de 2003, y anotado bajo el Nº 87, Tomo 11 de los Libros respectivos. Al respecto, aprecia esta Juzgadora que dicho instrumento no constituye un medio probatorio que permita verificar las afirmaciones de hecho de las partes, ya que sólo acredita la representación judicial de la parte actora. Así se declara.

   2. Cursa del folio 9 al 16, marcado “B” original de documento contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito entre INMUEBLES PINEDA MÉNDEZ, S.A. y el ciudadano R.O.E.G., en fecha 1º de febrero de 2003, sobre el apartamento distinguido con el número y letra 6-D, ubicado en la sexta planta del Edificio denominado “C.d.J.”, situado en la Avenida Universidad, entre las esquinas de Perico a C.d.J., en jurisdicción de la Parroquia La C.d.M.L.d.D.C.. La documental en referencia se constituye en un documento privado el cual no fue objeto de desconocimiento por parte del demandado, por lo que, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, y lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que de su contenido se constata ciertamente que las partes intervinientes en el presente juicio suscribieron un contrato de arrendamiento, fijando como canon la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo) y un plazo de duración de dos (2) años fijos contados desde el 01/02/2003 hasta el 01/02/2005, el cual se consideraría prorrogado por períodos de un año más, a partir de esa última fecha. Así se declara.

   3. Marcada “C” y cursante del folio 17 al 18, original de Telegrama donde se puede leer como remitente “N.R. L.P.I.P. S.A Apoderado Judicial”, observándose un sello húmedo del Instituto Postal Telegráfico de la República Bolivariana de Venezuela, siendo ilegible la fecha. Al respecto, esta Juzgadora no le otorga valor probatorio alguno por cuanto, la parte promovente, en su condición de remitente de dicho telegrama, si quería hacerlo valer como prueba en juicio, debía probar que dicho telegrama fue efectivamente entregado a su destinatario (Rogelio Espinoza) mediante el respectivo acuse de recibo, cuestión que no fue promovida en el presente caso, por lo que, el telegrama promovido no demuestra la pretendida notificación de no prórroga del contrato. Así se declara.

   4. Corre inserto del folio 19 al 22, marcado “D” original de documento contentivo de un convenio suscrito entre el ciudadano N.R.L., en su carácter de apoderado judicial de INMUEBLES PINEDA MÉNDEZ, S.A. y el ciudadano R.O.E.G., autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de octubre de 2006, y anotado bajo el Nº 28, Tomo 91 de los Libros respectivos. En el presente caso estamos ante un documento privado, el cual no fue desconocido por la parte demandada en su debida oportunidad, razón por la cual, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que del mismo se demuestra que las partes manifestaron su voluntad de rescindir el contrato de arrendamiento antes referido y se fijó como plazo para la entrega del inmueble, hasta el 31 de julio de 2007. Así se declara.

   DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   Es menester señalar que la defensora judicial de la parte demandada, no promovió pruebas que le favorecieran o desvirtuaran los alegatos esgrimidos en el libelo de demanda.

   -PRUEBAS EN ALZADA-

   De la revisión exhaustiva del expediente, esta Juzgadora observa que las partes en alzada no promovieron pruebas.

   Habiéndose cumplido con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil que establece que los “Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción...”, esta Juzgadora pasa a establecer sus consideraciones para decidir la presente causa.

   -IV-

   MOTIVA

   De la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que en virtud de la entrada en vigencia de las Resoluciones Nros. 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012 y 2013-0030 de fecha 04 de diciembre de 2013, dictadas por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de las cuales se le atribuye a este Tribunal competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien suscribe el presente fallo, previo abocamiento efectuado, notificadas las partes, y estando en la oportunidad para decidir, lo hace con base a las siguientes consideraciones:

   El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 23 de septiembre de 2008, proferida por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró:

   …SIN LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato intentado (SIC) por la sociedad mercantil INMUEBLES PINEDA MÉNDEZ S.A., contra el ciudadano R.O.E.G....

   En primer lugar, esta Juzgadora advierte que, de conformidad con el principio “tantum apellatum quantum devollutum”, las facultades del Juez de la apelación quedan estrechamente circunscritas a la materia que ha sido objeto específico del gravamen denunciado por el apelante. Así pues, el autor R.R., en su libro “Derecho Procesal Civil, Doctrina– Jurisprudencia–Legislación Argentina y Comparada”, Tomo II, al conceptualizar el referido principio, sostiene: “…La regla fundamental es que el Tribunal de apelación no puede conocer sino de aquellos puntos que hubieren sido objeto del recurso…”.

   En ese sentido, esta Juzgadora, cumpliendo con la obligación que impone a los Jueces de Alzada ceñir su fuero de conocimiento rigurosamente al gravamen denunciado por el apelante; aprecia que, el punto central del recurso propuesto por la parte actora, recae en dilucidar si el Juez a quo se confundió o no al establecer que la parte demandada gozaba del derecho a prórroga legal, siendo que se había modificado el contrato de arrendamiento, en cuanto a su duración, estableciéndose un plazo fijo e improrrogable. Así se establece.

   Así las cosas, dentro de los alegatos expuestos por la recurrente en su escrito de informes, establece que, a su decir, el Juez a quo si bien consideró que el contrato de arrendamiento suscrito el 1º de febrero de 2003 se había modificado válidamente, no tomó en cuenta que fue sólo en lo que respecta al plazo de duración del contrato, el cual era específico y no prorrogable, por lo que fatalmente el 31 de julio de 2007, se extinguió el contrato; no pudiendo haber a partir de allí, prórrogas automáticas.

   Sobre esto debe establecer esta Juzgadora que, cursa del folio 9 al 16 del presente expediente, original de documento privado contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INMUEBLES PINEDA MÉNDEZ, S.A. y el ciudadano R.O.E.G., en fecha 1º de febrero de 2003, sobre el apartamento distinguido con el número y letra 6-D, ubicado en la sexta planta del Edificio denominado “C.d.J.”, situado en la Avenida Universidad, entre las esquinas de Perico a C.d.J., en jurisdicción de la Parroquia La C.d.M.L.d.D.C., el cual establece en su Cláusula Tercera, con respecto a la duración, lo siguiente:

   “TERCERA: El plazo de duración de este Contrato será de DOS (2) años fijos contados a partir del 1º de febrero del año 2003, y vence el 1º de febrero del año 2005, y se considera prorrogado por períodos de un año más a partir de esta última fecha, entendiéndose que dicha prórroga se considerará igualmente como plazo fijo, a menos que una de las partes participe a la otra con un mes de anticipación antes del vencimiento del primer período o de cualquiera de sus prórrogas por escrito, su deseo de darlo por terminado. En caso que “EL ARRENDATARIO” manifieste a “LA ARRENDADORA” con un mes de anticipación por escrito, su deseo de no prorrogarlo por más de tiempo, notificación este que en caso de no poderla hacer personalmente, “EL ARRENDATARIO” acepta como válida la Notificación que haga “LA ARRENDADORA” o su Apoderado Judicial el Dr. N.R. mediante carta, telegrama, notificación judicial que sea hecha a cualquier familiar o dependiente que se encontrase dentro del inmueble arrendado o bien por publicación de prensa, caso en el cual se entiende que “EL ARRENDATARIO” renuncia al derecho de preferencia que acuerda la ley a su favor y se obliga a entregar el apartamento arrendado completamente desocupado y libre de personas y bienes…”

   Del análisis de la cláusula supra transcrita, infiere esta Juzgadora que el contrato en cuestión era a tiempo determinado, toda vez que las partes establecieron un plazo fijo de dos (2) años, desde el 01/02/2003 hasta el 01/02/2005, prorrogable automáticamente por períodos de un (1) año, siempre que las partes manifestaran su deseo de no prorrogarlo por escrito y con un (1) mes de anticipación. Siendo ello así, y por cuanto no consta en autos que se haya producido dicha notificación, es por lo que entiende esta Juzgadora que el contrato en cuestión se prorrogó hasta el 1º de febrero de 2006, y en vista de que, no consta que el telegrama consignado por la parte actora haya sido efectivamente recibido por el demandado, es por lo que considera que la relación locativa se prorrogó una vez más hasta el 1º de febrero de 2007.

   No obstante, cursa en autos del folio 19 al 22, original de Convenio suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de octubre de 2006, y anotado bajo el Nº 28, Tomo 91 de los Libros respectivos, el cual fue previamente valorado, donde consta que las partes manifestaron su voluntad de rescindir el contrato de arrendamiento de fecha 1º de febrero de 2007 y se le concedió a El Arrendatario “…un plazo improrrogable para la entrega del inmueble completamente desocupado, libre de personas y bienes, el cual habrá de vencerse para el día treinta y uno (30) de julio del año dos mil siete (2007)…”, modificando así el plazo de duración antes referido, por lo que dicho contrato ya no vencía el 01/02/2007 sino el 31 de julio de 2007, el cual no sería prorrogable automáticamente, por lo que debía entenderse por finalizado el contrato una vez llegada dicha fecha.

   En ese sentido, vencido el contrato locativo el 31/07/2007 y dado su carácter determinado, le correspondía al arrendatario su derecho a la prórroga legal, la cual operaba de pleno derecho, de conformidad con el artículo 38 literal “b” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año”, toda vez que la duración de la relación locativa fue de cuatro (4) años y cinco (5) meses; venciendo dicha prórroga legal el 31 de julio de 2008.

   Ahora bien, establecido lo anterior, estima oportuno esta Juzgadora señalar lo dispuesto en el artículo 41 ejusdem, el cual reza lo siguiente:

   Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

   (Negritas del Tribunal).

   Sobre el artículo in commento, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nº 1664, de fecha 3 de octubre de 2006, caso: C.C.V.V., Exp. Nº 06-0092, y con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, estableció que:

   …La citada disposición legal establece que el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas a la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Por ello, la demanda por cumplimiento del término del contrato de arrendamiento, encontrándose en curso la prórroga legal, a que se refiere el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es inadmisible, como medida creada por la Ley para que el derecho de prórroga legal no sea nugatorio, sin ello significar que al inquilino se le otorgue un privilegio especial en perjuicio de los derechos del arrendador que le permita incumplir con el resto de las obligaciones a su cargo establecidas tanto en el contrato de arrendamiento como en la ley durante el tiempo que dure dicha prórroga.

   De manera tal, que la prohibición que trae el Decreto-Ley es la de admitir sólo aquella demanda que se interponga por cumplimiento del término, pues el contrato se ha prorrogado legalmente bajo las mismas condiciones pactadas en el contrato vencido; excepto, en cuanto al tiempo de duración que es el que indica la ley. Es así, que si durante la vigencia de la prórroga legal el arrendatario incumple con sus obligaciones legales o contractuales podrá el arrendador demandarlo bien sea por cumplimiento (con excepción del supuesto del vencimiento del término del contrato) o por resolución del contrato (artículo 1.167 del Código Civil), según sea el caso. (…)

   (Resaltado de este Tribunal).

   De la anterior jurisprudencia se colige que, existe una prohibición expresa de la ley de admitir las pretensiones de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, estando en vigencia el disfrute de la prórroga legal.

   Con base a las anteriores consideraciones, observa esta Juzgadora en Alzada que, en el caso bajo estudio, la parte actora introdujo la demanda el 02 de noviembre de 2007 cuando se encontraba en curso la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual finalizaba el 31 de julio de 2008.

   En consideración a los motivos que anteceden, esta Juzgadora concluye que la presente demanda es inadmisible, de conformidad con lo previsto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que resulta forzoso declarar con lugar el presente recurso de apelación propuesto. Así expresamente se decide.

   -V-

   DISPOSITIVA

   En vista de los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, pasa a dictar el dispositivo en el presente caso declarando lo siguiente:

PRIMERO

CON LUGAR el RECURSO DE APELACIÓN intentado por la parte actora, sociedad mercantil INMUEBLE PINEDA MÉNDEZ, S.A., en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 23 de septiembre de 2008.

SEGUNDO

Se REVOCA el fallo apelado, y en consecuencia se declara:

1. INADMISIBLE la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, incoada por la sociedad mercantil INMUEBLE PINEDA MÉNDEZ, S.A., domiciliada en Caracas e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 25 de marzo de 1988, bajo el Nº 73, Tomo 80-A Sgdo., en contra del ciudadano R.E.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-3.802.389.

2. Se condena en costas a la parte actora, en virtud del criterio establecido por la Sala de Casación Civil, mediante la sentencia No. RC.000041, de fecha 31 de enero de 2012, caso: Palmina G.F.d.O. contra Pierr Cassibe Sarkis, según la cual se asimila la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda al supuesto de vencimiento total establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

No hay condenatoria en costas en el presente recurso, según lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, a los quince (15) días del mes de J.d.D.M.C. (2014). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

Dra. A.S.M.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO

En esta misma fecha siendo las 9:00 a.m., se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO

Exp. Itinerante Nº: 0745-12

Exp. Antiguo Nº: AH1B-R-2008-000043

ASM/ba/yra