Decisión nº 106-10 de Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 29 de Abril de 2010

Expediente 2.070 -09.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

200° y 151º

Demandante Reconvenido: A.E.P.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.851.229, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Apoderados Judiciales de la parte actora: O.R., D.C. y M.R., inscritos en el Inpreabogado bajo el número 39.414, 25.308 y 25.918, respectivamente.

Demandada Reconviniente: A.R.R.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.964.479, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Apoderada Judicial de la parte demandada: M.U.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 58.036.

Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Recibida la demanda en fecha veinte (20) de octubre de dos mil nueve (2009), proveniente de la Oficina Recepción y Distribución de Documentos, el Tribunal procedió a instar a la parte actora a estimar el valor de la misma tanto en bolívares como en unidades tributarias; y una vez cumplida la referida formalidad la admitió mediante auto dictado el día veintiocho (28) del mismo mes y año.

Por escrito presentado en fecha siete (07) de diciembre de dos mil nueve (2009), la representación judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda y reconvino a la parte actora.

En fecha catorce (14) de diciembre de dos mil nueve (2009), el Tribunal admitió la Reconvención, procediendo la parte actora a presentar escrito de contestación a la misma en fecha dieciséis (16) del referido mes y año.

Por escrito presentado por la representación judicial de la parte actora en fecha siete (07) de enero de dos mil diez (2010), promovió pruebas, siendo admitidas por el Tribunal el siguiente día de despacho.

En fecha dieciocho (18) de enero de dos mil diez (2010), la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, oponiéndose a la admisión de las mismas la representación judicial de la parte actora.

Por auto de fecha veinte (20) de enero de dos mil diez (2010) el Tribunal admitió las pruebas presentadas por la parte demandada, exponiendo el Alguacil del Tribunal que en fecha veintiséis (26) del referido mes y año entregó los respectivos oficios.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Alega la representación judicial de la parte actora que consta de documento privado de fecha dieciséis (16) de noviembre de dos mil tres (2003), que su representado celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana A.R.R.C., sobre un apartamento amoblado, propiedad de su mandante, situado en la calle 82, con avenida 3Y, edifico Pactum, piso 10, apartamento número 10-3, Parroquia S.L.d.M.M.. Que los bienes muebles que se encuentran dentro del apartamento arrendado y propiedad de su representado son los siguientes: Un aire acondicionado maraca Carrier 35.000 BTU; un televisor marca Panasonic 21” con control remoto; una nevera marca Magic Chef de 2 puertas horizontales; una cocina eléctrica con 4 hornillas con horno; una campana eléctrica; una lavadora y secadora (con filtro); un lavaplatos de 2 tinas de acero inoxidable; un microondas marca Welbuilt, un juego de llaves del inmueble; un control remoto vehicular; una cortina de baño; cuatro vasos de 10”; dos copas de champagne; un juego de cubiertos; un juego de comedor de hierro forjado; un teléfono marca Siemmens; cinco persianas plásticas; dos sofás en bipiel; tres mesitas de madera; una cama en hierro forjado; un box con colchón, dos mesitas de noche; un mueble en hierro forjado para televisor, dos ventiladores de techo; un teléfono; un intercomunicador; un lavamanos y un sanitario blanco; cuatro lámparas tipo plafón; un timbre sonoro con pulsor externo; un calentador de agua marca Thermic; cinco cuadros decorativos; un tanque de agua con su bomba hidroneumática; todo en perfecto estado de funcionamiento y que la arrendataria recibió según acta de inventario de fecha 16-11-03. Que el canon de arrendamiento del presente contrato es por la cantidad de TRECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), el cual posteriormente fue revisado por las partes y acordado su incremento a SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600,00) mensuales, hoy SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) mensuales a partir del 16 de noviembre de 2006. Que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas en el cánon de arrendamiento le da el derecho al arrendador a considerar el contrato de plazo vencido, pudiendo pedir la resolución del mismo, así como la desocupación inmediata del inmueble y el pago de las mensualidades atrasadas y las que faltaren por vencerse, hasta la terminación del contrato. Que la demandada no ha cumplido con el deber de cancelar las mensualidades adelantadas dentro de los cinco primeros días de cada mes, al no haber hecho efectivo el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007; de enero a diciembre de 2008; y, de enero a octubre de 2009, cada uno por SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) para un total de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00), monto que no le ha cancelado a su representado según se evidencia de los recibos que anexa a los efectos legales pertinentes. Que la demandada no ha cumplido de manera reiterada con las obligaciones principales que le impone el contrato de arrendamiento suscrito por ella, lo que le da el derecho a su representado de pedir la resolución del referido contrato de arrendamiento, la inmediata devolución de lo arrendado y el pago de los cánones vencidos absolutos. Que por lo antes expuesto demanda a la ciudadana A.R.C., para que convenga en la resolución del contrato y en cancelar la cantidad de NUEVE MIL SEISCIENTOS (Bs. 9.600,00), se proceda a la desocupación y entrega inmediata del inmueble, en perfecto estado, totalmente solvente con los servicios públicos, total y profesionalmente pintado, e igualmente haga entrega en perfecto estado de uso y funcionamiento los bienes muebles que se encuentran en el inmueble arrendado. Fundamenta su acción en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, y cláusulas Tercera y Quinta del contrato de arrendamiento.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Alega la Apoderada Judicial de la parte demandada que ciertamente en fecha 16 de noviembre de 2003, firmó contrato de arrendamiento privado con el ciudadano A.P.B.; que existe inventario de los bienes mubles incluidos en dicho arrendamiento, de los cuales algunos por su uso se han deteriorado; que todos esos bienes muebles los ha ido reparando y reponiendo su mandante a sus propias expensas y sin descontarlo de las mensualidades. Que en relación a los muebles de bipiel que menciona los mismos fueron retirados del apartamento y reemplazados por otros que son los que actualmente están en uso que constan de un sofá de dos puestos y dos poltronas de color azul y beige, en tela cruda. Niega, rechaza y contradice que le deba al actor las cantidades reclamadas, puesto que según consta de expediente de Consignación de cánones de arrendamiento, llevado por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, ha venido depositando todos los meses en relación al inmueble arrendado. Niega, rechaza y contradice que su mandante le deba por concepto de cánones de arrendamiento vencidos la cantidad de NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 9.600,00), puesto que los ha ido depositando mes a mes en el referido Tribunal de Municipio, en el cual el demandante fue notificado de la misma. Igualmente niega, rechaza y contradice que su representada le haya causado daños y que por lo tanto le deba indemnización alguna al ciudadano A.P.B..

En el mismo acto, la representación judicial de la demandada propone RECONVENCIÓN por Reintegro de Sobrealquileres de cánones de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 58 y siguientes de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.

Que una vez que se instaló en el apartamento arrendado pagaba la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300, 00) mensuales y así transcurrió el primer año, hasta que en el mes de noviembre de dos mil cuatro (2004), el arrendador le anunció el aumento del cánon a CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400,00) aún y cuando ya había salido el Decreto N° 427, de la Gaceta Oficial N° 36.845 de Regulación de Alquileres, de fecha 07 de diciembre de 2003, al cual se acoge su representada, donde se ordena congelar los cánones de arrendamientos inmobiliarios. Que asimismo en el año siguiente en el mes de noviembre de 2005, volvió el arrendador a aumentar el canon a SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) los cuales ha venido pagando su mandante puntualmente hasta la fecha. Que el actor desde el mes de septiembre de 2007 se negó a recibirle los pagos de los cánones cerrando la cuenta del Banco Banesco N° 039303139, donde su representada efectuaba los depósitos de dichos cánones y ello con la intención de causarle atraso en sus pagos y poder ejecutar así cualquier acción en su contra, por lo que acudió a ejercer su derecho de consignarlos ante el tribunal competente, como se evidencia de la copia certificada del expediente de consignaciones presentado. Que en cuanto a la Reconvención solicita el reintegro por sobrealquiler del período 2004-2005, a favor de su representada que de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300, 00) aumentó a CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400,00), e igualmente del período diciembre 2005 a noviembre 2009, de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400,00), aumentó a SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00), solicitando como monto total de reintegro la cantidad de DIECISÉIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 16.800,00).

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

En la oportunidad de dar contestación a la Reconvención, el demandante reconvenido negó, rechazó y contradijo la reconvención presentada por la demandada de autos, aduciendo que la misma se basa en hechos falsos y en una invocatoria de normas jurídicas que no amparan los supuestos fácticos que la misma postula. Niega que en el mes de noviembre de 2004, su representado le haya anunciado aumento del cánon por CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00); niega que a pesar del Decreto N° 427 de la Gaceta Oficial N° 36.845 de regulación de alquileres su representada haya cobrado cánones de arrendamiento superiores a lo establecido en dicho decreto; niega que en el mes de noviembre de 2005 su representado haya aumentado el cánon a SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00); niega que la demandada haya venido pagando puntualmente hasta este año los cánones de arrendamiento; desde el mes de septiembre de 2007, su representado se haya negado a recibir de la demandada reconviniente los pagos de los cánones; niega que haya cerrado la cuenta del Banco Banesco N° 039303139, con intención de causarle el atraso en los pagos de arrendamiento y así ejecutar cualquier acción, y que la arrendataria efectuara los depósitos en la mencionada cuenta; niega y rechaza que motivado a la supuesta negativa de su representado a recibir de parte de la demandada reconviniente haya tenido que acudir a ejercer el derecho contemplado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y consignar por ante los Tribunales competentes dichos cánones, siendo cierto que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios de esta Circunscripción Judicial, expediente número 083-07, consignación de cánones de arrendamiento, pero que tal hecho no implica que las consignaciones estén ajustadas a derecho y que se hayan realizado conforme a lo que establece la norma respectiva; niega que su representada haya cobrado y recibido sobrealquileres de cánones de arrendamiento por lo que contradice que la demandada reconviniente tenga derecho a solicitar Reintegro por sobrealquiler del período 2004-2005, a su favor y contradice que su mandante haya aumentado de TRESCIENTOS BOLÍVARES (BS. 300,00) a CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00) y que dichas cantidades multiplicadas por un año dan el monto de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.800,00) negando que tenga derecho a ello y que las referidas cantidades asciendan a DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.400,00) del período noviembre 2004-noviembre 2005; que igualmente niega que la demandada reconviniente tenga derecho a solicitar el Reintegro por sobre alquiler del período diciembre 2005-noviembre 2009, por cuanto su representada no los cobró ni los recibió y que de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00) haya aumentado a SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) que multiplicados por cuarenta y ocho (48) meses arrojen la cantidad de VEINTIOCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 28.800,00), negando que tenga derecho al reintegro de CATORCE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 14.400,00) por el período descrito.

Que opone como defensa de fondo a la reconviniente, la improcedencia de sus pretensiones debido a la manifiesta falta de fundamento de las mismas, específicamente la dirigida a obtener una declaratoria por parte del Tribunal en el sentido que a la fecha de la presente demanda se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Que la parte demandada trajo a los autos las consignaciones de los cánones de arrendamiento realizados por ante el Tribunal Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial desde el día 20 de septiembre de 2007, a los fines de tratar de demostrar los pagos de los meses insolutos reclamados por parte de la demandante; pero que lejos de ello, de dichos recaudos lo que se desprende es que esos sedicentes pagos no tienen la virtualidad jurídica de hacer que la demandada de autos se tenga como solvente respecto de su obligación, ya que las consignaciones efectuadas, o mejor dicho como ilegítimamente efectuadas, a tenor de lo establecido en el artículo 53 del Decreto con rango y fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la parte demandada reconviniente fue negligente en no indicar la correcta dirección para que el alguacil practicara la notificación al propietario del apartamento y que no fue sino hasta el 23 de octubre de 2007, después de haber transcurrido más de 30 días continuos al contrario de lo que establece la norma, que la parte consignante A.R., mediante diligencia señala nueva dirección, cuando ya le había precluido el derecho para hacerlo pues habían transcurrido más de 30 días continuos desde la fecha de admisión de la primera consignación.

Que opone como defensa de fondo a la reconviniente la improcedencia de sus pretensiones debido a la manifiesta falta de fundamento de las mismas, específicamente la dirigida a obtener la declaratoria por parte del Tribunal en el sentido que a la fecha de la presente demanda se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, por haberlos consignado de manera tempestiva, es decir dentro de los lapsos establecidos en la ley especial, pues como se evidencia palmariamente de las pruebas de autos sucede exactamente lo contrario: la demandada reconviniente no consignó de manera tempestiva los montos que pretende sean tenidos como legítimamente efectuados.

Que en el presente caso, al a.l.f.d.l. consignaciones, las mismas debían ser efectuadas a más tardar los días 20 de cada mes; por lo que las consignaciones de los meses de octubre y noviembre 2007; enero, febrero, marzo, mayo, junio, julio, agosto, octubre, noviembre y diciembre 2008; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, septiembre y octubre 2009, fueron realizadas de manera extemporáneas, encontrándose incursa la demandada reconviniente en incumplimiento de la cláusula tercera del contrato objeto de la litis, por lo que debe ser declarada con lugar la pretensión de Resolución por incumplimiento en los pagos que contiene la demanda de autos.

Que opone como defensa de fondo a la reconviniente, la improcedencia de sus pretensiones debido a la manifiesta falta de fundamento de las mismas, específicamente la dirigida a obtener una declaratoria de repetición a la misma por concepto de pago de sobrealquileres. Que es cierto que la demandada reconviniente pactó con su representada un aumento de los cánones de arrendamiento a partir del 16 de noviembre de 2006, negando que tenga derecho a reintegro y que dicho monto sea de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 16.800,00) o 305,45 Unidades Tributarias, pues el procedimiento para la regulación de alquileres contemplado en el artículo 65 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es a instancia de parte y respetando el debido proceso y el derecho a la defensa del propietario quien debe ser debidamente notificado a los fines de exponer lo que crea conveniente y consignar pruebas, es decir, que para que nazca el derecho al reintegro por sobrealquileres, debe existir una decisión definitivamente firme del órgano administrativo competente que regule los alquileres, pues de lo contrario no se puede saber si el alquiler es o no excesivo, por lo que mal puede venir la demandada reconviniente a solicitar reintegro de sobrealquileres cuando ella misma reconoce que pactó de forma voluntaria el monto de los cánones de arrendamiento con el propietario del apartamento, es decir, que no fueron impuestos de manera unilateral por el propietario, ya que de lo contrario la arrendataria demandada reconviniente hubiese acudido al órgano competente para solicitar la regulación de alquiler, cosa que no hizo, pues había acordado voluntariamente el monto de los cánones, y solicita que así sea declarado por el Tribunal.

DE LAS PRUEBAS

Pruebas presentadas por la parte actora:

Consigna la parte actora anexo al libelo de demanda:

o Documento privado contentivo del Contrato de Arrendamiento celebrado entre los ciudadanos A.E.P.B. y A.R.R.C., sobre un apartamento distinguido con el número 10-3, piso 10, ubicado en el Edificio Pactum, calle 82 con avenida 3 Y, Parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z..

o Relación de inventario referida a los bienes muebles existentes en el apartamento número 10-3 Edificio Pactum, suscrita por los ciudadanos A.E.P.B. y A.R.R.C..

o Veinticinco (25) Recibos de Cobro, por la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) cada uno, dirigidos a la ciudadana A.R., por concepto de alquiler del apartamento número 10-3, Edifico Pactum, correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007, los meses que de enero a diciembre de 2008, y desde enero a octubre 2009.

En la oportunidad procesal de promoción de pruebas, la parte actora:

o Ratificó los recibos de cobro de cánones de arrendamiento, consignados con el libelo de demanda.

o Invocó el valor probatorio de las actas contenidas en el expediente de consignación de cánones de arrendamiento.

Pruebas presentadas por la parte demandada:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda y reconvenir, la apoderada judicial de la parte demandada, consignó:

o Copia certificada del expediente de Consignación llevado por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, iniciado por la ciudadana A.R.C. en beneficio del ciudadano A.P.B..

En la oportunidad procesal de promoción de pruebas, la representación judicial de la parte demandada:

o Ratificó la copia certificada del Expediente de Consignaciones presentado con la contestación a la demanda y escrito de reconvención.

o Promovió prueba de informes en el sentido de oficiar el Tribunal a la entidad bancaria BANESCO, solicitando información en relación a la cuenta corriente número 0393031395, consignando al efecto copia fotostática de las respectivas planillas de depósitos.

o Promovió prueba de informes en el sentido de oficiar el Tribunal al Banco Mercantil solicitando información en relación a la cuenta corriente número 01050067280067263321 a nombre del ciudadano A.E.P.B., consignando al efecto copia fotostática de la respectiva planilla de depósito.

o Invocó el valor probatorio que arroja la cláusula tercera del Contrato de Arrendamiento.

o Consignó en su forma original constancia emitida por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2009.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Observa este Tribunal que la parte actora demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado con la ciudadana A.R.C., fundamentando su pretensión en el artículo 1.167 del Código Civil venezolano, que reza:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Aprecia esta Juzgadora, que al libelo de demanda fue acompañado contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos A.E.P.B. y A.R.R.C., sobre un apartamento distinguido con el número 10-3, piso 10, ubicado en el Edificio Pactum, calle 82 con avenida 3 Y, Parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z., el cual no fue impugnado ni tachado por la parte demandada.

Se observa del contrato de arrendamiento, específicamente de sus cláusulas Segunda y Tercera, la duración de la relación arrendaticia, el monto del canon de arrendamiento y la forma de cancelación de los mismos:

SEGUNDA CLÁUSULA: El tiempo de duración del presente contrato es de Un Año, contados a partir de la fecha del presente contrato, prorrogable por períodos iguales consecutivos, en forma automática, al menos que alguna de ellas, notifique por escrito lo contrario con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de este contrato o de alguna de sus prórrogas. Queda convenido entre las partes, que el canon de arrendamiento estará sujeto a cualquier aumento antes de producirse cada prórroga.

TERCERA CLÁUSULA: El cánon de arrendamiento del presente contrato es por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000) mensuales, que es el monto acordado por las partes, el cual cancelará EL ARRENDATARIO a EL ARRENDADOR, por mensualidades adelantadas, los primeros cinco (5) días de cada mes.

Del contenido de las cláusulas anteriormente transcritas, es notorio que el contrato se celebró por término fijo de un año contado a partir del día dieciséis (16) de noviembre de dos mil tres (2003), prorrogable por períodos iguales consecutivos al menos que alguna de las partes notificara por escrito lo contrario, lo cual no consta en actas, por lo que efectivamente el referido contrato es a tiempo determinado. También resulta evidente que el canon de arrendamiento debía ser cancelado por mensualidades adelantadas los cinco (05) primeros días de cada mes.

Alega la representación judicial de la parte actora que la ciudadana A.R.C., no ha cumplido con el deber de cancelar las mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes tal como lo establece la cláusula tercera del aludido contrato, al no haber hecho efectivo el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007, todo el año 2008 y desde enero a octubre de 2009, por un monto de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) cada uno. Por su parte la demandada de autos, en el acto de contestación de la demanda negó, rechazó y contradijo que adeudara los mencionados cánones de arrendamiento, exponiendo que los ha ido depositando según consta en el expediente de Consignación llevado por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, el cual fue consignado en actas en copia certificada.

Ahora bien, en el escrito de contestación a la Reconvención, presentado por la representación judicial de la parte actora, se observa que alega que las referidas consignaciones fueron ilegítimamente efectuadas, a tenor de lo establecido en los artículos 51 y 53 del Decreto con rango y fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Al respecto, estatuye el artículo 51 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Es de entender, que la consignación arrendaticia tiene su fundamento en el derecho de todo arrendatario a libertarse o solventarse de la obligación impuesta por el artículo 1.592 numeral 2° del Código Civil, que señala:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

…omissis…

2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Sobre la base de lo expuesto le corresponde a este Juzgador el análisis de las consignaciones anteriormente citadas, a los efectos de determinar el cumplimiento o no de la demandada de su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento en el tiempo legal y convencionalmente estipulado.

La ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 51, establece un plazo de 15 días siguientes al vencimiento de la mensualidad, para efectuar el pago mediante la figura de la consignación, tal y como se señaló anteriormente en la norma arrendaticia. Al respecto ha señalado el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, con Ponencia del Magistrado PEDRO RONDÓN HAAZ, en fecha cinco (05) de febrero de dos mil nueve (2009), refiriéndose al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

“En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

…omissis…

Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.”

En este sentido, si bien es cierto que nuestro legislador establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y en sintonía con el criterio expresado por el m.T.d.J., las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y por cuanto se evidencia de la cláusula tercera que las partes contratantes convinieron que el cánon de arrendamiento se cancelaría por mensualidades adelantadas, los cinco (05) primeros días de cada mes, no es menos cierto que según el artículo 51 de la Ley referida, el arrendatario, tiene quince (15) días luego de vencida la mensualidad, para consignar la misma por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble. Siendo así pasa analizar esta sentenciadora cada una de las consignaciones realizadas a los fines de determinar si las mismas fueron legítimamente efectuadas:

o Consignación del mes de octubre de dos mil siete (2007), realizada el día veintidós (22) de la referida fecha, siendo de entender por este Juzgador que en base a las consideraciones antes expuestas, el canon correspondiente al mes de octubre vencía el día cinco (05) del mes, más quince (15) días de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a más tardar el día veinte (20) debía ser consignado el canon, por lo que la misma fue realizada de manera extemporánea.

o Consignación del mes de noviembre de dos mil siete (2007), realizada el día cinco (05) de diciembre del mencionado año, siendo de entender que el canon correspondiente al mes de noviembre vencía el día cinco (05) del mes, más quince (15) días de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a más tardar el día veinte (20) de noviembre debía ser consignado el canon, por lo que la misma fue realizada de manera extemporánea.

o Consignación del mes de diciembre de dos mil siete (2007), realizada el día quince (15) de enero del dos mil ocho (2008), siendo de entender que el canon correspondiente al mes de diciembre vencía el día cinco (05), más quince (15) días de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dejando de computar este Tribunal por razones de “Vacaciones Tribunalicias” los días que van desde el veinte (20) de diciembre al seis (06) de enero de dos mil ocho (2008) ambos inclusive, lapso que no puede imputarse a la parte consignataria a los fines del cumplimiento de su obligación, entonces a más tardar debió realizar la misma el día siete (07) de enero de dos mil ocho (2008), por lo que fue realizada extemporáneamente.

o Consignación del mes de enero de dos mil ocho (2008), realizada el día ocho (08) de febrero del mencionado año, siendo de entender que el canon correspondiente al mes de enero vencía el día once (11) del mes, en virtud de que los primeros días se encontraban vacacionando los tribunales, tal como se mencionó anteriormente, más quince (15) días de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a más tardar el día veintiséis (26) de enero debía ser consignado el canon, por lo que la misma fue realizada de manera extemporánea.

o Consignación del mes de febrero de dos mil ocho (2008), realizada el día cinco (05) de marzo del mencionado año, siendo de entender que el canon correspondiente a febrero vencía el día cinco (05) del mes, más quince (15) días de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a más tardar el día veinte (20) de febrero debía ser consignado el canon, por lo que la misma fue realizada de manera extemporánea.

o Consignación de los meses de marzo y abril de dos mil ocho (2008), realizada el día nueve (09) de abril del mencionado año, siendo de entender que el canon correspondiente a marzo vencía el día cinco (05) del mes, más quince (15) días de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a más tardar el día veinte (20) de marzo debía ser consignado el canon, por lo que la misma fue realizada de manera extemporánea; y con respecto al mes de abril vencía el día cinco (05) del mes, más quince (15) días de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la misma fue realizada oportunamente.

o Consignación del mes de mayo de dos mil ocho (2008), realizada el día dos (02) de junio del mencionado año, siendo de entender que el canon correspondiente vencía el día cinco (05) del mes, más quince (15) días de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a más tardar el día veinte (20) de mayo debía ser consignado el canon, por lo que la misma fue realizada de manera extemporánea.

o Consignación del mes de junio de dos mil ocho (2008), realizada el día dos (02) de julio del mencionado año, siendo de entender que el canon correspondiente vencía el día cinco (05) del mes, más quince (15) días de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a más tardar el día veinte (20) de junio debía ser consignado el canon, por lo que la misma fue realizada extemporáneamente.

o Consignación del mes de julio de dos mil ocho (2008), realizada el día ocho (08) de agosto del mencionado año, siendo de entender que el canon correspondiente vencía el día cinco (05) del mes, más quince (15) días de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a más tardar el día veinte (20) de julio debía ser consignado el canon, por lo que la misma fue realizada extemporáneamente.

o Consignación correspondiente a los meses de agosto y septiembre de dos mil ocho (2008), realizada el día diecinueve (19) del mes de septiembre del referido año, siendo de entender que el canon correspondiente a agosto vencía el cinco (05) del mes, más quince (15) días de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dejando de computar este Tribunal por razones de “Receso Judicial” los días que van desde el quince (15) de agosto al quince (15) de septiembre de dos mil ocho (2008) ambos inclusive, lapso que no puede imputarse a la parte consignataria a los fines del cumplimiento de su obligación, entonces a más tardar debió realizar la consignación el día veintiuno (21) de septiembre de dos mil nueve (2009); por lo que respecta al mes de septiembre vencía el día veintiuno (21) del mes, más quince 15) días que le otorga la ley, ambas consignaciones fueron realizadas oportunamente.

o Consignación del mes de octubre de dos mil ocho (2008), realizada el día cuatro (04) de noviembre del mencionado año, siendo de entender que el canon correspondiente vencía el día cinco (05) del mes, más quince (15) días de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a más tardar el día veinte (20) de octubre debía ser consignado el canon, por lo que la misma fue realizada extemporáneamente.

o Consignación del mes de noviembre de dos mil ocho (2008), realizada el día tres (03) de diciembre del mencionado año, siendo de entender que el canon correspondiente vencía el día cinco (05) del mes, más quince (15) días de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a más tardar el día veinte (20) de noviembre debía ser consignado el canon, por lo que la misma fue realizada de manera extemporánea.

o Consignación del mes de diciembre de dos mil ocho (2008), realizada el día veintitrés (23) de enero del dos mil nueve (2009), siendo de entender que el canon correspondiente al mes de diciembre vencía el día cinco (05), más quince (15) días de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dejando de computar este Tribunal por razones de “Vacaciones Tribunalicias” los días que van desde el veinte (20) de diciembre al seis (06) de enero de dos mil ocho (2008) ambos inclusive, lapso que no puede imputarse a la parte consignataria a los fines del cumplimiento de su obligación, entonces a más tardar debió realizar la misma el día siete (07) de enero de dos mil nueve (2009), por lo que fue realizada extemporáneamente.

o Consignación de los meses de enero y febrero de dos mil nueve (2009), realizada el día veinticinco (25) de febrero del mencionado año, siendo de entender que el canon correspondiente a enero vencía el día cinco (05) del mes, más quince (15) días de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a más tardar el día veinte (20) de enero debía ser consignado el canon; y con respecto al mes de febrero, realizando el mismo cómputo el Tribunal, a más tardar el día veinte (20) de febrero debía ser consignado el canon, por lo que ambas consignaciones fueron realizadas de manera extemporánea.

o Consignación del mes de marzo de dos mil nueve (2009), realizada el día tres (03) de abril del mencionado año, siendo de entender que el canon correspondiente vencía el día cinco (05) del mes, más quince (15) días de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a más tardar el día veinte (20) de marzo debía ser consignado el canon, por lo que la misma fue realizada de manera extemporánea.

o Consignación del mes de abril de dos mil nueve (2009), realizada el día catorce (14) de mayo del mencionado año, siendo de entender que el canon correspondiente vencía el día cinco (05) del mes, más quince (15) días de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a más tardar el día veinte (20) de abril debía ser consignado el canon, por lo que la misma fue realizada de manera extemporánea.

o Consignación de los meses de mayo y junio de dos mil nueve (2009), realizada el día veinticinco (25) de junio del mencionado año, siendo de entender que el canon correspondiente a mayo vencía el día cinco (05) del mes, más quince (15) días de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a más tardar el día veinte (20) de mayo debía ser consignado; y con respecto al mes de junio, realizando el mismo cómputo, a más tardar el día veinte (20) del mes debía ser consignado el canon, por lo que ambas consignaciones fueron realizadas de manera extemporánea.

o Consignación de los meses de julio y agosto de dos mil nueve (2009), realizada el día doce (12) de agosto del mencionado año, siendo de entender que el canon correspondiente a julio vencía el día cinco (05) del mes, más quince (15) días de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a más tardar el día veinte (20) de julio debía ser consignado, por lo que la misma fue realizada de manera extemporánea; y con respecto al mes de agosto, realizando el mismo cómputo, la misma fue realizada oportunamente.

o Consignación correspondiente a los meses de septiembre y octubre de dos mil nueve (2009), consignado el día veintisiete (27) del mes de octubre del referido año, siendo de entender que en virtud del “Receso Judicial” los Tribunales de Municipios, no laboraron hasta el día quince (15) de septiembre inclusive, por lo que el canon correspondiente a septiembre vencía el día veinte (20) del mes, más quince (15) días de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a más tardar el cinco (05) de octubre debía ser consignado, por lo que la misma fue realizada de manera extemporánea; y con respecto al mes de octubre vencía el día cinco (05) del mes, más quince (15) días de acuerdo a la ley, a más tardar el día veinte (20), por lo que igualmente fue realizada de manera extemporánea.

Considera esta Juzgadora, que las analizadas copias certificadas del expediente de Consignación agregado a las actas, hacen plena prueba de su contenido, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil.

Por lo antes expuesto, concluye este Tribunal que a excepción de las consignaciones correspondientes a los meses de abril, agosto y septiembre de dos mil ocho (2008) y agosto de dos mil nueve (2009), las correspondientes a los cánones arrendaticios causados en el período de tiempo reclamado por el actor en su libelo de demanda y alegado como fundamento de su acción, fueron realizados de manera extemporánea, contraviniendo la arrendataria la cláusula tercera del contrato celebrado con el actor, lo que lleva a considerar a esta Sentenciadora que las consignaciones arrendaticias fueron ilegítimamente efectuadas; en consecuencia, el arrendador tenía derecho a solicitar la Resolución del Contrato de Arrendamiento, conforme al artículo 1.167 del Código Civil venezolano.

Por lo antes expuesto, determinada la extemporaneidad de las consignaciones arrendaticias, concluye este Tribunal que no puede ser declarada la validez de las consignaciones de los cánones de arrendamiento realizadas por la ciudadana A.R.C., deviniendo entonces la insolvencia de la Arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses reclamados por el actor. Y así se decide.

Aprecia esta Sentenciadora, que fue agregado a las actas documento privado contentivo de relación de inventario de bienes muebles que se encontraban en el apartamento número 10-3, Edificio Pactum, objeto del contrato, para el momento del arrendamiento, debidamente firmado por los sujetos procesales intervinientes en la presente causa, siendo que conforme a lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, produce a esta Sentenciadora pleno valor probatorio.

Igualmente se observa de las actas que fueron consignados veinticinco (25) Recibos de Cobro, por la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) cada uno, dirigidos a la ciudadana A.R., por concepto de alquiler del apartamento número 10-3, Edifico Pactum, correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007, los meses que de enero a diciembre de 2008, y desde enero a octubre 2009, los cuales fueron elaborados por la parte actora ciudadano A.P.B. sin la intervención de la demandada de autos ciudadana A.R.C.. De manera que este Tribunal considera que esta prueba vulnera el principio de Alteridad de la Prueba, por lo que no merecen valor probatorio alguno.

Se observa de las actas que fue promovida por la parte demandada Prueba de Informes, constando en el expediente comunicación de la Entidad Bancaria Mercantil de fecha veintitrés (23) de marzo de dos mil diez (2010), de la cual se evidencia que la cuenta de ahorro número 0067-26332-1, figura a nombre del ciudadano PINTON BOTTER, A.E., cédula de identidad número V-5.851.229, con estatus inactiva y fecha de apertura 05-11-1999, remitiendo a la vez planilla de depósito número 400858721, de fecha 06-01-2007donde figura como depositante de la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) la ciudadana A.R.. Con el presente medio probatorio la representación judicial demandada pretendía demostrar que el actor de manera dolosa desactivó la cuenta bancaria donde efectuaba los depósitos de los cánones de arrendamiento, con la mala intención de hacerla incurrir en mora; apreciándose que de la lectura del Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes intervinientes en el presente proceso no se evidencia acuerdo alguno en relación a que el pago del canon debía ser depositado en determinada cuenta bancaria; igualmente del examen del resto del caudal probatorio no se desprende ningún elemento que ofrezca a esta Sentenciadora la certeza del alegato de la accionada con respecto al punto tratado, por lo que el mismo se desestima.

En relación a las copias simples consignadas por la ciudadana A.R., con su escrito de promoción de pruebas, referentes a depósitos realizados en la Entidad Bancaria Banesco, las cuales fueron impugnadas por su adversario, el Tribunal no les otorga ningún valor probatorio por cuanto no se trata de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

De los recibos de ingresos emanados del Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, considera esta Juzgadora, que hacen plena prueba de su contenido, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil, los cuales coinciden con los recibos que se encuentran insertos en el expediente de Consignaciones Arrendaticias promovido en actas.

Ahora bien, también alega la representación judicial de la parte actora, que la demandada reconviniente fue negligente en no indicar la correcta dirección para que el alguacil practicara la notificación al propietario del apartamento y que no fue sino hasta el 23 de octubre de 2007, después de haber transcurrido más de 30 días continuos al contrario de lo que establece la norma, que la parte consignante A.R., mediante diligencia señala nueva dirección, cuando ya le había precluido el derecho para hacerlo pues habían transcurrido más de 30 días continuos desde la fecha de admisión de la primera consignación.

En este orden puede apreciarse también del contenido del expediente de las Consignaciones Arrendaticias llevado por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que siendo admitido el día veinte (20) del referido mes y año, se ordenó la notificación correspondiente, en virtud de la solicitud contentiva en el mismo escrito de Consignación, donde igualmente se observa que la parte consignataria indicó como dirección la Av. B.V., Centro Comercial Akray Center, piso 2, local A.

Ahora bien, en fecha veintidós (22) de octubre de dos mil siete (2007), expuso el Alguacil del Tribunal que en fecha veinticuatro (24) de septiembre del mismo año se dirigió al Centro Comercial Akray Center, piso 2, local A, ubicado en la avenida 4 (B.V.), con calle 86 del Municipio Maracaibo con el fin de notificar al ciudadano Á.E.P.B., que al llegar al sitio indicado, constató que la dirección dada para realizar dicha notificación estaba errada, y como quiera que habían transcurrido mas de treinta (30) días sin que la parte interesada rectificase la misma procedió a consignar las respectivas boletas.

Al día siguiente de la exposición realizada por el Alguacil del Tribunal la parte consignataria, indicó nuevamente a los efectos de la notificación del beneficiario la siguiente dirección: Avenida B.V., Centro Comercial Akray Center, piso 2 balcón de la feria, local A, trasladándose a la misma el funcionario respectivo quien expuso en fecha treinta (30) de octubre de dos mil siete (2007) que al llegar a la dirección fue atendido por el ciudadano A.E.P.B., a quien procedió a entregarle la respectiva boleta de notificación, firmándola como constancia.

Al respecto señala el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

(…Omissis…)

“El juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el Arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación.

La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada.

(…Omissis…)

Conforme a la citada disposición el Arrendatario tiene la obligación de aportar los datos que sean necesarios para que el Alguacil del Tribunal proceda a realizar la notificación de la consignación de los cánones arrendaticios, en un lapso de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación; debiendo entenderse que estos datos estarán referidos a la debida identificación del Arrendador, la identificación del inmueble, de la suma que se quiere consignar y la dirección en la cual ha de efectuarse la notificación.

En tal sentido, observa este Tribunal que si bien es cierto que consta del expediente de consignación que entre la fecha de admisión de la misma y la fecha en la cual efectivamente el Alguacil del Tribunal expuso que notificó al beneficiario transcurrieron cuarenta (40) días, lapso que supera el establecido en la citada normativa legal, no es menos cierto que tal situación no puede imputarse a la parte consignataria, primeramente porque en su escrito de consignación indicó la dirección en la cual debía practicarse la respectiva notificación, dirección que coincide exactamente con la misma a la cual se trasladó el Alguacil del Tribunal en fecha veinticuatro (24) de septiembre de dos mil siete (2007), a los cuatro (04) días de admitida la misma, exponiendo que había constatado que la dirección dada para realizar dicha notificación estaba errada. Esta exposición la realiza el funcionario competente en fecha veintidós (22) de octubre de dos mil siete (2007), resultando que para el

momento ya habían transcurrido los mencionados treinta (30) días, sin embargo, al día siguiente la arrendataria indica nuevamente la misma dirección a los efectos de la notificación y el día treinta (30) del mismo mes y año el Alguacil expuso que procedió a notificar al ciudadano A.E.P.B., en el Centro Comercial Akray Center, feria de locales, 2do piso, local A, avenida 4 (B.V.) con calle 86 del Municipio Maracaibo, concordando esta dirección con la indicada en el escrito consignatario, y la misma a la cual se había trasladado el Alguacil a los cuatro (04) días siguientes a la admisión del mismo exponiendo que estaba errada.

De lo expuesto concluye el Tribunal que el hecho de no haberse dado la notificación de la parte beneficiaria en el lapso de los treinta (30) días siguientes a la admisión de la consignación, no es imputable a la ciudadana A.R., quien oportunamente cumplió con la carga de indicar la dirección donde podría contactarse al ciudadano A.P.B., lo cual se evidencia de que el Alguacil, quien en un principio había expuesto que la dirección estaba errada, posteriormente manifiesta al Tribunal que procedió a entregarle la correspondiente Boleta de Notificación al mencionado ciudadano en la misma dirección, y en virtud de lo consagrado en el referido artículo 53 de la normativa arrendaticia, las omisiones por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalida la consignación, por lo que se desecha el argumento esgrimido por la representación judicial de la parte actora, con respecto a la notificación del procedimiento consignatorio. Así se decide.-

También alega la parte actora en su libelo de demanda que inicialmente el canon de arrendamiento fue fijado en TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) mensuales, el cual fue revisado por las partes y acordado su incremento a SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) mensuales, a partir del dieciséis (16) de noviembre de dos mil seis (2006).

Por su parte, la representación judicial de la demandada propone RECONVENCIÓN por Reintegro de Sobrealquileres de cánones de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 58 y siguientes de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, alegando que una vez que se instaló en el apartamento arrendado pagaba la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300, 00) mensuales, hasta que en el mes de noviembre de dos mil cuatro (2004), el arrendador le anunció el aumento del cánon a CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400,00) aún y cuando ya había salido el Decreto N° 427, de la Gaceta Oficial N° 36.845 de Regulación de Alquileres, al cual se acoge su representada; donde se ordena congelar los cánones de arrendamientos inmobiliarios. Que asimismo en el año siguiente en el mes de noviembre de 2005, volvió el arrendador a aumentar el canon a SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) los cuales ha venido pagando su mandante puntualmente hasta la fecha; por lo que solicita el reintegro por sobrealquiler, solicitando como monto total la cantidad de DIECISÉIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 16.800,00).

De los alegatos expuestos por las partes, se observa que la demandada de autos en el acto de reconvención, alega que el aumento del canon de arrendamiento, no fue como lo expresa el demandante en su escrito libelar en noviembre de dos mil seis (2006) a SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00), sino por el contrario, que hubo un primer aumento a CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400,00) en el mes de noviembre de dos mil cuatro (2004), y posteriormente en el mes de noviembre de 2005, volvió el arrendador a aumentar el canon a SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00), correspondiéndole a la accionada la carga de demostrar su respectiva afirmación de hecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, sin que pueda apreciar esta Sentenciadora del examen de las actas ningún elemento probatorio que produzca certeza de lo alegado.

Por su parte del Contrato de Arrendamiento celebrado entre los ciudadanos A.E.P.B. y A.R.C., se observa de la cláusula Segunda que convinieron que el canon de arrendamiento estaría sujeto a cualquier aumento antes de producirse cada prórroga, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil venezolano, y al principio de autonomía de la voluntad de las partes, éstas quedaron sometidas a la posibilidad del aumento de la pensión arrendaticia. Sin embargo, de conformidad con la Resolución Conjunta de los Ministerios de Producción y el Comercio N° 152 y de Infraestructura N° 046 del 18/05/2004, publicada en Gaceta Oficial N° 37.941 de fecha 19/05/2004, y ratificada mediante Resolución de fecha 20/10/2009, fue dictada medida de Congelación de Alquileres de los inmuebles destinados a vivienda en todo el territorio nacional.

Respecto al pedimento del Reintegro de Sobrealquileres, se observa que la representación judicial de la parte demandante niega que la accionada tenga ese derecho y que dicho monto ascienda a DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 16.800,00), que para que nazca el derecho al reintegro debe existir una decisión definitivamente firme del órgano administrativo competente que regule los alquileres, pues de lo contrario no se puede saber si el alquiler es o no excesivo.

Al respecto, el artículo 61 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Las acciones para solicitar la repetición de sobrealquileres a que se refiere este Título, se intentarán por ante los Tribunales ordinarios competentes por la cuantía y se tramitarán conforme al procedimiento especial y breve establecido en el presente Decreto-Ley.

Por su parte los artículos 58 y 60 del referido cuerpo legal, señalan:

En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del cánon máximo establecido por los organismos competentes.

(Resaltado del Tribunal)

El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.

(Resaltado del Tribunal)

De las disposiciones anteriores se desprende que el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le otorga competencia a los Tribunales ordinarios para conocer de las acciones que versen sobre el cobro de sobrealquileres, pero previamente deberá ser determinado y establecido por el Organismo regulador administrativo el monto que realmente debe ser cobrado por concepto de cánones de arrendamiento.

En este mismo orden de ideas señala el autor J.L.V., en su obra “Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, al referirse al contenido del artículo 58, lo siguiente:

Este artículo establece el reintegro de los alquileres pagados en exceso, es decir, los cobrados por encima del cánon máximo fijado por el Organismo de Inquilinato…

El arrendatario cuyo inmueble se encuentre sujeto a regulación únicamente debe pagar lo determinado por el Organismo regulador y si el arrendador rehúsa a recibir el pago debe consignarlo de conformidad con lo previsto en el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La demanda de reintegro supone que el inmueble haya sido regulado, y si no lo ha sido, solicitar la regulación a los fines de la fijación del canon máximo de arrendamiento

. (Resaltado del Tribunal)

Al respecto el autor G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Inmobiliario, argumenta:

“Cuando la Ley ordena la repetición del pago indebido (lo pagado en exceso del monto fijado en la decisión regulatoria inquilinaria o por causa de vivienda inhabitables) no hace otra cosa que fundamentarse en el principio conocido como enriquecimiento sin causa, sin causa lícita afirmamos, es decir, una vez que el órgano regulador emite su decisión fijando el canon máximo mensual que puede cobrar el arrendador, el pago que exceda del monto máximo por ocupación, se comprende carece de causa lícita (causa existe pero ilícita) y como es excedente o ese pago es ilegal, ingresaría al caudal común patrimonial del arrendador ilegal e injustamente, indebidamente, enriqueciéndose de modo trasgresor por fuerza de una causa que no es justa, ni legal… Es indudable, que si el arrendatario opone al arrendador el “acto regulatorio instrumentado” en donde conste la cantidad máxima fijada por Inquilinato y que el arrendador puede cobrar por concepto de alquiler mensual, el juez no puede desconocer la fuerza obligatoria del artículo 13 eiusdem, que es de orden público según el cual “el arrendatario o sub arrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados”, máxime cuando en los inmuebles sometidos a regulación está sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso. (Art. 58 LAI)”.

Así pues, el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 9 otorga las funciones administrativas inquilinarias a la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podrá ser delegado a las Alcaldías. En el área Metropolitana estas funciones no podrán ser delegadas, y las ejercerá el Ejecutivo Nacional por órgano de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

Por su parte el TITULO IX contiene las normas relativas al procedimiento administrativo inquilinario indicando en su artículo 65 que el conocimiento y tramitación de los asuntos cuya competencia atribuye este Decreto-Ley al organismo regulador, se regirá de acuerdo al procedimiento contemplado en este Título.

En tal sentido observamos en los artículos 66 y siguientes el procedimiento a seguir para la regulación de los cánones de arrendamiento en los casos permitidos por la Ley, el cual se inicia por solicitud presentada ante el organismo regulador, ordenándose notificar a los interesados para que comparezcan ante el órgano administrativo para exponer lo que consideren conveniente para su defensa, y en dicha oportunidad los interesados deben consignar por escrito todas sus defensas y pretensiones. Asimismo, se establece una oportunidad para la promoción y evacuación de pruebas y un lapso para dictar la decisión del organismo regulador, y contra la cual podrán ser ejercidos los recursos correspondientes.

Lo anterior lleva a considerar que la Ley en desarrollo del derecho constitucional al debido proceso, establece el procedimiento administrativo que debe ser observado para que sea fijado o regulado el canon de arrendamiento, a partir de la cual podrán ser determinados los alquileres pagados en forma excesiva, otorgando competencia a la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y Direcciones de Inquilinato de los Municipios del interior de la República; y además la posibilidad de recurrir de las decisiones que éste órgano dicte, por las personas que se vean afectadas, siguiendo incluso el recurso de nulidad ante el Juzgado Contencioso Administrativo.

Establecido lo anterior, observa este Tribunal que la demandada, reconviene exigiendo el pago de los cánones de arrendamiento por Reintegro de Sobrealquileres ante esta jurisdicción, sin antes haber acudido al Órgano administrativo regulador para que determinara el cánon que debía ser cancelado, requisito indispensable para la procedencia de la pretensión de la parte reconviniente, ya que en el caso de no existir un acto administrativo previo, le resultaría imposible determinar a este despacho si se han cobrado o no sobrealquileres y el período de tiempo al que pertenecen.

Por los razonamientos antes expuestos, y en consonancia con el criterio acogido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual consideró que “la decisión del organismo inquilinario, es un requisito indispensable para poder determinar si se ha cobrado o no, cantidades de dinero en demasía, por concepto de cánones de arrendamiento” (caso: M.A.B. vs. R.B.C., por Reintegro de Sobrealquileres), este Tribunal, no habiendo la demandada reconviniente acreditado en actas decisión emitida por el organismo regulador competente de que el monto del canon es excesivo, declara improcedente la solicitud de Reintegro de Sobrealquileres. Así se decide.-

DISPOSITIVO

Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, ADMINISTRANDO JUSTICIA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda que por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentó el ciudadano A.P.B. en contra de la ciudadana A.R.R.C., antes identificados.

En consecuencia:

1. Se declara la Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha dieciséis (16) de noviembre de dos mil tres (2003), entre los prenombrados ciudadanos, sobre un apartamento distinguido con el número 10-3, del piso 10, ubicado en el Edificio Pactum, situado en la calle 82 con avenida 3Y, jurisdicción de la Parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z..

2. Se ordena la entrega al ciudadano A.P.B., del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 10-3, del piso 10, ubicado en el Edificio Pactum, situado en la calle 82 con avenida 3Y, jurisdicción de la Parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z.. Asimismo, se ordena la entrega de los bienes muebles que lo conforman, descritos en la relación de inventario que cursa en actas.

3. Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por resultar totalmente vencida en la demanda.

SEGUNDO

SIN LUGAR la Reconvención que por motivo de REINTEGRO DE SOBREALQUILERES, intentó la ciudadana A.R.R.C., en contra del ciudadano A.P.B., antes identificados.

En consecuencia:

1. Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por resultar totalmente vencida en la reconvención.

PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTÍFIQUESE.

200° de Independencia y 150° de la Federación.

Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Maracaibo, a los veintinueve (29) días del mes de abril del año dos mil diez (2.010).

LA JUEZ,

Mg Sc. M.D.P.F.R.

LA SECRETARIA,

Mg. Sc. G.B.

En la misma fecha, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), previo el anuncio de ley a las puertas del Despacho, se dictó y publicó la anterior sentencia.

LA SECRETARIA,

Mg. Sc. G.B.

Exp: 2.070 -09.